购物中心业态组合及品牌组合原则概论课件

购物中心的定位购物中心的分类业态组合业态及业态组合的定义业态的分类业态规划的基本原则业态分布的原则及方式案例宝龙广场业态组合vs.其他购物中心业态组合盐城宝龙vs.南京建邺万达案例分析美利坚购物中心案例品牌组合品牌对购物中心发展的核心作用中国购物中心发展中的品牌策略问题购物中心品牌组合规则与策略未来品牌发展与购物中心发展趋势标杆品牌介绍目录购物中心的定位目录购物中心的定位业态组合品牌组合标杆品牌介绍目录购物中心的定位目录购物中心定位定位市场定位购物中心定位定位市场定位购物中心定位定位购物中心分类：按规模及辐射范围分类购物中心定位定位购物中心分类：按规模及辐射范围分类购物中心定位定位购物中心分类：按业态特色分类。购物中心定位定位购物中心分类：按业态特色分类。购物中心的定位业态组合业态及业态组合的定义业态的分类业态规划的基本原则业态分布的原则及方式案例宝龙广场业态组合vs.其他购物中心业态组合盐城宝龙vs.南京建邺万达案例分析美利坚购物中心案例品牌组合标杆品牌介绍目录购物中心的定位目录业态组合业态定义：商业业态是指针对特定消费者的特定需要，按照一定的战略目标，有选择地运用商品经营结构、店铺位置、店铺规模、店铺形态、价格政策、销售方式、销售服务等经营手段，提供销售和服务的类型化经营形态。业态的种类业态组合业态定义：商业业态是指针对特定消费者的特定需要，按照业态组合业态零售业态对比（一）业态组合业态零售业态对比（一）业态组合业态零售业态对比（二）业态组合业态零售业态对比（二）业态组合业态组合定义：业态组合就是指综合体或购物中心根据自身的定位确定商业业态的种类和每一种商业业态在购物中心中的分布及分配比例的过程。业态组合涉及三个层面的问题：业态的选择：一个综合体或是购物中心究竟应该承载哪些功能、涵盖哪些业态配比的问题：各业态在综合体或购物中心中的占比及每一业态中具体每个业种数量的多少以及相互的比例关系落位与分布的问题：各业态在综合体或购物中心的区位与业态之间的相互关系业态组合业态组合定义：业态组合就是指综合体或购物中心根据自身购物中心的定位业态组合业态及业态组合的定义业态的分类业态规划的基本原则业态分布的原则及方式案例宝龙广场业态组合vs.其他购物中心业态组合盐城宝龙vs.南京建邺万达案例分析美利坚购物中心案例品牌组合标杆品牌介绍目录购物中心的定位目录业态组合业态分类宝龙业态分类标准：宝龙商业业态分为主次力店、餐饮、服装、配套四大类。主力店百货超市影院KTV电玩游乐城电器家居家具健身书城服装快销集合店国际快销男装男士正装商务休闲少淑装大淑装运动休闲牛仔数码鞋包配套男鞋女鞋休闲鞋内衣珠宝饰品黄金珠宝钟表眼镜个人护理美发美甲婴童用品集合店儿童早教日用家居银行证券教育培训休闲食品衣鞋修理冲印干洗餐饮中式正餐美食广场

中式快餐

时尚餐饮茶餐厅地方小吃小吃火锅传统大锅时尚小锅西式快餐洋快餐西餐东南亚牛排日本料理

韩国料理

酒吧

水吧

面包

甜品

冰激凌

咖啡

业态组合业态分类宝龙业态分类标准：宝龙商业业态分为主次力店、购物中心的定位业态组合业态及业态组合的定义业态的分类业态规划的基本原则业态分布的原则及方式案例宝龙广场业态组合vs.其他购物中心业态组合盐城宝龙vs.南京建邺万达案例分析美利坚购物中心案例品牌组合标杆品牌介绍目录购物中心的定位目录业态组合业态规划基本原则定位优先原则功能性选择业态的相关性长期租金回报能力评估空间资源的约束业态组合是个永远的动态的过程业态组合业态规划基本原则定位优先原则业态组合定位优先原则：购物中心业态的选择与配比规划须符合城市综合体的整体定位，满足商家的经营需要和消费者的消费需求。综合体或购物中心的定位包括三个层面：整体的功能性定位1即综合体（购物中心)要实现哪些基本的功能。位于不同城市不同区域属性的城市综合体，由于区位特征不同，其承载的基本功能及扮演的角色也会有较大的区别目标客群的选择2位于不同城市以及城市不同区位的城市综合体，其目标消费人群的结构、消费能力以及消费倾向会有所差别，这必然会影响到购物中心内商业业态种类的选择及各业态的配比规模选择3城市综合体（购物中心）的面积、大小及横竖向空间结构业态组合定位优先原则：整体的功能性定位1即综合体（购物中心)业态组合业态规划基本原则定位优先原则功能性选择业态的相关性长期租金回报能力评估空间资源的约束业态组合是个永远的动态的过程业态组合业态规划基本原则定位优先原则业态组合功能性选择是业态组合规划的基础：综合体（购物中心）的立地条件与周围的商业环境与竞争态势不同，其功能结构也将有所区别：城市中心区的购物中心购物、餐饮、休闲娱乐等功能业态相对突出社区型购物中心目的性消费较强的零售类业态会比较多郊区型的购物中心主题性消费更强，娱乐体验类消费业态则更加丰富业态组合功能性选择是业态组合规划的基础：城市中心区的购物中心业态组合业态规划基本原则定位优先原则功能性选择业态的相关性长期租金回报能力评估空间资源的约束业态组合是个永远的动态的过程业态组合业态规划基本原则定位优先原则业态组合业态的相关性是确保客流动线流畅、提升总体销售收益的重要途径：各业态布局与相互衔接时各业态间能否有效互融，关系到购物中心内消费的舒适性及流畅性，这又直接影响到顾客在购物中心逗留的时间及消费的总客单价：功能互补性：各自有明确的功能特征但又互融成为一个整体目标客群的一致性：特定目标客群的消费需求有比较强的系统性，购物中心可以根据不同客群的消费特征在购物中心内建立不同的消费主题区域，在不同的消费主题区根据客群的需求组合各功能业态业态的互融相关性通常情况下从两个角度进行思考：业态组合业态的相关性是确保客流动线流畅、提升总体销售收益的重业态组合业态规划基本原则定位优先原则功能性选择业态的相关性长期租金回报能力评估空间资源的约束业态组合是个永远的动态的过程业态组合业态规划基本原则定位优先原则业态组合长期租金回报能力（商家承租能力）评估是业态和品牌规划的前提：各业态的行业盈利能力是我们的重要参考，不同的业态，其行业的平均盈利能力有很大的区别：租金承受能力较低客流带动能力比较强低毛利业态客单相对较高，承受租金的能力也较强客流量有限高毛利业态大众型购物中心需要在高毛利业态和低毛利业态方面进行平衡，一般通过低毛利业态拉动客流，用高毛利业态获取租金。业态组合长期租金回报能力（商家承租能力）评估是业态和品牌规划业态组合业态规划基本原则定位优先原则功能性选择业态的相关性长期租金回报能力评估空间资源的约束业态组合是个永远的动态的过程业态组合业态规划基本原则定位优先原则业态组合空间资源的约束是我们在业态规划中必须面对的课题：购物中心在进行业态规划的过程中必须时刻面对的一个课题是：如何利用有限的租赁空间创造更多的长期投资价值，这要求做到有所为有所不为，在目标客群和相关业态的选取上必须有所取舍，并根据市场的需求适时调整。业态组合空间资源的约束是我们在业态规划中必须面对的课题：购物业态组合业态规划基本原则定位优先原则功能性选择业态的相关性长期租金回报能力评估空间资源的约束业态组合是个永远的动态的过程业态组合业态规划基本原则定位优先原则业态组合业态组合是一个永远的动态过程：综合体内的业态刚性很强，有很高的稳定性，但购物中心内的业态则会有(也必须有)比较大的弹性。购物中心发展的不同时期，由于其面临的任务与挑战不同，业态和品牌作为实现目标的工具，必定会有所变化：开业初期的购物中心更多的是关注购物中心整体品牌的知名度以及其对周围消费群体的吸引能力，在业态规划与配比上，更多会考虑那些能迅速促进稳场与旺场经营的业态与品牌；稳定成长区或成熟区的购物中心更多考虑的是购物中心的品质和持续盈利能力，这时候对业态和品牌肯定会有更高的要求业态组合业态组合是一个永远的动态过程：开业初期的购物中心更多购物中心的定位业态组合业态及业态组合的定义业态的分类业态规划的基本原则业态分布的原则及方式案例宝龙广场业态组合vs.其他购物中心业态组合盐城宝龙vs.南京建邺万达案例分析美利坚购物中心案例品牌组合标杆品牌介绍目录购物中心的定位目录业态组合业态分布原则业态分布原则根据消费人群合理安排商品位置：将品牌化妆品、珠宝首饰、手表等需求弹性大，利润高的商品布置在一层每层均设置至少一两家知名品牌商家带动人气，周边搭配非知名品牌：知名品牌搭配小品牌分布在各个楼层，而非让知名品牌集中分布。有利于将人流引向各楼层，带动小品牌商家的销售，使整个商场不留下死角餐饮和娱乐场所放在较高的楼层：餐饮、电影院、游戏厅等容易聚集人流的业态放置高层，以此消化高层的面积和引导人群向高层流动。休闲轻餐饮各楼层均需少量布置：除高层集中餐饮外，在各楼层均需设置一至两家休闲餐饮，缓解购物疲劳，延长消费者在商场的购物时间业态组合业态分布原则业态分布原则根据消费人群合理安排商品位置金逸影院上海歌城业态组合业态分布业态分布方式：水平分布上海大悦城金逸影院上海歌城业态组合业态分布业态分布方式：水平分布上海大业态组合业态分布业态分布方式：垂直分布无锡万达3F2F1F业态组合业态分布业态分布方式：垂直分布无锡万达3F2F1F购物中心的定位业态组合业态及业态组合的定义业态的分类业态规划的基本原则业态分布的原则及方式案例宝龙广场业态组合vs.其他购物中心业态组合盐城宝龙vs.南京建邺万达案例分析美利坚购物中心案例品牌组合标杆品牌介绍目录购物中心的定位目录业态组合案例社区Mall业态组合：多以大卖场为主力店，主力店面积占比在20%以上，其次为餐饮和零售，餐饮业态面积占比超过20%。项目名称商业体量开业时间建筑形态品牌商家主力店业态比例（按面积）主力店零售餐饮休闲配套嘉亭荟6.5万㎡2012.6集中商业大润发，优衣库，小南国，卡通尼，CGV，上海歌城大卖场24%31%23%17%5%证大大拇指广场8万㎡2005.7街区家乐福，好乐迪，特力屋大卖场36%12%22%20%10%京基百纳广场8.5万㎡2008.9集中商业（裙楼）天虹百货、苏宁精品店、太平洋电影城、京基粤菜王府百货36%22%27%10%5%欢乐颂（深圳）3.5万㎡2010.10集中商业家乐福，好乐迪，特力屋，必胜客，肯德基大卖场18%25%25%20%12%金桥国际商业广场16.4万2009.12街区易买得，上海歌城，国美，卡通尼，运动100，小南国，居适家大卖场19%46%17%5%12%业态组合案例社区Mall业态组合：多以大卖场为主力店，主力店业态组合案例万象城业态组合：餐饮零售比例大，主力店占比一般不超过50%。成都万象城业态组合杭州万象城业态组合业态组合案例万象城业态组合：餐饮零售比例大，主力店占比一般不业态组合案例宝龙广场业态组合：主次力店面积占比较大，一般在55%-65%，餐饮比例偏少项目安溪即墨福州李沧洛阳宿迁盐城无锡新乡主次力店超市49%21%12%30%35%13%21%15%29%电玩8%5%3%5%5%4%5%1%KTV9%5%7%5%5%4%5%8%7%影院7%7%3%5%7%4%5%3%8%百货27%22%27%32%20%20%专业卖场4%4%7%4%10%4%5%大餐饮6%7%养生美容3%酒吧1%服饰集合店1%3%3%5%运动健身3%主次力店合计74%69%63%73%59%64%65%62%54%服装服饰10%10%13%8%12%16%13%13%17%生活配套8%12%14%10%10%10%12%14%13%餐饮美食8%9%10%9%19%11%10%11%16%合计100%100%100%100%100%100%100%100%100%业态组合案例宝龙广场业态组合：主次力店面积占比较大，一般在5购物中心的定位业态组合业态及业态组合的定义业态的分类业态规划的基本原则业态分布的原则及方式案例宝龙广场业态组合vs.其他购物中心业态组合盐城宝龙vs.南京建邺万达案例分析美利坚购物中心案例品牌组合标杆品牌介绍目录购物中心的定位目录业态组合定位：项目定位为盐城区域型购物中心盐城宝龙项目区位介绍盐城宝龙城市广场位于盐城市中心区域，市政府行政中心西北面，青年路以南，迎宾路以东。项目3公里范围内涵盖新，老城区，地理位置优越。项目辐射人口近千万人。东临城市最大生态公园，自然景观条件优越。四面主干道交通便捷。盐城宝龙项目区位图业态组合定位：项目定位为盐城区域型购物中心盐城宝龙项目区位介业态组合盐城宝龙主力店：百货+专业卖场+超市+影院+KTV项目规划宝龙第三代标准店五星级酒店大型时尚百货大型生活超市大型电器商场巨幕影院休闲商业街国际社区业态组合盐城宝龙主力店：百货+专业卖场+超市+影院+KTV项业态组合盐城宝龙布局：业态组合盐城宝龙布局：业态组合盐城宝龙布局：主力店业态组合盐城宝龙布局：主力店业态组合盐城宝龙布局：业态组合盐城宝龙布局：业态组合盐城宝龙布局：业态组合盐城宝龙布局：业态组合定位：项目定位为南京河西新城的区域型购物中心建邺万达业态组合定位：项目定位为南京河西新城的区域型购物中心建邺万达业态组合主力店：百货+专业卖场+超市+装饰城+影院+KTV建邺万达业态组合主力店：百货+专业卖场+超市+装饰城+影院+KTV建业态组合布局：主力店分布过于集中建邺万达金陵国际家居万千百货孩子王艺目了然国美电器业态组合布局：主力店分布过于集中建邺万达金陵国际家居万千百货业态组合建邺万达布局：餐饮主要集中分布在高楼层，其他楼层分散分布快餐及轻餐饮3F2F1F业态组合建邺万达布局：餐饮主要集中分布在高楼层，其他楼层分散业态组合建邺万达品牌：业态组合建邺万达品牌：业态组合建邺万达实景图：业态组合建邺万达实景图：购物中心的定位业态组合业态及业态组合的定义业态的分类业态规划的基本原则业态分布的原则及方式案例宝龙广场业态组合vs.其他购物中心业态组合盐城宝龙vs.南京建邺万达案例分析美利坚购物中心案例品牌组合标杆品牌介绍目录购物中心的定位目录业态组合案例美利坚购物中心——美国最大购物中心：基本资料立地位置：美国明尼苏达州-布卢明顿市（介于省会明尼阿波里斯市和圣保罗市之间）总投资额6.5亿美元(约52亿人民币)建筑面积：390000㎡商业面积：257000㎡入驻商户：超过520家停车位：20000个楼高：4层正职员工11000名，夏季及假日期间的员工增加到13000名业态组合案例美利坚购物中心——美国最大购物中心：基本资料业态组合案例美利坚购物中心——业态配置规划：梅西百货停车场停车场购物区室内主题游乐区布卢明岱尔斯百货席尔斯百货诺德史壮百货业态组合案例美利坚购物中心——业态配置规划：梅西百货停车场停业态组合案例美利坚购物中心——业态组合：购物娱乐主力店（百货公司）4家品牌店520家餐饮游乐•布鲁明岱尔斯百货•服饰配件•正统餐厅20家•尼可罗迪欧主题营业面积19507㎡•艺术/图像•快餐店30家乐园/17128㎡•梅西百货•美妆/保养•饰品专卖店36家•海底探险水族馆营业面积26013㎡•图书/手工艺品•高级会所1家/4077㎡•诺德史壮百货•婚纱•咖啡/茶店•LEGO儿童益智中心营业面积20439㎡•童装•冰品店•恐龙博物馆•席尔思百货•电子产品•水果/果汁店•ACES飞行模拟馆营业面积16528㎡•眼镜/太阳眼镜•各国特色料理店•迷你型18洞高尔

•礼品/精品专卖•美食街夫球场•顾客服务/便利店•孕妇服饰/用品•点心/面包

•家居/家饰•男装/女装•素食店

•箱包•音乐/录像

•皮鞋•服务型商店电影城

•运动服饰/器材•奢侈精品

•玩具/游戏•青少年服饰•14个院厅

•旅游•女仕精品服饰

业态组合案例美利坚购物中心——业态组合：购物娱乐主力店（百货业态组合案例美利坚购物中心——二期业态组合：零售业态特殊经验业态•宜家家居（IKEA)/28000㎡•田家冰上曲棍球标准的溜冰场及活•中高档零售及品牌折扣店动中心3720㎡•运动专卖店•媒体拍片制片中心•娱乐型主力店/28000㎡•Spa健疗中心/9300㎡•电子零售•烹饪学堂

•培训中心酒店业态文化业态•1500个房间，包括高级服务•表演艺术中心/6000个座位/12000㎡酒店、家庭水上公园酒店，•晚宴剧院/1500个座位/9300㎡户外型主题酒店及会议型酒•博物馆及展馆/4650㎡店•体育馆超大型电影院

•餐厅及夜总会业态组合案例美利坚购物中心——二期业态组合：零售业态特殊经验业态组合案例美利坚购物中心——购物区：业态组合案例美利坚购物中心——购物区：业态组合案例美利坚购物中心——娱乐区：业态组合案例美利坚购物中心——娱乐区：业态组合案例美利坚购物中心——商圈客源辐射范围：旅游客源本地客源一天往返客源150公里卢布明顿市人口数：265万人口数：8.6万人家庭户数：110万家庭户数：3.8万家庭年均收入：4.1万美元家庭年均收入：5.5万美元25-54岁人口数：107万

开车旅游客源150-500公里双城市（明尼阿波里斯市/圣保罗市）人口数：248万人口数：430万家庭户数：937万家庭户数：174万家庭年均收入：4.4万美元家庭年均收入：7.3万美元25-54岁人口数：105万

航空旅游客源500公里以上人口数：5337万家庭户数：2083万家庭人均年收入：4.05万美元25-54岁人口数：2237万整个旅游潜在客源总人数预估：8081万人业态组合案例美利坚购物中心——商圈客源辐射范围：旅游客源本地业态组合案例美利坚购物中心——成功因素探讨：「定位与规划」购物中心的定位与规划务必要掌握住三个原则：吸引足量的客源入店延长来客入店停留时间促使客源重复入店土地取得提出开发方案/确定确定开发伙伴190191㎡写字楼办公区公寓住宅区会议及旅游中心复合式零售及娱乐中心加拿大555集团美尔文泰门集团市场可行性研究定位/规划建议规划可行性研究财务可行性研究购物中心经营管理品牌营销开业完工招商动工定位与规划原则：吸引足量的客源入店延长来客入店停留时间促使客源重复入店目标顾客群业态组合案例美利坚购物中心——成功因素探讨：「定位与规划」购业态组合案例美利坚购物中心——成功因素探讨：「基本客源」本地客源(基本客源)–不管是购物中心，或是任何型态的零售店，基本客源永远都是最重要的、也是最根本的顾客群基本客源1：布卢明顿市8.6万人基本客源2：明尼阿波里斯市/圣保罗市430万人一天往返客源：265万人开车旅游客源：248万人航空旅游客源：5337万人旅游客源美利坚购物中心（跨区域型购物中心）5-10公里15公里150公里150-500公里500公里以上本地客源业态组合案例美利坚购物中心——成功因素探讨：「基本客源」本地业态组合案例美利坚购物中心——成功因素探讨：「业态设置」目标顾客——“家庭”客群24~54岁男女性，拥有12岁以下的小孩聚合大量家庭客群的娱乐元素尼可罗迪欧主题乐园/17128㎡海底探险水族馆/4077㎡LEGO儿童益智中心恐龙博物馆ACES飞行模拟馆、NASCAR赛车模拟馆迷你型18洞高尔夫球场80几家餐饮店14个厅院的电影城业态组合案例美利坚购物中心——成功因素探讨：「业态设置」目标购物中心的定位业态组合品牌组合品牌对购物中心发展的核心作用中国购物中心发展中的品牌策略问题购物中心品牌组合规则与策略未来品牌发展与购物中心发展趋势标杆品牌介绍目录购物中心的定位目录品牌组合品牌的作用：优秀的品牌组合能够为购物中心带来持续的生意提升、投资回报和资产价值增值，并确保购物中心在激烈的市场竞争中处于领先的地位。品牌是购物中心的灵魂和核心内容，对于购物中心有着较高的入驻条件要求选择什么样的购物中心定位是决定品牌能否成功入住的先决条件购物中心的规划、设计也必须与品牌的选址要素相契合购物中心持有者的财政实力是否雄厚？信誉如何?管理团队是谁？是否具备品牌理念？专业能力、经验、管理水平如何?品牌组合品牌的作用：优秀的品牌组合能够为购物中心带来持续的生购物中心的定位业态组合品牌组合品牌对购物中心发展的核心作用中国购物中心发展中的品牌策略问题购物中心品牌组合规则与策略未来品牌发展与购物中心发展趋势标杆品牌介绍目录购物中心的定位目录品牌组合品牌组合，以传统购物类为主，缺乏现代商业气息和生机3盲目走高档定位路线，追求国际大品牌1盲目引进大卖场、百货等主力店2中国购物中心发展中的品牌策略问题：盲目追求高档定位和国际大牌、盲目引进大卖场和百货主力店，组合与布局不合理，招商不成功，难以正常运营由于不了解品牌客层消费特点和品牌之间的商业互动关系，品牌档次、组合及铺面布局混乱5主力店组合占比过高，缺乏丰富产品选择，导致收益和回报率偏低4不同业态和品牌之间的商业互动关系断裂，无法有效引导客流到达各个楼层铺面6品牌组合品牌组合，以传统购物类为主，缺乏现代商业气息和生机3品牌组合中国购物中心普遍存在着品牌同质化的现象，因此，顾客忠诚度不高1购物中心的定位模糊、经营主题不清晰、品牌组合脱离项目立地消费需求，运营状态困难重重，最终导致出租率、收益率双低的后果2中国购物中心发展中的品牌策略问题：品牌同质化严重,顾客忠诚度不高，运营状态欠佳品牌组合中国购物中心普遍存在着品牌同质化的现象，因此，顾客忠购物中心的定位业态组合品牌组合品牌对购物中心发展的核心作用中国购物中心发展中的品牌策略问题购物中心品牌组合规则与策略未来品牌发展与购物中心发展趋势标杆品牌介绍目录购物中心的定位目录品牌组合品牌组合(BrandMix）是购物中心的核心吸引力元素:主力店（AnchorStore)、次主力店（Sub-anchor)与精准的品牌组合是购物中心的核心吸引力元素主次力店集聚消费者品牌主力店和次主力店，具有较强的积聚小品牌和积聚消费群的能力；主力店和次主力店的选择，对其他小型租户和目标消费群产生重要的吸引力和影响力品牌组合决定档次精准的品牌组合决定着商业地产项目的整体消费档次和商业品牌形象品牌组合品牌组合(BrandMix）是购物中心的核心吸引品牌组合品牌落位策略与技巧是商业地产创造效益的关键首层楼面及主要入口位置，布局主力品牌，突显项目定位主题形象以品牌的档次定位为主线，选择定位档次一致的品牌，布局首层楼面避免互相干扰或互相冲突的业态混杂布局突出重点品牌的位置和面积，合理控制其他品牌的面积需求；做到形象奢华而不浪费，优雅但不高傲交通动线流畅自然，区域空间开阔和谐，服务设施及标示指引凸显人性化与特别关怀各楼层布局须平面与垂直联动，业态适当集中与个别分散，品牌布局点面结合，保持不同档次的品牌和不同业态的商业互动关系品牌组合品牌落位策略与技巧是商业地产创造效益的关键首层楼面及购物中心的定位业态组合品牌组合品牌对购物中心发展的核心作用中国购物中心发展中的品牌策略问题购物中心品牌组合规则与策略未来品牌发展与购物中心发展趋势标杆品牌介绍目录购物中心的定位目录品牌组合未来品牌发展与购物中心发展趋势购物中心的发展推动品牌零售业市场细分3购物中心的快速发展带动品牌零售业的迅速扩张1购物中心的发展推动品牌零售业走向连锁2购物中心走向二三线城市，越来越多的品牌零售商家依附于商业地产向外扩张购物中心吸引众多的品牌单体店走向连锁，达到规模优势购物中心的发展推动品牌零售业市场细分品牌组合未来品牌发展与购物中心发展趋势购物中心的发展推动品牌品牌组合国际品牌在中国市场的发展趋向目前，约有60%的国际奢侈品品牌进入中国市场，占据高端消费品地位有超过100个国际知名品牌进入中国市场，开设1000余家专卖店，主要集中在一线城市、省会城市、沿海开放城市和内地工业化、资源型城市中国奢侈品牌销售约占全球5%，香港奢侈品销售额的约35%来自于中国内地。中国人在海内外消费国际奢侈品额约占全球15%~20%中国消费者对于国际品牌的认知度仍然偏低；还有众多的各类国际消费品品牌和商业服务品牌尚未被中国商业地产和零售行业所认知国际中高端品牌在中国零售市场上持续强势，保持较快速度的发展，甚或供不应求由于中国二三线城市的消费力已经向一线城市看齐，国际品牌拓展正在加快走向中国二、三线城市发展品牌组合国际品牌在中国市场的发展趋向目前，约有60%的国际奢购物中心的定位业态组合品牌组合标杆品牌介绍目录购物中心的定位目录标杆品牌介绍主次力店百货：

标杆品牌介绍主次力店百货：标杆品牌介绍主次力店百货：

标杆品牌介绍主次力店百货：标杆品牌介绍主次力店百货：百盛标杆品牌介绍主次力店百货：百盛标杆品牌介绍主次力店专业卖场：

标杆品牌介绍主次力店专业卖场：标杆品牌介绍主次力店专业卖场：

标杆品牌介绍主次力店专业卖场：标杆品牌介绍主次力店超市：

标杆品牌介绍主次力店超市：标杆品牌介绍主次力店超市：

标杆品牌介绍主次力店超市：标杆品牌介绍主次力店超市：

标杆品牌介绍主次力店超市：标杆品牌介绍餐饮娱乐餐饮娱乐：

标杆品牌介绍餐饮娱乐餐饮娱乐：标杆品牌介绍餐饮餐饮：快餐及正餐、火锅店

标杆品牌介绍餐饮餐饮：快餐及正餐、火锅店标杆品牌介绍餐饮餐饮：麦当劳

标杆品牌介绍餐饮餐饮：麦当劳标杆品牌介绍餐饮餐饮：休闲餐饮、轻餐饮

标杆品牌介绍餐饮餐饮：休闲餐饮、轻餐饮标杆品牌介绍餐饮餐饮：星巴克

标杆品牌介绍餐饮餐饮：星巴克标杆品牌介绍娱乐娱乐：影院

标杆品牌介绍娱乐娱乐：影院标杆品牌介绍娱乐娱乐：KTV

标杆品牌介绍娱乐娱乐：KTV标杆品牌介绍配套便利店：

标杆品牌介绍配套便利店：标杆品牌介绍配套便利店：7-11

标杆品牌介绍配套便利店：7-11购物中心的定位购物中心的分类业态组合业态及业态组合的定义业态的分类业态规划的基本原则业态分布的原则及方式案例宝龙广场业态组合vs.其他购物中心业态组合盐城宝龙vs.南京建邺万达案例分析美利坚购物中心案例品牌组合品牌对购物中心发展的核心作用中国购物中心发展中的品牌策略问题购物中心品牌组合规则与策略未来品牌发展与购物中心发展趋势标杆品牌介绍目录购物中心的定位目录购物中心的定位业态组合品牌组合标杆品牌介绍目录购物中心的定位目录购物中心定位定位市场定位购物中心定位定位市场定位购物中心定位定位购物中心分类：按规模及辐射范围分类购物中心定位定位购物中心分类：按规模及辐射范围分类购物中心定位定位购物中心分类：按业态特色分类。购物中心定位定位购物中心分类：按业态特色分类。购物中心的定位业态组合业态及业态组合的定义业态的分类业态规划的基本原则业态分布的原则及方式案例宝龙广场业态组合vs.其他购物中心业态组合盐城宝龙vs.南京建邺万达案例分析美利坚购物中心案例品牌组合标杆品牌介绍目录购物中心的定位目录业态组合业态定义：商业业态是指针对特定消费者的特定需要，按照一定的战略目标，有选择地运用商品经营结构、店铺位置、店铺规模、店铺形态、价格政策、销售方式、销售服务等经营手段，提供销售和服务的类型化经营形态。业态的种类业态组合业态定义：商业业态是指针对特定消费者的特定需要，按照业态组合业态零售业态对比（一）业态组合业态零售业态对比（一）业态组合业态零售业态对比（二）业态组合业态零售业态对比（二）业态组合业态组合定义：业态组合就是指综合体或购物中心根据自身的定位确定商业业态的种类和每一种商业业态在购物中心中的分布及分配比例的过程。业态组合涉及三个层面的问题：业态的选择：一个综合体或是购物中心究竟应该承载哪些功能、涵盖哪些业态配比的问题：各业态在综合体或购物中心中的占比及每一业态中具体每个业种数量的多少以及相互的比例关系落位与分布的问题：各业态在综合体或购物中心的区位与业态之间的相互关系业态组合业态组合定义：业态组合就是指综合体或购物中心根据自身购物中心的定位业态组合业态及业态组合的定义业态的分类业态规划的基本原则业态分布的原则及方式案例宝龙广场业态组合vs.其他购物中心业态组合盐城宝龙vs.南京建邺万达案例分析美利坚购物中心案例品牌组合标杆品牌介绍目录购物中心的定位目录业态组合业态分类宝龙业态分类标准：宝龙商业业态分为主次力店、餐饮、服装、配套四大类。主力店百货超市影院KTV电玩游乐城电器家居家具健身书城服装快销集合店国际快销男装男士正装商务休闲少淑装大淑装运动休闲牛仔数码鞋包配套男鞋女鞋休闲鞋内衣珠宝饰品黄金珠宝钟表眼镜个人护理美发美甲婴童用品集合店儿童早教日用家居银行证券教育培训休闲食品衣鞋修理冲印干洗餐饮中式正餐美食广场

中式快餐

时尚餐饮茶餐厅地方小吃小吃火锅传统大锅时尚小锅西式快餐洋快餐西餐东南亚牛排日本料理

韩国料理

酒吧

水吧

面包

甜品

冰激凌

咖啡

业态组合业态分类宝龙业态分类标准：宝龙商业业态分为主次力店、购物中心的定位业态组合业态及业态组合的定义业态的分类业态规划的基本原则业态分布的原则及方式案例宝龙广场业态组合vs.其他购物中心业态组合盐城宝龙vs.南京建邺万达案例分析美利坚购物中心案例品牌组合标杆品牌介绍目录购物中心的定位目录业态组合业态规划基本原则定位优先原则功能性选择业态的相关性长期租金回报能力评估空间资源的约束业态组合是个永远的动态的过程业态组合业态规划基本原则定位优先原则业态组合定位优先原则：购物中心业态的选择与配比规划须符合城市综合体的整体定位，满足商家的经营需要和消费者的消费需求。综合体或购物中心的定位包括三个层面：整体的功能性定位1即综合体（购物中心)要实现哪些基本的功能。位于不同城市不同区域属性的城市综合体，由于区位特征不同，其承载的基本功能及扮演的角色也会有较大的区别目标客群的选择2位于不同城市以及城市不同区位的城市综合体，其目标消费人群的结构、消费能力以及消费倾向会有所差别，这必然会影响到购物中心内商业业态种类的选择及各业态的配比规模选择3城市综合体（购物中心）的面积、大小及横竖向空间结构业态组合定位优先原则：整体的功能性定位1即综合体（购物中心)业态组合业态规划基本原则定位优先原则功能性选择业态的相关性长期租金回报能力评估空间资源的约束业态组合是个永远的动态的过程业态组合业态规划基本原则定位优先原则业态组合功能性选择是业态组合规划的基础：综合体（购物中心）的立地条件与周围的商业环境与竞争态势不同，其功能结构也将有所区别：城市中心区的购物中心购物、餐饮、休闲娱乐等功能业态相对突出社区型购物中心目的性消费较强的零售类业态会比较多郊区型的购物中心主题性消费更强，娱乐体验类消费业态则更加丰富业态组合功能性选择是业态组合规划的基础：城市中心区的购物中心业态组合业态规划基本原则定位优先原则功能性选择业态的相关性长期租金回报能力评估空间资源的约束业态组合是个永远的动态的过程业态组合业态规划基本原则定位优先原则业态组合业态的相关性是确保客流动线流畅、提升总体销售收益的重要途径：各业态布局与相互衔接时各业态间能否有效互融，关系到购物中心内消费的舒适性及流畅性，这又直接影响到顾客在购物中心逗留的时间及消费的总客单价：功能互补性：各自有明确的功能特征但又互融成为一个整体目标客群的一致性：特定目标客群的消费需求有比较强的系统性，购物中心可以根据不同客群的消费特征在购物中心内建立不同的消费主题区域，在不同的消费主题区根据客群的需求组合各功能业态业态的互融相关性通常情况下从两个角度进行思考：业态组合业态的相关性是确保客流动线流畅、提升总体销售收益的重业态组合业态规划基本原则定位优先原则功能性选择业态的相关性长期租金回报能力评估空间资源的约束业态组合是个永远的动态的过程业态组合业态规划基本原则定位优先原则业态组合长期租金回报能力（商家承租能力）评估是业态和品牌规划的前提：各业态的行业盈利能力是我们的重要参考，不同的业态，其行业的平均盈利能力有很大的区别：租金承受能力较低客流带动能力比较强低毛利业态客单相对较高，承受租金的能力也较强客流量有限高毛利业态大众型购物中心需要在高毛利业态和低毛利业态方面进行平衡，一般通过低毛利业态拉动客流，用高毛利业态获取租金。业态组合长期租金回报能力（商家承租能力）评估是业态和品牌规划业态组合业态规划基本原则定位优先原则功能性选择业态的相关性长期租金回报能力评估空间资源的约束业态组合是个永远的动态的过程业态组合业态规划基本原则定位优先原则业态组合空间资源的约束是我们在业态规划中必须面对的课题：购物中心在进行业态规划的过程中必须时刻面对的一个课题是：如何利用有限的租赁空间创造更多的长期投资价值，这要求做到有所为有所不为，在目标客群和相关业态的选取上必须有所取舍，并根据市场的需求适时调整。业态组合空间资源的约束是我们在业态规划中必须面对的课题：购物业态组合业态规划基本原则定位优先原则功能性选择业态的相关性长期租金回报能力评估空间资源的约束业态组合是个永远的动态的过程业态组合业态规划基本原则定位优先原则业态组合业态组合是一个永远的动态过程：综合体内的业态刚性很强，有很高的稳定性，但购物中心内的业态则会有(也必须有)比较大的弹性。购物中心发展的不同时期，由于其面临的任务与挑战不同，业态和品牌作为实现目标的工具，必定会有所变化：开业初期的购物中心更多的是关注购物中心整体品牌的知名度以及其对周围消费群体的吸引能力，在业态规划与配比上，更多会考虑那些能迅速促进稳场与旺场经营的业态与品牌；稳定成长区或成熟区的购物中心更多考虑的是购物中心的品质和持续盈利能力，这时候对业态和品牌肯定会有更高的要求业态组合业态组合是一个永远的动态过程：开业初期的购物中心更多购物中心的定位业态组合业态及业态组合的定义业态的分类业态规划的基本原则业态分布的原则及方式案例宝龙广场业态组合vs.其他购物中心业态组合盐城宝龙vs.南京建邺万达案例分析美利坚购物中心案例品牌组合标杆品牌介绍目录购物中心的定位目录业态组合业态分布原则业态分布原则根据消费人群合理安排商品位置：将品牌化妆品、珠宝首饰、手表等需求弹性大，利润高的商品布置在一层每层均设置至少一两家知名品牌商家带动人气，周边搭配非知名品牌：知名品牌搭配小品牌分布在各个楼层，而非让知名品牌集中分布。有利于将人流引向各楼层，带动小品牌商家的销售，使整个商场不留下死角餐饮和娱乐场所放在较高的楼层：餐饮、电影院、游戏厅等容易聚集人流的业态放置高层，以此消化高层的面积和引导人群向高层流动。休闲轻餐饮各楼层均需少量布置：除高层集中餐饮外，在各楼层均需设置一至两家休闲餐饮，缓解购物疲劳，延长消费者在商场的购物时间业态组合业态分布原则业态分布原则根据消费人群合理安排商品位置金逸影院上海歌城业态组合业态分布业态分布方式：水平分布上海大悦城金逸影院上海歌城业态组合业态分布业态分布方式：水平分布上海大业态组合业态分布业态分布方式：垂直分布无锡万达3F2F1F业态组合业态分布业态分布方式：垂直分布无锡万达3F2F1F购物中心的定位业态组合业态及业态组合的定义业态的分类业态规划的基本原则业态分布的原则及方式案例宝龙广场业态组合vs.其他购物中心业态组合盐城宝龙vs.南京建邺万达案例分析美利坚购物中心案例品牌组合标杆品牌介绍目录购物中心的定位目录业态组合案例社区Mall业态组合：多以大卖场为主力店，主力店面积占比在20%以上，其次为餐饮和零售，餐饮业态面积占比超过20%。项目名称商业体量开业时间建筑形态品牌商家主力店业态比例（按面积）主力店零售餐饮休闲配套嘉亭荟6.5万㎡2012.6集中商业大润发，优衣库，小南国，卡通尼，CGV，上海歌城大卖场24%31%23%17%5%证大大拇指广场8万㎡2005.7街区家乐福，好乐迪，特力屋大卖场36%12%22%20%10%京基百纳广场8.5万㎡2008.9集中商业（裙楼）天虹百货、苏宁精品店、太平洋电影城、京基粤菜王府百货36%22%27%10%5%欢乐颂（深圳）3.5万㎡2010.10集中商业家乐福，好乐迪，特力屋，必胜客，肯德基大卖场18%25%25%20%12%金桥国际商业广场16.4万2009.12街区易买得，上海歌城，国美，卡通尼，运动100，小南国，居适家大卖场19%46%17%5%12%业态组合案例社区Mall业态组合：多以大卖场为主力店，主力店业态组合案例万象城业态组合：餐饮零售比例大，主力店占比一般不超过50%。成都万象城业态组合杭州万象城业态组合业态组合案例万象城业态组合：餐饮零售比例大，主力店占比一般不业态组合案例宝龙广场业态组合：主次力店面积占比较大，一般在55%-65%，餐饮比例偏少项目安溪即墨福州李沧洛阳宿迁盐城无锡新乡主次力店超市49%21%12%30%35%13%21%15%29%电玩8%5%3%5%5%4%5%1%KTV9%5%7%5%5%4%5%8%7%影院7%7%3%5%7%4%5%3%8%百货27%22%27%32%20%20%专业卖场4%4%7%4%10%4%5%大餐饮6%7%养生美容3%酒吧1%服饰集合店1%3%3%5%运动健身3%主次力店合计74%69%63%73%59%64%65%62%54%服装服饰10%10%13%8%12%16%13%13%17%生活配套8%12%14%10%10%10%12%14%13%餐饮美食8%9%10%9%19%11%10%11%16%合计100%100%100%100%100%100%100%100%100%业态组合案例宝龙广场业态组合：主次力店面积占比较大，一般在5购物中心的定位业态组合业态及业态组合的定义业态的分类业态规划的基本原则业态分布的原则及方式案例宝龙广场业态组合vs.其他购物中心业态组合盐城宝龙vs.南京建邺万达案例分析美利坚购物中心案例品牌组合标杆品牌介绍目录购物中心的定位目录业态组合定位：项目定位为盐城区域型购物中心盐城宝龙项目区位介绍盐城宝龙城市广场位于盐城市中心区域，市政府行政中心西北面，青年路以南，迎宾路以东。项目3公里范围内涵盖新，老城区，地理位置优越。项目辐射人口近千万人。东临城市最大生态公园，自然景观条件优越。四面主干道交通便捷。盐城宝龙项目区位图业态组合定位：项目定位为盐城区域型购物中心盐城宝龙项目区位介业态组合盐城宝龙主力店：百货+专业卖场+超市+影院+KTV项目规划宝龙第三代标准店五星级酒店大型时尚百货大型生活超市大型电器商场巨幕影院休闲商业街国际社区业态组合盐城宝龙主力店：百货+专业卖场+超市+影院+KTV项业态组合盐城宝龙布局：业态组合盐城宝龙布局：业态组合盐城宝龙布局：主力店业态组合盐城宝龙布局：主力店业态组合盐城宝龙布局：业态组合盐城宝龙布局：业态组合盐城宝龙布局：业态组合盐城宝龙布局：业态组合定位：项目定位为南京河西新城的区域型购物中心建邺万达业态组合定位：项目定位为南京河西新城的区域型购物中心建邺万达业态组合主力店：百货+专业卖场+超市+装饰城+影院+KTV建邺万达业态组合主力店：百货+专业卖场+超市+装饰城+影院+KTV建业态组合布局：主力店分布过于集中建邺万达金陵国际家居万千百货孩子王艺目了然国美电器业态组合布局：主力店分布过于集中建邺万达金陵国际家居万千百货业态组合建邺万达布局：餐饮主要集中分布在高楼层，其他楼层分散分布快餐及轻餐饮3F2F1F业态组合建邺万达布局：餐饮主要集中分布在高楼层，其他楼层分散业态组合建邺万达品牌：业态组合建邺万达品牌：业态组合建邺万达实景图：业态组合建邺万达实景图：购物中心的定位业态组合业态及业态组合的定义业态的分类业态规划的基本原则业态分布的原则及方式案例宝龙广场业态组合vs.其他购物中心业态组合盐城宝龙vs.南京建邺万达案例分析美利坚购物中心案例品牌组合标杆品牌介绍目录购物中心的定位目录业态组合案例美利坚购物中心——美国最大购物中心：基本资料立地位置：美国明尼苏达州-布卢明顿市（介于省会明尼阿波里斯市和圣保罗市之间）总投资额6.5亿美元(约52亿人民币)建筑面积：390000㎡商业面积：257000㎡入驻商户：超过520家停车位：20000个楼高：4层正职员工11000名，夏季及假日期间的员工增加到13000名业态组合案例美利坚购物中心——美国最大购物中心：基本资料业态组合案例美利坚购物中心——业态配置规划：梅西百货停车场停车场购物区室内主题游乐区布卢明岱尔斯百货席尔斯百货诺德史壮百货业态组合案例美利坚购物中心——业态配置规划：梅西百货停车场停业态组合案例美利坚购物中心——业态组合：购物娱乐主力店（百货公司）4家品牌店520家餐饮游乐•布鲁明岱尔斯百货•服饰配件•正统餐厅20家•尼可罗迪欧主题营业面积19507㎡•艺术/图像•快餐店30家乐园/17128㎡•梅西百货•美妆/保养•饰品专卖店36家•海底探险水族馆营业面积26013㎡•图书/手工艺品•高级会所1家/4077㎡•诺德史壮百货•婚纱•咖啡/茶店•LEGO儿童益智中心营业面积20439㎡•童装•冰品店•恐龙博物馆•席尔思百货•电子产品•水果/果汁店•ACES飞行模拟馆营业面积16528㎡•眼镜/太阳眼镜•各国特色料理店•迷你型18洞高尔

•礼品/精品专卖•美食街夫球场•顾客服务/便利店•孕妇服饰/用品•点心/面包

•家居/家饰•男装/女装•素食店

•箱包•音乐/录像

•皮鞋•服务型商店电影城

•运动服饰/器材•奢侈精品

•玩具/游戏•青少年服饰•14个院厅

•旅游•女仕精品服饰

业态组合案例美利坚购物中心——业态组合：购物娱乐主力店（百货业态组合案例美利坚购物中心——二期业态组合：零售业态特殊经验业态•宜家家居（IKEA)/28000㎡•田家冰上曲棍球标准的溜冰场及活•中高档零售及品牌折扣店动中心3720㎡•运动专卖店•媒体拍片制片中心•娱乐型主力店/28000㎡•Spa健疗中心/9300㎡•电子零售•烹饪学堂

•培训中心酒店业态文化业态•1500个房间，包括高级服务•表演艺术中心/6000个座位/12000㎡酒店、家庭水上公园酒店，•晚宴剧院/1500个座位/9300㎡户外型主题酒店及会议型酒•博物馆及展馆/4650㎡店•体育馆超大型电影院

•餐厅及夜总会业态组合案例美利坚购物中心——二期业态组合：零售业态特殊经验业态组合案例美利坚购物中心——购物区：业态组合案例美利坚购物中心——购物区：业态组合案例美利坚购物中心——娱乐区：业态组合案例美利坚购物中心——娱乐区：业态组合案例美利坚购物中心——商圈客源辐射范围：旅游客源本地客源一天往返客源150公里卢布明顿市人口数：265万人口数：8.6万人家庭户数：110万家庭户数：3.8万家庭年均收入：4.1万美元家庭年均收入：5.5万美元25-54岁人口数：107万

开车旅游客源150-500公里双城市（明尼阿波里斯市/圣保罗市）人口数：248万人口数：430万家庭户数：937万家庭户数：174万家庭年均收入：4.4万美元家庭年均收入：7.3万美元25-54岁人口数：105万

航空旅游客源500公里以上人口数：5337万家庭户数：2083万家庭人均年收入：4.05万美元25-54岁人口数：2237万整个旅游潜在客源总人数预估：8081万人业态组合案例美利坚购物中心——商圈客源辐射范围：旅游客源本地业态组合案例美利坚购物中心——成功因素探讨：「定位与规划」购物中心的定位与规划务必要掌握住三个原则：吸引足量的客源入店延长来客入店停留时间促使客源重复入店土地取得提出开发方案/确定确定开发伙伴190191㎡写字楼办公区公寓住宅区会议及旅游中心复合式零售及娱乐中心加拿大555集团美尔文泰门集团市场可行性研究定位/规划建议规划可行性研究财务可行性研究购物中心经营管理品牌营销开业完工招商动工定位与规划原则：吸引足量的客源入店延长来客入店停留时间促使客源重复入店目标顾客群业态组合案例美利坚购物中心——成功因素探讨：「定位与规划」购业态组合案例美利坚购物中心——成功因素探讨：「基本客源」本地客源(基本客源)–不管是购物中心，或是任何型态的零售店，基本客源永远都是最重要的、也是最根本的顾客群基本客源1：布卢明顿市8.6万人基本客源2：明尼阿波里斯市/圣保罗市430万人一天往返客源：265万人开车旅游客源：248万人航空旅游客源：5337万人旅游客源美利坚购物中心（跨区域型购物中心）5-10公里15公里150公里150-500公里500公里以上本地客源业态组合案例美利坚购物中心——成功因素探讨：「基本客源」本地业态组合案例美利坚购物中心——成功因素探讨：「业态设置」目标顾客——“家庭”客群24~54岁男女性，拥有12岁以下的小孩聚合大量家庭客群的娱乐元素尼可罗迪欧主题乐园/17128㎡海底探险水族馆/4077㎡LEGO儿童益智中心恐龙博物馆ACES飞行模拟馆、NASCAR赛车模拟馆迷你型18洞高尔夫球场80几家餐饮店14个厅院的电影城业态组合案例美利坚购物中心——成功因素探讨：「业态设置」目标购物中心的定位业态组合品牌组合品牌对购物中心发展的核心作用中国购物中心发展中的品牌策略问题购物中心品牌组合规则与策略未来品牌发展与购物中心发展趋势标杆品牌介绍目录购物中心的定位目录品牌组合品牌的作用：优秀的品牌组合能够为购物中心带来持续的生意提升、投资回报和资产价值增值，并确保购物中心在激烈的市场竞争中处于领先的地位。品牌是购物中心的灵魂和核心内容，对于购物中心有着较高的入驻条件要求选择什么样的购物中心定位是决定品牌能否成功入住的先决条件购物中心的规划、设计也必须与品牌的选址要素相契合购物中心持有者的财政实力是否雄厚？信誉如何?管理团队是谁？是否具备品牌理念？专业能力、经验、管理水平如何?品牌组合品牌的作用：优秀的品牌组合能够为购物中心带来持续的生购物中心的定位业态组合品牌组合品牌对购物中心发展的核心作用中国购物中心发展中的品牌策略问题购物中心品牌组合规则与策略未来品牌发展与购物中心发展趋势标杆品牌介绍目录购物中心的定