成都文殊院项目定位报告

文殊院项目定位报告一、项目开发目标和理念二、项目定位和主题概念三、主题概念与支撑体系四、项目竞争力总结一、项目开发目标和理念老头子城市功能与城市战略老板投资回报率老百姓休闲、旅游、体验三大目标：三老满意政府满意：开发出代表城市形象的名片打造出体现城市文化的舞台整合和提升城市商业业态水平和功能提升土地经营价值三老满意老板满意降低投资风险，良好的投资价值和利润空间老百姓满意：满足观光、休闲和体验的需求项目多元参与的互动理念三老模式政府经营环境企业经营市场百姓经营文化项目经营者：多元经营理念经营土地；通过做高土地价值，而不是提高容积率获得更多面积来提高土地收益；经营期望：使开发商具有充分的投资信心和期望，经营文化：发掘提升特有的文化和氛围，充分引导消费，为商家营造良好的经营环境；两个开发方向充分挖掘文殊院和爱道堂的文化资源，提升片区的形象和文化价值；寻求传统文化与现代都市文化的对接；一个重要经营角色——城市运营商房屋保障中心作为项目的操作者，其角色不仅仅是政府职能部门，而是一个城市运营商；所谓城市经营商，就是从事城市空间尺度上的投资与开发的单位或企业，也可以说是城市经营战略的执行者。城市运营商出现的背景政府面对城市大片区旧城改造和新区开发时，其战略目标为改善城市功能、提升产业水平和树立城市形象；政府职能机构是从政策、法规、行业、规划等角度参与旧城改造和新区开发，在经营手段和市场化行为方面的职能有限；城市运营商的出现的背景房地产开发商等经营机构不能完全秉承政府的意图和战略目标，而且没有能力完成大型的片区从拆迁、市政配套设施建设、城市文化价值的发掘与保护等一系列任务；面对城市大片区旧城改造和新区开发项目，需要一级半土地开发商，在政府与市场之间起承上启下的作用——城市运营商浮出水面。城市市运运营营商商职职能能政府府与与市市场场之之间间的的承承上上启启下下者者承上上：：秉秉承承政政府府的的开开发发意意图图，，从从城城市市经经济济发发展展战战略略出出发发，，以以可可持持续续发发展展的的理理念念总总揽揽新新区区开开发发的的各各项项工工作作；；启下下：：引引导导市市场场，，以以经经营营手手段段启启动动各各种种投投资资、、经经营营机机构构，，广广泛泛整整合合资资源源，，并并对对新新区区开开发发中中的的企企业业行行为为进进行行有有效效的的控控制制。。城市市运运营营商商职职能能立足足于于城城市市空空间间和和功功能能的的角角度度，，为为城城市市文文化化与与区区域域经经济济的的发发展展创创造造条条件件；；整合合资资源源，，引引导导和和吸吸引引投投资资与与开开发发企企业业（（如如房房地地产产开开发发商商、、城城市市基基础础设设施施开开发发商商、、零零售售商商等等））共共同同参参与与城城市市功功能能区区内内的的项项目目开开发发，，创创造造市市场场，，扩扩大大市市场场，，并并从从创创造造市市场场、、扩扩大大市市场场的的过过程程中中求求得得城城区区的的发发展展；；城市市经经营营商商特特性性扮演演者者：：政政府府职职能能部部门门下下属属经经营营机机构构或或企企业业工作空间间：旧城城改造或或新区开开发大型型重点项项目或片片区战略定位位——土土地经营营战略的的制定和和实施者者战略目标标——实实现政府府的战略略目标，，并通过过土地增增值和税税收实现现经济效效益；城市经营营商特性性经营的范范围———以土地地位依托托和载体体，经营营片区的的商业机机会、土土地历史史文化价价值、市市政设施施、城市市环境形形象等；；主要职能能——项项目或片片区的发发展战略略制订、、委托策策划与规规划、选选择开发发经营机机构、支支持并监监控开发发与经营营行为、、整体推推广；二、项目目定位和和主题概概念定位的提提出项目定位位项目城市市功能角角色定位位档次和价价格定位位目标客户户群定位位1、定位位的提出出竞争争与正在改改造两个个历史文文化旧区区的对于于投资者者、经营营者、规规划设计计单位、、政府资资源、媒媒体注意意力、区区位、人人流商流流、和消消费者多多方面的的竞争；；与已成熟熟的都市市休闲区区和旅游游区对于于消费者者的争夺夺；需求求1）城市市的功能能需要转转变和丰丰富2）政府府需要城城市名片片3）城市市的商业业需要注注入文化化的因子子4）城市市旅游一一日游需需要丰富富5）城市市的旅游游城市地地位需要要改善6）房管管局需要要旧城改改造亮点点7）旧城城改造需需要新的的模式8）文殊殊院和爱爱道堂要要发展宗宗教文化化9）投资资者和商商家需要要投资的的舞台10）消消费者和和游客需需要体验验片区的的文化核心资源源——宗宗教文化化资源历史影响响力和地地位文物资源源宗教资源源园林景观观资源运作机构构资源能能力房管局良良好地政政府资源源和能力力文殊院管管理者有有良好经经营思路路成都投资资经营者者良好的的运作能能力定位的提提出需求求定位运作机构构资源能能力核心资源源竞争争定位思路路文殊院片片区的佛佛教文化化是项目目的核心心资源，，并且与与其他历历史文化化片区相相比较具具备唯一一性、排排他性和和权威性性的基础础；必须也只只有从宗宗教主题题出发考考虑项目目的定位位；2、项目目定位中国都市市内规模模最大的的禅文化主主题商业业区——以文殊院院和爱道道堂两大大寺院为为核心，，将禅文文化与现现代都市市文化、、休闲和和生活融融合，在在项目整整个片区区地规划划、建筑筑、园林林和装饰饰装修上上，充分分体现禅禅文化的的韵味和和意境，，构成国国际化的的现代禅禅文化高高尚商业业区。3、项目目城市功功能和角角色定位位传承传统统文化、、展示现现代成都都文化的的标志性性区域；；城市的游游憩商业业区，都都市文化化旅游的的精品区区；4、价格格档次定定位项目开发发成本（按照1的容积积率计算算）土地成本本达到每每亩303.8万元，，4556元元/平方方米；按照建安安成本3000元/平平方米的的水平打打造，建建成的商商业物业业综合成成本约7556元/平平方米；；如按照房房地产开开发利润润率20%的水水平，不不考虑土土地开发发利润，，商业物物业销售售价格将将达到0.9万万元/平平方米；；4、价格格档次定定位可比市场场价格片区现有有商业物物业价格格为0.7~1万元/平方米米，住宅宅物业价价格为3500元/平平方米；；市内类比比文化商商业区商商业物业业价格为为0.8~1.2万元元/平方方米；4、价格格档次定定位项目定位位于城市市北部的的高尚文文化商业业区，按按照这个个目标：：经过策划划包装和和前期铺铺垫后，，商业物物业价格格比周边边提升20%以以上，平平均销售售价格将将为1.2万元元以上；；5、目标标客户群群定位目目标市场场定位一级市场场——成都市本本地市场场以成都市市市民为为主并包包括临近近周边县县市的信信徒、休休闲消费费人群市市场；目标客户户群定位位二级市场场——潜力市场场发挥成都都作为四四川乃至至西南旅旅游门户户的优势势，将现现有到达达成都的的游客市市场纳入入潜力市市场。目标消费费者定位位三级市场场——机会市场场在文殊院院成功掀掀起禅文文化旅游游热潮，，完善软软硬件设设施后，，海外游游客市场场将成为为重要消消费机会会。消费者定定位坐标标图高中低低中中高高收入水平平文化层次次工商精英英阶层A社会精英英阶层高级白领领阶层D普通市民民阶层前卫另类类阶层CB目标消费费者定位位D类普通市市民阶层层信徒，，中收入入低文化化佛教信徒徒，真正正理解佛佛教佛法法，并以以此作为为人生观观和价值值观的教教徒，这这部分人人很少；；一般信徒徒，求财财、求慧慧和祈福福的民众众，没有有深层理理解和接接受佛教教，这部部分人量量较大；；消费目性性比较明明确，朝朝拜、烧烧香、祈祈愿消费费活动与与宗教联联系紧密密，多集集中在寺寺院内；；目标消费费者定位位A类，社会会精英和和工商精精英阶层层，高收收入中高高文化需要享受受精品业业态，体体验都市市高水平平打造的的文化精精髓；消费能力力强，是是项目比比较固定定的消费费群体；；目标消费费者定位位B类，高级级白领阶阶层，中中收入中中高文化化对禅文化化有较高高鉴赏力力和浓厚厚兴趣，，多为文文化人，，需要体体验片区区的禅文文化氛围围和意境境；这个人群群数量较较多，是是带动消消费和传传播的重重要消费费者；目标消费费者定位位C类，前卫卫另类阶阶层，低低收入高高文化都市时尚尚中青年年，有品品味、玩玩文化、、时尚的的前卫一一族；品味情调调或附庸庸风雅，，未必真真正理解解和接受受禅文化化，但追追捧都市市里的新新鲜、时时尚事物物；是都市时时尚文化化和消费费的领头头羊和风风向标；；2、主题题概念的的提出宗教文化化的延伸伸——禅文化禅文化内内容丰富富，容易易与现代代生活方方式对接接。在日日本由此此而兴的的花道、、弓道、、剑道、、茶道，，融生活活于禅一一味，可可以使有有限的空空间展现现无限的的生机。。禅学强调生活活即是修行，，极其适合现现代都市人的的需要。不需需透过皓首穷穷经的义理辩辩解，不需经经由钟鼎庙堂堂的祈福加持持，人们在生生活中就可触触及到，能能在出世与入入世间找到良良好的融合。。禅文化——可可形成文化制制高点禅渗透于中国国文化的方方方面面：于于语言历史史而有禅话、、禅史、语录录、灯录；于于文学学艺术而有禅禅文、禅诗、、禅乐、禅画画；于建筑工工艺而有禅寺寺、禅塔、禅禅室、禅具；；于学术思想想而有禅理、、禅学、禅道道、禅风。禅禅是中国佛教教的特质之一一，禅文化是是中国传统文文化的重要组组成部分。主题概念“中国第一都市市禅林”主题概念的分分解“第一”：文殊院在宗教教界地位很高高，古有“上上有文殊、宝宝光，下有金金山、高明””禅宗四大丛丛林之说；文殊院的目标标：“文化型型、园林式、、多元化功能能的国际寺院院”，整体片区通过过改造和经营营发展，在禅禅文化演绎、、经营特色和和环境特色等等方面将在国国内国际具有有领先水平，，成为现代都都市禅林的典典范；主题概念的分分解“都市禅林””：项目片区将形形成与现代都都市文化融合合的现代都市禅林林——融入景观与艺艺道，集宗教教文化与现代代都市生活为为一体，在历历史和禅文化化的氛围下，，与现代都市生活活相融合而演绎出的现现代休闲旅游游功能；主题概念的分分解以禅为主题和和文化基调将寺院内的宗宗教氛围和活活动泛化出来来，与片区的的建筑、商业业业态、环境境和活动形成成和谐的环境境，将禅文化化意境演绎的的淋漓尽致弥弥漫在整个项项目中；禅文化的演绎绎中国禅文化中国禅寺建筑筑人文庭园山水画与禅画画茶文化日本禅寺建筑筑迴游庭园枯山水庭茶道武家庭园自然公园茶庭日本文化现代都市禅林林如何构成景观禅林——宋代，中国禅禅宗依照印度度五精社十塔塔刹的典故，，在径山、灵灵隐山、天童童山、净慈山山和育王山建建立“五山十十刹”禅林制制度艺道禅林——日本将各种艺艺道融入禅宗宗，在京都和和镰仓兴起艺艺道禅林都市禅林——融入景观与艺艺道，集宗教教文化与现代代都市生活为为一体二、“中国都都市第一禅林林”概念支持持体系——如何演绎绎主题概念禅文化的内涵涵功能、环境完完善后的新文文殊院围绕禅文化衍衍生的都市休休闲特色商业业业态禅意尽致的园园林、空间环环境由人物、特色色主题事件和和活动形成的的氛围“中国第一都都市禅林”支支撑体系1、禅文化的的内涵淡泊自然、远远离执著之““平常心境””，净化心理理，培养宁静静与信心通过幽趣的园园林，自然环环境陶冶通过音樂、绘绘画、诗歌等等，艺术环环境的熏陶禅文化与现代代文化的对接接美国的50-60年代，，禅宗研究曾曾风靡一时，，渗透到了哲哲学、文艺、、音乐、医学学、心理学、、社会学各个个领域，现有有大量禅定中中心、禅文化化研究中心；；80年代以来来，中国兴起起“禅文化化热”，主张张禅融入现代代生活的“生生活禅”、““现代禅”获获得了大力弘弘扬；现代禅文化已已包括了管理理禅、营销禅禅、生活禅、、禅宗与室内内设计、禅说说漫画、禅与与中国园林等等方面；禅文化在项目目中的演绎既谓“禅林””，即以“禅禅”为中心主主题多元演绎绎。禅的表现现形式多样，，物化形态也也各有不同，，可以是宗教教里的禅学、、禅修，也可可以是所谓的的“禅机、禅禅意、禅风、、禅骨”；在文殊院片区区，无论在那那里都可以感感受到禅的气气息。禅在茶茶的香气里，，在书法家的的笔锋里，在在画的渲染里里，禅犹如空空气，飘逸在在文殊院片区区的每一个角角落里。2、核心———改造后的文文殊院文殊院的意义义和改造目标标：在佛教届影响响力和文化演演绎上达到制制高点；寺院内功能体体系最齐全完完善；佛教文化传播播方式与现代代人需求良好好对接；寺院环境优美美，符合现代代都市人审美美要求，有较较高的旅游价价值；文殊院的改造造——五化强化：提高文殊院在在佛教界及社社会中的地位位和影响力；；美化：从建筑、环境境、园林等多多方面美化，，形成与传统统寺庙截然不不同的特色环环境空间形态态；净化：针对目前脏、、乱、差和殡殡葬用品聚集集的现象，从从空气、地面面、建筑改造造和业态调整整入手营造佛佛教净地。文殊院的改造造——五化外化：将封闭闭在红墙内的的宗教文化氛氛围通过硬件件改造和活动动外化至整个个片区,使旅游景点和和外部的商业业区域动静结结合，功能互互补；通俗化、生活活化：在佛文文化表现手法法上融入现代代人生活理念念和思维方式式，从功能和和环境上多角角度演绎和传传播；1）强化文殊殊院从硬件上面提提升其地位和和影响力兴建佛学院———文殊院已已忣的计划打造成中国佛佛学最好的““禅修”、““念佛”基地地修建佛教文化化艺术博览中中心佛文化艺术博博览中心构想想传统与现代建建筑相结合的的精品建筑佛文化艺术博博览中心构想想现代的展示手手法表现传统统佛教文化活动、事件强强化文殊院加强文殊院在在佛教界的影影响力和禅修修造诣：策划一系列佛佛教界的交流流活动举办国际佛教教文化艺术交交流会二00五年是建寺1400周年庆典，将将此庆典策划划为海内外佛佛教界的震撼撼事件；2）美化文殊殊院请对佛教文化化和建筑造诣诣比较深的设设计师对文殊殊院进行改造造设计，按照照现代都市人人审美要求营营造佛教净地地的空间环境境，提高其档档次和审美品品位，打造禅禅诗中的意境境；清晨入古寺，，初月照高林林。曲径通幽幽处，禅房花花木深。山光悦鸟性，，潭影空人心心。万籁比皆皆寂,惟闻钟磬音。。美化文殊院部分拆除围墙墙院墙透绿修建禅园林修建元帅兰园园修整园林区修建精品禅堂堂修整茶场斋院院美化寺院寺庙主体的美美化美化建筑：色彩和装饰简简化，一改传传统寺庙沉重重、色彩艳俗俗的形象；现状文殊院建建筑文殊院现状大门、建筑和和内部文殊院现状后院和茶场建筑美化意向向建筑美化意向向建筑美化意向向建筑美化意向向美化地面、装装饰改造地面，用用青石板铺砌砌；对寺庙的门、、墙面、装饰饰和符号进行行改造，营造造静穆的净土土空间；洁净、疏朗的的空间美化围墙围墙简化美化化，也可以做做成佛教故事事装饰墙；重视自然建材材的木、石的的机理；美化内庭院文殊院现状内内庭院美化内庭院修建精品禅堂堂修建僧侣宿舍舍，将文殊院院大殿中轴线线两侧的次院院腾出来，改改造成为讲经经、上香、法法事、僧人和和居士坐禅讲讲经的禅堂等等功能；在环境和装饰饰上精雕细琢琢，打造出现现代的精品禅禅堂；禅堂意境改善建筑间的的廊、院等空空间文殊院现状廊廊道寺庙殿堂边廊廊道示意可以植物、景景观、建筑外外廊多种手法法营造廊道，，形成景观轴轴线对视觉的的引导；美化和重建禅禅院园林寺院内可建成成三个园林修建元帅兰园园在现有园林处处塑造精品禅禅意园林寺庙后的园林林区园林植物成为为特色不同庭园可选选择不同植物物形成主题：：元帅兰园以兰兰为主；禅园林以菩提提树、竹等禅禅意园林常用用植物；寺院北部可种种植枫树、桃桃花等多种景景观植物；寺院东部的露露天茶馆采用用银杏、松树树为主；禅园林中水是是重要特色禅园林中打造造精致池水庭庭园，池水具具有宗教上的的放生功能，，以及圣洁脱脱俗气氛之效效果，还有观观赏遊玩之情情趣；文殊院园林现现状文殊院园林现现状禅院园林示意意水池示意禅院园林示意意寺院园林给人人以空灵、浩浩淼、神秘的的印象；“曲径通幽处处，禅房花木木深”，花木木与奇石，回回廊与小径把把寺院内的景景致装点得别别具一格，清清人心境又撩撩人诗绪；禅院园林示意意禅文化园林精精品环境细节及小小景示意精心和细致的的设计给信徒徒和游客丰富富的身心体验验；细微而注重细细节，达到与与禅文化的融融合；透露出浓厚禅禅意的院内小小景长满青苔的佛佛塔3）净化文殊殊院寺院改烧无污污染、气味芬芬芳清新的生生态香；改善火烛，例例如以细小精精美无污染的的小油灯取而而代之，净化化空气，营造造圣洁肃穆的的氛围；设计香客上香香、拜佛的活活动和程序，，注重香客和和游客清雅、、圣洁和静穆穆的体验；改善现有斋、、茶馆业态水水平将露天茶场的的地面、桌凳凳、茶具等设设施进行改善善；净化环境卫生生，提高服务务水平；提升品位、形形象和价格4）外化文殊殊院院墙透绿，部部分拆除寺院院围墙，以栏栏杆、树木或或树篱代替，，将寺院内的的宗教文化气气息散发出来来；将文殊院内的的水贯穿整个个项目片区，，形成以寺院院为源头的水水系；外化文殊院宗宗教活动在寺庙许愿、、放生、敲钟钟和赏花等活活动，不同时时节举办，寺寺内寺外互动动；将寺庙内的经经营活动如法法物流通、禅禅茶、斋院等等功能和业态态外化至墙外外；5）通俗化和和生活化以通俗易懂和和符合现代人人理解接受方方式传播和演演绎佛法、交交流佛学文化化，使佛教文文化快餐化；；以现代都市人人的审美要求求营造空间环环境；改造后的文殊殊院寺庙以寺庙为核心心，形成阵容容齐全的功能能体系。文化博览中心心茶院斋院园林图书馆宾馆佛学院文殊院与爱道堂国家级甚至国际级重大宗教活动平台最具系统性的佛教文化体系高品味的禅修圣境与都市文化充分对接的祈祷活动禅味浓郁的斋文化、茶文化圣地优雅静穆的寺院环境与禅意深远的宗教主题园林改造后的文殊殊院和爱道堂堂文殊院改造可可行性分析政府角度严禁新建庙宇宇，不提倡扩扩大寺院严禁宗教活动动在寺院外举举行严禁僧人在院院外从事宗教教经营活动提倡以适当的的方式发扬宗宗教对社会良良性影响的一一面文殊院改造可可行性分析寺院方角度现任主持将文文殊院发展定定位于“文化型、园林林式、多元化化功能的国际际寺院”对于佛教传播播和通俗化、、社会化已做做了大量创新新和尝试工作作，如佛教夏夏令营和晚会会；提倡佛教文化化快餐化计划修建佛学学院文殊院改造可可行性分析专家角度反对破坏寺院院历史文化遗遗产建筑信徒角度需要更好的朝朝拜、烧香、、祈愿以及喝喝茶、休闲的的空间宗教管理政策策对文殊院改改造的影响项目在宗教文文化主题打造造上严格按照照宗教管理条条例执行；现行宗教管理理制度存在一一定弹性，国国内已有不少少由寺院自主主和商家介入入投资改造经经营的先例，，如海南南山山寺、武汉归归元寺和西安安大慈恩寺；；宗教管理政策策对文殊院改改造的影响从与郝副市长长、政协副主主席贺大经和和宗教管理局局帅副局长的的访谈中我们们得知，成都都对宗教管理理有良好的管管理系统，并并抱有改良宗宗教文化，发发挥宗教对社社会发展积极极一面的良好好意图和思路路；佛教文化旅游游区开发案例例一：南山寺寺位于海南省三三亚市以佛教教文化为特色色的南山文化化旅遊区內；；南山寺是建国国以来经中央央政府批准兴兴建的最大的的佛教道场，，已经西逝的的中国佛教协协会会长赵朴朴初大德为南南山寺亲自选选址、题名和和主持建成开开光仪式；南山寺02年开始建建设钟楼、东东西配殿、爬爬山廊等，现现已完工，03年开始建建设藏经楼、、方丈院、斋斋堂、斋堂、、念佛堂、鉴鉴真纪念堂、、上客堂、佛佛学院、国际际会议交流中中心等，头号号工程是在海海上建起世界界上最大的观观音莲花座；；这些项目的的建设资金金完全由寺寺庙自行承承担，2000年年为此海南南省还发行行了彩票；；南山寺开发发模式围绕着南山山寺的南山山文化旅游游区是国家家旅游局确确定的“中中国旅游业业发展优先先项目”，，园区规划划面积五十十平方公里里，其中海海域面积十十多平方公公里，得到到了中央有有关部门、、佛教界、、文化界的的高度重视视；园区分为三三大主题公公园，佛教文化园园、中国福福寿文化园园和南海风风情文化园园；南山文化旅旅游区简介介南山文化旅旅游区南山文化旅旅游区三大大主题公园园介绍佛教文化园园：展示中中国佛教传传统文化的园区，又又是香客朝拜之之地，主要建筑筑有南山寺寺、南海观观音佛像、、观音文化化苑、天竺竺圣迹、佛佛名胜景观观苑、十方方塔林与归归根园、佛佛教文化交交流中心，，素斋购物物一条街等等；中国福寿文文化园：集中华民族族文化精髓髓，突出表表现和平、、安宁、幸幸福、祥和和之气氛的的园区；南海风情文文化园：利用南山一一带蓝天碧碧海、阳光光沙滩、山山林海礁等等景观的独独特力，突突出展现中中国南海之之滨的自然然风光和黎黎村苗寨的的文化风情情，同时兼兼容一些西西方现代文文明的园区区，主要建建筑有滑沙沙场，滑草草场，黎苗苗民族风情情苑，神话话漫游世界界，黄道婆婆纪念馆，，海洋公园园，海底世世界，苑鸟鸟天堂等。。归元寺为武武汉市现有有佛教的四四大丛林之之一，重点点保护文物物和国家4A级景点，在在国内外享享有盛名，，每年接待待海内外游游客100多万人次次；寺院周边也也同时进行行扩建、改改造，与归归元寺一起起形成“归归元文化旅旅游区”，，分为东西西两区，现现归元寺为为东区，新新建景区为为西区，面面积将由以以前的2．．4万平方方米扩大到到近8万平平方米；佛教文化旅旅游区开发发案例二：：归元寺扩建后的归归元寺，将将新增观音音阁、文殊殊院、普贤贤台、戒坛坛等6处佛佛文化景点点，预计3年内完工工，届时年年游客接待待量可达500万人人次。归元寺与其其毗邻的武武汉木材防防腐厂达成成协议，购购买该厂104亩土土地用于扩扩建，共需需资金6115万元元。武汉市商业业银行与归归元寺签订订了5000万元贷贷款协议。。归元寺开发发模式由园林景观观区、宗教教活动区、、佛教文化化区、佛教教饮食文化化区四个小小区包括展示佛佛教珍藏品品、奇石古古玩区、书书法碑刻、、园林、佛佛教素餐饮饮食、体现现佛教艺术术特色的玉玉石、宝石石加工批发发销售的工工艺品、旅旅游工艺品品等业态；；归元文化旅旅游区介绍绍可行性分析析结论项目面临争争取政府和和宗教管理理部门的认认同是可行行的；文殊院本身身有良好的的改造意愿愿，可沟通通引导；投资企业界界、文化界界和百姓对对宗教文化化的合理合合法传播有有良好的愿愿望和需求求；泥古不化、、极端保守守的学院派派专家可能能对项目开开发可能有有干扰和负负面影响；；3、以禅茶茶文化为主主题的特色色业态两大主题：：禅、茶文化化三个层面：：围绕文殊院院和爱道堂堂形成核心心层、紧密密层和泛化化层；四个主要业态方向：宗教文化化系列、餐餐饮休闲系系列、收藏藏品系列和和健康养生生系列；外外围零散地地块可考虑虑部分居住住功能3、以禅茶茶文化为主主题的特色色业态四个泛博物物馆：禅文化、茶茶文化、艺艺廊和民俗俗活动成为为所有业态态的环境氛氛围；五个选择标标准：从价格、主主题关联、、魅力、消消费链和排排斥性五个个方面建立立标准；1）业态的的两大主题题——禅和和茶禅院茶林，，茶院禅林林以禅为魂，，茶为体，，两个主题题通过业态态关联性、、园林环境境和艺廊等等多种方式式泛化在片片区紧密层层和泛化的的商业业态态中；业态的两大大主题———禅茶一味味中国佛教不不仅开创了了自身特有有的禅文化化，而且成成熟了本有有的茶文化化，且使茶茶禅融为一一体而成为为中国的茶茶禅文化；；许多名茶，，最初皆出出于禅僧之之手，如佛佛茶、铁观观音，即禅禅僧所命名名，其于茶茶之种植、、采撷、焙焙制、煎泡泡、、品酌酌之法，多多有创造；中国茶禅文文化传入日日本，于是是而有日本本之“茶道道”；传入入英国，于于是而有伦伦敦“午午后茶”；；传至欧美美，竟有所所谓“基督督禅”者。。茶禅文化化影响世界界文明，实实深广远远。茶禅是是文化之缩缩影，“一一花一世界界，一树一一菩提”，，可见各国国不同文化化之内涵与与时代精神神。业态的两大大主题———禅茶一味味茶不仅为助助修之资、、养生之术术，而且成成为悟禅之之机，显道道表法之具具，盖水为为天下至清清之物，茶茶为水中至至清之味，，其“本色色滋味”，，与禅家之之淡泊自然然、远离执执著之“平平常心境””相契相符符。四川是动感感、时尚的的茶文化的的舞台自古以来，，四川就是是我国栽培培茶树最早早的地区，，三千多年年前的西周周初期，就就以盛产茶茶而著称于于世，蒙顶顶山我国名名茶的发祥祥地；四川茶藝极极品——蒙山派茶技技龙行十八八式融传统统茶道、武武术、舞蹈蹈、禅学、、易理于一一炉，充满满玄机妙理理，文殊院也有有著名的掺掺茶师父；；现有的仿古古式顺兴老老茶馆、西西洋风格的的圣淘沙茶茶楼、生态态式的易园园茶社等高高档茶坊为为代表作，，四川茶馆馆堪称全国国之最，且且成都的茶茶有良好的的市场消费费基础；一个禅茶泛泛博物馆中国茶具大大观，不不同年代、、材质、地地方特色风风格的茶具具荟萃于此此里；展示茶的加加工过程，，游客可参参与；中国名茶展展示、介绍绍，结合鉴鉴茶品茶；；茶联茶诗，，展示茶书书茶画；禅茶大师妙妙语、书画画；2）业态分分布的三个个层面都市休闲传统文化商业核心层禅茶文化主主题居住核心层建筑：与寺寺院建筑一一体化，秉秉承禅文化化特色；业态：与禅禅、茶主题题和关联性性最强紧密层建筑：有所所变化和发发挥，具有有古典文化化特色；业态：与传传统文化相相结合泛化层建筑：表现现方式灵活活，与项目目主题在意意向上一致致即可；业态：都市市化、时尚尚化；业态佛教文化用品收藏品养生健康餐饮休闲核心层僧装、佛教书籍法物

佛教艺术品

佛医和保健养生禅茶馆

斋菜馆紧密层民俗文化用品及图书

书画、古玩、收藏品中医中药、瑜珈、美容、保健

艺术沙龙和特色餐饮泛化层

酒吧、咖啡馆、小剧院、精品服饰、旅游用品、音像制品等现代休闲商业及商品住宅3）商业业业态的四个个方向商业业态功功能格局主要业态之之一以佛教文化化为特色的的业态在文殊院和和爱道堂周周边和之间间的道路，，布置与佛佛教文化密密切相关的的业态，形形成佛教文化街街，针对信徒徒和佛文化化爱好者；；佛教文化业业态僧装、佛教教书籍法物、佛教教艺术品佛医和保健健养生居士旅舍禅茶馆斋菜馆主要业态之二禅茶文化为为特色的餐餐饮业态：：体现禅文化化和茶文化化主题；整合和集中中演绎四川川茶文化的的舞台；禅茶一味的的泛博物馆馆：禅宗和和佛教艺术术品、宗教教文物、禅禅文化和茶茶文化博览览；禅茶文化主主题业态茶馆园：由由多种类型型和主题的的茶馆群组组合而成，，以及茶文文化延伸出出的业态；；禅林里的茶茶馆园禅茶馆，大大众禅修悟悟道和饮茶茶，信徒、、游客和本本地消费者者在这里从从坐禅饮茶茶中体味到到茶禅一味味、茶禅相相通境界；；传统老成都都文化川茶茶馆，内有有川剧、评评书、茶艺艺和传统成成都文化活活动；中国大茶馆馆，各地特特色茶馆荟荟萃，浙江江、福建、、广东等地地的茶道茶茶艺；禅林里的茶茶馆园新派茶馆，，如新派川川菜一样经经过时尚化化包装后的的现代茶馆馆；日式茶道，，茶道、插插花和歌舞舞表演，结结合日本料料理；英国茶馆，，英式浓郁郁的红茶，，添加牛奶奶和糖，仿仿照英国上上流社会设设置的家庭庭茶室，陈陈设名贵茶茶具，讲求求传统身分分和闲情逸逸致的饮茶茶风度，以以显示英国国绅士的气气派，可结结合西餐；；茶馆园形式式每个茶馆都都有地上和和屋顶庭园园，还可以以利用环境境和园林中中的每个角角落。庭园建筑内内，装修、、禅诗字画画、庭园园园景环境形形成的良好好氛围；建筑物屋顶顶上的露天天茶馆，屋屋顶间可以以以廊桥相相连，结合合空中绿化化形成成都都新形式的的空中大茶茶场；园林间茶馆馆随处可见见，充分体体现成都休休闲的茶文文化；禅茶园延伸伸出的其他他相关业态态与禅茶有关关的特色业业态：茶具、茶叶叶茶香美食茶叶美容、、减肥保健健主要业态之之三以收藏品为为主的成都都风情商业业，结合地地方特色和传统统文化特色色书画、古玩玩收藏品民俗文化用用品：蜀绣绣、民族服服饰、工艺艺品民间文化艺艺术沙龙：：川剧馆馆、四川曲曲艺、木偶偶戏、皮影影戏特色餐饮艺廊廊构构想想民间间收收藏藏家家展展示示和和交交易易的的平平台台：：将奇奇石石、、书书画画、、古古玩玩、、根根雕雕、、盆盆景景、、民民俗俗文文化化艺艺术术品品等等收收藏藏品品作作为为装装饰饰品品展展示示于于项项目目各各处处，，营营造造和和渲渲染染项项目目片片区区的的文文化化氛氛围围；；通过过藏藏品品上上附附的的信信息息买买家家与与买买家家自自主主联联系系，，项项目目提提供供场场地地和和市市场场环环境境；；艺廊廊————民民间间收收藏藏品品的的泛泛博博物物馆馆。。风情情商商业业街街构构想想商业业街街尺尺度度亲亲切切，，易易形形成成商商业业氛氛围围；；景观观性性强强，，通通过过建建筑筑、、装装修修、、园园林林水水系系和和小小景景等等公公共共设设施施体体现现；；商品品具具一一定定特特色色，，与与城城市市其其他他商商业业区区形形成成差差异异；；主要要业业态态之之四四以养养生生保保健健为为主主的的都都市市休休闲闲商商业业中医医中中药药；；瑜珈珈、、太太极极、、健健身身、、美美体体；；酒吧吧，，咖咖啡啡馆馆、、小小剧剧院院；；旅游游用用品品、、精精品品服服饰饰、、珠珠宝宝金金银银饰饰物物、、音音像像制制品品、、书书店店以养养生生保保健健为为主主的的都都市市休休闲闲商商业业与现现代代都都市市休休闲闲文文化化对对接接，，符符合合本本地地和和国国内内外外游游客客都都市市休休闲闲需需求求的的业业态态，，形形成成城城市市北北部部的的休休闲闲娱娱乐乐区区；；只有有与与现现代代都都市市休休闲闲生生活活需需求求相相对对接接的的业业态态才才具具有有生生命命力力；；项目目业业态态功功能能格格局局佛教教文文化化系系列列特色色餐餐饮饮系系列列收藏藏品品和和民民俗俗文文化化品品系系列列健康康养养生生及及旅旅游游配配套套服服务务———项目目通通过过规规划划引引导导和和招招商商倾倾向向聚聚集集以以上上述述类类型型的的业业态态为为主主的的商商业业，，这这些些系系列列可可能能成成为为本本地地这这些些行行业业的的聚聚集集点点，，形形成成规规模模和和精精品品；；业态态与与地地块块分分布布格格局局核心心层层地地块块紧密密层层地地块块泛化化层层地地块块拆迁迁地地块块府河人民中路爱道堂123、46108、91157121314文武路文殊院街五岳宫街草市街白云寺街白家糖街红石柱街12大安西路头福街酱园公所街北大街2文殊院135））业业态态选选择择的的五五个个标标准准价格格标标准准：：符合合片片区区高高地地价价形形成成的的价价格格门门槛槛要要求求，，树树立立都都市市休休闲闲较较高高的的档档次次和和形形象象；；主题题关关联联标标准准：：与佛佛文文化化在在核核心心、、紧紧密密和和泛泛化化三三个个圈圈层层具具有有相相关关不不同同程程度度的的相相关关联联系系；；魅力力标标准准：：具有有特特色色文文化化资资源源和和经经营营能能力力,在规规模模、、精精度度和和吸吸引引力力上上强强化化，，成成为为项项目目的的亮亮点点、、绝绝活活和和具具有有原原创创性性业业态态，，以以体体现现片片区区的的主主题题导导向向性性和和特特色色；；业态态选选择择的的要要求求和和标标准准消费费链链标标准准：：在片片区区内内形形成成完完善善的的消消费费服服务务链链所所必必须须的的辅辅助助业业态态：：排斥斥性性标标准准：：对不不符符合合项项目目形形象象和和文文化化标标志志要要求求的的业业态态予予以以排排斥斥，，如如殡殡葬葬物物品品销销售售等等；；原有有业业态态需需改改善善对于于项项目目片片区区已已成成为为殡殡葬葬用用品品市市场场的的定定位位和和形形象象尽尽量量消消除除；；采取取提提高高门门槛槛压压缩缩规规模模，，并并集集中中在在偏偏居居一一隅隅的的地地带带放放置置于于室室内内管管理理；；3、、空空间间环环境境构构想想“春春有有百百花花秋秋有有月月，，夏夏有有涼涼风风冬冬有有雪雪，，若若无无闲闲事事挂挂心心头头，，便便是是人人间间好好时时节节。。””即即为为自自然然时时序序加加上上景景色色的的悟悟道道之之语语。。空间间环环境境的的特特色色从以下环环境要素素体现净净土禅林林风气：：空间布局局建筑风格格和特色色园林绿化化、水系系公共空间间1）空间布布局特色之一一：禅文文化主题题的大庭庭园本项目不不是单纯纯的商业业地产，，而是依依托文殊殊院旅游游景观的的旅游商商业地产产，同时时整个项项目的环环境营造造就是在在打造旅旅游景点点的景观观；最终形成成一个禅文化主主题的大大庭园；特色之二二：集中中和零散散——以线串点点，化零零为整通过水系系、植物物、绿化化、业态态或建筑筑形态形形成某种种线索的的轴线，，引导人人们地热热视线和和行为活活动，将将零散的的地块连连接起来来。以层次丰丰富的视视觉吸引引物引导导人们的的视线，，多在平平视空间间内停留留，以减减少周边边建筑形形成的空空间干扰扰；特色之三三：空间间营造，，以小见见大层次分明明地种植植品种各各异的花花草树木木，由远远及近依依次种植植低矮的的地被植植物、成成片的花花卉和修修剪灌木木，将会会让庭园园看起来来巍然壮壮观；在较小的的空间里里营造距距离感——以“若隐隐若现””的技巧巧，不管管遮住的的是一棵棵树、一一挂瀑布布还是一一盏石灯灯，给小小庭园营营造了一一种距离离感，且且还能激激发了游游人的想想象力；；注重营造造神圣小小空间禅宗庭园园的关键键就在于于这些神神圣的空空间，可可以把外外界隔绝绝在篱笆笆外，这这个与世世俗隔离离的空间间体现了了禅意的的净和静静。潭中央的的一个小小岛；一个禅宗宗庭园；；也可以是是某个商商业建筑筑中间的的一个室室内庭园园或用篱篱笆围起起来的后后院；围绕神圣圣的树木木、岩石石和水井井形成的的小空间间；建筑设内内庭园空空间建筑布局局部分遵遵循传统统建筑格格局，内内部设庭庭院和天天井，前前店为铺铺面；庭院建设设简洁，，空空如如也，或或绿草铺铺地，或或白石垫垫场。特色之四四：地地上、地地下构成成丰富空空间开辟地下下空间解解决大量量的车位位需求与与土地稀稀少之间间的矛盾盾；地下空间间的营造造与地上上互动，，形成丰丰富的视视觉空间间效果；；——半地下的的门面、、绿化、、小景；；——空间错落落的建筑筑层次；；2）建筑筑风格和和特色特色之一一：空间间密度和和尺度：：核心层容容积率控控制在1以下，紧紧密层在在1.5一下，，泛化层层在3.5左右右，核心心和紧密密层建筑筑高度在在地上2～4层之间，，使项目目的景观观形态得得以保证证；核心和紧紧密层建建筑高度度和体量量人性化化，以步步行者的的视觉感感受要求求打造舒舒适宜人人的空间间；特色之二二：建筑筑风格新的就是是新的，，旧的就就是旧的的，之间间并非矛矛盾对立立，可以以通过建建筑体量量、文化化内涵、、色彩、、形式等等多种方方式形成成和谐的的关系；；倡导新古古典主义义建筑风风格，以以现代建建筑简约约和功能能实用为为主导思思想，反反对刻板板的模仿仿，讲求求木质本本身的纹纹理，不不再以雕雕梁画栋栋为现代代建筑的的表现方方式；以现代的的手法表表现宗教教文化、、禅文化化和中国国传统建建筑的特特色和精精神在建建筑形式式、材料料选择上上融入宗宗教和川川西传统统建筑特特点；融入现代代建筑简简约风格格线条简洁洁，附有有传统建建筑和宗宗教建筑筑的符号号；在外形风风格、内内部功能能空间、、建筑材材料上以以现代实实用为原原则；以木材、、玻璃和和金属为为材料，，造型设设计现代代，门口口的人造造废墟体体现了其其传统文文化意念念；特色之三三：标志志性构筑筑物一定高度度的视觉觉吸引物物作为标标志物旨旨在体现现项目的的主题概概念和文文化特色色；具有一定定高度，，在远处处可形成成视觉吸吸引，并并具有强强烈的禅禅文化特特点；可用现代代的材料料和简约约的风格格演绎，，如不锈锈钢或玻玻璃钢的的简化禅禅塔；特色之四四：建筑筑阳台和和屋顶形形成特色色对园林和和庭园有有宽敞的的阳台，，与房间间之间用用玻璃或或木格糊糊纸的推推拉门格格开，以以观赏庭庭园的美美景，同同时可以以削弱建建筑和庭庭园之间间的障碍碍感；在屋顶或或庭园的的较高处处用木材材建一个个平台，，可作为为露天观观庭园景景的茶馆馆，各建建筑屋顶顶间以木木廊和梯梯相连，，丰富空空间视觉觉感受；；3）园林林特色之一一：禅宗宗园林的的核心思思想调用各种种园艺工工具达到到禅园林林所蕴涵涵的寂静静和宁静静，强调调空间朴朴素的风风格和简简约的形形状来取取得一种种克制的的平静效效果；园林是禅禅宗思想想中的自自然写意意特色之之实践；；特色之二二：多样样化方式式表现禅禅文化意意境表现方式式：浮雕、壁壁画、地地面、水水、砂石石等等；；利用边角角零碎地地块和空空间，禅禅意无处处不在；；大庭园里里的艺廊廊艺廊中的的奇石、、书画、、古玩、、根雕、、盆景、、民俗文文化艺术术品等收收藏品作作为装饰饰品展示示于项目目各处，，营造和和渲染项项目片区区的文化化氛围；；强调故事事性和趣趣味性园林景观观强调故故事性和和趣味性性，以现现代生活活为题材材表达禅禅理、禅禅意；园林绿化化不是简简单的种种植几棵棵杜鹃和和枫树，，也不是是建造几几座仿古古的小桥桥和岩石石上建造造几条瀑瀑布，而而是利用用对植物物、奇石石、木材材等材料料创建一一个禅意意十足的的景物，，每个景景都有寓寓意和故故事；可考虑以以禅文化化中的故故事主题题分区；；特色之三三：突出出禅宗园园林要素素禅宗园林林要素木水花、竹等等园林植植物奇石、砂砂石水环境由寺院内内的湖水水引出作作成自然然曲折的的形状的的水系在在整个项项目片区区；水环境示示意溪流流水环境溪流是景景观的线线索，并并布置叠叠石、瀑瀑布灯小小景，，沿溪流流的展开开游览的的活动；；叠水、木木亭砂、石应应用奇石具有山水水写意之之特色，，亦被赋赋予禅之之意象，，石组和和构图，，营造出出水石相相融的自自然景色色，为造造园渗透透入禅意意的自然然写意表表現；；禅意园林林示意石庭和枯山水把组合着着的石块块模拟成成其他景景物像，，用白砂砂表示流流动着的的水，表表现超自自然的深深山幽谷谷之情趣趣；枯山水的的白砂之运用，，有广漠漠无垠的的人间苦苦海之象象征，表表露出高高远的禅禅意境界界，以渡渡化人心心。特色之四四：注重重多种感感观感受受月光月之空灵灵幽深、、清高淡淡远的意意象，与与禅宗意意境中的的空灵澄澄净相似似，故常常做为禅禅的代表表象征，，泉中映映月之景景，有著著心不染染尘之禅禅味；利用水中中倒映、、白砂反反射等手手法营造造月光中中的禅意意；注重多种种感观感感受灯光园林中可可以布置置沙丘，，当月亮亮升起时时，沙丘丘可以反反射月光光，照亮亮庭园；；夜间与建建筑、园园林形成成良好关关系，灯灯光的颜颜色、角角度都是是营造气气氛的要要素；质感注重以建建筑材料料的质感感、机理理传达景景观表达达的意境境；注重多种种感观感感受音响每日清晨晨“云外钟声声湿”，营造空空灵、幽幽秘的气气氛；项目内装装室外音音响，夜夜间、节节庆活动动期间播播放宗教教音乐、、传统民民间音乐乐；引入流水水、虫、、蛙、鸟鸟叫声，，一派自自然之景景象；气味禅院里飘飘出燃香香的气味味；不同时节节花、木木植物和和的气味味渲染气气氛；4）公共共空间节点之一一：道路路片区核心心景观内内杜绝机机动车交交通；道路采用用青石板板、石子子或特色色地砖铺铺砌；道路以人人的步行行尺度设设计，绿绿化、休休憩设施施等元素素构成亲亲切的空空间；节点之二二：入口口在草市街街和人民民中路分分别设入入口入口府河人民中路爱道堂123、46108、91157121314文武路文殊院街五岳宫街草市街白云寺街白家糖街红石柱街12大安西路头福街酱园公所街北大街2文殊院广场及标标志物入口节点之三三：标识识系统路牌、垃垃圾桶、、休憩设设施等公公用设施施统一以以禅文化化为特征征的标识识系统；；可以用一一些特别别的具有有宗教意意向的符符号和形形式，如如佛像、、牌坊或或石塔灯灯等装饰饰美化；；节点之四四：小广广场作用和意意义：新旧建筑筑形态、、传统与与现代文文化之间间的过度度空间；；表达主题题概念的的重要节节点；举办各类类公众活活动的场场所规模：约约10～15亩广场构想想广场以禅禅宗故事事为主题题，演绎绎佛教、、禅宗、、成都文文化中故故事和格格言；以现代都都市化的的方式表表现项目目主题概概念，如如现代的的漫画、、雕塑等等手法；；禅文化主主题园林林标志物和主题小广场丰富的感观体验水景水脉新古典主义的建筑风格移步换景的小空间多层次立体空间泛博物馆环境大庭院落环境民俗艺品茶味禅意5、活动动和事件件举办活动动和事件件目的：：将宗教文文化演绎绎得生动动和鲜活活起来；；吸引关注注、制造造话题；；形成片区区标志性性形象活活动，营营造氛围围；开发节庆庆活动经经济；活动和事事件种类类以文殊院院爱道堂堂为主体体的宗教教文化活活动日常禅味味趣味性性民俗休休闲活动动引入城市市重大文文化艺术术展览、、交流等等活动各类商家家经营者者组织的的商业活活动1）以文文殊院爱爱道堂为为主体的的宗教文文化活动动策划和主主办宗教教界具有有一定高高度的事事件和活活动：邀请宗教教界大师师讲经等等佛教界界的文化化交流活活动；举办国际际佛教文文化艺术术交流会会二00五年是建建寺1400周年庆典典，将此此庆典策策划为海海内外佛佛教界的的震撼事事件；僧侣、尼尼姑书画画艺术展展示；加加强文殊殊院在佛佛教界的的影响力力和禅修修造诣：：有民俗特特色的宗宗教活动动根据现代代人生活活需求策策划组织织的带有有民俗特特色的宗宗教祈福福活动，，例如：：围绕孩子子诞生、、百日周周岁等阶阶段设计计的抓周周、祈福福等活动动；围绕成人人生日、、寿辰、、升官、、改行等等经历设设计的具具有宗教教特色妙妙趣横生生的活动动；文殊院标标志和特特色的日日常活动动禅院钟声声：每日晨昏昏鸣钟两两次，营营造空灵灵、幽秘秘的气氛氛，也成成为项目目片区的的标志性性活动和和特征；；除夕、端端午、清清明、中中秋重阳阳等重大大传统节节日子夜夜鸣钟，，增添喜喜庆气氛氛，；2）日常常禅味趣趣味性民民俗休闲闲活动在水上放放船灯、、莲花灯灯游园赏花花放生祈愿，祈祈愿树或或投币入入水池等等方式自创和组组织公众众主题活活动在公共空空间举办办公众活活动中秋端午午船灯会会周末民俗俗文化用用品跳蚤蚤市场传统庙会会宠物展览览和比赛赛……3）引入入城市重重大艺术术展览、、文化交交流等活活动茶艺茶道道大赛名茶展示示交流名家书画画展音像、书书籍等出出版物发发布会民间组织织艺术展展览和活活动……活动事件氛围情调商家经营推广文化活动日常禅味趣味性民俗休闲活动城市重大文化艺术展览、交流等活动以文殊院爱道堂为主体的宗教文化活动事件、活动动构成小结结构成具有宗宗教和传统统文化特色色的泛博物物馆主题概念支支撑体系回回顾活动与事件中国第一都市禅林文殊院爱道堂商业业态园林环境禅文化主题三、项目竞竞争力总结结1、三性分分析唯一性权威性排他性唯一性中国第一个个现代都市禅林；；以禅文化为为主题，现现代的手法法表现禅文文化，将禅禅生活化、、通俗化；；禅、茶、艺艺、俗多主主题的泛博博物馆；禅文化园林林环境，庭庭院式