房地产培训-房地产开发与经营课件

房地产开发与经营课件榆林创业投资公司学习课件第1章概述教学目标学习本章后，你应该能够：

1．理解房地产的含义、性质和特征；

2．了解房地产业的构成，房地产业在国民经济中的地位和作用；

3．了解房地产开发与经营的基本概念，掌握房地产开发与经营的区别与联系。1.1房地产的相关概念

1.1.1房地产的概念对于房地产的概念，应该从两个方面来理解：房地产既是一种客观存在的物质形态，同时也是一项法律权利。

1.1.2房地产的特性房地产包括土地和建筑物，其中土地是大自然的产物，是永存的；建筑物为人工建造，它定着在土地上。因此，房地产的特性主要取决于土地的特性，是以土地的特性为基础的。从房地产估价和把握房地产价值的角度来看，房地产的特性主要有以下十个：1.不可移动性（又称位置固定性）2.独一无二性

3.寿命长久性4.供给有限性5.用途多样性6.相互影响性7.易受限制性8.价值量大9.流动性差10.保值增值性1.1.3房地产的分类1．土地的分类（1）按土地的开发程度，土地可分为：①过生地。②生地。③熟地。（2）按是否具有建筑用途，土地可分为：①建筑用地：②非建筑用地。（3）按是否与城市经济紧密相连，土地可分为农村土地和城市土地。根据我国《城市用地分类与规划建设用地标准》，城市用地分为：①居住用地；②公共设施用地；③工业用地；④仓储用地；⑤对外交通用地；⑥道路广场用地；⑦市政公用设施用地；⑧绿地；⑨特殊用地。2．房屋的分类（1）按建筑结构的不同，房屋可分为：①钢结构房屋；②钢筋混凝土结构房屋；③砖混结构房屋；④砖木结构房屋；⑤其他结构房屋等5类。（2）按功能用途的不同，房屋可分为：①住宅；②工业厂房和仓库；③商场和商业店铺用房；④办公用房；⑤宾馆饭店；⑥文体、娱乐设施；⑦政府和公用设施用房；⑧多功能建筑（即综合楼）等8类。（3）按价格的构成不同，房屋可分为商品房、微利房、福利房、成本价房和优惠价房等，这是我国特有的分类方法。（4）按所有权的归属不同，房屋可分为公房和私房。

1.2房地产业

1.2.1房地产业的基本概念房地产业是进行房地产投资、开发、经营，管理、服务的行业，属于第三产业，是具有基础性、先导性、带动性和风险性的产业。房地产业与建筑业既有区别又有联系。房地产行业包括如下子行业：1.房地产投资开发业2.房地产咨询业3.房地产价格评估业4．房地产经纪业5.物业管理业

1.2.2房地产业在国民经济中的地位房地产业是国民经济中的一个特殊产业部门，具有十分重要的地位。1．房地产业是国民经济中的一个特殊产业部门。2．房地产业是国民经济的基础性产业。3．房地产业是国民经济的先导产业。4．房地产业是国民经济的支柱产业。5．房地产业是保护和优化生态环境的一项重要环保产业。6．房地产业是我国第三产业起飞的启动点。

1.2.3房地产业在国民经济中的作用

1．有利于提高城市的产业聚集效益。2．有利于带动经济结构的优化。3．有利于推进我国的城市化进程。

4．有利于健全和完善社会主义市场体系。

1.3房地产开发与经营

1.3.1房地产开发的概念、任务和分类房地产开发，是指按照城市建设总体规划和社会经济发展的要求，在国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。

1．房地产开发的类型（1）按开发的规模和复杂程度来划分，房地产开发可以划分为单项开发、小区开发、成片集中开发（后两类开发也称综合开发）

（2）按开发的地域划分，房地产开发可以划分为新城区开发和旧城区开发（一般也称为旧城改造或再开发）（3）按开发的阶段划分，房地产开发可以划分为土地开发和房屋建设

1.3.2房地产经营房地产经营，从广义上讲，就是指一切通过从事房地产领域的经济活动获得经济效益的行为。从狭义上讲，则只是指房屋经营和城市土地经营这两种房地产领域的经营行为。

1．房屋经营

2．城市土地经营

3．城市房地产综合开发经营1.3.3房地产开发与经营的关系房地产开发与房地产经营这两个概念是房地产行业运行过程中被广泛运用的两个基本概念，它们既相互联系又有一定的区别。关于房地产开发与房地产经营，有两种看法：一种是从广义的角度来看，另一种是从狭义的角度来看。从广义的角度来看，特别是站在市场经济的角度来看，房地产开发和房地产经营在本质上是相同的。

如果从狭义的角度来看，房地产开发与房地产经营有着如下重大的差别。

1．房地产开发和房地产经营在房地产项目市场运作过程中所处的阶段不同。2．房地产开发和房地产经营这两种房地产经济活动的主体并不完全相同。3．房地产开发和房地产经营这两种房地产经济活动对主体的资格要求不一样。4．房地产开发与房地产经营所指向的行为对象是不同的。5．随着房地产市场的完善，房地产开发与房地产经营的作用就会发生根本性的变化。

第2章房地产市场及其运行规律

教学目标通过本章的学习：了解房地产市场的特性与功能、房地产供给与需求的关系；掌握房地产市场运行的规律和运行过程；了解政府对房地产市场的宏观调控政策。

2.1房地产产市场场概述述2.1.1市场的的一般般概念念市场是是社会会分工工和商商品交交换的的必然然产物物，它它是一一种以以商品品交换换为内内容的的经济济联系系形式式。由由于市市场的的基本本经济济内容容是商商品供供求和和商品品买卖卖，因因此市市场的的形成成必须须具备备下列列3个基本本条件件：其其一是是存在在着可可供交交换的的产品品(包括有有形的的实物物产品品和可可供出出售的的无形形产品品)，这是是市场场的客客体；；其二二是存存在欲欲出售售产品品的卖卖主和和具有有购买买力、、购买买欲望望的买买主，，这是是市场场的主主体；；其三三是具具有买买卖双双方都都能够够接受受的交交易价价格及及其条条件。。只有有满足足以上上3个基本本条件件，商商品的的交换换才能能成为为现实实，市市场也也才具具有实实际意意义。。2.1.2房地产产市场场的含含义房地产产市场场是开开展房房地产产活动动的场场所，，是社社会统统一大大市场场中的的一个个重要要组成成部分分。房房地产产市场场有狭狭义和和广义义之分分。从从狭义义上来来说，，房地地产市市场是是房地地产交交易双双方就就某宗宗特定定房地地产的的交易易价格格达成成一致致并进进行房房地产产商品品交易易的领领域，，换句句话来来说是是指以以房地地产作作为对对象进进行交交易的的场所所；从从广义义上来来说，，房地地产市市场是是指房房地产产买卖卖双方方以房房地产产作为为交易易对象象在某某个特特定的的地理理区域域内于于某一一待定定的时时间段段内达达成所所有交交易的的总和和，即即进行行交易易所发发生的的经济济关系系的总总和，，是买买卖双双方相相互作作用的的一种种机制制。2.1.3房地产产市场场的分分类1．按地地域来来划分分2．按房房地产产类型型、档档次来来划分分3．按土土地和和房地地产层层次来来划分分2.2房地产产市场场的特特性与与功能能2.2.1房地产产市场场的特特性通过对对房地地产市市场特特性的的分析析，就就可以以回答答市场场是如如何有有效地地通过过改变变价格格来调调整房房地产产的供供需变变化这这个问问题。。房地地产市市场的的特性性主要要表现现在以以下几几个方方面。。1．房地地产市市场是是房地地产权权益的的交易易市场场2．房地地产市市场是是地区区性市市场3．需要要专业业人员员提供供服务务4．易于于出现现市场场的不不均衡衡和垄垄断5．供给给具有有稀缺缺性，，而需需求具具有较较大的的弹性性2.2.2房地产产市场场的功功能在任何何市场场上，，某种种商品品的价价格反反映了了当时时的市市场供供需状状况。。但市市场不不仅自自身会会发生生变化化，还还可以以通过过价格格信号号来指指导买买卖双双方的的行为为。简简言之之，价价格机机制是是通过过市场场发挥挥作用用的。。关于于房地地产市市场的的功能能，可可以归归纳为为以下下几个个方面面。1．配置置存量量房地地产资资源和和利益益2．显示示房地地产市市场需需求的的变化化3．指导导供给给以适适应需需求的的变化化4．能指指导政政府科科学地地制订订土地地供给给计划划5．引导导需求求适应应供给给条件件的变变化2.3房地产产市场场的需需求与与供给给2.3.1房地产产市场场的需需求1．房地地产需需求及及影响响因素素2．房地地产商商品的的需求求的特特征房地产商品的的需求形态多多种多样，但但总的来看有有一定的规律律性和发展趋趋势，主要表表现为以下的的特征。(1)必要性(2)多样性(3)发展性(层次性)(4)可诱导性(5)相对理性(6)可替代性2.3.2房地产市场的的供给1．房地产市场场的供给及其其影响因素2．房地产市场场供给的特征征(1)短期供给特征征。短期之内内，房地产商商品的供给无无法一下子大大量增加，这这是由于在受受到需要符合合城市规划和和政府有关政政策措施限制制的条件下，，改变土地用用途、建筑整整修或重新开开发，都需要要相当长的时时间。(2)长期供给特征征。由于长期期时间内，开开发商能够在在符合城市规规划和有关政政策的前提下下，通过改变变原有土地的的用途，以及及开发新的土土地等方法来来增加市场供供给，因此房房地产的价格格变化相对短短期而言要平平缓得多。2.4房地产市场运运行的一般规规律2.4.1房地产使用市市场与房地产产投资市场1．房地产使用用市场2．房地产投资资市场3．房地产使用用市场和资产产市场之间的的联系和均衡衡状态2.4.2房地产市场运运行过程的分分析1．经济增长和和房地产使用用需求2．长期利率与与房地产投资资的需求3．短期信贷、、开发成本和和新增供应2.4.3房地产市场的的周期循环2.5政府对房地产产市场的宏观观调控2.5.1建立房地产市市场政策的原原则政府政策应具具有的共同特特征是：公平平、效率、连连续、系统、、协调、前瞻瞻性和引导性性。由于房地地产特殊的空空间固定性、、价值昂贵性性和使用耐久久性，对其发发展政策的建建立也应具有有相应的特殊殊原则。1．目标的确定定性2．政策的连续续性与协调性性3．政策的针对对性和导向性性4．政策的公平平性和效率2.5.2房地产市场调调控的原则1．统一领导、、相互协调的的原则2．多种调控手手段相结合的的原则3．管而不死，，活而有序的的原则2.5.3房地产市场调调控的内容1．房地产市场场的宏观调控控1)土地供应政策策和地价政策策2)金融政策3)住房政策4)城市规划5)税收政策6)租金和价格控控制2．房地产投资资规模的调控控3．房地产开发发结构的调控控4．房地产开发发布局的调控控5．房地产开发发行为和房地地产投资品的的调控2.5.4房地产市场的的宏观调控手手段1．计划手段2．经济手段3．行政手段4．法制手段第3章房地产开开发的程序教学目标通过本章的学学习：了解房地产开开发的基本程程序；熟悉投资分析析、前期准备备、建设与租租售服务等阶阶段的主要工工作任务与要要求，从而对对房地产的开开发的整个过过程有一个总总体认识和把把握。3.1房地产开发程程序概述随着社会经济济的发展，房房地产开发活活动变得越来来越复杂。然然而，不论开开发活动变得得多么复杂，，开发商变得得多么能干，，房地产开发发专业服务队队伍发展得多多么完善，房房地产开发过过程都必须遵遵循基本的步步骤。一般说来，这这个程序分为为4个阶段：投资资分析阶段、、前期准备阶阶段、建设阶阶段与租售服服务阶段。3.2房地产开发投投资机会选择择与风险分析析3.2.1房地产投资的的种类房地产投资可可分为直接投投资与间接投投资两种，其中房地产直直接投资是指指直接与房地地产产品相关关的投资，它它包含房地产产开发投资与与房地产置业业投资两种形形式，房地产产间接投资是是指不直接与与房地产产品品发生关系的的投资。主要要有投资房地地产企业股票票或债券、投投资房地产投投资信托基金金、购买住房房抵押贷款支支持证券等形形式。它们具具体的关系如如图所示3.2.2房地产开发投投资机会选择择房地产投资机机会选择，也也就是通常所所说的项目可可行性研究，，是指房地产产开发投资过过程中，把握握机会、机遇遇的过程。房房地产投资机机会选择，主主要包括投资资机会寻找、、筛选与决策策分析3个步骤。3.2.3房地产开发投投资风险分析析1．房地产投资资风险的基本本概念从房地产投资资的角度来说说，风险可以以定义为未获获得预期收益益可能性的大大小。完成投投资过程进入入经营阶段后后，人们就可可以计算实际际获得的收益益与预期收益益之间的差别别，进而也就就可以计算获获取预期收益益可能性的大大小。2．房地产投资资风险预测与与控制分析1)风险预测的方方法(1)财务报表法。。(2)问询法。(3)索赔记录统计计法。(4)环境分析法。。2)房地产投资风风险的规避与与控制(1)通过项目投资资组合及多种种经营分散风风险。(2)通过加强资产产管理来控制制风险。(3)通过合理改变变经营形式转转移风险。(4)通过市场调查查实行正确的的决策来控制制风险。此外，有一部部分可保风险险，可通过商商业保险等方方式转移。3.3房地产开发前前期工作房地产开发前前期工作包括括：获取土地地使用权；项项目规划设计计与许可；建建设工程招标标；开工申请请与审批等环环节的工作，，以上部分的的具体内容将将在第4章与第6章讲述。3.4建设阶段段3.4.1质量控制质量控制是指指项目管理机机构以设计文文件、工程合合同、国家标标准、施工规规范等为目标标对开发项目目所进行的监监督与管理活活动。1．质量控制的的任务质量控制的任任务主要是在在施工过程中中及时发现施施工工艺规程程是否满足设设计要求和合合同规定，对对所选用的材材料和设备进进行质量评价价、对整个施施工过程中的的工程质量进进行评估，将将取得的质量量数据和承包包商履行职责责的程序，与与国家有关规规范、技术标标准、规定进进行比较，并并作出评判。。2．质量控制的的手段1)“旁站”监督2)测量3)指令文件4)利用质量控制制工作程序5)支付控制3.4.2进度控制1．影响进度的的因素由于房地产项项目具有资金金庞大、业务务复杂、建设设周期长、涉涉及相关单位位多等特点，，造成影响进进度的因素很很多，如人的的因素，技术术因素，材料料设备与构配配件因素，天天文、地理与与气象自然因因素，政治、、经济、文化化等社会因素素，还有其他他不确定的因因素等。2．进度控制的的方法1)关键线路法2)计划评审技术术3)管理技术3．进度控制的的措施1)组织措施2)技术措施3)合同措施4)经济措施5)信息管理措施施3.4.3成本控制1．成本控制的的主要工作除项目投资决决策、设计和和工程发包阶阶段的成本控控制外，项目目施工阶段的的工程成本控控制主要包括括如下几个方方面的工作。。1)编制成本计划划，确定成本本控制的目标标2)审查施工组织织设计和施工工方案3)控制工程款的的动态结算4)控制工程变更更2．成本超支的的原因与处理理措施在房地产项目目成本控制的的过程中，经经过对比分析析，发现某一一方面已经出出现成本超支支，或是预计计到最终将会会出现成本超超支，则应将将该部分成本本超支问题单单独提出，作作进一步的原原因分析。然然后再在分析析的基础上分分清责任，提提出成本控制制的相应措施施。3.4.4合同管理1．房地产开发发项目的主要要合同1)开发商的主要要合同关系开发商为了顺顺利地组织实实施其所承担担的开发项目目，需要在开开发过程中签签署一系列的的合同。这些合同通常常包括：土地地使用权出让让或转让合同同、勘察设计计合同、融资资合同、咨询询合同、工程程施工合同、、采购合同、、销售合同、、联合开发合合同与房地产产转让合同等等。2)承包商的主要要合同关系承包商的主要要合同包括：：工程承包合合同、分包合合同、供应(采购)合同、运输合合同、加工合合同、租赁合合同、劳务供供应合同、保保险合同、融融资合同、联联合承包合同同等。2．开发项目合合同管理项目合同管理理通常包括两两个阶段：合合同策划及管管理阶段、合合同分析与控控制阶段。3.4.5开发项目信息息管理在房地产开发发过程中，无无论项目组织织、计划，还还是管理、控控制、协调都都离不开信息息，可以说信信息是经营管管理活动的基基础。3.4.6竣工验收1．竣工验收的的依据2．竣工验收的的工作程序开发项目竣工工验收的工作作程序一般分分为单体验收收、综合验收收以及验收备备案3个阶段。1)单体验收2)综合验收3)验收备案3.5租售阶段段租售阶段的工工作这部分内内容见第8章房地产市场场营销。第4章房地产产开发用地的的获取教学目标通过本章的学学习:了解建设用地地使用权的概概念、集体土土地征收与城城市房屋拆迁迁的内涵；熟悉房地产开开发项目建设设用地使用权权取得的主要要方式、集体体土地征收与与城市房屋拆拆迁补偿。4.1土地使用权的的获取4.1.1土地所有权和和土地使用权权1．土地所有权权土地所有权是是指土地所有有者在法律规规定的范围内内，对其拥有有的土地享有有的占有、使使用、收益和和处置的权利利，它是土地地所有制的法法律体现。土土地所有权包包括土地占有有权、土地使使用权、土地地收益权和土土地处分权4项权能。2．土地使用权权土地使用权是是指土地使用用者依法取得得的在法律规规定的范围内内对土地享有有的占有、使使用、收益和和在特定的条条件下依法处处分的权利，，它是土地使使用制度在法法律上的表现现，也是我国国地权制度的的重要组成部部分。4.1.2土地使用权的的取得方式4.1.3土地使用权出出让1．土地使用权权出让的概念念土地使用权出出让是指国家家将国有土地地使用权在一一定年限内出出让给土地使使用者，由土土地使用者向向国家支付土土地使用权出出让金的行为为。(1)经出让取得土土地使用权的的单位和个人人，在土地使使用期限内没没有所有权，，只有使用权权，在使用土土地期限内对对土地拥有使使用、占有、、收益和处分分权；土地使使用权可以进进入市场，可可以进行转让让、出租、抵抵押等经营活活动。(2)出让的土地使使用权是有一一定年限的土土地使用权。。(3)土地使用权出出让是有偿的的，受让人必必须支付“出出让金”。(4)土地使用权出出让是国家以以土地所有者者的身份与使使用单位之间间关于权利和和义务的经济济关系，因此此具有平等、、自愿、有偿偿、有限期的的特点。2．土地使用权权出让的范围围1)主体范围(1)土地使用权出出让的主体必必须是国家，，其他任何单单位和个人不不得出让土地地使用权。(2)土地使用权出出让对象是中中华人民共和和国境内的公公司、企业以以及其他组织织和个人。2)客体范围(1)土地使用权出出让的客体必必须是国有土土地，集体土土地不经征收收不得出让。。(2)地下埋藏物不不属于出让范范围，它归国国家所有。3．土地使用权权的出让年限限根据《城镇国有土地地使用权出让让和转让暂行行条例》的规定，不同同用途的国有有土地，其土土地使用权的的最高出让年年限如下：①①居住用地地70年；②工业业用地50年；③教育育、科技、文文化卫生、体体育用地50年；④商业业、旅游、娱娱乐用地40年；⑤综合合或其他用地地50年。4．国有土地使使用权出让的的方式根据相关规定定，国有土地地使用权出让让，即土地一一级市场，一一般有4种交易方式：：协议、招标标、拍卖及挂挂牌。其中后后三者是通过过市场公开交交易的方式来来出让土地使使用权。4.1.4土地使用权划划拨1．划拨土地使使用权的概念念土地使用权划划拨是指经县县级以上人民民政府批准，，在土地使用用者缴纳补偿偿、安置等费费用后将该土土地交付给其其使用，或者者将土地使用用权无偿交付付给土地使用用者的行为。。划拨土地使用用权具有以下下特点。(1)通过划拨方式式取得的土地地使用权时，，除了法律、、法规另有规规定外，没有有使用期限的的限制。(2)通过划拨方式式取得土地使使用权时，虽虽然土地使用用者要缴纳补补偿、安置等等费用，但不不必向国家支支付地租性质质的费用。(3)通过划拨方式式取得土地使使用权时，必必须经县级以以上人民政府府核准，并按按法定的程序序办理手续后后才能取得划划拨土地使用用权。(4)通过划拨方式式取得的土地地用途，未经经批准，不得得改变。(5)土地使用权人人在行使权利利时，若遇社社会公共利益益需要，有义义务服从人民民政府收回土土地使用权的的决定。(6)依照行政划拨拨方式取得的的土地使用权权，一般不得得进行转让，，但经市、县县人民政府土土地管理部门门和房产管理理部门的批准准，并符合下下列条件时，，可依法进行行转让：①土土地使用者者为公司、企企业及其他经经济组织和个个人；②领领取了国有土土地使用证；；③具有地地上建筑物、、其他附着物物合法的产权权证明；④依依照《城镇国有土地地使用权出让让和转让暂行行条例》中的规定签订订土地使用权权出让合同，，并向当地市市、县人民政政府补交土地地使用权出让让金，或者以以转让、出租租、抵押所获获收益抵交土土地使用权出出让金。2．划拨土地使使用权的范围围《中华人民共和和国土地管理理法》第54条对划拨土地地使用权适用用的范围作了了明确的规定定。(1)国家机关用地地和军事用地地。(2)城市基础设施施用地和公益益事业用地。。(3)国家重点扶持持的能源、交交通、水利等等基础设施用用地。(4)法律、行政法法规规定的其其他用地。通过划拨方式式取得土地使使用权，是国国家为了支持持和照顾某些些公益性事业业和特殊行业业的发展，而而对其建设项项目用地采用用的特殊的供供地方式。4.1.5土地使用权转转让1．土地使用权权转让的概念念土地使用权转转让，是指通通过出让方式式获得国家土土地使用权的的土地使用者者，通过买卖卖、赠与或者者其他合法方方式将土地使使用权再转移移的行为。土地使用权转转让具有以下下特征。(1)土地使用权的的转让必须以以出让合同规规定的期限和和条件投资、、开发、利用用土地为前提提。(2)土地使用权转转移时，土地地使用权出让让合同和登记记文件所载明明的权利、义义务随之转移移。(3)土地使用者通通过转让方式式取得的土地地使用权，其其使用年限为为土地使用权权出让合同规规定的使用年年限减去原土土地使用者已已使用年限后后的剩余年限限。(4)土地使用权转转让时，其地地上建筑物和和其他附着物物的所有权随随之转让。2．土地使用权权转让的条件件土地使用权转转让是土地使使用权在不同同使用者之间间的流动，是是土地市场最最活跃的二级级市场。为规规范市场行为为，土地使用用权转让应具具备以下条件件。(1)转让土地使用用权的公民、、法人，必须须是土地合法法的使用权享享有人，必须须持有土地使使用权的法律律文书，即《国有土地使用用权证》，其权利在国国家土地管理理部门应有具具体的登记。。(2)接受转让的公公民、法人，，必须是我国国法律允许的的能够享有国国有土地使用用权的单位或或个人，即受受让者应符合合受让的条件件。(3)使用权人必须须对土地进行行一定开发之之后才能转让让其权利，即即我国法律禁禁止进行“炒炒地皮”式的的转让。3．土地使用权权转让的形式式1)土地使用权出出售2)土地使用权交交换3)土地使用权赠赠与4.2房地产开发用用地的征用拆拆迁4.2.1集体土地征收收1．土地征收的的内涵土地征收是国国家为了社会会公共利益的的需要，将集集体所有土地地转变为国有有土地的强制制手段。2．土地征收的的原则与批准准权限1)土地征收的原原则(1)珍惜耕地，合合理利用和保保护土地的原原则。(2)保证国家建设设用地的原则则。(3)妥善安置被征征地单位和农农民的原则。。(4)有偿使用土地地的原则。(5)依法征地的原原则。2)土地征收批准准权限《土地管理法》第45条规定，“征征收下列土地地的，由国务务院批准：①①基本农田田；②基本本农田以外的的耕地超过35公顷的；③其其他土地超超过70公顷的。”征征收前款规定定以外的土地地的，由省、、自治区、直直辖市人民政政府批准，并并报国务院备备案。3．土地征收的的工作程序根据《土地管理法实实施条例》和《建设用地审查查报批管理办办法》，土地征收一一般按照下列列工作程序办办理。1)申请用地2)受理申请并审审查有关文件件3)审批用地4)征地地实实施施5)签发发用用地地证证书书4．征征收收集集体体土土地地补补偿偿的的范范围围和和标标准准4.2.2城市市房房屋屋拆拆迁迁1．房房屋屋拆拆迁迁的的概概念念房屋屋拆拆迁迁是是指指建建设设单单位位或或个个人人(即拆拆迁迁人人)根据据城城市市建建设设规规划划要要求求和和政政府府批批准准的的用用地地文文件件，，在在取取得得拆拆迁迁许许可可证证后后，，依依照照有有关关法法规规拆拆除除城城市市规规划划区区范范围围内内国国有有土土地地上上的的房房屋屋及及附附属属物物，，并并对对被被拆拆除除房房屋屋的的所所有有人人和和使使用用人人进进行行补补偿偿和和安安置置的的活活动动。。2．房房屋屋拆拆迁迁的的工工作作程程序序1)拆迁迁许许可可阶阶段段拆迁迁许许可可阶阶段段的的工工作作主主要要有有拆拆迁迁申申请请、、拆拆迁迁审审批批、、拆拆迁迁公公告告等等环环节节2)拆迁迁协协议议阶阶段段3)实施施拆拆迁迁阶阶段段3．拆拆迁迁补补偿偿方方式式及及安安置置1)拆迁迁补补偿偿方方式式根据据《城市市房房屋屋拆拆迁迁管管理理条条例例》的规规定定，，拆拆迁迁人人应应当当对对被被拆拆迁迁人人给给予予补补偿偿。。拆拆迁迁补补偿偿方方式式有有两两种种：：房房屋屋产产权权调调换换、、货货币币补补偿偿。。2)拆迁迁安安置置4．拆拆迁迁争争议议的的处处理理第5章房房地地产产开开发发项项目目可可行行性性研研究究教学学目目标标通过过本本章章的的学学习习:熟悉悉房房地地产产开开发发项项目目投投资资估估算算及及项项目目方方案案的的财财务务评评价价指指标标，，能能独独立立地地进进行行房房地地产产项项目目可可行行性性分分析析并并撰撰写写可可行行性性研研究究报报告告。。5.1可行行性性研研究究概概述述5.1.1可行行性性研研究究的的概概念念和和目目的的1．可可行行性性研研究究的的概概念念可行行性性研研究究就就是是在在工工程程项项目目投投资资决决策策前前，，对对与与项项目目有有关关的的社社会会、、经经济济和和技技术术等等方方面面情情况况进进行行深深入入细细致致的的研研究究；；对对各各种种可可能能拟拟定定的的建建设设方方案案或或技技术术方方案案进进行行认认真真的的技技术术经经济济分分析析、、比比较较和和论论证证；；对对项项目目的的经经济济、、社社会会、、环环境境效效益益进进行行科科学学的的预预测测和和评评价价。。2．可可行行性性研研究究的的目目的的可行行性性研研究究的的根根本本目目的的是是实实现现项项目目决决策策的的科科学学化化、、民民主主化化、、程程序序化化，，减减少少或或避避免免投投资资决决策策的的失失误误，，提提高高建建设设项项目目的的经经济济、、社社会会和和环环境境效效益益。。5.1.2可行行性性研研究究的的特特点点1．前前期期性性2．综综合合性性3．不不确确定定性性4．预预测测性性5.1.3可行行性性研研究究的的作作用用1．作作为为项项目目投投资资决决策策的的依依据据2．作作为为筹筹集集建建设设资资金金的的依依据据3．作作为为开开发发商商与与有有关关各各部部门门签签订订协协议议、、合合同同的的依依据据4．作作为为编编制制下下阶阶段段规规划划设设计计的的依依据据5．作作为为环环保保部部门门审审查查建建设设项项目目对对环环境境影影响响的的依依据据5.1.4可行性研研究的工工作阶段段和具体体步骤1．可行性性研究的的工作阶阶段1)投资机会会研究2)初步可行行性研究究3)详细可行行性研究究4)项目的评评估和决决策2．可行性性研究的的具体步步骤1)接受委托托2)调查研究究3)方案选择择和优化化4)财务评价价和国民民经济评评价5)编制可行行性研究究报告5.1.5可行性研研究的内内容一般房地地产开发发项目可可行性研研究的内内容主要要包括以以下几个个方面。。1．项目概概况2．开发项项目用地地的现状状调查及及拆迁安安置方案案的制定定3．市场分分析和建建设规模模的确定定4．规划设设计方案案选择5．资源供供给条件件分析6．环境影影响评价价7．项目开开发组织织机构情情理费用用的研究究8．开发建建设计划划的编制制9．项目经经济及社社会效益益分析10．结论及及建议5.2房地产市市场调查查与研究究5.2.1房地产市市场调查查的概念念与作用用1．房地产产市场调调查的概概念房地产市市场调查查是运用用科学的的方法，，有目的的、有计计划地收收集、整整理和分分析与房房地产企企业有关关的各种种情报、、信息和和资料，，为房地地产企业业决策提提供依据据的信息息管理活活动。2．房地产产市场调调查的作作用5.2.2房地产市市场调查查的类型型与内容容1．房地产产市场调调查的类类型1)探索性调调查2)描述性调调查3)因果性调调查4)反馈性调调查5)预测性调调查2．房地产产市场调调查的内内容1)市场环境境调查2)市场专专题调调查5.2.3房地产产市场场调查查的程程序与与方法法1．房地地产市市场调调查的的程序序1)确定调调查目目标2)初步分分析3)调查设设计4)现场调调查5)资料整整理、、统计计和分分析6)撰写和和提交交调查查报告告2．房地地产市市场调调查的的方法法房地产产市场场调查查方法法很多多，较较常见见的有有以下下几种种。1)询问调调查法法2)观察调调查法法3)试验调调查法法4)统计分分析法法5.2.4房地产产市场场研究究的概概念及及其必必要性性1．房地地产经经营者者的决决策依依赖于于房地地产市市场研研究2．房地地产产产品的的销售售要求求进行行房地地产市市场研研究3．市场场研究究与经经营管管理4．市场场研究究与制制定价价格策策略5.2.5房地产产市场场研究究方法法市场研研究方方法有有定量量分析析法和和定性性分析析法两两种。5.3房地产产开发发项目目的投投资估估算与与收入入估算算5.3.1房地产产开发发项目目的投投资估估算房地产产开发发项目目投资资估算算的范范围，，包括括土地地费用用、前前期工工程费费、房房屋开开发费费、管管理费费、财财务费费、销销售费费用、、其他他费用用及开开发期期税费费等。。1．土地地费用用估算算开发项项目土土地费费用是是指为为取得得开发发项目目用地地而发发生的的费用用。开开发项项目取取得土土地使使用权权有多多种方方式，，所发发生的的费用用各不不相同同。主主要有有以下下几种种：划划拨或或征用用土地地的土土地征征用拆拆迁费费、出出让土土地的的土地地出让让地价价款、、转让让土地地的土土地转转让费费、租租用土土地的的土地地租用用费、、股东东投资资入股股土地地的投投资折折价。。2．前期期工程程费前期工工程费费主要要包括括开发发项目目的可可行性性研究究费、、工程程勘察察费、、城市市规划划设计计费、、工程程设计计费、、环境境影响响咨询询评估估费、、交通通影响响咨询询评估估费、、建设设工程程规划划许可可证执执照费费以及及“三三通一一平””等土土地开开发工工程费费。3．房屋屋开发发费4．管理理费5．财务务费用用6．销售售费用用7．开发发期税税费8．其他他费用用9．不可可预见见费5.3.2房地产产开发发项目目的收收入估估算根据有有关规规定，，房地地产项项目的的收入入主要要包括括房地地产产产品的的销售售收入入、租租金收收入、、土地地转让让收入入(以上统统称租租售收收入)、配套套设施施销售售收入入和自自营收收入几几个部部分。。1．租售售收入入2．自营营收入入3．配套套设施施销售售收入入4．土地地出租租收入入5．房地地产开开发项项目收收入的的扣减减房地产产开发发项目目在销销售和和交易易阶段段要发发生一一些税税费，，这些些费用用不参参与投投资与与成本本费用用构成成，只只是作作为销销售收收入的的扣减减。这这些税税费主主要包包括以以下两两大部部分。。1)与房地地产转转让有有关的的税费费(1)营业税税。(2)城市建建设维维护费费。(3)教育费费及附附加。。(4)教育专专项基基金。。(5)防洪工工程维维护费费。(6)交易管管理费费。(7)交易印印花税税。2)土地增增值税税3)企业所所得税税5.4房地产产开发发项目目的财财务评评价5.4.1房地产产开发发项目目财务务评价价的内内涵房地产产开发发项目目财务务评价价是在在房地地产市市场调调查与与预测测、项项目策策划、、投资资估算算、收收入估估算和和资金金筹措措等基基础资资料和和数据据的基基础上上，通通过编编制基基本财财务报报表，，计算算财务务评价价指标标，对对房地地产开开发项项目的的财务务盈利利能力力、清清偿能能力和和资金金平衡衡等情情况进进行分分析。。5.4.2房地产产开发发项目目财务务评价价的基基本报报表财务评评价使使用的的基本本报表表有现现金流流量表表、损损益表表、资资金来来源和和运用用表、、资产产负债债表。。5.4.3房地产产开发发项目目的财财务评评价指指标1．房地地产开开发项项目财财务盈盈利能能力的的评价价指标标盈利能能力指指标是是用来来考察察项目目盈利利能力力水平平的指指标，，包括括静态态指标标和动动态指指标两两类。。1)静态指指标静态指指标是是在不不考虑虑资金金、时时间、、价值值因素素影响响的情情况下下，直直接通通过现现金流流量计计算出出来的的经济济评价价指标标，这这些指指标计计算简简便，，通常常在概概略评评价时时采用用。(1)成本利利润率率。(2)投资利利润率率。(3)资本金金利润润率。。(4)资本金金净利利润率率。(5)静态投投资回回收期期。2)动态指指标动态指指标是是考虑虑了资资金时时间价价值因因素的的影响响，对对发生生在不不同时时间的的效益益、费费用计计算资资金的的时间间价值值，将将现金金流量量进行行等值值化处处理后后计算算评价价指标标。动动态评评价指指标，，能比比较全全面地地反映映投资资方案案整个个计算算期的的经济济效果果，适适用于于详细细可行行性研研究阶阶段的的经济济评价价和计计算期期较长长的投投资项项目。。(1)财务净净现值值。(2)财务内内部收收益率率(FIRR)。(3)动态投投资回回收期期。2．房地地产开开发项项目财财务清清偿能能力的的评价价指标标清偿能力力指标是是指考察察项目计计算期内内偿债能能力的指指标。除除了投资资者重视视项目的的偿债能能力外，，为项目目提供融融资的金金融机构构，更加加重视项项目偿债债能力的的评价结结果。1)借款偿还还期2)利息备付付率3)偿债备付付率5.5房地产开开发项目目可行性性研究报报告的撰撰写5.5.1房地产开开发项目目可行性性研究报报告的基基本构成成一般来说说，一份份正式的的可行性性研究报报告应包包括封面面、摘要要、目录录、正文文、附表表和附图图6个部分。。5.5.2房地产开开发项目目可行性性研究报报告正文文的写作作要点正文部分分是可行行性研究究报告的的核心，，一般包包括以下下内容。。1．项目总总说明2．项目概概况3．市场调调查与预预测分析析4．规划设设计方案案及建设设条件5．建设方方式及进进度安排排6．项目投投资估算算及收入入估算1)项目投资资估算2)项目收入入估算7．项目资资金筹措措计划8．项目经经济效益益评价9．不确定定性分析析10．可行性性研究的的结论第6章房房地产开开发的前前期准备备教学目标标通过本章章的学习习:了解房地地产开发发项目规规划设计计方案评评价的特特点和评评价指标标体系；；掌握常常用评评价方方法；；了解房房地产产开发发项目目报建建的含含义和和建设设工程程规划划许可可证的的作用用；掌握开开发项项目报报建的的流程程以及及报建建送审审应提提交的的资料料；了解房房地产产开发发项目目招投投标概概念与与作用用、活活动原原则和和招标标方式式；掌握施施工招招投标标中有有关申申请招招标的的条件件、招招投标标的程程序以以及招招标文文件的的主要要内容容等。。6.1房地产产开发发资金金筹措措6.1.1房地产产开发发资金金筹措措的目目的房地产产开发发资金金筹措措的目目的在在于以以下几几方面面。1．实现现项目目投资资开发发目标标和企企业发发展目目标2．偿还还债务务，改改善盈盈利能能力，，调整整资本本结构构6.1.2房地产产开发发资金金筹措措的原原则房地产产开发发资金金的有有效筹筹集，，应保保证房房地产产开发发资金金投入入与回回收在在时间间上和和数量量上的的协调调平衡衡，从从而保保证资资金循循环运运动和和房地地产开开发项项目建建设的的顺利利进行行。资资金筹筹措过过程中中应遵遵循以以下几几点原原则。。1．时机机适当当原则则2．安全全性原原则3．经济济性原原则4．可行行性原原则6.1.3房地产产开发发资金金筹措措方式式具体来来讲，，房地地产开开发资资金的的来源源主要要有：：自有有资金金、银银行贷贷款、、社会会集资资、利利用外外资、、预售售款等等。6.2房地产产开发发项目目规划划设计计方案案的评评价6.2.1房地产产开发发项目目规划划设计计的基基本原原则1．符合合城市市总体体布局局，完完善城城市结结构2．丰富富和创创造最最佳的的城市市空间间环境境3．房地地产开开发项项目规规划设设计应应满足足的其其他要要求(1)使用要要求。。(2)卫生要要求。。(3)经济要要求。。(4)安全要要求。。(5)施工要要求。。(6)美观要要求。。(7)以人为为本。。6.2.2房地产产开发发项目目规划划设计计方案案评价价的特特点1．评价价主体体的多多元性性房地产产开发发项目目规划划设计计方案案，评评价主主体除除房地地产开开发企企业本本身外外，还还涉及及到使使用者者(城市居居民)、管理理者(城市规规划管管理部部门)、设计计者和和施工工者。。不同同的评评价主主体，，对方方案的的评价价角度度是不不一样样的，，因而而会出出现不不同的的评价价结果果。1)使用者者2)城市规规划管管理部部门3)设计者者和施施工者者2．评价价目标标的多多样性性3．评价价结论论的不不确定定性1)评价者者的主主观性性2)项目未未来情情况的的不确确定性性6.2.3房地产产开发发规划划设计计方案案评价价的主主要技技术经经济指指标1．居住住区规规划指指标住宅区区规划划指标标通常常分为为规划划综合合技术术经济济指标标和用用地指指标两两大类类(包括用用地平平衡表表)。1)用地平平衡表表2)居住区区用地地平衡衡控制制指标标3)城市居居住区区规划划设计计综合合技术术经济济指标标2．居住住区规规划技技术指指标的的计算算(1)居住区区总用用地(百米(hm))：包括括居住住用地地、公公共建建筑用用地、、道路路用地地、绿绿化用用地。。(2)居民每每人占占地(平方米米/人)：包括括人均均居住住用地地、公公共建建筑用用地、、道路路用地地、绿绿化用用地。。(3)居住区区总建建筑面面积(平方米米)：包括括居住住建筑筑面积积、公公共建建筑面面积。。(4)总户数数(户)、总人人口(人)、平均均每户户人口口(人/户)。(5)平均每每户居居住面面积(平方米米)。(6)居住建建筑密密度(%)：指住住宅建建筑对对居住住用地地的覆覆盖率率。(7)居住面面积密密度(平方米米/百米)。(8)容积率率(居住建建筑面面积密密度)(平方米米/百米)。(9)人口毛毛密度度(人/百米)：指居居住总总人口口和总总用地地之比比。(10)人口净净密度度(人/百米)：指居居住总总人口口与居居住建建筑用用地面面积之之比。。(11)绿化覆覆盖率率：绿绿化覆覆盖率率指在在建设设用地地范围围内全全部绿绿化种种植物物水平平投影影面积积之和和与建建设用用地面面积的的比率率(%)。(12)人均公公共绿绿地面面积：：人均均公共共绿地地面积积指住住宅区区内平平均每每人拥拥有的的公共共绿地地面积积。(13)平均层层数：：指住住宅总总面积积与住住宅基基底总总面积积之比比。(14)高层住住宅比比例(%)：一般般7层以上上为高高层住住宅，，即高高层住住宅占占总建建筑面面积的的比例例。(15)住宅间间距(米)。(16)居住区区总造造价(元)。(17)平均造造价(元/平方米米)。(18)建设周周期：：指自自工程程开工工至全全部工工程完完工之之间的的时间间。居住区区规划划设计计都必必须进进行技技术经经济分分析来来衡量量方案案的优优劣及及优选选方案案，通通过上上述经经济指指标可可以进进行居居住区区用地地分析析、技技术经经济分分析及及综合合造价价3个主要要方面面的比比较和和优化化。6.2.4房地产产开发发项目目规划划设计计方案案评价价方法法对房地地产开开发项项目规规划设设计方方案的的评价价的主主要方方法有有特尔尔菲专专家咨咨询法法、层层次分分析法法等。。6.3房地产产开发发项目目报建建管理理6.3.1房地产产开发发项目目报建建程序序房地产产开发发项目目报建建管理理是指指在原原规划划设计计方案案的基基础上上，房房地产产开发发企业业委托托原规规划设设计单单位提提出各各单体体建筑筑的设设计方方案，，并对对其布布局进进行定定位、、对开开发项项目用用地范范围内内的道道路和和各类类工程程管线线做更更深入入的设设计，，使其其达到到施工工要求求，并并提交交有关关部门门审批批的过过程。。用于于报建建的建建筑设设计方方案经经城市市规划划、消消防、、抗震震办、、人防防、环环卫、、供水水、供供电等等管理理部门门审查查通过过后，，可以以进一一步编编制项项目的的施工工图和和有关关技术术文件件，再再报城城市规规划管管理部部门及及有关关专业业管理理部门门审批批。房地产产开发发企业业在取取得土土地使使用权权后，，根据据城市市规划划管理理部门门提出出的设设计要要求，，通过过设计计、招招投标标等方方式，，委托托规划划设计计院编编制设设计方方案(两个或或者两两个以以上)。方案案确定定以后后，房房地产产开发发商持持项目目规划划设计计方案案、规规划设设计方方报审审表、、规划划设计计书及及其他他相关关资料料，再再向城城市规规划行行政主主管部部门提提出规规划设设计方方案审审批申申请。。城市规规划行行政主主管部部门接接到申申请后后应在在规定定的期期限内内组织织有关关单位位审查查规划划设计计方案案并提提出修修改和和调整整意见见。对对于大大型项项目，，城市市规划划主管管部门门需要要组织织消防防、人人防、、环卫卫等部部门共共同审审查，，建设设单位位根据据审查查意见见，对对规划划设计计方案案进行行修改改、调调整。。送审设设计方方案时时，房房地产产开发发企业业应报报送下下列图图纸、、文件件和资资料：：填报报建设设工程程设计计方案案送审审单；；总平平面设设计图图两张张；选选址批批复及及规划划设计计要求求送审审的其其他文文件、、图纸纸；单单体建建筑物物的平平面图图、剖剖面图图、立立面图图两套套。图图纸应应标明明建筑筑尺寸寸，平平面图图应写写明设设计指指标。。如果果属于于设计计招标标工程程，应应加送送设计计单位位中标标通知知书复复印件件。方案审审查通通过后后，委委托设设计院院进行行项目目的初初步设设计(对高层层建筑筑)，并将将初步步设计计报城城市规规划管管理部部门，，由城城市规规划管管理部部门组组织抗抗震办办、人人防办办、环环卫、、供水水、供供电等等部门门对初初步设设计进进行会会审。。初步步设计计审查查通过过后，，委托托设计计院进进行施施工图图设计计，并并将施施工图图报城城市规规划管管理部部门。。城市市规划划管理理部门门组织织消防防、人人防、、环卫卫等部部门共共同审审查。。房地地产开开发公公司根根据审审查意意见，，对规规划设设计方方案进进行修修改、、调整整，再再次报报城市市规划划行政政主管管部门门审批批。审审批通通过后后由城城市规规划行行政主主管部部门签签发规规划设设计方方案审审批通通知单单。房房地产产开发发公司司持该该通知知单到到其他他指定定的有有关部部门签签署意意见，，如到到自来来水公公司、、市政政公司司、电电力公公司、、煤