房地产业营业税改征增值税政策培训

房地产业营业税改征增值税政策培训胶南市国家税务局杨更耀近期应速办的几项业务：1、2016年4月28日前，尽早到主管国税机关办理税务登记、税种核定、银税协议签订、一般纳税人登记、增值税优惠政策资格确认等事项。

近期应速办的几项业务：2、2016年5月1日起，地税机关不再向您发放发票。为不影响您正常开具发票，请于4月28日前尽早到主管国税机关办理发票票种核定、税控设备安装、发票领用等相关事项。

3、携带资料：电脑主机、公章、发票专用章、营业执照、领票人身份证（原件及复印件）。地点：国税局第二办税厅（办公楼东端）

4、发票升级费用1050元可抵扣税款(其中报税盘230元可以自由选择)。目录营业税改征增值税的基本内容123房地产企业营改增主要内容发票开具及增值税申报表的填报营业税改征增值税的基本内容1第一部分营业税改征增值税的基本内容一、增值税简介（一）增值税与营业税的区别1.定义：增值税是以单位和个人生产经营过程中取得的增值额为课税对象征收的一种税。增值额理论上是生产经营过程中新创造的那部分价值。据以征税的增值额都是法定上的增值额，而非理论上的，法定与理论上的不一致的原因主要是规定扣除范围时外购固定资产处理的不同营业税是以对营业额征收的一种税2.理论基础。不重复征税，V+M3.价内和价外的区别。价内税是销售价款中已经包含的税；价外税销售价款中不包含税金的税.例如：张三从某房地产购买一套住房，花费111万元，销售额的计算？第一部分营业税改征增值税的基本内容ADDCONTENTS简易计税方法简易计税方法简易计税方法一般计税方法第一部分营业税改征增值税的基本内容（二）增值税的计税方法第一部分营业税改征增值税的基本内容几个增值税常识：1.可以抵扣税款：增值税专用发票、机动车销售统一发票、海关进口增值税专用缴款书、农产品收购或销售发票、完税凭证2.抵扣需要认证或登录查询平台查询、选择。180天第一部分营业税改征增值税的基本内容2016年5月1日新纳入营改增试点的增值税一般纳税人，2016年5月至7月期间不需进行增值税发票认证，登录本省增值税发票查询平台，查询、选择用于申报抵扣或者出口退税的增值税发票信息，未查询到对应发票信息的，可进行扫描认证。2016年8月起按照纳税信用级别分别适用发票认证的有关规定。(A级B级)第一一部部分分营营业业税税改改征征增增值值税税的的基基本本内内容容4。““一一窗窗式式比比对对””：：是税税务务机机关关以以信信息息化化为为依依托托，，通通过过优优化化整整合合征征管管信信息息资资源源，，将将纳纳税税申申报报表表数数据据与与开开具具发发票票数数据据进进行行票票表表比比对对,对比比对对异异常常的的数数据据进进行行核核实实。。5.增值值税税发发票票风风险险6.税率率与与征征收收率率的的区区别别第一一部部分分营营业业税税改改征征增增值值税税的的基基本本内内容容1.提供供有有形形动动产产租租赁赁服服务务，，税税率率为为17%3.纳税税人人发发生生应应税税行行为为，，除除第第1.2项规规定定外外，，税税率率为为6％2.提供供交交通通运运输输、、邮邮政政、、基基础础电电信信、、建建筑筑、、不不动动产产租租赁赁服服务务，，销销售售不不动动产产，，转转让让土土地地使使用用权权，，税税率率为为11%二、、税税率率、、征征收收率率和和预预缴缴率率（一一））税税率率17%11%6%4.境内内单单位位和和个个人人发发生生的的跨跨境境应应税税行行为为，，税税率率为为零零。。具具体体范范围围由由财财政政部部和和国国家家税税务务总总局局另另行行规规定定。。纳税税人人兼兼营营销销售售货货物物、、劳劳务务、、服服务务、、无无形形资资产产或或者者不不动动产产，，适适用用不不同同税税率率或或者者征征收收率率的的，，应应当当分分别别核核算算适适用用不不同同税税率率或或者者征征收收率率的的销销售售额额；；未未分分别别核核算算的的，，从从高高适适用用税税率率。。第一一部部分分营营业业税税改改征征增增值值税税的的基基本本内内容容第一一部部分分营营业业税税改改征征增增值值税税的的基基本本内内容容基本本税税率率17%，纳纳税税人人销销售售或或者者进进口口货货物物，，提提供供加加工工、、修修理理修修配配劳劳务务，，除除列列举举的的低低税税率率外外。。低税税率率13%:农业业产产品品，，食食用用植植物物油油，，自自来来水水、、暖暖气气、、热热水水、、冷冷气气、、煤煤气气、、石石油油液液化化气气、、天天然然气气、、沼沼气气；；居居民民用用煤煤炭炭制制品品；；图图书书报报纸纸杂杂志志；；饲饲料料化化肥肥农农药药农农机机农农膜膜；；食食用用盐盐；；音音像像制制品品；；电电子子出出版版物物；；二二甲甲醚醚。。（二二））征征收收率率：：3%，5%（三）预缴率率：2%，3%第一部分营营业税改征征增值税的基基本内容三、一般计税税方法应纳税税额的计算（一）只有一一般纳税人才才能适应一般般计税方法一般纳税人：：应税行为的的年应征增值值税销售额超超过500万元的纳税人人（不包括其其他个人）为为一般纳税人人；年应税销销售额未超过过500万元的纳税人人，会计核算算健全，能够够准确提供税税务资料的，，可以办理一一般纳税人资资格登记，成成为一般纳税税人。第一部分营营业税改征征增值税的基基本内容（二）计算公公式应纳税额=当期销项税额额-当期进项税额额1.销项税额=销售额×税率销售额=含税销售额÷（1+税率）例如：张三从从某房地产公公司购买一别别墅，花了1100万元。假设是是营改增之前前，该房地产产公司该笔业业务销售额是是？营改增之之后该房地产产公司该笔业业务销售额是是？第一部分营营业税改征征增值税的基基本内容（1）销售额，是是指纳税人发发生应税行为为取得的全部部价款和价外外费用，财政政部和国家税税务总局另有有规定的除外外。价外费用，是是指价外收取取的各种性质质的收费，但但不包括以下下项目：一是是代为收取并并符合本办法法第十条规定定的政府性基基金或者行政政事业性收费费；二是以委委托方名义开开具发票代委委托方收取的的款项。纳税人适适用一般般计税方方法计税税的，因因销售折折让、中中止或者者退回而而退还给给购买方方的增值值税额，，应当从从当期的的销项税税额中扣扣减（应应当按照照国家税税务总局局的规定定开具红红字增值值税专用用发票））；第一部分分营营业税改改征增值值税的基基本内容容第一部分分营营业税改改征增值值税的基基本内容容纳税人发发生应税税行为，，将价款款和折扣扣额在同同一张发发票上分分别注明明的，以以折扣后后的价款款为销售售额；未未在同一一张发票票上分别别注明的的，以价价款为销销售额，，不得扣扣减折扣扣额（注意：：应该是是销售额额栏，而而非备注注栏）（2）视同销销售下列情形形视同销销售服务务、无形形资产或或者不动动产：第一部分分营营业税改改征增值值税的基基本内容容321单位或者者个体工工商户向向其他单单位或者者个人无无偿提供供服务，，但用于于公益事事业或者者以社会会公众为为对象的的除外。。财政部和和国家税税务总局局规定的的其他情情形。单位或者者个人向向其他单单位或者者个人无无偿转让让无形资资产或者者不动产产，但用用于公益益事业或或者以社社会公众众为对象象的除外外第一部分分营营业税改改征增值值税的基基本内容容（二）按按照其他他纳税人人最近时时期销售售同类服服务、无无形资产产或者不不动产的的平均价价格确定定。视同销售售销售额额的确定定主管税务务机关有有权按照照下列顺顺序确定定销售额额：（三）按按照组成成计税价价格确定定。组成成计税价价格的公公式为：：组成计税税价格=成本×（1+成本利润润率）成本利润润率由国国家税务务总局确确定。（一）按按照纳税税人最近近时期销销售同类类服务、、无形资资产或者者不动产产的平均均价格确确定。第一部分分营营业税改改征增值值税的基基本内容容例题：某某房地产产公司是是一般纳纳税人，，开发一一房地产产新项目目，2018年销售开开发产品品取得全全部价款款和价外外费用为为2000万元，其其中代收收有线电电视安装装费10万元，开开具有线线电视公公司发票票，配套套费160万元，开开具该房房地产公公司发票票，销售售额多少少？2.进项税额额：是指指纳税人人购进货货物、加加工修理理修配劳劳务、服服务、无无形资产产或者不不动产支支付或者者负担的的增值税税额。第一部分分营营业税改改征增值值税的基基本内容容二是海关关进口专专用缴款款书上注注明的增增值税额额，三是购进农产品品，除取得增值税专专用发票票或海关关进口增增值税专专用缴款款书外，，农产品品收购发发票或者者销售发发票上注注明的买买价与13%的扣除率率计算的进进项税，四是从境境外购进服务、无形资资产或不不动产从从税务机机关或扣扣缴义务务人取得得的解缴缴税款完完税凭证证上注明明的增值税额（书书面合同同、付款证明和境境外单位位的对账单或发票票）一是增值值税专用用发票（（含机动动车销售售统一发发票）上上注明的的增值税税（2）不得抵抵扣的进进项税额额：一是是用于简简易计税税方法计计税项目目、免征征增值税税项目、、集体福福利或者者个人消消费的购购进货物物、加工工修理修修配劳务务、服务务、无形形资产和和不动产产。固定定资产、、无形资资产和不不动产仅仅指专用用于；二二是非正正常损失失（是指指因管理理不善造造成货物物被盗、、丢失、、霉烂变变质，以以及因违违反法律律法规造造成货物物或不动动产被依依法没收第一部分分营营业税改改征增值值税的基第一部分分营营业税改改征增值值税的基基本内容容四是购进进的旅客客运输服服务、贷款服务务、餐饮服务务、娱乐服务务和居民日常常服务。五是非非正常损损失的购购进货物（3）适用一一般计税税方法的的纳税人人,兼营简易易计税方方法计税税项目、、免征增增值税项项目而无无法划分分不得抵抵扣的进进项税额额，按照照下列公公式计算算不得抵抵扣的进进项税额额：不得抵扣扣的进项项税额＝主管税务机关可以按照上述公式依据年度数据对不得抵扣的进项税额进行清算。36号文件的规定，注意与房地产的区别第一部分分营营业税改改征增值值税的基基本内容容（4）已经抵抵扣进项项税额发发生不得得抵扣情情形的，，应当将将该进项项税额从从当期进进项税额额中扣减减，无法法确定的的，应当当按照实实际成本本计算应应扣减的的进项税税额。因因销售中中止、折折让或者者退回而而收回的的增值税税额，应应当从当当期的进进项税额额扣减。。第一部分分营营业税改改征增值值税的基基本内容容四、简易易计税方方法应纳纳税额的的计算（一）简简易计税税方法的的应纳税税额，是是指按照照销售额额和增值值税征收收率计算算的增值值税额，，不得抵抵扣进项项税额。应纳税额=销售额×征收率其中简易计税方法的销售额不包括其应纳税额，纳税人采用销售额和应纳税额合并定价方法的，按照下列公式计算销售额：销售额＝含税销售额÷（1＋征收率）如果纳税人适用简易计税方法计税的，因销售折让、中止或者退回而退还给购买方的销售额，应当从当期销售额中扣减。扣减当期销售额后仍有余额造成多缴的税款，可以从以后的应纳税额中扣减。第一部部分营营业税税改征征增值值税的的基本本内容容第一部部分营营业税税改征征增值值税的的基本本内容容例题：：某商商品混混凝土土企业业是增增值税税一般般纳税税人，，生产产水泥泥混凝凝土，，选择择简易易征收收，本本月份份销售售水泥泥混凝凝土价价税合合计103万元，，，计计算本本月应应缴纳纳的增增值税税？第一部部分一般纳纳税人人销售售自产产的下下列货货物，，可以以选择择简易易办法法依3%征收率率计算算缴纳纳增值值税：：建筑用用和生生产建建筑材材料所所用的的砂、、土、、石料料；以自己己采掘掘的砂砂土石石料或或其他他矿物物连续续生产产的砖砖瓦石石灰自来水水商品混混凝土土五、纳纳税义义务的的发生生时间间及纳纳税地地点（一））增值值税纳纳税义义务的的发生生时间间为：：1.纳税人人发生生应税税行为为并收收讫销销售款款项或或者收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。第一部第一部部分营营业税税改征征增值值税的的基本本内容容2.纳税人人提供供建筑筑服务务、租租赁服服务采采取预预收款款方式式的，，其纳纳税义义务发发生时时间为3.视同销售纳税义务发生时间为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。4.增值税扣缴义务发生时间为纳税人增值税纳税义务发生的当天。第一部部分营营业税税改征征增值值税的的基本本内容容（二））增值值税纳纳税地地点1.固定业业户应应当向向其机机构所所在地地或者者居住住地主主管税税务机机关申申报纳纳税。。总机机构和和分支支机构构不在在同一一县（（市））的，，应当当分别别向各各自所所在地地的主主管税税务机机关申申报纳纳税；；经财财政部部和国国家税税务总总局或或者其其授权权的财财政和和税务务机关关批准准，可可以由由总机机构汇汇总向向总机机构所所在地地的主主管税税务机机关申申报纳纳税。。2.非固定定业户户应当当向应应税行行为发发生地地主管管税务务机关关申报报纳税税；未未申报报纳税税的，，由其其机构构所在在地或或第一部部分营营业税税改征征增值值税的的基本本内容容者居住住地主主管税税务机机关补补征税税款。。3.其他个个人提提供建建筑服服务，，销售售或者者租赁赁不动动产，，转让让自然然资4.扣缴义务人应当向其机构所在地或者居住地主管税务机关申报缴纳扣缴的税款。2房地产产企业业营改改增主主要内内容第二部一、范范围及及税率率、征征收率率、预预缴率率（一））范围围：房地产1.房地产开发企业销售自行开发的房地产项目。自行开发，是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。2.房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的，属于规定的销售自行开发的房地产项目。（二））税率率、征征收率率、预预缴率率第二部部分房房地地产业业营改改增的的主要要内容容二、销销项税税额的的计算（一）不征税项目：房地产主管部门或者其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住宅专项维修资金。（三十七条）（二）扣除项目：1.房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）销项税额=第二部部分房房地地产业业营改改增的的主要要内容容2.当期允允许扣扣除的的土地地价款款按照照以下下公式式计算算：当期允允许扣扣除的的土地地价款款=（当期期销售售房地地产项项目建建筑面面积÷房地产产项目目可供供销售售建筑筑面积当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。（大项目-规划许可证-施工许可证）支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。（车位：若不能办产权证的）第二部部分房房地地产业业营改改增的的主要要内容容3.在计算算销应建立台账登记土地价款的扣除情况，扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。第二部部分房房地地产业业营改改增的的主要要内容容混合销销售：：一项项销售售行为为如果果既涉涉及服服务不动产呢？第二二部部分三、、进进项项税税额额（一一））不不得得抵抵扣扣的的进进项项税税1.用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产。固定资产、无形资产和不动产仅指专用于上述项目的固定资产、无形资产（不包括其他权益性无形资产）、不动产；注意交际应酬消费属于个人消费。一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的，应以《建筑工程施工许可证》注明的“建设规模”为依据进行划分。不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额×（简易计税、免税房地产项目建设规模÷房地产项目总建设规模）第二2.非正正常常损损失失（（是是指指因因管管理理不不善善造造3.非正常损失的不动产在建工程所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务；新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，均属于不动产在建工程。4.购进的旅客运输服务、贷款服务（接受贷款服务向贷款方支付的与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费等费用，其进项税额不得从销项税额中抵扣。）、餐饮服务、娱乐服务和居民日常服务。什么是旅客运输服务？旅游服务是否可以抵扣？住宿服务？第二二部部分分房房地地产产业业营营改改增增的的主（二二））注注意意的的几几个个问问题题1.房地地产产开开发发项项目目进进项项税税额额与与购购进进不不动动产产或或不不动动产产在在建建工2.适用一般计税方法的试点纳税人，2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。3.房地产开发企业自行开发的房地产项目，融资租入的不动产，以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用分2年抵扣的规定。第二二部部分分房房地地产产业业营营改改房地产企业业的进项税税额：测绘、勘察察、设计、、建材、建建筑工程、第二部分房房地产四、简易征征收（一）征收收率和范围围1.小规模纳税税人销售自自行开发的的房地产项项目，按照照5%的征收率计计税。计算公式：：2.一般纳税人人销售自行行开发的房房地产老项项目，可以以选择适用用简易计税税方法按照照5%的征收率计计税。一经经选择简易易计税方法法计税的，，36个月内不得得变更为一一般计税方方法计税。。（老项目目是小项目目概念）第二部分房房地产业业营改增的的主要内容容房地产老项项目，是指指：（1）《建筑工程施施工许可证证》注明的合同（2）《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。（二）特别注意：一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款。第二部分房房地产业业营改增的的主要内容容（三）注意意：若同时时存在一般般计税方法法和简易计计税方法项项目，注意意会计核算算，建安发发票、成本本票等要做做项目的划划分。建议建立台台账第二部分房房地产业业营改增的五、预缴增增值税（一）.房地产开发发企业采取取预收款方方式销售所所开发的房房地产项目目，在收到到预收款时时按照3%的预征率预预缴增值税税。（二）计算算公式应预缴税款款=预收款÷（1+适用税率或或征收率））×3%适用一般计计税方法计计税的，按按照11%的适用税率率计算；适适用简易计计税方法计计税的，按按照5%的征收率计计算。第二部分房房地产业业营改增的的主要内容容小规模纳税税人：（三）预缴缴期限一般纳税人人应在取得得预收款的的次月纳税税申报期向向主管国税税机关预缴缴税款。小规模纳税税人应在取取得预收款款的次月纳纳税申报期期或主管国国税机关核核定的纳税税期限向主主管国税机机关预缴税税款。(例题)第二部分房在国家税务务总局未明明确之前，，以下5个问题暂按按如下规定定办理（若总局有新新的规定，，按照总局局规定办））1.房地产开发发企业收取取预收款如如何开具发发票？答：按照有有关规定，，房地产开开发企业采采取预收款款方式销售售自行开发发的房地产产项目，应应在收到预第二部分房房地产业业营改增的的主要内容容2.房地产开发发企业转让让车位如何何缴纳增值值税？据了解，目目前青岛市市房地产开开发企业转转让车位使使用权一般般存在两种种形式。一一是捆绑住住宅转让车车位使用权权，二是单单独转让车车位使用权权。（一））对于捆绑绑住宅转让让车位使用用权，在《购房合同》或《第二部分房房地产业业营改增的的主要内容容3房地产开发发企业已缴缴纳营业税税发票需补补开，增值值税发票如如何开具？？房地产开发发企业销售售自行开发发的房地产产项目，其其2016年4月30日前收取并并已向主管管地税机关关申报缴纳纳营业税的的预收款，，未开具营营业税发票第二部分房房地产业业营改增的的主要内容容4青岛市范围围内房地产产开发企业业跨县（市市、区）销销售自行开开发的房地地产项目如如何预缴税税款？答：：青青岛岛市市范范围围内内房房地地产产开开发发企企业业跨跨县县（（市市、、区区））销销售售自自行行开开发发的的房房地地产产项项目目的的，，应应在在项项目目所所在在地地预预缴缴税税款款。。2016年5月1日新新发发生生的的青青岛岛市市范范围围内内房房地地产产开开发发企企业业跨跨县县（（市市、、区区））销销售售自自行行开开发发的的房房地地产产项项目目的的，，需需在在机机构构所所在在地地主主管管国国税税机机第二二部部分分房房地地5.房地地产产开开发发企企业业分分公公司司在在项项目目发发生生地地办办理理税税务务登登记记，，因因总总公公司司与与政政府府签签订订开开发发合合同同，，土土地地价价款款由由总总公公司司名名义义支支付付，，房房地地产产开开发发企企业业分分公公司司凭凭土土地地出出让让金金凭凭证证原原件件按按规规定定扣扣除除土土地地出出让让价价款款。。第二二部部分分房房地地产产业业营营改改增增的的主主要要内内容容六、、房房地地产产相相关关行行业业营营改改增增政政策策（（简简要要介介绍绍））（一一））不不动动产产分分1.增值税一般纳税人（以下称纳税人）2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，以及2016年5月1日后发生的不动产在建工程，其进项税额应按照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。jnfdcygz@.987654321第二二部部分分房房地地产产业业营营改取得得的的不不动动产产，，包包括括以以直直接接购购买买、、接接受受捐捐赠赠、、接接受受投投资资入入股股以以及及抵抵债债等等各各种种形形式式取取得得的的不不动动产产。。纳税税人人新新建建、、改改建建、、扩扩建建、、修修房地产开发企业自行开发的房地产项目，融资租入的不动产，以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定。第二二部部分分房房地地产产业业营营改改增增的的主主要要内内容容2.纳不动产原值,是指取得不动产时的购置原价或作价上述分2年从销项税额中抵扣的购进货物，是指构成不动产实体的材料和设备，包括建筑装饰材料和给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备及配套设施。第二二部部分分房房地地产产业业营营改改增增的的主主要要内内容容3.纳税税人人按按照照本本办办法法规规定定从从销销项项税税额额中中抵抵扣扣进进项项税税额额，，应应取取得得2016年5月1日后后开开具具的的合合法法有有效效的的增增值值税税扣扣税税凭凭证证。。上述述进进项项税税额额中中，，60%的部部分分于于取取得得扣扣税税凭凭证待抵扣进项税额记入“应交税金—待抵扣进项税额”科目核算，并于可抵扣当期转入“应交税金—应交增值税（进项税额）”科目。第二二部部分分房房地地产4.购进进时时已已全全额额抵抵扣扣进进项项税税额额的的货货物物和和服服务务，，转转用用于于不不动动产产在在5.纳税人销售其取得的不动产或者不动产在建工程时，尚未抵扣完毕的待抵扣进项税额，允许于销售的当期从销项税额中抵扣。（注销）第二二部部分分房房地地产产业业营营改改增增的的主主要要内内容容6.纳税人应应建立不用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的不动产和不动产在建工程，也应在纳税人建立的台账中记录。（？）第二部分已抵扣进进项税额额的不动动产，发发生非正正常损失失，或者者改变用不得抵扣的进项税额＝（已抵扣进项税额＋待抵扣进项税额）×不动产净值率不动产净值率＝（不动产净值÷不动产原值）×100%不得抵扣的进项税额小于或等于该不动产已抵扣进项税额的，应于该不动产改变用途的当期，将不得抵扣的进项税额从进项税额中扣减。不得抵扣的进项税额大于该不动产已抵扣进项税额的，应于该不动产改变用途的当期，将已抵扣进项税额从进项税额中扣减，并从该不动产待抵扣进项税额中扣减不得抵扣进项税额与已抵扣进项税额的差额。第二部分分房地地产业营营改增的的主要内内容按照规定定不得抵抵扣进项项税额的的不动产产，发生生用途改改变，用用于允许许抵扣进进项税额额项目的的，按照照下列公公式在改改变用途途的次月月计算可可抵扣进进项税额额。可抵扣进进项税额额＝增值值税扣税税凭证注注明或计计算的进进项税额×不动产净净值率依照本条条规定计计算的可可抵扣进进项税额额，应取取得2016年5月1日后开具具的合法法有效的的增值税税扣税凭凭证。按照本条条规定计计算的可可抵扣进进项税额额，60%的部分于于改变用用途的次次月从销销项税额额中抵扣扣，40%的部分为为待抵扣第二部分分房地地产业营营改增的的主要内内容（二）转转让取得得的不动动产（单单位）1.总体原则则：企业业转让不不动产2.取得方式：以直接购买、接受捐赠、接受投资入股以及抵债等各种形式取得的不动产；自建的不动产3.销售额的计算：简易，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额；以取得的全部价款和价外费用为销售额。一般，全部第二部分分房地地产业营营改增的的主要内内容4.计税方法法的选择5.不动产所在地地税机关应预缴税款的计算：不区分简易征收还是一般计税方法应预缴税款=（全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷（1+5%）×5%应预缴税款=全部价款和价外费用÷（1+5%）×5%第二部分分房地地产业营营改增的的主要内内容5，机构所所在地应应纳税额额的计算算：简易一般计税方法：取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。6.纳税人按规定从取得的全部价款和价外费用中扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价的，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的合法有效凭证。否则，不得扣除。上述凭证是指：（1）税务部门监制的发票。（2）法院判决书、裁定书、调解书，以及仲裁裁决书、公证债权文书。（3）国家税务总局规定的其他凭证。第二部分分房地地产业营营改增的的主要内内容（三）建建筑服务务1.一般纳税税人可以以选择简简易计税税方法的的几种情情形（1）以清包包工方式式提供的的建筑服服务，可可以选择择适用简简易计税税方法计计税。（2）一般纳纳税人为为甲供工工程提供供的建筑筑服务，，可以选选择适用用简易计计税方法法计税。。（3）一般纳纳税人为为建筑工工程老项项目提供供的建筑筑服务，，可以选选择适用用简易计计税方法法计税。。第二部分分房地地产业营营改增的的主要内内容建筑工程程老项目目，是指指：A《建筑工程程施工许许可证》注明的合合同开工工日期在在2016年4月30日前的建建筑工程程项目；；B未取得《建筑工程程施工许许可证》的，建筑筑工程承承包合同同注明的的开工日日期在2016年4月30日前的建建筑工程程项目。。第二部分分房地地产业营营改增的的主要内内容2.跨县市提提供建筑筑服务：：建筑服务务发生地地预缴，，机构所所在地进进行纳税税申报（1）一般计计税方法法：应以以取得的的全部价价款和价价外费用用为销售售额计算算应纳税税额。纳纳税人应预缴税款=(全部价款和价外费用-支付的分包款)÷(1+11%)×2%第二部分分房地地产业营营改增的的主要内内容（2）选择适适用简易易计税方方法计税税的，应应以取得得的全部部价款和和价外费费用扣除除支付的的分包款款后的余余额为销销售额，，按照3%的征收率率计算应应纳税额额。纳税税人应按按照上述述计税方方法在建建筑服务务发生地地预缴税税款后，，向机构构所在地地主管税税务机关关进行纳纳税申报报。应预缴税税款=(全部价款款和价外外费用-支付的分分包款)÷(1+3%)××3%第二部分分房地地产业营营改增的的主要内