新城项目产业研究、发展战略

：[2005]-GW01-案例分析及发案例分析及发 研 ：本客 归世联地产顾问（中国）所有 世联地产顾问（中国），不得擅自向其本和个人传阅 和发布报告中的部分或全部内容 的

项目进展汇 新城产业定位深 新城发展模式研 案例研 新城价值定位与开发策 创新制度研 项目下一步补充工 的 基础研 案例研 发

制定顺义新城土地功能布，制度创新模式的总体实蓝图和主要推顺义区宏观经济背景研区域（顺义）城市发展现究顺义新城区内投资者及消费者现顺义新城区产业可能 新城三组团发展的潜力如何论新城三组团目标人口新城土地价值可能调

国内外新城发展模式新城发展成功关键因关键产业发展案例研顺义新城的价值定位和发是什么顺义新城发展中的制是什

新城发 驱动因素分价值定位与功产业发土地利新城制分期开 的 的 设施发达的健康新城。

的 项目进展汇 新城产业定位深 新城发展模式研 案例研 新城价值定位与开发策 创新制度研 项目下一步补充工 的

顺义各产业对经济增长贡献率（2004年36.建筑 8.第一

1.

其他行业服务

顺义区第三产业结

房地产业批发和零售信息传输、计算机服务和软件业交 、仓储和邮政业

14.

20032000

199519961997199819992000200120022003 的

制造

农 电子通信设备制造汽车及零配

顺义现状重点产业增长潜力评价注：业化系数反映行业专业化水平。 的

顺 利

0

20042004年顺企业，完成工业总产值521.2元，销售收入505.48亿元，利润总额33.64亿元分别占全区工业的85.1%、85.4%和87.2%企业已经占据工业经济的主导地•首都机场的区位创造了便利条件。2003年顺义实际利 额在京市18个区县中位于第三位，总额达到2.2其他国有企集体企业,,,台企外商投资业 比崇文通州海淀11523 的

利

电子信息产业、汽车工业增加值比率

电子信息产

7.

21.

20.

25.2004年顺车制造业的工业增加值率都低 的

顺义主要产业产总值 （2003年纺织服装、鞋、帽制造

顺义与滨海新区工业产值比较（2004年亿顺义新饮料制 通用设备制造电气机械及器材制造汽车及零配件制造

6.

16.

食品饮料制造汽车制造业（含摩托车电子信息制造工业

人口：30万GDP： 的

区学士以上学历33%，以上占6.7%产业亩产高达2433万元。制造业产值与滨海新区比

的

制造业在环渤海区域较优势

高端延。展第业强动产业的 撑人 人

找一个客户，需要成本219英镑，而通过展览的找一个客户，需要成本219英镑，而通过展览的、等会展经济发达的国家、等会展经济发达的国家/展和经济增长产生巨大的推动作用，产业带动系数在展和经济增长产生巨大的推动作用，产业带动系数在1：6到1：9 的 空港能够提供与客户的便捷的接触总部型企

从空港促进企业和产业的原因来看，其对于 服务性企贸易型企制造业企

ThesocialandeconomicimpactofairportsinEuropeby 的。 “Airtrafficandurbaneconomicdevelopment”,byJanK 国际产业转移的新趋势为顺义的电子信息制造业、汽车制造业产业结构级、 的高附加值方向延伸提供了绝佳机1915年左 1970年 输出工业制成品； 口初级原材

产业转移以汽车制造、组装为

的 据自优国业的电子信息产业展的方向应下游的 服业息

所 、文献

••。服服 中关村等电子信息产 的 。

亿2008200720062005200420032002

国 销售

2004200 场、空港物 新国展一期2006年 有个国家和地区的整车及零部件公司展。展出积11万平米，参展人依依汽生产及新中心的可能 的

交 交

零配件生

的 高

物

关注产限制发展产收缩产

的 项目进展汇 新城产业定位深 新城发展模式研 案例研 新城价值定位与 创新制度研 项目下一步补充工 的 关于“新城”（NEWTOWN）新城的定义：位于大城市郊区，有性绿地与大城市相隔Asuccessfulnewtownprovidesdailyrequiredsocial,cultural,educational,commercial,andpublicorprivateservicestosatisfythecommunityandtominimizecommutingbehavior.NEW-TOWNPLANNING:PRINCIPLESANDPRACTICE/Gideon 的

国际案 GARDENGARDEN缘新城/EDGE新城开发心新城/NEWPortSunlight（英国，利物浦GrandeCache 千里新城 多摩新镇 的 初步考虑案Letchworth，英WelwynGardenCity，PortSunlightGrandeCache筑波千里多摩沙田CanberraBrasilia

WelwynGarden

筑波科哥伦比亚新多摩新堪培拉，澳大利

的

WelwynGardenWelwynGardenCity位置和规模St.Albans这三个小城之间，距离－占地970－规划人口5用地功能组主要特－规模较小，密度较低，多为多层建－城市四周 性农地围－按邻里单位进行规划建设，绿地相－规划采用了更为规则、几何的方－强调城市田园风貌和美学景观设Garden 的

的 位置位置和规模－距离 东北约－用地2696公－规划总人口35万人（至2030年用地功能组合－科研教育用地占54％，居住占商业服务占4%，道路公园占主要特郊区，行业涉及、化工、电子、－70%以上的雇员从事教育科 的 ••

的 位置和规模位置和规模－距 中心约48km，距离巴的摩－占地5600公－规划总人口11用地功能组合－居住、商业服务公园用地占到主要特－邻 城市，公路交通网发－新城建设按照邻里单位结构组－公共配套设施完 的 在驱动素

的 多摩新城：位置和规多摩新城：位置和规模－位于 中心西南约25-40km，离横滨市西北约 －规划总人口约37.3用地功能组合主要－邻 城市，轨道交通系统发－城市建设沿轨道沿线及站点附近开－典型的卧城，没有产业京王多摩新小田急电 的

的 堪培拉：位置和规模－距离悉尼和墨尔堪培拉：位置和规模－距离悉尼和墨尔本1小时飞行－规划占地面积约6平方公用地功能组－主要 办公大楼，居住区和零商业较主要特 和－许多国立机构，如国 馆、大－众多的地标性建筑和纪念碑、澳大利 纪念馆 的 堪培拉行政中心新城是 全面参与下创建••机

议会通过迁都， 的 有机会发展成为相对独立于中心城区、城 •位于大城市边 哥伦比亚新

WelwynGarden

决策，发展新区 主导开发、投入大主 机构所在

城城市郊区化顺义新城的发展通网 的 阶 汽车郊区化阶划 （1920-1950年

普遍郊区化阶（1950-1980年

城市功能完善阶（20世纪80年代

边缘新城形成阶（90年代以来 线分展 •富裕阶层的郊区住 迅速膨中 郊区化区关

鼓励适合中

的 顺义新城的发这与第一部分基于产业的正确性在制定了发展的基础制造)和重大机遇(空港扩建),参照国内外案例,制定

的 项目进展汇 新城产业定位深 新城发展模式研 案例 新城价值定位与 创新制度研 项目下一步补充工 的 空个案例 杜勒斯机Clayton亚特兰大海斯菲尔国汉诺威、米兰、国内案、广州斯图加 的 济增长的推动作用一般为三个层次2004年机场的直接–阿姆斯特丹机场的

直接作完全或主要由收。一般发生在

间接作为直接作用产生 上述两种经济

关联作场运营，但由机场的因素而的的“发”，机场周边区

–2002年所有机场共产生335亿，相关工作岗位共670万个，从业的总收入达到1900亿， 的

资料来源：国际空 （Airportscouncil 空港区–地勤服务、 务、航 机构（ 门）毗邻空港区–为空港运营、机场工作 员以及乘客提供服务的活动以及与航相关的货运 加工等。包括航

1 空2 毗邻空港3 空港相邻 都市辐射食品、航空公司总部、航空公司职员舍或酒店、生活服务设施、物流企业空港相邻区–主要发展关联产业产业的运营自身与空港并无直接关

<6kmoralong<3km

关联作间接作 根据顺义新城和首都机场的实际情况，空港区和毗邻空港区根据顺义新城和首都机场的实际情况，空港区和毗邻空港区范，且首都机场的扩建规划已经确定，毗济 ）功定和划由规完区对城，就业人口的变化讨

①①

直接作制造、公司总部、培训中心及客户是是

空港区空政范，且首都机场的扩规划已经确定，济 ）功定划由规完对最，就业人口的变化讨 资料来源：ACI<CreatingemploymentandprosperityinEurope>（750-（350-接促进作用基本发生以及空港（1100-人，构、货公、。些量 （1100-首都机场07年扩建完成年客运量将达到6000的直接就业人口可达7-9 的

航空公航空公货运直接从业人口机场控机场控

明尼阿波利

堪萨亚特兰

城市劳工平均工机场就业人口平均工

列克星巴尔的

的 杜勒斯高速

100特区

年工作岗位增长（2002-2004年企业数增长（2002-2004年人口增长

S此 100

(1990-2000年

中等收入家庭年收

失业率（2003年

fairfaxcounty

的 技术服务为龙头带动的现代服务业是fairfax的绝对支柱产拥有全球拥有全球500强中的6家企业总部拥有全美03年增长最快的500家企业中的18家，其中15家为技术服务企业 04年增长的10846个就业机会中 服务类占了7551个第三产

8. GeorgeMasonUniversity INOVAHealthSystem SAI ElectronicDataSystem

交通仓教育服 其他服金融保住宿餐零

生产型服务社会型服务

管理支持服专业服信

的

服务 资料来源 统 交通和通勤的安排—KENS, 区域及周边良好的客户

便的服务的客户；大规模的高一流的教育体系、休闲设施、

佳的位置和最棒的劳动力，并信未来也会如—RalphW.Shrader, 的

年资料来源 统 年

〉 的 Fairfax由建Fairfax由建立，并在5个国家设有办处，免费为企业提土地、以及其他咨询；在企业和相部门间担联系的桥梁；提供劳工信Fairfax经济发展 SiteSelection杂志 北弗吉尼亚劳工投 ：为劳动提供实时培训和教育的组织弗吉尼亚经济发展伙 ：帮助弗尼亚的企业在全世界 的 价格竞争力的办公物业是fairfax能够承接信息产业进入的重要条件郊区一般物郊区优质物

市区优质物市区一般物业

Long

2004 2004 PrinceWilliamCountyPrinceGeorgesCountyLoudounCountyFairfaxMontgomeryCityofArlington

仓储物 宾 办公/工业混合物 商业物

Districtof

办公物

教育服务与信息产业保持同步高速增财政拨款达18亿美金 学生超过16万

•3万英亩以上的开放空间 唯一的艺术表演国家公园wolf1987年成立居民服 ，并建 性的社区服务基 的 个总面面积单位物业面积大区域级商业中4区域级商业中个总面面积单位物业面积大区域级商业中4区域级商业中社区级商业中邻里级商业中独立商便利型商混合商合Fairfax是东海岸地区最大的商业区，等级齐全的商业设施474•7个Golf，其中4个为18洞以•9个休 中心，包含体育馆8个社区活动中9处历史博物馆及自10个大型公

设施占地面积比例为是严格保密的。源：2004年Fairfax房地产年度报告；Fairfax 站 位于Fairfax西北，紧邻杜勒斯机原生水资源丰富，林木茂为人们提供足够的休闲活动的使人们可以在同一社区中生 不断创造美景，形成良好的财务上取得成 的 郊区市区的高昂地价推郊区中产的郊区化为信息产业准备了和展进一步带来大量高素质产信息产业促促升高素质人步带动产业的和 的 居住人口5.6企业数住宅24368商业办公物业139万工业物业4.3万（906人）；高中1（16002000年数Fairfax经济发 的 这是PRCzoningsystem在的第一次应用，其革新之处包括：

Reston独立式住连排住公寓 同时，保持了郊区居住开阔疏朗 的

近邻芝加哥机场的DupageCounty拥有高质量 的环O’Hare

位于芝加哥O’Hare机场西侧20英位于芝加哥O’Hare机场西侧20英总人口：90.4企业总数：32376就业总人数：620680 的 85岁及以 7584657455644554

大学本35-44 受教育程度：大学本及以上的人口占 8-2

人均收入（2005年Dupa

岁12176-

家服装和服医教1

岁3%

8.7%

建

6%

社会型服务业

ArgonneArgonne国1946年在Dupage于Fermi国于1967年在Dupage 的

ClaytonCounty交 体系完善，交 业发

的

初中及以下水平高大本科肆

2003年年人均收入

本及以

31472Georg 29000clayt 21569

0%

人人 结构分布—200075岁及以0.02365-74 60-64 0.02755-59 0.03845-54 35-44 0.16925-34 0.18420240.07515190.0741014590.0830-4 0.083 的

案例研究结

Associatedegree9thto12thgradeLessthan9th 服务、R&D等生产服务业的，从而带 的大量郊区化是解决人才问题的可行方法 的 生活服务吸引中产郊区化人群 的 空 杜勒斯机 Clayton亚特兰大海斯菲尔国汉诺威、米兰、国内案、广州斯图加 的 柏林

—汉诺威城市概汉诺威位于德国北部，是德国下萨克森州的首府，人口52万人，以。拥世最览心—诺威博中—汉威展公司世十展中在里万 人。—汉诺威博览中位置和规模：位于城市南部，距市中心和机场15分钟路程，占地面功能构成：4.万平方米的室内展览空间和2.万平米的露天展场；的 火， 起，并有条车通展大；地连火车站，博会面；可停5辆车停场；一个直升机场 的

数据来源：德国会展行 （AUMA 与发

竞争中扩

重新夺回优（1986年至今挑战机遇下萨克森将4个生产厂举•措 公司，即现在的汉诺威

工业的旗舰展览，

并将自己 展览会延伸到海 的 德他会市的原动力来自于 的支持重视 —汉诺威展览博览公前首席执行但真正获还是在于—会 访

，就分别持有其49.8％的股权。汉诺威世博会的补贴达到了9亿元 的相关却达到了11.3亿元 的 Cebit国际信息与通信技术博览会（1年/次）Cebit国际信息与通信技术博览会（1年/次）HanoverMesse汉诺威工业博览会（1年/次E nover欧洲机床博览会（4年/次Agritechnica汉诺威国际农业技术专业展览会（2年/次）LIGNA汉诺威国际林业木工展览会（2年/次） —品牌展会的四大特 在业界具有较高的知名具有较好的规模成效。表现在参商、专业观众的数量等指标具有较强的性。品牌展会具有括布展撤展、展品、客商报到、会、商贸洽谈、信息发布等配套 的 功的特有因素 米兰会展业成功发展的主要因素包—城市良好的产业基础。意大利第二大城市 最重要的经济中心。造业门类齐全，世界著名的时装之都，同时是意大利最重要的商业和融中心， 最大的批发市场 交易—便利的交通条件。意大利北方地区重要的交通枢纽，26条铁路，米机场年输送乘客量达到3000万人次，50余家—良好的硬件设施。5万平方米，于个大

—众多品牌展会。—城市独特 和良好的旅游业基础。米兰是世界著名的旅游城年会展所带动的旅游收入达到0—会展行 的发展。世界 的会展行业组织国际会（UFI)1925年成立于米兰；意大利工业展 CFI是意大利最大的2004年米兰展览带动的旅游业构

业展览会行业，总部设在米兰，其展会的44%也 的 宾馆、会议中心 中心等大量配套服务设施的建设Rosemont会展业取得成功的基2005QualityExpo

2003年RosemontVillage因DonaldE.Stephens会展中心、Allstate和RosemontTheater带来了190万游人和2亿400 的消费 的 ：9020%，0333018亿元。。—主要品牌展会 国际汽车展 国际工业博览会、海Cebit展会等—会展业主要数据：专业展览公司350多家，截止03年6月在商局备案的展会有200多个，01年后新增展览面积21万㎡1213主要品牌展会：广交会、美容美—：大基开间与 系

会展业主要数2003年会展业营业额73亿港币2000㎡的展会67个，吸引参观者280主要展主要品牌展 会展发展的关键因国际交亚洲尤 消费品资源配置中高效率的、 的商务活动环 的 根据我们对、深

2004 200019991998

>200005000-㎡2000-

1997 97年以后中国的展会数量的增长情德国际参观

<2000

中

国际参展2004年展会面积分布状

中国展会2003 水平与德国比 的 资料来源：中国会展业发展报告（中国贸促会） 的城展对对流花展8元（室内）；5元（室外11广城展对对流花展8元（室内）；5元（室外11广琵州展15元（室内）；5元（室外21光大会展中1318城展对流花展8元（室内）；5元（室外11广琵州展15元（室内）；5元（室外21光大会展中1318新世纪博览中1217会展中12元（室内17国展中1014国贸中1014新世纪博览中1217会展中12元（室内17国展中新世纪博览中1217会展中12元（室内17国展中1014国贸中1014 ，考虑到的高额建筑费，即使是亚洲博览中心建成以后，会展场地也会维持在一定相对高的水准，这已经成为会展业发展的一个突出。 的 模式 官建官模式 官建官特 投资兴建会展场馆、经例 、花展心、广州琵州会展中营水往不；评 会展发展一般会带动周边土地的升值，但其自身的经营往往会亏损，因此通常的做法取得会展周边土地的控制权，通过土地升值后出让所得维持会展经营，但前提是展周边需要有大规模的土地存量模式 商建商特 企业买地建馆、自己经案 广大会展中心、广州锦汉展览中评 企业自建的会展中心展览物业往往规模不大很难对展馆的运营、展会的选择施加影响官建商资建馆由专业管理公司或其他企业经营，管公将额交 ，然自盈亏新国际展览中心、际会展中评、经营者的利益和区域发展可以兼顾通过引入专业管理公司可以移植成品牌展会案例总结：会展取得成功的关键要良好的硬件设施：总规模超过20万平米的展馆面积；至少与产业基础或城市优势结合的具有世界声誉的品牌展会发达的会展服务及配套设施 平，又能兼顾展馆业主、经营者 的 20亿 ，

1UFI认证会员 25万平米展馆数 4

广 广州会展主要指标比系列2：5万m2规模展馆数量；展收入的25—会展的 UFI展会2004年的

展馆面国际参展者比

德国国际展UFI展

国际参展商比

德国会展商 的 食品饮旅游酒服装纺医食品饮旅游酒服装纺医新型技文化体人才招生产设建

数据来源：中国会展经济发展报从04年主要展馆的展会分布行业上看，高新技术、文化体育、旅游等具有产业优势的展占等均以举办世 的 会展业国际会展业国际会展业国际会展业国际位置与交位置与交位置与交位置与交距市中心和机场15分专门的客货运火车距市中心20分距国际机场35米兰西北距国际机场10距市中心20分距国际机场10规模与功能空规模与功能空规模与功能空规模与功能空占地100万平24个展室内展出面积47.9万露天展场27.8万配套设会议中酒店和餐厅等辅助性业设施不在场内占地73万平16个展室内展出面积16万露天展场28万配套设会议/活动中心1多功能交易室/展厅/室3万8个展室内展出面积20万露天展场60万配套设74个会议2000家餐馆及商20000个停车占地150万20个展室内展出面积20万配套设通非常便 的 策略1：建立合理的场馆经营模引入会展管理公司，实现所和经营权的分离，将会展周周边土地升值所得对会展经营可能产生的亏损进行策略2：培育具有国际声誉的品牌展会通过引进国外展览公司移植国外已经成知名展会品牌，并结合及顺义的优势产业培育电子通讯、汽车、体育、策略3：大力发展为会展配套的相关服务业 的 空 杜勒斯机 Clayton亚特兰大海斯菲尔国汉诺威、米兰、国内案、广州斯图加 的 （万人

底特律人口变化图

0

占地218.5

年人口91

1954年第一家大型购物中

1960年科

织起来改善城市的教育、就业、1987年底特律

区的新来源万的科博Cobo会议展 的

数据来源：U.SCensusBureau,decennialcensusofpopulation1900to 增长底特律在 增长

（万人

迅速增长到几乎200

低，81% ，

1913年亨利·

2000年居民受教育水学以上学历不超过

西班牙和拉其

大学以高初中以 的

数据来源：U.SCensusBureau,decennialcensusofpopulation1900to

（农业第二（制造业第三（服务业

第二（制造业第三（服务业

2000年，在100个大城市——《DetroitinFocus:AProfilefromCensus2000》1990年，在服务业从业

1950 1990 比

2000年居民消费结

6%

商教育医批发零金融保险房地

卫其 的 数据来源：U.S.BureauoftheCensus(1952b,1993a)

（万人98765

3210

雇佣相关服 管理和科技咨 文艺休 汽车保险及相关服 财在在底特律Cobo中心举办的为期两周济活动中最大的盛事之一。2002录的产生5.09汽车展的参观人数达到70万人,创26的丰厚收入的收入。在过去的6年里，汽车展已给地来 的

数据来源：TheDtroitRegion:business&industrytrends

2002年各行业从 比到16.4

农业

造 金融保险房地服务公共管随着新科技的不断随着新科技的不断涌现，汽车工业也。底特律地区正演底特律的汽车产量和110万辆货车从密歇根的依然居第一位，在2002年108万辆小汽 的

数据来源：detroitregion 斯图加特市占地面积207公里，2004年人口59德国5个州级县构成，占地面积2004年人口2661111222333444555

城市生活水

城市经

城市综路德维希市波普林埃斯林哥平 的 Source：Eurostat Source：Eurostat HewlettJ.花费（亿欧元 的 举措1：高新技术产业

——Facts&figures:verbanRegionStuttgar

<44-910-4950-99100-499>500 的 庞大，先进，便利的市外公共交通网，实现了组团的地理上的连

交通：6条轻轨，18条齿轮有轨电车线路线;1条

车线路和不计其数的公汽车线

企 的 公2003年斯图公服务2003年斯图服务 的

从自身出发，借鉴可借之经验制定我们的发展策控控制整车加工业。整车制造和相关产业的工业产值带动是1：5，就业人口带动比例为引导发展汽车配套产业相借助紧邻空港和会展优势条件，大力发展汽车相关的金融贸易等产业服务业提升三产质 的 上游产 整车加 下游产 策 引导发

限制发

大力发措

位

汽车展览在空港片 的 汽车产业将会带中低收入的产中低档社会消费业的汽车产业服务业将会带生产服务业的快速发中高收入的服中高档社会消

002004 2020生产服务 将会带中心片区人口结构的置整体消费力的中心片区消费结构的提 的

2004

2020 项目进展汇 新城产业定位深 新城发展模式研 案例研 新城价值定位与开发策 创新制 项目下一步补充工 的 顺义新城价值定位 城市边缘以空港为龙头，会展业、信息服务业和汽车产业为特现代