成都某住宅项目规划设计建议报告

成都五块石住宅项目规划设计建议报告成都上乘思想房地产营销策划有限公司2007-4Programthedesignsuggestionreport目录第一部分项目总体形象定位………………P08第二部分项目总体规划建议………………P14第三部分项目建筑风格建议……………P16第四部分项目户型配比建议………………P17第五部分园林景观规划设计建议…………P23第六部分智能化设施配套建议……………P24第七部分产品创新提示…………………P27五块石项目规划设计建议报告五块石项目规划设计建议报告1.1项目用地基础环境分析○基本区位本项目位于五块石片区，站北东路与玉局庵路交界处。○占地面积项目总占地为18余亩，其中净用地面积为18余亩。建筑密度为35%、容积率为小于等于6，建筑限高为航空限高，其余指标无特殊要求。第一部分项目总体形象定位五块石项目规划设计建议报告1.1项目用地基础环境分析○地势地貌待拆迁市场。五块石项目规划设计建议报告1.1项目用地基础环境分析○周边建筑项目北面是原有建筑，建于1998年左右；站北东路；周围主要是拆迁安置房和铁路局职工社区。○周边商业布局

目前商业氛围比较弱，只有部分沿街商业。经营业态主要是生活配套相关的小餐饮、杂货店。五块石项目规划设计建议报告1.2项目总体形象定位中偏高档的情景电梯洋房社区现代的、健康的、舒适的悠闲社区形象展望：中档电梯洋房社区参照图片五块石项目规划设计建议报告1.3项目总体形象定位原则塑造项目在五块石的唯一性；减弱项目周边环境的不利影响；符合目标客户的居住生活习惯；引导城北中高档商品房全新的生活方式；1.4项目总体形象定位策略采用差异化策略，突出小区的“洋”派文化；精心打造示范景观，提供居民休闲场所；利用立面设计，提升住宅品质和价值；小区内部精心打造集中绿化景观带，营造良好的内部景观；五块石项目规划设计建议报告2.1、基本经济技术指标建议总建筑面积：72600㎡容积率：6.0占地面积：18余亩住宅建筑面积：66000㎡会所建筑面积：6600㎡居住户数：约730户小区人口容量：2000人停车位：约500个绿化率：大于35%第二部分项目总体规划建议五块石项目规划设计建议报告2.2、基本经济技术指标确定原则严格按项目规划条件通知书；按成都市商品住宅规划管理办法规定；根据市场研究定位的产品户型区间，确定相关指标；以人为本，最大程度尊重居住者生活方式和行为习惯；充分考虑项目的品质有利于市场营销策略；追求经济收益最大化；五块石项目规划设计建议报告2.3、项目总平规划提示1）地块受外部环境的影响较大，周边没有可以直接利用的景观资源，因此应在避免周边住宅对项目的居住品质的干扰的前提下，加大内部景观的打造；2）项目距离铁路较远，但是仍会受到一定的影响，因此应顺应高层电梯公寓对中空玻璃的要求，考虑中空隔音玻璃，保证居住品质；4）小区主入口选择：根据地块现状分析，建议直接开在站北东路上；5）会所的位置选择：由于项目的居住人口较多且是中高档定位，区别于区域内其他楼盘，应考虑会所作为配套，位置宜在小区主入口旁边的二楼商铺上；五块石石项目目规划划设计计建议议报告告2.4、项项目规规划结结构布布局建建议规划结结构：：高层框框剪结结构；；根据项项目高高档的的定位位，全全部采采用两两梯四四至六六户的的单元元布局局；小小区为为围合合式组组团布布局，，增强强私密密性。。以最最大的的绿化化面积积和适适当的的集中中绿化化场地地为评评价原原则。。公建建设施施宜集集中布布置在在小区区外围围；道路系系统：：由于地地块有有限，，建议议尽量量以地地下车车库解解决小小区的的停车车需求求，消消防车车道全全部绕绕外围围，以以尽可可能地地保证证小区区内部部的景景观完完整性性和人人车分分流，，提高高居住住品质质。园林绿绿地系系统：：主入口口由于于代征征地和和建筑筑退让让会形形成一一个入入口集集中景景观带带，建建议采采用商商业街街风格格为商商业配配套；；中庭庭是小小区居居住景景观的的重点点，需需体现现精致致、特特色的的景观观品质质；五块石石项目目规划划设计计建议议报告告2.5项目公公建配配套规规划建建议中档楼楼盘应应具备备哪些些配套套？根据成成都市市商品品房的的调查查，我我们认认为中中档楼楼盘应应具备备以下下配套套：儿儿童游游戏区区、老老人健健身区区、区服务务中心心（会会所，，一般般具备备集会会、休休闲、、商务务、会会客的的功能能）、、小型型体育育健身身设施施（如如：小小球类类活动动场））、室室外集集会交交流场场所、、景观观泳池池；2、项目目地块块规模模受限限，可可以考考虑哪哪些配配套？？由于地地块规规模较较小，，所以以不具具备修修建游游泳池池的条条件。。其他他项目目除会会所外外，由由于占占用面面积较较小，，成本本不高高且可可以与与景观观融合合修建建，会会所由由于考考虑作作为售售楼部部使用用，所所以单单独考考虑成成一栋栋商业业用房房，为为了对对外经经营，，与小小区相相对独独立。。因而而项目目的配配套建建议如如下：：儿童童游戏戏区、、老人人健身身区、、会所所、室室外集集会交交流场场所（（景观观广场场）五块石石项目目规划划设计计建议议报告告3.1项项目总总体建建筑风风格建建议1）电电梯梯洋房房；2）现现代、、时尚尚立面面；3）独独特外外观，，利用用户型型构架架，丰丰富立立面效效果，，形成成视觉觉冲击击力；；4）可可借借鉴欧欧美风风格；；5)建建筑筑外观观设计计应该该适合合项目目定位位的目目标群群体；；6)建建筑筑应该该与周周边环环境协协调，，考虑虑对外外整体体性，，适合合建筑筑在项项目地地的环环境角角色；；7)建建筑筑设计计应该该尊重重当地地文化化特色色、历历史传传统；；8)建建筑筑设计计应该该体现现时代代性，，适当当超前前；9)建建筑筑应该该注重重细节节设计计，细细节体体现深深度关关怀；；第三部部分项项目目建筑筑风格格建议议五块石石项目目规划划设计计建议议报告告第四部部分项项目目户型型设计计建议议满足国家家和地方方制定的的住宅设设计规范范；面积控制制与产品品定位为为准，符符合定位位目标群群体的生生活方式式；各功能区区的面积积分配合合理，空空间尺度度舒适，，功能分分区组合合科学，，室内动动线关系系流畅交交叉点少少；动静分区区，功能能齐全，，户型方方正无异异形，使使用率最最大；每户均应应该做到到“明明厨、明明卫、明明卧、明明厅”的的“四明明”格局局；考虑节能能性，在在房型设设计中达达到功能能与经济济的统一一，特别别是干湿湿分区与与卫生间间集中布布置；保证主卧卧室和客客厅有良良好的日日照、通通风和景景观效果果；避免与客客厅相连连的房门门过多，，卧室保保持一定定的私密密性；卫生间最最好做到到盥洗分分离；每户至少少有一个个可以休休闲活动动的花园园，并充充分利用用飘窗扩扩大室内内使用面面积；公摊率要要求12%；（附参照照户型图图）五块石项项目规划划设计建建议报告告5.1项项目园园林规划划设计风风格建议议第五部分分园林林景观规规划设计计建议现代简洁洁的园林林设计形形式，使使整体风风格与项项目的定定位相统统一；景观面积积很小，，应集中中，打造造小巧、、精致、、特点鲜鲜明的景景观；景点布置置考虑户户型的均均好性，，通过大大小组团团和各个个节点，，使每户户均有景景观的观观赏价值值，提升升居住品品质和产产品营销销卖点；；选材体体现项项目的的档次次，但但无须须太多多硬质质铺装装，而而应迎迎合成成都人人喜爱爱大树树的特特点，，将成成本集集中在在客户户比较较关注注的地地方；；景观应应与销销售相相配合合，提提供销销售说说辞的的拓展展空间间，如如景观观小品品、景景观立立意和和整体体景观观的主主题相相一致致等；；五块石石项目目规划划设计计建议议报告告5.2园园林景景观规规划设设计细细节提提示景观的的平面面构图图美感感和立立体效效果相相结合合。各景点点的设设计及及选材材体现现一致致性，，才能能在营营造小小而精精致的的景观观环境境。水作为为成都都居住住文化化的象象征，，是中中高档档社区区景观观元素素中不不可缺缺少的的。结结合项项目的的规模模和风风格，，建议议以设设置水水景小小品为为主要要方向向，避避免大大规模模水景景的建建造成成本和和维护护成本本升高高。园林植植物：：热带带棕树树和蒲蒲葵等等树种种的组组合，，能为为小区区带来来独特特的景景观效效果。。园林小小品：：花架架、雕雕塑等等小品品既可可采用用现代代的风风格，，是整整个园园林设设计中中的点点睛之之笔，，应结结合整整体风风格加加以应应用。。园林的的参与与性及及人性性化设设计：：园林林是作作为居居住在在其中中的人人使用用和享享受的的，也也是商商品房房区别别于其其他社社区的的显著著标志志，因因而景景观的的社区区在考考虑档档次和和品质质之后后，还还应充充分照照顾人人性。。在景景观中中置入入可以以停留留、观观赏的的空间间，如如在道道路边边上设设置座座椅等等。五块石石项目目规划划设计计建议议报告告5.2园园林景景观规规划设设计细细节提提示小区内内设置置坐椅椅、雕雕塑、、小桥桥、垃垃圾桶桶、花花坛等等。这这些些小品品的选选材也也应该该以木木、石石为主主，也也可以夹杂杂一些些现代代的材材质。。五块石石项目目规划划设计计建议议报告告5.2园园林景景观规规划设设计细细节提提示园路：：可以考考虑用用鹅卵卵石铺铺砌健健身园园路。。也可可以用用木板板、木木屑或或者颜颜色较较深的的大理理石、、天然然石等等。不不同的的铺装装材料料表现现的风风格不不同，，还可可以弱弱化道道路的的感觉觉。跑步道道：小区内内可以以设置置环形形林荫荫道，，让住住户有有个跑跑步、、健身身的理理想场场所。。散步道道：中心庭庭园有有优美美的环环境，，住户户在其其花径径中散散步，，能够够同时时拥有有好心心情和和好身身体。。足底按按摩道道：在小区区次级级道路路设置置软质质和硬硬质的的足底底按摩摩道，，业主主在其其上赤赤足行行走，，不仅仅使足足底得得到按按摩，，亦能能达到到强身身健体体的目目的。。五块石石项目目规划划设计计建议议报告告5.2园园林景景观规规划设设计细细节提提示老年人人活动动场所所、儿儿童游游戏：：可以布布置在在临铁铁路的的代征征地。公共活活动广广场：：可以选选择在在主入入口广广场、、会所所和中中庭。。五块石石项目目规划划设计计建议议报告告5.2园园林景景观规规划设设计细细节提提示由于项项目周周边环环境不不好，，围墙墙应以以保证证小区区安全全性，，以较较封闭闭的材材质体体现小小品的的私密密性和和档次次感。。如选选择铁铁艺栏栏杆配配合接接近自自然的的竹篱篱或绿绿篱以以丰富富视觉觉效果果。建筑小小品围墙处处理五块石石项目目规划划设计计建议议报告告第六部部分智智能能安防防系统统建议议6.1在在我们们考查查的商商品房房中，，目前前一般般均配配有如如下安安防设设施：：门禁系系统单元门门对讲讲系统统水电气气远程程抄表表系统统停车场场自动动管理理系统统边界监监控录录像及及红外外线报报警系系统。。6.2根根据项项目的的定位位和成成本的的考虑虑，我我们建建议必必须设设置：：门禁禁系统统、单单元门门对讲讲系统统、水水电电气出出户、、边界界监控控录像像及红红外线线报警警系统统。6.3单单元门门对讲讲系统统由于于成本本的考考虑，，建议议采用用非可可视对对讲系系统。。五块石石项目目规划划设计计建议议报告告7.1入户花花园:传统的的入户户花园园在大大门与与客厅厅的过过渡打打开外外墙引引入自自然光光而形形成的的，在在这个个区域域打造造休闲闲放松松的居居家环环境，，入户户花园园成为为自2002年来市市场上上长盛盛不衰衰的亮亮点，，被应应用到到中高高档产产7.2大面积积小套套型：：家庭成成员结结构都都是越越来越越精简简，而而且更更要求求享受受生活活，因因而开开始出出现90平平方米米户型型被设设计成成为一一房两两厅一一卫的的小户户型豪豪宅。。7.3小户型型，大大花园园：成都人人在居居住上上一向向仰慕慕有着着前庭庭后院院的深深巷大大宅，，因此此是否否有空空中花花园成成为现现代高高层住住宅优优劣的的重要要评判判指标标。从从早年年的置置信丽丽都花花园的的大型型空中中花园园，到到近来来花园园面积积与室室内面面积几几乎是是1：：1的的世纪纪城,以及及如今今最流流行的的6米米层高高错层层空中中花园园的设设计，，成都都开发发商在在空中中花园园上做做足了了文章章。最最新亮亮相的的浅水水半岛岛80平方方米左左右的的户型型空中中花园园面积积就有有了近近20平方方米，，中小小户型型也将将规划划有大大面积积的空空中花花园。。第七部部分成成都都楼市市新政政过后后产品品创新新介绍绍成都市市场流流行一一句话话“来来不来来看环环境，，买不不买看看户型型。””所以以户型型是项项目至至关重重要的的节点点，通通过研研究，，我们们发现现目前前成都都市场场的户户型设设计和和创新新正在在发生生变化化：五块石项目目规划设计计建议报告告7.4凸窗、飘窗窗凸窗：是通过窗洞洞挑出去的的窗台面积积，不超过过国家规定定的2.2平米，不不算入销售售面积的，，因此凸窗窗可以说是是现在楼盘盘开发必备备的一件装装备。落地地凸窗其实实就是将原原有的凸窗窗高度降低低到与室内内地面高度度相同的一一种凸窗形形式。落地地凸窗就是是增加了房房间的可使使用面积。。同时形成成的超大落落地玻璃窗窗，将室外外景观自然然引入室内内，景观开开阔，通风风采光功能能更强；同同时有效扩扩大室内实实际使用面面积，而这这些面积并并不计入销销售建筑面面积，使客客户得到最最实在的优优惠。面积积越大，得得到的实惠惠越大。五块石项目目规划设计计建议报告告7.5大阳台———添加生活活情趣大阳台是目目前房地产产市场最出出风头的户户型创新之之一。目前前成都流行行的有两种种，一种是是错层阳台台以实现层层高5.8米以上的的假露台；；一种是标标准大阳台台。目前阳阳台的设计计已从纯粹粹观景而成成为一个实实用休闲空空间，尺寸寸也发生了了明显变化化，通常中中小户型采采用的是2.8米*2.6米的标准，，刚好可以以摆一张休休闲桌。面面积只算一一半而生活活情趣发生生质的变化化，因而倍倍受追捧。。五块石项目目规划设计计建议报告告7.6多多层洋房别别墅化：由于多层在在市区消失失，因而多多层成为了了继别墅后后的高尚生生活象征。。郊区的多多层开始充充分挖掘花花园和低密密度的优势势，如一层层一般有双双花园，或或带地下室室，使居住住品质接近近于别墅。。特别是温温江的锦绣绣森邻和棠棠湖泊林小小镇采取的的别墅化的的户型处理理手法，更更具创意：：锦绣森邻邻的多层住住宅部分1层和2层层住户各自自都分别带带有采光花花园的地下下室。7.7一一层价值放放大化：在上一点中中说到多层层别墅化，，其实最为为显著的是是一层的产产品设计。。成都人爱爱一层的原原因是有花花园，那么么一层不论论是电梯还还是多层都都开始将花花园作为主主要文章，，一层向上上发展，成成为跃层大大户型，居居住舒适度度较高。而而在90平平方米限制制后，一层层开始向地地下发展，，即有可采采光的地下下室，既不不算入容积积，又将一一层花园的的价值用到到了最大，，目前以神神仙树大院院、翡翠城城等为代表表的项目已已经取得了了市场的认认可。7.8中大户型重重视主卧设设计：作为家庭的的中坚力量量,男女主人的的卧更加受受到重视.“小卧室””不再受宠宠，20~30平方米的大大卧室有望望出现，卧卧室的再次次放大也是是对人性化化需求螺旋旋上升理论论的支持。。主卧面积积放大了，，采光与通通风自然更更好，同时时功能也更更全——步步入式更衣衣间、可沐沐浴阳光的的露台等可可能被更多多地采用。。7.9复合空间概概念更具体体：“模糊双厅厅(餐厅、客厅厅)”的概念将将渐渐退出出，多功能能起居室的的诞生和多多样化成为为住宅的一一个升级点点。主人可可把起居室室做成视听听室，麻将将室,休闲厅，甚甚至小酒吧吧。五块石项目目规划设计计建议报告告7.10双双厨设计计，大户型型的标志：：中式厨房可可以封闭，，只在炒菜菜时使用；；西式厨房房是开放的的，用来备备菜和制作作西餐。特特别适合几几代同堂大大家庭。7.11过过渡空间间形式多样样化：继入户花园园之后，入入门长廊的的出现也是是为了打破破“开门见见厅”的布布局。走廊廊成为一个个装饰的““亮点”，，同时能带带给居住者者更多的私私密空间。。受到中产产阶级的追追捧。7.12户户型扁平平化：成都人对阳阳光和通透透有特别的的偏爱。成成都楼盘超超高空间户户型创新是是适应市场场变化的必必然趋势。。与此同时时，室内空空间比例““扁平化””倾向亦随随着有效面面积的放大大而更趋协协调。“明明厨明卫明明厅明房””的要求将将被进一步步放大，扁扁平化的设设计既充分分满足了业业主对自然然采光的需需求，又保保证了室内内空气畅通通。7.13活活性空间间，户型求求变：采用大开间间跨度结构构，内部房房间可以自自由隔断随随意组合，，提高使用用率；此外外，户与户户之间可以以平面横向向变化，如如：灵活处处理转角的的套型分割割，或两户户打通后可可变成一户户。而把大大户型拆开开成两套一一大一小的的“二代居居”但是这这样的结构构要求新型型钢结构成成本较高。。第八部分我我项目目的创新建建议由于我项目目定位为中中档洋房，，面积控制制比较重要要，在创新新时应主要要选择对目目标客群比比较适合、、对建筑成成本增加不不大的项目目：8.1小户型、多多/大花园：户户都要有有花园，花花园面积的的总量应超超过户型面面积的15%。并采采用方形花花园，以实实用性和兼兼顾两个功功能间的景景观为主要要设计原则则。8.2重视主卧设设计：作为家庭的的中坚力量量,男女主人的卧更更加受到重重视.，特特别对于我我项目重点点目标客群群，主卧面面积适当放放大，建议议增加步入入式更衣间间、可沐浴浴阳光的露露台等。8.3复合空间概概念更具体体：多功能起居居室将客厅厅与餐厅模模糊化，可可以兼顾视视听室，麻麻将室，休休闲厅，甚甚至小酒吧吧。五块石项目目规划设计计建议报告告五块石项目目规划设计计建议报告告8.5活性空间，，户型求变变：采用大开间间跨度结构构，内部房房间可以自自由隔断随随意组合，，提高使用用率；此外外，户与户户之间可以以平面横向向变化，如如：灵活处处理转角的的套型分割割，或两户户打通后可可变成一户户。而把大户型型拆开成两两套一大一一小的“二二代居”。。8.6二室室二厅单卫卫：创新主要是是大阳台，，如目前市市场上比较较受追捧的的是80平平方米带20平方米米花园的户户型，且该该创新户型型在区域内内没有竞争争对手；由由于该种户户型面积控控制后餐厅厅的面积一一般小且不不独立，故故建议客厅厅餐厅合为为多功能厅厅，增加加功能的可可变性，减减少平面布布局的缺陷陷。8.7三室室二厅双卫卫：创新突破是是宽客厅、、大面宽和和主卧室设设计出吸引引力的卖点点；比如丽丽都美语的的M型宽客厅户户型同时还还具备条件件变成四房房的特点；；又如蓝光光凯丽豪情情的主卧室室还带一个个全玻璃的的阳光花房房；阳阳台建议采采用错式而而已，形成成6米挑高高；THANKS全文结束，，谢谢！9、静夜四无无邻，荒居居旧业贫。。。12月-2212月-22Sunday,December11,202210、雨中中黄叶叶树，，灯下下白头头人。。。21:52:0221:52:0221:5212/11/20229:52:02PM11、以我独独沈久，，愧君相相见频。。。12月-2221:52:0221:52Dec-2211-Dec-2212、故故人人江江海海别别，，几几度度隔隔山山川川。。。。21:52:0221:52:0221:52Sunday,December11,202213、乍见见翻疑疑梦，，相悲悲各问问年。。。12月月-2212月月-2221:52:0221:52:02December11,202214、他乡生生白发，，旧国见见青山。。。11十十二月20229:52:02下午午21:52:0212月-2215、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。。十二二月月229:52下下午午12月月-2221:52December11,202216、行动动出成成果，，工作作出财财富。。。2022/12/1121:52:0221:52:0211December202217、做前，能够够环视四周；；做时，你只只能或者最好好沿着以脚为为起点的射线线向前。。9:52:02下午9:52下下午21:52:0212月-229、没有失败，，只有暂时停停止成功！。。12月-2212月-22Sunday,December11,202210、很很多多事事情情努努力力了了未未必必有有结结果果，，但但是是不不努努力力却却什什么么改改变变也也没没有有。。。。21:52:0221:52:0221:5212/11/20229:52:02PM11、成功功就是是日复复一日日那一一点点点小小小努力力的积积累。。。12月月-2221:52:0221:52Dec-2211-Dec-2212、世间成事事，不求其其绝对圆满满，留一份份不足，可可得无限完完美。。21:52:0221:52:0221:52Sunday,December11,202213、不