房地产项目可行性

房地产项目可行性研究

房地产开发项目策划决策和可行性研究是为决策者提供最终决策的依据，为项目达到目标奠定基础。一个房地产项目的设想的提出，都有其特定的政治、经济或社会背景。从简单而抽象的建设意图产生，至具体复杂的工程建成，期间每一环节每一过程的活动内容、方式及其所要求达到的预期目标，都离不开计划的指导，而计划的前提就是行动方案的策划与决策。房地产开发项目策划什么是策划?策划就是筹划或谋划策划是一项立足现实、面向未来的活动。它根据现实的各种情况与信息，判断事物变化的趋势，围绕某一活动的特定目标这个中心，来全面构思、设计，选择合理可行的行动方式，从而形成正确决策和高效工作的过程。房地产开发项目策划概述概念：房地产开发项目策划是把建设意图转换成定义明确、系统清晰、目标具体且富有策略性运作思路的高智力的系统活动。

房地产开发项目策划的主要作用：A、构思项目系统框架主要任务是根据建设意图进行项目的定义和定位，全面构想一个待建的项目系统。B、奠定项目决策基础理论C、指导项目管理工作房地产项目策划的原则创新原则房地产项目策划成功的关键主题新、概念新；手段新、方法新以人为本原则注重人文关怀、人文情感和人文历史，建立项目自己的个性，促进产品和企业品牌的形成整合原则策划上的灵感与创意一定要结合总的目标市场，强调策划的优化组合，包括房地产产品功能组合、项目资源组合、信息组合等。项目策划的内容和依据项目策划分为项目总体策划和项目局部策划。项目总体策划：指在项目前期立项过程中所进行的全面策划；项目局部策划：对全面策划任务进行分解后的一个单项性或专业性问题的策划。

根据策划工作的对象和性质不同，策划的内容、依据和深度要求也不一样。1、项目构思策划项目构思策划必须以国家法律和有关政策方针为依据，结合实际的建设条件和经济社会发展变化的环境进行，并与城区或城市规划的要求相适应。项目构想策划的主要内容是：A、项目定义：描述项目性质、用途和基本内容；B、项目定位：描述项目的建设规模、建设水准，项目在社会经济发展中的地位作用和影响力，并进行项目定位依据及必要性和可能性分析；C、项目系统构成：描述系统的总体功能，系统内部各单项单位工程的构成及其各自作用和相互联系，内部系统和外部系统的协调、协作和配套的策划思路及方案的可能性分析和依据。D、其他2、项目实施策划即项目管理和项目目标控制策划，旨在为把体现建设意图的项目构思展开实施，变成有实现可能性和可操作性的行动方案，提出带有谋略性和指导性的设想。A、项目组织策划大中型房地产开发项目，国家要求实行项目法人责任制。项目法人是负责立项、融资、报建、实施、运营、还贷的责任主体。按照股份公司和有限责任公司的现代企业组织模式组建其管理机构和人事安排。项目组织策划是项目总体策划的重要内容，也是对项目实施过程产生重要影响的实施策划内容。B、项目融资策划融资方案的策划是控制资金使用成本，进而控制项目投资，降低项目风险不可忽视的环节。项目融资策划具有很强的政策性、技巧性和谋略性，取决于项目的性质和项目实施的动作方式，只有通过策划才能确定和选择最佳的融资方案。3、项目目标策划确定项目的投资目标、质量目标和进度目标是项目管理的前提，并追求三大目标（投资省、质量高、周期短）的总体综合优化,这只能在项目系统构成和定位策划过程中做到项目投资和质量的协调平衡。项目目标策划包括：项目总目标（总投资、建设质量、总进度）体系设定；总目标按项目、参加主体、实施阶段等进行分解的子目标体系设定。4、项目管理策划项目管理策划是对项目实施的任务分解和任务组织工作的策划，包括设计、施工、采购任务的招投标，合同结构，项目管理机构设置、工作程序、制度及运行机制，项目管理组织协调，管理信息收集、加工处理和应用等的策划。5、项目控控制策划划项目控制制是对项项目实施施系统及及项目全全过程的的控制。。项目控制制的方向：项目目目标；项目控制制的方法：通过实实际值与与目标值值的不断断比较发发现其中中偏差，，对偏差差进行相相应的调调整，以以最合理理的目标标过程达达到项目目目标；；项目控制制的基本本原则是是：目标标控制具具有健全全的反馈馈机制的的闭环控控制；基本方法法是：动动态控制制。房地产开开发项目目全程策策划房地产项目目全程策划划就是运用用整合营销销概念，对对开发商的的建设项目目，从观念念、设计、、区位、环环境、房型型、价格、、品牌、包包装、推广广上进行整整合，合理理确定房地地产目标市市场的实际际需求，以以开发商、、消费者、、社会三方方共同利益益为中心，，通过市场场调查、项项目定位、、推广策划划、销售执执行等营销销过程的分分析、计划划、组织和和控制，在在深刻了解解潜在消费费者深层次次及未来需需求的基础础上，为开开发商规划划出合理的的建设取向向，从而使使产品及服服务完全符符合消费者者的需要而而形成产品品的自我销销售，并通通过消费者者的满意使使开发商获获得利益的的过程。房地产开发项目全全程策划流流程图对项目的总总体规划、、建筑风格格、景观规规划等作出出专业策划划建议从项目的宏宏观、中观观和微观层层面对项目目的投资环环境进行分分析初步市场情况调查确定可类比区域与可类比项目并进行深入调研初步提出总体策划思路分析项目潜在价值确定核心价值体系及总体策划思路项目目标客户群锁定及分析项目开发主题定位及形象定位对项目的经营方式、资金筹措和开发计划作出策划建议可类比项目营销策略分析确定项目营销策划总体思路及营销策略可类比项目物业管理分析并提出策划建议项目财务评价与综合评价房地产项目的可行行性研究是是在投资决决策之前对对拟定开发发的项目进进行全面、、系统的调调查研究和和分析，运运用科学的的技术评价价方法，得得出一系列列评价指标标，以最终终确定项目目是否可行行的综合研研究。什么么是是房房地地产产项项目目可可行行性性研研究究?可行行性性研研究究的的概概念念最初初是是美美国国30年代代为为开开发发田田纳纳西西河河流流域域而而采采用用的的一一种种技技术术经经济济研研究究方方法法，，因因为为它它为为其其经经济济开开发发和和资资源源综综合合利利用用起起了了重重要要作作用用，，得得以以逐逐步步推推广广、、流流行行，，发发展展到到各各个个领领域域，，充充实实完完善善，，形形成成系系统统。对开开发发项项目目的的必必要要性性、、实实施施项项目目的的外外部部条条件件，，项项目目选选址址、、规规模模、、企企业业的的投投资资能能力力、、项项目目实实施施方方式式、、生生产产经经营营周周期期、、项项目目的的效效益益等等，，都都需需要要进进行行周周密密的的调调查查研研究究和和分分析析，，这这一一调调查查研研究究和和分分析析过过程程，，称称之之为为可可行行性性研研究究过过程程。市场是前提提，技术是是手段，核核心问题是是经济效益益分析。可行性研究究概述可行性研究究的作用投资决策的的依据国家规定，，凡是没有有经过可行行性研究的的房地产开开发项目，，不能列入入计划，不不能批准设设计任务书书，不能进进行设计。。筹集资金的的依据银行等金融融机构都把把可行性研研究报告作作为房地产产开发项目目申请贷款款的先决条件，在对可行行性研究报报告作全面面、细致的的分析评价价后，才能能确定是否否给予贷款款。签订合同的的依据项目所需的的建筑材料料、协作条条件以及供供电、供水水、供热、、通讯及交交通等方面面需要与有有关部门协协作，都需需要根据可可行研究报报告进行协协商。规划设计的的依据在可行性研研究报告中中，对项目目的规模、、地址、建建筑设计方方案构想、、主要设备备、单项工工程结构形形式、配套套设施和公公用辅助设设计的种类类、建设速速度等都进进行了分析析和论证，，确定了原原则和推荐荐了建设方方案。可行性研究究的目的实现项目决决策的科学学化、民主主化，减少少或避免投投资决策失失误，提高高经济、社社会、环境境效益。可行性研究究的特点前期性、预测性性、不确定定性可行性研究究指导文件件《关于建设项项目经济评评价工作的的若干规定定》、《建设项目经经济代理人人方法与参参数》要求各个投投资主体、、各种投资资来源、各各种筹资方方式兴办的的大中型和和限额以上上的房地产产开发项目目，原则上上应按房地地产开发项项目经济评评价方法和和相应的参参数进行财财务评价和和国民经济济评价。可行性研究究的依据国家和地区区经济建设设的方针、、政策和长长远规划；；批准的项目目建议书和和同等效力力的文件；；国家批准的的城市总体体规划、详详细规划和和交通等市市政基础设设施规划；；自然、地理理、气象、、水文、地地质、经济济、社会等等资料；有关工程技技术方面的的标准、规规范、指标标、要求等等资料；国家所规定定的经济参参数和指标标；开发项目备备选方案的的土地利用用条件、规规划设计条条件以及备备选规划设设计方案等等。可行性研究究的专业机构构和人员构构成专业机构前期的投资资机会分析析和初步可可行性分析析，主要解解决投资方方向和把握握机会，一一般有1、2个房地产经经济专家即即可。而详细可行行性研究是是全面的经经济技术研研究，需要要专门的机机构或研究究小组。一一般应由专专业的评估估咨询机构构完成，我我国目前大大多由各开开发公司自自己编制，，然后报政政府计划部部门审查立立项。人员构成注册房地产产估价师1~2名造价工程师师1名市场调查和和分析人员员1~2名经济分析家家1名制作人员1~2名社会学、环环境科学专专家若若干名其中：注册房地产产估价师是是专业执业业队伍，既既要熟悉房房地产专业业知识，又又必须熟悉悉财务管理理和工程技技术方面的的知识，是是研究小组组的核心，，它的任务务是参与经经济分析专专家等对未未来市场的的分析，并并负责归纳纳其他人员员所完成的的工作，综综合应用工工程技术和和财务管理理的有关知知识，对项项目作出计计算和总体体评价，撰撰写可行性性研究报告告。项目可行性性研究阶段段机会研究机会研究是是指在一地地区或部门门内，以市市场调查和和市场预测测为基础，，进行粗略略和系统的的估算，来来选择最佳佳投资机会会，提出项项目。即项项目建议书书阶段。项目建议书书：是房地地产开发企企业在项目目投资前对对项目轮廓廓设想，主主要是从投投资建设的的必要性方方面来分析析，同时也也对投资建建设的可行行性进行初初步分析。。内容一般包包括：a、投资项目目提出的必必要性的依依据；b、住宅类型型、拟建规规模和建设设地点的初初步设想；；c、建设条件件的初步分分析，包括括公共配套套设施情况况和交通情情况等；d、投资估算算和偿还贷贷款能力测测算；e、项目的预预测进度安安排；f、经济效益益、社会效效益及生态态效益的初初步估计。。初步可行性性研究也称预可行行性研究（（大型投资资项目需在在正式可行行性研究之之前，先进进行一轮初初步的分析析）主要解决的的问题包括括：分析机会研研究的结论论，在详细细资料的基基础上做出出是否投资资的决定；；是否有进行行详细可行行性研究的的必要；有哪些关键键问题需要要进行辅助助研究。在初步可行行性研究阶阶段需对以以下内容进进行粗略的的审查：市场需求与与供应建筑材料供供应状况项目所在地地区的社会会经济情况况项目地址及及其周围环环境项目规划设设计方案项目进度项目销售收收入与投资资估算项目财务分分析等详细可行性性研究即通常所说说的可行性性研究，是是项目投资资可行性研研究全过程程中最重要要的一个部部分。是开开发建设项项目投资决决策的基础础，是在分分析项目技技术、经济济可行性后后做出投资资与否决策策的关键步步骤项目的评价价和决策即房地产开开发企业邀邀请有关技技术专家、、经济专家家及承办投投资贷款的的银行，对对项目的可可行性研究究报告进行行预审，由由投资贷款款银行的咨咨询机构或或计划决策策部门委托托没有隶属属关系的工工程咨询公公司进行全全面评估。。评估人员应应对项目的的可行性研研究报告和和编制的计计划任务全全面、认真真、仔细的的审查、计计算和核实实，根据审审核、评估估的结果，，编写项目目评估报告告，为投资资项目最后后决定进一一步提供可可靠的科学学依据。可行性研究究的质量针对不同的的研究深度度，其结果果的质量要要求也不同同，国际上上通用的为为：投资机会研研究：±30％初步可行性性研究：±20％可行性研究究：±10％可行性研究究的时间与研究深度度和建设规规模有关一般小型项项目1～2个月，甚至至2~3个星期，中中型项目8～9个月，大型型项目1.5～2年或更长。。从整个建设设工程看，，前期可行行性研究占占1/3，工程规划划设计准备备占1/3，施工建设设占1/3。可行性研究究的费用与规模、研研究深度成成正比，一一般以占投投资总额的的比例计算算。投资机会研研究：0.2~1.0%初步可行性性研究：0.25~1.5%可行性研究究：大大型项项目0.2~1.0%；小型项目1.0~3.0%。可行性研究究的程序步骤骤程序、步骤骤讨论可行性性研究的范范围，确定定研究目标标市场实地调调查，收集集情报和资资料市场分析、、预测技术研究：：项目实施全全过程所有有环节的衔衔接处理，，环保措施施，项目工工程施工工工艺和物资资投入等。。效益研究：：项目的资金金筹措、成成本开支、、效益预测测、投资风风险、国民民经济宏观观考察、社社会环境效效益等。方案设计与与选择：根据研究内内容设计可可供选择方方案，或将将各个方案案的代表性性组合，或或集中优点点重点修订订设计最佳佳方案。制定实施计计划：对选定方案案，确定所所有具体的的技术指标标范围，估估算投资、、成本支出出及收益幅幅度等财务务状况，说说明成本、、价格、进进度等变化化对项目效效果影响及及其应变能能力。编制报告可行性研究究的基本内内容主要有三个个方面的内内容：一是是项目的必必要性；二二是开发项项目在受各各种外部条条件所制约约时实施的的可能性；；三是项目目的技术、、经济分析析。1、项目开发发的必要性性一是从社会会需求考虑虑；二是从开发发企业的角角度考虑。。2、项目的制制约条件与与开发建设设的可能性性外部制约条条件有两个个方面：一是软约束束，主要是是固定资产产投资规模模和城市规规划对开发发项目的限限制条件；；二是硬约束束，主要是是土地、资资金、建筑筑材料、施施工力量、、城市基础础设施，以以及开发建建设过程和和建成投入入使用后的的道路、电电力、通讯讯、上下水水、热力等等的供应和和限制条件件。3、项目的技技术、经济济分析可行性研究究报告的撰撰写1、可行性研研究报告的的基本构成成通常由开发发商委托房房地产评价价机构、研研究机构来来撰写。一般来说，，一份正式式的可行性性研究报告告应包括封封面、摘要要、目录、、正文、附附表和附图图等六个部部分。2、可行性研研究报告正正文的写作作要点(1)项目总说明明项目背景、项目目主办者、、项目评价价的目的、、项目评价价报告编制制的依据及有关说明。(2)项目概况项目的合作方式式和性质、、项目所处处的地址、、项目拟建建规划和标标准、项目所需市政配套套设施的情情况及获得得市政建设设条件的可可能性、项项目建成后后的服务对象。(3)投资环境研研究当地总体社会经经济状况、、城市基础础设施情况况、土地使使用制度、、当地政府的金融和税收等方面面的政策、、政府鼓励励投资的领领域等。(4)市场研究就当地与所所评价项目目相关的土土地市场、、居住物业业市场、写写字楼市场场、零售商业物业业市场、酒酒店市场、、工业物业业市场等进进行分析研研究。(5)项目地理环环境和附近近地区竞争争性发展项项目项目所处的的地理环境境（邻里关关系）、项项目用地现现状（熟地地还是生地地等）、项项目附近地地区近期期开工建建设或筹筹备过程程中的竞竞争性发发展项目目等。(6)规划方案案及建设设条件介绍开发发项目的的规划建建设方案案和建设设过程中中市政建建设条件件（水、、电、路路等）是否满足足工程建建设的需需要。及及项目规规模、档档次、建建筑物的的规划设设计技术术指标、、装修标准准等建议议。(7)建设方式式及进度度安排建设工程程的发包包方式，，建设进进度安排排、物料料供应做做出估计计或估算算。(8)投资估算算及资金金筹措(9)项目评价价基础数数据的预预测和选选定包括销售售收入测测算、成成本和税税金、利利润分配配3个部分。。(10)项目经济济效益评评价一般包括括现金流流量分析析、资金金来源与与运用表表（财务务平衡表表）与贷贷款偿还还分析。。(11)不确定性性分析一般包括括盈亏平平衡分析析、敏感感性分析析和风险险分析（（概率分分析）。。目的：是是就项目目面临的的主要风风险因素素如建造造成本、、售价、、租金水水平、开开发周期期、贷款款利率、、可建设设面积等等因素的的变化，，对项目目经济效效果评价价的主要要技术、、经济指指标如财财务内部部收益率率、财务务净现值值和投资资回收期期等的影影响程度度进行定定量研究究；对当当地政治治、经济济、社会会条件可可能变化化的影响响进行定定性分析析，进一一步可用用模糊数数学方法法从定性性转化为为定量分分析。(12)可行性研研究的结结论说明项目目的经济济效益评评价结果果，是否否表明项项目具有有较理想想的财务务内部收收益率，，是否有较强的的贷款偿偿还和自自身平衡衡能力，，较强的的抗风险险能力，，项目是是否可行行。其中，市市场研究究和项目目经济效效益评价价是可行行性研究究中最重重要的部部分。房地产开开发项目目财务数数据估算算财务数据据主要包包括总成成本（总总投资或或开发总总成本+销售期成成本）、、销售收入入、销售售税金及及附加、、利润等等估算。。住宅开发发项目总总成本费费用是指指项目在在一定时时期内为为建造和和销售住住宅而花花费的全全部费用用。总成本=开发总成成本+销售期成成本总成本可可分离出出固定成成本和变变动成本本凡是在一一定范围围内不随随项目建建筑面积积变化而而变化的的成本均均属于固固定成本本，如土土地出让让金、征征地拆迁迁补偿费费等。凡在一定定范围内内随项目目建筑面面积变化化而变化化的成本本均属变变动成本本，如建建筑安装装工程费费、配套套费等。。投资：为为了保证证项目投投产和生生产经营营活动的的正常进进行而投投入的活活劳动和和物化劳劳动价值值的总和和。固定资产产投资：：用于建建设或购购置固定定资产所所投入的的资金。。固定资产产是指使使用期限限超过一一年的房房屋、建建筑物、、机器机机械、运运输工具具以及其其他与生生产经营营有关的的设备、、工具、、器具等等。由工程费费用、其其他费用用、预备备费用等等组成。。流动资产产投资：：项目在在投产前前预先垫垫付、在在投产后后生产经经营过程程中周转转使用的的资金。。流动资产产是指可可以在一一年或者者超过一一年的一一个营业业周期内内变现或或者耗用用的资产产。由现金、、应收及及预付款款项、存存货等项项组成。。（一）住住宅开发发项目总总投资估算算构成：固定资产产投资静态投资资土地费用用前期开发发费建筑安装装工程费费用配套设施施费设备及器器具的购购置费用用其他工程程费用基本预备备费投资估算算动态投资资建设期利利息固定资产产投资方方向调节节税涨价预备备费汇率变动动预备费费流动资产产投资：：应收及及预付款款、存货货、现金金勘查设计计费管理费销售费用用投资估算算固定资产产投资估估算（1）土地使使用费指取得项项目用地地使用权权而发生生的费用用，可分分为土地地征用及及拆迁安安置补偿偿费和土土地使用用权出让让金等。。（2）前期开开发费主要包括括可行性性研究费费、勘察察设计费费、设计计和施工工招投标标管理费费、建设设工程招招投标业业务代理理费、人人防建设设费、建建筑工程程质量监监督费、、执照费费、审照照手续费费等。可行性研研究费：：投资机机会研究究：0.2~1.0%；初步可可行性研研究：0.25~1.5%；可行性性研究：：大型项项目0.2~1.0%；小型项项目1.0~3.0%。勘察设计计费：建建筑安装装工程费费2%~2.5%；设计和施施工招投投标管理理费：分分别为总总投资额额的0.02%和0.04%；建设工程程招投标标业务代代理费：：建筑安安装工程程费0.35%人防建设设费：按按地面建建筑面积积60元/m2估算；执照费：：按土建建、水电电设备工工程造价价的0.1%的比例估估算；审照手续续费：按按执照费费的50%估算。（3）建筑安安装工程程费指直接用用于工程程建设的的总成本本费用，，主要包包括基础础工程费费、土建建工程费费（建筑筑、结构构）、房房屋设备备及安装装工程费费（给排排水、电电气照明明、各种种管道、、通讯设设施、消消防设施施、电梯梯、空调调等设备备及安装装）和室室内装修修工程费费等。建筑安装装工程费费的估算算办法有有：单位位指标估估算法、、工程量量近似匡匡算法、、概算指指标法（4）工程监监理费指建设单单位委托托工程监监理单位位对工程程实施监监理工程程所需费费用。一般按建建筑安装装工程费费的一定定百分比比计取，，例如建建筑安装装工程费费500~20000万元，按按1%~2.5%计取。固定资产产投资估估算（5）配套设设施费指为住宅宅小区配配套的水水、电、、燃气、、通讯、、绿化、、道路、、公共设设施等费费用，主主要分为为小区内内配套设设施费和和住宅建建设配套套费。小区内配配套设施施费主要要包括供供电、水水配套工工程费、、泵房建建设费、、燃气管管理、电电话通讯讯工程费费、环卫卫设施费费、绿化化建设费费、保安安设施费费、有线线电视安安装费、、小区智智能化设设施费、、小区总总体及道道路建设设费等。。可根据据国家、、地区、、有关主主管部门门制订的的收费标标准或按按类似住住宅开发发项目相相应的费费用分别别进行估估算。固定资产产投资估估算（6）建设单单位管理理费指房地产产开发项项目从立立项、筹筹建、建建设、竣竣工验收收交付使使用等全全过程管管理所需需费用，，主要包包括建设设单位开开办费和和建设单单位经费费。根据“商商品房住住宅价格格管理暂暂行办法法”规定定，建设设单位管管理费按按土地使使用费、、建筑安安装工程程、配套套设施建建设费之之和1%~3%的比例估估算。（7）工程保保险费指房地产产开发项项目在建建设期间间根据需需要实施施工程保保险所需需的费用用，住宅宅开发项项目工程程保险费费一般按按建筑安安装工程程0.2%~0.4%的比例估估算。固定资产产投资估估算（8）工程承承包管理理费指具有总总承包条条件的工工程公司司，对房房地产开开发项目目从开始始建设至至竣工验验收交付付使用全全过程的的总承包包所需的的管理费费用。具体内容容包括组组织可行行性研究究、勘察察设计、、设备材材料采购购、工程程招标、、发包、、工程预预决算、、项目管管理、施施工质量量监督、、竣工验验收、交交付使用用的各种种管理费费用。住宅开发发项目一一般按总总投资额额2%~6%的比例估估算。固定资产产投资估估算（9）预备费费指投资估估算时用用以处理理实际发发生的费费用与估估算发生生的费用用不相符符而追加加的费用用，包括括基本预备备费和涨价预备备费