房地产开发经营与管理理念

房地产开发经营与管理考前辅导1本科目特点及复习技巧科目特点复习技巧综合性强，涉及面宽善于归纳、整理、比较知识点分散，细节性考点多书本阅读需要仔细计算题难度大，灵活多变注重理解，加强应变能力历年题目重复率高多做练习2——掌握——熟悉——了解3第一章房地产投资与投资风险4第一章第一节投资与房地产投资一、投资概述概念：分类投资的特性短期投资与长期投资直接投资与间接投资金融投资与实物投资生产性投资与非生产性投资是一种经济行为时间性目的是获取收益风险性以获得未来货币增值或收益为目的5二、房地产投资概述（一）房地产投资的概念（二）房地产投资的分类政府投资非盈利机构投资企业投资个人投资土地开发投资房屋开发投资房地产经营投资居住物业投资商用物业投资工业物业投资酒店和休闲娱乐设施投资特殊物业投资按主体按经济活动类型按物业类型——特点6（三）房地产投资特性区位选择异常重要适于进行长期投资需要适时的更新改造易产生资本价值风险变现性差易受政策影响依赖专业管理存在效益外溢和转移（四）房地产投资的作用对社会对投资者：收益、保值、增值、消费7第一章

第二节房地产投资的形式与利弊一、房地产直接投资参与有关管理工作包括二、房地产间接投资不参与开发经营工作包括房地产开发投资房地产置业投资投资房地产企业股票或债券投资房地产投资信托基金购买住房抵押支持证券8三、房地产投资的利弊——理解利：弊：收益高容易得到金融支持抵消通货膨胀提高资信等级投资额大回收期长需要专门的知识和经验9第一章

第三节房地产投资的风险一、房地产投资风险的概念定义：未获得预期收益可能性的大小包括：变动：可能性：标准差越小，风险就越小标准差与期望值之比越小，风险就越小——教材P16例子风险收益风险损失——投资者更重视风险报酬=实际收益-预期收益标准差=期望值=10二、系系统风风险包括………———P17-20三、个个别风风险包括………———P20-21风险种类系统风险个别风险共同点所有项目都要面临，个体力量无法改变每个项目有所不同，通过个体努力可以改变包括通货膨胀、市场供求、周期、变现、利率、政策、政治、或然损失收益现金流、未来运营费用、资本价值、机会成本、持有期11四、风风险对对房地地产投投资决决策的的影响响收益型型房地地产投投资———承承受低低风险险的投投资者者收益增增值型型房地地产投投资———承承受中中等风风险的的投资资者———尚尚未未进进入入稳稳定定期期或或刚刚竣竣工工的的收收益益性性物物业业机会会型型房房地地产产投投资资————承承受受高高风风险险的的投投资资者者———房房地地产产开开发发投投资资一一般般属属于于这这类类12第一一章章第四四节节风风险险与与投投资资组组合合一、、投投资资组组合合理理论论P25公式式及及例例子子：计计算算题题预期期收收益益率率=无无风风险险收收益益率率+风风险险系系数数××[平平均均收收益益率率-无无风风险险收收益益率率]二、、资资本本资资产产定定价价模模型型P26公式式P27例子子：折折现现率率的的计计算算题题———也也就就是是上上面面的的预预期期收收益益率率13T1-1：：一般般来来说说，，与与长长期期投投资资相相比比，，短短期期投投资资（（））A．．风风险险较较大大B．．收收益益率率较较高高C．．流流动动性性较较好好D．．投投资资回回收收期期较较长长答案案：：CT1-2：：某投投资资商商预预测测到到政政府府大大型型公公共共设设施施的的投投资资建建设设计计划划，，并并在在附附近近预预先先投投资资，，最最后后取取得得巨巨大大成成功功，，则则该该投投资资商商利利用用的的是是房房地地产产投投资资特特性性中中的的（（））。。A．．存存在在效效益益外外溢溢和和转转移移B．．需需要要适适时时的的更更新新改改造造投投资资C．．投投资资价价值值难难以以判判断断因因而而易易产产生生资资本本价价值值风风险险D．．易易受受政政策策影影响响答案案：：AT1-3：：投资资者者对对房房地地产产内内部部，，使使用用功功能能的的变变动动（（例例如如，，在在公公寓寓内内设设置置自自助助洗洗衣衣房房提提供供洗洗衣衣服服务务等等）），，体体现现了了投投资资者者对对房房地地产产投投资资（（））的的重重视视。。A．．各各异异性性B．．适适时时更更新新改改造造性性C．．相相互互影影响响性性D．．专专业业管管理理依依赖赖性性答案案：：B14T1-4：：在下下列列房房地地产产投投资资行行为为中中，，体体现现房房地地产产置置业业投投资资特特点点的的有有（（））。。A．．买买地地-建建房房-卖卖房房B．．买买房房-经经营营C．．买买房房-出出租租-转转售售D．买房-出出租E．．买地-开发发-转让答案：BCDT1-5：买卖双方要经经过多次搜寻寻或长时间议议价才能完成成房地产交易易，这个过程程反映了房地地产的()。A.不可移移动性B.适应性C.弱流流动性D.相互影响响性答案：CT1-6：在房地产产品品生产过程中中，承担开发发建设用地规规划方案设计计、建筑设计计等项工作的的，一般是（（）。A．建建筑师B．．结构工程师师C．设备工程程师D．．监理工程师师答案：AT1-7：决定投资型房房地产购买者者愿意支付价价格水平的最最主要因素是是（）。。A．满足购买买者使用要求求B．购购买者支付能能力C．物业预期期收益D．物业用途途答案：C15T1-8：下列关于商业业物业的表述述中，正确的的有（）。。A、能为投资资者带来经营营性的收入现现金流B、分割产区区销售已成为为最受欢迎的的经营模式C、适合于长长期投资D、、需在机构投投资者之间进进行交易E、位置对其其有着特殊的的重要性答案：ACDET1-9：商业物业的租租金水平取决决于其所处的的地段，与投投资者管理商商业物业的能能力无关。答案：×T1-10：：从物理形态上上划分，作为为房地产投资资对象的房地地产资产的类类型主要有（（）。A．商住住楼B．．土地C．在建工程程

D．．写字楼E．建成后后的物业答案：BCET1-11：：下列物业中，，属于特殊物物业的是（））。A．在建工程程B．．车站C．购购物中心D．科技产业业园区答案：B16T1-12：：同区域、同类类型、同档次次的不同房地地产的市场价价值不同，主主要是因为房房地产市场具具有（））A．保值性B．增增值性C．异质性性D．弱弱流动性答案：CT1-13：：房地产投资的的缺点是（））。A．相对较较高的收益水水平B．．易于获得金金融机构的支支持C．抵消通货货膨胀的影响响D．．投资回收期期较长答案：DT1-14：：下列房地产投投资方式中，，属于直接投投资形式的是是（））A．购买房地地产股票B．购购买商铺C．购购买房地产债债券D．购买住住房抵押支持持证券答案：BT1-15：：房地产间接投投资的形式主主要有（））。A．投资房地地产信托B．购买住住房抵押支持持证券C．购买房房地产企业债债券D．．购买物业用用于出租经营营

E．．购买土地进进行开发答案：ABC17T1-16：：房地产投资信信托基金的投投资收益主要要来源于其拥拥有物业的()。A.销售收入B.转让让收入C.租金收入入D.利利息收入答案：CT1-17：：当房地产开发发商将建成后后的物业用于于出租或()时，短短期开发投资资就转变成了了长期置业投投资。A.出售售B.抵抵押C.转让D.经营答案：DT1-18：：相对于房地产产开发投资，，关于房地产产置业投资的的说法，正确确的有（））A．置业投资资是面向已具具备了使用条条件或正在使使用中的房地地产B．置业投资资包括进行场场地平整及道道路等基础设设施建设的投投资C．置业投资资对象可以是是市场上存量量房地产D．置业投资资可以是将购购入的房地产产用于自身居居住或生产经经营E．置业投资资可以是将购购入的房地产产出租给最终终使用者答案：ACDE18T1-19：：甲、乙两个物物业2008年10月的的价值均为1000万元元，预计甲物物业2009年10月的的价值为1100万元和和900万元元的可能性各各为50％。。预计乙物业业2009年年10月的价价值为1200万元和800万元的的可能性各为为50％，甲甲、乙两个物物业投资风险险比较的结果果是（）。。

A．．甲物业投资资风险大B．乙物业业投资风险大大

C．．甲、乙两个个物业投资风风险相同D．无法判判断答案：BT1-20：：下列风险中属属于系统风险险的是()。A.比较较风险B.市市场供求风险险C.未来运营营费用风险D.持有有期风险答案：BT1-21：：下列房地产投投资风险中，，属于房地产产投资个别风风险的是（））。A．变现风险险B．时时间风险C．或然损损失风险D．通货膨胀胀风险答案：B19T1-22：：投资组合理论论认为，把适适当的投资项项目组合起来来，可以（））。A．提高投资资收益B．降低系统统风险C．降低个别别风险D．使投资毫毫无风险答案：CT1-23：：关于投资组合合理论的说法法，正确的是是（））A．投资者应应选择毫无风风险的投资组组合B．投资者应应选择投资项项目间有一个个正协方差的的投资组合C．投资者可可以将系统性性风险因素减减少甚至完全全抵消D．投资者可可以将个别风风险因素减少少甚至完全抵抵消答案：DT1-24：：投资组合理论论认为，对于于相同的宏观观经济环境变变化，不同投投资项目的收收益会有不同同的反应。答案：√20T1-25：：假设银行一年年期存款利率率为2.28％，贷款利利率为5.85％，投资资市场的平均均收益率为12％，房地地产投资市场场的系统性市市场风险系数数为0.6，，则房地产投投资的预期收收益率为（））。A．4.42％B．．8.11％％C．8.13％D．9.54％答案：BT1-26：：如果整个投资资市场的平均均收益率为15%，国债债收益率为9%，房地产产投资市场相相对于整个投投资市场的系系统性风险系系数为0.23，则按资资本资产定价价模型计算出出的房地产投投资折现率为为（））。A、10.38%B、、11.07%C、12.45%D、、13.62%答案：ＡT1-27：：某投资市场的的平均收益率率为12％，，银行贷款利利率为5.17％，国债债收益率为3.5％，房房地产投资的的风险相关系系统数为0.5．那么，，当前房地产产投资的折现现率为（））。A．3.5％％B．5.17％C．7.75％D．8.59％答案：C21T1-28：：假设某段时间间内房地产业业的预期收益益率为15％％，国债的投投资收益率为为10％，市市场整体的平平均收益率为为20％，则则房地产业的的系统性市场场风险系数是是（）。A．0.25B．．0.50C．．1.5D．2.00答案：BT1-29：：当房地产开发发投资者将建建成后的房地地产用于出售售、出租或经经营时，其投投资均属于长长期投资。（（）答案：×T1-30：：购买住房抵押押支持证券的的个人和机构构，是房地产产间接投资者者。（））答案：√T1-31：：在进行风险分分析时，期望望收益的标准准差越小，表表明该项目风风险越大。（（）答案：×T1-32：：通货膨胀对房房地产投资只只有负面影响响。（））答案：×22T1-33：：房地产投资的的时间风险是是指选择合适适的时机进入入市场。（））答案：×T1-34：：系统风险是指指个别投资风风险中可以在在投资组合内内部被分散和和抵消的那部部分风险。()答案：×T1-35：：房地产投资不不能有效抵消消预期通货膨膨胀的影响。。（）答案：×T1-36：：某投资项目的的预期收益率率与市场平均均收益率的变变化幅度相同同，则该项目目的系统性市市场风险系数数为1。（））答案：√T1-37：：房地产投资信信托基金股票票的收益通常常高于一般的的股票收益，，因此往往成成为大型机构构投资者直接接投资房地产产的重要工具具。答案：×23第二章房地地产市场与市市场运行24第二章第一节房地地产市场概述述一、房地产市市场的含义构成：交易当当事人、交易易对象、交易易制度、交易易机构二、房地产市市场的运行环环境——P30-31表格：：环境类型与与影响因素对对应三、影响房地地产市场转变变的社会经济济力量四、房地产市市场的参与者者25第二章第二节房地地产市场结构构与指标一、房地产市市场结构房地产具有不不可移动性、、异质性，市市场集中度低低房地产市场是是垄断竞争市市场总量结构区域结构产品结构供求结构投资结构租买结构二、房地产市市场细分5种标准26三、房地产市市场指标概念要点和计计算供给指标（开发相关）新竣工量、灭失量、存量、空置量、空置率、可供租售量、房屋施工面积、房屋新开工面积、平均建设周期、竣工房屋质量需求指标（购买力相关）GDP、人口数量、城市家庭人口规模、就业人员数量、就业分布、城镇登记失业率、城市家庭可支配收入、城市家庭总支出、房屋空间使用数量、城市居民消费价格指数市场交易指标（成交量、价、速）销售量、出租量、吸纳量、吸纳率、吸纳周期、预售面积、房地产价格、房地产租金、房地产价格指数市场监管与预警指标土地转化率、开发强度系数、开发投资杠杆率、住房可支付性指数、住房价格合理性指数、房价租金比、量价弹性、个人住房抵押贷款还款收入比、住房市场指数、消费者信心指数27第二章第三节房地地产市场的特特性与功能一、特性供给垄断性需求广泛性、、多样性交易复杂性价格区位相关关性广泛的外部性性市场信息不对对称性二、功能5个方面28第二章第四节房地地产市场的运运行规律一、房地产空空间市场与资资产市场均衡状态：租金和价格都都不变价格与重置成成本相同新增量和灭失失量相等房地产资产存存量保持不变变29二、房地产市市场的周期循循环定义：重复发发生的波动原因：供需因素、信信息不充分、、心理、政策策、制度、季季节性自然周期———理解P50图五个节点的含含义：每一阶段的特特征投资周期与自然周期的的关系A点空置率最最高B、D点长期期平均空置率率C点理想均衡衡点、拐点E点等于A点点自然周期第一一阶段，很少少有资金投向向存量房地产产自然周期第二二阶段后半段段，资本流量量显著增加自然周期第三三阶段，流动动性很高自然周期第四四阶段，投资资者减少投资资30三、房地产泡泡沫与过热泡沫的成因：：泡沫不同于过过度开发土地稀缺是基基础投机需求膨胀胀是诱因金融机构过度度放贷是助燃燃剂31第二章第五节房地地产市场的政政府干预一、政府干预预的必要性二、政府干预预房地产市场场的手段三、政府规范范房地产市场场行为的措施施32T2-1：下列影响房地地产市场运行行环境的因素素中，属于经经济环境的因因素是（））。A．城市或区区域产业结构构与布局B．人口数数量与结构C．土土地资源状况况D．建建筑技术进步步答案：AT2-2：：下列关于房房地产市场场特性的表表述中，不不正确的是是（）。。A．供给非非同质性B．需求求多样性C．竞争争充分性D．交易复复杂性答案：CT2-3：：市场的客体体通常是指指（））。A．买家家B．．卖家C．交易易对象D．交易易价格答案：CT2-4：：市场主体通通常包括（（）。。A．买家B．卖卖家C．交易对对象D．交易价价格E．交易行行为答案：AB33T2-5：：对某种特特定的商品品来说，下下列关于市市场容量概概念的表述述中，正确确的是（））。A．潜潜在市场>服务市场场>有效市市场>合格格的有效市市场B．服务务市场>潜潜在市场>服务市场场>合格的的有效市场场C．潜在市市场>有效效市场>合合格的有效效市场>服服务市场D．．潜在市场场>服务市市场>合格格的有效市市场>有效效市场答案：C第第4章章题目T2-6：：房地产市场场结构包括括（）。。A．总量结结构B．区域结结构C．产品结结构D．供求结结构E．资金结结构答案：ABCDT2-7：：按房地产用用途可以将将房地产市市场细分为为若干子市市场，这是是因为不同同用途的房房地产在（（））等方面存存在差异。。A．投资决决策B．规划划设计C．工工程建设D．地域范范围E．产产品功能答案：ABCE34T2-8：：某城市住宅宅市场调查查结果显示示，该城市市住宅的总总需求与总总供给基本本平衡，但但同时显示示，套型建建筑面积120㎡以以上的住宅宅供过于求求，70㎡㎡以下的的住宅供不不应求，则则该城市的的住宅市场场处于（））状态态。A．均衡B．周期期性失衡C．．结构性失失衡D．．区域性失失衡答案：CT2-9：：房地产市场场区别于其其他商品市市场的特征征主要有（（））。A、竞争性性B、垄断断性C、、外部性D、均衡性性E、信息息不对称性性答案：BCET2-10：土地资源的的有限性、、不可再生生性和土地地所有权的的排他性，，使房地产产供给难以以形成统一一的竞争性性市场。答案：√T2-11：房地产市场场垄断性的的原因不包包括（））。A、房地产产市场需求求的广泛性性B、、房地产市市场供给的的异质性C、土地所所有权的排排他性D、土地地的有限性性答案：A35T2-12：如果同一地地区的某一一类型物业业的售价持持续以大幅幅度上涨，，那么该类类型物业的的出租需求求就会（））。A．减减少B．增加C．不不变D．同步递递减答案：BT2-13：在下列房地地产市场指指标中，属属于市场交交易指标的的有()。A.空置量B.房房地产价格格指数C.平均均建设周期期D.吸纳纳率E.失业率率答案：BDT2-14：关于房屋施施工面积的的说法，正正确的是（（）A．房屋施施工面积不不包括本期期竣工的房房屋建筑面面积B．房屋施施工面积不不包括正在在施工的非非商品房建建筑面积C．房屋施施工面积指指报告期内内施工的全全部房屋建建筑面积D．房屋施施工面积不不包括报告告期内开工工后又停建建、缓建的的房屋建筑筑面积答案：CT2-15：某市2003年新开开工的房屋屋建筑面积积为90万万m2，2002年未完工工转入2003年继继续施工的的房屋建筑筑面积为30万m2，2003年竣工的的房屋建筑筑面积为80万m2。那么，该该市房屋均均平均建设设周期为（（）年。。A．0.5B．．1.5C．．2D．3答案：B36T2-16：2007年年末，某市市住房总量量为5000万㎡，，其中经济济适用住房房400万万m２,商商品住房3750万万㎡，，同同期住房空空置量为750万㎡㎡,其中经经济适用住住房空置量量为50万万㎡，商品品住房空置置量为450万㎡，，则该市2007年年末的商品品住房空置置率是（））。A．9％B．12％C．15％D．20％％答案：BT2-17：关于房地产产市场吸纳纳周期的说说法，错误误的是（））A．吸纳周周期是指房房屋从准备备租售到租租售完成所所需的时间间B．吸纳周周期反应可可供租售量量全部被市市场吸纳所所需的时间间C．在新建建商品房销销售市场中中，吸纳周周期又称为为销售周期期D．吸纳周周期在数值值上等于吸吸纳率的倒倒数答案：AT2-18：某城市2004年存存量商品住住房的吸纳纳率为40％，则该该城市同期期存量商品品住房的吸吸纳周期是是（）。。A．0.4月B．2.5月C．0.4年D．2.5年答案：D37T2-19：2008年年，某市可可供租售的的房屋面积积为3000万m2，其中可供供销售的住住宅面积为为1800万m2，可供出租租的住宅面面积为450万m2，当年销售售和出租的的房屋总面面积为2750万m2，其中销售售的住宅面面积为1680万m2，出租的住住宅面积为为320万万m2，该市2008年住住宅市场吸吸纳率为（（）Ａ、71.11％ＢＢ、88.89％％Ｃ、91.67％Ｄ、、93.33％答案：BT2-20：某销售型住住房市场年年初的住房房存量为100万套套，其中空空置待售住住房5万套套，本年新新竣工住房房13万套套，销售住住房8万套套.则吸纳纳周期为(

)年。。A.0.63B.1.63C.2.25D.12.50答案：CT2-21：房地产市场场按市场交交易形式细细分时，新新建成的房房地产产品品交易不包包括（））子市场。。A．租赁B．销销售C．保险D．抵抵押答案：C38T2-22：在对某市房房地产市场场进行细分分时，划分分出“某市市甲级写字字楼租赁市市场”。这这种划分所所采用的市市场细分标标准有（））。A．按按存量增量量细分B．按交交易形式细细分C．按目目标市场细细分D．按房地地产用途细细分E．按地地域细分答案：BDET2-23：下列关于房房地产市场场自然周期期与投资周周期关系的的表述中，，正确的是是（））。A．自然周周期与投资资周期同步步变化B．投资周周期在第一一阶段和第第三阶段超超前于自然然周期C．投资周周期在第一一阶段和第第二阶段超超前于自然然周期D．投资周周期在第三三阶段和第第四阶段超超前于自然然周期答案：DT2-24：在房地产市市场自然周周期的复苏苏阶段，房房地产市场场中的空置置率与合理理空置率的的关系是（（）。。A．空置率率>合理空空置率B．空置置率<合理理空置率C．空置率率=合理空空置率D．不能能判断答案：A39T2-25：在房地产市市场的自然然周期中，，空置率超超过长期平平均空置率率的阶段为为（）阶阶段。A．租租金增长率率上升B．新增增供给小于于新增需求求C．新开工工项目增加加D．．租金增长长率下降答案：AT2-26：下列关于房房地产市场场周期循环环的表述中中，正确的的有()。A.房房地产周期期循环是指指房地产业业活动或其其投入与产产出有相当当的波动现现象，且此此现象重复复发生B.在在房地产周周期循环的的最低点，，空置率最最高C.房地地产周期循循环的供求求平衡点是是长期均衡衡价格D.在在房地产周周期循环的的最高点，，供给增长长率等于需需求增长率率E.在房地地产周期循循环中，价价格(租金金)和空置置率通常是是同向变动动的答案：ABDT2-27：在房地产周周期循环周周期过程中中，空置率率持续下降降到合理的的空置率以以下的阶段段为房地产产市场自然然周期中的的（）。。

A．第第一阶段B．第第二阶段C．第第三阶段D．第第四阶段答案：B40T2-28：在房地产市市场周期循循环中，供供给增长速速度高于需需求增长速速度，空置置率上升并并逐渐接近近合理水平平，这一阶阶段处于房房地产市场场自然周期期的()。A.第一阶段段B.第二阶段段C.第三阶段段D.第四阶段段答案：CT2-29：在房地产市市场自然周周期中，在在需求增长长率由大于于变为小于于供给增长长率的转折折点上，空空置率由（（）。。A、上升到到下降B、下降到到上升C、高于合合理空置率率到低于合合理空置率率D、低于合合理空置率率到高于合合理空置率率答案：CT2-30：政府的土地地供应政策策会直接影影响房地产产开发的（（）。。A．产品质质量B．．产品性价价比C．规模模和结构D．产品品档次答案：CT2-31：提高贷贷款利率对对房地产市市场的影响响主要有（（）。A．导导致房地产产实际价值值下降B．导致致房地产实实际价值上上升C．加大投投资者债务务负担D．抑制制房地产市市场需求E．增增加房地产产市场需求求答案：ACD第1章题目目41T2-32：政府对房地地产市场进进行宏观调调控时，可可选择的手手段主要有有（）。。A．加大城城市基础设设施建设投投入B．调整银银行贷款利利率C．调整整公共住房房政策D．调整整房地产税税收政策E．加快城城市化进程程答案：BCDT2-33：房地产泡沫沫产生的基基础是（））A．投资需需求膨胀B．金融机机构过度放放贷C．房地产产市场中的的过度开发发D．土地地资源的稀稀缺性答案：DT2-34：产生房地产产价格泡沫沫的主要诱诱因是（））。A．．土地稀缺缺B．城城市化进程程快C．投机需需求膨胀D．过度度放贷答案：CT2-35：国际上通常常采取的住住房保障方方式有（））A．政府直直接建房B．对对住房投资资人减税C．对住房房承租人减减税D．对对住房承租租人补贴E．鼓励赢赢利机构建建房答案：ABD42T2-36：房地产空间间市场决定定房地产租租金，资产产市场决定定房地产价价格。（（）答案：√T2-37：房地产空间间市场上的的需求者就就是房地产产资产市场场上的供给给者。()答案：×T2-38：房地产市场场自然周期期的第三阶阶段始于供供求转折点点，此时房房地产空置置率低于合合理空置率率。（））答案：√T2-39：当房地产市市场自然周周期处在谷谷底并开始始向第一阶阶段运动时时，市场上上的投资者者将迅增加加。（））答案：×T2-40：服务市市场是指已已经购买了了某种产品品，需要提提供后续服服务的消费费者集合。。（））答案：×第第4章题题目T2-41：房地产市场场上的投资资周期领先先于自然周周期的变化化。（））答案：×43T2-42：吸纳周期在在数值上等等于吸纳量量的倒数。。（））答案：×T2-43：在房地产自自然周期的的下降阶段段，物业租租金的增长长率是下滑滑的。（））答案：×T2-44：量价弹性是是指某时点点的房地产产交易量与与该时点的的房地产价价格之比。。（）答案案：：××44第三三章章房房地地产产开开发发程程序序与与管管理理45第三三章章第一一节节房房地地产产开开发发程程序序概概述述一、、房房地地产产开开发发的的基基本本概概念念二、、房房地地产产开开发发的的一一般般程程序序投资资机机会会选选择择与与决决策策分分析析阶阶段段投资资机机会会选选择择决策策分分析析前期期工工作作阶阶段段获取取土土地地项目目核核准准和和开开工工计计划划确定定规规划划设设计计方方案案并并获获得得规规划划许许可可工程程建建设设招招标标开工工申申请请与与审审批批前期期工工作作的的其其它它环环节节质量量控控制制进度度控控制制成本本控控制制合同同管管理理竣工工验验收收选择择租租售售形形式式制定定租租售售方方案案制定定宣宣传传与与广广告告策策略略建设设阶阶段段租售售阶阶段段46第二二节节投投资资机机会会选选择择与与决决策策分分析析是整整个个房房地地产产开开发发过过程程中中最最重重要要的的阶阶段段其中中最最重重要要的的工工作作是是可可行行性性研研究究一、、投投资资机机会会选选择择二、、投投资资决决策策分分析析市场场分分析析项目目财财务务评评价价投资资决决策策47第三三章章房房地地产产开开发发程程序序与与管管理理第三三节节前前期期工工作作一、、获获取取土土地地土地地储储备备与与土土地地开开发发开发发商商获获取取土土地地的的途途径径二、、项项目目核核准准和和开开工工计计划划———新新增增内内容容申请请材材料料申请请报报告告的的内内容容项目目核核准准评评估估的的重重点点土地地储储备备土地地开开发发土地地储储备备资资金金————11版版新新增增内内容容48三、、确确定定规规划划设设计计方方案案并并获获得得规规划划许许可可《规划划意意见见书书（（选选址址））》》《建建设设用用地地规规划划许许可可证证》》设计计方方案案审审批批《建建设设工工程程规规划划许许可可证证》》四、、建建设设工工程程招招标标规定定必必须须招招标标的的项项目目，，应应该该招招标标其它它项项目目可可以以招招标标分为为公公开开招招标标和和邀邀请请招招标标五、、开开工工申申请请与与审审批批———申申领领《《建建筑筑工工程程施施工工许许可可证证》》9个个条条件件六、、前前期期工工作作的的其其他他环环节节49第三三章章第四四节节建建设设阶阶段段一、、质质量量控控制制二、进进度控控制三、成成本控控制对象：：主要要费用用中的的变动动费用用四、合合同管管理五、安安全管管理六、竣竣工验验收横道图图网络图图———特点点施工现现场的的安全全由建建筑施施工企企业负负责是施工工总承承包的的，由由总承承包企企业负负责开发商商负责责组织织分为单单项工工程竣竣工验验收、、综合合验收收、竣竣工验验收备备案三三阶段段50第三章章第五节节租租售阶阶段一、选选择物物业租租售形形式自行租租售适合的的情况况委托租租售房地产产经纪纪机构构的代代理形形式选择房房地产产经纪纪机构构应注注意的的问题题51二、制制定租租售方方案租售价价格开发商商的三三类定定价方方法成本导导向定定价购买者者导向向定价价竞争导导向定定价成本加加成定定价法法目标定定价法法认知价价值定定价法法价值定价价法领导定价价法挑战定价价法随行就市市定价法法三、制定定宣传和和广告策策略制定广告告方案所所需的五五种决策策（5M）52T3-1：从房地产产开发企企业的角角度看，，房地产产开发过过程中投投入的资资源有（（））。A．土地地B．劳动动力C．资资本D．经经验E．环境境答案：ABCDT3-2：对市市场需求求与供应应情况、、建筑材材料供应应状况、、项目所所在地区区的社会会经济情情况、项项目地址址及其周周围环境境、项目目规划设设计方案案、项目目进度、、项目销销售收入入与投资资估算项项目财务务分析等等进行的的预可行行性研究究，属于于（））阶段段。A．．投资机机会研究究B．初步步可行性性研究C．详细细可行性性研究D．．项目的的评估和和决策答案：B第第8章题题目T3-3：房地产投投资决策策分析的的主要工工作包括括（））。A．投资资机会寻寻找B．市市场分析析C．投资资机会筛筛选D．财务务评价E．．规划设设计答案：BD53T3-4：下列房地地产开发发工作中中，属于于前期工工作阶段段的是（（））A．进行行项目的的财务评评价B．获获取项目目所需土土地C．确定定规划设设计方案案并获得得批准D．．对项目目的建设设工程进进行招标标E．提交交项目开开工申请请并获得得批准答案：BCDET3-5：下列成本本费用中中，不属属于土地地储备开开发成本本的是（（））A．拆迁迁补偿及及有关税税费B．．市政基基础设施施建设有有关费用用C．．贷款利利息D．建建安费用用答案：DT3-6：开发商向向城市规规划管理理部门申申请《建建设用地地规划许许可证》》时，须须提供的的材料主主要有（（）。。A．建建设工程程规划许许可证B．．选址规规划意见见通知书书C．项项目设计计方案的的总平面面图D．城市市计划部部门批准准征用土土地的计计划任务务E．1/2000或或1/500的的地形图图答案：BDE54T3-7：可将房地地产开发发划分为为若干阶阶段，其其中编制制建设工工程招标标文件属属于（））的工工作。A．投资资机会选选择与决决策分析析阶段B．．前期工工作阶段段C．建设设阶段D．．租售阶阶段答案：BT3-8：房地产开开发项目目的施工工许可证证由（））向发发证机关关申请领领取。A．施施工单位位B．建设设单位C．．监理单单位D．设设计单位位答案：BT3-9：开发商在在申请领领取施工工许可证证时，若若建设工工期超过过一年，，则其到到位资金金原则上上不得少少于工程程合同的的（））。A．．20％％B．30％C．40％D．．50％％答案：BT3-10：由城市规规划管理理部门核核发的（（），，主要规规定了用用地性质质、位置置和界限限。A．．选址规规划意见见通知书书B．规划划设计条条件通知知书C．．建设用用地规划划许可证证D．建设设工程规规划许可可证答案：C55T3-11：开发商在将将工程发包包给建筑承承包商时，，不仅要考考虑其过去去的业绩、、资金实力力和技术水水平，还要要审核承包包商对拟开开发项目的的（）。A．．施工方案案B．．工期C．质量量目标D．报价E．市市场售价答案：ABCDT3-12：房地产开发发企业只能能通过公开开投标的形形式选择开开发项目的的施工单位位。答案：×T3-13：横道图法用用于房地产产项目建设设阶段的（（））Ａ、质量控控制ＢＢ、进度控控制Ｃ、、成本控制制Ｄ、、合同管理理答案：BT3-14：网络图法在在建设工程程管理中常常常作为（（））的方法A．质量控控制B．成成本控制C．．进度控制制D．合同管管理答案：CT3-15：在正式申请请竣工验收收之前，开开发商要对对项目进行行初步检查查，检查后后由（））列出质质量缺陷清清单。Ａ、开发商商Ｂ、、承包商ＣＣ、监监理工程师师Ｄ、、使用单位位答案：C56T3-16：开发商的主主要合同关关系通常包包括（））等。A．保保险合同B．分分包合间C．销销售合同D．．勘察设计计合同E．加工工合同答案：CDT3-17：实行施工总总承包的房房地产开发发项目。施施工现场的的安全应由由()负责。A.开发商商B.监理单单位C.分包单单位D.总承包包单位答案：DT3-18：承包商收到到竣工结算算价款后，，通常应在在（）内内将竣工工工程交付给给开发商。。A．半个月月B．一个个月C．一个半半月D．两个月月答案：AT3-19：房地产项目目竣工后，，按规定移移交给城市市档案馆的的竣工档案案应包括（（））Ａ、工程质质量保修书书Ｂ、、可行性研研究报告ＣＣ、竣竣工图Ｄ、住宅使使用说明书书ＥＥ、竣工验验收备案表表答案：CE（有有变动：技技术资料和和竣工图））57T3-20：制定租售方方案的工作作内容主要要包括（））。A．租售售选择B．宣传传手段选择择C．．租售进度度安排D．广告设设计及安排排E．．租售价格格确定答案：ACET3-21：某商品住宅宅项目位于于城市湿地地公园附近近，房地产产开发企业业利用多种种媒体大力力宣传湿地地环境对居居住的好处处，并以此此宣传效果果作为楼盘盘的定价依依据，这种种定价方法法是（））A．目标定定价法B．领领导定价法法C．随行就就市定价法法D．认知定定价法答案：DT3-22：房地产开发发商根据消消费者对物物业品牌的的认知价值值来制定价价格的方法法，属于（（）。A．．成本导向向定价法B．购购买者导向向定价法C．．竞争导向向定价法D．市市场导向定定价法答案：BT3-23：在下列定价价方法中，，需要使用用损益平衡衡图的是（（）。A．．目标定价价法B．价值定定价法C．挑战战定价法D．．成本加成成定价法答案：A58T3-24：某开发商所所开发的物物业质量与与市场领导导者的物业业质量相近近，如果定定价比市场场领导者的的定价低，，则其采用用的是（））。A．随随行就市定定价法B．价值值定价法C．．应战定价价法D．挑战定定价法答案：DT3-25：当房地产开开发企业很很难了解购购买者和竞竞争者对本本企业产品品价格变化化的反应时时，往往采采用（））。A．挑战定定价法B．领导导定价法C．目目标定价法法D．随行就就市定价法法答案：DT3-26：根据估计的的总销售收收入和估计计的销售量量来制定价价格的定价价方法是()。。A.目标标定价法B.成成本加成定定价法C.随行行就市定价价法D.价价值定价法法答案：A59T3-27：采取随行就就市定价法法的情形有有（））。A、开发商商处于市场场领导者地地位B、开发商商难以估算算成本C、开发商商的物业质质量与市场场领导者的的物业质量量相近D、开发商商打算与同同行和平共共处E、开发商商具有向市市场领导者者挑战的实实力答案：BDT3-28：目前我国由由于政府不不能作为城城市房屋的的拆迁人，，所以政府府不能作为为土地一级级开发者。。（））答案：×T3-29：在房地产开开发过程中中，开发商商只能委托托有资质的的监理机构构负责工程程项目管理理。（））答案：×T3-30：政府授权开开发企业负负责实施土土地一级开开发时，开开发资金应应由政府土土地储备机机构负责筹筹措。（））答案：×T3-31：开发商在选选择房地产产经纪机构构时，不仅仅要考虑其其代理的成成功率，还还有考察其其代理每一一个项目的的平均销售售周期。答案：√60第四章房房地产市场场调查与分分析61第四章第一节市市场调查一、市场调调查的意义义和内容重要性———5方面作作用内容国内外市场场环境调查查：4方面面市场需求容容量调查消费者和消消费行为调调查：9方方面竞争情况调调查市场营销因因素调查不可控因素素调查可控因素调调查62二、市场调调查的步骤骤其中：调查查项目分三三类资料来源分分两类试探性调查查描述性调查查因果性调查查二手资料———调查的的起点一手资料一手资料的的调查方法观察法专题讨论法法——问卷卷调查的试试探性步骤骤问卷调查法法实验法———最科学调查手段问卷座谈收集信息———成本最最高，最容容易出错的的阶段抽样方案概率抽样：：4种具体体类型非概率抽样样：3种具具体类型三、对市场场调查的分分析与评估估63第四章房房地产市场场调查与分分析第二节市市场分析的的手段与方方法一、市场规规模估计六类产品层层次、五类类空间层次次、三类时时间层次潜在市场：：有兴趣有效市场：：有兴趣、、收入允许许、有途径径合格的有效效市场：不不被禁止服务市场：：企业追求求的，也就就是目标市市场渗透市场：：已经购买买了该产品品市场规模市场需求函函数市场最低量量市场潜量———市场需需求上限市场营销敏敏感性P114图图基本概念市场总需求求市场需求预预测：P114、、P115公式P113图图64二、市场趋趋势分析三个步骤五种主要方方法购买者意图图调查法销售人员意意见综合法法专家意见法法时间序列法法相关分析法法（了解））简单平均法法移动平均法法加权移动平平均法指数平滑法法——重要要内容宏观环境预预测行业预测企业销售预预测65第四章房房地产市场场调查与分分析第三节目目标市场的的细分与选选择现代营销战战略中的STP一、市场细细分依据——顾顾客需求存存在着差异异性标准：P119表格格三种偏好模模式：同质质偏好、分分散偏好、、集群偏好好四个要求：：可衡量性性、可实现现性、可盈盈利性、可可区分性二、目标市市场选择六种模式三、市场定定位——塑造企企业产品在在细分市场场中的位置置三种方式四种战略理解、例子子66第四章房房地产市场场调查与分分析第四节竞竞争者分析析一、识别竞竞争者两种观念一个关键二、确定竞竞争者的目目标三、确定竞竞争者的战战略四、判断竞竞争者的反反应模式四种反应模模式五、企业应应采取的策策略67第四章房房地产市场场调查与分分析第五节消消费者购买买行为分析析一、消费者者市场及其其购买对象象10个特征征二、影响消消费者购买买行为的主主要因素P129图图4-6三、消费者者购买决策策过程5个参与购购买的角色色4种购买行行为类型购买决策过过程其中，购买买决策中有有两种起作作用的因素素购后行为：：是否满意意的评价四、住房市市场中的消消费者行为为68第四章房房地产市场场调查与分分析第六节房房地产市场场分析与市市场分析报报告一、房地产产市场分析析的概念与与作用3个层次：：区域———专业———项目6种作用：：对不同的的主体二、房地产产市场分析析的内容宏观因素市场状况：：供给、需需求、竞争争、市场占占有率相关因素：：对不同项项目类型有有不同的重重点三、房地产产市场分析析报告69T4-1：：下列市场调调查的内容容中，属于于可控因素素调查的是是（）。。A．市场需需求容量调调查B．消费费者行为调调查C．市场场营销因素素调查D．竞竞争情况调调查答案：CT4-2：：房地产市场场调查人员员有时采取取在夜间到到居住小区区测算“亮亮灯率”的的方法来分分析入住率率，这种调调查方法属属于()。A.观察法B.实验法C.讨论法D.问卷调查查法答案：AT4-3：：某房地产开开发企业通通过调查，，了解写字字楼租金变变动10%、20%时市场承承租面积的的变化，该该项调查属属于（））A．试探性性调查B．．描述性调调查C．创新性性调查D．．因果性调调查答案：DT4-4：：在房地产市市场调查中中，收集一一手资料的的方法有（（）。A．．文献查阅阅B．．观察C．专题题讨论D．分分销渠道调调查E．实验答案：BCE70T4-5：：从理论上上讲，房地地产市场分分析的第一一步工作是是（）。。A．确定调调查方式B．设设计问卷C．．收集信息息D．．定义市场场区域答案：D（已删删）T4-6：：下述各项项中，属于于房地产供供给分析内内容的是（（）。A．吸吸纳率分析析B．房地产产市场的商商业周期分分析C．家庭规规模与结构构分析D．投资资购买和使使用购买的的比例分析析答案：B（已删删）T4-7：：关于某特定定商品市场场规模的说说法，正确确的有（））A．有效市市场大于服服务市场B．服务市市场大于潜潜在市场C．潜在市市场大于有有效市场D．渗透市市场大于有有效市场E．服务市市场大于渗渗透市场答案：ACET4-8：：在一定时期期内，某类类商品房的的市场潜量量是指这类类商品房的的（））。A、市场需需求上限B、市市场有效需需求C、市场现现实需求D、市市场最低需需求答案：A71T4-9：：下列市场趋趋势分析方方法中，属属于时间序序列分析法法的是（））A．指数平平滑法B．．市场因子子推演法C．德尔菲菲法D．销销售人员意意见综合法法答案：AT4-10：反映一一定时期内内房地产价价格变动趋趋势和程度度的相对数数为（））。A．房地地产平均价价格B．房地产产中位数价价格C．房地产产价格指数数D．．房地产同同质价格答案：C第第2章章题目T4-11：某城市2008年初初家庭总数数为120万户，户户均年可支支配收入为为5万元，，约有15％的家家庭打算当当年购房，，平均住房房需求80㎡／户，，则2008年该市市新建商品品住房的市市场潜量是是（））万㎡。A．1260B．1380C．1440D．2100答案：CT4-12：在房地产销销售量预测测中，应用用愈来愈近近期的销售售量来不断断修改平均均值，使之之更能反映映销售量增增减趋势和和接近实际际的预测方方法是（））。A．简简单平均法法B．．移动平均均法C．加权移移动平均法法D．．指数平滑滑法答案：B72T4-13：市场趋势分分析中的时时间序列分分析法不包包括（））。A.移移动平均法法B.指数平平滑法C.市市场因子推推演法D.简简单平均法法答案：CT4-14：指数平滑法法中的平滑滑指数a是是新、旧数数据在平滑滑过程中的的分配比率率。a越大大，则预测测值越趋向向平滑。答案：×T4-15：某市2008年住宅宅的预测销销售量是500万m2，实际销售售量为650万m2，平滑指数数为0.75，利用用指数平滑滑法预测的的该市2009年住住宅销售量量为（））万万m2。A、500.0B、537.5C、612.5D、650.0答案：CT4-16：企业同时向向几个细分分市场销售售一种产品品时，该企企业采用的的目标市场场选择模式式是（））模式。A．．单一市场场集中化B．产产品专业化化C．市场专专业化D．全面面覆盖答案：B73T4-17：某房产开发发企业经过过市场调研研后，决定定在某城市市开发供老老年人居住住的“银发发公寓”。。那么，开开发商在目目标市场选选择过程中中采用的是是（）模模式。A．．选择专业业化B．产品专专业化C．大量定定制D．单一市市场集中化化答案：DT4-18：某开发商率率先向市场场推出带电电梯的别墅墅，该开发发商在项目目市场定位位战略上采采取的是（（））战略。。A、形象差差异化B、人人员差别化化C、服务差差别化D、产产品差别化化答案：DT4-19：某房地产开开发企业向向购房人承承诺，在签签订购房协协议15天天内，如果果不满意可可以无条件件退房，该该企业采取取的市场定定位战略是是（））A．形象差差异化战略略B．人人员差别化化战略C．服务差差别化战略略D．产品品差异化战战略答案：C74T4-20：某公司开发发的酒店项项目在建成成经营一段段时间后，，根据市场场的变化将将其用途调调整为写字字楼，该公公司采用的的市场定位位方式是（（）。。A．避强定定位方式B．产产品差别化化方式C．对抗性性定位方式式D．．重新定位位方式答案：DT4-21：一些竞争者者可能对某某些方面反反应强烈，，例如对降降价竞销反反应强烈，，但对其他他方面(如如增加广告告预算、加加强促销活活动等)却却不予理会会。这种竞竞争者属于于()竞争者。。A.从容容不迫型B.选择型C.凶猛型D.随机型答案：BT4-22：对某种特定定商品有兴兴趣的消费费者的集合合是（））。A．服务务市场B．合格格有效市场场C．．有效市场场D．潜在市市场答案：D75T4-23：某城市的居居民对高层层住宅经历历了一个从从较抗拒到到较普遍接接受的过程程，这一现现象反映了了消费者市市场的（））。A、替代性性B、、发展性C、地区区性D、复杂杂性答案：BT4-24：下列影响消消费者行为为的因素中中，属于消消费者心理理因素的是是（）。。A．使用者者地位B．购购买动机C．对渠道道的信赖度度D．．对价格的的敏感程度度答案：BT4-25：一个整体市市场能够细细分为若干干子市场，，主要是因因为顾客需需求存在差差异性。（（））答案：√T4-26：进行房地产产市场调查查需要收集集大量的资资料，市场场调查人员员在收集资资料时通常常总是先收收集第二手手资料。（（））答案：√T4-27：服务市场是是指已经购购买了某种种产品，需需要提供后后续服务的的消费者集集合。（（））答案：×76第五章现现金流量与与资资金时间价价值77第五章章第一节节现现金流流量一、现现金流流量的的概念念现金金流流入入、、现现金金流流出出、、净净现现金金流流量量二、、现现金金流流量量图图绘制制规规则则、、含含义义三、、房房地地产产投投资资活活动动中中的的现现金金流流量量现金金流流入入、、现现金金流流出出的的构构成成五种种模模式式现现金金流流量量图图适用用的的房房地地产产类类型型78第五五章章第二二节节资资金金时时间间价价值值一、、资资金金时时间间价价值值的的概概念念二、、利利息息与与利利率率利率率的的经经济济功功能能利率率的的决决定定和和影影响响因因素素三、、单单利利计计息息与与复复利利计计息息四、、名名义义利利率率与与实实际际利利率率名义义利利率率、、周周期期利利率率、、计计息息周周期期数数、、实实际际利利率率实际际利利率率与与名名义义利利率率的的换换算算实际际利利率率与与名名义义利利率率的的关关系系实际际利利率率、、名名义义利利率率与与通通货货膨膨胀胀的的关关系系例如如：：银银行行年年存存款款利利率率为为12%，，按按月月计计息息，，存存期期3年年，，则则：：名义义利利率率为为12%，，周周期期利利率率为为1%，，每每年年计计息息周周期期数数为为12，，3年年计计息息周周期期数数