房地产思源：某地产重庆红旗河沟项目产品定位

万科红旗河沟项目产品定位报告谨呈：万科重庆公司万科红旗河沟地块产品定位报告重庆市宏观经济概述江北区经济素描地块分析竞品分析项目总体定位总体目录︱Contents重庆市宏观经济概述1.1重庆与代表城市宏观经济比较1.2重庆与代表城市房地产比较1.3重庆未来展望Contents11.1重庆市宏观经济与代表城市比较

重庆市是全国拥有人口最大的城市，GDP的生产总值位于西部第一，人均可支配收入，相对较少，社会零售品消费位于西部前列，未来消费潜力较大。注：数据来源于各市统计局重庆在全国属二线城市，是西部的桥头堡，未来发展潜力巨大。1.2重庆与代表城市房地产比较

重庆市房地产成交量位于西部第一，性价比较高，未来增值潜力巨大，同时也是投资潜力较大的城市之一。重庆房地产市场受政策影响较小，抗风险能力强，消费较为理性。注：数据来源于各市统计局重庆未来经济发展潜力巨大，房地产市场需求量旺盛；重庆虽属二线城市，但是随着“新特区”，“第三区”等利好消息的出台，其经济发展后劲较强，预计未来住宅缺口达到约1.6亿方。1.3重庆未来展望07年重庆市常务副市长黄奇帆指出重庆市今后十年内将投入6000亿元，新建城区面积600平方公里，新增城市人口600万。重庆市委书记薄熙来在07年全市经济工作会议指出要在全市经济社会的各个领域，全面贯彻落实总主机的“314”总部署，以“314”为重庆发展的总纲，推动重庆又好又快发展，实现重庆新的跨越。若按照人均住宅最低需求30平米/人，十年新增人口600万，由此可粗略推算出未来十年，需求商品住宅约1.8亿平米，人口的增长对商品房需求明显旺盛。江北区经济研究2.1江北区经济总述2.1江北区经济—GDP2.2观音桥商圈研判2.3江北区房地产扫描一2.3江北区房地产扫描二2.4江北区未来展望Contents22.1江北区经济总述注：数据来源于市统计局江北区人均可支配收入排在各区前列，消费潜力较大，购买力增强。江北区人均可支配收入较多、商业发展基础较好

江北区GDP历年来增速明显，年平均增速为21.8%，位于重点区第一位，为其消费支出打下良好的基础。2.1江北区经济—GDP发展起步较晚，但是发展后劲十足注：数据来源于市统计局2.2观音桥商圈研判观音桥商圈成为发展最为强劲的区域，大有超越第一商圈－－解放碑之势来自重庆市经济网站商圈年购买力（亿元）日均人流量商业供应量（万方）解放碑130超过30万120观音桥90超过20万100沙坪坝104超过15万85南坪60超过20万70杨家坪90超过20万70江北区零售市场发展极为迅速，近期已跃升为重庆市第二大商圈，为新兴业态和品牌的进入创造了契机和可能。随着商圈的扩容，大量人口的迁入，同时将造就巨大的消费潜力。2.3江北区房地地产扫描（（一）表一房地产成交交量和销售售价格都是是重庆较为为活跃的区区域注：数据来来源于市统统计局2.3江北区房地地产扫描（（二）表二江北区为重重庆商品房房成交的热热点区域，，无论成交交量和成交交均价均排排在各区前前列，同时时属于重庆庆中高端楼楼盘聚集区区域，随着着商圈的进进一步阔容容，将进一一步带动房房产的发展展。08年的成交量量从第四位位跃升到第第三位注：数据来来源于市统统计局2.4江北区未来来展望江北区被市市委、市政政府确定为为重庆未来行行政,交通,商贸,文化中心，随着总部部经济区在在这里的定定格，江北北区将成为为重庆最具具发展潜力力的区域之之一,也是住宅和和商业地产产开发的重重点区域。。3.1项目区域属属性分析3.2项目四至3.3地块内部情情况分析3.4地块经济技技术指标3.5地块交通状状况分析3.6地块车流量量、人流量量分析3.7地块周边配配套分析3.8地块资源清清单3.9地块不利利因素梳梳理3.10地块未来来发展前前期简析析3.11地块初步步定位研研判Contents3项目地块块研究3.1项目区位位*位于于观音桥桥城市副副中心重庆强势势崛起的的城市核核心商业业商务区区，重庆庆向北的的趋势将将势必使使区域辐辐射能力力进一步步增强*成熟熟的区域域现状经过几年年的高速速发展，，地块周周边已具具备了成成熟的商商业氛围围及居住住氛围*楼市市风向标标三北区域域是重庆庆房地产产市场主主要发展展方向，，同时也也具备了了重庆楼楼市的标标杆作用用位于重庆庆观音桥桥商圈，，商业商商务成熟熟度高3.2周边环境境东至红旗旗河沟转转盘主干干道；南南靠外贸贸大厦；；西到交交警八支支队；北北临都市市广场紧邻城市市主干道道，地段段优越，，配套完完善，通通达性强强3.3地块分析析项目地块块内部有有大量待待拆迁的的老居住住区，内内部生活活配套齐齐全，生生活氛围围较浓。。地块至北北向南有有缓坡。。约有10~15米的高差差。地块处于于城市低低洼地带带，且地地块沿建建新北路路段，低低于道路路标高，，易积水水积尘。。从用地性性质上来来看，项项目地块块大致分分为商业业和住宅宅两大部部分。商业部分分：地块块紧邻城城市主干干道，交交通便捷捷，有较较高的商商业价值值。居住部分分：地块块位于重重庆江北北鹞子丘丘老居住住区，内内部生活活配套成成熟。居居住人群群主要为为重庆主主城区内内的中低低收入阶阶层。地块内部部较为平平整，易易于规划划，但拆拆迁量较较大3.4项目经济济技术指指标项目数值总用地面积58400㎡总建筑面积560000㎡建筑占地面积32704覆盖率56%绿化面积2760㎡容积率不大于8.5本地块大大致分为为A、B两部分。。其中A地块的用用地性质质为商业业，B地块为住住宅。3.5交通状况况:道路通达达性极强强，交通通顺畅，，路线丰丰富*人流流动线顺顺畅多条主次次干道交交错，人人流动线线十分顺顺畅*道路路通达性性强，公公交线路路丰富紧邻城市市重要干干道，道道路条件件较好；；46条公交线线路，通通达主城城各区域域*轨道道交通呈呈现在即即轻轨3号线2010年即将通通车，车车站紧邻邻地块3.6地块周边边车流量量、人流流量分析析红锦路的的车流量量最大，以小型私私家车为为主。红石路车车流量最最小。红锦路公交车1057小型车5861109红石路公交车854小型车201624红黄璐公交车852小型车212438建新北路公交车171415小型车755068辆/min统计时间间：10：00－10：30；12：00－12：30；18：00－18：30由于缺乏乏相应的的商业引引导人流流，在项项目位置置呈现出出人流量量骤减的的特征。。本区域商商业潜质质较高，，急需城市综合合体引领片区区形象3.7地块周边边

数量可经营面积（万平方米）代表项目商场百货

55150左右远东百货、茂业百货、写字楼

1387.8

北岸星座、同聚远景、嘉年华大厦、未来国际项目区域域2.5公里范围围内商业业配套较较为齐全全，大型型商业（（如远东东百货））以及社社区商业业（协信信黄金海海岸）共共计约55个，可经经营面积积约150万平方米米。写字字楼项目目共计13个，建筑筑面积达达87.8万平方米米。配套套完善，，商业氛氛围浓厚厚。项目地处处商圈内内，配套套完善，，商业氛氛围浓厚厚3.8地块资源源清单内部资源1.地块内部有大量建成于80~90年代的居住区，有较浓的生活氛围。2.地块内部地势起伏，原生植被较为丰富，可以应势造景。外部资源项目附近交通网路发达，享受城市中心发达交通线路。2.轻轨三号线和规划中的轻轨六号线都经过项目所在区域，交通将更加便捷。3.项目临近花卉园和观音桥步行街，可享有较好的城市景观。4.项目周边配套齐全，并且紧邻观音桥中学和观音桥小学。商业气氛项目附近已经有建马特、苏宁电器、中百超市等大型商业入住，有一定的商业氛围。2.观音桥步行街的扩容对本案所在区域的发展有较大促进作用。3.9不利因素素梳理项目本体1、项目地势低洼，积聚污水。2、地块内部不平整，土石方量较大。区域市场1、世纪英皇作为大型综合商业与本项目将形成直接竞争。2、红旗河沟区域形象较差。3、项目周边有长途汽车站，对项目形象有较大影响。3.10未来潜力力在区域发发展的联联动作用用下，在在北部新新区将成成为中国国重点开开发的““第三区区”的情情况下，，项目所所在区域域将会快快速发展展。项目临近近轻轨三三号线红红旗河沟沟站，2010年轻轨三三号线的的运行将将为本项项目带来来巨大的的人流量量。规划中的的轻轨六六号线经经过项目目所在区区域。项项目的交交通优势势将更加加明显。。观音桥步步行商业业街正在在逐步扩扩大范围围，区域域发展将将会进一一步升级级。项目周边边大部分分为商业业用地，，随着世世纪英皇皇等项目目的运营营，该板板块与观观音桥核核心商圈圈连成一一气。观音桥商商圈进一一步扩容容，本案案是江北北区政府府确定的的核心发发展区域域3.11项目地块块研究结结论提取取（一））项目地块块按用地地性质大大致分为为两大部部分：地块A（商业地地块）：：配套：周周边写字字楼密集集，配套套成熟。。环境：建建新北路路将地块块与观音音桥核心心商业区区连通。。但地块块紧邻交交通干道道噪音干干扰大，，而且且靠近长长途汽车站人流流复杂。。交通：紧紧邻城市市主干道道，有多多条公交交线路经经过，并并且项目目区域紧紧邻轻轨轨三号线线，到主主城各区区都极为为便利。。交通高高度发达达。结论：A地块商务务属性高高，商业业价值高高地块B（居住地地块）：：配套：生生活配套套完善环境：位位于江北北鹞子丘丘片区，，较为安安静，周周边生活活气氛浓浓。交通：紧紧邻建北北六支路路，建北北八支路路。交通通便捷结论：B地块适宜宜居住。。3.11项目地地块研研究结结论提提取（（二））条件：：项目地地块处处于观观音桥桥商圈圈范围围内，，周边边商服服配套套完善善，交交通网网络发发达，，商业业价值值高。。项目地地块周周边有有较好好的生生活氛氛围，，适宜宜于居居住。。随着观观音桥桥商圈圈的扩扩容，，区域域发展展将进进一步步升级级，项项目地地块发发展潜潜力巨巨大。。根据项项目的的地块块属性性，思思源建建议本本项目目的开开发方方向为为：中高档档次的的城市市综合合体初步得得出本本项目目的住住宅部部分产产品定定位应应该为为G1+G2Contents4四、竟竟品分分析4.1住宅竞竞品研研究4.2商业竞竞品研研究4.3区域写写字楼楼竞品品研究4.4区域公公寓市市场研究4.5城市综综合体体竞品品研究4.6竞品研究总结4.1住宅竞竞品研研究4.1.1重庆住住宅市市场分分析重庆住住宅市市场整整体发发展健健康平平稳，，抗风风险能能力较较强，，销售售价格格稳步步上升升，未未来发发展潜潜力巨巨大。。总体成交量（平米）新增（平米）月均成交量（平米）月均成交均（元/平米）06年97607927358700548074.332629.9107年1572428193230611310356.753044.36由上表表发现现，06年5-6月份、、07年7-8月份分分别由由于房房交会会及““新特特区””政策策影响响，而而获得得突破破性增增长；；由于于城市市刚性性需求求的拉拉动，，市场场整体体成交交量稳稳步上上升；；价格格在经经过06年的短短暂摆摆动后后，在在07年进入入稳步步上升升的轨轨道；；4.1.2江北住住宅市市场分分析总体成交量

（平米）新增量（平米）月均成交量（平米）月均成交均价（元/平米）06年1207628583300100035.672507.0207年17818391304040148786.583443.06江北住住宅市市场整整体发发展稳稳健，，为目目前重重庆主主要购购房目目的地地；区区域住住宅价价格攀攀升迅迅速，，均价价已超超过重重庆整整体均均价水水平；；未来来投入入量将将逐步步减少少，区区域价价值愈愈加凸凸显，，将成成为重重庆高高档居居住主主要区区域。。由上表表发现现，区区域住住宅市市场明明显受受节点点影响响，而而呈现现出典典型的的区域域性居居住地地特征征；产产品价价格增增长幅幅度较较大，，带动动区域域价值值提升升；在在经历历了07年整体体市场场暴涨涨后，，目前前正逐逐步回回归理理性发发展，，由于于城市市刚性性需求求的拉拉动，，市场场整体体成交交量稳稳步上上升；；价格格在经经过06年的短短暂摆摆动后后，在在07年进入入稳步步上升升的轨轨道；；观音桥桥商圈圈●本项目目富力海海洋广广场东和城城长安麒麒麟公公馆4.1.3区域住住宅竞竞品分分析竞品项目名称竞争产品8月单价主流总价区间本期剩余套数后续新增套数竞争关系去化速度（08年1-8月）长安麒麟公馆40平一房、69-80平两房、89-115平三房585022-55万96套609套较强83套/月富力海洋广场32.95-46.45平一房57.67-70.09平两房，72.35-118.01平三房、118.11-136.62平四房8450含1500精装49万-100万191套无较弱53套/月东和城66-93平两房、三房7600含1200精装50-70万126210套较弱67套/月4.1.3区域住住宅竞竞品分分析（（一））区内住住宅价价格均均较高高，已已成为为重庆庆高品品质住住宅集集中区区；精装修修住宅宅产品品已经经成为为区域域内的的主要要品种种，并并已得得到市市场认认可，，且价价格上上升空空间较较大。。项目长安麒麟公馆富力海洋广场东和城优势区位优越，临近观音桥商圈，各类配套设施齐全景观资源，配套完善交通便利、配套完善不足靠长安试车场，周边小环境较差、交通便利程度较其他两项目略差/临街而建，噪音影响大；产品自身除商业配套外，无其他配套设施土地属性评级BAA项目长安麒麟公馆富力海洋广场东和城优势产品搭配合理，户型设计较好大盘，内外环境好，户型方正，部分户型有赠送附加值较高，全装修部分精装修，产品设计合理，部分有赠送空间不足中庭较小，密度高，多数户型形成对望/SOHO与住宅产品形成内部竞争产品力评级BAA项目长安麒麟公馆富力海洋广场东和城主流总价22-55万49-100万精装50-70万精装价格力评级ACB4.1.3区域住住宅竞竞品分分析（（二））综合评评级：：长安安麒麟麟公馆馆B，富力力海洋洋广场场A，东和和城A；值得得注意意的是是长安安麒麟麟公馆尚有有3栋住宅宅尚未未推出出，对对本项项目构构成一一定的的威胁胁。4.1.4区域住住宅客客户品品类分分析年龄划分客户类型需求类型特征购买总价特性单身一族25-2925-2922-24单身立业成家丁克25-29高预期丁克A45-55关注子女的后小太阳25-29稳定行小小太阳30-34单身贵族30-34追求品质的单亲家庭45-55后小太阳55以上空巢家庭30-45长期积累的主流家庭35-45成熟小太阳35-45小康家庭B1，B2B3，C1B2，C1A，B1B2B2，C1，C2B2，B3，C2，C3B2，B3B2，C2，C3B3C2，C3C2，C3C3，C4，D1，D230万内25-35万30-50万30-45万25-35万30-55万30-40万33-43万38-43万40-70万35-65万60-80万25-29高预期的丁克BB2，C230-40万/38-45万25-29享受型小太阳35-60万35-65万B2B1：紧凑2房，70平米内B2：标准2房，70-80平米内B3：舒适2房，80平米以上C类：3房C1：紧凑3房，90平米以内C2：小标准3房，90-100平米C3：大标准3房，100-110平米C4：舒适3房，110平米以上D类：4房D1：紧凑4房，120平米以内D2：标准4房，120-140平米D3：舒适4房，140平米以上A类：单配，一房，50平米内B类：2房区域内内的住住宅产产品客客户来来源比比较广广泛，，但主主要购购房者者仍然然是首首置、、首改改类客客户。。市场规规模和和份额额：去化和和价格格趋势势：库存及及新增增：08.8库存08.9-09.3新增08.9-09.3可售08.9-09.3库存08.9-09.3供求比08.1-08.7供求比片区市场7.5万方6.5万方14.1万方4.7万方1.51.508.1~08.7片区成交09.9~10.9市场容量预期住宅98万方203万方片区4-8月月均均成交交220套,其中4月由于于麒麟麟公馆馆和东东和城城分别别开盘盘，成成交量量相应应较高高。截止08年8月区域域内项项目销销售均均较理理想，，其中中富力力海洋洋广场场、东东和城城均已已进入入尾盘盘销售售期，，后期期供应应量较较小；；区域域内内库库存存量量较较小小，，其其中中还还包包含含伟伟岸岸滨滨州州等等项项目目库库存存，，在在观观音音桥桥商商圈圈内内的的品品质质住住宅宅及及精精装装住住宅宅去去化化率率高高，，是是未未来来区区域域住住宅宅发发展展主主要要方方向向。。产品品竞竞争争力力评评级级：：长安安麒麒麟麟公公馆馆B，富力力海海洋洋广广场场A，，东和和城城A4.1.5区域域住住宅宅去去化化与与库库存存比比较较项目目所所在在区区域域不不是是传传统统高高尚尚居居住住区区，，对对未未来来项项目目住住宅宅产产品品产产生生一一定定影影响响。。问题题可通通过过整整体体项项目目打打造造，，树树立立区区域域产产品品标标杆杆；；通通过过精精装装修修，，提提高高住住宅宅品品质质。。可能能策策略略4.1.6问题题及及可可能能策策略略4.2商业业竞竞品品研研究究4.2.1重庆庆市市商商业业地地产产市市场场分分析析重庆庆市市商商业业市市场场，，呈呈持持续续、、稳稳定定的的发发展展状状态态据07年和和06年重重庆庆市市商商业业地地产产交交易易统统计计表表分分析析，，06年重重庆庆商商业业地地产产市市场场发发展展总总趋趋势势为为不不均均衡衡，，07年，，重重庆庆市市在在经经历历重重庆庆““新新特特区区””政政策策的的策策动动下下呈呈现现快快速速、、稳稳健健发发展展的的事事态态，，2008年以以后后重重庆庆的的商商业业市市场场将将更更加加快快速速、、稳稳健健发发展展。。4.2.2江北北区区商商业业市市场场分分析析江北北区区商商业业地地产产市市场场在在稳稳健健的的基基础础上上，，呈呈快快速速发发展展之之势势分析析：：06年江江北北区区商商业业地地产产市市场场发发展展总总趋趋势势为为平平稳稳，，07年，，重重庆庆市市在在经经历历重重庆庆““新新特特区区””政政策策的的策策动动下下，，江江北北区区商商业业地地产产在在稳稳健健的的基基础础上上呈呈现现快快速速发发展展之之势势。。2008年将将是是江江北北去去地地产产商商业业市市场场发发展展的的契契机机。。4.2.3区域域竞竞品品分分析析本节节将将分分析析与与本本项项目目关关联联度度较较高高的的竞竞争争项项目目，，为为本本项项提提供供商商业业定定位位、、商商业业规规划划以以及及商商业业销销售售等等方方面面的的差差异异化化竞竞争争方方案案。。财信信弗弗瑞瑞登登金鹏鹏北北城城旺旺角角e+e数码码广广场场嘉年年华华4.2.4竞品品研研究究———嘉年年华华（（大大型型商商业业用用房房整整体体销销售售个个案案））楼盘名称嘉年华大厦发展商金融街重庆置业有限公司市调类型：发卡

嘉年华大厦位于江北区观音桥商圈现状邮政局用地范围，东接商业步行街建新北路，南邻江北商场，西临嘉陵公园，北面规划为步行街与嘉陵公园间的城市绿化休闲广场.占地面积7800平米总体建筑面积6万方容积率--本次建筑面积平方米建筑密度--项目功能定位以IT专业市场、餐饮、金融、邮政、办公功能为主，娱乐、休闲、健身、会展、停车等功能为辅的综合性大厦公摊系数%绿地率--停车位位置--停车位--开始推广日期--开盘日期2004-11-30交房日期--楼层功能分布各层功能分配：-3层：双层机械式停车库。-2层：停车和仓储用房。-1层：局部类似于平街层效果的商业用房。1—5层：标准的商业用房。6—8层：图书、餐饮、娱乐、健身、会展用房9—14层：标准的办公用房。商铺价格（套内）方式起价均价最高价层差朝向差价销售13000元/平方米800000元/平方米100000元/平方米----租赁300元/平方米/月400元/平方米/月500元/平方米/月----嘉年年华华（（1——5层：：标标准准的的商商业业用用房房））在在观观音音桥桥商商圈圈是是为为数数不不多多的的，，整整体体进进行行售售卖卖的的，，高高档档商商业业用用房房，，该该项项目目的的售售卖卖价价格格对对本本项项目目整整体体销销售售定定价价、、规规划划有有一一定定的的参参考考。。4.2.5观音音桥桥商商圈圈其其他他商商业业项项目目销销售售价价格格一一览览表表项目销售价格（元/㎡）阳光海岸-世纪新都公开价40000世纪金街20000—50000信一金典(产权式商铺)35000元邦兴北都约30000元商铺铺的的售售价价也也取取决决于于物物业业所所处处的的地地段段整体出出售商商业项项目的的售价参考为为13000元/㎡其中核核心地地段的的商铺铺售价价在50000~100000元/㎡之间。。同聚远景约80000嘉年华65000-100000邦兴北都约30000元天街2号33000-650004.2.6竞品研研究(临街门门面部部分销销售、、部分分租赁赁个案案)（一））以下项项目的的售卖卖和租租赁价价格对对本项项目临临街铺铺面的的定价价和规规划有有一定定的参参考。。4.2.6竞品研研究(临街门门面部部分销销售、、部分分租赁赁个案案)（二））临街商商铺售售价取取决于于地段段观音桥桥核心心中心心的临临街铺铺面的的售价价在30000———40000之间较远区区域16000左右临街商商铺租租赁价价格取取不仅仅决于于地段段，还还有业业态规规划等等因素素。同在在观观音音桥桥核核心心中中心心的的临临街街铺铺面面的的e+e数码码是是金金鹏鹏北北城城旺旺角角租租赁赁价价格格的的2倍以以上上，，起起价价格格的的差差异异来来源源于于两两者者业业态态规规划划的的不不一一，，e+e数码码定定位位为为手机机、、电电脑脑，，数数码码，，动动漫漫广广场场，，而而金金鹏鹏北北城城旺旺角角商商业业规规划划凌凌乱乱。。性别男性投资者远远高于女性投资者年龄结构35—45岁的投资者，是主要购买人群。职业特征私营企业主和个体经营者占购买主要比例。投资热点区域渝北区和江北区为主要的投资购买热点区域经济状况月收入在2万—4万者为主要投资购买者大众接受商铺平方单价平方米单价在3万—6万之间大众接受商铺总价50—100万之间最受欢迎铺面大小5—20平方米选择铺位主考虑因素地理位置选择经营点主因素交通便利、人流量大、客源多4.2.7购买买““商商铺铺””客客户户特特性性分分析析购买买临临街街商商铺铺的的客客户户有有以以下下特特性性：：4.2.8观音音桥桥商商圈圈商商业业项项目目租租赁赁价价格格项目所在楼层租赁面（㎡）租赁价格（元/㎡）北城天街1F--250-3002F--2003F--100-1504F--100-150香港城1F5-10㎡500-6002F30-70㎡230-2803F20-30㎡180-2304F20-40㎡130-150天街2号1F20-30㎡180-3502F20-35㎡180-3503F1200㎡45-554F1200㎡45嘉年华-1F35-45300-500世纪金街----230-300商铺铺租租价价因因其其所所处处地地段段而而异异核心心地地段段（建建新新北北路路两两侧侧））的的临临街街商商铺铺租价价大大概概在在150-600元/㎡㎡/月之之间间次核核心心地地段段租价价一一般般在在100-200元/㎡㎡/月左左右右地段段较较差差经营营中中低低档档商商品品的的零零星星商商铺铺租价价在在25-100元/㎡㎡之间间。。以下下项项目目的的租租赁赁价价格格对对本本项项目目租租赁赁定定价价和和规规划划有有一一定定的的参参考考。。4.2.9观音音桥桥商商圈圈商商业业项项目目空空置置率率名称楼层单层面积(㎡)空置率泰兴数码城1-4F3000无4F以上5000100%茂业大厦1-7F7000无8-9F5000100%远东百货1-4F3000无重百大楼1-6F600030%7F600030%同聚福集团大厦1-4F2500无5-6F2500100%万鹏电脑城大楼1F300040%2-6F3000100%中环数码城大楼1-2F2000无3F200080%从下下面面的的调调查查表表可可看看出出：：观观音音桥桥商商圈圈（（4层以以上上)大型型商商场场,多数数空空置置率率高高且且经经营营状状况况较较差差。。如如果果无无特特色色亮亮点点来来吸吸引引消消费费者者的的话话，，商商家家是是很很难难在在此此位位置置生生存存下下去去的的。。该区区大大型型商商业业为为保保持持商商业业项项目目的的低低空空置置率率和和高高租租金金收收益益基基本本采采用用只只租租不不售售，，统统一一管管理理的的经经营营模模式式。。针对对本本项项目目，，同同样样具具有有较较大大的的商商业业体体量量。。因此此，，我我们们建建议议本本项项目目采采用用只租租不不售售、、统统一一经经营营的方方式式管理理。2007年2006年2005年商用用物物业业规规模模2007年2006年2005年42.92亿54.65亿66.58亿社会会零零售售总总额额2010年计划划达达到到100亿2010年计划划达达到到230万㎡㎡4O万㎡㎡75万㎡㎡123万㎡㎡据调调查查：：观观音音桥桥商商圈圈的的年年均均增增长长率率在在20％以以上上，，预预计计2010年商商用用物物业业规规模模将将达达到到230万平平方方米米，，社社会会零零售售总总额额将将达达到到100亿。。4.2.10区域域商商业业总总体体规规模模趋趋势势研研判判未来来市市场场规规模模和和份份额额：100万㎡㎡商业业项项目目●40亿的社社会会零零售售总总额额增长长率率在在20％以以上上4.2.10参考考案案例例－－茂茂业业百百货货项目名称地址规模档次开业时间停车位置茂业百货观音桥步行街45000㎡中高档05.10100左右楼层规划：-1F：超市；1F：璀璨时尚馆：化装品、黄金珠宝、名鞋皮具、名表眼镜、总服务台；2F：青春少女馆：少女装、少淑女装、美发厅；3F：魅力仕女馆：淑女装、成熟女装、中老年装、内衣、毛衫、美容院；4F：名流绅士馆：精品男装、绅士休闲、商务休闲、西餐、改裤处、精品；5F：运动休闲馆：运动装、青春便服、运动器材、户外用品、咖啡馆；6F：温馨生活馆：居家精品、儿童用品、床上用品、精品厨具；7F：家电大世界：数码空间、小家电、手机、大家电、名牌特买厅。

租户组合：联营+租赁；百货类由各商家、厂家供货进入百货公司经营管理体系，美容厅、咖啡厅商家进场自行经营，百货公司管理服务其公共事务；业态组成：百货+超市+餐饮品牌：多为中档品牌，顶级品牌商品较少；4.3区域域写写字字楼楼竞竞品品分分析析4.3.1区域域写写字字楼楼市市场场概概述述重庆庆随随着着被被确确定定为为国国家家”新特特区区”、””第第三三区区”的利利好好消消息息,为重重庆庆建建立立国国际际商商务务区区提提供供了了机机遇遇，，也也为为重重庆庆主主城城写写字字楼楼市市场场的的发发展展增增加加了了兴兴奋奋剂剂。。项目目所所处处江江北北商商圈圈集集中中写写字字楼楼近近10个,主要要集集中中在在观观音音桥桥商商圈圈,其他他均均沿沿红红锦锦大大道道周周围围分分布布。。区域内内写字字楼的的价格格由2003年的3300元/平方米米(北岸星星座)上升至至现在在(2008年)9500元/平方米米,近几年年,写字楼楼市场场发展展迅速速。4.3.2重庆写写字楼楼销售售统计计据统计计:重庆销销售总总量，，由06年3.3万方增增至07年总销销售量量达到到20万方。。重庆市市月均均去化化，由由06年7802平米增增至07年16760平米。。销售单单价也也逐年年增长长，由由06年单价价3000元/㎡增至07年最高高单价价达到到9500元/㎡全市写写字楼楼销售售总量量逐年年增加加，销销售单单价也也实现现了逐逐年增增加，，随着着重庆庆经济济的发发展，，重庆庆写字字楼市市场潜潜力大大4.3.3江北区区写字字楼数数据统统计据统计计：区域写写字楼楼销售售总量量：06年江北北区总总销售售7283平米，，07年江北北区总总销售售1.7万平米米。江北区区月均均去化化：由由06年603平米增增至07年1443平米。。销售单单价：：由06年3200元/㎡增至07年最高高价达达到9500元/㎡。江北区区将成成为重重庆市市商务务新高高地，，高端端写字字楼市市场潜潜力巨巨大。。考虑到到写字字楼物物业形形态的的特殊殊性，，将竞竞品范范围扩扩大到到重庆庆主城城，以以下将将对具具有典典型代代表的的竞品品进行行统计计。以区域域就近近原则则，世世纪英英皇成成为区区域内内主要要竞品品。竞品情情况观音桥桥商圈圈南坪商商圈杨家坪坪商圈圈4.3.4区域写写字楼楼竞品品分析析（一一）竞品项目区域面积区间销售均价总价区间去化率去化速度竞争关系世纪英皇江北区68—300㎡9500元/㎡58－600万元销售20％，抵款30％慢强中新城上城高新区50—260㎡1.2万/㎡60-312万仅售1F慢弱西南经协大厦南岸区27.75-75.78㎡1.3万/㎡35-100万80%较快弱西城国际九龙坡区50—200㎡0.8万/㎡40-160万98%较快弱写字楼楼形态态物业业，面面积组组合灵灵活，，销售售总价价高，，去化化周期期较长长4.3.4区域写写字楼楼竞品品分析析（二二）竞品综综合评评级项目世纪英皇中新城上城西南经协大厦优势交通便利、配套完善配套成熟、交通便利交通便利，周边商务氛围强不足/位于非传统商务区内,周边商务氛围不足/地段评级ABA项目世纪英皇中新城上城西南经协大厦优势5A级写字楼，自身配套良好层高4.5米\超高端配套设施面积区间小不足层高3.3米面积区间较大自身配套较少产品力评级AAB项目世纪英皇中新城上城西南经协大厦主流总价60-312万35-100万价格力评级CA4.3.5综合评评级项目地地块周周边写写字楼楼供应应量少少，且且产品品品质质中高高档，，该区区域高高端写写字楼楼供应应缺乏乏。项目标标杆竞竞品市市场规规模和和份额额：区域内内现有有库存存量较较少，，在观观音桥桥商圈圈内高高端写写字楼楼去化化率高高，未未来区区域写写字楼楼发展展潜力力极大大。产品竞竞争力力评级级：世世纪英英皇A，弗瑞登登B4.3.6区域写写字楼楼发展展趋势势判断断去化趋趋势:从07年快速速转向向08年缓慢慢消化化。（（受宏宏观经经济调调整的的影响响）价格趋趋势:呈现平平缓上上升的的趋势势。世纪英皇总体量：16万方剩余体量：8万方弗瑞登总体量：8万方无剩余新增:预计未未来三三年江江北区区甲级级写字字楼的的潜在在放量量将突突破50万㎡，，从2009年年开开始每每年放放量约约为20万㎡左左右。。4.3.7机会及及可能能策略略写字楼楼市场场竞争争主要要集中中在中中低端端市场场，高高端写写字楼楼供应应匮乏乏机会打造成成高端端写字字楼，，引领领市场场，改改变区区域形形象。。可能策策略4.4区域公公寓市市场分分析4.4.1重庆公公寓市市场概概述总体成交量新增量（平米）月均成交量（平米）月均成交均价（元/平米）2006年62万方25.2万5.2万方4192.152007年89.76万方48.2万7.5万方4527.91重庆公公寓市市场尚尚处于于初级级发展展阶段段，市市场体体量小小，但但独有有的实实用性性、投投资性性使其其获得得长足足发展展；未未来重重庆公公寓市市场具具有相相当大大的潜潜力在06年、07年，公公寓均均有一一到二二次销销售突突破期期；在在06年基础础上，，产品品价值值与价价格均均得到到相应应提高高；精精装修修公寓寓的投投入使使用，，使产产品品品质得得到极极大提提升。。4.4.2江北公公寓市市场概概述总体成交量（平方米）新增量（平方米）月均成交量（平方米）月均成交均价（元/平方米）2006年24。1万18.1万2万3924.962007年34.8万方12.5万2.9万5491.32大量经经济实实惠的的公寓寓产品品投入入市场场，有有利于于未来来“总总部经经济需需要””；江江北区区域内内公寓寓产品品较少少，目目前市市场空空白点点较大大；相相较住住宅产产品，，去化化速度度更快快，可可满足足不同同层次次需要要。区域内内公寓寓产品品去化化速度度快，，由于于供应应量有有限，，出现现销售售不均均衡现现象；；由于于精装装修公公寓的的出现现，使使区域域产品品价格格得到到极大大提升升。4.4.3公寓竞竞品分分析观音桥桥商圈圈●本项目目富力海海洋广广场1号公寓寓东和城城世纪英英皇4.4.3区域公公寓市市场竞竞品研研究（（一））项目名称所在板块属性套内起价元/平方米套内均价元/平方米套内最高价元/平方米去化分析（081-8）物管费元/月/平方米富力海洋广场1号公寓观音桥中高档8500含1500元装修9000含1500元装修9500含1500元装修58套/月1.5东和城BⅡ栋观音桥中高档60006700680042套/月1.5世纪英皇红旗河沟中高档中高区：6335高区：9322中高区7622高区9992

/44套/月2.5区域内内公寓寓产品品较多多，去去化速速度快快，成成交单单价普普遍高高于普普通住住宅产产品；；大多数数公寓寓产品品居住住、办办公均均可，，多为为投资资性购购买；；4.4.3区域公公寓市市场竞竞品分分析（（二））项目东和城B2栋富力海洋广场1号公寓世纪英皇优势区位优越，临近观音桥商圈，各类配套设施齐全区位优越，配套完善交通便利、配套完善不足交通略显不便交通略显不便临街而建，噪音影响大；土地属性评级AAA项目东和城B2栋富力海洋广场1号公寓世纪英皇优势户型面积小，搭配合理产品配置高，户型设计合理，精装修产品面积搭配合理，自身配置完善不足自身配套不足部分产品使用功能不足/产品力评级BAA项目东和城B2栋富力海洋广场1号广场世纪英皇主流总价20-39万28-50万精装29-69万价格力评级AAB综合评评级：：东和和城B2栋B，富力力海洋洋广场场1号公寓寓A，世纪纪英皇皇B；值得得注意意的是是世纪纪英皇皇由于于地段段、产产品等等因素素，将将对本本项目目公寓寓产品品构成成最强强的威威胁。。库存及及新增增：08.7库存08.9-09.3新增08.9-09.3可售08.9-09.3库存08.9-09.3供求比08.1-08.7供求比片区市场1.7万1.42万4.1万1.3万1.51.5片区1-8月月均均成交交108套，其其中1月、3月、4月分别别经历历三个个项目目开盘盘期，，整体体市场场表现现良好好。4.4.4市场供供需情情况由于位位于都都市商商圈内内，公公寓市市场需需求较较大，，所有有公寓寓项目目市场场表现现较好好；未来投投入市市场的的公寓寓项目目较少少，存存在一一定的的市场场空白白点；；精装修公寓已已经成为区域域主要产品类类型，得到市市场认可。市场规模和份份额：08.1~08.7片区成交09.9~10.9市场容量预期住宅15.4万方65.8万方商住混居，影影响居住品质质项目所在区域域整体形象较较差，对产品品形象有不利利印象问题产品策略在住宅区域设设计1室户型，解决决商住混居问问题。通过户型设计计，增加空间间变化，提高高产品吸引力力；通过精装装修，提高住住宅品质。形象策略可通过整体项项目打造，树树立区域产品品标杆。可能策略4.4.5问题及可能策策略4.5城市市综合体竞品研判中新城上城万达广场本案4.5.1城市综合体项项目总揽世纪英皇项目选择区区域域内在售或即即将入市的综综合建筑群体体——世纪英皇区域外的在售售大型城市综综合体——万达广场、中中心城上城所有项目均在在重庆市市内内具有代表性性和借鉴性。。其物业类型型包含住宅、、商业、写字字楼、高档公公寓以及酒店店数据来源：实实地调研、渠渠道调研4.5.2竞品项目重点指标标对比重庆“城市综综合体”项目目，均位于城城市中心区域域，由于自身身配套完善，，物业种类较较多，在目前前市场中表现良良好，住宅、、公寓去化率率均较高，有有较好的市场场前景。数据来源：实实地调研、渠渠道调研4.5.3竞品项目重点指标标分析综合评级：世世纪英皇A，大连万达广广场A，中新城上城城B，值得注意的的是世纪英皇皇由于与本项项目相邻，将将对本项目未未来多种物业业种类构成最最直接的威胁胁。价格及销售状状况套内均价（元/㎡）写字楼9500公寓7800销售率（％）写字楼40%公寓50%销售周（月）1年物管费（元/㎡·月）1.2-1.7本地客户68%区县客户10%外省客户19%其他地区3%客群来源规划设计项目南塔酒店店式国际公寓寓高47层，最大建筑筑高度181.8米，塑造北城城至高天际线线，落成之后后将成为全市市最高商务公公寓，其空中中直升机停机机坪为高端商商务提供腾飞飞动力，令客客户多一个空空中商务舱，，南塔拥有的的3.3米单层高、2米过道宽度、、7部高速电梯等等各项物理指指标，在全市市商务公寓中中均称得上首首屈一指。写字楼公寓商业4.5.4竞品研究－－世纪英皇皇项目位于重庆庆市江北区红红旗河沟转盘盘东南角，总总建筑面积16万方，由裙楼楼部分及南北北两座超高双双塔构成。项项目与本案项项目仅相隔500米，在地理位置、区位属性上较为相似。。选址特征经济技术指标标总体指标占地面积（万㎡）1.54总建筑面积（万㎡）15.89容积率11.67物业类型写字楼、商业、公寓车位（个）570主力店君临酒店公寓经济技术术指标公寓建筑面积（万㎡）5.2公寓面积配（％）37%公寓楼层（层）48公寓套数（套）714公摊系数（％）31%写字楼经济技技术指标写字楼建筑面积（万㎡）2.3写字楼面积配比（％）48%写字楼楼层（层）29公摊系数（％）36%标准层面积（㎡）1000（1-33层）700（34-47层）柱间距（m）10标准层层高（m）3.3走廊宽度（m）2单户最大建筑面积（㎡）69单户最小建筑面积（㎡）38电梯数量（部）7装修标准标准层面积（㎡）1400柱间距（m）10标准层层高（m）3.6装修后层高（m）3.6电梯数量（部）74.5.4竞品研究－－世纪英皇皇数据来源：实实地调研、渠渠道调研选址特征此项目位于九九龙坡区高新新区袁家岗奥奥体路1号(轻轨袁家岗站站对面)，连接渝中区区和九龙坡区区，是大渡口口区、沙坪坝坝区以及九龙龙坡区进入渝渝中区的交通枢纽，周边交通线路路数十条，项项目与主城各各区通达性非常好；距离离火车站、机机场、码头、、长途车站距距离较近，交交通时间成本本低，跨区能能力强；公共共交通具备特特有的轻轨资资源；周边道道路属于多新新建和拓宽道道路，路况较较好，不存在在交通拥堵的的问题。高科技产业园IT市场：石桥铺西城工业园：九龙园区集装箱港口、物流园区：九龙坡港项目机电市场：陈家坪歇台子手机市场核心商圈：杨家坪城市副中心：大坪中新城上城大坪石桥铺技术展览中心心君临酒店田家炳中学重医附一院重庆医科大学学渝州宾馆奥体中心劲力酒店西亚酒店工业职业学院院百盛百货新世纪超市后工学院万友康年酒店店歇台子小学建设小学泰兴、赛博南方花园酒店店重庆党校南方美食街重庆电大河运校项目宏观图项目区位图4.5.4竞品研究－－中新城上上城规划设计住宅：18万平方米写字楼：9万平方米公寓：4万平方米商业：18万平方米重庆中华新城城由公寓、超超高层甲级写写字楼及五星星级酒店、超超高层酒店式式公寓和大型型购物中心组成。其中住住宅约占18万平方米，超超高层甲级写写字楼及五星星级酒店约占占9万平方米，超超高层酒店式公寓约占4万平方米，大大型购物中心心约占18万平方米。在在规划中将建建造一座欧洲洲童话公园，，约占2万平方米。4.5.4竞品研究－－中新城上上城经济技术指标标总体指标占地面积（万㎡）16总建筑面积（万㎡）75容积率5.5物业类型写字楼，公寓，商业、住宅车位（个）3000主力店喜来登公寓经济技术术指标公寓建筑面积（万㎡）4公寓面积配比（％）5.3%公寓楼层（层）-公寓套数（套）-公摊系数（％）28%写字楼经济技技术指标写字楼建筑面积（万㎡）9.0写字楼面积（％）12%写字楼楼层（层）54公摊系数（％）31%标准层面积（㎡）1080柱间距（m）标准层层高（m）4.5走廊宽度（m）2.4单户最大建筑面（㎡）99.67单户最小建筑面积（㎡）33.27电梯数量（部）5装修标准清水标准层面积（㎡）852柱间距（m）8.5标准层层高（m）4.5装修后层高（m）4.2电梯数量（部）5价格及销售状状况套内均价（元/㎡）写字楼120007500（精装修公寓）5500(清水公寓)销售率（％）写字楼30%公寓100%销售周期（月）15物管费（元/㎡·月）3客群来源（％％）本地客户65%区县客户20%外省客户10%其他地区5%4.5.4竞品研究－－中新城上上城数据来源：实实地调研、渠渠道调研4.5.5竞品研究－－万达广场产品类型所占体量(万方)产品比例SHOPPINGMALL1417.94%临街商铺56.50%写字楼810.25%住宅2633.30%公寓810.25%酒店56.50%公建配套等1215.26%合计78100%产品结构比例例价格及销售状状况套内均价（元/㎡）住宅6000商铺销售价格：临街一层3.5-6万元/㎡

临街二层：1-2万元/㎡

临街三层：1.2-2.2万元/㎡

社区内商铺：0.8-1.2万元/㎡销售率（％）住宅90%商业100%销售周期（月）10物管费（元/㎡·月）3客群来源（％％）本地客户75%区县客户15%外省客户8%其他地区2%4.6竞品分析总结结●如何拓宽产产品市场？从借鉴项目物物业类型看，，城市综合体体为规避相同同产品类型体体量过大造成成的项目自身身同质化竞争争，在物业类类型的选择上上趋于多元化化，写字楼、、公寓、商业业、星级酒店店均有涉足，，避免了自身身产品竞争，，同时拓宽产产品市场。●怎样运用品品牌影响力，，对项目价值值和销售速度度进行支撑？？品牌在房地产产项目开发过过程中对价值值支撑和加快快销售速度的的作用至关重重要，从借鉴鉴项目可以看看到，品牌开开发商均较为为重视运用自自身品牌的影影响力，非品品牌开发商在在项目运作过过程中则通过过品牌嫁接如如引进五星级级酒店和引进进金夫人摄影影等，对项目目价值进行修修饰和提升。。●为什么公寓寓产品一定要要有顶级写字字楼作为支撑撑？配置顶级写字字楼和酒店的的城市综合体体项目，为公公寓部分提供供了良好的商商务和配套设设施，使得公公寓价值也得得到较大提升升，套内销售售价格比普通通公寓提高500-1000元/平方米左右。。●如何进一步步提升写字楼楼物业价值？？借鉴项目中，，为避免与竞竞争项目同质质化竞争，写写字楼产品创创新层出不穷穷，如生态化化的玻璃外墙墙、空中生态态花园、分区区独立的新