成本管理培训课件 5

成本管理

2010、8、20成本管理是干啥的？算账？砍价？限价？砍完施工单位再砍工程费用？账房先生有理没理都要争，争的天昏地暗、日月无光，特有成就感。结论：杀敌一万自损三千认识的重要性做正确的事正确地做事做不正确做正确我们做什么？我们做得如何？不正确的事正确的事最佳位置不是最差最差位置死定了先认识成本管理财务管理与成本管理成本管理与工程管理建安造价管理与项目成本管理区分几个关系

任何行业成本管理都是技术和经济的结合，房地产也是如此，成本管理部首先是一个经济管理部门，要求它通晓技术和业务环节，用经济管理的方法来实现成本管理的职责。两个方面技术经济项目发展施工规划设计竣工1、从项目角度出发：重点回答单方可售面积多少元成本，直接用于测算与确定经营绩效。销售两个类别物业管理先认识成本管理先认识成本管理分判两个类别2、从合同角度出发：重点回答单位作业多少元成本，是项目成本的构成部分。招标签约变更结算正确成本管理设计招标施工成本形成－成本支出曲线项目周期成本支出的成本形成的成本新项目发展成本控制重点放那儿好？70%～80%20%销售及物管正确成本管理-成本管理的重心工作重心前移客户分析；设计方案优化；结构指标控制；事前定价与清单招标；········工作重心后置费率招标；变更、签证事后补签；工程结算；········正确成本管理-成本管理的工作重心工作的重心数据分析与储存新项目发展规划设计合约分判与招标施工管理合同结算动态反馈及时结算事前定价亦步亦趋谨慎测算造价管理模式正确成本管理-成本管理的意义全方位的成本：不再局限于建安造价；全过程的成本管理：不局限于审算，介入事前、事中、事后的成本决策；全员的成本管理模式项目成本花费不是成本部自己花的，所以要谁花钱谁负责成本成本关系到每个人的口袋，全员成本管理是一种责任成本管理-目目标成本管理理管理原则：目标成本：是企业预先确确定的、在一一定时期内和和经过努力所要实现的成成本目标；是是项目成本的的控制线。动态成本：是项目实施过过程中各个时时期体现的预预期成本结果。基本概念：管理工具：体现目标成本本的先进性目标成本的严严肃性(纳入绩效考考核)成本管理软件件-ERP成本数据库成本管理-目目标成本管理理目标成本——根据项目目规划设计，，所制定的项项目预计完全全成本，并以以此作为成本本控制不得突突破的底线。。目标利润目标成本实际成本项目定价目标成本突破实际利润目标成本是公公司经营计划划的重要保证证。成本管理-目目标成本管理理目标成本执行行目标成本模式式新项目发展方案设计实施方案设计施工图设计施工组织与材料采购竣工结算成本估算目标成本测算一目标成本动态成本结算成本分析动态成本成本管理-目目标成本管理理动态成本=未结算合同+已结算算合同+非非合同性成成本+待待发生成本动态成本构成成签约金额变更签证结算调整签约金额变更签证结算调整已发生成本合同性成本非合同性成本已结算成本未结算成本待发生成本动态成本成本管理-目目标成本管理理动态成本管理理要求决策、合同、变更、结算各科目、各部门即时记录系统分解复审核对及时通报动态预测待发生成本、预计未来成本、财务定期核对公司领导层、相关部门

准备推行的成成本管理模式式责任成本管理目标成本与动态成本管理作业过程管理控制系统信息系统组织系统ERP系统专业部门责任成本、工程文件管理流程管理工具管理制度成本管理模式式架构成本管理模式式-责任成本本责任成本是通通过划分成本本责任范围，，确定责任主主体和评价标标准，保证整整体成本的合合理性、先进进性和可执行行性。战略规划计划预算分析成本管理模式式-责任成本本部门协调与分分工理财活动业务活动财务销售、项目发展设计、工程成本成本管理模式式-责任成本本责任成本及其其分解:举例：工程程作业动因--资源源消耗—作业业成本--作作业管理成本项目单价合价勘察丈量费

三通一平费

临时设施费

工程管理费

人工及行政费用

作业时间成本合计

工程作业成本本工程作业效果果作业效果相关指标工程质量客户质量满意度质量投诉成本

竣工房维修费用工期开发计划符合度结构指标控制钢筋含量

砼含量清单招标总包清单招标率招标竞争性单项招标中标率成本管理模式式-责任成本本总经理成本部责任成本考核核报告责任成本管理理办法《责任成本管管理体系指引引》牵头组织配合部门责任部门讨论形成定期考核公布董事会备案普及执行实现制定成本阶段性目目标责任成本管理理实施成本管理模式式-作业过程程管理项目发展施工规划设计招标竣工结算签约销售及物业管管理房地产成本作作业过程总目标成本管理模式式-作业过程程管理控制要点：稳健性合理确定估算算基础，合理理预计工程量量和工程综合单价。。控制原则：准确、客观、、全面、谨慎慎预测新项目目成本作业过程管理理－新项目发发展成本管理模式式-作业过程程管理设计部销售部成本管理部项目发展部财务管理部地块现状、地地价成本市场定位产品方案付款节奏周边配套地块现状成本规划要点建造造标准销售节奏、开开发节奏收益情况收益情况收益情况收益情况新项目成本估估算体系－项目评价工作作流程成本管理模式式-作业过程程管理控制要点：合理的产品技技术经济指标标设计周期、、设计质量。。控制原则：经济合理性最最大。作业过程管理理－设计70%的成本本由设计阶段段确定建筑筑专专业业：：准确确的的定定位位、、合合理理的的经经济济技技术术指指标标；；结构构专专业业：：设计计人人员员的的经经济济意意识识、、合合理理的的安安全全系系数数；；设备备专专业业：：材料料设设备备的的性性价价比比、、兼兼顾顾长长期期使使用用成成本本。。成本本管管理理模模式式-作作业业过过程程管管理理容积积率率建筑筑密密度度单方方钢钢筋筋含含量量单方方砼砼含含量量窗地地比比建筑筑周周长长面面积积比比···········作业业过过程程管管理理－－设设计计主要要经经济济指指标标成本本管管理理模模式式-作作业业过过程程管管理理作业业过过程程管管理理－－设设计计影响响成成本本的的主主要要指指标标可售售比比项目大连万科城花长春上东区三、四期鞍山万科城花二期可售率81.62%89.2%94%可售售比比＝＝可可售售面面积积/建建造造面面积积××100％％大连连万万科科城城花花可可售售率率81.62％％，，可可售售单单方方增增加加约约647元元/平平方方米米。。可售售比比对对项项目目成成本本的的影影响响是是无无可可挽挽回回的的。。无原原则则的的创创新新和和单单纯纯价价值值最最大大化化追追求求使使可可售售比比不不断断降降低低。。针对不同项项目，设定定可售比底底线，是合合理控制成成本的关键键。成本管理模模式-作业业过程管理理作业过程管管理－设计计钢筋含量建筑单方：kg/平方米项目情花小高层大连万科城花鞍山万科城花长春上东区大连万科城花长春上东区亿达世纪城钢筋含量505047415356钢筋每降低低1kg/平方米，，成本减少少4.7元元/平方米米。钢筋含量控控制标准同同意制定意意义重大，，但更重要要的是能不不能真正做做到有效过过程控制。。成本管理模模式-作业业过程管理理作业过程管管理－设计计窗地比项目小高层洋房大连万科城花长春上东区大连万科城花长春上东区鞍山万科城花窗地比0.240.20.20.20.35随着三步节节能制度出出台，门窗窗造价明显显提高，每每减少0.01系数数，成本即即节省6～～8元/m2。制定合理的的窗地比标标准，实施施严格的过过程控制尤尤为重要。。成本管理模模式-作业业过程管理理作业过程管管理－设计计立面比项目小高层洋房大连万科城花长春上东区亿达世纪城（带阁楼）大连万科城花长春上东区鞍山万科城花立面比0.90.850.771.320.850.9过于复杂的的立面造型型是增大立立面比系数数的重要因因素，复杂杂的立面导导致施工单单位脚手架架及模板的的大量耗费费，人工降降效，措施施费用大幅幅提高。每增加0.1的系数数增加成本本18～25元/m2。合理确定立立面比例系系数，既节节省成本，，又减少质质量隐患，，避免冷桥桥、渗漏出出现，缩短短施工工期期。成本管理模模式-作业业过程管理理作业过程管管理－设计计园林环境费费环境面积单方：元/平方米项目大连万科城花大连假日风景大连心宁苑二期大连亿达国际新城长春上东区三期鞍山万科城花二期园林环境费244258114150110244软硬景比例例失衡。大型乔木，，名贵树种种不合理的的使用。开盘与非开开盘区的不不正确区分分。公司层面制制定不同类类型项目环环境设计标标准。改变传统设设计思维模模式，不追追求均好。。成本管理模模式-作业业过程管理理作业过程管管理－设计计部品标准门窗外墙砖涂料交屋标准大堂精装修修散热器开关插座成本管理模模式-作业业过程管理理控制要点：：获取竞争争性低价成成本尽量采用工工程量清单单方式集中采购控制原则：：全面招标标原则合理低价中中标原则透明公正原原则作业过程管管理－招标标成本管理模模式-作业业过程管理理控制要点：：合同谈判判合同审批控制原则：：合法性原原则、合同同书原则、、事前签订订原则、招标原则、、利益明晰晰原则作业过程管管理－签约约成本管理模模式-作业业过程管理理控制要点：：变更与签签证的控制制工程质量的的控制工期控制控制原则：：权力限制制原则、时时间限制原原则多级审核原原则、完工工确认原则则作业过程管管理－施工工成本管理模模式-作业业过程管理理施工阶段管管理目标成本制制定的全程程参与现场方案的的布局要多多沟通土方平衡基础方案的的选择图纸会审招标文件的的关注及招招标单位的的选择合同的合理理制定及严严格执行施工组织及及施工方案案的确定分包工程构构配件的品品质定位工程标准做做法的推广广和实施现场签证变变更的时效效性和流程程合理性现金流的管管理监理费用的的严格控制制结算资料确确认开发流程顺序成本管理模模式-作业业过程管理理控制要点：：严格审核核结算工程程量合理确定结结算单价控制原则：：廉洁奉公公原则、多多级审核原原则准确高效原原则、可复复查性原则则作业过程管管理－结算算成本管理模模式-作业业过程管理理控制要点：：销售承诺诺(销售合合同、广告告、售楼书书)物业管理亏亏损控制原则：：独立、健健康运营，，不产生经经营负担。。作业过程管管理－销售售及物业管管理成本管理知知识架构成本知识基础知识现场管理与成本业务知识目标成本与责任成本工期与成本质量与成本招标知识与成本监理费用管理现场水电成本管理变更签证发出与确认项目工程建设配套管理图纸管理了解设计施工规范了解合同经济条款现金流管理施工方案的成本比选知识架构成本管理的的几个观点点：数据中心-成本存在在的价值对自身总结结的全面的的数据库针对市场的的数据库对供应商的的深入了解解对行业竞争争对手的深深入了解用数据说话话-保证对对话能力用统计学的的方法记录录数据用数据对比比寻找差距距，找出问问题用数据追溯溯过程，优优化作业用数据保障障决策成本管理－－基础工作作成本管理的的几个观点点：流程管理、、规范化管管理风险管理、、保证运营营成果人员培养、、保证公司司发展要求求专业操守、、比能力更更重要成本管理－－基础工作作成本管理的的几个观点点：成本管理是是为获得长长期竞争优优势成本管理的的意义不仅仅在于降低低成本，更更重要的是是为了建立立和保持企企业长期竞竞争优势。。全过程、全全员、全方方位的成本本管理成本管理涉涉及各部门门各业务环环节，体现现的是公司司整体管理理水平，管管好成本是是大家的事事。成本意识需需要长期影影响和灌输输，而且必必须依赖于于公司管理理层和经理理的推动成本水平是是专业水平平的反映缺乏经济意意识、缺少少成