戴德梁行物业培训装修管理实施与控制技巧

装修管理实施与控制技巧一、物业管理的意义

装修管理的意义随着物业业主的相继进驻，物业公司的日常管理重点将转移到装修管理中。装修管理将使业主逐步认识到物业公司的管理模式、管理理念、管理人员素质等具体信息，从而认识、了解、认可物业企业的管理与服务。同时也是物业管理人员了解业主的家庭、收入、工作、兴趣爱好、性格等等第一手资料的最佳时机。在业主装修的过程中，将会产生一系列的问题，例如：违规装修、环境卫生、施工人员管理、施工噪音、相邻业主关系的处理等等。如何让这些问题少发生或者不发生，就是考验我们工作能力的时候。为了做好装修管理，要求我们除了拥有饱满的热情和充沛的精力外，还需要足够的专业知识。丰富的知识带给业主的将不只是对物业管理人员的敬佩，更多的是对物业企业服务的认可。进行装修管理必备相关知识装修管理工作，是一项综合性的服务工作，不仅需要专业知识，还需具备其它的知识，甚至心理学知识。

1、房屋建筑工程知识

2、识图

3、装修知识

4、施工操作及安全常识

5、消防知识

6、环境条例

7、行为心理学

8、风水学知识二、《住宅室内装饰装修管理办法》《住宅室内装饰装修管理办法》《住宅室内装饰装修管理办法》（中华人民共和国建设部令第110号）于2002年2月26日经第53次部常务会议讨论通过，自2002年5月1日起实施。三、物业公司装修批准权限物业装修批准权限限定非结构变动由物业管理公司查勘、鉴定、批准；结构变动应经房地产行政主管部门批准，物业管理公司可有偿代办；专用设备（如煤气表、管线等）的变动，必须报请有关主管部门批准，物业管理公司可有偿代办。装修不宜审批的情况改变建筑外部面貌涉及消防隐患有可能破坏预埋管线对承重和分户有影响四、装修管理的流程设定装修修管管理理流流程程图图业主申请填写装修申请表签订装修管理协议缴纳相关费用重新设计限期整改装修施工审核动工验收退还保证金不合格未通过通过再审核合格装修修手手续续办办理理在业业主主办办理理装装修修手手续续和和审审核核装装修修图图纸纸的的时时候候，，要要充充分分了了解解业业主主的的真真实实装装修修意意图图，，解解答答业业主主的的相相关关问问题题。。例如如：：在在承承重重墙墙上上开开门门打打洞洞、、拆拆除除室室内内承承重重梁梁柱柱、、改改动动室室内内门门窗窗位位置置、、移移动动水水电电线线路路、、移移动动弱弱电电线线路路（（可可视视对对讲讲、、有有线线电电视视、、网网络络、、电电话话等等））、、改改变变烟烟道道开开口口位位置置、、改改变变下下水水管管道道、、改改变变暖暖气气管管道道线线路路、、改改变变阳阳台台用用途途、、改改变变窗窗户户玻玻璃璃颜颜色色、、改改变变进进户户门门颜颜色色和和式式样样、、随随意意安安装装防防盗盗网网、、在在顶顶层层搭搭建建构构筑筑物物、、改改变变室室内内楼楼梯梯位位置置和和样样式式、、改改变变空空调调安安装装位位置置等等等等。。解答答了了业业主主的的这这些些疑疑问问，，就就等等于于告告知知业业主主，，那那些些是是可可以以改改变变的的那那些些是是绝绝对对不不可可改改变变的的，，同同时时夸夸大大改改动动后后可可能能给给业业主主带带来来的的后后果果与与麻麻烦烦，，让让业业主主无无形形中中形形成成如如果果这这样样做做将将产产生生巨巨大大损损失失的的意意识识。。装修修管管理理协协议议委托托人人和和被被委委托托人人的的姓姓名名或或者者单单位位名名称称、、住住所所地地址址、、联联系系电电话话；；住宅宅室室内内装装饰饰装装修修的的房房屋屋间间数数、、建建筑筑面面积积、、装装饰饰装装修修的的项项目目、、方方式式、、规规格格、、质质量量要要求求以以及及质质量量验验收收方方式式；；装饰饰装装修修工工程程的的开开工工、、竣竣工工时时间间；；装饰饰装装修修工工程程保保修修的的内内容容、、期期限限；；装饰饰装装修修工工程程价价格格，，计计价价和和支支付付方方式式、、时时间间；；合同同变变更更和和解解除除的的条条件件；；违约约责责任任及及解解决决纠纠纷纷的的途途径径；；合同同的的生生效效时时间间；；双方认为需要要明确的其他他条款。装修管理费包包括下列各项项开支审阅装修图纸纸、技术资料料及提出意见见;装修垃圾的清清运；额外的保安、、清洁、保护护措施及电梯梯使用等；装修期间加派派的工程监察察人员。装修保证金制制度装修保证金收收取的对象装修保证金的的收取标准装修保证金退退还的时间注：业主装修修后经管理处处验收合格，，装修保证金金可按规定退退还。温馨提示只在下列情况况下，装修工工作方能展开开:管理处已书面面发出批准装装修许可证所有有关费用用已经缴付所有工程并没没有和国家法法律有任何抵抵触消防机关已发发出批准文件件装修施工过程程业主办理好装装修手续后就就要开始进场场装修，根据据装修工程的的工种大致可可分为：水电电施工、地板板瓷片铺设、、木工、油漆漆、粉墙、清清洁扫尾等。。不同的业主主和施工单位位的不同要求求，各工序可可能先后进行行，也可能交交叉进行，物物业管理人员员可根据现场场情况灵活掌掌握。业主的装修过过程将是物业业企业装修管管理中的重中中之重，物业业管理人员一一定要发扬不不怕苦不怕累累的精神，勤勤跑、勤问、、勤看，发现现问题及时处处理，不能处处理的及时上上报，并记录录在巡查记录录上，做到有有据可查，有有字（业主签签字）可认。。同时尽可能能详细记录业业主的装修进进程，包括业业主的水电改改动情况。当当业主入住后后，如果装修修工程发生问问题，而物业业企业能够从从档案中找出出问题所在，，将会给我们们的工作带来来极大的便利利，同时也会会让业主感受受到我们的细细心、周到的的服务，贯彻彻了公司的服服务宗旨。装修验收当施工单位施施工完毕，业业主提出装修修验收需求时时，物业管理理人员应当和和业主、施工工单位负责人人一起对业主主已经装修完完成的房屋进进行验收。验验收的主要任任务是记录和和确认业主在在装修过程中中的违规行为为，划分相应应责任。装修修验收过程中中如果发现容容然存在相关关问题，一定定要让业主、、施工负责人人签字认可，，尽量减少物物业企业在以以后的工作中中所担的责任任和维修工作作量。通过对业主装装修工程的验验收，可以替替业主挑装修修施工单位的的毛病，让业业主真实感受受到我们为他他着想的，进进一步增进感感情，同时可可以从侧面了了解相关施工工单位的整体体施工水平，，为以后的对对施工单位管管理和施工人人员管理提供供经验。五、装修施工工过程的管理理装修施工过程程的管理一般情况下业业主的装修流流程为：装修施工单位位测量尺寸→绘制施工图纸纸→办理装修手续续→材料、工人进进场→水、电线路改改造→结构改动→铺设地板、瓷瓷片→木工制作→墙壁施工→油漆→打扫卫生→入住。当然这个流流程并不是一一成不变的，，有时相关工工作可能同时时交叉进行。。在大多数业业主的装修过过程中，上下下水管线的改改造最快，也也就是2-3天的时间，长长一点的大约约7天左右，铺设设地板和瓷片片的工期大约约在5天左右，木工工根据业主的的需要有很大大的变数，但但一般来讲，，木工占总工工期的时间最最长，强、弱弱电线路的改改造往往跟随随木工的进程程而定，墙壁壁处理一般在在10天左右。分解业主的装装修流程和大大致时间，目目的就是找出出容易发生违违规装修的阶阶段和时间段段，以便我们们在相应的阶阶段和时间段段加大巡查力力度，及时发发现和处理违违规装修。装修前的准备备工作当业主办理好好装修手续以以后，我们建建议业主和上上下左右邻居居沟通一下：：“打扰了，，从今天起我我家开始装修修，影响了您您的生活，请请您谅解！””。好话说到到前面，一旦旦将来有些噪噪音影响，卫卫生影响，相相邻业主也不不好意思投诉诉，这一点尤尤其是大多数数业主已经入入住的小区更更加重要。材料、工人进进场时的管理理在业主材料、、工人进场时时，需要安全全部门岗的密密切配合，如如果发现有异异常的装修材材料进场，一一定要问清楚楚：具体房号号、材料用途途，及时和业业主沟通，了了解材料的真真实用途，对对于违规装修修用材料阻挡挡在小区门岗岗之外。所谓谓异常的装修修材料包括：：大量水泥砂砂子砖块、大大型型钢材料料、大量钢筋筋、脚手架等等等。往往这些材料料的进场预示示着业主将大大兴土木，在在房间内砌墙墙、在顶层复复式露台上搭搭建构筑物。。因为房间的的地板的承受受重量是进过过严格计算后后设定的，随随意增加地板板的荷重，将将会给整个房房屋带来极不不安全的因素素。而顶层楼楼台搭建任何何构筑物都是是违反《物业管理条例例》和小区《业主公约》的行为，这些些行为我们都都要严加制止止。水、电线路施施工管理大多数的水管管材质是PPR热融管，相对对来讲，容易易漏水的地方方是接头部位位。我们可以以建议业主要要求施工单位位用加压泵打打压，然后封封闭4个小时以上，，观察压力表表的读数变化化情况，压力力表在±0.2个压力下变动动为正常，否否则要检查管管道渗漏情况况。简单的将将管道连接在在自来水管道道上以不漏水水来确定管道道安全，是极极端不科学的的。压力表和和打压泵是正正规装修公司司必备工具，，不能听信施施工工人的言言词，他可能能是偷懒。业主在卫生间间施工上水管管道时，建议议业主将所有有冷热水管铺铺设在离地面面30㎝以上的墙壁上上，避免破坏坏地面上的防防水层。一旦旦施工人员破破坏了防水层层，必须及时时开具《整改通知单》，提醒业主防防水层已经破破坏，地产公公司将不在负负责维修其防防水层，改由由施工单位保保修，同时建建议多做几次次防水层。如如果业主不听听，将来楼下下的业主会频频繁的拜访他他。业主的热热水管线从厨厨房到卫生间间的铺设，我我们建议不要要铺在地面下下，因为长时时间的踩压会会造成水管的的破损而引起起漏水，检修修起来将是非非常麻烦的事事情。水、电线路施施工管理卫生间的墙壁壁要做防水处处理，目的是是防止相隔房房间受潮发霉霉。强电线路的改改动，要注意意电线的质量量和型号，对对有大功率电电器的线路一一定要有相匹匹配的电线，，线路改动时时最好走垂直直线路，接头头和转弯的地地方要设置接接线盒，以便便将来检修。。房顶的混凝凝土层较薄，，切槽深度不不得超过1.5㎝。所有线路暗暗埋必须串管管（PVC管），穿线管管内不准有接接头。弱电线路的改改动一定要注注意，只有专专业人士才能能完成。小区区的可视对讲讲、安全防范范系统必须经经过物业管理理企业指定的的专业人员才才能移动，而而且是收费服服务，一旦私私自移位造成成单元系统损损失的，要照照价赔偿的。。结构改造小区的房屋户户型，是经过过专业的设计计师精心设计计的，业主在在购买房产时时已经认可该该户型，因此此没有必要进进行改建，而而且也不准改改建，任何改改建都将会影影响到整座楼楼的安全。如果业主改动动结构，将会会产生很大的的响声，要求求安全部的密密切配合，一一旦发现有可可疑情况，及及时查看，可可以要求施工工人员停工，，等业主到现现场后文明情情况再行处理理。地板、瓷片铺铺设业主在铺设房房间的地板时时，建议干铺铺，不能铺设设太厚的混凝凝土层，以防防楼板荷重太太大。不能大大面积的灌水水泡地板，因因为除了卫生生间，其他房房间都没有设设置防水层，，不能让楼下下“下雨”。。卫生间的地板板一定要做好好坡度，可以以相对大一些些，以利于及及时排水。地地漏一定要用用防臭的，地地漏、阴阳角角、管道等地地方要多做一一次防水，马马桶安装不能能用水泥，要要用洼胶。下水管道、烟烟道的施工厨房和卫生间间的下水管道道施工时，建建议业主用塑塑料扣板封闭闭，不主张用用水泥板、瓷瓷片封闭，否否则将来维修修时将增加难难度和恢复成成本，尤其是是底层业主更更应注意。厨房的烟道开开口位置是根根据国家规范范设计的，不不能做任何改改动，否则极极易产生串烟烟现象。如果果业主执意要要改，应该告告诉他物业企企业不会在接接受他的报修修。如果业主主已经改动，，当发生串烟烟时，可以购购买止逆阀安安装上。厨房的燃气管管道不能有改改动，否则燃燃气公司将不不会通气，同同时也会存在在安全隐患。。连接软管的的长度不得超超过2.5m，连接软管不不得封闭在墙墙内，一旦发发生泄漏，后后果将十分严严重。木工施工相对来讲，对对于业主的木木工施工管理理比较轻松，，只需要查看看业主的装修修进度，注意意防范施工人人员的用电安安全、消防安安全、在公共共区域施工问问题、环境卫卫生的保持等等方面的问题题。需要提醒醒业主的是：：在吊顶和家家具内安装的的电线一定要要穿线管，减减少火灾隐患患，尽量少安安装大功率的的照明设备。。油漆施工业主的墙壁和和家具油漆施施工，也是相相对比较轻松松的管理环节节，需要提醒醒施工人员的的是注意环境境卫生，不能能影响到相邻邻业主的正常常生活，施工工时一定要关关闭进户门，，提醒业主在在注意劣天气气情况下门窗窗要及时关闭闭，以防损坏坏已经完成的的装修工程。。装修工程的收收尾及验收所谓装修验收收，就是将业业主在装修过过程中所发生生的违规情况况汇总，查看看整改情况，，对于没有处处理的记录在在档案中，由由业主、施工工负责人签字字认可，分清清责任。然后后可以恭喜业业主乔迁新居居了，如果知知道业主的详详细搬家之日日，到时上门门恭喜，将会会达到意想不不到的效果。。经过2个月左右的紧紧张施工，装装修施工基本本结束，剩下下收尾工程，，我们的工作作也即将告一一段落。此时时需要提醒业业主的是：注注意剩余材料料的处理、装装修公司的质质保金问题、、室内有害气气体检测、室室内通风除异异味问题等。。一般建议业业主空置房屋屋3个月以后再入入住。可以告知业主主一些常用的的消除室内异异味的方法。。活性炭对甲甲苯、二甲苯苯、乙醇、乙乙醚、煤油、、汽油、苯乙乙烯、氯乙烯烯等物质都有有吸附功能，，常用的有：：木炭、竹炭炭等等。吊兰兰、芦荟、虎虎尾兰能大量量吸收室内甲甲醛等污染物物质，消除并并防止室内空空气污染；茉茉莉、丁香、、金银花、牵牵牛花等花卉卉分泌出来的的杀菌素能够够杀死空气中中的某些细菌菌，抑制结核核、痢疾病原原体和伤寒病病菌的生长，，使室内空气气清洁卫生。。但要注意有有些人会对花花粉过敏，要要小心。六、装修巡检检装修巡检的重重点了解了业主装装修过程中的的重点，也就就明白了我们们日常巡检的的重点。在业业主材料进场场和水电路改改造阶段，最最少每天要巡巡查一次，有有违规意图的的业主，一天天要巡检二次次，否则：一一天晚上他就就可能破坏防防水层，第二二天封闭了，，让你无法查查看，留下隐隐患。对于后后面的木工和和墙壁施工，，一般一天或或二天一次巡巡检就可以了了。结构改动这一类违规装装修是最严重重的违规，主主要表现在：：在承重墙上上开门、开孔孔、做壁橱，，改变室内楼楼梯位置，在在室内砌砖墙墙，在天花板板上安装很重重的物品，在在室内安装阁阁楼，拆除卧卧室窗下墙体体，在外墙上上随意打孔开开门开窗等等等。物业管理理企业应该坚坚决制止这一一类违规装修修，必要时可可以采取一些些非常手段，，同时上报相相关管理部门门共同处理。。改变房屋用途途这一类违规装装修主要表现现在：扩大卫卫生间的门窗窗尺寸，更改改卫生间干湿湿隔墙的位置置，将卧室改改为卫生间，，将阳台改为为洗衣间，将将主卧卫生间间改为书房或或衣柜，改变变空调的安装装位置，改变变燃气暖气管管道等等。针针对这类违规规装修，物业业管理企业应应尽量阻止其其改动，告知知业主这样改改动应该承担担的责任，可可能会对其以以后的入住生生活带来的麻麻烦等后果。。将改动情况况详细记录在在档案中，并并让业主签字字认可。线路改动以及及房屋外观改改变这一类违规装装修主要表现现在：破坏了了卫生间的防防水层，上水水管道暗铺在在地板内，用用水泥板和瓷瓷片封闭卫生生间和厨房的的下水管道并并没有预留检检修孔，改动动主下水管道道，改变烟道道的开孔位置置，将污水管管连接到雨水水管中，可视视对讲移位，，改变进户门门样式颜色，，改变窗户玻玻璃颜色，随随意安装防盗盗网等等。同同样物业管理理企业也应尽尽量阻止其改改动，告知业业主这样改动动应该承担的的责任，相应应的地产公司司保修期将取取消。将改动动情况详细记记录在档案中中，并让业主主签字认可。。破坏环境卫生生这一类违规装装修主要表现现在：装修垃垃圾没有按照照规定运放，，污染损坏公公用设施设备备，噪音污染染，高空抛物物，空气污染染，将装修垃垃圾倒入下水水管道等等。。这一类违规规一般情况下下是施工人员员造成的，需需要安全部和和保洁部的密密切配合，发发现一起，严