房地产策划师培训讲义 2

房地产策划师

（国家职业资格二级）培训讲义广东省房地产行业协会黄福新第五章房地产项目售后服务

和物业管理第一节售后服务策划第二节选择物业管理方案第一节售后服务策划学习单元1客户管理和售后服务学习单元2销售公关策略学习单元1客户管理和售后服务重点掌握：房地产营销中客户关系管理内容售后服务的内容和方法能够理解：客户关系管理的内容建立良好的客户关系1、客户关系管理的内容客户关系管理，即CRM（CustomerRelationshipManagement）。CRM的就是通过对客户详细资料的深入分析，来提高客户满意程度，从而提高企业的竞争力的一种手段。客户关系管理的内容主要包含（简称7P）：（1）客户概况分析（Profiling）包括客户的层次、风险、爱好、习惯等。（2）客户忠诚度分析（Persistency）指客户对某个产品或商业机构的忠实程度、持久性、变动情况等。（3）客户利润分析（Profitability）指不同客户所消费的产品的边缘利润、总利润额、净利润等。（4）客户性能分析（Performance）指不同客户所消费的产品按种类、渠道、销售地点等指标划分的销售额。（5）客户未来分析（Prospecting）包括客户数量、类别等情况的未来发展趋势、争取客户的手段等。（6）客户产品分析（Product）包括产品设计、关联性、供应链等。（7）客户促销分析（Promotion）包括广告、宣传等促销活动的管理。2、房地产营销中客户关系管理房地产市场营销中的CRM系统包括两条主线，一条主线围绕客户，以客户关怀为中心，主要体现在“客户服务”上；另一条主线是业务，即楼盘销售业务管理。没有销售业务管理的CRM将会变成空中楼阁。房地产开发企业CRM的实施，是围绕楼盘销售业务管理这条主线，充分利用现有成熟的销售管理系统功能，并在此基础上以“客户为中心”为指导思想，围绕“客户服务”这条主线进行的。房地产市场营销中的CRM系统对从各种渠道录入的大量数据进行保存?并对各个数据之间的关系进行关联，使各种数据能够有序地进行统计和分析，充分挖掘这些数据隐含的商机。一个完整的房地产CRM系统包括以下几个部分：（1）基础设置

它包括内部设置、外部设置、其他设置等部分。（2）销售管理这是针对销售人员的工作界面管理，包括客户管理、需求管理、订单合同管理、知识库查阅、相关楼盘信息查阅、任务处理、报告提交以及公开讨论等部分。（3）物业管理它针对物业及售后服务，包括客户管理、需求管理、服务管理、费用管理、知识库查询、任务处理以及公开讨论等部分。（4）市场管理它针对房地产开发企业推广策划及市场宣传，包括客户统计分析、竞争资料录入、竞争分析、市场计划、市场活动管理、费用管理、反馈管理以及推广效果分析等部分。（5）客户服务管理

它专门负责处理投诉、建议及客户反馈，包括客户管理、需求管理、调查管理、客户关怀以及任务分派等部分。（6）决策支持管理它协助决策层宏观把握全局，包括客户统计、需求统计、市场效果统计、费用统计、销售统计、员工素质分析以及其他统计分析等部分。（7）办公管理它包括公文流转、报告审批、任务分派、工作计划以及日常活动的监督等部分。3、、售售后后服服务务（1）售售后后服服务务计计划划所谓谓售售后后服服务务，，就就是是在在楼楼盘盘出出售售以以后后售售楼楼人人员员为为客客户户所所提提供供的的各各种种服服务务。。从从售售楼楼工工作作来来看看，，售售后后服服务务本本身身同同时时也也是是一一种种促促销销手手段段。。在在这这一一阶阶段段，，售售楼楼人人员员要要采采取取各各种种形形式式的的配配合合步步骤骤，，通通过过售售后后服服务务来来提提高高企企业业信信誉誉，，提提高高售售楼楼工工作作效效率率与与效效益益。。售后服服务计计划的的内容容包括括：1）制定定服务务宗旨旨制定以以客户户为中中心，，创造造、提提升客客户的的安全全收益益的宗宗旨。。2）建立立组织织机构构成立客客户服服务部部，专专门负负责客客户的的售后后服务务，技技术支支持以以及客客户意意见反反馈等等工作作。同同时，，为客客户提提供适适时响响应的的、定定制化化的服服务与与技术术支持持。3）确定定服务务对象象客户服服务中中心的的服务务对象象是所所有房房地产产企业业业主主或潜潜在客客户。。4）服务务渠道道和内内容：：——呼叫中中心客户服服务部部建立立专业业的客客户呼呼叫中中心，，客服服人员员可以以通过过服务务热线线给客客户提提供关关于自自身企企业产产品的的热线线答疑疑、操操作指指导等等各项项服务务与技技术支支持以以及信信息安安全问问题的的受理理和解解决。。——网站服服务现在绝绝大多多数房房地产产公司司都有有自身身的网网站，，通过过网站站，客客户可可以了了解自自身学学要的的相关关资料料和得得到网网上客客服的的在线线答疑疑。同同时，，有很很多公公司建建立了了自己己的楼楼盘论论坛。。比如如广州州著名名的满满堂红红网站站等，，业主主可以以相互互交流流和提提出问问题与与疑难难，房房地产产企业业的网网上客客服可可以及及时的的解决决客户户的疑疑难。。——现场服服务在销售售现场场，或或者楼楼盘现现场，，客户户服务务人员员与客客户面面对面面的接接触，，解决决客户户疑难难。客客户还还可以以通过过传真真的方方式把把资料料传给给客服服人员员，客客服将将针对对客户户的问问题进进行相相应的的处理理。（2）售后后服务务的内内容在售楼楼人员员和客客户签签订合合同以以后，，这只只是客客户取取得房房子的的第一一步。。房子子的产产权取取得还还有很很多复复杂的的手续续需要要办理理。做做好售售后服服务，，其中中很重重要的的就是是要帮帮助客客户处处理各各种手手续的的办理理，简简化程程序．．不要要让客客户被被纷繁繁的手手续所所吓倒倒。1)签订认认购书书；2)换户与与退户户；；3)签订买买卖契契约；；4)办理预预售登登记；；5)办理入入住；；6)安排签签订管管理公公约；；7)办理产产权过过户、、领取取房产产证。。（3）售后后服务务的时时机定期服服务时时机如客户户生日日、结结婚纪纪念日日、年年节问问候等等固定定的日日子。。这时时客户户都比比较高高兴，，在他他人高高兴的的时候候，售售楼人人员如如果再再送去去一份份问候候，会会格外外让人人觉得得亲切切、幸幸福。。如果要要对客客户表表达生生日祝祝福，，售楼楼人员员可以以在每每逢月月初的的时候候，就就把当当月过过生日日的客客户名名单列列出来来，并并在日日历上上做个个记号号，这这样就就不会会因业业务太太忙而而忘记记了。。非定期期服务务时机机如公司司的楼楼盘促促销措措施，，楼盘盘信息息的提提供，，不定定期地地拜访访或电电话问问候等等。国家出出台一一些相相关政政策时时，如如果这这些政政策再再与推推销的的楼盘盘有关关，那那么售售楼人人员就就可以以与客客户进进行对对话、、交谈谈，通通过对对这些些问题题的探探讨、、预测测，帮帮助客客户发发掘新新的需需求。。（4）售后后服务务的方方法亲自拜拜访为使客客户真真正感感受到到公司司及售售楼人人员对对他的的关怀怀，售售后服服务应应该做做得很很自然然。书信问问候如果售售后服服务都都集中中在逢逢年过过节，，售楼楼人员员可能能真的的会忙忙不过过来。。电话或或传真真每天抽抽出一一点时时间来来给客客户打打个电电话，，分期期分批批地进进行联联络，，既不不会冷冷淡客客户，，又不不会让让自己己太被被动。。（5）跟进进服务务的内内容调查上上访销销售后后的状状况完成签签约之之后，，售楼楼人员员应当当及时时跟进进服务务，了了解客客户还还有什什么要要求。。当透透过电电话做做售后后跟进进时，，要运运用良良好的的判断断力。。并非非每个个客户户都愿愿意在在繁忙忙时接接听售售楼人人员打打来的的电话话。提供最最新的的情报报维系客客户的的方法法还包包括售售楼人人员向向客户户提供供最新新的资资料，，这也也是一一项有有力的的售后后服务务。产产品的的资料料一般般包括括商情情报道道资料料，楼楼盘本本身的的资料料。将客户户组织织化把现有有客户户组织织起来来，并并不断断地把把该客客户组组织扩扩大，，这是是一种种行之之有效效的方方法。。这种种客户户组织织化的的方式式，常常常使使客户户产生生对该该企业业的认认同，，同时时会加加强与与售楼楼人员员的联联系。。4、建建立良良好的的客户户关系系（1）把客客户的的利益益放在在首位位建立良良好客客户关关系意意义重重大，，但同同时，，它也也是一一项十十分复复杂的的工作作。售售楼人人员必必须将将建立立良好好关系系的努努力，，贯穿穿于整整个业业务过过程的的各个个阶段段、各各种活活动之之中，，不论论在访访问前前、访访问中中、成成交后后，也也不论论是寻寻找客客户、、介绍绍产品品、促促进成成交。。都应应努力力培养养客户户对企企业、、产品品及售售楼人人员的的良好好态度度和感感受。。（2）让客户对对售楼人员员产生好感感售楼人员要要建立与客客户之间的的良好人际际关系，首首先要使客客户建立对对售楼人员员个人的信信任和好感感。因此，，售楼人必必须在客户户中建立起起个人的声声誉。（3）相互信任任相互信任意意味着客户户相信售楼楼人员说的的每一句话话并以此为为依据，这这在建立长长期关系时时特别重要要。（4）保持日常常联系售楼人员要要想与客户户建立并巩巩同良好的的关系。就就要经常与与客户保持持日常的联联系。只有有这样．才才能使客户户对售楼人人员产生好好感。（5）发展共同同爱好如果人们有有共同的爱爱好，就很很容易谈到到一起去。。售楼人员员如果确实实找不到什什么与客户户共同感兴兴趣的事，，那就要对对客户爱好好表现出极极大的兴趣趣并希望更更多了解。。学习单元2销销售公关策策略重点掌握：：公关活动动的对象和和主要工具具销售公关策策划的主要要工作能够理解：：公关关系系的作用和和功能公关活动的的效果评价价1、公关关关系的作用用和功能公共关系是是利用各种种传播手段段，同包括括顾客、中中间商、社社区民众、、政府机构构以及新闻闻媒介在内内的各方面面公众沟通通思想情感感，建立良良好的社会会形象和营营销环境的的活动。公共关系是是指企业通通过公共关关系活动，，使社会广广大公众理理解企业的的经营方针针和宗旨，，加强企业业与公众之之间的联系系。（1）有利于提提高房地产产企业和楼楼盘的知名名度房地产企业业和楼盘的的知名度是是指其在消消费者心目目中名气的的大小。提提高房地产产企业和楼楼的知名度度，让消费费者了解企企业和楼盘盘，扩大企企业的影响响，一个很很重要的因因素就是要要充分发挥挥公共关系系的作用。。（2）有利于树树立房地产产企业良好好的品牌形形象公共关系活活动的主要要目的是为为了企业树树立良好形形象，以赢赢得有利于于企业生存存于发展的的环境。企企业良好的的形象必须须建立在企企业自身做做得好的基基础上，通通过公共关关系活动，，从而影响响或引导消消费者舆论论，达到企企业自身的的营销目标标。（3）有利于帮帮助房地产产企业决策策在房地产企企业的经营营管理中，，决策是企企业一项非非常重要的的战略问题题，企业所所处的生存存环境和竞竞争环境瞬瞬息万变，，因此公关关策划人员员应当利用用其自身的的优势，发发挥其智囊囊作用，为为房地产企企业提供切切实可靠的的信息，给给决策者提提供强有力力的参谋。。（4）有利于房房地产企业业进行协调调沟通企业是一个个开放的系系统，通过过其日常交交往活动，，如研讨会会、联谊会会、座谈会会、节庆活活动、参观观拜访、社社会服务等等形式的活活动与消费费者进行有有效的沟通通。培养消消费者对企企业的感情情，赢得他他们对企业业的信任和和支持。（5）有利于推推动房地产产企业的楼楼盘的促销销公共关系能能够在房地地产销售中中起到直接接促销作用用。整合营营销传播的的一个特点点就是，营营销与传播播的界限逐逐步模糊，，以致传播播就是营销销，营销就就是传播，，二者融为为一体，爆爆发1+1>2的巨大威力力。2、公关活活动的对象象公共关系营营销的对象象，即公共共关系营销销的客体，，是所有与与房地产开开发商或营营销商有关关联的组织织与个人的的总和，包包括组织公公众和个体体公众。3、公关活活动的主要要工具（1）公益活动动企业应积极极参与各种种有意义的的公益活动动，如参与与社会赞助助活动，举举行义卖活活动，用以以支持体育育、文化、、教育、社社会福利和和慈善等事事业的发展展。（2）新闻事件件对市场营销销人员和公公关人员来来说，特殊殊事件无疑疑可以制造造新闻。通通过开展各各种有益的的社会活动动，如以房房地产企业业名称命名名的体育比比赛、文艺艺演出、评评选优秀运运动员、智智力竞赛等等，以扩大大企业的社社会影响。。（3）社区关系系社区关系是是指房地产产企业与所所在地政府府、社会团团体、其他他组织以及及当地居民民之间的睦睦邻关系。。社区关系系的好坏，，取决于企企业的行为为和社区居居民的意向向。这对于于企业的生生存与发展展有着重要要影响。（4）举办专题题活动房地产企业业常通过举举办或参加加专题活动动，强化与与各有关公公众之间的的信息交流流和情感联联络。（5）出版物出版物是一一种由房地地产企业出出版的连续续出版物或或小册子。。出版物散散发的对象象是投资者者、研究机机构和顾客客等，其目目的是宣传传企业的组组织、产品品和服务项项目，是一一种促进公公共关系开开展的工具具。（6）社会理念念营销社会理念营营销，就是是指房地产产企业不仅仅要满足消消费者的需需求和欲望望并以此获获得利润，，而且要符符合消费者者自身和整整个社会的的长远利益益，要正确确处理好消消费者的欲欲望和利益益与社会长长远利益之之间的矛盾盾。例如，，刊登公益益广告呼吁吁保持耕地地、减少环环境污染、、劝告戒烟烟等，都是是社会理念念的推广。。4、销售公公关策划的的主要工作作（1）设计主题题销售公关活活动的主题题是对活动动内容的高高度概括，，对整个公公共关系活活动起着指指导作用。。公共关系系活动主题题的表现方方式是多种种多样的，，它可以是是一个口号号，或者是是一句陈述述，也可以以是表白。。（2）分析消费费者公关活动不不是漫无目目的的征对对消费大众众，而是要要有征对性性的选择目目标大众。。同一区域域不同的楼楼盘可能征征对的消费费群体不一一样，不同同区域相同同性质的楼楼盘征对的的消费群体体也不一样样。因此，，公关策划划人员必须须对消费者者做一个详详细的分析析，从而更更好的开展展公关活动动。（3）选择媒体体电视、报纸纸、杂志等等媒体各有有所长，因因此选择合合适媒体非非常重要。。公关策划划人员不仅仅要做正确确的事，而而且要与正正确的方式式做正确的的事，那样样才能事半半功倍，取取得良好的的公关效果果。（4）预算经费费公关策划人人员开展公公关活动前前，必须要要有一个严严格的经费费预算，以以合理利用用资金。公公关活动经经费包括：：（5）编写策划划方案公关活动确确定了相关关主题和计计划并经过过论证后，，最后要编编写策划方方案。5、公关活活动的效果果评价（1）自我评价价法自我评价法法就是由主主持和参与与公关计划划实施的人人凭自我感感觉评价公公关效果。。由于当事事人自我心心得和心境境的特定作作用，结果果往往是比比较独特的的。（2）公众评价价法公众评价法法就是根据据公众的反反映评价公公关效果。。公众的反反映可通过过调查研究究或民意测测验获得。。通过调查查公众反映映。便可确确认公关活活动在影响响特定公众众的认知、、态度和行行为等方面面的效果。。（3）媒介评价价法媒介评价法法就是通过过观察新闻闻媒介对企企业的报道道情况。可可以有效地地分析和概概括出企业业形象的信信息，以此此评价公关关活动效果果。（4）销售额和和利润贡献献法这种方法是是最令人满满意的一种种衡量方法法。房地产产开发企业业在估计公公共关系宣宣传对增加加总销售额额的贡献比比例的基础础上，测算算公共关系系策略实施施的投资报报酬率。（参见书本本例题）第二节选选择物业管管理方案学习单元1物业管理要要求学习单元2选择物业管管理方案学习单元1物业管理要要求重点掌握：：物业管理理成本构成成各类物业的的管理方式式和要求能够理解：：物业管理理的总体要要求1、物业管管理的总体体要求（1）为业主服服务，使物物业保值增增值发展商开发发某宗房地地产，从概概算设计、、选址、项项目可行性性方案、立立项报批、、资金筹集集、拆迁、、建筑安装装物业形成成，到市场场营销，其其目的是最最大限度地地追求利润润。将有形资产产与无形资资产构成的的物业保值值增值，为为业主带来来更大的利利润，是物物业管理企企业的首要要目标。（2）为用户服服务，创造造安、快、、暖、便、、洁的时间间与空间环环境物业管理不不是管理机机构，是第第三产业，，是有偿出出售智力和和劳力的服服务性行业业。物业管管理是一种种特殊商品品，其核心心是服务，，（3）为企业服服务，求生生存、求发发展、求效效益、求形形象物业管理公公司是有偿偿出售智力力和劳务的的经营型企企业，获取取利润是其其生存的基基础，也是是发展的需需要。物业业管理公司司要生存和和发展，在在管理体制制上要严格格按现代企企业制度办办事，在运运行机制上上要实行独独立自主、、自负盈亏亏、自主经经营、自我我发展的道道路。2、物业管管理成本构构成物业经营支支出是物业业经营企业业在经营过过程中每年年发生的各各项支出，，一般称之之为物业管管理费。对物业管理理费的核算算，是财务务管理工作作中一项非非常重要的的内容。一一座物业投投入运营之之前，物业业经营企业业财务部门门必须进行行管理费的的核算，运运行一段时时间以后，，还要根据据运行情况况进行调整整。费用标准预预算方案要要经过业主主管理委员员会讨论通通过之后方方可公布和和执行（物物业保修期期内由开发发商和物业业管理公司司核定）。。（1）公共物业业及配套设设施的维护护保养费用用，包括外外墙、楼梯梯、步行广广场、升降降电梯（扶扶梯）、中中央空调系系统、消防防系统、保保安系统、、电视音响响系统、电电话系统、、发配电系系统、给排排水系统以以及其他机机械、设备备、机器装装置及设施施等；（2）聘用管理理人员的薪薪金，包括括工资、假假期、津贴贴、福利保保险及服装装等；（3）公用水电电的支出，，如公共照照明、喷泉泉、草地淋淋水等；（4）购买或租租赁必需的的机械及器器材的支出出；（5）投购物业业财产保险险（如火险险、灾害险险等）及各各种责任保保险的支出出；（6）垃圾清理理、水池清清洗及消毒毒灭虫之费费用；（7）清洁公共共地方及幕幕墙、墙面面之费用；；（8）公共区域域植花种草草及其养护护费用；（9）储备金，，指物业配配套设施的的更新费用用；（10）聘请法律律、会计等等专业人士士之费用；；（11）节目装饰饰的费用；；（12）管理者酬酬金，指管管理者履行行管理义务务时，全体体业主（用用户）向其其支付的报报酬；（13）行政办公公支出，包包括文具、、办公用品品等杂项以以及公共关关系费用；；（14）公共电视视接受系统统维护费用用；（15）其他为管管理而发生生的合理支支出。3、住宅小区区物业管理理的目标与与要求（1）住宅小区区物业管理理的目标1）赢得社会会效益住宅小区物物业管理的的目标首先先是有利于于社会的繁繁荣与发展展，有利于于社会主义义精神文明明建设，满满足社会发发展对住宅宅小区和物物业管理的的要求物业业管理企业业通过对住住宅小区的的物业管理理，为小区区居民创造造文明、和和睦的人文文环境，促促进社会主主义精神文文明建设，，促进社会会的繁荣与与发展，构构建和谐社社区，这是是物业管理理企业的最最终目标。。2）赢得经济济效益从政府的角角度看，实实行物业管管理的住宅宅小区房屋屋维修和环环境管理等等方面不再再需要政府府补贴资金金，而且物物业管理企企业在经营营过程中也也要缴税，，可增加政政府财政收收入。3）赢得环境境效益居住是人类类生存与发发展的最基基本需求之之—，住宅小区区物业管理理企业最基基本的职能能就是为小小区居民提提供舒适、、安全、安安静、良好好的居住环环境，有利利于住宅小小区居民的的身心健康康。如果每每个住宅小小区的环境境都搞好了了，无疑会会提高整个个城市的环环境质量。。（2）住宅小区区物业管理理的要求《全国物业管管理示范住住宅小区标标准及评分分细则》《普通住宅小小区物业管管理服务等等级标准(试行)》4、写字楼物物业管理的的方式与目目标（1）写字楼物物业管理的的方式1）委托经营营型委托经营型型物业管理理是指业主主或投资者者将建成的的写字楼委委托给专业业物业管理理企业进行行管理，物物业管理企企业拥有物物业的经营营权，不拥拥有其产权权。2）租赁经营营型租赁经营型型物业管理理模式是业业主或投资资者将物业业项目通过过签订租赁赁合同，明明确租金、、租赁期限限和双方的的职责与权权限，租给给物业管理理企业进行行经营管理理。3）自主经营营管理模式式自主经营管管理模式是是业主或投投资者将建建成的物业业项目交由由属下的物物业管理机机构进行管管理和出租租经营，通通过收取租租金收回投投资。（2）写字楼物物业管理的的目标1）提供“安安、暖、快快、便、捷捷”的工作作环境物业管理企企业通过提提供优质的的服务，要要不断地满满足客户的的市场需求求，创造并并提供良好好的工作环环境，让业业主和客户户在写字楼楼里工作感感到安全、、温暖、舒舒适、方便便、快捷，，把科技信信息处理和和舒适的办办公环境结结合起来。。2）确保写字字楼功能的的正常发挥挥写字楼物业业配套的设设施设备非非常完善，，物业管理理的主要任任务就是保保证写字楼楼内部的正正常秩序，，确保大厦厦各类设备备设施处于于正常的运运行状态，，为客户提提供好的工工作环境。。3）实现物业业的保值增增值写字楼的造造价非常高高，高档写写字楼在建建筑和配套套设施设备备上都力求求在建造之之时是最先先进的，这这样才能保保证有较强强的竞争力力。4）追求经济济效益的最最大化这种效益最最大化的实实现并不是是不择手段段，而是以以“服务至至上、信誉誉第一”为为原则，通通过为客户户提供满意意的服务而而实现的。。5）与《全国物业管管理示范大大厦标准及及评分细则则》要求相符合合学习单元2选选择择物业管理理方案重点掌握：：选择物业业管理企业业的要求物业管理方方案的内容容能够理解：：物业管理理企业的基基本形式1、物业管管理企业的的基本形式式（1）按存在形形式划分物业管理机机构按存在在形式划分分，有独立立的物业管管理公司和和附属于房房地产开发发企业的物物业管理公公司两类。。（2）按服务范范围划分物业管理机机构按服务务范围划分分，有综合合性物业管管理公司和和专门性物物业管理公公司两类。。（3）按企业所所有制性质质划分物业管理机机构按企业业所有制性性质划分，，可分为全全民所有的的物业管理理公司以及及集团所有有、外商独独资、合资资或股份制制性质、私私营性质的的物业管理理公司。（4）按管理层层次划分物业管理机机构按管理理层次，可可分为单层层物业管理理公司、双双层物业管管理公司和和多层物业业管理公司司。（5）按组建方方式划分从物业管理理机构的组组建来看，，大致可分分为五种类类型：一是由房地地产开发企企业投资设设立的分支支机构，主主要是管理理由上级公公司开发建建设的房地地产项目。。二是由房地地产部门所所属的房管管所转换为为物业管理理企业。这这类企业转转制时间不不长，行政政色彩较浓浓。三是由大中中型企事业业单位自行行组建的物物业管理企企业，这类类企业福利利色彩较浓浓。四是按照公公司法要求求，由社会会上的公司司、个人发发起组建的的，通过竞竞争取得房房产管理权权的物业管管理企业。。五是由街道道办事处组组建的物业业管理企业业。（6）按内部的的运作方式式划分按内部的运运作方式可可将物业管管理机构分分为以下三三类：一是管理型型物业管理理企业。此此类企业除除主要领导导人和各专专业管理部部门技术骨骨干外，其其他各项服服务，如保保安、清洁洁、绿化等等通过合同同形式交由由社会上的的专业化公公司承担。。这类公司司人员适中中精干。二是顾问型型物业管理理企业。此此类企业由由少量具有有丰富物业业管理经验验的人员组组成，不具具体承担物物业管理工工作，而是是以顾问的的形式出现现，收取顾顾问费。这这类公司人人员少、素素质高。三是综合性性物业管理理企业。此此类企业不不仅直接接接受项目，，从事管理理工作，还还提供顾问问服务，适适应性强。。（7）按产权关关系划分从物业管理理机构与物物业的产权权关系来看看，可分为为两大类：：一是委托服服务型物业业管理企业业。该类企企业接受多多个产权人人的委托，，管理各栋栋房屋乃至至整个小区区，物业所所有权和经经营权是分分开的。二是自主经经营型物业业管理企业业。该类企企业受上级级公司指派派、管理自自主开发的的物业。物物业产权上上属上级公公司或该类类企业，通通过经营收收取租金，，回收投资资，获取利利润。物业业所有权和和经营权是是一致的。。这在商业业大厦、办办公楼、写写字楼较常常见。2、选择物物业管理企企业的要求求业主通过召召开业主代代表大会，，选举成立立业主委员员会，业主主委员会（（首次由房房地产开发发企业代表表）代表业业主行使选选聘物业管管理公司的的权利。在在物业管理理市场上，，供需双方方进行双向向选择，一一般情况下下，一个相相对独立的的物业区域域应选择一一家物业管管理企业统统一管理。。在选择物业业管理公司司时，要了了解物业管管理公司的的背景，过过去的业绩绩及目前的的经营服务务状况如何何，可以通通过所管住住宅小区““达标创优优”情况；；所管出租租的商贸楼楼宇的租金金和出租率率；所管小小区业主、、住户的满满意程度等等指标来反反映，是否否具有良好好的信誉和和丰富的物物业管理经经验是选择择物业管理理公司的重重要标准。。选聘物业管管理公司应应充分引进进竞争机制制，采用公公开招标的的办法，择择优录用。。其一般步步骤如下：：（1）成立招标标小组由地方政府府负责指导导，开发商商或业主委委员会成立立招标工作作小组。在在实际操作作过程中，，可以聘请请有关部门门或物业管管理专家作作为当中的的成员。（2）招标公告告成立招标小小组后，向向社会公开开招标，尽尽可能多的的吸引优秀秀物业管理理企业来参参与竞争。。（3）编制招标标书标书主要内内容有：①①招标的物物业的基本本情况。如如占地面积积、建筑面面积、房屋屋类型与数数量、公用用设施、场场地情况等等。②物业业管理的内内容。③招招标相关说说明。如开开始委托日日期、委托托总期限、、现有管理理条件等。。（4）资质质审核核从参加加竞选选的企企业中中选择择几家家进行行最终终的投投标。。（5）标书书的申申报、、开标标、定定标在规定定日期期前报报送的的符合合招投投标的的标书书为有有效标标书，，由招招标小小组审审查和和评议议各份份标书书，并并确定定唯一一一家家中标标单位位。（6）签订订合同同开发商商或业业主委委员会会与中中单单位签签订物物业管管理合合同，，由物物业管管理公公司开开始对对物业业进行行管理理。3、物物业管管理方方案的的内容容物业管管理方方案一一般由由以下下几个个部分分组成成：第一部部分：：引言言（综综合说说明物物业管管理的的意图图及管管理公公司概概况））第二部部分：：物业业概况况第三部部分：：物业业管理理公司司所选选择的的管理理模式式1）管理理模式式的选选择；；2）采用用此管管理模模式的的优点点。第四部部分：：管理理的宗宗旨、、方