房地产产品策划及注意要点

Loading……团队成员：王昭政、王爽、胡志峰房地产产品策划及注意要点enter

什么是产品策划

一

为什么要进行产品策划二

如何进行产品策划三产品策划报告是什么样子四

产品策划的定义

通过对市场信息的收集和研究，寻求最迎合消费者客观需求的产品，并在主体与客体之间的充分沟通后将其研发出来。为什么要进行产品策划现在房地产市场竞争的重头戏已经不再是概念之争、营销之争，项目成败与否的关键在于开发的产品是否领先市场，是否被众接受。为什么要进行产品策划产品策划流程开发商与策划公司沟通策划公司与市场和专家沟通策划公司与开发商再次沟通策划公司与设计单位沟通如何进行沟通现代的沟通方方式开发商策划公司市场专家设计单位策划公司开发商市场专家设计单位传统的沟通方方式传统沟通方式式的缺点主体只充当了了信息的传输输者主体的主观意意识主导产品品现代沟通方式式的优点主体尊重市场场主体能够促进进信息的有效效处理肆·产品篇13设计主要原则保证小区的对对流与通透性、科学学布局合理地利用运运河水景，塑造造景观样板段段外立面设计方方面注重风格格、情调及当当地人文环境境高层、小高层层、低层不同同类型混合、、有序并存布布局保持39-1及后续整体规规划的延续及及融合不求商业多，，力求配套齐齐全、满足人人性化设计设计原则产品篇北东西南西西面沿项目主主干道，应注注重建筑的天天际轮廓线设设计，打造亮丽的建建筑风景线Fourdynamicfactors西南面临近南南广场生活中中心/商业中心/公建配套类物物业，适合建建造舒适型升级住住宅北面紧靠河道道，水景视野野丰富，适合合打造高品质生态住住宅东面紧靠39-A规划TOWNHOUSE住宅区，适合合建造与其呼应应的低密度产产品，避免突兀。。地块研究商业酒店娱乐办公综合体会展中心邻里服务中心企业创意总部区文化休闲中心国际社区产品篇产品规划根据最新规划划和大翰目前前设计方向，建议将39－3地块整体分为为4个区域，如下图所示：2区地块1区地块3区地块4区地块产品篇依次推进，南南高北低分区发展策略略四区三区二区一区商务型商务型舒适+商务型舒适型多层+小高层多层高层+小高层高层产品篇分区发展策略略分期发展策略一区二区三区四区分类舒适型舒适+商务型商务型商务型品质中档中+中高档中+中高档中高档容积率预计3.53.52.52.0开发体量50%13%12%25%分期主题时尚人文社区生态环保社区主力户型1房2房3房1房2房3房1房2房3房2房3房特色高层+LOFT高层+小高层小高层+多层多层+花园洋房产品篇分区发展策略略39-3分区户型综合合配比参照彼得堡不不动产和房展展会调查数据据，综合研究究得出户型综综合配比如下下：户型配比一区二区三区四区整体1房25%20%15%10%19%2房35%35%40%30%36%3房35%35%30%35%34%4、5房5%10%15%25%11%产品篇轴线划分层次次，动静自然然过渡移步换景,动静分隔主轴动轴开发建议总体：将小区内不同同产品的地块块作到逐步升升级、层次过过渡。应充分分注意对1、2、3、4区和运河区之之间的自然隔隔断的规划设设计；轴线：将39-3内1、2和学校区间步步道设计为区区内生态主轴轴线，4区与学校间道道路设为景观观动轴线，3区和学校间步步道设为人文文静轴；静轴产品篇21主题轴线人文静轴景观动轴生态主轴轴线道路设计计要点景观动轴生态主轴人文静轴产品篇一区产品综述产品主题新欧洲生活产品位置一区产品档次中档主力房型单位（M2）1房45－55产品类型公寓（舒适型）+LOFT2房65－80建筑类型高层（15-20）3房90－110建筑风格现代风格4、5房120-140楼层布局2梯4-6户（带2部电梯）建筑布局大组团、半围合、折线布局交房标准参见装修配套表景观设计由道路、耐寒植被、雕塑、延展式水景等小品综合构成院落式组团花园产品篇1区产品建议议类型面积房型rooms面积Sq.m.比例%1房≥45-5520-252房≥65-8030-353房≥90-11035-404、5房120-1405-10产品篇1区产品建议议二区产品综述产品主题新欧洲生活产品位置二区（建筑面积）产品档次中档+中高档（因小高层得房率高于一区的高层，所以同样的建筑面积但使用面积更大。）主力房型单位（M2）1房45－55产品类型公寓（舒适+商务型）2房65－85建筑类型小高层（9-12）3房95－120建筑风格现代风格4、5房120-140楼层布局1梯2-4户（带1部电梯）建筑布局大组团、半围合、行列布局交房标准参见装修配套表景观设计由景观道、耐寒植被、雕塑、延展式水景等小品综合构成院落式组团花园产品篇2区产品建议议类型面积房型建筑面Sq.m.比例%1房≥45-5520-252房≥65-8530-353房≥95-12035-404、5房120-1405-10产品篇2区产品建议议三区产品综述产品主题新欧洲领秀生活产品位置三区产品档次中高档主力房型单位（M2）1房45－60产品类型公寓（舒适+商务型）2房70－90建筑类型小高层（9-12层）3房100－120建筑风格现代风格4、5房120－150楼层布局1梯2-4户（1部电梯）建筑布局大组团、小围合、行列布局交房标准参见装修配套表景观设计由河道、道路、耐寒植被、雕塑、延展式水景等小品构成院落式组团花园产品篇3区产品建议议3区产品建议议类型面积房型建筑面Sq.m.比例%1房≥45-6010-152房≥70-9035-403房≥100-12030-354、5房120-15010-15产品篇四区产品综述产品主题新欧洲领秀生活产品位置三区产品档次中高档主力房型单位（M2）1房45－60产品类型花园洋房（商务型）2房70－90建筑类型低层（5-6）3房100－130建筑风格现代主义4、5房130－180楼层布局1梯2户（1部电梯）建筑布局大组团、小围合、行列布局交房标准参见装修配套表景观设计由河道、道路、耐寒植被、雕塑、延展式水景等小品构成院落式组团花园产品篇4区产品建议议4区产品建议议类型面积亮点：建议在此建建造以2房和3房为主的豪豪华住宅，，通过引入入部分花园园洋房的概概念，增加加产品亮点点。房型建筑面Sq.m.比例%1房45-605-102房70-9030-353房100-13035-404、5房130-18020-25产品篇进口区域设设置入户花花园，进一一步丰富户户型空间。。亮点建议楼层建议：：引进一梯三三户的“品品”字型住住宅单元。。通过南北北错开的方方式，可以以最大限度度地保证三三户住宅都都能享受到到充足的采采光和南北北通风效果果；共享梯厅：：每台电梯可可以前后双双开门，电电梯开门后后可以直接接进屋，将将电梯等待待区改为私私人空间，，入户门外外移，多出出部分面积积；阳光餐厅：：餐厅要临窗窗或生活阳阳台，采光光充足，与与厨房可分分可合。以以迎合当地地以厨房为为主要交际际场所的需需要。产品篇亮点建议底层客厅高高挑空设计计顶层复式卖卖点运用产品篇亮点建议花园洋房：：建议设计部部分五、六六层花园洋洋房，利用用退台处理理，形成不不同的立面面效果和空空间体验。。有利于兼兼顾物业价价值和容积积率指标；半地下室：：采用局部的的地下室设设计可大大大提高产品品的附加值值。底层局局部设置室室内车库，，甚至是半半地下车库库，形成停停车入户的的感受。参考案例：：万科白马花花园、复地地北桥城、、金地格林林郡客厅面上的大面积退台产品篇花园洋房亮点建议LOFT公寓：采取国内目目前成熟的的双层的LOFT公寓设计，，根据当地地对建筑限限高无限制制机会，（（只是在75米上增加若若干设备，，牵涉相关关费用），，合理利用用政策，在在不超过容容积率的前前提下，利利用空间换换取实际面面积，相当当于买一送送一，受到到市场追捧捧；产品优势：：在有限的土土地面积上上，向上争争取更多的的销售面积积。LOFT（阁楼）公公寓产品篇亮点建议设计模式：：可由阁楼层层做足面积积，也可考考虑层高压压抑，做一一半阁楼面面积，保留留客厅的5米挑高，也可由客客户自行分分割层高。。从一室户也也可发展成成多室户。。处于购买买性价比考考虑，常应应用于小面面积的一房房、二房；；政策机遇：：当地政策是是按照套内内建筑面积积来销售房房屋，而每每层层高不不能低于2.8米。参照国国内一般LOFT公寓层高在在4.8～5.2米，考虑欧欧洲人身材材高大，对对层高要求求较高每个个自然层的的层高做足足到5.3～5.5米；参考案例：：绿地蓝海、、上海青年年城LOFT（阁楼）公公寓产品篇亮点建议风格：当地主要以以俄罗斯风风格和欧洲洲风格为主主，建议在在39-1基础上加以以提炼，选选用相对现现代的风格格，从俄罗斯传传统建筑中中提炼出特特色意象；立面：由于圣彼得得堡气候寒寒冷，本项项目又处于于工业区，，因此立面面颜色表现现建议运用用较鲜明的的暖色调为为主基色调调。产品篇环保、节能能建材1建筑朝向和和平面形状状选择2空间布局及及体型系数数3减少门窗的的面积、减减少热损失失4人车内部交交通动线合合理划分6外墙干挂保保温材料选选择7保持楼间距距、满足日日照系数要要求8噪音、扬尘尘隔离技术术手段9提供宜人的的环境：健康宜人的的温度、湿湿度,清洁的空气气,好的光环境境、声环境境以及灵活活开敞的空空间。对环境的索索取要最小小：在能源与材材料的选择择上重复使使用、循环环使用以及及用可再生生资源替代代不可再生生资源。对环境的影影响要最小小：减少排放和和妥善处理理有害废弃弃物以及减减少光污染染、声污染染。建筑生态包包括8个方面的课课题，其意意义在于以以下三方面面。建筑建议产品篇环境建议1234空间设计交通设计步行系统设设计时间设计环境生态由外向内、、由动向静静、由公共共性向私密密性过渡的的空间组合合