房地产金融地产基础知识培训讲义

第六章房地产金融第一节房地产金融概述第二节住房公积金第三节房地产抵押贷款第四节房地产投资信托第五节房地产证券化第一节房地产金融概述一、房地产金融的概念

“金融”在英文中为“finance”，包含了用钱、管钱、以钱生钱等活动内容。金融学研究个人、企业，以及政府之间进行货币和信用转移的过程、机构、市场及工具，研究货币和信用的流通如何有利于生产和分配，属于应用经济学。

房地产金融是与房地产经济活动有关的一切货币融通和信用经济范畴，房地产金融研究的范围是与房地产开发及取得有关的货币和信用转移的过程、市场、机构、工具。

房地产金融的类型按照融资途径，房地产金融可以分为房地产直接金融和间接金融。房地产直接金融是指直接从投资者手中筹集资金用于房地产开发或取得；房地产间接金融是指通过银行等金融中介机构取得资金用于房地产开发或取得。按照房地产的使用目的，可以划分为经营性房地产金融与非经营性房地产(居民自住、非经营性单位自用等)金融。

房地产企业融资方式（经营性）1、银行贷款—信誉贷款、保证贷款、房地产抵押贷款；2、证券融资—房地产股票、房地产债券、房地产投资信托（REIT’s）；3、房地产信托—房地产信托存款、房地产信托贷款、房地产信托投资；4、租赁融资（出售回租）；5、项目融资；居民（非经营性企业）投资房地产融资方式1、公积金贷款；2、银行或专业机构的抵押贷款；3、组合贷款；4、住房储蓄贷款；无论是房地产开发企业还是居民，房地产商品开发或购置的主要融资方式是抵押贷款。二、房地产金融的作用及特点(一)房地产金融的作用我国房地产金融的作用主要有三个方面：(1)为房地产消费及房地产业的发展，提供有效的资金支持；(2)国家通过房地产金融政策，实施对房地产业的调控；(3)通过发展房地产金融，引导城市居民的消费观念和结构的调整，促进住房的商品化和私有化。

(二)房地产金融的特点

1．安全性。房地产具有位置固定、耐耗、价值高、可保值等特性，对贷款机构来讲具有很高的安全可靠性。

2．长期性.房地产投资价值巨大，使用期限长，其投资价值的回收需要相当长的时间，贷款融资的偿还期限时间较长。

3.政策性。国家通过房地产金融政策来调控房地产业的发展，给居民的住房消费以政策性优惠和支持。4．多样性。房地产金融的形式，除了一般的生产性建设贷款、消费性抵押贷款，还有房地产证券、信托投资、房地产保险、住房公积金、合作建房、回租、回买等多种形式。

房地产金融制度的模式1、以证券融资为主导（美国式）；2、以社会福利基金融资为主导，如新加坡的公积金制度；3、以储蓄融资为主导（欧洲大陆国家）；4、以财政融资为主导，以日本为代表；第二节住房公积金住房公积金是指国家机关及事业单位、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业等单位，为在职职工缴存的及在职职工个人缴存的长期住房储蓄金，属于职工个人所有。住房公积金只能用于职工购买、建造、翻建、大修自住住房。

新加坡的中央公积金制度是我国构建住房公积金制度的借鉴基础。(一)住房公积金管理机构住房公积金的管理实行住房委员会决策、住房公积金管理中心运作、银行专户存储、财政监督的原则。管理机构有：1、住房委员会。负责住房公积金具体管理措施的制定、调整、实施监督；拟定住房公积金的缴存比例；确定住房公积金的最高贷款额；审批住房公积金的归集和使用计划，及其执行情况的报告。

2、住房公积金管理中心。负责住房公积金的管理运作。

(二)住居公公积金的缴存存职工住房公积积金的个人月月缴存额，为为其本人上一一年度月平均均工资乘以职职工个人缴存存比例，单位位月缴存额为为职工本人上上一年度平均均月工资乘以以单位缴存比比例。最低缴存比例例为5％。个人缴存部分分由单位从工工资中代扣，，然后与单位位缴存部分一一起汇缴到住住房公积金专专户内。自存存入公积金账账户之日起按按国家规定的的利率计息。。(三)住房公公积金的提取取职工在购买、、建造、翻建建、大修自住住住房时，离离退休时，完完全丧失劳动动能力、并与与原单位终止止劳动关系时时，户口迁出出所在市、县县或出境定居居时，偿还购购房贷款本息息时，房租占占家庭收入的的比例超过规规定比例时，，职工死亡或或被宣告死亡亡时，职工或或其继承人、、受遗赠人可可以向住房公公积金管理中中心申请，经经过准许后提提取公积金账账户内的部分分或全部存储储余额。住房公积金的的提取（续））职工购买、建建造自住住房房或者翻建、、大修自住住住房所需资金金，提取本人人住房公积金金帐户中储存存余额尚不足足的，可以提提取其配偶、、父母、子女女的住房公积积金帐户中的的储存余额，，但需征得被被提取人的书书面同意。职职工提取住住房公积金帐帐户中储存余余额的，应当当凭单位出具具的有关证明明材料，向管管理中心提出出申请，去管管理中心办理理。住房公积金贷贷款公积金成员在在购买、建造造、翻建、大大修自住住房房时，可以向向住房公积金金管理中心申申请公积金贷贷款，准予贷贷款的应提供供担保，贷款款风险由住房房公积金管理理中心承担。。贷款资金由由公积金提供供。公积金贷款流流程公积金贷款的的提前还款借款人在贷款款发放日六个个月以后可以以申请办理提提前还款(包括部分还还款和结清还还款)。部分分提前还款中中，纯公积金金贷款起还点点为3万元，，组合贷款起起还点为5万万元。在放款款日以后的每每一个年度内内，借款人可可提前还款一一次。利率变化前后后公积金贷款款还款情况比比较同户直系血亲亲可以支持未未婚职工购房房贷款申请公积金贷贷款并符合公公积金贷款条条件的未婚职职工，若其同同户直系血亲亲正常缴交住住房公积金且且未享受过公公积金贷款，，在征得其同同意后贷款最最高额度可以以提高至30万元。(四)住房公公积金的使用用住房公积金管管理中心在保保证公积金提提取和公积金金成员购买自自住住房贷款款前提下，经经住房委员会会批准，可以以用住房公积积金购买国债债。公积金的的增值收益存存入公积金增增值收益专户户，用于建立立公积金贷款款风险准备金金、支付住房房公积金管理理中心的管理理费用、补充充城市廉租住住房的建设资资金。公积金动态：：北京：公积金金贷款推出自自由还款方式式从2005年年1月1日起起，一种全新新的住房公积积金还款方式式诞生————自由还款方方式，借款人人在不低于最最低还款额度度情况下，可可以自由选择择每个月还多多少钱。这是是北京住房公公积金管理中中心酝酿了一一年之后于昨昨天正式对外外公布的。昔昔日日的“等额贷贷款”等还款款方式自然而而然地被涵盖盖在了自由还还款方式中，，从明年起，，借款人可以以根据自己的的需要，自主主地设定每月月还款数额，，也可以设定定成“等额””还款。这种种全新的方式式大幅度地提提高了借款人人还款的灵活活性。伴伴随着自自由还款的推推出，商业与与公积金贷款款的“组合贷贷款”将被取取消，代之以以贴息贷款。。……第三节房房地产抵抵押贷款1、房地产产抵押。是指抵押人人以其合法法拥有的房房地产以不不转移占有有的方式向向抵押权人人提供债务务按期履行行的担保。。当债务人人不履行债债务时，抵抵押权人有有权依法处处分作为抵抵押物的房房地产，并并优先得到到偿还的行行为。2、房地产产抵押贷款款。房地产产抵押贷款款是担保贷贷款的一种种。即指金金融机构以以借款人或或第三人拥拥有的房地地产作为抵抵押物发放放的贷款。。房地产抵押押贷款的种种类。按贷款对象象分类，可可分为企事事业法人房房地产抵押押贷款和个个人房地产产抵押贷款款；按贷款用途途分类，可可分为房地地产开发抵抵押贷款、、土地开发发抵押贷款款、购房抵抵押贷款等等；按贷款利率率确定方式式和计息方方法分类，，又有固定定利率、浮浮动利率和和可调利率率房地产抵抵押贷款。。房地产抵押押贷款的主主要品种1、房地产产建设贷款款。是银行行等金融机机构为房地地产开发建建设而发放放的贷款，，也称以土土地使用权权等作为抵抵押的房地地产抵押贷贷款。2、商业性性商品房抵抵押贷款。。是商业银银行利用自自身的信贷贷资金发放放的购房抵抵押贷款。。按揭即指指此类抵押押贷款。3、个人竞竞拍购房住住房贷款。。房地产抵押押贷款的主主要品种(续)4、个人购购房组合贷贷款。个人人购房组合合贷款是由由个人住房房公积金抵抵押贷款和和商业性商商品住房抵抵押贷款两两个独立的的贷款品种种组成的贷贷款。5、个人住住房转按揭揭贷款。6、住房储储蓄贷款。。房地产抵押押贷款工具具的创新1、递增偿偿还抵押贷贷款(graduatedpaymentmortagage，，GPM)：：在最初初的5年或或10年里里，月还贷贷额低于等等额偿还方方式，每年年内的月还还贷额相同同，但逐年年以一定比比率递增。。适合当前前收入不高高，但以后后有增长潜潜力的家庭庭。2、逆向年年金抵押贷贷款(reverseannuitymortgage，RAM)：：按照所所抵押房屋屋价值的一一定百分比比，来计算算贷款人每每期交给借借款人的固固定贷款额额的抵押贷贷款方式。。一般适合合退休老人人，以住房房价值来弥弥补生活支支出。房地产贷款款偿还方式式及还款额额计算1、到期一一次性还本本付息。2、等额本本息还款方方式。是借借款人在贷贷款期限内内将贷款的的本金和利利息之和采采用按月等等额还款的的一种还贷贷方式。3、本金等等额还款方方式。是借借款人将贷贷款金额平平均分摊到到整个贷款款期限内，，按期（月月）均等归归还本金，，同时付清清上一期以以来的贷款款利息的一一种还款方方式。4、不完全等额额的分级还还款方式。5、住房储蓄贷贷款及还款。房地产贷款款还款额计计算1、等额本息还还款月还款款额计算：：式中：——每月等等额偿还贷贷款本息额额；P—贷款本本金；——月利率率；——贷贷款总月数数通常将贷款款本金为1元时计算算出来的每每月等额偿偿还贷款本本息额称为为抵押常数数因子，用用M表示，，即有：且有：将贷款本金金与抵押常常数因子相相乘即可得得到每月偿偿还额。也也可计算一一年的还贷贷额抵押常常数因子。。支付t期后后的贷款余余额等额偿还中中本金与利利息的关系系：本金等额还还款月还款款额计算----每每月偿还的的本金额；；----第第t月偿还还的利息额额；----第第t月本息息偿还总额额。本金等额还还款额逐月月减少，减减少额为每每月偿还的的本金的月月利息。本金等额还还款利息与与本金关系系图时间利息本金月还款额线线四、房地产产抵押贷款发放房地产产抵押贷款款的金融机机构，而临临着违约风风险(defaultrisk)、、利率风险险(interestraterisk)、购买1、违违约风风险违约风风险是是指借借款人人因偿偿还贷贷款的的能力力有限限，不不能按按期偿偿还贷贷款，，从而而给贷贷款人人造成成损失失的可可能性性。发放抵抵押贷贷款的的金融融机构构一般般通过过对审审核还还贷额额—收收入比比(paymenttoincomeratio)和和抵押押贷款款率(loantovalueratio)来控控制违违约风风险。。（美国国的房房地产产抵押押贷款款违约约率为为1．．6％％左右右，中中国香香港为为0.02％））。违约又又分理理性违违约和和被迫迫违约约。案例2、利利率风风险利率风风险是是由于于未来来市场场贷款款利率率的变变动给给抵押押贷款款机构构带来来收益益损失失的可可能性性。一一般来来讲，，固定定利率率贷款款的贷贷款期期限越越长，，金融融机构构面临临的利利率利率可调整抵押贷款可以防范利率风险，但如果随着利率提高，借款人的收入没有相应地提高的话，违约的可能性就会增加。

3、购购买力力风险险也称为为通货货膨胀胀风险险。它它是指指由于逐年递增偿还抵押贷款GPM和利率可调整抵押贷款都基本解决了这一问题。

4、流流动性性风险险金融机机构为为借款款人提提供长长期抵抵押贷贷款后后，需需要相相当长长的时时间才才能够够收回回贷款款，大大大降降低了了这部部分资资产的的流动动性。。如果果急于于出售售这一一债权权则会会遭受受损失失。房房地产产抵押押贷款款证券券化，，使第四节节房房地地产信信托投投资信托是是指资资财的的所有有人（（自然然人或或法人人）按按照自自己的的目的的或利利益，，将其其所拥拥有的的资财财委托托给他他人或或信托托机构构代为为管理理或处处理的的一种种经济济行为为。信信托是是一种种财产产经济济管理理制度度，它它以财财产为为核心信托体现了多边的经济关系，即包括委托人、受托人、受益人在内的多边信托关系，这三个当事人在一项信托行为中，缺一不可。

信托业业务的的种类类按不不同的的角度度可以以有房地产产信托托的概概念房地产产信托托是指指信托托机构构受委委托人人的委委托，，为了了受益益人的的利益益，代代办房房地产产的买买卖、、租赁赁、收收租、、保险险等代代管代代营业业务以以及房房地产产的登登记、、过户户、纳纳税等等事项项，有有些还还以投投资者者身份份参与与对房房地产产开发发经营营的投投资，，也有有的还还受理理其他他代理理业务务。房地地房地地产产资资金金信信托托房地地产产资资金金信信托托是是指指个个人人或或企企业业、房地产资金信托的方式主要是贷款或直接投资房地产项目，或者是两者的混合。贷款方式的收益是贷款利息，受益人在规定的期限内能得到比银行同期存款利率稍高的收益。直接投资方式类似于股权投资，信托文件有效期间，信托资金占有项目的一定比例的股权，受益人的收益相当于股权的分红，视项目经营的效果好坏而定，风险略大于贷款方式。

近期房地产产信托的特特点：从运用对象象看，有烂具体形式有：1、合资开发；2、资本金的融资；3、项目开发贷款。房地产集合信托产品第五节房房地产证证券化证券化(Securitization)可分分为融资证证券化（FinancingSecuritization））和资产证证券化（AssetSecuritization））两大类。。融资证券化化相当于通通过发行证证券的方式式向资金提提供者直接接融通企事事业所需资资金；资产产证券化是是指将缺乏乏流动性但但预期未来来能产生稳稳定现金流流的资产，，通过适当当的安排，，转化成为为能够在金金融市场上上出售和流流通的证券券的这一过过程。房地产抵押押支持证券券MBS房地产抵押押支持证券券（mortgage—backedsecurity，MBS）是房房地产抵押押贷款证券券化多种工工具的合称称。MBS泛指由房房地产抵押押贷款机构构，将其所所持有的抵抵押贷款资资产，汇集集重组成抵抵押贷款组组群(mortagagpool)，或者是是由政府相相应机构，，购买抵押押贷款者的的抵押贷款款资产后重重组成抵押押贷款组群群，以这个个抵押贷款款组群产生生的现金流流量(抵押押贷款的本本息收入)为基础发发行的各种种证券（以美国MBS发行增长长图（图片扫描描自兹维··博迪《《投资学精精要》）房地产抵押押贷款证券券化运作方方式房地产抵押押贷款证券券化运作方方式有三个个环节：①①进行抵押押贷款资产产组合，形形成抵押贷贷款组群；；②以抵押押贷款组群群为担保，，发行抵押押贷款证券券；③收取取抵押贷款款的本息，，扣除服务务费和担保保费等成本本后，剩余余部分交给给抵押贷款款证券的投投资者。美国房地产产抵押贷款款证券化具具体模式1、直接出出售给投资资者