高端地产策划公司美地行案例中信泰富海南神州半岛定位课件

中信泰富海南神州半岛产品定位报告(删节版)中信泰富海南神州半岛1项目背景:

美地行携手中信泰富，全程参与“九大核心地块”旅游度假产品前期咨询顾问工作，精准把握海南旅游度假发展趋势，创新定位神州半岛“国际海居”巅峰体验。

项目位于海南黄金东海岸线中间要地，独屹于海口与三亚之间，规划用地18平方公里，总建筑面积约406万㎡。

项目背景:

美地行携手中信泰富，全程参与“九大核心地块”旅游2高端地产策划公司美地行案例中信泰富海南神州半岛定位课件3高端地产策划公司美地行案例中信泰富海南神州半岛定位课件4高端地产策划公司美地行案例中信泰富海南神州半岛定位课件5高端地产策划公司美地行案例中信泰富海南神州半岛定位课件6高端地产策划公司美地行案例中信泰富海南神州半岛定位课件7高端地产策划公司美地行案例中信泰富海南神州半岛定位课件8地块编号住宅产品名称

容积率占地面积（平方米）建筑面积（平方米）

平均每户面积（平方米）

总户数已建C-22朝阳海岸0.75103,60077,700134582C-13星悦海岸1.524,42036,630111330C-14星悦海岸142,98042,980119360D-02+04G岛屿院洋房0.4142,40056,960105544D-02+04V岛屿院别墅0.4123,10049,240176279在建C-01君悦居0.4125,80050,320140359D-07中央公园花园洋房/叠拼别墅0.4111,50044,600132339D-09中央公园花园洋房/叠拼别墅0.4102,00040,800128320待建C-04小镇中心度假公寓/小镇别墅0.374,90022,470115195C-05小镇中心双海景公寓1.486,800121,5201191,019H-07第五湾公寓0.9191,840172,656802,171D-11双海景养生公寓/修心美墅0.5130,00065,00096679D-13涛声高尔夫度假别墅0.2321,20064,240178360D-15海阔高尔夫别墅/海阔企业会馆0.15302,20045,330369123D-19双海景养生公寓/修心美墅0.5104,40052,200102510D-20双海景养生公寓/修心美墅0.5165,87082,935115719D-22双海景养生公寓/修心美墅0.5151,92075,960100757E-01涛声高尔夫度假别墅0.3299,10089,730230390E-04涛声高尔夫度假别墅0.355,10016,53025066E-05涛声高尔夫联排0.433,78013,512131103E-06海岸奢华度假别墅0.144,1004,41017625F-01涛声高尔夫度假别墅0.3123,80037,140300124F-02涛声高尔夫度假别墅0.3142,30042,690301142F-06海岸高尔夫度假别墅0.377,40023,22035266F-08湖景度假别墅0.345,40013,62015091G-02订制山海大宅0.1276,30027,63060146总计0.43,402,2101,370,02312810,699产品规划住宅用地项目规划明细地块编号住宅产品名称

容积率占地面积建筑面积平均每户面9

地块酒店名称星级经营业态土地使用容积率占地面积（平方米）建筑面积（平方米）客房平均面积（平方米）客房数建议品牌已建C-21神州半岛喜来登酒店5星级酒店酒店0.57143,90082,372129308Sheraton喜来登福朋酒店4星级酒店酒店338Suggestupgrade&changebrandD-18高尔夫球场会所5星级会所酒店0.5542,20023,210---在建C-02君悦酒店超5星酒店酒店0.39197,80049,450220350GrandHyatt待建C-19企业会所超5型企业会所酒店0.8523,52920,000---E-02大型会奖度假酒店5星酒店酒店0.3100,60030,180120252MacoPolo,WyndhamGrand，RenaissanceE-07高端会奖度假酒店超5星酒店酒店0.363,50019,050100191Waldorf/Conrad,StRegisF-04海景高尔夫别墅产权酒店准5星产权式酒店酒店0.365,10019,53020098Selfbranded/WestenF-09中信商学院准5星学校酒店0.25187,30046,825---G-01高端奢侈品品牌酒店品牌住宅超五星产权式酒店（G-03同品牌）酒店0.1531,9004,78512040Aman,BanyanTreeBaccaratG-03高端奢侈品品牌酒店超五星酒店酒店0.15126,80019,02020095Aman,BanyanTreeBaccarat总计0.32982,629314,422-1,672-产品规划酒店用地项目规划明细

地块酒店名称星级经营业态土地使用容积率占地面积建筑面10产品规划商业用地项目规划明细项目名称地块性质地块编号子项目商业建筑面积规划建筑面积控规建筑面积剩余建筑面积剩余地块转化建议（平方米）（平方米）（平方米）（平方米）C-05商业嘉年华小镇大街时尚服装，家居用品，私人服务，旅游时尚零售7,50020,68881,08860,400产权式酒店休闲简餐，餐饮区，大型餐厅4,400室内花园蝴蝶馆3,000嘉年华广场/节事中心1,288神州故事馆1,000儿童游乐中心1,500主题电影院2,000C-04商业热力运动沙滩一般零售，运动品商店9309,6309,630--社区餐饮，大型餐厅，酒吧餐厅5,700沙滩俱乐部（已建）3,000C-14商业度假美学聚落家居用品，时尚服装，一般零售，水上用品商店，游艇用品商店，运动用品商店，艺术品商店11,42018,42018,420--休闲简餐，社区餐饮6,500家庭水疗按摩500C-13商业怡然风情街区社区便利商店，一般零售，家居装饰品店，超级市场，时尚服饰，私人服务11,65024,42024,420--休闲简餐，餐饮区，社区餐厅，酒吧餐厅，大型餐厅9,400海洋保育中心1,870卡拉OK，家庭水疗按摩1,500D-20商业宜居便利中心社区零售，社区餐饮，社区休闲、ATM机等便利服务设施2,0002,0007,3725,372商业储备D-22商业完美人生养生会馆文化娱乐中心，社交俱乐部，棋牌娱乐室，图书馆4,0004,0006,7522,752商业储备H-07商业神州半岛市政中心农夫市集，宜居便利中心6,50014,00043,16429,164产权式酒店休闲俱乐部2,000游客零售2,500办公楼3,000E-05商业高端美酒美食长廊高端海鲜餐厅群，品酒文化馆5,0005,0006,7561,756商业储备F-06商业音乐美食风情沙滩海鲜餐厅，酒吧，特色餐厅，异国料理2,5802,5802,580--

总计100,738100,738200,18299,444-商业用地总体规划产品规划商业用地项目规划明细项目名称地块性质地块编号子项目11地块剩余商业建筑面积（平方米）产权式酒店主题星级经营业态土地使用容积率占地面积（平方米）建筑面积（平方米）客房平均面积（平方米）客房数建议品牌C-0560,400家庭水疗主题4星产权式酒店商住混合1.418,00025,200120210Wyndhamgarden,Safron,Ascott，Outrigger电影主题准4星产权式酒店商住混合1.47,14310,000100100Eaton,Newworld文化主题准4星产权式酒店商住混合1.418,00025,200100252Somerset,,Shama,Rambler，IndigoH-0729,164未来规划4星产权式酒店商住混合0.932,40429,164100291-总计

1.275,54789,564420853

产品规划商业用地项目规划明细地块剩余商业建筑面积产权式酒店主题星级经营业态土地使用容积12目标客群一：度假居住客群（置业客群）客群特征：25%75%二次置业(含以下)三次以上置业80%中高端以上消费群体75%海南置业客户职业以经商人士、私企业主和企业高管为主，经济实力雄厚，属于高端消费人群。客户均为多次置业，其中三次及以上置业次数超过七成，客户置业已经超越刚性居住需求阶段。据测算，至2025年，市场对基地度假住宅的需求将达18,000套，其中来自顶端客群的需求约达10%，其余均为中高端及高端客群。根据基地定位与市场客群规模的匹配，建议基地瞄准的置业客群为：中高端高端顶端10%左右目标客群一：度假居住客群（置业客群）客群特征：25%75%二根据分析[1]，不同阶段客群的客群特征及主要需求如下所示：中高端高端顶端10%左右产品需求关键字：资源占有、顶级配套、专属服务、个性化度假生活产品需求关键字：资源环境、高端养生度假配套、升值潜力产品需求关键字：高性价比、升值潜力、品质休闲度假配套基础需求私密的大体量别墅产品私属稀缺资源游艇会、高尔夫球会、马会

、超五星酒店等高端度假配套增益需求定制度假、私人管家服务私密化顶级会所配套生活方式高端休闲商业配套基础需求高绿化率别墅、类别墅产品优质宁静的自然环境养生度假配套休闲运动配套便利生活配套增益需求健康医疗配套高端会所配套代理出租服务生活方式高端休闲商业配套基础需求小户型公寓、类别墅养生度假配套优质自然资源便利生活配套增益需求代理出租服务家庭型休闲商业配套休闲运动配套健康医疗配套注：[1]基础需求分析通过海南地产市场调查及现有度假区配套比对得出，为参考项目共有配套，且受目标客群的重视。增益配套通过国内外同类定位度假区的特色配套筛选而出，是使案例更受特定客群欢迎的有力促进。度假居住客群需求筛选目标客群一：度假居住客群（置业客群）根据分析[1]，不同阶段客群的客群特征及主要需求如下所示：中度假居住客群顶端高端中高端住宅产品自然资源度假配套商业配套服务配套极致型大体量别墅高绿化率别墅、类别墅小户型类别墅、公寓高端度假配套高端会所配套休闲运动配套健康医疗配套养生度假配套生活方式高端休闲商业配套便利生活配套定制度假、私人管家服务私密化顶级会所配套代理出租服务家庭型休闲商业配套私属稀缺资源优质宁静的自然环境优质自然资源客群需求筛选目标客群一：度假居住客群（置业客群）度假居住客群顶端高端中高端住宅产品自然资源度假配套商业配套服客户层面项目层面开发建议档次置业人群置业目的需求产品主要诉求开发现状现状匹配度近期中期远期顶端企业大型民营企业家企业会所投资独栋私密的大体量别墅产品现状喜来登酒店高尔夫球场沙滩俱乐部滨海公寓非滨海别墅近期计划中心商业小镇君悦酒店滨海别墅私属稀缺资源★★游艇会、高尔夫球会、马会

、超五星酒店等高端配套★养生度假偶住私人会所投资保值定制度假、私人管家服务私密化顶级会所配套生活方式高端休闲商业配套客户价格承受能力：顶端：1000-1500万以上；高端：600-1000万；中高端300-600万客群需求与基地供给匹配及开发策略注：★数量代表匹配度的高低现状匹配度：低建议着力开发分期：中、远期考虑原则：顶端客户的吸引及产品打造主要为基地树立高端标杆。短期内适宜开发顶端产品的用地少，可以少量进入市场，引发市场话题。但受资源分布影响开发将集中于中远期。现已有部分世界级高端配套，因此其他配套可列入规划，促进销售，但实际开发时间可推迟。主要的高端服务及会所可大大提高附加值，可与住宅产品搭配开发。目标客群一：度假居住客群（置业客群）客户层面项目层面开发建议档次置业人群置业目的需求产品主要诉求客户层面项目层面开发建议档次置业人群置业目的需求产品主要诉求开发现状现状匹配度近期中期远期高端民营企业家私企业主外资或大型企业高管投资家养生度假偶住投资独栋双拼联排高绿化率别墅、类别墅产品现状喜来登酒店高尔夫球场沙滩俱乐部滨海公寓非滨海别墅近期计划中心商业小镇君悦酒店滨海别墅★优质宁静的自然环境★★★养生度假配套★休闲运动配套★★便利生活配套健康医疗配套代理出租服务生活方式高端休闲商业配套高端会所配套客户价格承受能力：顶端：1000-1500万以上；高端：600-1000万；中高端300-600万注：★数量代表匹配度的高低现状匹配度：中建议着力开发分期：近、中期考虑原则：高端客户的吸引及产品打造主要为基地主要瞄准高端市场定位定调。应尽快开发高端定位的住宅产品以提高项目的市场定位。因此要尽快开发高尔夫周边地块及二湾海滨地块。鉴于高端客群对养生度假设施、休闲运动设施、便利生活配套的重视，因此应尽快开发此类配套以吸引目标客群的购买。对于增益需求的满足可有延迟，但因小镇中心的开发，因此商业配套及代理出租服务可提前供应，将大大提高市场吸引力。医疗配套开发投资较大，可列入开发计划，促进销售，远期建成。客群需求与基地供给匹配及开发策略目标客群一：度假居住客群（置业客群）客户层面项目层面开发建议档次置业人群置业目的需求产品主要诉求客户层面项目层面档次置业人群置业目的需求产品主要诉求开发现状现状匹配度近期中期远期中高端生意人企事业高管高级公务员外资及大型企业高级技术人员休闲度假投资联排公寓小户型公寓、类别墅现状喜来登酒店高尔夫球场沙滩俱乐部滨海公寓非滨海别墅近期计划中心商业小镇君悦酒店滨海别墅★★★养生度假配套★优质自然资源★★★便利生活配套代理出租服务家庭型休闲商业配套休闲运动配套★★健康医疗配套客户价格承受能力：顶端：1000-1500万以上；高端：600-1000万；中高端300-600万注：★数量代表匹配度的高低现状匹配度：高建议着力开发分期：近期考虑原则：中高端客群是基地高端定位下带入的客群，是重要的市场补充客群。目前开发的地块较适宜中高端产品的开发，且近期小镇中心的开发也将大大提高项目投资价值，因此建议于近期着力开发，在中期与高端产品搭配销售。受益于小镇中心的近期开发计划，中高端客群关注的度假配套，家庭型商业、便利生活配套问题将迎刃而解，如配合代理服务的提供，将能较好地满足中高端购买者的需求。医疗配套投入较大，可远期内建成，但列入开发计划，利于销售。客群需求与基地供给匹配及开发策略目标客群一：度假居住客群（置业客群）客户层面项目层面档次置业人群置业目的需求产品主要诉求开发现状度假居住客产品建议度假居住客群顶端高端中高端住宅产品自然资源度假配套商业配套服务配套极致型大体量别墅海阔高尔夫别墅海阔企业会馆海岸奢华度假别墅定制山海大宅君悦居高绿化率别墅、类别墅小镇别墅小镇中心双海景公寓涛声高尔夫别墅涛声高尔夫联排湖景度假别墅双海

景养生公寓修心美墅小户型类别墅、公寓小镇中心度假公寓岛屿院洋房/迷你别墅中央公园花园洋房/叠拼别墅第五湾公寓高端度假配套老爷海游艇码头保利游艇会世界第二高尔夫球场福克斯俱乐部君悦等超五星酒店高端会所配套完美人生养生会馆休闲俱乐部休闲运动配套福克斯沙滩俱乐部静态水上运动俱乐部垂钓俱乐部神州马术公园高尔夫球场健康医疗配套360度健康管理中心

-品牌健诊机构

-西医诊所

-中医推拿馆

-精品药房小镇中心私人诊所养生度假配套老爷海休闲公园红树林氧吧公园观海行山步道牛庙岭生态保育公园海洋牧场中央公园度假酒店配套小镇中心家庭水疗按摩生活方式高端休闲商业配套小镇中心商业（时尚服装，加剧用品，水上运动用品商店，艺术画廊等）酒吧、咖啡厅、高端餐厅等主题电影院便利生活配套小镇中心的便利商店、超级市场、私人服务及社区餐厅等社区宜居便利中心神州半岛市政中心定制度假、私人管家服务神州半岛·定制度假俱乐部配套酒店礼宾服务私密化顶级会所配套神州半岛·定制度假俱乐部代理出租服务物业管理及出租平台家庭型休闲商业配套小镇中心商业神州故事馆儿童游乐中心海洋保育中心家庭水疗按摩卡拉OK私属稀缺资源一线海景别墅国际级高尔夫景观优质宁静的自然环境一湾海景，二线海景高尔夫景观老爷海生态公园公寓高层海景湿地景观优质自然资源中央公园景致湿地景观老爷海景致其他整岛自然资源目标客群一：度假居住客群（置业客群）度假居住客产品建议度假居住客群顶端高端中高端住宅产品自然资源度假居住产品线分期开发建议近期（2015年末）开发完成中期（2017年末）开发完成远期（2022年末）开发完成住宅产品顶端君悦居海岸高尔夫别墅，海岸企业会馆海畔度假别墅、定制山海大宅高端小镇别墅，小镇中心双海景公寓涛声高尔夫别墅，高尔夫双海公寓，修心美墅湖景度假别墅中高端小镇中心度假公寓、岛屿院洋房/迷你别墅、第五湾公寓--自然资源顶端---高端老爷海生态公园--中高端中央公园--度假配套顶端君悦酒店老爷海休闲公园、观海行山步道360度健康管理中心-精品药房、推拿馆静态水上运动俱乐部老爷海游艇码头红树林氧吧公园、海洋牧场360度健康管理中心-西医诊所、名医坐诊，小镇中心私人诊所垂钓俱乐部超五星度假酒店牛庙岭生态保育公园、度假酒店配套360度健康管理中心-品牌健诊机构神州马术公园高端中高端商业配套顶端小镇中心生活方式商业小镇中心的居民商业家庭型休闲商业配套第二湾生活方式商业社区宜居便利中心、市政中心社区宜居便利中心高端中高端服务配套顶端配套酒店礼宾服务-神州半岛·定制度假俱乐部高端-休闲俱乐部完美人生养生会馆中高端物业管理及出租平台--目标客群一：度假居住客群（置业客群）度假居住产品线分期开发建议近期（2015年末）中期（2017岛上项目分布与活动路线目标客群一：度假居住客群（置业客群）星光美食嘉年华生态渔场和渔排餐饮运动设备购物神州夜场演出红树林生态漫步料理与按摩体验都会娱乐享受私人飞机到达美酒美食骑马高尔夫休闲徒步健行神州故事馆参观高端会议住宿高级宴会接待会议住宿精英社交晚会活动拓展训练健康诊疗观鸟活动度假酒店休闲度假酒店休闲度假酒店休闲沙滩浴场水上运动度假酒店休闲水上运动沙滩静心度假中高端置业客群活动路线高端置业客群活动路线顶端置业客群活动路线典型一日：中高端置业客群度假生活：8:00起床沙滩晨练；9:00早餐；10:00买菜做饭；14:00红树林垂钓水上运动；17:00沙滩休闲；18:00晚餐；19:00电影/散步；21:00酒吧/都会娱乐/茶馆/阅读高端置业客群度假生活：9:00起床早餐；10:00俱乐部水上运动；12:00渔排餐厅用餐；14:00酒店水疗休闲；16:00艺术品商店流连；18:00海鲜大餐；19:00电影/书室；21:00酒吧/都会娱乐顶端置业客群度假生活：8:00起床早餐；9:00打高尔夫球；13:00酒店午餐；15:00游艇出海；18:00私密沙滩定制晚餐；20:00俱乐部款待娱乐岛上项目分布与活动路线目标客群一：度假居住客群（置业客群）星据测算，海南游客中，住四五星级酒店的游客约达40%左右。其每日人均消费较普通游客每日人均消费高出160%，消费能力较高。至2025年，基地的年旅游度假客群规模约为380万人，其中280万来自岛外游客市场，产生每年约110万间的客房需求。在近期内，基地游客将占基地总人口的一半以上，这一比例随着住宅的销售将不断下降目前在海南的旅游度假客群主要以住酒店，玩沙滩为主，虽已满足基本需求，但有较大潜在需求未能满足。海南游客与度假游客每日人均消费额比较（单位：元）人群特征：据调查报告显示，这类人大多通过网络了解度假信息，并通过网络自助规划旅游行程；不再想去嘈杂的观光景点，喜欢慢节奏的假期；注重度假配套的高品质，同时体验趣味的度假活动。这些高端度假客群较国外同类客群更年轻，他们期待与世界接轨，寻求个人化的多维的旅游体验。较多具有高学历背景，且由于度假经验丰富，具有国际视角而对度假度假有更高的要求。追求反映其生活方式的度假。目标客群二：旅游度假客群客群特征据测算，海南游客中，住四五星级酒店的游客约达40%左右。海南食住行游购娱当地特色美食高品质餐饮高星级度假酒店基本公交接驳内部交通便捷开通高铁知名特色观光景点高品质诚信当地特产潜水、出海等水上运动活动休闲户外活动酒店内娱乐设施家庭亲子活动★★★★暂无暂无★★高品质诚信海鲜餐厅特色主题餐厅高端品牌餐厅生态养生餐饮主题型酒店精品酒店特色品牌酒店租车公司呼叫接送服务内部多元交通体现当地风情的文化类景点自然感知类景点具有当地特色的时装饰品艺术类纪念品生活方式零售专业水上运动设备客制化的当地手工艺品夜间娱乐活动品牌文化节事都会娱乐活动夜间演出活动暂无暂无暂无★暂无暂无基础需求注：基础需求的筛选通过IPSOS海南度假游客访谈及海南主要度假区的配套供给比对得出；增益需求的筛选通过IPSOS海南度假游客访谈及国际案例中成功度假区的特色配套得出。匹配度匹配度增益需求旅游度假客群需求筛选与基地匹配目标客群二：旅游度假客群食住行游购娱当地特色美食高星级度假酒店基本公交接驳知名特色观食住行游购娱开发时序探讨近期2015年中期2021年远期2025年考虑原则：度假游客是基地商业及酒店的主要支持力，同时也可带入地产购买客群，因此是基地目前首先要大力引入的群体。应在第一期内将整岛交通打造完成，使游客无阻碍地到达基地，并不会因为交通问题而对体验不满意。食、游、购的配套将随着小镇中心的建成逐步实现。由于基地现已有几家高端酒店，因此需要随小镇中心的建成首先补充一些中高端酒店产品，远期需引入更高端酒店，提高基地度假档次。目标客群二：旅游度假客群食住行游购娱开发时序探讨近期中期远期考虑原则：目标客群二：旅小镇中心餐饮国际品牌餐厅餐饮区主题餐厅休闲简餐当地特色料理酒吧咖啡吧沿河茶馆美酒美食长廊高端海鲜餐厅品酒文化馆音乐美食风情沙滩海鲜餐厅酒吧特色餐厅异国料理南亚料理学院海洋牧场渔排餐厅小镇中心：2间主题式准五星产权式酒店第一湾：五星喜来登酒店准五星福朋酒店超五星君悦酒店第三湾：超五星度假酒店海景高尔夫产权式别墅酒店第四湾超五星奢侈品品牌精品酒店外部接驳：神州半岛租车公司岛外公交接驳神州高铁站内部接驳：内部公交系统自行车租赁系统水上巴士系统酒店会所高尔夫球车接驳水上飞机观光景点：神州半岛小镇大街神州故事馆室内花园蝴蝶馆海洋保育中心海洋牧场老爷海休闲公园红树林氧吧公园观海行山步道小镇中心零售时尚服装生活品味家具用品品质旅游零售水上用品商店游艇用品商店艺术品商店当地手工工艺品娱乐活动神州星光嘉年华神州极光灯光焰火表演神州传奇夜场演出“精彩时刻”节事活动运动活动福克斯沙滩运动俱乐部水上运动俱乐部垂钓俱乐部高尔夫俱乐部旅游度假产品建议食住行游购娱目标客群二：旅游度假客群小镇中心餐饮小镇中心：外部接驳：观光景点：小镇中心零售娱乐活食住行游购娱开发时序探讨近期2015年小镇中心餐饮（部分）超五星君悦酒店小镇中心：2间主题式准五星产权式酒店外部接驳：神州半岛租车公司岛外公交接驳神州高铁站内部接驳：内部公交系统自行车租赁系统水上巴士系统神州半岛小镇大街神州故事馆室内花园蝴蝶馆老爷海休闲公园观海行山步道小镇中心商业（部分）娱乐活动神州星光嘉年华神州极光灯光焰火表演神州传奇夜场演出“精彩时刻”节事活动静态水上运动俱乐部中期2017年小镇中心餐饮（建成）南亚料理学院海洋牧场渔排餐厅超五星度假酒店海洋保育中心红树林氧吧公园小镇中心商业（完成）运动活动垂钓俱乐部远期2022年美酒美食长廊音乐美食风情沙滩海景高尔夫产权式别墅酒店超五星奢侈品品牌精品酒店目标客群二：旅游度假客群食住行游购娱开发时序探讨近期小镇中心餐饮超五星君悦酒店外部接岛上项目分布与活动路线目标客群二：旅游度假客群典型日程规划：1日游程：早晨神州观光购物；中午渔排餐饮~水上运动；夜晚餐厅酒吧~灯光水秀~夜场演出3日游程：D1度假酒店~小镇中心休闲~水上运动~星光美食嘉年华；D2高尔夫活动~沙滩修养~烛光晚餐；D3红树林骑马漫步~渔排餐饮垂钓5日游程：D1度假酒店~沙滩修养~水疗按摩；D2-4度假酒店~水上运动/高尔夫课程~夜间小镇中心娱乐；D5度假酒店~料理课程/按摩课程~红树林休闲~渔排晚餐旅游度假客群活动路线星光美食嘉年华生态渔场和渔排餐饮运动设备购物神州夜场演出红树林生态漫步料理与按摩体验都会娱乐享受私人飞机到达骑马高尔夫休闲徒步健行神州故事馆参观健康诊疗观鸟活动度假酒店休闲度假酒店休闲沙滩浴场水上运动度假酒店休闲沙滩静心度假度假酒店休闲岛上项目分布与活动路线目标客群二：旅游度假客群典型日程规划：目标客群三：会奖旅游客群国内MICE团队企业类型分类占总量的95%会奖客群具有平均消费高（比观光客高130%），停留时间长（5-7天），利润高（利润率20%~30%）等特点，是旅游客群中最受欢迎的群体。据不完全统计，海南近几年来的会议接待人数及年收入涨幅都保持在30%以上。在海南的会奖市场中，亚龙湾主要捕捉的奖励旅游市场仍有巨大的发展与改进空间。据测算，计入海南已开业及即将开业的会议酒店，至2018年，将仍有7.5万间会议酒店客房的需求量无法得到满足。因此会奖旅游中的奖励旅游市场前景巨大。数据来源：国际商务及会奖旅游展览会（CIBTM）报告2010.目标客群三：会奖旅游客群国内MICE团队企业类型分类占总量的会奖旅游客群分类及需求筛选会奖旅游客群会奖团体与会高层与会员工人群特征基本需求增益需求由企业会奖活动策划团队代表的全团需求受否能够满足，是决定该团体选择会议地点的主要因素。因此应对其需求进行优先满足。大型团队会议场地（会场面积约在1,000平米左右）团队培训、素质拓展大型晚会整体活动策划团队高端酒店住宿会后团体旅游活动会奖资源整合需求团队会后休闲社交需求团队体检集团高层的个人喜好获奖对活动选址产生重要影响。

同时与会高层的需求能否得到满足也是会奖团体会优先考虑的问题。另外与会高层是基地地产的潜力购买者，需要抓住机会展示基地对其的吸引力。高端住宿餐饮高层休闲会议高端休闲度假设施如高尔夫高端嘉宾款待个人行程定制伴侣会间陪同游览与会员工是会奖团体的主体，该主体的需求虽然不是首要考虑因素，但由于其消费预算较高，因此合宜的配套可大量释放其消费能力。此外需要通过让员工尽可能多地体验基地活动，来增强该群体在地置业的意图。休闲度假设施，如SPA个人时间游览观光晚间娱乐活动精英社交注：基础需求的筛选通过海南会奖酒店访谈，及海南会奖酒店配套供给得出；增益需求的筛选通过海南会奖酒店访谈，及国内外成功案例特色配套得出。目标客群三：会奖旅游客群会奖旅游客群分类及需求筛选会奖旅游客群会奖团体与会高层与会员客户层面项目层面开发建议置业人群主要诉求开发现状现状匹配度近期中期远期会奖团体大型团队会议场地（会场面积约在1,000~1,500平米）现状喜来登酒店福朋酒店高尔夫球场沙滩俱乐部★团队培训、素质拓展★★大型晚会★★整体活动策划团队高端酒店住宿★会后团体旅游活动会奖资源整合需求团队会后休闲社交需求团队体检与会高层高端住宿餐饮★高层休闲会议★★高端休闲度假设施如高尔夫★★★高端嘉宾款待个人行程定制伴侣会间陪同游览与会员工休闲度假设施，如SPA★个人时间游览观光晚间娱乐活动精英社交目标客群三：会奖旅游客群会奖旅游客群需求与开发时序建议客户层面项目层面开发建议置业人群主要诉求开发现状现状匹配度近客户层面项目层面开发建议置业人群主要诉求近期2015中期2017远期2022会奖团体大型团队会议场地（会场面积约在1,000~1,500平米）大型会议酒店会议场地团队培训、素质拓展福克斯企业拓展俱乐部大型晚会大型会议酒店宴会场地整体活动策划专业会奖策划公司驻扎团队高端酒店住宿大型会议酒店住宿会后团体旅游活动小镇中心娱乐活动会奖资源整合需求专业整岛会奖营销团队团队会后休闲社交需求大型会议酒店精英社交俱乐部团队体检品牌健诊机构与会高层高端住宿餐饮君悦酒店高端会议酒店高层休闲会议君悦酒店高端会议酒店高端休闲度假设施如高尔夫高端嘉宾款待君悦酒店高端会议酒店定制度假俱乐部个人行程定制定制度假俱乐部伴侣会间陪同游览高端会议酒店服务与会员工休闲度假设施，如SPA大型会奖酒店个人时间游览购物小镇中心商业娱乐晚间娱乐活动小镇中心商业娱乐精英社交大型会议酒店精英社交俱乐部项目目标客群三之三：会奖旅游客群需求与开发产品建议客户层面项目层面开发建议置业人群主要诉求近期中期远期会奖团体目标客群三：会奖旅游客群外部合作集团内部活动策划大型旅行社会奖部品牌会议型酒店网络海南专业会奖公司中信集团旗下公司网络中信泰富集团内部相关论坛活动主题休闲培训活动导入导入导入来自外部企业的：员工培训及奖励旅游企业年会分销商答谢会产品发布会董事局休闲会议来自集团子公司的：（如中信证券、证券信托等）骨干员工培训及奖励旅游中层员工携家眷旅游客户答谢会及产品发布会中信泰富经济工作会议企业牵头组织的：国际环保技术应用行业峰会中国跨国企业创新论坛“中信学府”企业家课程高端生活品味培训课程EMBA合作办学课程会议主体导入素质拓展专业机构配套服务导入专业会奖品牌酒店专业会奖承办公司专业体检机构企业学院EMBA学院高端生活方式培训组织基地适宜会议定制度假服务目标客群三：会奖旅游客群外部合作集团内部活动策划大型旅行社会目标客群三：会奖旅游客群大型旅行社会奖部：品牌会议型酒店网络：海南专业会奖公司：素质拓展专业机构-福克斯沙滩俱乐部专业会奖品牌酒店–万豪、IHG、喜达屋等专业体检机构：企业学院–

中信集团自主建设开发EMBA学院：高端生活方式培训组织–

高尔夫学院、福克斯沙滩俱乐部、南亚料理与按摩学院等品牌导入建议：会议主体导入品牌配套服务导入品牌定制度假服务–

中信泰富定制度假俱乐部目标客群三：会奖旅游客群大型旅行社会奖部：品牌会议型酒店网络骨干员工奖励旅游中层员工安抚旅游生活品味培训课程建议时间与规模目标客群三：会奖旅游客群春夏秋冬淡旺季曲线主力会议类型：规模：（人/批）频次：新产品发布会员工培训3月6月9月11月2月EMBA课程每周每周每月≈200-800≈300-800≈50-100春季工作会议≈100-200每月每日每周≈300-800≈200-400每周≈50-100国际环保技术应用行业峰会每年≈500-1,000中国跨国企业创新论坛≈500-1,000每年“中信学府”企业家课程≈100-300每日企业年会分销商答谢会董事局休闲会议每日每周≈300-800≈200-400每周≈100-200骨干员工奖励旅游每日≈300-800骨干员工奖励旅游中层员工安抚旅游生活品味培训课程建议时间与规相关项目分布及活动路径：目标客群三：会奖旅游客群星光美食嘉年华生态渔场和渔排餐饮运动设备购物神州夜场演出红树林生态漫步料理与按摩体验美酒美食高尔夫休闲神州故事馆参观高端会议住宿高级宴会接待会议住宿精英社交晚会活动拓展训练健康诊疗观鸟活动沙滩浴场水上运动水上运动典型日程规划：骨干员工奖励旅游：D1&2会议培训~晚会活动；D3素质拓展~业务培训~演出欣赏；D4小镇观光~渔排餐饮；中层员工安抚旅游：D1会议培训~晚会活动；D2家庭高尔夫培训；D3团队体检~运动学习；D4自由活动；分销商答谢会：D1产品发布~晚宴款待；D2高尔夫赛事~冷餐会；D3订单受理~自由活动会奖旅游客群活动路线相关项目分布及活动路径：目标客群三：会奖旅游客群星光美食嘉年36ThanksForYourAttention……◎本策划案知识产权归美地行所有。如未经美地行同意而擅自使用或实施的，美地行保留追究其法律责任的权利。36ThanksForYourAttention……中信泰富海南神州半岛产品定位报告(删节版)中信泰富海南神州半岛37项目背景:

美地行携手中信泰富，全程参与“九大核心地块”旅游度假产品前期咨询顾问工作，精准把握海南旅游度假发展趋势，创新定位神州半岛“国际海居”巅峰体验。

项目位于海南黄金东海岸线中间要地，独屹于海口与三亚之间，规划用地18平方公里，总建筑面积约406万㎡。

项目背景:

美地行携手中信泰富，全程参与“九大核心地块”旅游38高端地产策划公司美地行案例中信泰富海南神州半岛定位课件39高端地产策划公司美地行案例中信泰富海南神州半岛定位课件40高端地产策划公司美地行案例中信泰富海南神州半岛定位课件41高端地产策划公司美地行案例中信泰富海南神州半岛定位课件42高端地产策划公司美地行案例中信泰富海南神州半岛定位课件43高端地产策划公司美地行案例中信泰富海南神州半岛定位课件44地块编号住宅产品名称

容积率占地面积（平方米）建筑面积（平方米）

平均每户面积（平方米）

总户数已建C-22朝阳海岸0.75103,60077,700134582C-13星悦海岸1.524,42036,630111330C-14星悦海岸142,98042,980119360D-02+04G岛屿院洋房0.4142,40056,960105544D-02+04V岛屿院别墅0.4123,10049,240176279在建C-01君悦居0.4125,80050,320140359D-07中央公园花园洋房/叠拼别墅0.4111,50044,600132339D-09中央公园花园洋房/叠拼别墅0.4102,00040,800128320待建C-04小镇中心度假公寓/小镇别墅0.374,90022,470115195C-05小镇中心双海景公寓1.486,800121,5201191,019H-07第五湾公寓0.9191,840172,656802,171D-11双海景养生公寓/修心美墅0.5130,00065,00096679D-13涛声高尔夫度假别墅0.2321,20064,240178360D-15海阔高尔夫别墅/海阔企业会馆0.15302,20045,330369123D-19双海景养生公寓/修心美墅0.5104,40052,200102510D-20双海景养生公寓/修心美墅0.5165,87082,935115719D-22双海景养生公寓/修心美墅0.5151,92075,960100757E-01涛声高尔夫度假别墅0.3299,10089,730230390E-04涛声高尔夫度假别墅0.355,10016,53025066E-05涛声高尔夫联排0.433,78013,512131103E-06海岸奢华度假别墅0.144,1004,41017625F-01涛声高尔夫度假别墅0.3123,80037,140300124F-02涛声高尔夫度假别墅0.3142,30042,690301142F-06海岸高尔夫度假别墅0.377,40023,22035266F-08湖景度假别墅0.345,40013,62015091G-02订制山海大宅0.1276,30027,63060146总计0.43,402,2101,370,02312810,699产品规划住宅用地项目规划明细地块编号住宅产品名称

容积率占地面积建筑面积平均每户面45

地块酒店名称星级经营业态土地使用容积率占地面积（平方米）建筑面积（平方米）客房平均面积（平方米）客房数建议品牌已建C-21神州半岛喜来登酒店5星级酒店酒店0.57143,90082,372129308Sheraton喜来登福朋酒店4星级酒店酒店338Suggestupgrade&changebrandD-18高尔夫球场会所5星级会所酒店0.5542,20023,210---在建C-02君悦酒店超5星酒店酒店0.39197,80049,450220350GrandHyatt待建C-19企业会所超5型企业会所酒店0.8523,52920,000---E-02大型会奖度假酒店5星酒店酒店0.3100,60030,180120252MacoPolo,WyndhamGrand，RenaissanceE-07高端会奖度假酒店超5星酒店酒店0.363,50019,050100191Waldorf/Conrad,StRegisF-04海景高尔夫别墅产权酒店准5星产权式酒店酒店0.365,10019,53020098Selfbranded/WestenF-09中信商学院准5星学校酒店0.25187,30046,825---G-01高端奢侈品品牌酒店品牌住宅超五星产权式酒店（G-03同品牌）酒店0.1531,9004,78512040Aman,BanyanTreeBaccaratG-03高端奢侈品品牌酒店超五星酒店酒店0.15126,80019,02020095Aman,BanyanTreeBaccarat总计0.32982,629314,422-1,672-产品规划酒店用地项目规划明细

地块酒店名称星级经营业态土地使用容积率占地面积建筑面46产品规划商业用地项目规划明细项目名称地块性质地块编号子项目商业建筑面积规划建筑面积控规建筑面积剩余建筑面积剩余地块转化建议（平方米）（平方米）（平方米）（平方米）C-05商业嘉年华小镇大街时尚服装，家居用品，私人服务，旅游时尚零售7,50020,68881,08860,400产权式酒店休闲简餐，餐饮区，大型餐厅4,400室内花园蝴蝶馆3,000嘉年华广场/节事中心1,288神州故事馆1,000儿童游乐中心1,500主题电影院2,000C-04商业热力运动沙滩一般零售，运动品商店9309,6309,630--社区餐饮，大型餐厅，酒吧餐厅5,700沙滩俱乐部（已建）3,000C-14商业度假美学聚落家居用品，时尚服装，一般零售，水上用品商店，游艇用品商店，运动用品商店，艺术品商店11,42018,42018,420--休闲简餐，社区餐饮6,500家庭水疗按摩500C-13商业怡然风情街区社区便利商店，一般零售，家居装饰品店，超级市场，时尚服饰，私人服务11,65024,42024,420--休闲简餐，餐饮区，社区餐厅，酒吧餐厅，大型餐厅9,400海洋保育中心1,870卡拉OK，家庭水疗按摩1,500D-20商业宜居便利中心社区零售，社区餐饮，社区休闲、ATM机等便利服务设施2,0002,0007,3725,372商业储备D-22商业完美人生养生会馆文化娱乐中心，社交俱乐部，棋牌娱乐室，图书馆4,0004,0006,7522,752商业储备H-07商业神州半岛市政中心农夫市集，宜居便利中心6,50014,00043,16429,164产权式酒店休闲俱乐部2,000游客零售2,500办公楼3,000E-05商业高端美酒美食长廊高端海鲜餐厅群，品酒文化馆5,0005,0006,7561,756商业储备F-06商业音乐美食风情沙滩海鲜餐厅，酒吧，特色餐厅，异国料理2,5802,5802,580--

总计100,738100,738200,18299,444-商业用地总体规划产品规划商业用地项目规划明细项目名称地块性质地块编号子项目47地块剩余商业建筑面积（平方米）产权式酒店主题星级经营业态土地使用容积率占地面积（平方米）建筑面积（平方米）客房平均面积（平方米）客房数建议品牌C-0560,400家庭水疗主题4星产权式酒店商住混合1.418,00025,200120210Wyndhamgarden,Safron,Ascott，Outrigger电影主题准4星产权式酒店商住混合1.47,14310,000100100Eaton,Newworld文化主题准4星产权式酒店商住混合1.418,00025,200100252Somerset,,Shama,Rambler，IndigoH-0729,164未来规划4星产权式酒店商住混合0.932,40429,164100291-总计

1.275,54789,564420853

产品规划商业用地项目规划明细地块剩余商业建筑面积产权式酒店主题星级经营业态土地使用容积48目标客群一：度假居住客群（置业客群）客群特征：25%75%二次置业(含以下)三次以上置业80%中高端以上消费群体75%海南置业客户职业以经商人士、私企业主和企业高管为主，经济实力雄厚，属于高端消费人群。客户均为多次置业，其中三次及以上置业次数超过七成，客户置业已经超越刚性居住需求阶段。据测算，至2025年，市场对基地度假住宅的需求将达18,000套，其中来自顶端客群的需求约达10%，其余均为中高端及高端客群。根据基地定位与市场客群规模的匹配，建议基地瞄准的置业客群为：中高端高端顶端10%左右目标客群一：度假居住客群（置业客群）客群特征：25%75%二根据分析[1]，不同阶段客群的客群特征及主要需求如下所示：中高端高端顶端10%左右产品需求关键字：资源占有、顶级配套、专属服务、个性化度假生活产品需求关键字：资源环境、高端养生度假配套、升值潜力产品需求关键字：高性价比、升值潜力、品质休闲度假配套基础需求私密的大体量别墅产品私属稀缺资源游艇会、高尔夫球会、马会

、超五星酒店等高端度假配套增益需求定制度假、私人管家服务私密化顶级会所配套生活方式高端休闲商业配套基础需求高绿化率别墅、类别墅产品优质宁静的自然环境养生度假配套休闲运动配套便利生活配套增益需求健康医疗配套高端会所配套代理出租服务生活方式高端休闲商业配套基础需求小户型公寓、类别墅养生度假配套优质自然资源便利生活配套增益需求代理出租服务家庭型休闲商业配套休闲运动配套健康医疗配套注：[1]基础需求分析通过海南地产市场调查及现有度假区配套比对得出，为参考项目共有配套，且受目标客群的重视。增益配套通过国内外同类定位度假区的特色配套筛选而出，是使案例更受特定客群欢迎的有力促进。度假居住客群需求筛选目标客群一：度假居住客群（置业客群）根据分析[1]，不同阶段客群的客群特征及主要需求如下所示：中度假居住客群顶端高端中高端住宅产品自然资源度假配套商业配套服务配套极致型大体量别墅高绿化率别墅、类别墅小户型类别墅、公寓高端度假配套高端会所配套休闲运动配套健康医疗配套养生度假配套生活方式高端休闲商业配套便利生活配套定制度假、私人管家服务私密化顶级会所配套代理出租服务家庭型休闲商业配套私属稀缺资源优质宁静的自然环境优质自然资源客群需求筛选目标客群一：度假居住客群（置业客群）度假居住客群顶端高端中高端住宅产品自然资源度假配套商业配套服客户层面项目层面开发建议档次置业人群置业目的需求产品主要诉求开发现状现状匹配度近期中期远期顶端企业大型民营企业家企业会所投资独栋私密的大体量别墅产品现状喜来登酒店高尔夫球场沙滩俱乐部滨海公寓非滨海别墅近期计划中心商业小镇君悦酒店滨海别墅私属稀缺资源★★游艇会、高尔夫球会、马会

、超五星酒店等高端配套★养生度假偶住私人会所投资保值定制度假、私人管家服务私密化顶级会所配套生活方式高端休闲商业配套客户价格承受能力：顶端：1000-1500万以上；高端：600-1000万；中高端300-600万客群需求与基地供给匹配及开发策略注：★数量代表匹配度的高低现状匹配度：低建议着力开发分期：中、远期考虑原则：顶端客户的吸引及产品打造主要为基地树立高端标杆。短期内适宜开发顶端产品的用地少，可以少量进入市场，引发市场话题。但受资源分布影响开发将集中于中远期。现已有部分世界级高端配套，因此其他配套可列入规划，促进销售，但实际开发时间可推迟。主要的高端服务及会所可大大提高附加值，可与住宅产品搭配开发。目标客群一：度假居住客群（置业客群）客户层面项目层面开发建议档次置业人群置业目的需求产品主要诉求客户层面项目层面开发建议档次置业人群置业目的需求产品主要诉求开发现状现状匹配度近期中期远期高端民营企业家私企业主外资或大型企业高管投资家养生度假偶住投资独栋双拼联排高绿化率别墅、类别墅产品现状喜来登酒店高尔夫球场沙滩俱乐部滨海公寓非滨海别墅近期计划中心商业小镇君悦酒店滨海别墅★优质宁静的自然环境★★★养生度假配套★休闲运动配套★★便利生活配套健康医疗配套代理出租服务生活方式高端休闲商业配套高端会所配套客户价格承受能力：顶端：1000-1500万以上；高端：600-1000万；中高端300-600万注：★数量代表匹配度的高低现状匹配度：中建议着力开发分期：近、中期考虑原则：高端客户的吸引及产品打造主要为基地主要瞄准高端市场定位定调。应尽快开发高端定位的住宅产品以提高项目的市场定位。因此要尽快开发高尔夫周边地块及二湾海滨地块。鉴于高端客群对养生度假设施、休闲运动设施、便利生活配套的重视，因此应尽快开发此类配套以吸引目标客群的购买。对于增益需求的满足可有延迟，但因小镇中心的开发，因此商业配套及代理出租服务可提前供应，将大大提高市场吸引力。医疗配套开发投资较大，可列入开发计划，促进销售，远期建成。客群需求与基地供给匹配及开发策略目标客群一：度假居住客群（置业客群）客户层面项目层面开发建议档次置业人群置业目的需求产品主要诉求客户层面项目层面档次置业人群置业目的需求产品主要诉求开发现状现状匹配度近期中期远期中高端生意人企事业高管高级公务员外资及大型企业高级技术人员休闲度假投资联排公寓小户型公寓、类别墅现状喜来登酒店高尔夫球场沙滩俱乐部滨海公寓非滨海别墅近期计划中心商业小镇君悦酒店滨海别墅★★★养生度假配套★优质自然资源★★★便利生活配套代理出租服务家庭型休闲商业配套休闲运动配套★★健康医疗配套客户价格承受能力：顶端：1000-1500万以上；高端：600-1000万；中高端300-600万注：★数量代表匹配度的高低现状匹配度：高建议着力开发分期：近期考虑原则：中高端客群是基地高端定位下带入的客群，是重要的市场补充客群。目前开发的地块较适宜中高端产品的开发，且近期小镇中心的开发也将大大提高项目投资价值，因此建议于近期着力开发，在中期与高端产品搭配销售。受益于小镇中心的近期开发计划，中高端客群关注的度假配套，家庭型商业、便利生活配套问题将迎刃而解，如配合代理服务的提供，将能较好地满足中高端购买者的需求。医疗配套投入较大，可远期内建成，但列入开发计划，利于销售。客群需求与基地供给匹配及开发策略目标客群一：度假居住客群（置业客群）客户层面项目层面档次置业人群置业目的需求产品主要诉求开发现状度假居住客产品建议度假居住客群顶端高端中高端住宅产品自然资源度假配套商业配套服务配套极致型大体量别墅海阔高尔夫别墅海阔企业会馆海岸奢华度假别墅定制山海大宅君悦居高绿化率别墅、类别墅小镇别墅小镇中心双海景公寓涛声高尔夫别墅涛声高尔夫联排湖景度假别墅双海

景养生公寓修心美墅小户型类别墅、公寓小镇中心度假公寓岛屿院洋房/迷你别墅中央公园花园洋房/叠拼别墅第五湾公寓高端度假配套老爷海游艇码头保利游艇会世界第二高尔夫球场福克斯俱乐部君悦等超五星酒店高端会所配套完美人生养生会馆休闲俱乐部休闲运动配套福克斯沙滩俱乐部静态水上运动俱乐部垂钓俱乐部神州马术公园高尔夫球场健康医疗配套360度健康管理中心

-品牌健诊机构

-西医诊所

-中医推拿馆

-精品药房小镇中心私人诊所养生度假配套老爷海休闲公园红树林氧吧公园观海行山步道牛庙岭生态保育公园海洋牧场中央公园度假酒店配套小镇中心家庭水疗按摩生活方式高端休闲商业配套小镇中心商业（时尚服装，加剧用品，水上运动用品商店，艺术画廊等）酒吧、咖啡厅、高端餐厅等主题电影院便利生活配套小镇中心的便利商店、超级市场、私人服务及社区餐厅等社区宜居便利中心神州半岛市政中心定制度假、私人管家服务神州半岛·定制度假俱乐部配套酒店礼宾服务私密化顶级会所配套神州半岛·定制度假俱乐部代理出租服务物业管理及出租平台家庭型休闲商业配套小镇中心商业神州故事馆儿童游乐中心海洋保育中心家庭水疗按摩卡拉OK私属稀缺资源一线海景别墅国际级高尔夫景观优质宁静的自然环境一湾海景，二线海景高尔夫景观老爷海生态公园公寓高层海景湿地景观优质自然资源中央公园景致湿地景观老爷海景致其他整岛自然资源目标客群一：度假居住客群（置业客群）度假居住客产品建议度假居住客群顶端高端中高端住宅产品自然资源度假居住产品线分期开发建议近期（2015年末）开发完成中期（2017年末）开发完成远期（2022年末）开发完成住宅产品顶端君悦居海岸高尔夫别墅，海岸企业会馆海畔度假别墅、定制山海大宅高端小镇别墅，小镇中心双海景公寓涛声高尔夫别墅，高尔夫双海公寓，修心美墅湖景度假别墅中高端小镇中心度假公寓、岛屿院洋房/迷你别墅、第五湾公寓--自然资源顶端---高端老爷海生态公园--中高端中央公园--度假配套顶端君悦酒店老爷海休闲公园、观海行山步道360度健康管理中心-精品药房、推拿馆静态水上运动俱乐部老爷海游艇码头红树林氧吧公园、海洋牧场360度健康管理中心-西医诊所、名医坐诊，小镇中心私人诊所垂钓俱乐部超五星度假酒店牛庙岭生态保育公园、度假酒店配套360度健康管理中心-品牌健诊机构神州马术公园高端中高端商业配套顶端小镇中心生活方式商业小镇中心的居民商业家庭型休闲商业配套第二湾生活方式商业社区宜居便利中心、市政中心社区宜居便利中心高端中高端服务配套顶端配套酒店礼宾服务-神州半岛·定制度假俱乐部高端-休闲俱乐部完美人生养生会馆中高端物业管理及出租平台--目标客群一：度假居住客群（置业客群）度假居住产品线分期开发建议近期（2015年末）中期（2017岛上项目分布与活动路线目标客群一：度假居住客群（置业客群）星光美食嘉年华生态渔场和渔排餐饮运动设备购物神州夜场演出红树林生态漫步料理与按摩体验都会娱乐享受私人飞机到达美酒美食骑马高尔夫休闲徒步健行神州故事馆参观高端会议住宿高级宴会接待会议住宿精英社交晚会活动拓展训练健康诊疗观鸟活动度假酒店休闲度假酒店休闲度假酒店休闲沙滩浴场水上运动度假酒店休闲水上运动沙滩静心度假中高端置业客群活动路线高端置业客群活动路线顶端置业客群活动路线典型一日：中高端置业客群度假生活：8:00起床沙滩晨练；9:00早餐；10:00买菜做饭；14:00红树林垂钓水上运动；17:00沙滩休闲；18:00晚餐；19:00电影/散步；21:00酒吧/都会娱乐/茶馆/阅读高端置业客群度假生活：9:00起床早餐；10:00俱乐部水上运动；12:00渔排餐厅用餐；14:00酒店水疗休闲；16:00艺术品商店流连；18:00海鲜大餐；19:00电影/书室；21:00酒吧/都会娱乐顶端置业客群度假生活：8:00起床早餐；9:00打高尔夫球；13:00酒店午餐；15:00游艇出海；18:00私密沙滩定制晚餐；20:00俱乐部款待娱乐岛上项目分布与活动路线目标客群一：度假居住客群（置业客群）星据测算，海南游客中，住四五星级酒店的游客约达40%左右。其每日人均消费较普通游客每日人均消费高出160%，消费能力较高。至2025年，基地的年旅游度假客群规模约为380万人，其中280万来自岛外游客市场，产生每年约110万间的客房需求。在近期内，基地游客将占基地总人口的一半以上，这一比例随着住宅的销售将不断下降目前在海南的旅游度假客群主要以住酒店，玩沙滩为主，虽已满足基本需求，但有较大潜在需求未能满足。海南游客与度假游客每日人均消费额比较（单位：元）人群特征：据调查报告显示，这类人大多通过网络了解度假信息，并通过网络自助规划旅游行程；不再想去嘈杂的观光景点，喜欢慢节奏的假期；注重度假配套的高品质，同时体验趣味的度假活动。这些高端度假客群较国外同类客群更年轻，他们期待与世界接轨，寻求个人化的多维的旅游体验。较多具有高学历背景，且由于度假经验丰富，具有国际视角而对度假度假有更高的要求。追求反映其生活方式的度假。目标客群二：旅游度假客群客群特征据测算，海南游客中，住四五星级酒店的游客约达40%左右。海南食住行游购娱当地特色美食高品质餐饮高星级度假酒店基本公交接驳内部交通便捷开通高铁知名特色观光景点高品质诚信当地特产潜水、出海等水上运动活动休闲户外活动酒店内娱乐设施家庭亲子活动★★★★暂无暂无★★高品质诚信海鲜餐厅特色主题餐厅高端品牌餐厅生态养生餐饮主题型酒店精品酒店特色品牌酒店租车公司呼叫接送服务内部多元交通体现当地风情的文化类景点自然感知类景点具有当地特色的时装饰品艺术类纪念品生活方式零售专业水上运动设备客制化的当地手工艺品夜间娱乐活动品牌文化节事都会娱乐活动夜间演出活动暂无暂无暂无★暂无暂无基础需求注：基础需求的筛选通过IPSOS海南度假游客访谈及海南主要度假区的配套供给比对得出；增益需求的筛选通过IPSOS海南度假游客访谈及国际案例中成功度假区的特色配套得出。匹配度匹配度增益需求旅游度假客群需求筛选与基地匹配目标客群二：旅游度假客群食住行游购娱当地特色美食高星级度假酒店基本公交接驳知名特色观食住行游购娱开发时序探讨近期2015年中期2021年远期2025年考虑原则：度假游客是基地商业及酒店的主要支持力，同时也可带入地产购买客群，因此是基地目前首先要大力引入的群体。应在第一期内将整岛交通打造完成，使游客无阻碍地到达基地，并不会因为交通问题而对体验不满意。食、游、购的配套将随着小镇中心的建成逐步实现。由于基地现已有几家高端酒店，因此需要随小镇中心的建成首先补充一些中高端酒店产品，远期需引入更高端酒店，提高基地度假档次。目标客群二：旅游度假客群食住行游购娱开发时序探讨近期中期远期考虑原则：目标客群二：旅小镇中心餐饮国际品牌餐厅餐饮区主题餐厅休闲简餐当地特色料理酒吧咖啡吧沿河茶馆美酒美食长廊高端海鲜餐厅品酒文化馆音乐美食风情沙滩海鲜餐厅酒吧特色餐厅异国料理南亚料理学院海洋牧场渔排餐厅小镇中心：2间主题式准五星产权式酒店第一湾：五星喜来登酒店准五星福朋酒店超五星君悦酒店第三湾：超五星度假酒店海景高尔夫产权式别墅酒店第四湾超五星奢侈品品牌精品酒店外部接驳：神州半岛租车公司岛外公交接驳神州高铁站内部接驳：内部公交系统自行车租赁系统水上巴士系统酒店会所高尔夫球车接驳水上飞机观光景点：神州半岛小镇大街神州故事馆室内花园蝴蝶馆海洋保育中心海洋牧场老爷海休闲公园红树林氧吧公园观海行山步道小镇中心零售时尚服装生活品味家具用品品质旅游零售水上用品商店游艇用品商店艺术品商店当地手工工艺品娱乐活动神州星光嘉年华神州极光灯光焰火表演神州传奇夜场演出“精彩时刻”节事活动运动活动福克斯沙滩运动俱乐部水上运动俱乐部垂钓俱乐部高尔夫俱乐部旅游度假产品建议食住行游购娱目标客群二：旅游度假客群小镇中心餐饮小镇中心：外部接驳：观光景点：小镇中心零售娱乐活食住行游购娱开发时序探讨近期2015年小镇中心餐饮（部分）超五星君悦酒店小镇中心：2间主题式准五星产权式酒店外部接驳：神州半岛租车公司岛外公交接驳神州高铁站内部接驳：内部公交系统自行车租赁系统水上巴士系统神州半岛小镇大街神州故事馆室内花园蝴蝶馆老爷海休闲公园观海行山步道小镇中心商业（部分）娱乐活动神州星光嘉年华神州极光灯光焰火表演神州传奇夜场演出“精彩时刻”节事活动静态水上运动俱乐部中期2017年小镇中心餐饮（建成）南亚料理学院海洋牧场渔排餐厅超五星度假酒店海洋保育中心红树林氧吧公园小镇中心商业（完成）运动活动垂钓俱乐部远期2022年美酒美食长廊音乐美食风情沙滩海景高尔夫产权式别墅酒店超五星奢侈品品牌精品酒店目标客群二：旅游度假客群食住行游购娱开发时序探讨近期小镇中心餐饮超五星君悦酒店外部接岛上项目分布与活动路线目标客群二：旅游度假客群典型日程规划：1日游程：早晨神州观光购物；中午渔排餐饮~水上运动；夜晚餐厅酒吧~灯光水秀~夜场演出3日游程：D1度假酒店~小镇中心休闲~水上运动~星光美食嘉年华；D2高尔夫活动~沙滩修养~烛光晚餐；D3红树林骑马漫步~渔排餐饮垂钓5日游程：D1度假酒店~沙滩修养~水疗按摩；D2-4度假酒店~水上运动/高尔夫课程~夜间小镇中心娱乐；D5度假酒店~料理课程/按摩课程~红树林休闲~渔排晚餐旅游度假客群活动路线星光美食嘉年华生态渔场和渔排餐饮运动设备购物神州夜场演出红树林生态漫步料理与按摩体验都会娱乐享受私人飞机