XXXX年4月福州写字楼市场分析报告课件

智恒营销福州写字楼市场分析报告日期：2011年4月18日智恒营销福州报告日期：2011年4月18日城市发展定位城市产业发展福州写字楼市场分析关于总部经济简析城市发展定位海西城市群发展提升海峡西岸城市群的可持续发展能力构筑我国区域经济发展重要“增长区域”.国家住房和城乡建设部批复意见中指出，《规划》的制定和实施，是贯彻落实国务院支持海西建设《意见》的重大举措，对促进海峡西岸城市群协调发展，提升城市群综合承载和辐射带动能力，完善国家区域发展格局，促进海峡两岸交流合作和共同繁荣，具有重要意义。《规划》指出，海西城市群总体上正向着加速城镇化、沿海化和网络化的方向发展。《规划》提出构建海峡城市群的战略构想：落实国家加快建设海峡西岸经济区的决策部署，充分发挥福建省比较优势，优化整合内部空间格局，联动周边省区，推进两岸合作交流，逐步形成两岸一体化发展的国际性城市群——“海峡城市群”，构筑我国区域经济发展的重要“增长区域”海西城市群发展提升海峡西岸城市群的可持续发展能力构筑我国区两岸经贸合作两岸签署ECFA即“两岸经济合作架构协议”，中央推动以福建为试点的[海西模式]，重视海西区，赋予福建对台经贸交流合作的先行先试权与特殊政策，将海西区发展战略与两岸ECFA连接。台湾民间企业对「海西模式」反应热络。台湾将新能源、节能环保、生物制药等6个新兴产业作为发展方向，我们的“十二五”规划确定了节能环保、新一代信息技术、生物等七大产业作为主攻方向，这些产业有相同和交叉的地方，两岸可以通过合作，共创未来。以现在的产业周期，台商投资大陆的第四波将会来自生产性服务业，他们将转向大陆，为8万多家台企服务，而海西将成为投资热点。产业合作可带动海西金融市场发展，专家建议厦门、福州、台湾联合起来建立一个金融市场。两岸产业发展方向有相同及交叉之处ECFA签署、“十二五”规划实施和国家支持海西发展这三件大事对两岸经济合作创造了新的有利条件，海西在两岸合作中的优势进一步显现。两岸合作海西先行产业合作带来生产性服务业发展两岸经贸合作两岸签署ECFA即“两岸经济合作架构协议”，台湾福州城市定位《海峡西岸城市群发展规划》福建9设区市中福州定位：福州，福建省省会，是全省的政治、经济、文化中心；两岸经贸文化合作交流的重要基地；现代服务业、科技创新中心、物流中心和高新技术产业基地；国家历史文化名城，建成至今已有2200多年历史；我国沿海主要港口城市，是全国19个沿海主要港口之一；文化旅游强市；滨海休闲度假基地。福州未来“十二五”发展总体定位是建设“富民强市、和谐宜居”的海峡西岸大都市，城市发展定位是建设滨江滨海的生态宜居城市。福州大都市定位，将促进城市完善交通体系、完善城市配建设施，发展区域产业，构建开放型经济新格局，形成具有自身特点、自然集聚、独特优势的区域经济综合体。福州城市定位《海峡西岸城市群发展规划》福建9设区市中福州定位平潭综合实验区2011－2013年为平潭综合实验区开发起步阶段；2014－2015年为开发拓展期；到2015年，初步形成全方位开放开发基础条件，现代化的新兴海岛城市初具雏形，更加凸显两岸交流合作前沿平台功能。区域定位东部远洋物流保税区中部以居住、生产和生活服务为重点的城市核心发展区南部旅游区西部两岸产业合作园区北部两岸现代农业合作区海岛区海岛新能源产业区平潭以海峡两岸共同规划、共同开发、共同经营、共同管理、共同受益的开发模式，计划20年时间建成“南有厦门，北有平潭”的格局。目前吸引了1000多亿资金的关注，前来投资企业近百家。平潭综合实验区2011－2013年为平潭综合实验区开发起步阶小结Ⅰ、海西城市群发展、两岸经贸合作为福州在空间发展、产业发展等方面带来巨大的机遇。Ⅱ、作为省会的福州集多项特征于一体，定位为海峡西岸大都市，投资环境在改善，构建开放型经济新格局，目标形成区域经济核心区之一。Ⅲ、平潭综合实验区，建成为两岸交流合作前沿平台，促进福州大都市的发展。城市空间发展，产业发展，将产生潜在的写字楼需求。小结Ⅰ、海西城市群发展、两岸经贸合作为福州在空间发展、产业发城市发展定位城市产业发展福州写字楼市场分析关于总部经济简析城市发展定位福州产业比重福州市2010年第一、第二、第三产业比重分别为9.21%44.53%46.26%。北京市2010年第一、第二、第三产业比重分别为0.9%24.12%74.98%。上海市2010年第一、第二、第三产业比重分别为0.68%42.32%57%。福州第三产业比重并不突出，根据城市发展规律，三产比重极具优化空间。福州产业比重福州市2010年第一、第二、第三产业比重分别为9福州主导产业二、三产业双轮驱动的综合型城市，主导产业为电子行业、纺织化纤行业、钢铁行业、汽车制造业、食品行业。2009年规模以上工业产值单位：亿元福州主导产业二、三产业双轮驱动的综合型城市，主导产业为电子行产业发展规划与布局产业发展轴“传统城市服务轴”，承担商业服务、行政办公、文化体育

等综合服务功能；“城市东扩发展

轴”，以现代服务业为主的区域服

务产业轴；“城市南进发展轴”，以科技研发、创意产业发展为主

的区域科技发展轴。向东向南产业发展规划与布局产业发展轴向东向南产业发展规划与布局新城名称新城定位晋安新城集生活居住、高新技术产业、商贸物流、总部经济、文化休闲于一体东部新城商业商务中心、交通枢纽和综合型生活新城马尾新城建设高新技术产业和研发基地，港口物流中心，综合型生活新城，对台交流合作基地琅岐岛建设国际旅游度假区、观光农业等田园型新城区荆溪甘蔗新区以休闲度假居住、现代物流为主的宜居宜业的山水新城上街-南屿-南通新区以建设海西高新技术产业园、生物医药园、机电园、商贸批发市场为重点，打造现代化科技城和商贸城闽侯青口汽车城汽车生产销售维护及其配套产业为主体的现代化汽车产业城长乐滨海和航空港工业区发展纺织化纤、机械、电子信息、动漫产业等福州产业发展方向：鼓楼台江区承载商业服务、行政办公、文化体育等综合服务功能，八大新城为相关产业集群发展基地。产业发展规划与布局新城名称新城定位晋安新城集生活居住、高新技小结Ⅰ、福州市三产比重较低，主导产业为制造业。Ⅱ、城市新城产业发展轴以现代服务业、科技研发、创意产业发展为主

。主导产业办公场所为批地自建，科技研发则一般为批地自建，未来对写字楼的租赁或购买主要落在现代服务业、创意产业。小结Ⅰ、福州市三产比重较低，主导产业为制造业。主导产业办公场城市发展定位城市产业发展福州写字楼市场分析关于总部经济简析城市发展定位福州写字楼分布福州写字楼主要集中在五四路、五一路、东街、湖东路。这些写字楼从90年代开始建设，2000年后较少再建写字楼，直到2010年，新的写字楼才从市场中逐渐显露出来。五四路五一路东街湖东路五四路CBD：目前福州最成熟写字楼聚集区，自1992年开始建设，当前经营的最高档写字楼所在处，以环球广场为代表。湖东路：90年代开始建设，以宏利大厦、中山大厦为代表，金融证券公司较多分布于此。东街：东街属繁华商业中心，通信、教育培训等多分布于此办公。五一路：90年代中开始建设，保险、空务行业多分布于此。福州写字楼分布福州写字楼主要集中在五四路、五一路、东街、湖东福州写字楼分布路段项目名称年份楼层出租率办公面积五四路国际大厦1992年26F95%33000㎡环球广场1997年36F96%161000㎡金龙大厦2000年32F95%43000㎡力宝天马1996年28F100%34000㎡国泰大厦1988年12F100%16000㎡外贸大厦1994年38F98%120000㎡中银大厦2000年30F98%43000㎡置地广场1999年32F100%46000㎡信和广场2010年27F100%40500㎡路段项目名称年份楼层出租率办公面积湖东路宏利大厦1997年30F100%42000㎡中山大厦1997年32F100%73000㎡东街财金广场1994年25F95%32000㎡三山大厦1999年25F95%13000㎡航空大厦1992年20F98%16000㎡中福广场1999年32F100%47000㎡侨雄广场1993年12F92%11000㎡三友大厦1992年19F95%14000㎡路段项目名称年份楼层出租率办公面积五一路金源广场1997年30F100%60000㎡广场明珠2002年22F95%

/先施大厦1993年28F95%47000㎡平安大厦2000年28F100%

/联信大厦1999年28F92%

/正大广场1996年32F93%

/五四路、五一路、东街、湖东路写字楼出租率均在95%以上，满租情况多，可以看出目前写字楼空置率极低，基本处于满租状态。福州写字楼分布路段项目名称年份楼层出租率办公面积五四路国际大在售写字楼分布仓山万达广场茶亭SOHO宇洋中央金地中庚青年广场恒宇国际恒力城世茂国际中心宇洋中央金座恒力金融中心在售待售在售写字楼分布于城市中轴线，总计5个，其中恒力城写字楼自持，不对外销售。在售写字楼分布仓山万达广场茶亭SOHO宇洋中央金地中庚青年广序号

案名

开盘时间

工地位置

开发商

建面积

容积

栋数

总户数

主力面积

均价

主力总价（万）

1茶亭SOHO2011-1-26群众路与八一七路交叉华辰地产78460㎡3.921600户55-6523000120-1402世茂国际中心2010-7-14群众路与广达路交叉世茂集团61333㎡7.6110F1900（整层）2200041803中央金地2010-12-15八一七中路98号宇洋地产12413㎡6.3114F450-900（半层、整层）270001200、24004青年广场2010-9-28东街口83号联通旁边中庚地产38843㎡9.91126F1135（整层）2700030005恒力城2011-3-22鼓楼五四路128号恒力地产31287㎡7.191136户自持//合计

191049㎡

在售写字楼基本信息当前在售写字楼总建19万平米，单层面积900、1100、1900平米不等。序号案名开盘时间工地位置开发商建面积在售写字楼去化情况案名总建户数主力范围均价主力总价销售率开盘时间销售至80%周期茶亭SOHO78460㎡600户55-6523000120-14080%2011-1-264个月世茂国际中心61333㎡10F1900（整层）220004180100%（整层销售）2010-7-143个月中央金地12413㎡14F450-900（半层、整层）270001200、240070%（半层、整层销售）2010-12-155个月青年广场38843㎡26F1135（整层）27000300095%（整层销售为主)2010-9-285个月恒力城31287㎡136户自持/////在售写字楼基本以半层、整层销售为主，去化率基本80%以上，其中世茂国际中心3个月内售罄。在售写字楼去化情况案名总建户数主力范围均价世茂国际中心个案解析1-7F超五星洲际酒店（一二层挑高十米大堂，三四层餐厅，五到七层餐饮、水疗、健身、会议等）9-18F5A级写字楼整层售卖，单层面积1900㎡左右20-33F超五星洲际酒店客房，其中31-33F为总统套房、vip套房及酒店办公室35-58F天际会，其中35-53F按套销售，每层18套；54-58F半层起售，每层两套B1F非机动车停车场B2-B3F机动车停车场，约300个停车位1）、项目整体规划分析世茂国际中心个案解析1-7F超五星洲际酒店（一二层挑高十米大楼层业态套数建筑面积销售状态销售时间销售方式主力面积成交均价备注说明B1F非机动车停车场——（暂未确定）不售——————

————

B2-B3机动车停车场2288183㎡在售——按个销售——40万/个

福州房产信息网备案11个车位

1-7F洲际酒店——约13000㎡

不售————————一二层挑高十米大堂，三四层餐厅，五到七层餐饮、水疗、健身、会议等9-18F5A写字楼10套19000㎡售罄2010.7.15整层销售单层1900㎡22401最高价23519元/㎡

最低价20914元/㎡20-33F五星洲际

酒店客房——————————————其中31-33F为总统套房、vip套房及酒店办公室35-53F天际会33432547㎡在售2010.7.31按套销售70-170㎡/套27159最高价31764元/㎡

最低价21745元/㎡54-58F九五之尊109386㎡在售2010.8.111层2套950㎡/套

37859已售2层4套2）、分楼层及销售情况分析世茂国际中心个案解析楼层业态套数建筑面积销售状态销售时间销售方式主力面积成交均价3）、分楼层及销售情况分析户型分布户型面积(M²)总量（套）户型配比9F-18FA208-211㎡1217%B234㎡1217%C258㎡46%D265㎡2028%E306㎡1622%F359㎡811%合计72100%5A写字楼（售罄）——9至18F（整层销售）楼层价格9F21338元/㎡10F21766元/㎡11F20914元/㎡12F21985元/㎡13F22954元/㎡楼层价格14F23042元/㎡15F22382元/㎡16F23519元/㎡17F23308元/㎡18F22806元/㎡世茂国际中心个案解析3）、分楼层及销售情况分析户型分布户型面积(M²)总量（套）在售写字楼客户群描述序号案名主要客户群1茶亭SOHO主要客群来自福州、长乐、平潭、福清等八县的投资客。2世茂国际中心主要客群为世界500强企业、以及长乐纺织厂。3中央金地主要客群为鼓楼、台江的集团或公司，需求面积为半层或整层。4青年广场主要客群为集团、公司、单位整层购买，省团委占2层半空间。5恒力城自持物业，不对外销售.目前在售写字楼客户群多为公司、单位，高端的主要来自世界500强企业，其余主要为鼓楼、台江企事业单位或长乐投资客。在售写字楼客户群描述序号案名主要客户群1茶亭SOHO福州写字楼发展趋势——一线城市CBD变化当一个城市中心在变化，产业结构在升级换代，那么其对写字楼将产生新的需求。城市传统CBD新CBD北京繁华王府井，繁荣CBD王府井指的是王府井大街，南起东长安街，北至中国美术馆，全长约三华里，是北京最有名的商业区。北京商务中心核心位于大北窑立交桥东北角，占地约30公顷。CBD核心区将建设成为北京CBD的商务活动中枢、区域管理中枢、市政交通中枢、景观形象中枢和人气聚散中枢。它的尽快建设必将推动区域内金融、保险、传媒、顾问咨询等行业的迅猛发展，大幅度提高就业水平，成为辐射整个北京的经济发展的动力源泉。CBD核心区建成后，将携手国贸中心、嘉里中心、中央电视台、万达广场、北京电视台、航华科贸中心、银泰中心等周边项目，以宏伟的集群优势铸造北京新的天际线。上海从南京西路到陆家嘴南京西路是上海久负盛名的传统CBD中心，尤其是“梅梅恒泰”商圈----梅龙镇、恒隆广场、中信泰富这三栋商厦以及附件的波特曼酒店激活了整个商业中心的风尚。浦东陆家嘴CBD中心如今已聚集了全球130多家银行与金融机构、世界500强企业的绝大部分地区总部以及数百家中外资的金融和贸易机构、跨国公司以及中介机构，它被称为“最典型的CBD中心”和“最具中国特色的CBD中心”。杭州“西湖时代”进入“钱塘江时代”杭州武林广场武林门，西街环城西路桃花河，与西湖相望，北面是万向公园也称武林小广场。武林广场周围高楼林立，有电信大楼、杭州大厦、杭州剧院、杭州国际大厦、杭州百货大楼等。遂成杭城繁华而花园式的中心广场，是杭州久负盛名的商贸、文化、交通枢纽中心。即杭州传统CBD核心区。他代表了以往浙江经济浪潮与浙商群体雄起的精神图腾。是杭州“西湖时代”的主要标志。钱江新城，杭州实施“城市东扩、旅游西进、沿江开发、跨江发展”战略的桥头堡；杭州从“西湖时代”进入“钱塘江时代”的主要标志。钱江新城CBD核心区定位为长三角南翼区域中心城市的中央商务区，是杭州政治、经济文化的新中心。杭州大剧院、中国棋院、市民中心、文体中心、国际会议中心等标志性建筑及世纪花园、森林公园、城市阳台等大型休闲公园分布左右，钱江新城作为未来集行政办公、商务贸易、金融会展、商业功能于一体的中央商务区正在崛起。一线城市CBD变化如下：福州写字楼发展趋势当一个城市中心在变化，产业结构在升级换代，福州写字楼发展趋势福州规划“海峡金融街”与“闽江北岸CBD”。新城市中心的建设与发展，相对于老城市中心而言，成本更低，空间更大，环境改善，规划全新，停车便利,效率更高，更利于吸纳大额资金支撑发展。福州海峡金融街位于福州市闽江北岸鳌峰片区，具体为长乐南路东侧，前横路西侧，闽江北岸，鳌峰路南侧，用地范围总面积约63.51公顷，合952亩，是福州市作为海峡西岸中心城市未来发展的金融中心。吸纳国际性金融企业、台湾金融企业入驻福州。“海峡金融街”北江滨中央商务区将建集写字楼、商业综合体、星级酒店等为一体的商务商贸中心和省科技馆、市图书馆、省广电大楼为依托的文化创业产业集聚地。“闽江北岸CBD”福州写字楼发展趋势福州规划“海峡金融街”与“闽江北岸CBD”福州结合CBD重点发展四大商业中心《福州市城市商业网点规划2011-2020》正在编制中心城区将结合CBD（中央商务区）建设，拟重点发展五四路、二环西、鳌峰路和东部新城等四大商业中心。商业中心侧重点标志五四路商业中心以温泉休闲、高端商务服务、品质消费购物等功能为主；王府井百货入驻恒力城，温泉博物馆选址温泉公园二环西商业中心以总部服务、时尚购物、商务休闲等功能为主；闽江北岸商务区、万宝商圈鳌峰路商业中心以金融服务、商务休闲、信息咨询等功能为主，是展示海西经济风采的现代化商务金融服务中心；金融街万达广场开业、金融街规划为海峡西岸金融中心东部新城商业中心以会展金融服务、高铁站前服务、生活休闲消费等功能为主。海峡国际会展中心建成开放、火车南站建成使用、在建五星级酒店福州结合CBD重点发展四大商业中心《福州市城市商业网点规划22011-2013年写字楼放量预计2009年来商务办公用地放量扩大，随着土地供应量放大，2011-2013年办公楼供应量扩大。预计2011-2013年写字楼放量如下图：片区建筑面积（万平米）北江滨26.4仓山1.6东区2.6南江滨0.1市中心11.4总计42.1预计2011年写字楼放量分布片区建筑面积（万平米）北江滨31.3仓山2.9南江滨9.6市中心5.8五四北8.7总计58.4预计2012年写字楼放量分布片区

建筑面积（万平米）

东区26.8预计2013年写字楼放量分布2011-2013年写字楼放量预计2009年来商务办公用地放小结Ⅰ、传统写字楼空置率极低，在售写字楼去化率高，预示着写字楼潜在需求可观。Ⅱ、产业环境形成换代，需要新一代的写字楼出现，福州规划“海峡金融街”与“闽江北岸CBD”。Ⅲ、世界500强企业落户福州86家，鼓台企事业单位及八县投资客是目前福州写字楼主要支撑力量。Ⅳ、未来三年写字楼放量扩大，写字楼市场竞争加强。未来写字楼供应量扩大，同时需求量扩大，但单盘间竞争格局明显加剧。小结Ⅰ、传统写字楼空置率极低，在售写字楼去化率高，预示着写字城市发展定位城市产业发展福州写字楼市场分析关于总部经济的简析城市发展定位福州总部经济特点作为省会城市的福州，主要聚集着央企的升级总部，如中国石化集团资产经营管理有限公司福建石油分公司、中国人民银行福建省分公司、国家开发银行福建省分行、福建省邮电设计院、汇创集团、金鹰国际集团等，还有少量的福州本土成长起来的公司，如新华都实业集团股份有限公司、福州海峡人才服务有限公司、永辉集团等。序号名称地址税收（万元）1东煌大厦五四路109号58760.042新天地大厦五四北路157号49129.153省电信大楼鼓楼区东街7号14386.184环球广场五四路158号11397.895冠亚广场八一七北路268号10278.266鸿宇大厦五一北路96号8643.587标力大厦湖东路99号8516.958省移动大厦湖东路140号7965.409置地广场五四路89号7122.4710东百大厦(百华大厦)八一七北路88号6418.9511联通大厦东街63号6287.1212中城广场(国际商厦)八一七北路133号5347.6613奥林匹克大楼湖东路43号5312.0914宏利大厦湖东路168号4904.27鼓楼区主要高档写字楼对于福州总部经济的贡献如下表：福州总部经济特点作为省会城市的福州，主要聚集着央企的升级总部厦门总部经济特点厦门作为国内最早开发的经济开发区之一，凭借其港口、航空的便利性，其宜人的人居环境，吸引了很多跨国公司、台资以及周边地区民营企业总部的聚集。泉州地区的七匹狼集团、九牧王集团、恒安集团、安踏集团、匹克集团、雅克集团等多家民营企业已经入驻厦门，目前迁移到厦门的泉州民营企业大多是功能性总部，并以营销中心为主。思明区作为厦门的中心城区同样在总部楼宇经济上有着同样的优势。2008年，思明区楼宇经济仍持续增长，已使用的商务楼宇数达到85幢，入驻企业数进一步增加到4719家，11幢商务楼宇入驻企业数均达百家以上，楼宇企业纳税总额达27.35亿元。另外，厦门市规划建设的六大商务运营中心部分已经有企业入驻，如厦门观音山国际商务运营中心已有40多家企业入驻，厦门鹭江总部经济带吸引了80多家企业总部前来落户，厦门湖里运营中心目前已签订的招商入驻企业共31家等等，都说明了厦门总部经济的发展拥有很大的发展前景。厦门总部经济特点厦门作为国内最早开发的经济开发区之一，凭借其厦门总部经济的综合环境优于福州总体上看，厦门总部经济的综合环境优于福州。1、在总部所面临的市场经济环境上，福州的对台优势较厦门略显不足；2、福州及所辐射的三明、南平、宁德、莆田等地区经济实力也较厦门及所辐射的泉州、漳州地区有一定的差距。3、总部经济的配套设施方面，福州在航空、港口、金融服务业上落后于厦门。4、在CBD建设上，目前福州仅拥有初具规模五四北路的商务中心，而厦门已规划运营了以观音山为首的六大商务运营中心。5、厦门与福州在生活条件上差距不大，在全国35个城市生活条件因子的排名上分别为第三名和第五名，均拥有总部经济发展的支撑条件。厦门总部经济的综合环境优于福州总体上看，厦门总部经济的综合环小结Ⅰ、市场经济环境上，福州的对台优势较厦门略显不足。Ⅱ、福州在航空、港口、金融服务业上落后于厦门。Ⅲ、在CBD建设上，福州比厦门来得落后。建立总部经济，福州略于厦门。小结Ⅰ、市场经济环境上，福州的对台优势较厦门略显不足。建立总Theend!Theend!演讲完毕，谢谢观看！演讲完毕，谢谢观看！智恒营销福州写字楼市场分析报告日期：2011年4月18日智恒营销福州报告日期：2011年4月18日城市发展定位城市产业发展福州写字楼市场分析关于总部经济简析城市发展定位海西城市群发展提升海峡西岸城市群的可持续发展能力构筑我国区域经济发展重要“增长区域”.国家住房和城乡建设部批复意见中指出，《规划》的制定和实施，是贯彻落实国务院支持海西建设《意见》的重大举措，对促进海峡西岸城市群协调发展，提升城市群综合承载和辐射带动能力，完善国家区域发展格局，促进海峡两岸交流合作和共同繁荣，具有重要意义。《规划》指出，海西城市群总体上正向着加速城镇化、沿海化和网络化的方向发展。《规划》提出构建海峡城市群的战略构想：落实国家加快建设海峡西岸经济区的决策部署，充分发挥福建省比较优势，优化整合内部空间格局，联动周边省区，推进两岸合作交流，逐步形成两岸一体化发展的国际性城市群——“海峡城市群”，构筑我国区域经济发展的重要“增长区域”海西城市群发展提升海峡西岸城市群的可持续发展能力构筑我国区两岸经贸合作两岸签署ECFA即“两岸经济合作架构协议”，中央推动以福建为试点的[海西模式]，重视海西区，赋予福建对台经贸交流合作的先行先试权与特殊政策，将海西区发展战略与两岸ECFA连接。台湾民间企业对「海西模式」反应热络。台湾将新能源、节能环保、生物制药等6个新兴产业作为发展方向，我们的“十二五”规划确定了节能环保、新一代信息技术、生物等七大产业作为主攻方向，这些产业有相同和交叉的地方，两岸可以通过合作，共创未来。以现在的产业周期，台商投资大陆的第四波将会来自生产性服务业，他们将转向大陆，为8万多家台企服务，而海西将成为投资热点。产业合作可带动海西金融市场发展，专家建议厦门、福州、台湾联合起来建立一个金融市场。两岸产业发展方向有相同及交叉之处ECFA签署、“十二五”规划实施和国家支持海西发展这三件大事对两岸经济合作创造了新的有利条件，海西在两岸合作中的优势进一步显现。两岸合作海西先行产业合作带来生产性服务业发展两岸经贸合作两岸签署ECFA即“两岸经济合作架构协议”，台湾福州城市定位《海峡西岸城市群发展规划》福建9设区市中福州定位：福州，福建省省会，是全省的政治、经济、文化中心；两岸经贸文化合作交流的重要基地；现代服务业、科技创新中心、物流中心和高新技术产业基地；国家历史文化名城，建成至今已有2200多年历史；我国沿海主要港口城市，是全国19个沿海主要港口之一；文化旅游强市；滨海休闲度假基地。福州未来“十二五”发展总体定位是建设“富民强市、和谐宜居”的海峡西岸大都市，城市发展定位是建设滨江滨海的生态宜居城市。福州大都市定位，将促进城市完善交通体系、完善城市配建设施，发展区域产业，构建开放型经济新格局，形成具有自身特点、自然集聚、独特优势的区域经济综合体。福州城市定位《海峡西岸城市群发展规划》福建9设区市中福州定位平潭综合实验区2011－2013年为平潭综合实验区开发起步阶段；2014－2015年为开发拓展期；到2015年，初步形成全方位开放开发基础条件，现代化的新兴海岛城市初具雏形，更加凸显两岸交流合作前沿平台功能。区域定位东部远洋物流保税区中部以居住、生产和生活服务为重点的城市核心发展区南部旅游区西部两岸产业合作园区北部两岸现代农业合作区海岛区海岛新能源产业区平潭以海峡两岸共同规划、共同开发、共同经营、共同管理、共同受益的开发模式，计划20年时间建成“南有厦门，北有平潭”的格局。目前吸引了1000多亿资金的关注，前来投资企业近百家。平潭综合实验区2011－2013年为平潭综合实验区开发起步阶小结Ⅰ、海西城市群发展、两岸经贸合作为福州在空间发展、产业发展等方面带来巨大的机遇。Ⅱ、作为省会的福州集多项特征于一体，定位为海峡西岸大都市，投资环境在改善，构建开放型经济新格局，目标形成区域经济核心区之一。Ⅲ、平潭综合实验区，建成为两岸交流合作前沿平台，促进福州大都市的发展。城市空间发展，产业发展，将产生潜在的写字楼需求。小结Ⅰ、海西城市群发展、两岸经贸合作为福州在空间发展、产业发城市发展定位城市产业发展福州写字楼市场分析关于总部经济简析城市发展定位福州产业比重福州市2010年第一、第二、第三产业比重分别为9.21%44.53%46.26%。北京市2010年第一、第二、第三产业比重分别为0.9%24.12%74.98%。上海市2010年第一、第二、第三产业比重分别为0.68%42.32%57%。福州第三产业比重并不突出，根据城市发展规律，三产比重极具优化空间。福州产业比重福州市2010年第一、第二、第三产业比重分别为9福州主导产业二、三产业双轮驱动的综合型城市，主导产业为电子行业、纺织化纤行业、钢铁行业、汽车制造业、食品行业。2009年规模以上工业产值单位：亿元福州主导产业二、三产业双轮驱动的综合型城市，主导产业为电子行产业发展规划与布局产业发展轴“传统城市服务轴”，承担商业服务、行政办公、文化体育

等综合服务功能；“城市东扩发展

轴”，以现代服务业为主的区域服

务产业轴；“城市南进发展轴”，以科技研发、创意产业发展为主

的区域科技发展轴。向东向南产业发展规划与布局产业发展轴向东向南产业发展规划与布局新城名称新城定位晋安新城集生活居住、高新技术产业、商贸物流、总部经济、文化休闲于一体东部新城商业商务中心、交通枢纽和综合型生活新城马尾新城建设高新技术产业和研发基地，港口物流中心，综合型生活新城，对台交流合作基地琅岐岛建设国际旅游度假区、观光农业等田园型新城区荆溪甘蔗新区以休闲度假居住、现代物流为主的宜居宜业的山水新城上街-南屿-南通新区以建设海西高新技术产业园、生物医药园、机电园、商贸批发市场为重点，打造现代化科技城和商贸城闽侯青口汽车城汽车生产销售维护及其配套产业为主体的现代化汽车产业城长乐滨海和航空港工业区发展纺织化纤、机械、电子信息、动漫产业等福州产业发展方向：鼓楼台江区承载商业服务、行政办公、文化体育等综合服务功能，八大新城为相关产业集群发展基地。产业发展规划与布局新城名称新城定位晋安新城集生活居住、高新技小结Ⅰ、福州市三产比重较低，主导产业为制造业。Ⅱ、城市新城产业发展轴以现代服务业、科技研发、创意产业发展为主

。主导产业办公场所为批地自建，科技研发则一般为批地自建，未来对写字楼的租赁或购买主要落在现代服务业、创意产业。小结Ⅰ、福州市三产比重较低，主导产业为制造业。主导产业办公场城市发展定位城市产业发展福州写字楼市场分析关于总部经济简析城市发展定位福州写字楼分布福州写字楼主要集中在五四路、五一路、东街、湖东路。这些写字楼从90年代开始建设，2000年后较少再建写字楼，直到2010年，新的写字楼才从市场中逐渐显露出来。五四路五一路东街湖东路五四路CBD：目前福州最成熟写字楼聚集区，自1992年开始建设，当前经营的最高档写字楼所在处，以环球广场为代表。湖东路：90年代开始建设，以宏利大厦、中山大厦为代表，金融证券公司较多分布于此。东街：东街属繁华商业中心，通信、教育培训等多分布于此办公。五一路：90年代中开始建设，保险、空务行业多分布于此。福州写字楼分布福州写字楼主要集中在五四路、五一路、东街、湖东福州写字楼分布路段项目名称年份楼层出租率办公面积五四路国际大厦1992年26F95%33000㎡环球广场1997年36F96%161000㎡金龙大厦2000年32F95%43000㎡力宝天马1996年28F100%34000㎡国泰大厦1988年12F100%16000㎡外贸大厦1994年38F98%120000㎡中银大厦2000年30F98%43000㎡置地广场1999年32F100%46000㎡信和广场2010年27F100%40500㎡路段项目名称年份楼层出租率办公面积湖东路宏利大厦1997年30F100%42000㎡中山大厦1997年32F100%73000㎡东街财金广场1994年25F95%32000㎡三山大厦1999年25F95%13000㎡航空大厦1992年20F98%16000㎡中福广场1999年32F100%47000㎡侨雄广场1993年12F92%11000㎡三友大厦1992年19F95%14000㎡路段项目名称年份楼层出租率办公面积五一路金源广场1997年30F100%60000㎡广场明珠2002年22F95%

/先施大厦1993年28F95%47000㎡平安大厦2000年28F100%

/联信大厦1999年28F92%

/正大广场1996年32F93%

/五四路、五一路、东街、湖东路写字楼出租率均在95%以上，满租情况多，可以看出目前写字楼空置率极低，基本处于满租状态。福州写字楼分布路段项目名称年份楼层出租率办公面积五四路国际大在售写字楼分布仓山万达广场茶亭SOHO宇洋中央金地中庚青年广场恒宇国际恒力城世茂国际中心宇洋中央金座恒力金融中心在售待售在售写字楼分布于城市中轴线，总计5个，其中恒力城写字楼自持，不对外销售。在售写字楼分布仓山万达广场茶亭SOHO宇洋中央金地中庚青年广序号

案名

开盘时间

工地位置

开发商

建面积

容积

栋数

总户数

主力面积

均价

主力总价（万）

1茶亭SOHO2011-1-26群众路与八一七路交叉华辰地产78460㎡3.921600户55-6523000120-1402世茂国际中心2010-7-14群众路与广达路交叉世茂集团61333㎡7.6110F1900（整层）2200041803中央金地2010-12-15八一七中路98号宇洋地产12413㎡6.3114F450-900（半层、整层）270001200、24004青年广场2010-9-28东街口83号联通旁边中庚地产38843㎡9.91126F1135（整层）2700030005恒力城2011-3-22鼓楼五四路128号恒力地产31287㎡7.191136户自持//合计

191049㎡

在售写字楼基本信息当前在售写字楼总建19万平米，单层面积900、1100、1900平米不等。序号案名开盘时间工地位置开发商建面积在售写字楼去化情况案名总建户数主力范围均价主力总价销售率开盘时间销售至80%周期茶亭SOHO78460㎡600户55-6523000120-14080%2011-1-264个月世茂国际中心61333㎡10F1900（整层）220004180100%（整层销售）2010-7-143个月中央金地12413㎡14F450-900（半层、整层）270001200、240070%（半层、整层销售）2010-12-155个月青年广场38843㎡26F1135（整层）27000300095%（整层销售为主)2010-9-285个月恒力城31287㎡136户自持/////在售写字楼基本以半层、整层销售为主，去化率基本80%以上，其中世茂国际中心3个月内售罄。在售写字楼去化情况案名总建户数主力范围均价世茂国际中心个案解析1-7F超五星洲际酒店（一二层挑高十米大堂，三四层餐厅，五到七层餐饮、水疗、健身、会议等）9-18F5A级写字楼整层售卖，单层面积1900㎡左右20-33F超五星洲际酒店客房，其中31-33F为总统套房、vip套房及酒店办公室35-58F天际会，其中35-53F按套销售，每层18套；54-58F半层起售，每层两套B1F非机动车停车场B2-B3F机动车停车场，约300个停车位1）、项目整体规划分析世茂国际中心个案解析1-7F超五星洲际酒店（一二层挑高十米大楼层业态套数建筑面积销售状态销售时间销售方式主力面积成交均价备注说明B1F非机动车停车场——（暂未确定）不售——————

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B2-B3机动车停车场2288183㎡在售——按个销售——40万/个

福州房产信息网备案11个车位

1-7F洲际酒店——约13000㎡

不售————————一二层挑高十米大堂，三四层餐厅，五到七层餐饮、水疗、健身、会议等9-18F5A写字楼10套19000㎡售罄2010.7.15整层销售单层1900㎡22401最高价23519元/㎡

最低价20914元/㎡20-33F五星洲际

酒店客房——————————————其中31-33F为总统套房、vip套房及酒店办公室35-53F天际会33432547㎡在售2010.7.31按套销售70-170㎡/套27159最高价31764元/㎡

最低价21745元/㎡54-58F九五之尊109386㎡在售2010.8.111层2套950㎡/套

37859已售2层4套2）、分楼层及销售情况分析世茂国际中心个案解析楼层业态套数建筑面积销售状态销售时间销售方式主力面积成交均价3）、分楼层及销售情况分析户型分布户型面积(M²)总量（套）户型配比9F-18FA208-211㎡1217%B234㎡1217%C258㎡46%D265㎡2028%E306㎡1622%F359㎡811%合计72100%5A写字楼（售罄）——9至18F（整层销售）楼层价格9F21338元/㎡10F21766元/㎡11F20914元/㎡12F21985元/㎡13F22954元/㎡楼层价格14F23042元/㎡15F22382元/㎡16F23519元/㎡17F23308元/㎡18F22806元/㎡世茂国际中心个案解析3）、分楼层及销售情况分析户型分布户型面积(M²)总量（套）在售写字楼客户群描述序号案名主要客户群1茶亭SOHO主要客群来自福州、长乐、平潭、福清等八县的投资客。2世茂国际中心主要客群为世界500强企业、以及长乐纺织厂。3中央金地主要客群为鼓楼、台江的集团或公司，需求面积为半层或整层。4青年广场主要客群为集团、公司、单位整层购买，省团委占2层半空间。5恒力城自持物业，不对外销售.目前在售写字楼客户群多为公司、单位，高端的主要来自世界500强企业，其余主要为鼓楼、台江企事业单位或长乐投资客。在售写字楼客户群描述序号案名主要客户群1茶亭SOHO福州写字楼发展趋势——一线城市CBD变化当一个城市中心在变化，产业结构在升级换代，那么其对写字楼将产生新的需求。城市传统CBD新CBD北京繁华王府井，繁荣CBD王府井指的是王府井大街，南起东长安街，北至中国美术馆，全长约三华里，是北京最有名的商业区。北京商务中心核心位于大北窑立交桥东北角，占地约30公顷。CBD核心区将建设成为北京CBD的商务活动中枢、区域管理中枢、市政交通中枢、景观形象中枢和人气聚散中枢。它的尽快建设必将推动区域内金融、保险、传媒、顾问咨询等行业的迅猛发展，大幅度提高就业水平，成为辐射整个北京的经济发展的动力源泉。CBD核心区建成后，将携手国贸中心、嘉里中心、中央电视台、万达广场、北京电视台、航华科贸中心、银泰中心等周边项目，以宏伟的集群优势铸造北京新的天际线。上海从南京西路到陆家嘴南京西路是上海久负盛名的传统CBD中心，尤其是“梅梅恒泰”商圈----梅龙镇、恒隆广场、中信泰富这三栋商厦以及附件的波特曼酒店激活了整个商业中心的风尚。浦东陆家嘴CBD中心如今已聚集了全球130多家银行与金融机构、世界500强企业的绝大部分地区总部以及数百家中外资的金融和贸易机构、跨国公司以及中介机构，它被称为“最典型的CBD中心”和“最具中国特色的CBD中心”。杭州“西湖时代”进入“钱塘江时代”杭州武林广场武林门，西街环城西路桃花河，与西湖相望，北面是万向公园也称武林小广场。武林广场周围高楼林立，有电信大楼、杭州大厦、杭州剧院、杭州国际大厦、杭州百货大楼等。遂成杭城繁华而花园式的中心广场，是杭州久负盛名的商贸、文化、交通枢纽中心。即杭州传统CBD核心区。他代表了以往浙江经济浪潮与浙商群体雄起的精神图腾。是杭州“西湖时代”的主要标志。钱江新城，杭州实施“城市东扩、旅游西进、沿江开发、跨江发展”战略的桥头堡；杭州从“西湖时代”进入“钱塘江时代”的主要标志。钱江新城CBD核心区定位为长三角南翼区域中心城市的中央商务区，是杭州政治、经济文化的新中心。杭州大剧院、中国棋院、市民中心、文体中心、国际会议中心等标志性建筑及世纪花园、森林公园、城市阳台等大型休闲公园分布左右，钱江新城作为未来集行政办公、商务贸易、金融会展、商业功能于一体的中央商务区正在崛起。一线城市CBD变化如下：福州写字楼发展趋势当一个城市中心在变化，产业结构在升级换代，福州写字楼发展趋势福州规划“海峡金融街”与“闽江北岸CBD”。新城市中心的建设与发展，相对于老城市中心而言，成本更低，空间更大，环境改善，规划全新，停车便利,效率更高，更利于吸纳大额资金支撑发展。福州海峡金融街位于福州市闽江北岸鳌峰片区，具体为长乐南路东侧，前横路西侧，闽江北岸，鳌峰路南侧，用地范围总面积约63.51公顷，合952亩，是福州市作为海峡西岸中心城市未来发展的金融中心。吸纳国际性金融企业、台湾金融企业入驻福州。“海峡金融街”北江滨中央商务区将建集写字楼、商业综合体、星级酒店等为一体的商务商贸中心和省科技馆、市图书馆、省广电大楼为依托的文化创业产业集聚地。“闽江北岸CBD”福州写字楼发展趋势福州规划“海峡金融街”与“闽江北岸CBD”福州结合CBD重点发展四大商业中心《福州市城市商业网点规划2011-2020》正在编制中心城区将结合CBD（中央商务区）建设，拟重点发展五四路、二环西、鳌峰路和东部新城等四大商业中心。商业中心侧重点标志五四路商业中心以温泉休闲、高端商务服务、品质消费购物等功能为主；王府井百货入驻恒力城，温泉博物馆选址温泉公园二环西商业中心以总部服务、时尚购物、商务休闲等功能为主；闽江北岸商务区、万宝商圈鳌峰路商业中心以金融服务、商务休闲、信息咨询等功能为主，是展示海西经济风采的现代化商务金融服务中心；金融街万达广场开业、金融街规划为海峡西岸金融中心东部新城商业中心以会展金融服务、高铁站前服务、生活休闲消费等功能为主。海峡国际会展中心建成开放、火车南站建成使用、在建五星级酒店福州结合CBD重点发展四大商业中心《福州市城市商业网点规划22011-2013年写