XXXX年8月上海商办市场分析报告课件

XXXX年8月上海商办市场分析报告课件2报告说明2报告说明3

行情提示…………….4全市总况…………….5供求走势／市场结构／新增供应／当月交易楼盘推荐…………….17新盘关注／热销楼盘重点区域…………….26

市中心商务区／新兴商务区观察与借鉴………….362010年8月号报告目录3

2010年8月号报告目录48月，非住宅市场供应下降、需求持续增长，供应量为47.7万㎡，环比下降12%；成交量为31.88万㎡，环比上涨约为16%，市场处于高位。当月新增：8月新增办公楼供应量较商业大－市区推出只租不售型办公楼：宏嘉大厦、宝华国际广场和销售型办公楼：明泉银七星国际大厦和星月国际商务广场；当月交易：办公成交以嘉定、宝山和杨浦等区域为主，商业成交则以奉贤、嘉定和宝山远郊区域为主力。商业观察：

8月：商住项目，遍是乡音，遍是投资客2010年8月号48月，非住宅市场供应下降、需求持续增长，供应量为47.7万全市非住宅市场供求趋势一览供应量：8月供应略有下降，较7月下降幅度约12%，高于2010年月均供应量；成交量：8月成交大幅上涨，较7月增长幅度了约16%，高于2010年月均成交量。5供求走势月均供应月均成交注：上表中，蓝线为月均供应量水平；红线为月均成交量水平高位市场评级2009年42.9万㎡44.4万㎡2010年35.4万㎡30.8万㎡全市非住宅市场供求趋势一览供应量：8月供应略有下降，较7月下6市场结构供应：2010年前8个月办公供应约占2009年全年供应量的70%，商业约占2009年全年供应量的59%，工业供应则明显滞后；成交：2010年前8个月办公成交约占2009年全年成交量的39%，商业成交约占2009年全年的57%；工业成交约占2009年全年的52%；未来供应：2010年新增供应中非住宅占比22%，2010年在建工程建筑面积中31%为非住宅项目；而2010年出让商办用地占商品房的比例为64%。成交：8月非住宅占商品房总量24%2009年、2010年非住宅供求量累计一览供应：8月非住宅占商品房总量27%2010年前8个月非住宅物业未来供应占商品房比重状况单位：万㎡单位：万㎡单位：万㎡↑↑6市场结构供应：2010年前8个月办公供应约占2009年全年7办公楼新增供应：8月总量36.2万㎡办公楼年度新增供应区域分布新增供应2010年8月，上海办公楼新增供应量较大，供应以内环内、外郊环为主，内中环、中外环区域本月供应量相对较少，内环内供应主要来自浦东陆家嘴的宏嘉大厦，而远郊区域供应主要在松江。8月新批准预售办公楼房源约84%来自市区；另16%来自远郊。市区远郊单位：万㎡单位：万㎡单位：万㎡7办公楼新增供应：8月总量36.2万㎡办公楼年度新增供应区域8办公楼新盘新房源（8月）新增供应区县镇域项目名称供应量/套物业类型租售价格开发商浦东浦内*宏嘉大厦62456常规只租不售上海宏嘉房地产开发有限公司

闸北闸外*宝华国际广场56468常规只租不售上海全存置业有限公司

闵行七宝*明泉银七星国际大厦54626/811常规25000元/㎡上海银七星明泉置业有限公司宝山淞宝星月国际商务广场51780/570常规SOHOLOFT22000元/㎡上海星月置业有限公司松江松江南部*上海双高商务广场43499/325常规12000元/㎡上海双高置业有限公司虹口虹内*合生财富广场39972常规只租不售上海上实海云置业有限公司

卢湾卢内绿地浦晖国际中心31427/180常规55000元/㎡上海绿地海珀置业有限公司宝山大场绿地丰翔新城11776/244LOFT11000元/㎡上海绿地宝山置业有限公司注：“*”为本月新盘单位：㎡/套元/㎡元/㎡·天8月新批准预售房源的办公楼项目有12个，根据产品划分，常规办公楼项目7个，SOHO办公楼有4个，LOFT有1个。8月位于市区的新上市只租不售的甲级办公楼项目增多，如位于浦东的宏嘉大厦，租金5-6元/㎡/天；宝华国际广场和合生财富广场暂未公开对外招租。8办公楼新盘新房源（8月）新增供应区县镇域项目名称供应量/套9商业新增供应：8月总量11.5万㎡商业年度新增供应区域分布新增供应市区远郊单位：万㎡单位：万㎡单位：万㎡2010年8月商业新增供应主要集中在市区，主要分布在闵行、宝山、浦东区。8月商业新增供应中，供应量最大的是位于闵行区的明泉银七星国际大厦的裙楼商业2.56万㎡，其次是位于闵行的复地北桥城东块商业，有1.21万㎡商业供应。9商业新增供应：8月总量11.5万㎡商业年度新增供应区域分布10商业新增供应（8月）新增供应区县镇域项目名称供应量/套物业类型租售开发商闵行七宝*明泉银七星国际大厦25610/46办公配套4.5-6万元/㎡上海银七星明泉置业有限公司闵行颛桥复地北桥城东块12054/69住宅配套12000元/㎡上海柏斯置业有限公司金山金山新城海欣家园11099/21住宅配套9000元/㎡上海金镇城镇建设发展有限公司嘉定南翔金地格林风范城二期商铺9144/49住宅配套27000元/㎡上海格林风范房地产发展有限公司宝山淞宝星月国际商务广场8065/113办公配套3.5-5万元/㎡上海星月置业有限公司南汇惠南听潮豪园（三期）5623/35住宅配套25000元/㎡上海脉通房产开发经营有限公司卢湾卢内绿地浦晖国际中心5392/27办公配套只租不售上海绿地海珀置业有限公司虹口虹内上海港国际客运中心商业配套项目5313/13办公配套只租不售上海港国际客运中心开发有限公司注：“*”为本月新盘单位：㎡/套元/㎡元/㎡·天8月新批准预售房源的商业项目有27个。根据产品划分，办公配套项目5个，住宅配套项目27个，专业市场和纯商业项目没有新增供应。需要说明的是，本月办公配套类商业供应量较大，如明泉银七星国际大厦、星月国际商务广场、绿地浦晖国际中心、上海港国际客运中心商业配套项目等。10商业新增供应（8月）新增供应区县镇域项目名称供应量/套物118月办公楼成交量持续上涨，较7月增幅约19%；8月成交区域主要集中在市区，远郊区域以嘉定的成交量最大；8月个案成交放量，成交面积超过1万㎡的个案只有3个，成交面积排在前三的项目是：一是位于位于宝山的绿地丰翔新城，成交面积1.52万㎡；二是位于嘉定江桥万达广场的SOHO，成交面积1.50万

㎡；三是位于杨浦的沪东财富国际广场，成交面积1.05万㎡。办公楼成交：8月总量10.43万㎡当月交易杨浦区宝山区嘉定区办公楼交易重点区域市区远郊单位：万㎡单位：万㎡118月办公楼成交量持续上涨，较7月增幅约19%；办公楼成交12当月交易办公楼供求产品结构（年度）办公楼成交区域分布2010年前8月郊环外成交量大幅增长，引领其他区域，成交量超过2009年全年水平的20%，另内环内区域前8个月的成交量也有大幅增长，占到2009年全年成交量的67%，是各环线中成交量与去年相比比重最高的；而中外环前8个月的成交量仅占2009年全年的22%不到。分产品供求观察，常规办公楼依然是办公楼市场供应主流，8月供应量明显增多，形成供大于求的竞争格局；公寓式办公受到市场的热捧，供略大于求，而LOFT办公产品由于供应的匮乏，供小于求。单位：万㎡单位：万㎡12当月交易办公楼供求产品结构（年度）办公楼成交区域分布208月热销盘中多数市区项目所有增加，仅有一个远郊项目；常规办公项目有7个，公寓式办公项目有2个，LOFT办公产品项目有1个，成交量过万㎡的项目有3个，而成交均价过3万元/㎡的有2个。位于闵行的明泉银七星国际大厦是甲级办公楼，是七宝板块唯一在售办公楼项目，8月上市即引起热销，当月销售86套。成交均价与长风板块办公楼价格相当。13办公楼成交金额十强排行榜（8月）当月交易区县镇域项目总销金额成交量成交均价成交套数单套面积产品类型杨浦五角场沪东财富国际广场24154105192296414075公寓式嘉定江桥上海江桥万达广场20364150051357228952公寓式闵行七宝明泉银七星国际大厦155136191250588672常规宝山大场绿地丰翔新城1431715206941527955LOFT徐汇徐家汇汇鑫国际大厦918328793189912240常规卢湾打浦桥绿地浦晖国际中心818718064532210181常规虹口凉城宝隆宾馆改扩建工程75304650161944995常规杨浦五角场五角丰达商务广场563822942457815153常规普陀长风汇银金融商务中心552021412578112178常规普陀长风国浩长风城37551818206529202常规单位：万元㎡

元/㎡

㎡/套8月热销盘中多数市区项目所有增加，仅有一个远郊项目；常规办公8月商业成交量较7月有小幅增长，增长幅度约10%，大部分成交量集中在远郊，来自奉贤和嘉定，市区宝山区8月成交量进入前三区域；8月，商业成交量最大的是位于奉贤区的的奉贤农产品交易市场，成交了6.38万㎡，成交824套，成交均价为2359元/㎡。成交价格最高的是位于闸北区的圣和圣广场

，成交均价56704元/㎡，本月成交3套，成交面积80㎡。14商业成交：8月总量19.72万㎡当月交易奉贤区宝山区嘉定区商业交易重点区域市区远郊单位：万㎡单位：万㎡8月商业成交量较7月有小幅增长，增长幅度约10%，大部分成交当月交易15商业供求产品结构（年度）2010年前8个月商业项目的成交量主要集中在外郊环和郊环外区域，其中内中环成交量占2009年全年成交量的比例最高，已经达到约151%；本月内环内和内中环成交总量明显萎缩。从商业项目类型观察，2010年前8个月纯商业供大于求外，其余产品的成交量均超过供应量，其中住宅配套产品需求缺口较大，供求比为1：1.7。商业成交区域分布单位：万㎡单位：万㎡当月交易15商业供求产品结构（年度）2010年前8个月商业项16商业项目成交金额十强排行榜（8月）8月十强中，有6个项目位于远郊区域，从成交物业类型观察，以住宅配套为主，占6个项目，办公配套有1个项目，专业市场有2个，纯商业有1个。位于青浦赵巷的吉盛伟邦绿地国际家具村，是包租20年的投资性产品，商办市场受贷款政策影响不大，所以投资性商铺成为投资客户的避风港。当月交易区县镇域项目总销金额成交量成交均价成交套数单套面积类型嘉定真新威隆商务楼20877139182784434639办公配套奉贤南桥新城奉贤农产品交易市场15059638261304582477专业市场长宁古北御翠豪庭1242322781043612278住宅配套青浦赵巷吉盛伟邦绿地国际家具村二期（南区）1186188561734489100专业市场闸北大宁新梅共和城3-5号房7766202726513755住宅配套嘉定江桥大宅风范城665825661807116160住宅配套静安南京西路国际丽都城63661659207582829住宅配套宝山杨行福地苑二期616341561475518231住宅配套松江松江新城保利西子湾城449921561240113166住宅配套青浦青浦新城上海桥梓湾商城44991522108496254纯商业单位：万元/㎡/元/㎡/㎡/套16商业项目成交金额十强排行榜（8月）8月十强中，有6个项目新盘关注1.明泉银七星国际大厦楼盘介绍：性质:商办用地区位:闵行区/七莘路1839号规模：8万㎡进度：结构封顶交房时间：2011年6月价格：24500-25500元/㎡由上海银七星明泉置业有限公司开发的明泉银七星国际大厦地处闵行七宝镇辐射的核心区域。项目临近虹桥综合交通枢纽工程，距离5号线规划中的延伸段和建设中的12号线轨交站点步行约3~5分钟。项目规划建造2幢27层甲级办公楼和5层商业裙房，设计为地下1-2层车库。地上1-5层商业，6-27层为办公部分。新盘关注1.明泉银七星国际大厦楼盘介绍：性质:商办用地由上海办公楼标准层面积为1278㎡

6-27层分割面积有47㎡、52㎡、73㎡、148㎡和155㎡。办公楼总建筑面积：80236㎡标准层层高：3.45米净高：2.70米建筑外立面：Low-e中空玻璃幕墙与进口天然石材大堂：8.33m双层挑高，大堂内铺设进口大理石材停车位：620个（地上：356个，地下：264个）电梯：10台电梯空调系统：大金空调系统物业管理公司：招商局物业物业管理费用：11.5元/㎡•月新盘关注产品规划：1.明泉银七星国际大厦标准层平面图办公楼标准层面积为1278㎡新盘关注产品规划：1.明泉银七星租售价格：办公楼售价报价为24500-25500元/㎡租售情况：目前销售的为北面1幢办公楼的6-16层，并且只剩下6层等低楼层有可合并的大办公面积，其余楼层多为分散的小面积办公房源。租售价格及租售情况：1.明泉银七星国际大厦项目实景照片新盘关注平面媒体推广为主日期报纸名称版面广告规格广告费2010-8-26新闻晚报晚A21晚报A叠全版周三至周五1360002010-8-6东方早报C1A叠整版周三至周五1280002010-8-6新闻晨报晨A32晨报封底整版周四至周五2860002010-8-5新闻晚报晚T16-17晚报A叠全版周三至周五2640002010-8-5租售情报26-27跨页840002010-6-20租售情报30-31跨页840002010-6-5租售情报40全版420002010-6-5租售情报封底封底660002010-6-4新闻晨报晨C2-3晨报跨页周四至周五4522502010-5-28新闻晨报晨C2-3晨报跨页周四至周五452250该项目共投放了10次平面媒体，累计投放金额为199.45万元。租售价格：办公楼售价报价为24500-25500元/㎡租售价宏嘉大厦是由上海宏嘉房地产开发有限公司投资开发。项目位于浦东新区竹园商贸区的核心区域，北临世纪大道，南近向城路，东临福山路，周边甲级办公楼和金融机构聚集，商务氛围浓，步行10分钟可到达轨交线路：2、4、6、9号线世纪大道站和4号线浦电路站。整个项目由1幢28层5A级甲级办公楼及其商业裙楼组成，设计为地下2层、地上28层，地下2层均设计为车库。地上1~2层为商业区。3~28层为办公部分。20新盘关注2.宏嘉大厦楼盘简介：性质：商办用地区位：浦东新区/福山路388号规模：6.25万㎡进度：结构封顶价格：只租不售，低区租金5元/㎡•天，高区6~6.5元/㎡•天20新盘关注2.宏嘉大厦楼盘简介：性质：商办用地产品规划新盘关注2.宏嘉大厦办公楼标准层面积为1746~1979㎡分割的主力面积在215~355㎡之间。办公楼总建筑面积：62456㎡标准层净高：2.80米建筑外幕墙：Low-e中空玻璃幕墙大堂：10m挑高大堂架空地板：150毫米停车位：地下：299个电梯：8部客用瑞士迅达电梯和2部货梯空调系统：开利中央空调系统物业管理公司：第一太平戴维斯物业管理费用：26元/㎡•月办公楼标准层平面图产品规划新盘关注2.宏嘉大厦办公楼标准层面积为1746~192.宏嘉大厦新盘关注租售策略：

办公楼部分只租不售，低区（3~16层）租金5元/㎡•天，高区（17~28层）租金6~6.5元/㎡•天。目前项目的出租率约45%，正在招租中，低区出租情况较好。宏嘉大厦实景照片2.宏嘉大厦新盘关注租售策略：宏嘉大厦实景照片沪东财富国际广场位于杨浦五角场，北靠国权路，东近黄兴路，南近国科路，西临国权支路。周围多为居民区，多条公交线路途经交通便捷，由上海上风科盛投资有限公司开发建设。该项目总建筑面积11万㎡，容积率2.98，是一个办公集群项目，规划1幢25层公寓式办公楼，1幢26层酒店式办公楼和4层综合楼。23热销楼盘楼盘简介：性质：商办用地区位：杨浦五角场/国权路39号等规模：11万㎡进度：结构封顶价格：酒店式办公24000-28000元/㎡3.沪东财富国际广场23热销楼盘楼盘简介：性质：商办用地3.沪东财富国际广场产品规划-酒店式办公楼3.沪东财富国际广场热销楼盘标准层平面图外立面效果图楼层：26层建筑面积：4.8万㎡标准层面积为1600㎡分割的主力面积在50㎡。标准层净高：2.70米大堂：9m挑空，巴洛克装饰风格电梯：6部蒂森克虏伯进口电梯产品规划-酒店式办公楼3.沪东财富国际广场热销楼盘标准层平面3.沪东财富国际广场观察沪东财富国际广场的平面媒体投放情况发现，该项目针对酒店式办公楼共投放了6次平面媒体，累计投放金额为48.1万元。平面媒体推广为主日期报纸名称版面广告规格广告费2010-4-29新闻晨报晨D29晨报半版周四至周五1050002010-4-25上海楼市2内页420002010-4-23时代报T2整版周一至周四650002010-4-23东方早报A17A叠半版周三至周五720002010-4-16东方早报A40A叠半版周三至周五720002010-4-16新闻晨报晨A40晨报半版周四至周五125000租售价格：租售价格：酒店式办公楼对外出售，报价为24000-28000元/㎡，一期开盘推出的公寓式办公楼目前已经全部售罄。租售情况：目前酒店式办公楼销售情况良好，只剩余少量办公房源。项目实景照片热销楼盘3.沪东财富国际广场观察沪东财富国际广场的平面媒体投放情况发26市中心商务区26市中心商务区27中心商务区租金水平和销售价格一览市中心商务区编号区域销售价格成交面积代表项目①长宁虹桥开发区238501376宣化路300号项目②静安南京西路49885338海银国际大厦③黄浦环人民广场38499896亚洲大厦④卢湾太平桥地区453221806绿地浦晖国际中心⑤徐汇徐家汇318992879汇鑫国际大厦⑥浦东陆家嘴---采集时间：2010年9月单位：元/㎡㎡世贸中心安泰大厦恒隆广场南证大厦嘉华中心海洋大厦来福士广场兰生大厦城开国际大厦江山大厦环球金融中心华能国际大厦单位：元/㎡·天475555410811812101527中心商务区租金水平和销售价格一览市中心商务区编号区域销售2010年8月市中心商务区商办用地供应：区县土地性质土地面积㎡容积率建筑面积㎡地块地址浦东商业办公文娱260533.078160浦东新区ES2单元14-1地块，东至耀龙路,西至耀江路,南至友诚路,北至耀元路徐汇商业办公综合用地105623.536967滨江C单元188N-S-1(龙华机场2号)，东至规划十路,西至云锦路,南至规划五路,北至规划四路区县土地性质土地面积㎡容积率建筑面积㎡楼板价元/㎡中标企业地块地址长宁办公246782.0493559644广州展翔物业管理临空园区10-1号地块，东至福泉路,西至协和路,南至临空10-2、10-3地块,北至朱家浜长宁办公861642.52154107250搜候（上海）投资临空园区15号地块，东至协和路,西至环西一大道,南至金钟路,北至北翟路绿带静安商业办公综合20961.7356429744上海锦迪城市建设开发有限公司

常德路771地块，康定路、常德路西北角徐汇商业办公综合105623.53696718774上海中导投资滨江C单元188N-S-1(龙华机场2号)，东至规划十路,西至云锦路,南至规划五路,北至规划四路2010年8月市中心商务区商办用地成交：2010年8月市中心商务区商办用地供应：区县土地性质土地面积29新兴商务区29新兴商务区新兴商务区代表项目租金水平和销售价格一览（北区）前沿产业园宝矿洲际中心汉中广场万达商业广场创智天地坊海上海海泰时代大厦宝矿国际大厦北岸长风旭辉世纪商务广场东方环球企业园编号区域销售价格成交面积代表项目①闸北苏州河北岸现代服务业集聚区20643635嘉里不夜城21322401华森钻石商务广场②杨浦五角场科教商贸区245782294五角丰达商务广场③虹口北外滩航运中心集聚区27016400耀江国际广场④普陀长风现代服务业集聚区257812141汇银金融商务中心采集时间：2010年9月单位：元/㎡㎡新兴商务区单位：元/㎡·天新兴商务区代表项目租金水平和销售价格一览（北区）前沿产业园宝区县土地性质土地面积㎡容积率建筑面积㎡地块地址虹口商业办公文娱110964.044385北苏州路190号，东至乍浦路,西至瑞康公寓,南至北苏州路,北至天潼路2010年8月新兴商务区（北区）商办用地供应：312010年8月新兴商务区（北区）商办用地成交：区县土地性质土地面积㎡容积率建筑面积㎡楼板价元/㎡中标企业地块地址虹口商业办公文娱110964.04438531691苏宁置业集团北苏州路190号，东至乍浦路,西至瑞康公寓,南至北苏州路,北至天潼路区县土地性质土地面积㎡容积率建筑面积㎡地块地址虹口商业办公文新兴商务区新兴商务区代表项目租金水平和销售价格一览（南区）永达国际大厦华南大厦光大会展中心虹漕大楼张江大厦展讯中心单位：元/㎡·天322010年8月新兴商务区（南区）无商办用地出让和成交新兴商务区新兴商务区代表项目租金水平和销售价格一览（南区）永新兴商务区新兴商务区代表项目租金水平和销售价格一览（远郊）编号区域销售价格成交面积代表项目①宝山钢铁物流商务区85922500上海国际钢铁服务业中心②上海国际汽车城现代服务业集聚区112952597福产财富广场采集时间：2010年9月单位：元/㎡㎡钢领新源商务楼慧创国际绿地时代商务园上海国际汽车城大厦单位：元/㎡·天33新兴商务区新兴商务区代表项目租金水平和销售价格一览（远郊）编2010年8月新兴商务区（远郊）商办用地供应：区县土地性质土地面积㎡容积率建筑面积㎡地块地址南汇商业33110.18600临港新城万祥社区A0204地块，东至规划Y9路，南至规划三三路绿化带，西至规划Y9路向西约70米，北至现状三三路边向北约90米松江商业30095.90.8826484广富林2-8号地块，东至龙源路，南至广富林文化遗址保护区，西至广富林2-7号地块，北至银泽路松江商业14931.80.9313887广富林2-7号地块，东至广富林2-8号地块,西至广富林文化遗址保护区,南至广富林文化遗址保护区,北至银泽路南汇商业办公97522.524380临港新城主城区一环带WNW-A1-9-1地块，东至云鹃路、南至规划SG-4路、西至环湖西二路、北至规划SG-5路南汇商业办公48832.09766临港新城重装备产业区F0406地块，东至规划支路红线，南至D31路红线，西至黄沙港蓝线以东6米，北至D31路以北约61米南汇商业办公400404.0160159临港新城主城区一期建设区DSH-W1-1-1地块，东、北、南分别至滴水湖，西至W1-1-2地块和W1-1-4地块的东边界闵行商业办公居住综合117825.23.44405000莘庄镇222号地块（莘庄地铁上盖），东至宝城路,西至水清路、沪闵路,南至春申路,北至莘朱路2010年8月新兴商务区（远郊）商办用地供应：区县土地性质土2010年8月新兴商务区（远郊）商办用地成交：区县土地性质土地面积㎡容积率建筑面积㎡楼板价元/㎡中标企业地块地址嘉定办公259032.0518061000上海嘉定新城发展有限公司

嘉定区白银路以南、永盛路以西地块（B07-1），东至永盛路,西至依玛路,南至塔秀路,北至白银路金山商业197722.0395452275上海金山新城区建设发展有限公司

金山新城区B21剩余地块，东至海芙路,西至松卫南路,南至龙山路,北至龙翔路金山商业770692.01541382263上海金山新城区建设发展有限公司

金山新城区B22剩余地块，东至海川路,西至海芙路,南至龙山路,北至龙翔路南汇商业33110.186009517上海中油中元石油有限公司临港新城万祥社区A0204地块，东至规划Y9路，南至规划三三路绿化带，西至规划Y9路向西约70米松江商业办公193121.6308992686余彩眉,李国祥,李力

松江区大学城商务广场S1号地块，东至大学城商务广场S2号地块,西至光星路,南至梅家浜路,北至拟建玉兰南路松江商业办公318282.02642971893上海复华城市建设有限公司

松江区大学城商务广场S2、S3号地块，东至大学城商务广场S4号地块,西至大学城商务广场S1号地块,南至梅家浜路,北至拟建玉兰南路南汇商业办公97522.5243803363上海百世建设有限公司

临港新城主城区一环带WNW-A1-9-1地块，东至云鹃路、南至规划SG-4路、西至环湖西二路、北至规划SG-5路南汇商业办公48832.097661024上海临港信息科技发展有限公司

临港新城重装备产业区F0406地块，东至规划支路红线，南至D31路红线，西至黄沙港蓝线以东6米，北至D31路以北约61米南汇商业办公400404.01601591500上海港城开发（集团）有限公司

临港新城主城区一期建设区DSH-W1-1-1地块，东、北、南分别至滴水湖，西至W1-1-2地块和W1-1-4地块的东边界2010年8月新兴商务区（远郊）商办用地成交：区县土地性质土商业观察：8月：商住项目，遍是乡音，遍是投资客市场关注单位：万㎡调控新政出台后，上海的非住宅物业成交量连续4个月徘徊在单月30万㎡左右；但近来不少商办项目的售楼处又偏偏传来热闹的看房、签约声。成交数据的停滞和售楼处的骚动形成了鲜明对比，构成了7、8月泛商业市场奇特的现象。那么，8月，真相究竟是怎样的？先看交易情况。【成交量】8月环比上涨14%，但与年度平均水平持平8月上海泛商业三类物业成交总量约31.4万㎡，交易量稳步增长，环比涨了14%！分物业观察，我们看到办公楼成交10.4万㎡，商业物业成交19.7万㎡。但是与今年其他月份比较，8月份的成交量并没有特别的异常，基本处于平均水平。看数据，交易量是反弹了，但还没有反弹到与售楼处的骚动相匹配的高度。商业观察：8月：商住项目，遍是乡音，遍是投资客市场关注单位：市场关注排名项目名称区县板块成交面积成交均价1绿地丰翔新城宝山大场1520694152上海江桥万达广场嘉定江东财富国际广场杨浦环外10519229644明泉银七星国际大厦闵行七宝6191250585宝隆宾馆改扩建工程虹口环外4650161946汇鑫国际大厦徐汇环内2879318997福产财富广场嘉定安亭2597112958安亭镇泽普路577号嘉定安亭242899829五角丰达商务广场杨浦环内22942457810汇银金融商务中心普陀环内214125781单位：㎡元/㎡【排行榜】最热销的商住类产品从8月办公楼市场成交排行观察，在前十名中，商住类的产品（SOHO和LOFT）较为热销，尤其是宝山大场的绿地丰翔新城和嘉定江桥万达广场单月成交量达1.5万㎡，虽然与2009年周浦万达广场单月成交4万㎡的盛况无法相比，但在房产调控的大背景下，回暖明显。在成交量排名前10的项目中，商住类品种占6席，它们分布在市区和远郊不同区域，可以看出此类产品的复苏并非个案。常规办公楼品种的成交量则保持原有水平。8月办公楼成交排行榜【客户】以周边客户为主，多为投资需求从对售楼处的观察来看，商住类项目周边区域的客户是购买主力。比如，在嘉定江桥万达广场的售楼处与样板房里，时常能看到操着嘉定口音的客户；从成交看，北面朝向的45㎡的户型基本售罄，而南面朝向的60㎡左右户型还有可挑选的余地，以此观之，似乎活跃的仍是投资客。另外，闵行的明泉银七星国际广场购买客户也以闵行区域投资客为主。由此不难看出，经过此前一段时间的观望之后，一些投资型客户开始再度出手。那么，为什么他们会青睐商住类产品呢？原来，市场回暖，本想投资住宅的客户受住宅贷款套数限制的影响，不得不转向贷款政策不受套数限制的商住类产品。另外，在商业市场上，投资性产品也有回暖迹象。青浦赵巷吉盛伟邦国际家具村二期，主力面积80㎡，给予20年投资回报，158%回报率，8月成交8525㎡，而7月开盘月成交量还不足1500㎡。经过对多个楼盘的调研，我们还发现，商办物业贷款政策并无变化，银行对购房者已购套数没有限定，但，银行对于购房者的资质审批较严，明泉银七星国际广场贷款银行浦发银行，需客户提供资产证明和帐户流水。总而言之，8月，在商住类产品的交易数字下面，燃烧着的不仅是对此类产品的热情，也许还有对住宅的投资热情。商业观察：8月：商住项目，遍是乡音，遍是投资客市场关注排名项目名称区县板块成交面积成交均价1绿地丰翔新城宝38关注一：英国国丰酒店落户上海长风

首度跨出英伦半岛的5星级国丰酒店10月将在长风生态商务区核心区域正式营业，该酒店不仅是五星级的国丰品牌首度拓向海外市场，而且国丰集团全球首席运营官万志杰在接受记者独家专访时表示，集团计划未来4年在中国发展35家酒店，并将以品牌竞争尚不充分的四星级Thistle品牌酒店为拓展重点。五星级的国丰将侧重在一线城市拓展，并采取投资自建方式；四星级的Thistle则将重点在二三线城市布点，强调交通便利和高效简洁的服务风格，通过和发展商、现有酒店的合作，以管理输出的方式进行拓展。上海商报关注二：美国休闲服巨人Gap下半年进入中国市场

美国休闲服巨人Gap在6月底正式宣布将于下半年进入中国市场，中文名字将定为“盖璞”。首期将开出四家店铺，网络店铺将同期上线。Gap总部将设在上海，目前，GAP在上海和北京4家店铺正在装修之中。上海的两家分别在淮海中路香港广场和南京西路石门路口，北京的两家则是在王府井APM和朝阳大悦城，店铺面积都超过1000平方米。网购方面Gap将与操作购物网站Sasacity公司合作。国际在线关注三：日本最大开发商进军中国商业地产首个项目可能落户上海

三井不动产准备从2014年起，在包括北京在内的多个城市开建购物中心。目前，首座在华商场可能在上海开建。尽管中国目前收紧了房地产信贷打击投机，但三井不动产显然更看重长期发展趋势以及中国消费市场的扩张潜力。法制晚报

商业地产商业地产38关注一：英国国丰酒店落户上海长风商业地产商业地产企业动态企业动态39关注一：19亿整购佳兆业广场恒大高调涉足商业地产

8月27日，恒大地产及佳兆业集团共同宣布，恒大地产全资子公司盛誉(BVI)有限公司以19亿元收购佳兆业集团旗下的广州商业地产项目佳兆业广场。对恒大而言，本次收购是其获得一个位于广州中心、将为集团带来可观回报的商业项目的大好机会，也是恒大第一次跨界涉足商业地产。眼下不少住宅开发商都转型商业地产发展，而恒大在商业项目上尚无建树，如此高调地宣布收购佳兆业广场，标志着恒大在战略上有一定的调整，希望占用一定的商业领域。观点地产

关注二：保利万科加码布局商业地产

8月10日同日公布2010年中报的万科和保利两大地产商，都清晰地表达了近期要发展商业地产的意图。在8月11日的业绩推介会上，万科表示未来发展仍将以普通住宅为主，近期商业地产不会超过10%，未来两三年也最多不会超过20%，相比较而言，保利则打算将商业物业的投资比例逐步增大到总体投资的30%。与万科试探性的小幅度转向不同的是，保利坚定地表示要稳步加大商业地产投资。每日商报关注三：中国奥园全国范围内收购商业地产上市后，中国奥园将发展重心之一放在商业地产，并在全国范围内展开了收购商业地产的行动。去年下半年，中国奥园与沈阳市政府正式签订合作协议，将在苏家屯区投资231亿元用于沈阳的商业地产项目——奥园国际新城；去年年底，集团在广州番禺正式奠基打造南沙最大的商业地产，项目涵盖大型购物中心、商业街及酒店式公寓。今年7月25日又以1.615亿元向广东瑞华集团有限公司收购广州市天河区黄埔大道的写字楼，并冠名为奥园广场。21世纪经济报道

企业动态企业动态39关注一：19亿整购佳兆业广场恒大高调涉40关注一：百联五年内将新开7家奥特莱斯10家购物中心

百联集团在其《2010－2012年泛长三角市场拓展行动计划》中明确，到2012年底前，集团将在泛长三角地区新增大型网点80家，新增网点面积140至150万平方米，并且在已经完成编制的奥特莱斯和购物中心发展计划中明确，将在5年内新开不少于7家奥特莱斯、10家购物中心。上海商报关注二：乐购9月新开5店国庆节前在华门店突破87家来自英国的全球第三大零售商乐购日前宣布，9月将连开5家门店，其中包括上海的第19家门店。预计到今年国庆节时，乐购在中国的门店总数将突破87家。据介绍，下月即将全新登场的5家门店，分别位于上海、宁波、南通、北京以及鞍山。其中上海新店坐落于上南路的金谊广场，该店将是乐购在上海的第19家门店和第三家节能店。千龙网关注三：85度C北京集中开店选址青睐闹市200平方米旺铺台资烘焙企业85度C的销售模式是“面包+咖啡”，创立于2004年，截至今年3月已在台湾有门店324家，澳洲、美国等地也相继开店。我国上海、苏州等南方地区也有其店面，今年，它将触角深入北京，目前在京已经有8家门店，天津的门店目前正在筹备装修中。85度C的选址原则为将店铺位置挑选在繁华地段，店面面积较大，街铺面要达到10-12米，从外面一眼可望到里面的面包架、饮料操作台和忙碌着的服务员，容易让路过的人产生购物冲动。北京商报

商家动态商家动态40关注一：百联五年内将新开7家奥特莱斯10家购物中心商家报告名词说明非住宅：本报告中非住宅仅指商业、办公楼、工业物业三类物业。办公楼部分

常规办公楼：指有统一物业管理，根据使用要求，可由一种或数种平面单元组成，单元不设卧室、厨房和厕所等功能，配套空间全部为公共部位，并且使用大型中央空调；在楼层平面格局多呈“回”字格局。；包含甲级办公楼、乙级办公楼。公寓式办公楼：指有统一物业管理，根据使用要求，可由一种或数种平面单元组成。单元内设有办公、会客空间和卧室、厨房和厕所等房间的办公楼；包含SOHO、酒店式公寓（50年产权）等市场常用名称。LOFT办公楼：特指层高高于4.5米的办公楼产品。

商业部分

住宅配套商业：为某一住宅项目附属的配套商业，报告中指住宅底商、住宅附属沿街独立商业等。办公楼配套商业：报告中指为办公楼项目的辅助商业，主要为办公楼裙房；如办公楼裙房商业业态组合定位以零售、百货等形式，本报告中则属于纯商业部分。专业市场：指以某类特定商品批发为主的大型集中化商业项目，此类商业项目多为出售型物业，单套商铺面积多在30~50㎡。纯商业：报告中指以百货、零售为主的商业项目，也有部分项目规划有酒店、办公楼等设施，按辐射范围包括有社区商业中心、区域商业中心、城市商业中心等。

41报告名词说明非住宅：本报告中非住宅仅指商业、办公楼、工业物业演讲完毕，谢谢观看！演讲完毕，谢谢观看！XXXX年8月上海商办市场分析报告课件44报告说明2报告说明45

行情提示…………….4全市总况…………….5供求走势／市场结构／新增供应／当月交易楼盘推荐…………….17新盘关注／热销楼盘重点区域…………….26

市中心商务区／新兴商务区观察与借鉴………….362010年8月号报告目录3

2010年8月号报告目录468月，非住宅市场供应下降、需求持续增长，供应量为47.7万㎡，环比下降12%；成交量为31.88万㎡，环比上涨约为16%，市场处于高位。当月新增：8月新增办公楼供应量较商业大－市区推出只租不售型办公楼：宏嘉大厦、宝华国际广场和销售型办公楼：明泉银七星国际大厦和星月国际商务广场；当月交易：办公成交以嘉定、宝山和杨浦等区域为主，商业成交则以奉贤、嘉定和宝山远郊区域为主力。商业观察：

8月：商住项目，遍是乡音，遍是投资客2010年8月号48月，非住宅市场供应下降、需求持续增长，供应量为47.7万全市非住宅市场供求趋势一览供应量：8月供应略有下降，较7月下降幅度约12%，高于2010年月均供应量；成交量：8月成交大幅上涨，较7月增长幅度了约16%，高于2010年月均成交量。47供求走势月均供应月均成交注：上表中，蓝线为月均供应量水平；红线为月均成交量水平高位市场评级2009年42.9万㎡44.4万㎡2010年35.4万㎡30.8万㎡全市非住宅市场供求趋势一览供应量：8月供应略有下降，较7月下48市场结构供应：2010年前8个月办公供应约占2009年全年供应量的70%，商业约占2009年全年供应量的59%，工业供应则明显滞后；成交：2010年前8个月办公成交约占2009年全年成交量的39%，商业成交约占2009年全年的57%；工业成交约占2009年全年的52%；未来供应：2010年新增供应中非住宅占比22%，2010年在建工程建筑面积中31%为非住宅项目；而2010年出让商办用地占商品房的比例为64%。成交：8月非住宅占商品房总量24%2009年、2010年非住宅供求量累计一览供应：8月非住宅占商品房总量27%2010年前8个月非住宅物业未来供应占商品房比重状况单位：万㎡单位：万㎡单位：万㎡↑↑6市场结构供应：2010年前8个月办公供应约占2009年全年49办公楼新增供应：8月总量36.2万㎡办公楼年度新增供应区域分布新增供应2010年8月，上海办公楼新增供应量较大，供应以内环内、外郊环为主，内中环、中外环区域本月供应量相对较少，内环内供应主要来自浦东陆家嘴的宏嘉大厦，而远郊区域供应主要在松江。8月新批准预售办公楼房源约84%来自市区；另16%来自远郊。市区远郊单位：万㎡单位：万㎡单位：万㎡7办公楼新增供应：8月总量36.2万㎡办公楼年度新增供应区域50办公楼新盘新房源（8月）新增供应区县镇域项目名称供应量/套物业类型租售价格开发商浦东浦内*宏嘉大厦62456常规只租不售上海宏嘉房地产开发有限公司

闸北闸外*宝华国际广场56468常规只租不售上海全存置业有限公司

闵行七宝*明泉银七星国际大厦54626/811常规25000元/㎡上海银七星明泉置业有限公司宝山淞宝星月国际商务广场51780/570常规SOHOLOFT22000元/㎡上海星月置业有限公司松江松江南部*上海双高商务广场43499/325常规12000元/㎡上海双高置业有限公司虹口虹内*合生财富广场39972常规只租不售上海上实海云置业有限公司

卢湾卢内绿地浦晖国际中心31427/180常规55000元/㎡上海绿地海珀置业有限公司宝山大场绿地丰翔新城11776/244LOFT11000元/㎡上海绿地宝山置业有限公司注：“*”为本月新盘单位：㎡/套元/㎡元/㎡·天8月新批准预售房源的办公楼项目有12个，根据产品划分，常规办公楼项目7个，SOHO办公楼有4个，LOFT有1个。8月位于市区的新上市只租不售的甲级办公楼项目增多，如位于浦东的宏嘉大厦，租金5-6元/㎡/天；宝华国际广场和合生财富广场暂未公开对外招租。8办公楼新盘新房源（8月）新增供应区县镇域项目名称供应量/套51商业新增供应：8月总量11.5万㎡商业年度新增供应区域分布新增供应市区远郊单位：万㎡单位：万㎡单位：万㎡2010年8月商业新增供应主要集中在市区，主要分布在闵行、宝山、浦东区。8月商业新增供应中，供应量最大的是位于闵行区的明泉银七星国际大厦的裙楼商业2.56万㎡，其次是位于闵行的复地北桥城东块商业，有1.21万㎡商业供应。9商业新增供应：8月总量11.5万㎡商业年度新增供应区域分布52商业新增供应（8月）新增供应区县镇域项目名称供应量/套物业类型租售开发商闵行七宝*明泉银七星国际大厦25610/46办公配套4.5-6万元/㎡上海银七星明泉置业有限公司闵行颛桥复地北桥城东块12054/69住宅配套12000元/㎡上海柏斯置业有限公司金山金山新城海欣家园11099/21住宅配套9000元/㎡上海金镇城镇建设发展有限公司嘉定南翔金地格林风范城二期商铺9144/49住宅配套27000元/㎡上海格林风范房地产发展有限公司宝山淞宝星月国际商务广场8065/113办公配套3.5-5万元/㎡上海星月置业有限公司南汇惠南听潮豪园（三期）5623/35住宅配套25000元/㎡上海脉通房产开发经营有限公司卢湾卢内绿地浦晖国际中心5392/27办公配套只租不售上海绿地海珀置业有限公司虹口虹内上海港国际客运中心商业配套项目5313/13办公配套只租不售上海港国际客运中心开发有限公司注：“*”为本月新盘单位：㎡/套元/㎡元/㎡·天8月新批准预售房源的商业项目有27个。根据产品划分，办公配套项目5个，住宅配套项目27个，专业市场和纯商业项目没有新增供应。需要说明的是，本月办公配套类商业供应量较大，如明泉银七星国际大厦、星月国际商务广场、绿地浦晖国际中心、上海港国际客运中心商业配套项目等。10商业新增供应（8月）新增供应区县镇域项目名称供应量/套物538月办公楼成交量持续上涨，较7月增幅约19%；8月成交区域主要集中在市区，远郊区域以嘉定的成交量最大；8月个案成交放量，成交面积超过1万㎡的个案只有3个，成交面积排在前三的项目是：一是位于位于宝山的绿地丰翔新城，成交面积1.52万㎡；二是位于嘉定江桥万达广场的SOHO，成交面积1.50万

㎡；三是位于杨浦的沪东财富国际广场，成交面积1.05万㎡。办公楼成交：8月总量10.43万㎡当月交易杨浦区宝山区嘉定区办公楼交易重点区域市区远郊单位：万㎡单位：万㎡118月办公楼成交量持续上涨，较7月增幅约19%；办公楼成交54当月交易办公楼供求产品结构（年度）办公楼成交区域分布2010年前8月郊环外成交量大幅增长，引领其他区域，成交量超过2009年全年水平的20%，另内环内区域前8个月的成交量也有大幅增长，占到2009年全年成交量的67%，是各环线中成交量与去年相比比重最高的；而中外环前8个月的成交量仅占2009年全年的22%不到。分产品供求观察，常规办公楼依然是办公楼市场供应主流，8月供应量明显增多，形成供大于求的竞争格局；公寓式办公受到市场的热捧，供略大于求，而LOFT办公产品由于供应的匮乏，供小于求。单位：万㎡单位：万㎡12当月交易办公楼供求产品结构（年度）办公楼成交区域分布208月热销盘中多数市区项目所有增加，仅有一个远郊项目；常规办公项目有7个，公寓式办公项目有2个，LOFT办公产品项目有1个，成交量过万㎡的项目有3个，而成交均价过3万元/㎡的有2个。位于闵行的明泉银七星国际大厦是甲级办公楼，是七宝板块唯一在售办公楼项目，8月上市即引起热销，当月销售86套。成交均价与长风板块办公楼价格相当。55办公楼成交金额十强排行榜（8月）当月交易区县镇域项目总销金额成交量成交均价成交套数单套面积产品类型杨浦五角场沪东财富国际广场24154105192296414075公寓式嘉定江桥上海江桥万达广场20364150051357228952公寓式闵行七宝明泉银七星国际大厦155136191250588672常规宝山大场绿地丰翔新城1431715206941527955LOFT徐汇徐家汇汇鑫国际大厦918328793189912240常规卢湾打浦桥绿地浦晖国际中心818718064532210181常规虹口凉城宝隆宾馆改扩建工程75304650161944995常规杨浦五角场五角丰达商务广场563822942457815153常规普陀长风汇银金融商务中心552021412578112178常规普陀长风国浩长风城37551818206529202常规单位：万元㎡

元/㎡

㎡/套8月热销盘中多数市区项目所有增加，仅有一个远郊项目；常规办公8月商业成交量较7月有小幅增长，增长幅度约10%，大部分成交量集中在远郊，来自奉贤和嘉定，市区宝山区8月成交量进入前三区域；8月，商业成交量最大的是位于奉贤区的的奉贤农产品交易市场，成交了6.38万㎡，成交824套，成交均价为2359元/㎡。成交价格最高的是位于闸北区的圣和圣广场

，成交均价56704元/㎡，本月成交3套，成交面积80㎡。56商业成交：8月总量19.72万㎡当月交易奉贤区宝山区嘉定区商业交易重点区域市区远郊单位：万㎡单位：万㎡8月商业成交量较7月有小幅增长，增长幅度约10%，大部分成交当月交易57商业供求产品结构（年度）2010年前8个月商业项目的成交量主要集中在外郊环和郊环外区域，其中内中环成交量占2009年全年成交量的比例最高，已经达到约151%；本月内环内和内中环成交总量明显萎缩。从商业项目类型观察，2010年前8个月纯商业供大于求外，其余产品的成交量均超过供应量，其中住宅配套产品需求缺口较大，供求比为1：1.7。商业成交区域分布单位：万㎡单位：万㎡当月交易15商业供求产品结构（年度）2010年前8个月商业项58商业项目成交金额十强排行榜（8月）8月十强中，有6个项目位于远郊区域，从成交物业类型观察，以住宅配套为主，占6个项目，办公配套有1个项目，专业市场有2个，纯商业有1个。位于青浦赵巷的吉盛伟邦绿地国际家具村，是包租20年的投资性产品，商办市场受贷款政策影响不大，所以投资性商铺成为投资客户的避风港。当月交易区县镇域项目总销金额成交量成交均价成交套数单套面积类型嘉定真新威隆商务楼20877139182784434639办公配套奉贤南桥新城奉贤农产品交易市场15059638261304582477专业市场长宁古北御翠豪庭1242322781043612278住宅配套青浦赵巷吉盛伟邦绿地国际家具村二期（南区）1186188561734489100专业市场闸北大宁新梅共和城3-5号房7766202726513755住宅配套嘉定江桥大宅风范城665825661807116160住宅配套静安南京西路国际丽都城63661659207582829住宅配套宝山杨行福地苑二期616341561475518231住宅配套松江松江新城保利西子湾城449921561240113166住宅配套青浦青浦新城上海桥梓湾商城44991522108496254纯商业单位：万元/㎡/元/㎡/㎡/套16商业项目成交金额十强排行榜（8月）8月十强中，有6个项目新盘关注1.明泉银七星国际大厦楼盘介绍：性质:商办用地区位:闵行区/七莘路1839号规模：8万㎡进度：结构封顶交房时间：2011年6月价格：24500-25500元/㎡由上海银七星明泉置业有限公司开发的明泉银七星国际大厦地处闵行七宝镇辐射的核心区域。项目临近虹桥综合交通枢纽工程，距离5号线规划中的延伸段和建设中的12号线轨交站点步行约3~5分钟。项目规划建造2幢27层甲级办公楼和5层商业裙房，设计为地下1-2层车库。地上1-5层商业，6-27层为办公部分。新盘关注1.明泉银七星国际大厦楼盘介绍：性质:商办用地由上海办公楼标准层面积为1278㎡

6-27层分割面积有47㎡、52㎡、73㎡、148㎡和155㎡。办公楼总建筑面积：80236㎡标准层层高：3.45米净高：2.70米建筑外立面：Low-e中空玻璃幕墙与进口天然石材大堂：8.33m双层挑高，大堂内铺设进口大理石材停车位：620个（地上：356个，地下：264个）电梯：10台电梯空调系统：大金空调系统物业管理公司：招商局物业物业管理费用：11.5元/㎡•月新盘关注产品规划：1.明泉银七星国际大厦标准层平面图办公楼标准层面积为1278㎡新盘关注产品规划：1.明泉银七星租售价格：办公楼售价报价为24500-25500元/㎡租售情况：目前销售的为北面1幢办公楼的6-16层，并且只剩下6层等低楼层有可合并的大办公面积，其余楼层多为分散的小面积办公房源。租售价格及租售情况：1.明泉银七星国际大厦项目实景照片新盘关注平面媒体推广为主日期报纸名称版面广告规格广告费2010-8-26新闻晚报晚A21晚报A叠全版周三至周五1360002010-8-6东方早报C1A叠整版周三至周五1280002010-8-6新闻晨报晨A32晨报封底整版周四至周五2860002010-8-5新闻晚报晚T16-17晚报A叠全版周三至周五2640002010-8-5租售情报26-27跨页840002010-6-20租售情报30-31跨页840002010-6-5租售情报40全版420002010-6-5租售情报封底封底660002010-6-4新闻晨报晨C2-3晨报跨页周四至周五4522502010-5-28新闻晨报晨C2-3晨报跨页周四至周五452250该项目共投放了10次平面媒体，累计投放金额为199.45万元。租售价格：办公楼售价报价为24500-25500元/㎡租售价宏嘉大厦是由上海宏嘉房地产开发有限公司投资开发。项目位于浦东新区竹园商贸区的核心区域，北临世纪大道，南近向城路，东临福山路，周边甲级办公楼和金融机构聚集，商务氛围浓，步行10分钟可到达轨交线路：2、4、6、9号线世纪大道站和4号线浦电路站。整个项目由1幢28层5A级甲级办公楼及其商业裙楼组成，设计为地下2层、地上28层，地下2层均设计为车库。地上1~2层为商业区。3~28层为办公部分。62新盘关注2.宏嘉大厦楼盘简介：性质：商办用地区位：浦东新区/福山路388号规模：6.25万㎡进度：结构封顶价格：只租不售，低区租金5元/㎡•天，高区6~6.5元/㎡•天20新盘关注2.宏嘉大厦楼盘简介：性质：商办用地产品规划新盘关注2.宏嘉大厦办公楼标准层面积为1746~1979㎡分割的主力面积在215~355㎡之间。办公楼总建筑面积：62456㎡标准层净高：2.80米建筑外幕墙：Low-e中空玻璃幕墙大堂：10m挑高大堂架空地板：150毫米停车位：地下：299个电梯：8部客用瑞士迅达电梯和2部货梯空调系统：开利中央空调系统物业管理公司：第一太平戴维斯物业管理费用：26元/㎡•月办公楼标准层平面图产品规划新盘关注2.宏嘉大厦办公楼标准层面积为1746~192.宏嘉大厦新盘关注租售策略：

办公楼部分只租不售，低区（3~16层）租金5元/㎡•天，高区（17~28层）租金6~6.5元/㎡•天。目前项目的出租率约45%，正在招租中，低区出租情况较好。宏嘉大厦实景照片2.宏嘉大厦新盘关注租售策略：宏嘉大厦实景照片沪东财富国际广场位于杨浦五角场，北靠国权路，东近黄兴路，南近国科路，西临国权支路。周围多为居民区，多条公交线路途经交通便捷，由上海上风科盛投资有限公司开发建设。该项目总建筑面积11万㎡，容积率2.98，是一个办公集群项目，规划1幢25层公寓式办公楼，1幢26层酒店式办公楼和4层综合楼。65热销楼盘楼盘简介：性质：商办用地区位：杨浦五角场/国权路39号等规模：11万㎡进度：结构封顶价格：酒店式办公24000-28000元/㎡3.沪东财富国际广场23热销楼盘楼盘简介：性质：商办用地3.沪东财富国际广场产品规划-酒店式办公楼3.沪东财富国际广场热销楼盘标准层平面图外立面效果图楼层：26层建筑面积：4.8万㎡标准层面积为1600㎡分割的主力面积在50㎡。标准层净高：2.70米大堂：9m挑空，巴洛克装饰风格电梯：6部蒂森克虏伯进口电梯产品规划-酒店式办公楼3.沪东财富国际广场热销楼盘标准层平面3.沪东财富国际广场观察沪东财富国际广场的平面媒体投放情况发现，该项目针对酒店式办公楼共投放了6次平面媒体，累计投放金额为48.1万元。平面媒体推广为主日期报纸名称版面广告规格广告费2010-4-29新闻晨报晨D29晨报半版周四至周五1050002010-4-25上海楼市2内页420002010-4-23时代报T2整版周一至周四650002010-4-23东方早报A17A叠半版周三至周五720002010-4-16东方早报A40A叠半版周三至周五720002010-4-16新闻晨报晨A40晨报半版周四至周五125000租售价格：租售价格：酒店式办公楼对外出售，报价为24000-28000元/㎡，一期开盘推出的公寓式办公楼目前已经全部售罄。租售情况：目前酒店式办公楼销售情况良好，只剩余少量办公房源。项目实景照片热销楼盘3.沪东财富国际广场观察沪东财富国际广场的平面媒体投放情况发68市中心商务区26市中心商务区69中心商务区租金水平和销售价格一览市中心商务区编号区域销售价格成交面积代表项目①长宁虹桥开发区238501376宣化路300号项目②静安南京西路49885338海银国际大厦③黄浦环人民广场38499896亚洲大厦④卢湾太平桥地区453221806绿地浦晖国际中心⑤徐汇徐家汇318992879汇鑫国际大厦⑥浦东陆家嘴---采集时间：2010年9月单位：元/㎡㎡世贸中心安泰大厦恒隆广场南证大厦嘉华中心海洋大厦来福士广场兰生大厦城开国际大厦江山大厦环球金融中心华能国际大厦单位：元/㎡·天475555410811812101527中心商务区租金水平和销售价格一览市中心商务区编号区域销售2010年8月市中心商务区商办用地供应：区县土地性质土地面积㎡容积率建筑面积㎡地块地址浦东商业办公文娱260533.078160浦东新区ES2单元14-1地块，东至耀龙路,西至耀江路,南至友诚路,北至耀元路徐汇商业办公综合用地105623.536967滨江C单元188N-S-1(龙华机场2号)，东至规划十路,西至云锦路,南至规划五路,北至规划四路区县土地性质土地面积㎡容积率建筑面积㎡楼板价元/㎡中标企