北京东方基业汽车城商业策划案课件

东方基业汽车城商业策划案北京汇博行房地产经纪公司2006年6月28日1东方基业汽车城商业策划案北京汇博行房地产经纪公司1目录解读东方基业汽车城汇博行市场定位的原则汇博行市场定位方法初步市场定位方向考量与推理市场定位概念设计商业功能初步构想商业经营者定位2目录解读东方基业汽车城2一、解读东方基业汽车城政策：北京市规划的4个汽车产业园区，同时也是唯一一个提前建设好并投入运营的汽车城；亚北汽车城年底投入运营，丰台和通州汽车城已经流产园区特点：北京汽车4S店最集中、最密集，而且是经过统一规划、招商的集整车销售、展示、保养、维修、办证、金融保险、二手车交易等“一站式”服务于一体综合性汽车文化园区商圈环境：东方基业汽车城与东郊汽配城（6万平米）一体成为北京最大的汽车后市场服务商圈，虽然这个商圈与目前北京西郊汽配城、丰台汽配城、四元桥汽配城等相比成的时间最短，但它是整体产业链条最完整、商圈环境最好，手续最齐全的交易市场，商圈的成长性非常好。随着城中村改造、市场搬迁出四环等城市改造工作的逐步推进，包括十里河、四元桥汽配市场等随时面临拆迁的风险3一、解读东方基业汽车城政策：北京市规划的4个汽车产业园区，一、解读东方基业汽车城产品：除投入运营的19个4S店以外，作为规划的63000平方米的汽车交易大厅，其设计理念、空间格局、软硬件设施配套尤其环形汽车坡道展示、汽车专用电梯和高达6-9米层高空间，完全就是按照“汽车主题购物中心”设计的产品公司的核心竞争力：东方基业汽车城开发团队虽然从地产开发起家，但是从2003年开始开发东方基业汽车城，从2004年9月22日作为汽车服务运营商管理该项目，在这方面积累了丰富的社会资源、客户资源以及管理经验，与目前其它汽车销售市场、配件市场利用村镇土地运营人员相比，团队整体素质高在客户群的定位：不论是在汽车生产商、经销商、服务商还是部分消费者，东方基业汽车城在以上目标客户群体的定位就是汽车主题的“城”、“市”、“MALL”4一、解读东方基业汽车城产品：除投入运营的19个4S店以外，二、汇博行市场定位的原则目标客户需要什么？开发商能提供什么？竞争对手能提供什么？5二、汇博行市场定位的原则目标客户需要什么？开发商能提供什么？三、汇博行市场定位方法6三、汇博行市场定位方法6四、初步市场定位方向考量与推理从区位、交通条件看：适合发展中型购物中心从物业本身条件看：面积规模等适合，但是房屋结构、尤其是坡道影响商户的使用以及消费者购物从周边竞争性分析：朝阳北路正在建设10万平方米的区域性购物中心，无论从交通通达性、辐射能力、商圈成熟度都优于本案，尤其是作为规划中的项目可以为主力店量身订制；10万平米的国美第一商街，预计在2007年中具备开街条件，其定位综合性的商业街区，包括超市、百货、家居、邻里商业以及餐饮、娱乐、健身等，在业态形式与购物中心没有本质的差异1、以服务一般大众为对象的区域性购物中心7四、初步市场定位方向考量与推理从区位、交通条件看：适合发展中四、初步市场定位方向考量与推理从园区业态融合度看：汽车园区与区域性购物中心之间本身业态冲突比较大，相互之间本身不能带来人气的聚集从发展商核心竞争力看：从事购物中心招商、管理、运营是全新的领域，除非整体租赁给一家大的运营商，但是这样的操作模式利润空间非常小从营销推广角度看：东方基业汽车城定位已经深入到潜在客户群体，完全改变在客户心目中的定位将花费更多的营销推广费用1、以服务一般大众为对象的区域性购物中心8四、初步市场定位方向考量与推理从园区业态融合度看：汽车园区与四、初步市场定位方向考量与推理从区位、交通条件看：适合奥特莱斯发展，尤其是作为CBD辐射区存在大量追求时尚但是消费又不是很高的年轻白领从物业本身条件看：面积规模等适合，房屋结构可以作为其中的卖点包装推广从周边竞争性分析：朝阳路新开一奥特莱斯，规模在2万多平米，但不是真正的品牌折扣店，存在比较大市场机会与园区业态融合度看：冲突非常大，尤其是周末，双方都面临争车位的问题从发展商核心竞争力看：没有相关资源，只有整体租赁给燕莎或欧洲的金狐狸专业运营商运营，但是利润空间非常小2、奥特莱斯9四、初步市场定位方向考量与推理从区位、交通条件看：适合奥特莱四、初步市场定位方向考量与推理从区位、交通条件看：位置相对比较偏，娱乐作为指向性消费业态可以通过交通条件来解决从物业本身条件看：面积规模等合适，房屋结构等反而成为优点，尤其是层高优势、空间优势等非常适合，有利于商户设计出自己的特色从周边竞争性分析：朝阳公园作为亚洲最大的公园结合酒吧街在此基础上开发的以定位在休闲娱乐MALL已经开始招商，总规模在15万平米，全球最高的摩天轮落户，其商圈特点、环境、现在定位的高度等根本不可能与之竞争；国美第一城4万平米主要以餐饮、健身等为主，削弱本案的竞争力；姚家园路的拉斯维加斯湾定位也是餐饮酒吧，基本是独立的2-3层的小楼，以上从商圈吸引力角度都对本案产生致命影响从赢利模式看：发展商最终目标是出售，该定位如果找基金投资，基金的定位是风险行业，投资的可能性很小从商圈融合度看：两则定位差异非常大，冲突会比较深，对整体的商圈的贡献是削弱3、体验式休闲、娱乐、餐饮为主体娱乐城10四、初步市场定位方向考量与推理从区位、交通条件看：位置相对比竞争对手能提供什么?朝阳公园圣拉娜（SOLANA）SOLANA位于朝阳公园西门，总占地面积13万平方米，总建筑面积15万平方米，地上部分建筑挑高9—12米是集购物、娱乐、休闲、旅游，文化于一身的LIFESTYLE购物中心。SOLANA全力打造LIFESTYLESHOPPINGCENTRE商业理念，24小时营业，一站式体验消费，引领国际时尚潮流特点是将丰富业态与环境资源相融合，以完全开放式的购物空间营造闲适轻松的购物氛围，个性化、高品位、高标准，融公园景观、建筑风格为一体业态涵盖中心主力店、品牌名店、原创精品、中西特色餐饮、主题酒吧、甜品咖啡、DISCO、SPA、KTV娱乐场、社交舞会及别墅酒店等11竞争对手能提供什么?朝阳公园圣拉娜（SOLANA）SOLA竞争对手能提供什么?拉斯维加斯湾拉斯维加斯湾位于朝阳区六里屯路（炫特区对面），总建筑面积36000平米，由一排八个小独栋电梯商铺组成的特立独行带，和四座独栋商业楼经宽阔气派的商业连廊连绵环绕300米而成（共计12个独立商业楼座组成）项目功能集合餐饮、娱乐等主业态为一体，将是大型集合式国际化娱乐休闲中心12竞争对手能提供什么?拉斯维加斯湾拉斯维加斯湾位于朝阳区六里四、初步市场定位方向考量与推理产业政策看：符合国家十一五发展的产业方向和政策，有利于得到政府的支持以及道义上的支持，市场潜力非常巨大从区位、交通条件看：作为泛CBD区域，中央台和北京电视台搬迁过来后，对文化产业尤其广告制作、动漫设计、影视制作等文化公司对泛CBD区域物业需求将非常大从物业本身条件看：面积规模偏大，但是房屋结构、尤其是层高非常适合这样文化公司需要，而且区域环境也是一个优点从周边竞争性分析：主要的竞争是商住楼、住宅以及档次较低的写字楼，而北京市工商局关于住宅不在注册公司规定出台后，对本案的定位是绝对的利好消息4、文化主题的创意产业园13四、初步市场定位方向考量与推理产业政策看：符合国家十一五发展四、初步市场定位方向考量与推理从文化产业行业特点分析：根据汇博行专门到上海考察文化创意产业园情况看，主流的文化创意产业主要集中在艺术创作、广告设计、动漫设计、建筑景观规划设计、影视制作、服装设计以及其他与文化相关行业，主要特点两头在园区，即设计和销售展示，重点是孵化企业；每一个园区规模基本在1-2万平米之间，主要是能形成一个响亮的主题和明确的定位；但是行业的承租能力相对比较差，基本在2元左右；最重要的因素进入园区的企业有国家税收等政策的支持4、文化主题的创意产业园14四、初步市场定位方向考量与推理从文化产业行业特点分析：根据汇四、初步市场定位方向考量与推理从区位、交通条件看：除与汽车、家居等相关的专业市场外，其他主流市场如服装、小商品、农副产品、数码等交通通达性条件要求非常高，但是家居市场目前在北京属于超饱和的业态，竞争异常激烈从物业本身条件看：面积规模适合专业市场的要求，但是市场其商铺面积不大，在10-20平米之间，而本案如果规划为这样的商铺使用率将非常低，严重影响物业的价值从周边竞争性分析：区域主流的专业市场不太多，主要集中在管庄、东坝一带，基本是一些区域性市场从赢利模式看，发展商最终目标是出售，该定位如果是出售小商铺还是整体打包销售的难度非常大从商圈融合度看，冲突会比较深，对整体的商圈的贡献是削弱5、专业市场15四、初步市场定位方向考量与推理从区位、交通条件看：除与汽车、四、初步市场定位方向考量与推理如果发挥以上各自的优势：购物中心、体验、文化、汽车等结合体验式汽车文化购物中心体验式汽车文化购物中心16四、初步市场定位方向考量与推理如果发挥以上各自的优势：购物中四、初步市场定位方向考量与推理产业政策看：汽车工业已经成为国民经济主导产业，我国已成为全球第四大汽车制造国和第三大汽车消费国从行业发展前景看：从2003年以来，汽车市场进入井喷的发展行情，作为全国最大的消费市场，北京更是以每年50万辆的速度在增加，汽车保有量达到300万辆；到2010年，我国汽车保有量将达到5600万辆，与之配套的汽车后服务市场将形成几千亿元的超大规模“黄金”市场6、体验式汽车文化主题购物中心17四、初步市场定位方向考量与推理产业政策看：汽车工业已经成为国四、初步市场定位方向考量与推理从产业链发展看：一个成熟的国际汽车市场，其整车的销售利润只占整个汽车业利润的20%，零部件供应的利润占20%，而修理、养护服务的利润则高达50%—60%，最大的市场蛋糕等待我们分食从国际知名汽车配件商发展动向看：全球第二大汽车零部件供应商德尔福将自己的蓄电池业务转入JCI旗下后，陆续向中国市场推出汽车易耗的全系列产品，包括刹车片、转向机、空调、减震器等，德尔福把亚太区售后市场总部从印度搬迁到上海，以加速在中国汽车售后市场扩大产品线；法雷奥集团进入中国；蒂森克虏伯也在宣传其在生产底盘、车身和动力传动产品方面的优势，寻找合资对象6、体验式汽车文化主题购物中心18四、初步市场定位方向考量与推理从产业链发展看：一个成熟的国际四、初步市场定位方向考量与推理从国际国内知名汽车服务商发展动向看：目前已有驰耐普、百援、特福莱、波波以及国内强势品牌月福、爱义行等大幅度提高在国内开店步伐；2005年美国汽车美容品牌特福莱进入中国后，现在已有200家的特许加盟商，而百援的发展目标是500家，驰耐普的胃口更大，其目标是3年打造1000家连锁店；2005年，6月9日，美国最大的连锁汽车快速保养品牌之一的胜牌，在中国建立了第一家汽车快保中心店；2006年初日本的著名汽车用品商澳德巴克斯、黄帽子也进入北京、上海等地。上汽销售与世界石油巨头壳牌的子公司杰菲公司签订合资意向书，共同投资近3000万美元建立汽车快修连锁机构—“安吉-杰菲”。“安吉-杰菲”将采用美国的连锁经营模式，提供的服务项目多达200多项，而且“安吉-杰菲”在15分钟之内就可以完成包括换油、更换滤网、散热器和变速箱保养以及其它预防性的保养服务，较目前国内普通汽修店通常需要45分钟缩短了2/36、体验式汽车文化主题购物中心19四、初步市场定位方向考量与推理从国际国内知名汽车服务商发展动四、初步市场定位方向考量与推理从项目区位、交通条件看：处于四环至五环之间，交通四通八达，非常适合汽车购物中心的发展从规划看：本案属于北京市规划市规划的4个大的汽车文化产业园区，不论从现在还是长远未来发展，与北京的发展规划相适应从项目核心竞争力分析：目前东方基业汽车城的团队有长达3年在汽车后服务市场管理运营的工作经验，尤其是具备良好与之相关的社会、政府、商家文脉资源等整合能力6、体验式汽车文化主题购物中心20四、初步市场定位方向考量与推理从项目区位、交通条件看：处于四四、初步市场定位方向考量与推理从物业本身条件看：当初就是完全按照汽车主题来设计的集汽车展示、销售、零配件服务、养护等一站式服务的室内购物中心，德国设计师的设计思想已经将国外发达国家汽车购物中心的理念引入到本案，所以，没有理由不在这下功夫6、体验式汽车文化主题购物中心21四、初步市场定位方向考量与推理从物业本身条件看：当初就是完全四、初步市场定位方向考量与推理从北京市场的竞争性分析：西边有西郊汽配城，凭借12年的运营已经是北京、华北地区首屈一指的服务市场，甚至在全国享有很高的知名度；北边是亚北汽车交易市场，计划搬迁到昌平，总规模20万，是北京重点发展的汽车市场；四元桥汽配城，档次比较低，经过8年发展，现在影响也比较大，但是建在绿化带上，有拆迁的传闻；南部的十里河汽配城与十里河建材城等一起成为区域的市场群，主要服务于南部；西部是丰台汽车服务一条街，规模也非常大，发展主要依赖当时的小井和大井配件一条街，后来随着许多汽车销售旗舰店和4S店进入，提升了商圈的环境；东部一直是汽车服务市场的空白，目前只有东方基业汽车城和东郊汽配城，这也是北京形成最晚的汽车商圈，东郊经营的商户主要是原三里屯汽配街部分商户和员工自己创业6、体验式汽车文化主题购物中心22四、初步市场定位方向考量与推理从北京市场的竞争性分析：西边有四、初步市场定位方向考量与推理从商圈环境看：虽然由东方基业汽车城和东郊汽配城组合的汽车后市场服务商圈是北京形成最晚的汽车商圈，但是从长远发展看，将是最具有潜力的商圈，其主要原因属于政府规划的汽车园区，手续合法，其他全部是临时建筑，随时有拆迁的风险从业态业种复合程度看：如果综合考虑目前东方基业汽车城和东郊汽配城，将主楼结合现在经营进行进一步延伸和发展，将结束北京汽车销售、服务行业“东市买骏马，西市买鞍鞯，南市买辔头，北市买长鞭”的汽车及汽车用品、维护、保养的零售服务格局，业态业种的复合程度将更高6、体验式汽车文化主题购物中心23四、初步市场定位方向考量与推理从商圈环境看：虽然由东方基业汽四、初步市场定位方向考量与推理从北京目前汽车后市场服务状况看：4S店在北京虽然蓬勃发展，但是一个不容忽视的事实，因为发展快，服务质量层次不齐，但是价格奇高，50%以上的购车人过了保修期后，不考虑在4S店养护，最终流失在其他的修理店、修理厂、汽配市场，这是一个不公开的秘密；北京汽配市场红红火火，尤其是周末更是异常火爆，但是对也存在许多问题和市场陷阱，消费者也是抱怨之声非常大，如：以次充好；小题大作；先斩后奏；技术低下；漫天要价；偷梁换柱；回扣成风等。就如同消费者买衣服低档可以去动物园，中档到百货店或者购物中心，而汽车后市场也需要一个既能满足价格合适、服务透明，但是质量服务有保障的汽车“百货店”或“汽车购物中心”——东方基业汽车购物中心应运而生6、体验式汽车文化主题购物中心24四、初步市场定位方向考量与推理从北京目前汽车后市场服务状况看目前进入东方基业汽车城的主要的品牌：（奥迪、福特、别克、菲亚特、标致、上海大众、北京现代、东南、奇瑞、天津一汽、英国莲花、一汽大众、日产尼桑、东方雪铁龙、一汽丰田、东风本田、东风悦达起亚、一汽马自达）未进入的国内以及合资汽车品牌：（广州本田、一汽红旗、长城汽车、中华轿车、长丰三菱、通田汽车、比亚迪、跃进新雅图、中兴、双环、万丰、贵州云雀、曙光、黑豹、众泰、上海通用、华晨宝马、东南、长安铃木、江淮、长安、上海华普、华泰、江铃、华翔富奇、四川丰田、吉奥、扬子、上海汇众、华北、东亚、北汽福田、北京奔驰、天马、江南、北汽、富迪、郑州日产、华晨金杯、东风风行、哈飞、一汽华丽、猎豹、昌河、东风日产、吉利、东风雪铁龙等）未进入的国外汽车品牌：（雷诺、欧宝、奔驰、悍马、捷豹、路虎、法拉利、宾利、雪佛兰、林肯、沃尔沃、克莱斯勒、三菱、保时捷、斯巴鲁、迈巴赫、大发、庞蒂克、吉姆西、蓝旗亚、精灵、布加迪、萨博、姆吉MG、劳斯莱斯、雷克萨斯、兰博基尼、无限、道奇、大宇、水星、阿尔宾娜、土星、特威尔、奥斯莫比、西亚特、霍尔顿、摩根、凯迪拉克双龙、罗孚、斯柯达、玛莎拉蒂、迷你、沃克斯豪尔、阿尔法罗欧、普利茅斯、吉普、阿斯顿马丁、阿库拉、光冈等）细分市场轮廓（汽车）五、市场定位25目前进入东方基业汽车城的主要的品牌：未进入的国内以及合资汽车发动机系统：点火系集滤器机油滤清器油泵

空气滤清器增压器化油器皮带

涨紧轮油箱水箱底盘基挂：轮胎车架车桥车轮总成悬架

弹性元件减振器非独立悬架

横向稳定器独立悬架冷却系统：空调总成压缩机制冷剂冷凝器

储液干燥剂制冷剂管路硅油风扇

节温器鼓风机风扇水泵水管制动系统：鼓式制动器盘式制动器踏板机构

真空助力器液压助力器气制动阀

盘式制动盘转速传感器ABS制动转向系统：电动玻璃升降器电动天窗电气仪表：发电机起动机继电器汽车仪表

调节器分电器火花塞汽车灯具

雨刮器汽车音响供电器喇叭车身系统：风窗洗涤器车身壳体车门车窗

车前钣制件车轮装饰罩汽车座椅

风窗刮水器散热器面罩玻璃升降传动系统：离合器变速器同步器万向节

传动轴减速器差速器分动器

半轴细分市场轮廓（汽车配件）26发动机系统：点火系集滤器机油滤清器油泵

空气滤清器维修设备：举升机校正仪扒胎机焊接设备

真空泵净化系统硫化机整形机

补胎机钣金设备烤漆房平衡机检测设备：检测仪试验台制动台定位仪

检测台诊断仪内窥镜分析仪保养设备：吸尘机清洗设备电脑洗车机

空调加注机打蜡机泡沫机喷枪

喷雾器吸水机充氮机黄油加注机检测工具：传感器解码器示波器烟度计

压力测试表测电笔电动工具：

电刨电圆锯电锤电磨电动扳手

电钻电动千斤顶电冲剪磨光机

热风枪修边机砂光机液压工具：千斤顶空压机黄油枪冷铆机气动工具：风钻气钻风批风扳机砂轮机

油泵刻磨机磨砂机风铲扳手

起子套筒气铣

手动工具：接杆接头手柄钳子手动扳手

工具车工具架工具箱细分市场轮廓（汽保设备）27维修设备：举升机校正仪扒胎机焊接设备

真空泵净化系汽车电器：车载冰箱

车载VCD

车载DVD音响

车载CD

车载电视

汽车功放

蓄电池

胎压监视系统

负离子氧吧通讯用品：GPS定位导航

车载电话

车载免提车载对讲机

车载电台中继台GPRS车载电脑

无线上网

反测速雷达安全防盗：防盗器

倒车雷达

后视镜

车轮锁后视系统

安全带

方向盘锁记录仪

防盗锁

中控门锁

排档锁汽车改装：大包围

玻璃升降器

电动窗

轮毂保险杠

定风翼

座椅

节油器挡泥板隔音材料

汽车缓冲器汽车内饰：靠枕

脚踏板

座垫

方向盘套脚垫

遮阳品

地毯

香水

座套桃木饰件

窗帘

把套

靠垫汽车外饰：雨刮备胎罩

雨刮片电镀眉挡泥板镜类消声器

裙边轮眉车衣防撞胶

汽车保护罩

油盖

轮轱盖维护用品：灭火器

充气泵

胎压计

防爆膜冰雪铲

拖车绳

工具套件

釉多功能应急系统化工用品：清新剂

添加剂

润滑剂

改进剂防锈剂

清洁剂

涂料户外用品：充气床

睡袋帐篷

登山用品探路者

运动水壶

烧烤用具救急包

应急抢险品牌用品：小仙女

史努比

卡拉狗

俊达咖菲猫

迪斯尼

维尼熊可乐熊

佳露思

美国3A

华纳细分市场轮廓（汽车用品）28汽车电器：车载冰箱

车载VCD

车载DVD音响

车载C作为汽车主题的购物中心作为特色、服务、延伸其他业态和业种还应该包括：现状的一站式服务大厅汽车培训汽车餐厅以及购物中心餐饮功能，如肯德基或麦当劳的汽车的来苏餐厅以及咖啡、茶室、中式风味各种餐厅以及员工食堂等汽车物流公司、保险公司窗口

，如中远日邮汽车运输有限公司；欧洲最大的汽车物流服务商捷；上汽集团与荷兰邮政集团（TPG）合资组建了安吉天地物流公司便利店：如迪亚天天、物美便利、7-11等商务中心、多功能会议厅汽车俱乐部、电影院细分市场轮廓（其他）29作为汽车主题的购物中心作为特色、服务、延伸其他业态和业种还应东方基业汽车主题购物中心与传统配件市场的区别和差异回北路除硬件设施其他专业市场不可能与之竞争以外，东方基业汽车主题购物主要区别体现在以下几个方面：以经营百货店或者购物中心的思维经营，而不是以专业市场的理念经营项目按照“上游(整车)-中游(配套用品)-下游(服务)”产业链经营理念经营，整合商家、厂商、上游供应商、下游顾客的各方资源，对于现在的本案来讲，主要是一个产业链的延伸问题开启以“全面、专业、文化、体验”的汽车后市场的商业定位思想以提倡“服务标准的规范化、服务技术的专业化、服务手段的现代化、服务网络的国际化”要求进场的租户，而不是拿钱就能进来充分体现以车为本的理念，创造“车开上楼”的新概念，并在后期的经营体现出这个理念所有进入的商户：厂家、厂家授权的一级经销商和二级经销商30东方基业汽车主题购物中心与传统配件市场的区别和差异回北六．概念设计北京的有车族可能都有这样的经历，买车跑遍北京城，常常为买哪一款车举棋不定，为同一款车是否有折扣不断讨价还价，买车后为各种手续东奔西跑；当然，这只是开始，以后车怎么修？4S店太贵、维修站不保险、汽配店怕买假货？改装音响是否有保障，价格是否便宜等等现在这一切成为过去，全新体验的汽车主题一站式购物中心面世，这里将提供更全面的汽车品牌和车型，这里有全程汽车服务机构，这里涵盖了所有品牌养护、维修、美容、汽车改装等一体化服务。最重要的为自己的爱车购物已经是一种享受，那里有百货店的购物环境、购物中心的休闲场所，买汽车用品就如同进了超市，养护爱车你只需要交车钥匙，自己在汽车影院看一场生死时速的电影，或沐浴在和煦阳光下喝一杯卡布奇诺的咖啡！也可以疯狂过一把飚车的瘾，当然，那是在游戏厅里！

这才是爱车族的生活！31六．概念设计北京的有车族可能都有这样的经历，买车汽车的百货店汽车用品的超市汽配的总部基地六．概念设计东方基业国际汽车MALL32汽车的百货店汽车用品的超市汽配的总地下一层停车、汽保设备汽车服务功能商场设备、管理功能员工餐厅功能七、商业功能初步构想33地下一层停车、汽保设备汽车服务功能商场设备、管理功能员工餐厅夹层餐饮、酒吧、咖啡等功能便利店、邮政等功能34夹层餐饮、酒吧、咖啡等功能便利店、邮政等功能34地上一层品牌汽车展示销售功能新车发布展示、汽配新品发布展示活、举办促销活动、汽车服务等功能35地上一层品牌汽车展示销售功能新车发布展示、汽配新品发布展示活地上二层汽车配件品牌展示销售润滑油品牌专业店轮胎品牌专业店36地上二层汽车配件品牌展示销售润滑油品牌专业店轮胎品牌专业店3地上三层汽车用品品牌展示销售功能汽车影院养护用品品牌专业店37地上三层汽车用品品牌展示销售功能汽车影院养护用品品牌专业店3地上四层汽车一站式服务大厅汽车文化体验馆、汽车俱乐部、商务中心等功能38地上四层汽车一站式服务大厅汽车文化体验馆、汽车俱乐部、商务中关于招商的几点建议回北路任何的购物中心的招商肯定是主力店先行，对于东方基业汽车购物中心来讲，也存在同样的问题谁能形成东方基业的主力店，除以上谈到的汽车服务著名品牌以外，现在19个4S店就是最好的宣传造势工具通过整合主流产品品牌商打造购物中心品牌主力店或者专业店，如服装中的运动100、迪卡侬，在东方基业中打造轮胎的专业店，整合固特异、米其林、普林斯通等，占有2000多平米营业面积；整合润滑油品牌如壳牌、美孚、埃索、长城等换油中心；汽车音响的至尊———阿尔派、先锋、索尼；汽车漆面钣金技术的专家———德国巴斯夫考虑引进目前国际和国内知名的汽车用品商，在此开专业店，如驰耐普、百援、特福莱、波波、月福、爱义行、胜牌、澳德巴克斯、黄帽子、“安吉-杰菲”等，有利于形成购物中心形八、商业经营者定位39关于招商的几点建议回北路任何的购物中心的招商肯定关于汽车配件与服务市场升级问题回北路现在的汽车服务市场面临的问题与5年家具行业一样，5年前的家具市场给人大影响环境脏乱差、产品鱼目混杂、服务没有保障居然之间改变了自己也提高了行业整体水平，这种改变不仅给顾客创造了一个百货店购物环境，更多的是引进的品牌以及服务理念百安居等世界级家具建材专业店巨头进入中国，共同促使行业向品牌化、专业化、规范化、国际化方向发展如今居然之家的租金在12-15元/天/㎡，而其它的只有2-7元/天/㎡现在汽车零配件以及服务市场存在的问题和5年前家具行业惊人的一致，一方面是巨大的市场容量、另一方面是不规范的市场还有虎视眈眈的国外服务巨头进入中国作为东方基业国际购物中心来讲，就是引领整个行业的升级、改造、发展，这个升级首先依托的物业本身，其次就是管理、服务八、商业经营者定位40关于汽车配件与服务市场升级问题回北路现在的汽车服

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汇博行——商业地产战略合作伙伴41

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汇博行——商业地产战略合作伙伴4演讲完毕，谢谢观看！演讲完毕，谢谢观看！东方基业汽车城商业策划案北京汇博行房地产经纪公司2006年6月28日43东方基业汽车城商业策划案北京汇博行房地产经纪公司1目录解读东方基业汽车城汇博行市场定位的原则汇博行市场定位方法初步市场定位方向考量与推理市场定位概念设计商业功能初步构想商业经营者定位44目录解读东方基业汽车城2一、解读东方基业汽车城政策：北京市规划的4个汽车产业园区，同时也是唯一一个提前建设好并投入运营的汽车城；亚北汽车城年底投入运营，丰台和通州汽车城已经流产园区特点：北京汽车4S店最集中、最密集，而且是经过统一规划、招商的集整车销售、展示、保养、维修、办证、金融保险、二手车交易等“一站式”服务于一体综合性汽车文化园区商圈环境：东方基业汽车城与东郊汽配城（6万平米）一体成为北京最大的汽车后市场服务商圈，虽然这个商圈与目前北京西郊汽配城、丰台汽配城、四元桥汽配城等相比成的时间最短，但它是整体产业链条最完整、商圈环境最好，手续最齐全的交易市场，商圈的成长性非常好。随着城中村改造、市场搬迁出四环等城市改造工作的逐步推进，包括十里河、四元桥汽配市场等随时面临拆迁的风险45一、解读东方基业汽车城政策：北京市规划的4个汽车产业园区，一、解读东方基业汽车城产品：除投入运营的19个4S店以外，作为规划的63000平方米的汽车交易大厅，其设计理念、空间格局、软硬件设施配套尤其环形汽车坡道展示、汽车专用电梯和高达6-9米层高空间，完全就是按照“汽车主题购物中心”设计的产品公司的核心竞争力：东方基业汽车城开发团队虽然从地产开发起家，但是从2003年开始开发东方基业汽车城，从2004年9月22日作为汽车服务运营商管理该项目，在这方面积累了丰富的社会资源、客户资源以及管理经验，与目前其它汽车销售市场、配件市场利用村镇土地运营人员相比，团队整体素质高在客户群的定位：不论是在汽车生产商、经销商、服务商还是部分消费者，东方基业汽车城在以上目标客户群体的定位就是汽车主题的“城”、“市”、“MALL”46一、解读东方基业汽车城产品：除投入运营的19个4S店以外，二、汇博行市场定位的原则目标客户需要什么？开发商能提供什么？竞争对手能提供什么？47二、汇博行市场定位的原则目标客户需要什么？开发商能提供什么？三、汇博行市场定位方法48三、汇博行市场定位方法6四、初步市场定位方向考量与推理从区位、交通条件看：适合发展中型购物中心从物业本身条件看：面积规模等适合，但是房屋结构、尤其是坡道影响商户的使用以及消费者购物从周边竞争性分析：朝阳北路正在建设10万平方米的区域性购物中心，无论从交通通达性、辐射能力、商圈成熟度都优于本案，尤其是作为规划中的项目可以为主力店量身订制；10万平米的国美第一商街，预计在2007年中具备开街条件，其定位综合性的商业街区，包括超市、百货、家居、邻里商业以及餐饮、娱乐、健身等，在业态形式与购物中心没有本质的差异1、以服务一般大众为对象的区域性购物中心49四、初步市场定位方向考量与推理从区位、交通条件看：适合发展中四、初步市场定位方向考量与推理从园区业态融合度看：汽车园区与区域性购物中心之间本身业态冲突比较大，相互之间本身不能带来人气的聚集从发展商核心竞争力看：从事购物中心招商、管理、运营是全新的领域，除非整体租赁给一家大的运营商，但是这样的操作模式利润空间非常小从营销推广角度看：东方基业汽车城定位已经深入到潜在客户群体，完全改变在客户心目中的定位将花费更多的营销推广费用1、以服务一般大众为对象的区域性购物中心50四、初步市场定位方向考量与推理从园区业态融合度看：汽车园区与四、初步市场定位方向考量与推理从区位、交通条件看：适合奥特莱斯发展，尤其是作为CBD辐射区存在大量追求时尚但是消费又不是很高的年轻白领从物业本身条件看：面积规模等适合，房屋结构可以作为其中的卖点包装推广从周边竞争性分析：朝阳路新开一奥特莱斯，规模在2万多平米，但不是真正的品牌折扣店，存在比较大市场机会与园区业态融合度看：冲突非常大，尤其是周末，双方都面临争车位的问题从发展商核心竞争力看：没有相关资源，只有整体租赁给燕莎或欧洲的金狐狸专业运营商运营，但是利润空间非常小2、奥特莱斯51四、初步市场定位方向考量与推理从区位、交通条件看：适合奥特莱四、初步市场定位方向考量与推理从区位、交通条件看：位置相对比较偏，娱乐作为指向性消费业态可以通过交通条件来解决从物业本身条件看：面积规模等合适，房屋结构等反而成为优点，尤其是层高优势、空间优势等非常适合，有利于商户设计出自己的特色从周边竞争性分析：朝阳公园作为亚洲最大的公园结合酒吧街在此基础上开发的以定位在休闲娱乐MALL已经开始招商，总规模在15万平米，全球最高的摩天轮落户，其商圈特点、环境、现在定位的高度等根本不可能与之竞争；国美第一城4万平米主要以餐饮、健身等为主，削弱本案的竞争力；姚家园路的拉斯维加斯湾定位也是餐饮酒吧，基本是独立的2-3层的小楼，以上从商圈吸引力角度都对本案产生致命影响从赢利模式看：发展商最终目标是出售，该定位如果找基金投资，基金的定位是风险行业，投资的可能性很小从商圈融合度看：两则定位差异非常大，冲突会比较深，对整体的商圈的贡献是削弱3、体验式休闲、娱乐、餐饮为主体娱乐城52四、初步市场定位方向考量与推理从区位、交通条件看：位置相对比竞争对手能提供什么?朝阳公园圣拉娜（SOLANA）SOLANA位于朝阳公园西门，总占地面积13万平方米，总建筑面积15万平方米，地上部分建筑挑高9—12米是集购物、娱乐、休闲、旅游，文化于一身的LIFESTYLE购物中心。SOLANA全力打造LIFESTYLESHOPPINGCENTRE商业理念，24小时营业，一站式体验消费，引领国际时尚潮流特点是将丰富业态与环境资源相融合，以完全开放式的购物空间营造闲适轻松的购物氛围，个性化、高品位、高标准，融公园景观、建筑风格为一体业态涵盖中心主力店、品牌名店、原创精品、中西特色餐饮、主题酒吧、甜品咖啡、DISCO、SPA、KTV娱乐场、社交舞会及别墅酒店等53竞争对手能提供什么?朝阳公园圣拉娜（SOLANA）SOLA竞争对手能提供什么?拉斯维加斯湾拉斯维加斯湾位于朝阳区六里屯路（炫特区对面），总建筑面积36000平米，由一排八个小独栋电梯商铺组成的特立独行带，和四座独栋商业楼经宽阔气派的商业连廊连绵环绕300米而成（共计12个独立商业楼座组成）项目功能集合餐饮、娱乐等主业态为一体，将是大型集合式国际化娱乐休闲中心54竞争对手能提供什么?拉斯维加斯湾拉斯维加斯湾位于朝阳区六里四、初步市场定位方向考量与推理产业政策看：符合国家十一五发展的产业方向和政策，有利于得到政府的支持以及道义上的支持，市场潜力非常巨大从区位、交通条件看：作为泛CBD区域，中央台和北京电视台搬迁过来后，对文化产业尤其广告制作、动漫设计、影视制作等文化公司对泛CBD区域物业需求将非常大从物业本身条件看：面积规模偏大，但是房屋结构、尤其是层高非常适合这样文化公司需要，而且区域环境也是一个优点从周边竞争性分析：主要的竞争是商住楼、住宅以及档次较低的写字楼，而北京市工商局关于住宅不在注册公司规定出台后，对本案的定位是绝对的利好消息4、文化主题的创意产业园55四、初步市场定位方向考量与推理产业政策看：符合国家十一五发展四、初步市场定位方向考量与推理从文化产业行业特点分析：根据汇博行专门到上海考察文化创意产业园情况看，主流的文化创意产业主要集中在艺术创作、广告设计、动漫设计、建筑景观规划设计、影视制作、服装设计以及其他与文化相关行业，主要特点两头在园区，即设计和销售展示，重点是孵化企业；每一个园区规模基本在1-2万平米之间，主要是能形成一个响亮的主题和明确的定位；但是行业的承租能力相对比较差，基本在2元左右；最重要的因素进入园区的企业有国家税收等政策的支持4、文化主题的创意产业园56四、初步市场定位方向考量与推理从文化产业行业特点分析：根据汇四、初步市场定位方向考量与推理从区位、交通条件看：除与汽车、家居等相关的专业市场外，其他主流市场如服装、小商品、农副产品、数码等交通通达性条件要求非常高，但是家居市场目前在北京属于超饱和的业态，竞争异常激烈从物业本身条件看：面积规模适合专业市场的要求，但是市场其商铺面积不大，在10-20平米之间，而本案如果规划为这样的商铺使用率将非常低，严重影响物业的价值从周边竞争性分析：区域主流的专业市场不太多，主要集中在管庄、东坝一带，基本是一些区域性市场从赢利模式看，发展商最终目标是出售，该定位如果是出售小商铺还是整体打包销售的难度非常大从商圈融合度看，冲突会比较深，对整体的商圈的贡献是削弱5、专业市场57四、初步市场定位方向考量与推理从区位、交通条件看：除与汽车、四、初步市场定位方向考量与推理如果发挥以上各自的优势：购物中心、体验、文化、汽车等结合体验式汽车文化购物中心体验式汽车文化购物中心58四、初步市场定位方向考量与推理如果发挥以上各自的优势：购物中四、初步市场定位方向考量与推理产业政策看：汽车工业已经成为国民经济主导产业，我国已成为全球第四大汽车制造国和第三大汽车消费国从行业发展前景看：从2003年以来，汽车市场进入井喷的发展行情，作为全国最大的消费市场，北京更是以每年50万辆的速度在增加，汽车保有量达到300万辆；到2010年，我国汽车保有量将达到5600万辆，与之配套的汽车后服务市场将形成几千亿元的超大规模“黄金”市场6、体验式汽车文化主题购物中心59四、初步市场定位方向考量与推理产业政策看：汽车工业已经成为国四、初步市场定位方向考量与推理从产业链发展看：一个成熟的国际汽车市场，其整车的销售利润只占整个汽车业利润的20%，零部件供应的利润占20%，而修理、养护服务的利润则高达50%—60%，最大的市场蛋糕等待我们分食从国际知名汽车配件商发展动向看：全球第二大汽车零部件供应商德尔福将自己的蓄电池业务转入JCI旗下后，陆续向中国市场推出汽车易耗的全系列产品，包括刹车片、转向机、空调、减震器等，德尔福把亚太区售后市场总部从印度搬迁到上海，以加速在中国汽车售后市场扩大产品线；法雷奥集团进入中国；蒂森克虏伯也在宣传其在生产底盘、车身和动力传动产品方面的优势，寻找合资对象6、体验式汽车文化主题购物中心60四、初步市场定位方向考量与推理从产业链发展看：一个成熟的国际四、初步市场定位方向考量与推理从国际国内知名汽车服务商发展动向看：目前已有驰耐普、百援、特福莱、波波以及国内强势品牌月福、爱义行等大幅度提高在国内开店步伐；2005年美国汽车美容品牌特福莱进入中国后，现在已有200家的特许加盟商，而百援的发展目标是500家，驰耐普的胃口更大，其目标是3年打造1000家连锁店；2005年，6月9日，美国最大的连锁汽车快速保养品牌之一的胜牌，在中国建立了第一家汽车快保中心店；2006年初日本的著名汽车用品商澳德巴克斯、黄帽子也进入北京、上海等地。上汽销售与世界石油巨头壳牌的子公司杰菲公司签订合资意向书，共同投资近3000万美元建立汽车快修连锁机构—“安吉-杰菲”。“安吉-杰菲”将采用美国的连锁经营模式，提供的服务项目多达200多项，而且“安吉-杰菲”在15分钟之内就可以完成包括换油、更换滤网、散热器和变速箱保养以及其它预防性的保养服务，较目前国内普通汽修店通常需要45分钟缩短了2/36、体验式汽车文化主题购物中心61四、初步市场定位方向考量与推理从国际国内知名汽车服务商发展动四、初步市场定位方向考量与推理从项目区位、交通条件看：处于四环至五环之间，交通四通八达，非常适合汽车购物中心的发展从规划看：本案属于北京市规划市规划的4个大的汽车文化产业园区，不论从现在还是长远未来发展，与北京的发展规划相适应从项目核心竞争力分析：目前东方基业汽车城的团队有长达3年在汽车后服务市场管理运营的工作经验，尤其是具备良好与之相关的社会、政府、商家文脉资源等整合能力6、体验式汽车文化主题购物中心62四、初步市场定位方向考量与推理从项目区位、交通条件看：处于四四、初步市场定位方向考量与推理从物业本身条件看：当初就是完全按照汽车主题来设计的集汽车展示、销售、零配件服务、养护等一站式服务的室内购物中心，德国设计师的设计思想已经将国外发达国家汽车购物中心的理念引入到本案，所以，没有理由不在这下功夫6、体验式汽车文化主题购物中心63四、初步市场定位方向考量与推理从物业本身条件看：当初就是完全四、初步市场定位方向考量与推理从北京市场的竞争性分析：西边有西郊汽配城，凭借12年的运营已经是北京、华北地区首屈一指的服务市场，甚至在全国享有很高的知名度；北边是亚北汽车交易市场，计划搬迁到昌平，总规模20万，是北京重点发展的汽车市场；四元桥汽配城，档次比较低，经过8年发展，现在影响也比较大，但是建在绿化带上，有拆迁的传闻；南部的十里河汽配城与十里河建材城等一起成为区域的市场群，主要服务于南部；西部是丰台汽车服务一条街，规模也非常大，发展主要依赖当时的小井和大井配件一条街，后来随着许多汽车销售旗舰店和4S店进入，提升了商圈的环境；东部一直是汽车服务市场的空白，目前只有东方基业汽车城和东郊汽配城，这也是北京形成最晚的汽车商圈，东郊经营的商户主要是原三里屯汽配街部分商户和员工自己创业6、体验式汽车文化主题购物中心64四、初步市场定位方向考量与推理从北京市场的竞争性分析：西边有四、初步市场定位方向考量与推理从商圈环境看：虽然由东方基业汽车城和东郊汽配城组合的汽车后市场服务商圈是北京形成最晚的汽车商圈，但是从长远发展看，将是最具有潜力的商圈，其主要原因属于政府规划的汽车园区，手续合法，其他全部是临时建筑，随时有拆迁的风险从业态业种复合程度看：如果综合考虑目前东方基业汽车城和东郊汽配城，将主楼结合现在经营进行进一步延伸和发展，将结束北京汽车销售、服务行业“东市买骏马，西市买鞍鞯，南市买辔头，北市买长鞭”的汽车及汽车用品、维护、保养的零售服务格局，业态业种的复合程度将更高6、体验式汽车文化主题购物中心65四、初步市场定位方向考量与推理从商圈环境看：虽然由东方基业汽四、初步市场定位方向考量与推理从北京目前汽车后市场服务状况看：4S店在北京虽然蓬勃发展，但是一个不容忽视的事实，因为发展快，服务质量层次不齐，但是价格奇高，50%以上的购车人过了保修期后，不考虑在4S店养护，最终流失在其他的修理店、修理厂、汽配市场，这是一个不公开的秘密；北京汽配市场红红火火，尤其是周末更是异常火爆，但是对也存在许多问题和市场陷阱，消费者也是抱怨之声非常大，如：以次充好；小题大作；先斩后奏；技术低下；漫天要价；偷梁换柱；回扣成风等。就如同消费者买衣服低档可以去动物园，中档到百货店或者购物中心，而汽车后市场也需要一个既能满足价格合适、服务透明，但是质量服务有保障的汽车“百货店”或“汽车购物中心”——东方基业汽车购物中心应运而生6、体验式汽车文化主题购物中心66四、初步市场定位方向考量与推理从北京目前汽车后市场服务状况看目前进入东方基业汽车城的主要的品牌：（奥迪、福特、别克、菲亚特、标致、上海大众、北京现代、东南、奇瑞、天津一汽、英国莲花、一汽大众、日产尼桑、东方雪铁龙、一汽丰田、东风本田、东风悦达起亚、一汽马自达）未进入的国内以及合资汽车品牌：（广州本田、一汽红旗、长城汽车、中华轿车、长丰三菱、通田汽车、比亚迪、跃进新雅图、中兴、双环、万丰、贵州云雀、曙光、黑豹、众泰、上海通用、华晨宝马、东南、长安铃木、江淮、长安、上海华普、华泰、江铃、华翔富奇、四川丰田、吉奥、扬子、上海汇众、华北、东亚、北汽福田、北京奔驰、天马、江南、北汽、富迪、郑州日产、华晨金杯、东风风行、哈飞、一汽华丽、猎豹、昌河、东风日产、吉利、东风雪铁龙等）未进入的国外汽车品牌：（雷诺、欧宝、奔驰、悍马、捷豹、路虎、法拉利、宾利、雪佛兰、林肯、沃尔沃、克莱斯勒、三菱、保时捷、斯巴鲁、迈巴赫、大发、庞蒂克、吉姆西、蓝旗亚、精灵、布加迪、萨博、姆吉MG、劳斯莱斯、雷克萨斯、兰博基尼、无限、道奇、大宇、水星、阿尔宾娜、土星、特威尔、奥斯莫比、西亚特、霍尔顿、摩根、凯迪拉克双龙、罗孚、斯柯达、玛莎拉蒂、迷你、沃克斯豪尔、阿尔法罗欧、普利茅斯、吉普、阿斯顿马丁、阿库拉、光冈等）细分市场轮廓（汽车）五、市场定位67目前进入东方基业汽车城的主要的品牌：未进入的国内以及合资汽车发动机系统：点火系集滤器机油滤清器油泵

空气滤清器增压器化油器皮带

涨紧轮油箱水箱底盘基挂：轮胎车架车桥车轮总成悬架

弹性元件减振器非独立悬架

横向稳定器独立悬架冷却系统：空调总成压缩机制冷剂冷凝器

储液干燥剂制冷剂管路硅油风扇

节温器鼓风机风扇水泵水管制动系统：鼓式制动器盘式制动器踏板机构

真空助力器液压助力器气制动阀

盘式制动盘转速传感器ABS制动转向系统：电动玻璃升降器电动天窗电气仪表：发电机起动机继电器汽车仪表

调节器分电器火花塞汽车灯具

雨刮器汽车音响供电器喇叭车身系统：风窗洗涤器车身壳体车门车窗

车前钣制件车轮装饰罩汽车座椅

风窗刮水器散热器面罩玻璃升降传动系统：离合器变速器同步器万向节

传动轴减速器差速器分动器

半轴细分市场轮廓（汽车配件）68发动机系统：点火系集滤器机油滤清器油泵

空气滤清器维修设备：举升机校正仪扒胎机焊接设备

真空泵净化系统硫化机整形机

补胎机钣金设备烤漆房平衡机检测设备：检测仪试验台制动台定位仪

检测台诊断仪内窥镜分析仪保养设备：吸尘机清洗设备电脑洗车机

空调加注机打蜡机泡沫机喷枪

喷雾器吸水机充氮机黄油加注机检测工具：传感器解码器示波器烟度计

压力测试表测电笔电动工具：

电刨电圆锯电锤电磨电动扳手

电钻电动千斤顶电冲剪磨光机

热风枪修边机砂光机液压工具：千斤顶空压机黄油枪冷铆机气动工具：风钻气钻风批风扳机砂轮机

油泵刻磨机磨砂机风铲扳手

起子套筒气铣

手动工具：接杆接头手柄钳子手动扳手

工具车工具架工具箱细分市场轮廓（汽保设备）69维修设备：举升机校正仪扒胎机焊接设备

真空泵净化系汽车电器：车载冰箱

车载VCD

车载DVD音响

车载CD

车载电视

汽车功放

蓄电池

胎压监视系统

负离子氧吧通讯用品：GPS定位导航

车载电话

车载免提车载对讲机

车载电台中继台GPRS车载电脑

无线上网

反测速雷达安全防盗：防盗器

倒车雷达

后视镜

车轮锁后视系统

安全带

方向盘锁记录仪

防盗锁

中控门锁

排档锁汽车改装：大包围

玻璃升降器

电动窗

轮毂保险杠

定风翼

座椅

节油器挡泥板隔音材料

汽车缓冲器汽车内饰：靠枕

脚踏板

座垫

方向盘套脚垫

遮阳品

地毯

香水

座套桃木饰件

窗帘

把套

靠垫汽车外饰：雨刮备胎罩

雨刮片电镀眉挡泥板镜类消声器

裙边轮眉车衣防撞胶

汽车保护罩

油盖

轮轱盖维护用品：灭火器

充气泵

胎压计

防爆膜冰雪铲

拖车绳

工具套件

釉多功能应急系统化工用品：清新剂

添加剂

润滑剂

改进剂防锈剂

清洁剂

涂料户外用品：充气床

睡袋帐篷

登山用品探路者

运动水壶

烧烤用具救急包

应急抢险品牌用品：小仙女

史努比

卡拉狗

俊达咖菲猫

迪斯尼

维尼熊可乐熊

佳露思

美国3A

华纳细分市场轮廓（汽车用品）70汽车电器：车载冰箱

车载VCD

车载DVD音响

车载C作为汽车主题的购物中心作为特色、服务、延伸其他业态和业种还应该包括：现状的一站式服务大厅汽车培训汽车餐厅以及购物中心餐饮功能，如肯德基或麦当劳的汽车的来苏餐厅以及咖啡、茶室、中式风味各种餐厅以及员工食堂等汽车物流公司、保险公司窗口

，如中远日邮汽车运输有限公司；欧洲最大的汽车物流服务商捷；上汽集团与荷兰邮政集团（TPG）合资组建了安吉天地物流公司便利店：如迪亚天天、物美便利、7-11等商务中心、多功能会议厅汽车俱乐部、电影院细分市场轮廓（其他）71作为汽车主题的购物中心作为特色、服务、延伸其他业态和业种还应东方基业汽车主题购物中心与传统配件市场的区别和