房地产采购模式课件

采购模式东原地产成本部李云波2011年6月30日1A采购模式东原地产成本部李云波1A第一部分常规采购12第一部分常规采购12采购定义采购(Purchasing)是指企业在一定的条件下向供应商购买产品或服务的全过程.采购要素BECDA供应商时间数量价格品质3采购定义采购(Purchasing)是指企业在一定的条件下向采购工作的任务1）首要任务是保证本单位所需物料与服务的正常供应。

2）不断改进采购过程及供应商管理过程以提高材料与服务质量。3）控制、减少所有与采购相关的成本，包括直接采购成本和间接采购成本。4）建立可靠、最优的供应配套体系。5）利用供应商的专业优势,积极参与产品或过程开发。6）建立维护本企业、本公司的良好形象。7）管理、控制好与采购相关的文件及信息，如程序文件、供应商调研报告、供应商考核及认可报告、图纸及样品、合同、发票。

4采购工作的任务1）首要任务是保证本单位所需物料与服务的正常供采购工作的重要性采购成本比重5采购工作的重要性采购成本比重5采购工作的重要性

现状销量价格工资管理费用主营成本变动率+0%+17%+5%-50%-20%-8%销售额100117105100100100主营成本607060606055工资10121051010管理费用252525252025利润51010101010利润弹性05.8820-2-5-12.56采购工作的重要性现状销量价格工资管理费用主营成本变动率+0采购工作的重要性销量提升需要投入大量营销费用，利润弹性不明显；价格利润弹性很高，但价格刚性，价格与需求成反比，有抑制销售风险。工资、管理费刚性，大幅下降不现实，利润弹性也不明显。主营成本对利润的弹性明显，提升潜力巨大。采购成本的有效控制才是提升利润的直接手段7采购工作的重要性销量提升需要投入大量营销费用，利润弹性不明显供应商的选择品牌法规/环保服务业绩供应商的八大考核标准交期技术质量成本8供应商的选择品牌法规/环保服务业绩交期技术质量成本8供应商的选择供应商选择模型123最佳供应商供应商1供应商2…供应商n产品质量价格交期售后服务准则层方案层目标层9供应商的选择供应商选择模型123最佳供应商供应商1材料和市场的研究分析采购日常工作中必须对经常采购的产品和市场行情进行深入的研究分析，注重学习和积累，做到知己知彼，方能百战不殆。以下是某标杆企业组织的塑料窗究，值得我们学习和借鉴10材料和市场的研究分析采购日常工作中必须对经常采购的产采购中的反向营销反向营销(ReverseMarketing)：（1）是一种与产品或服务流向相反的对供应商的营销活动。（2）目的是应用市场营销观念谋求与供应商建立广泛、稳定、相互信任的关系。反向（上游）供应商地产商（下游）11采购中的反向营销反向营销(ReverseMarketing反向营销的实施供应商的保护供应商的选择供应商柔性开发供应商的激励供应商的协助反向营销12反向营销的实施供应商供应商供应商供应商供应商反向营销12反向营销的措施涉足市场研究，找出新的供应商并进行评估主动与现有的供应商研究新的合作领域邀请供应商对公司进行技术考察西门子的反向营销反向营销措施13反向营销的措施主动与现有的供应商西门子的反向营销措施采购信息库的内容何时?采购时间多少?采购量和谁?供应商名称什么?采购关键编号补充信息

信息库供应商评价金属报价外汇报价其他数据哪里?地理位置14采购信息库的内容何时?多少?和谁?什么?补充信息

信第二部分战略采购215第二部分战略采购215战略采购的定义战略采购是一种有别于常规采购的思考方法，它与普遍意义上的采购区别是前者注重要素是“最低总成本”而后者注重要素是“单一最低采购价格”。所谓战略采购是一种系统性的、以数据分析为基础的采购方法。简单地说，战略采购是以最低总成本建立服务供给渠道的过程，一般采购是以最低采购价格获得当前所需资源的简单交易。

总成本＝价格＋使用成本＋管理成本16战略采购的定义战略采购是一种有别于常规采购的战略采购与普通采购的区别

战略采购常规采购优点获得规模效益，议价能力强，优惠条件多；补充战略采购不足；降低采购和物流成本；有利于采购各环节的协调配合易于稳定供应商关系，实现有效长期合作；手续简单，过程短，直接快速。决策层次高，权力制约明显；

缺点程序较多，过程较长；权力分散，不利于成本的有效降低；

决策层次低，易于产生暗箱操作；

对供应商的政策不统一；

无法形成批量，议价能力低适应范围大宗、价高物品或服务；小批量、单件、低值物品；关键物品或服务；易购买，属地化要求较高的物品；易出问题物品或服务；其他不宜开展战略采购的物品定期采购物品或服务；

标准化物品。

17战略采购与普通采购的区别战略采购常规采购优点获得规模效益，战略采购的重大意义

一、有效降低总成本通过规模效应降低采购价格，减少分散采购的多次招标、谈判、审批等环节的人力和时间成本，提高产品和服务的统一程度，减少差异性带来的后续成本。二、有利于企业形象和品牌的塑造战略采购政策统一、专业性强、金额巨大，彰显企业实力；同时采购产品经多次论证，品质、服务较有保证，易得到业主认可，有利于塑造企业品牌。三、有利于企业核心竞争力的形成企业的竞争归根结底是资源的竞争，战略采购实现与供应商的长期合作关系，形成资源联盟，将企业间的竞争提升到供应链之间的竞争，有效的扩展了企业的能力边界。18战略采购的重大意义一、有效降低总成本18战略采购具体内容

万科地产与恒大地产两家是国内较早开展战略采购工作并取得较好效益的标杆企业，通过对两家企业战略采购内容的分析并结合我司实际情况，拟定了相应的战略采购清单，详见附件。19战略采购具体内容万科地产与恒大地产两家是国内较战略采购工作的难点

价格评比因战略采购没有明确的类别和数量基础，较难评比总价情况。难点价格调整方式

部分产品价格因原材料价格和市场情况波动较大，进行合理约定相对较难。20战略采购工作的难点价格评比难点价格调战略采购与标准化TextinhereTextinhere标准化

标准化工作是战略采购的有力支撑，在部分材料部品的战略采购中，标准化工作是必要前提。战略采购通过与战略合作供应商长期深入合作，并对产品长期跟踪，有利于前期的规划与设计，易于形成标准。21战略采购与标准化TextinhereTextinhe战略采购的改进

战略采购需要向全过程成本控制转变22战略采购的改进战略采购需要向全过程成本控制战略采购的改进

战略采购应该从程序化的、单纯的购买过渡到事前建议，向前瞻性、跨职能部门的功能转变。

采购部门应参与产品的研发和设计，将事后控制向全过程成本控制转变，项目开发与成本控制关联互动。23战略采购的改进战略采购应该从程序化的第三部分联合采购324第三部分联合采购324联合采购的定义

两个或两个以上的企业出于对整个市场的预期目标和企业自身总体经营目标的考虑，采取单次或长期合作采购的方式。

最早的跨国公司战略联盟出现于汽车工业。１９７９年，美国福特汽车公司和日本马自达汽车公司结成战略联盟。据福特公司估计，通过产品开发、采购、供应和其他活动全球化，它每年至少可以节省３０亿美元。＆25联合采购的定义两个或两个以上联合采购的案例行业联盟采购买家百货业(Convisint,国际)沃尔玛、家乐福、麦德隆汽车（GME,国际）福特、通用、克莱斯勒化工（ERS,国际）道康宁、拜尔、巴斯夫、杜邦家电（E-DAS,中国）科龙、小天鹅通用行业（ECantata,中国）摩托罗拉、三峡清江、南通机床部分国际及中国联盟买家采购平台26联合采购的案例行业联盟采购买家百货业(Convisint,国联合采购的难点

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需要阳光透明的采购机制2采购作业手续复杂，主办单位花费精力较大3采购时机与条件未必能配合个别需求27联合采购的难点联合采购的展望

尽管联合采购的操作存在诸多难点，但其能够产生的经济效益是巨大的，仍值得我们探索和尝试。结合公司目前的情况，与兄弟单位开展联合采购的可行性较大，希望通过各层次的沟通和协作，在不久的将来能够开展这项工作，并通过这种模式将各自的潜能最大限度的发挥出来。28联合采购的展望ThankYou!29AThankYou!29A采购模式东原地产成本部李云波2011年6月30日30A采购模式东原地产成本部李云波1A第一部分常规采购131第一部分常规采购12采购定义采购(Purchasing)是指企业在一定的条件下向供应商购买产品或服务的全过程.采购要素BECDA供应商时间数量价格品质32采购定义采购(Purchasing)是指企业在一定的条件下向采购工作的任务1）首要任务是保证本单位所需物料与服务的正常供应。

2）不断改进采购过程及供应商管理过程以提高材料与服务质量。3）控制、减少所有与采购相关的成本，包括直接采购成本和间接采购成本。4）建立可靠、最优的供应配套体系。5）利用供应商的专业优势,积极参与产品或过程开发。6）建立维护本企业、本公司的良好形象。7）管理、控制好与采购相关的文件及信息，如程序文件、供应商调研报告、供应商考核及认可报告、图纸及样品、合同、发票。

33采购工作的任务1）首要任务是保证本单位所需物料与服务的正常供采购工作的重要性采购成本比重34采购工作的重要性采购成本比重5采购工作的重要性

现状销量价格工资管理费用主营成本变动率+0%+17%+5%-50%-20%-8%销售额100117105100100100主营成本607060606055工资10121051010管理费用252525252025利润51010101010利润弹性05.8820-2-5-12.535采购工作的重要性现状销量价格工资管理费用主营成本变动率+0采购工作的重要性销量提升需要投入大量营销费用，利润弹性不明显；价格利润弹性很高，但价格刚性，价格与需求成反比，有抑制销售风险。工资、管理费刚性，大幅下降不现实，利润弹性也不明显。主营成本对利润的弹性明显，提升潜力巨大。采购成本的有效控制才是提升利润的直接手段36采购工作的重要性销量提升需要投入大量营销费用，利润弹性不明显供应商的选择品牌法规/环保服务业绩供应商的八大考核标准交期技术质量成本37供应商的选择品牌法规/环保服务业绩交期技术质量成本8供应商的选择供应商选择模型123最佳供应商供应商1供应商2…供应商n产品质量价格交期售后服务准则层方案层目标层38供应商的选择供应商选择模型123最佳供应商供应商1材料和市场的研究分析采购日常工作中必须对经常采购的产品和市场行情进行深入的研究分析，注重学习和积累，做到知己知彼，方能百战不殆。以下是某标杆企业组织的塑料窗究，值得我们学习和借鉴39材料和市场的研究分析采购日常工作中必须对经常采购的产采购中的反向营销反向营销(ReverseMarketing)：（1）是一种与产品或服务流向相反的对供应商的营销活动。（2）目的是应用市场营销观念谋求与供应商建立广泛、稳定、相互信任的关系。反向（上游）供应商地产商（下游）40采购中的反向营销反向营销(ReverseMarketing反向营销的实施供应商的保护供应商的选择供应商柔性开发供应商的激励供应商的协助反向营销41反向营销的实施供应商供应商供应商供应商供应商反向营销12反向营销的措施涉足市场研究，找出新的供应商并进行评估主动与现有的供应商研究新的合作领域邀请供应商对公司进行技术考察西门子的反向营销反向营销措施42反向营销的措施主动与现有的供应商西门子的反向营销措施采购信息库的内容何时?采购时间多少?采购量和谁?供应商名称什么?采购关键编号补充信息

信息库供应商评价金属报价外汇报价其他数据哪里?地理位置43采购信息库的内容何时?多少?和谁?什么?补充信息

信第二部分战略采购244第二部分战略采购215战略采购的定义战略采购是一种有别于常规采购的思考方法，它与普遍意义上的采购区别是前者注重要素是“最低总成本”而后者注重要素是“单一最低采购价格”。所谓战略采购是一种系统性的、以数据分析为基础的采购方法。简单地说，战略采购是以最低总成本建立服务供给渠道的过程，一般采购是以最低采购价格获得当前所需资源的简单交易。

总成本＝价格＋使用成本＋管理成本45战略采购的定义战略采购是一种有别于常规采购的战略采购与普通采购的区别

战略采购常规采购优点获得规模效益，议价能力强，优惠条件多；补充战略采购不足；降低采购和物流成本；有利于采购各环节的协调配合易于稳定供应商关系，实现有效长期合作；手续简单，过程短，直接快速。决策层次高，权力制约明显；

缺点程序较多，过程较长；权力分散，不利于成本的有效降低；

决策层次低，易于产生暗箱操作；

对供应商的政策不统一；

无法形成批量，议价能力低适应范围大宗、价高物品或服务；小批量、单件、低值物品；关键物品或服务；易购买，属地化要求较高的物品；易出问题物品或服务；其他不宜开展战略采购的物品定期采购物品或服务；

标准化物品。

46战略采购与普通采购的区别战略采购常规采购优点获得规模效益，战略采购的重大意义

一、有效降低总成本通过规模效应降低采购价格，减少分散采购的多次招标、谈判、审批等环节的人力和时间成本，提高产品和服务的统一程度，减少差异性带来的后续成本。二、有利于企业形象和品牌的塑造战略采购政策统一、专业性强、金额巨大，彰显企业实力；同时采购产品经多次论证，品质、服务较有保证，易得到业主认可，有利于塑造企业品牌。三、有利于企业核心竞争力的形成企业的竞争归根结底是资源的竞争，战略采购实现与供应商的长期合作关系，形成资源联盟，将企业间的竞争提升到供应链之间的竞争，有效的扩展了企业的能力边界。47战略采购的重大意义一、有效降低总成本18战略采购具体内容

万科地产与恒大地产两家是国内较早开展战略采购工作并取得较好效益的标杆企业，通过对两家企业战略采购内容的分析并结合我司实际情况，拟定了相应的战略采购清单，详见附件。48战略采购具体内容万科地产与恒大地产两家是国内较战略采购工作的难点

价格评比因战略采购没有明确的类别和数量基础，较难评比总价情况。难点价格调整方式

部分产品价格因原材料价格和市场情况波动较大，进行合理约定相对较难。49战略采购工作的难点价格评比难点价格调战略采购与标准化TextinhereTextinhere标准化

标准化工作是战略采购的有力支撑，在部分材料部品的战略采购中，标准化工作是必要前提。战略采购通过与战略合作供应商长期深入合作，并对产品长期跟踪，有利于前期的规划与设计，易于形成标准。50战略采购与标准化TextinhereTextinhe战略采购的改进

战略采购需要向全过程成本控制转变51战略采购的改进战略采购需要向全过程成本控制战略采购的改进

战略采购应该从程序化的、单纯的购买过渡到事前建议，向前瞻性、跨职能部门的功能转变。

采购部门应参与产品的研发和设计，将事后控制向全过程成本控制转变，项目开发与成本控制关联互动。52战略采购的改进战略采购应该从程序化