房地产开发与经营概述

第一章

房地产开发与经营概述

基本概念房地产物质：土地、建筑物；法律：产权；经济：收益、增值；不动产、物业、房产、地产房地产业投资、开发、经营、管理、咨询、评估、经纪、物管房地产开发我国房地产业的产生与发展1949年前3000年前：出现了田地的交换和买卖；19世纪中叶前：一定规模的土地、房屋的租赁、买卖活动；19世纪中叶起：沿海城市的近代房地产业迅速发展。1949－1955年接受旧政府的房地产档案、确定产权、代管无主房屋、没收敌伪房地产、打击投机活动；建立管理机构、制定相关政策、开展清查登记；改造棚户区和贫民窟、建造新住宅。我国房地产业的产生与发展1956－1965年以“国家经租”的形式对私有房屋进行社会主义改造；赎买私有企业的土地。1966－1978年遭受“十年动乱”的严重破坏。1978－1980年随着经济体制改革的开展，进行了城镇住房制度改革、城市土地使用制度改革和房地产生产方式改革，产生了新时期的社会主义房地产业。1987年十三大报告中首次提出建立房地产市场，宣告中国房地产市场的诞生。我国房地产业的产生与发展1981－1986年新中国房地产业复苏的前奏。81年开始的理论探讨和少量的实践，85年左右的相对迅速成长，再回到86年的低谷。1987-1990年88年可以说是中国房地产业的第一次高潮，而89年达到真正的第一次低谷。1991-1995年91年开始复苏，经历了92、93年的极度膨胀后，在93年下半年治理整顿的基础上开始衰退。94年第一次出现商品房空置现象，95年再次跌入低谷。我国房地产业的产生与发展1996－1999年伴随着房地产业的合理调整进行的。经历了三年的艰难复苏，98年出现了增长的好势头，但99年再次出现衰退。2000年－经历了几次调整，房地产业逐步进入理性发展阶段。房地产市场日益完善，运行模式逐渐规范。产品供需结构不尽合理，出现一些社会问题。我国房地产业的产生与发展2003年7月，中国房地产协会在广州召开了房地产市场分析会，认为：当前我国房地产市场总体上健康，地区各有差异。长江三角洲地区（上海、杭州）：供销两旺，房价上扬偏快。珠江三角洲地区（广州）：住房供应比较充分，房价稳中有降，开发商微利经营，市场比较成熟。中西部地区（重庆、成都）：开发量、销售量逐渐上升，但总量不大，对全国市场影响不大。我国房地产业的产生与发展我国房地产业的产生与发展我国的房地产制度改革城镇住房制度改革传统的城镇福利性住房制度：国家统包、无偿分配、低租金、无限期。国家投资无法回收、居民住房需求无法满足。1978－1990年：改革的探索和试点阶段1979年起，实行向居民全价售房的试点，最初在西安、柳州、梧州、南宁；1982年起，实行补贴出售试点，首先在郑州、常州、四平、沙市。1980年4月，邓小平同志明确提出改革的总体构想；同年6月，中国中央、国务院批转《全国基本建设工作会议汇报提纲》，正式宣布实行住宅商品化。1986年2月成立“国务院住房制度改革领导小组”，提出以大幅度提租为基本环节的改革思路。1988年1月召开了“第一次全国住房制度改革工作会议”，2月批发了《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》。我国的房地产产制度改革城镇住房制度度改革1991－1994年：：改革的全面面推进和配套套改革阶段1991年6月，国务院院颁发了《关关于继续积极极稳妥地进行行城镇住房制制度改革的通通知》，强调调了政策的严严肃性。1991年11月，国务务院办公厅下下发了《关于于进行城镇住住房制度改革革的意见》，，成为改革的的纲领性文件件。1992年2月，国务院院正式批复了了上海市的住住房制度改革革方案；5月月1日，《上上海市住房制制度改革实施施方案》正式式出台，实行行“五位一体体”，即推行行住房公积金金、提租发补补贴、配房买买债券、买房房给优惠、建建立房委会，，在全国引起起了所谓“上上海效应”。。我国的房地产产制度改革城镇住房制度度改革1994年以以后：改革的的深化和全面面实施阶段1994年7月18日，，国务院下发发了《关于深深化城镇住房房制度改革的的的决定》，，确定了房改的根本目目的是：建立立与社会主义义市场经济体体制相适应的的新的城镇住住房制度，实实现住房商品品化、社会化化；加快住房房建设，改善善居住条件，，满足居民不不断增长的住住房需求。房改的基本内内容是“三改改四建”：改住房建设投投资由国家、、单位统包为为国家、社会会、个人三者者合理负担；；改各单位建房房、分房和维维修、管理住住房为社会化化、专业化运运行；改住房实物福福利分配为以以按劳务分配配为主的货币币工资分配；；我国的房地产产制度改革建立以中低收收入家庭为对对象、具有社社会保障性质质的经济适用用范房供应体体系和高收入入家庭为对象象的商品房供供应体系；建立住房公积积金制度；建立政策性和和商业性并存存的住房信贷贷体系；建立规范化的的房地产交易易市场和房屋屋维修、管理理市场。1998年7月3日，国国务院《关于于进一步深化化城镇住房制制度改革，加加快住房建设设的通知》发发布，基本内内容包括：从1998年年下半年开始始，全国城镇镇停止住房实实物分配，实实行住房分配配货币化；建立和完善以以经济适用房房为主的住房房供应体系；；继续推行现有有公有住房改改革，培育和和规范住房交交易市场；采取扶持政策策，加快经济济适用房建设设；发展住房金融融；加强住房物业业管理。我国的房地产产制度改革城市土地使用用制度改革传统的城市土土地使用制度度：对土地实实行行政划拨拨、无偿无限限期使用、禁禁止土地使用用者转让土地地。其弊端在在于：不利于土地的的有效利用和和合理配置；；不利于正确评评价企业效益益，并造成土土地使用者利利益不均；不利于城市经经济发展和城城建资金的良良性循环；不利于廉政建建设。城市土地使用用制度改革的的过程突出表表现在以下五五个方面：征收土地费起初是针对中中外合营企业业提出的，1982年从从深圳开始，，1984年年后，抚顺、、广州等城市市也先后推行行。1988年11月1日，，《城镇土地地使用税暂行行条例》开始始实施，土地地使用费改征征土地使用税税。我国的房地产产制度改革城市土地使用用制度改革土地使用权有有偿出让和转转让1987年下下半年深圳特特区实行试点点，允许土地地使用权出让让和抵押；1988年福福州、海口、、广州、厦门门、上海、天天津等城市相相继进行试点点。制定地方性土土地使用权有有偿出让转让让法规1987年11月29日日，上海首先先发布《上海海市土地使用用权有偿转让让办法》；此后1987年深圳特区区，1988年海南省、、海口市、厦厦门市、广州州市、天津市市相继发布了了地方性的土土地使用权有有偿出让转让让法规。我国的房地产产制度改革我国的房地产产制度改革房地产生产方方式改革原有计划经济济中的城市建建设是国家投投资、分散建建设，使城市市规划难以实实现。城市建设和房房地产开发的的过程长、涉涉及面广，特特别需要综合合考虑、相互互协调、配套套发展。随着经济体制制改革和城市市经济发展，，出现了城市市建设和房地地产生产方式式的改革即房房地产综合开开发，使城市市规划和开发发建设紧密结结合为一整体体。综合开发是在在1978年年提出的“统统一规划、统统一设计、统统一施工、统统一分配、统统一管理”的的建房方式上上发展来的。。从1980年年起，综合开开发的思想连连同征收土地地费，作为一一项重要的改改革措施，记记载在《全国国城市规划工工作会议纪要要》中，成为为指导综合开开发工作的基基本依据。房地产开发的的形式按开发区性质质划分新区开发：生生地到熟地、、初次开发、、用地条件好好（征地）；；旧区再开发：：毛地到熟地地、再次开发发、用地紧张张、投资大（（拆迁）。按开发规模划划分单项工程：如如建筑单体、、道路工程、、管线工程等等；建设项目：建建成几栋建筑筑并可投入使使用，至少有有水、电，牵牵涉到供电、、上下水等单单项工程；区域开发：考考虑一定面积积，实现一定定区域功能，，一般国内以以居住小区为为单位，必须须匹配必要的的公共生活设设施；综合区开发：：综合城市中中的一切功能能，一般以城城市或城市功功能区为单位位。房地产开发的的形式按开发层次划划分两个层次：生生地到熟地、、熟地到房屋屋；一个层次：毛毛地到熟地到到房屋。按开发对象划划分土地开发：生生地到熟地，，农业土地开开发；房屋开发：熟熟地到房屋；；综合开发：““统一规划、、统一征地、、统一设计、、统一施工、、统一配套、、统一管理””、“综合””、“配套””、“全部内内容的全过程程”。不同于统建和和城市综合开开发。房地产综合开开发房地产综合开开发的特点综合性本身内在的要要求；开发过程中工工作关系的广广泛性和项目目操作的复杂杂性；与其他产业的的关联性。长期性决策、规划的的长期性；资金筹措的长长期性；施工建设的长长期性。时序性产品形成的顺顺序；审批手续的顺顺序。房地产综合开开发的特点房地产综合开开发的特点地域性由其不可移动动而造成；微观、宏观都都体现出不同同的地域特征征。风险性资金风险；产品风险；市场风险；工期风险；房地产综合开开发指导原则符合国家的产产业政策、国国民经济与社社会发展计划划；严格执行城市市规划，按照照经济效益、、社会效益、、环境效益相相统一的原则则，实行“统统一规划、合合理布局、综综合开发、配配套建设”；；重点是居民住住宅。房地产综合开开发基本任务综合开发的任任务是合理确确定综合开发发规模、开发发区的数量和和布局，统筹筹安排开发区区的市政、公公用设施和各各类房屋的建建设，处理好好新区开发和和旧城改造的的关系。同时时，要有计划划地提高城市市建设中综合合开发的比例例，房地产开发过过程的主要参参与者开发商：出资资者、组织者者、管理者、、协调者，参参与整个过程程投资决策：亲亲自或聘请专专业机构进行行科研和策划划等；前期工作：接接触政府，获获得许可，组组织规划设计计和拆迁安置置等；项目建设：组组织施工、监监理、资金供供应、原材料料供应等；建成：落实““后配套”、、组织验收、、自行或委托托销售等。房地产开发过过程的主要参参与者建筑承包商：：计划的最终终实施者，产产品的直接制制造者，质量量的直接责任任人。政府部门：管理者：审批批、协调、制制定计划、干干预市场等；；投资者：基础础设施、公益益项目、重点点工程等。金融机构：资资金的主要提提供者。中介服务机构构：各项专业业工作的直接接承担者。房地产开发机机构与主要人人员开发机构主要要有三类企业：有限责责任公司、合合伙制公司、、中外合资公公司、国有公公司、民营公公司等；事业单位、企企业管理：两两块牌子、一一套班子，目目前基本没有有；事业单位：单单位的基建处处、房产处等等。开发机构的人人员主要有三三类管理人员：行政管理、经经济管理、财财务管理、人人事管理等专业人员：策划、征地、、拆迁、评估估、销售等工程技术人员员：技术工作或技技术管理。房地产产开发发机构构与主主要人人员开发机机构的的专业业人员员应包包括：：建筑师师、规规划师师：规划方方案设设计、、房屋屋建筑筑设计计、建建筑施施工合合同管管理等等；工程师师：结构、、供暖暖、给给排水水、供供电以以及空空调或或高级级电气气设施施等设设计，，合同同签订订以及及工程程施工工中的的技术术问题题；会计师师：财务预预算、、工程程预算算、付付税与与清帐帐、合合同监监督等等；经济师师及成成本控控制人人员：：成本本费用用估算算、编编制成成本计计划、、进行行成本本控制制等；；估价师师及市市场营营销人人员：掌握握市场场、确定租租金或或售价价水平平；律师与与代理理人：受开发发商的的委托托出面面处理理一些些法律律及实实际问问题。企业经经营者者的基基本素素质全面的的业务务素质质熟知有有关政政策、、法规规掌握一一定的的融资资技巧巧强烈的的市场场经营营意识识具有基基本的的建筑筑知识识和财财务知知识具备较较强的的公关关能力力良好的的心理理素质质敏锐的的洞察察力较强的的风险险承受受力敢于创创新的的精神神房地产产开发发的一一般程程序立项阶阶段前期准准备阶阶段施工准准备阶阶段工程管管理阶阶段验收接接管阶阶段售后管管理阶阶段房地产产开发发的主主要内内容规划设设计：：开发发建设设所遵遵守的的依据据和准准则；；征地拆拆迁：：开发发建设设所必必须的的场所所，产产品的的一部部分；；施工组组织：：做好好前期期准备备，选选择建建筑商商，实实施规规划设设计内内容；；竣工验验收：：综合合验收收、分分期验验收、、小区区验收收等，，保证证建设设目标标实现现；经营管管理：维护护产品品功能能，实实现产产品效效益，，保证证最终终目标标的实实现。。房地产产开发发的管管理行业行行政的的归口口管理理建设部部门或或房地地产管管理部部门；；资质管管理从资金金、人人员、、业绩绩等方方面划划分为为五个个等级级，不不同级级别具具有不不同的的开发发资质质；价格管管理国家指指令价价、指指导价价、市市场调调节价价，主主要是是对地地价进进行控控制，，包括括最低低保护护价、、优先先购买买权、、交易易价格格公示示、土土地增增值税税等措措施。。计划管管理运用计计划体体制进进行管管理。。房地产产开发发的管管理房地产产开发发的计计划体体制包包括计计划体体系、、指标标体系系和计计划管管理三三方面面。计划体体系国家：：宏观观调控控，提提出总总要求求与发发展方方向，，制定定国家家固定定资产产投资资计划划、商商品住住宅投投资计计划等等；城市：：制定定综合合开发发计划划，如如城市市发展展规划划和中中长期期计划划、城城市用用地规规划和和中长长期计计划、、城市市开发发区、、经济济技术术区、、居住住小区区规划划、城城市固固定资资产投投资计计划、、城市市住宅宅建设设计划划、商商品住住宅投投资计计划、、城市市基础础设施施和公公用事事业规规划和和中长长期计计划等等；开发商商：制制定综综合计计划和和项目目计划划，如如投资资计划划、规规划设设计计计划、、征地地拆迁迁安置置计划划、材材料计计划、、销售售计划划等。。房地产产开发发的管管理指标体体系：：即评评估开开发规规模、、速度度、质质量、、效益益的指指标，，主要要有计划投投资额额与完完成投投资额额；利润开发量量竣工面面积开工、、复工工面积积合格率率、优优质率率销售额额等计划管管理编制：：开发发量与与基地地平衡衡、与与社会会需求求平衡衡、与与资金金平衡衡、与与开发发能力力平衡衡；实施：：执行行与检检查、、质量量和进进度统统一、、调整整计划划。房地产产开发发的发发展方方向发展区区域逐逐渐走走向平平衡主要发发展商商品住住宅住宅建建设－－住宅宅产业业－新新的经经济增增长点点因地制制宜选选择开开发方方式进一步步坚持持强化化综合合、配配套走可持持续发发展之之路房地产产投资房地产产投资的的特点点固定性性产生于于土地地位置置的不不可移移动；；影响区区位的的重要要性，，从而而影响响市场场需求求、价价格等等。寿命周周期长长包括自自然寿寿命与与经济济寿命命；土地不不灭、、建筑筑物耐耐久、、权益益时间间长、、建设设周期期长；；应在一一定的的自然然寿命命中获获取尽尽可能能多的的经济济寿命命，适适于长长期投投资。。房地产产投资适应性性产品的的使用用功能能多，，可以以根据据需求求适当当调整整使用用功能能；投资于于多功功能物物业的的风险险较小小。异质性性由于区区位、、环境境作用用，不不可能能有完完全相相同的的物业业，也也无法法完全全标准准化；；不同物物业在在市场场的地地位价价值不不同，，认知知程度度不同同；应投资资于细细分市市场。。政策影影响性性对宏观观经济济影响响大，，受政政策影影响大大；投资应应关注注宏观观经济济、利利用政政策扶扶持。。房地产产投资对专业业管理理的依依赖性性涉及部部门、、专业业多；；投资应应注重重专业业管理理，使使投资资量增增加。。相互影影响性性基础设设施、、公用用设施施及附附近其其它物物业的的影响响；物业价价值很很大程程度上上来源源于区区位环环境（（自然然、经经济））；投资于于即将将政府府投资资的区区域。。房地产产投资房地产产投资的的形式式直接投投资：：投资资者直直接参参与房房地产产开发发或购购买房房地产产的过过程，，参与与有关关的管管理工工作，，包括括从购购地开开始地地开发发投资资和物物业建建成后后地置置业投投资。。开发投资：赚赚取开发利润润，风险较大大而回报亦很很丰厚；置业投资：从从长期投资的的角度出发，，可同时达到到收益、保值值、增值和消消费的功能。。房地产投资房地产投资的形式间接投资：将将资金投入与与房地产相关关的证券市场场，投资者不不需要直接参参与投资管理理工作。购买住房抵押押贷款证券：：就是把金融融机构所持的的个人住房抵抵押贷款转化化为抵押贷款款证券（MBS），然后后通过出售证证券融通资金金，购买证券券的人即成为为房地产投资资者。兴起于于20世纪70年代，目目前已成为美美、加等发达达国家住房金金融市场上重重要的筹资工工具和手段。。购买房地产投投资企业的债债券、股票：：发行企业债债券或公司上上市发行股票票。房地产投资房地产投资的形式投资于房地产产投资信托基基金（REITs）：REITs是是购买、开发发、管理和出出售房地产资资产的公司，，它将其收入入现金流的主主要部分分配配给投资者，，本身只起一一个投资代理理的作用。投投资者将资金金投入REITs有两大大好处：受益稳定：因因为其受益主主要来源于拥拥有物业的经经常性租金收收入；流动性好：投投资者很容易易将所持股份份转化为现金金，其股份可可以在主要的的交易所交易易。房地产投资房地产投资的利弊利相对较高的收收益水平：大大多数的股本本收益率能达达到20％，，置业投资每每年获取15～20％的的股本收益率率也很正常。。能得到税收方方面的好处：：建筑物每年年的折旧额要要比物业年收收益能力的实实际损失高的的多，使置业业投资者相应应减少了纳税税支出。另外外，城镇居民民购买自住住住宅往往能得得到政府的免免税和减税优优惠。易获得金融机机构的支持：：可以将物业业作为抵押担担保品，金融融机构认为这这是保证安全全回收贷款的的最有效方式式。房地产投资房地产投资的利弊能抵消通货膨膨胀的影响：：住宅价格的的年平均增长长幅度大大超超过同期通货货膨胀率的平平均水平。弊变现性差投资额巨大投资回收期长长需要专门的知知识和经验住房公积金与与住房公积金金贷款住房公积金是是指国家机关关、企业、事事业单位及其其在职职工在在职工工作年年限内分别按按职工工资收收入的一定比比例逐月缴存存的长期住房房储金。住房公积金全全部归职工个个人所有，记记入职工个人人的住房公积积金帐户，用用于建造、购购买、翻建、、大修自住住住房和按规定定交纳租金。。住房公积金的的本质是工资资。住房公积金的的个人所有权权是限制性所所有权，其占占有、使用、、收益和处分分权能的行使使受到限制。。住房公积金与与住房公积金金贷款“住房委员会会决策、管理理中心运作、、银行专户、、财政监督””住房委员会住房公积金管理中心银行专户单位职工核准提取、贷款归集委托决策审核财政审计住房委员会社会公众工会监督住房公积金与与住房公积金金贷