房地产基础知识培训教材 3

房地产基础知识2022/12/161课程大纲一、房地产二、房地产市场三、房屋分类四、房地产专业名词五、几个要注意的地方2022/12/162一、房地产（一）房地产的概念房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。a)土地b)建筑物及地上附着物c)房地产物权注：房地产物权除所有权以外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、地役权、典当权等。2022/12/163一、房地产（二）地产的概念与分类即指能够为其权利人带来收益或满足其权利人工作或生活需要的土地资产。地产的类型：居住用地工业用地仓库用地交通用地市政用地商业服务用地公共绿化用地教科文卫设施用地港口码头用地军事用地其他用地2022/12/164一、房地产（三）土地所有权的概念与划分土地所有权：指土地所有者在法律规定的范围内，对其拥有的土地享有占有、使用、收益和处分的权利。土地所有权可以分为：国有土地集体土地2022/12/165二、房地产市场（一）房地产市场的概念：

狭义概念：房地产商品进行交易活动的地方或场所。

广义概念：（1）土地的出让、转让、开发（2）房地产买卖租赁、转让、互换、抵押（3）一些与房地产有关的开发、建筑、修缮、装饰等劳务活动。2022/12/166二、房地产市场（二）房地产市场的分类：房地产一级市场房地产二级市场房地产三级市场2022/12/167房地产一级市场房地产的一级市场是指土地交易市场。是土地所有者与使用者间的纵向交流，由政府直接控制全国所有土地都归国家所有。二、房地产市场2022/12/168二、房地产市场房地产二级市场房地产的二级市场是增量房交易市场。主要是指已取得土地开发经营权的房地产经营企业（房地产开发公司），在该地块的土地上建造好的建筑物，如住宅房、办公楼等，将土地使用权和土地上建筑物的所有权一并转让给房地产消费者。二级市场也指新建造的第一次上市出售的房屋。2022/12/169二、房地产市场房地产三级市场：即存量房交易市场（二手房市场）。

是房地产所有者（企业、单位和个人）将房地产使用权或所有前再次转让的市场，是消费者间的横向交易，属于消费市场的重新配置。

2022/12/1610三、、房房屋屋分分类类住宅宅的的种种类类繁繁多多（1））按按楼楼体体高高度度分分类类：：主要要分分为为低低层层、、多多层层、、小小高高层层、、高高层层、、超超高高层层等等。。（2））按按楼楼体体结结构构形形式式分分类类：：主要要分分为为砖砖木木结结构构、、砖砖混混结结构构、、钢钢混混结结构构、、钢钢结结构构等等。。2022/12/1211三、房房屋分分类（4））按房房屋型型分类类：主要分分为普普通单单元式式住宅宅、公公寓式式住宅宅、复复式住住宅、、跃层层式住住宅、、花园园洋房房式住住宅、、小户户型住住宅（（超小小户型型）等等。（5））按房房屋政政策属属性分分类：：主要分分为廉廉租房房、已已购公公房（（房改改房））、经经济适适用住住房、、住宅宅合作作社集集资建建房等等。2022/12/1212一、按按楼体体高度度分类类：主要分分为低低层、、多层层、小小高层层、高高层、、超高高层等等。低层住住宅（2层层以下下）主要是是指（（一户户）独独立式式住宅宅、（（二户户）联联立式式住宅宅和（（多户户）联联排式式住宅宅。三、房房屋分分类2022/12/1213三、房房屋分分类多多层住住宅（2层层以上上，8层及及8层层以下下）多层住住宅主主要是是借助助公共共楼梯梯垂直直交通通，是是一种种最具具有代代表性性的城城市集集合住住宅。。与高层层住宅宅相比比，其其具有有的优优势：：（1））在建建设投投资上上，多多层住住宅不不需要要像中中高层层和高高层住住宅那那样增增加电电梯、、高压压水泵泵、公公共走走道等等方面面的投投资。。（2））在户户型设设计上上，多多层住住宅户户型设设计空空间比比较大大，居居住舒舒适度度较高高。（3））在结结构施施工上上，多多层住住宅通通常采采用砖砖混结结构，，因而而多层层住宅宅的建建筑造造价一一般较较低。。三、房房屋分分类2022/12/1214三、房房屋分分类但多层层住宅宅也有有不足足之处处，主主要表表现在在：（1））底层层和顶顶层的的居住住条件件不算算理想想，底底层住住户的的安全全性、、采光光性差差，厕厕所易易溢粪粪返味味；顶顶层住住户因因不设设电梯梯而上上下不不便。。此外外屋顶顶隔热热性、、防水水性差差。（2））难以以创新新。由由于设设计和和建筑筑工艺艺定型型，使使得多多层住住宅在在结构构上、、建材材选择择上、、空间间布局局上难难以创创新，，形成成“千千楼一一面、、千家家一样样”的的弊端端。如如果要要有所所创新新，需需要加加大投投资又又会失失去价价格成成本方方面的的优势势。多层住住宅的的平面面类型型较多多，基基本类类型有有梯间间式、、走廊廊式和和独立立单元元式。。三、房房屋分分类2022/12/1215三、房房屋分分类小小高层层住宅宅（8层以上上，16层层及16层层以下下）一般而而言，，小高高层住住宅主主要指指8层层~16层层高的的集合合住宅宅。从从高度度上说说具有有多层层住宅宅的氛氛围，，但又又是较较低的的高层层住宅宅，故故称为为小高高层。。对于于市场场推出出的这这种小小高层层，似似乎是是走一一条多多层与与高层层的中中间之之道。。这种种小高高层较较之多多层住住宅有有它自自己的的特点点：（1））建筑筑容积积率高高于多多层住住宅，，节约约土地地，房房地产产开发发商的的投资资成本本较多多层住住宅有有所降降低。。（2））这种种小高高层住住宅的的建筑筑结构构大多多采用用钢筋筋混凝凝土结结构，，从建建筑结结构的的平面面布置置角度度来看看，则则大多多采用用板式式结构构，在在户型型方面面有较较大的的设计计空间间。三、房房屋分分类2022/12/1216三、房房屋分分类（3））由于于设计计了电电梯，，楼层层又不不是很很高，，增加加了居居住的的舒适适感。。但由由于容容积率率的限限制，，与高高层相相比，，小高高层的的价格格一般般比同同区位位的高高层住住宅高高，这这就要要求开开发商商在提提高品品质方方面花花更大大的心心思。。三、房房屋分分类2022/12/1217三、房房屋分分类高高层住住宅（16层以上上，30层层及30层层以下下）高层住住宅是是城市市化、、工业业现代代化的的产物物，依依据外外部形形体可可将其其分为为塔楼楼和板板楼。。高层住住宅的的优点点：1、高高层住住宅土土地使使用率率高2、有有较大大的室室外公公共空空间和和设施施，3、眺眺望性性好4、建建在城城区，，具有有良好好的生生活便便利性性，对对买房房人有有很大大吸引引力。。三、房房屋分分类2022/12/1218三、房房屋分分类高层住住宅的的缺点点：1、很很难做做到每每个户户型设设计的的朝向向、采采光、、通风风都合合理。。2、建建筑成成本高高。建建筑的的钢材材和混混凝土土消耗耗量都都高于于多层层住宅宅，要要配置置电梯梯、高高压水水泵、、增加加公共共走道道和门门窗，，3、物物业管管理费费高。。因为为要从从物业业管理理收费费中为为修缮缮维护护电梯梯、高高压水水泵等等设备备付出出经常常性费费用。。三、房房屋分分类2022/12/1219三、房房屋分分类超超高层层住宅宅（30层以以上或或楼高高在100m以以上））超高层层住宅宅多为为30层以以上。。超高层层住宅宅的楼楼地面面价最最低，，但其其房价价却不不低。。这是是因为为1、随随着建建筑高高度的的不断断增加加，其其设计计的方方法理理念和和施工工工艺艺较普普通高高层住住宅和和中、、低层层住宅宅会有有很大大的变变化，，需要要考虑虑的因因素会会大大大增加加。例例如，，电梯梯的数数量、、消防防设施施、通通风排排烟设设备和和人员员安全全疏散散设施施会更更加复复杂，，同时时其结结构本本身的的抗震震和荷荷载也也会大大大加加强。。2、、超超高高层层建建筑筑由由于于高高度度突突出出，，多多受受人人瞩瞩目目，，因因此此在在外外墙墙面面的的装装修修上上档档次次也也较较高高，，造造成成其其成成本本很很高高。。若若建建在在市市中中心心或或景景观观较较好好地地区区，，虽虽然然住住户户可可欣欣赏赏到到美美景景，，但但对对整整个个地地区区来来讲讲却却不不协协调调。。因因此此，，许许多多国国家家并并不不提提倡倡多多建建超超高高层层住住宅宅。。三、、房房屋屋分分类类2022/12/1220三、、房房屋屋分分类类二、、按按楼楼体体结结构构形形式式分分类类主要要分分为为砖砖木木结结构构、、砖砖混混结结构构、、钢钢混混结结构构、、钢钢结结构构等等。。砖木木结结构构：：是指指承承重重的的主主要要构构件件是是用用砖砖、、木木材材建建造造的的。。如如一一幢幢房房屋屋是是木木制制房房架架、、砖砖墙墙、、木木柱柱建建造造的的。。特点点：：（（1））层层数数较较低低，，一一般般在在3层层以以下下。。（2））1949年年以以前前建建造造的的城城镇镇居居民民住住宅宅，，（3））20世世纪纪50～～60年年代代建建造造的的民民用用房房屋屋和和简简易易房房屋屋，，大大多多为为这这种种结结构构。。三、、房房屋屋分分类类2022/12/1221三、房房屋分分类19世纪法法国教教堂明代中中期砖砖木结结构楼楼房崇教宝宝塔俗俗名方方塔。。始建建于南南宋建建炎四四年(1130年)三、房房屋分分类2022/12/1222三、房房屋分分类砖混结结构：：是指房房屋主主要承承重结结构为为砖砌砌墙体体。楼楼板、、过梁梁、楼楼梯、、阳台台、挑挑檐等等构件件由钢钢筋混混凝土土浇制制（或或预制制）建建造的的房屋屋。1999年年之前前，开开发建建设的的多层层住宅宅，一一般均均采用用砖混混结构构；砖砖混结结构住住宅其其优点点是工工程造造价较较低廉廉，但但由于于其采采用墙墙体承承重，，住宅宅内不不允许许自由由分隔隔。特点：：（1）建建造层层数一一般在在6层层以下下，造造价较较低（2））抗震震性能能较差差，开开间和和进深深的尺尺寸及及层高高都受受到一一定的的限制制。这这类建建筑物物正逐逐步被被钢筋筋混凝凝土结结构的的建筑筑物所所替代代。三、房房屋分分类2022/12/1223三、房房屋分分类哈尔滨滨巴洛洛克建建筑普通平平房三、房房屋分分类2022/12/1224三、房屋分类类钢混结构（钢钢筋混凝土结结构）：承重构件如梁梁、板、柱、、墙（剪力墙墙）、屋架架等，是是由钢筋和混混凝土两大材材料构成。其其围护构件如如外墙、隔墙墙等，是由轻轻质砖或其他他砌体做成。。特点：（1））一般出现在在中高层中；；（2）结构适适应性强抗震震性能好，耐耐用年限较长长；（3）厅和居居间的墙可以以打开(但公公产房不得随随意拆改)；；三、房屋分类类2022/12/1225三、、房房屋屋分分类类仓库库住宅宅内内部部住宅宅外外部部三、、房房屋屋分分类类2022/12/1226三、、房房屋屋分分类类钢结结构构：：是指指承承重重的的主主要要构构件件是是用用钢钢材材料料建建造造的的。。特点点：：建建造造成成本本较较高高，，多多用用于于高高层层公公共共建建筑筑和和跨跨度度大大的的工工业业建建筑筑，，如如体体育育馆馆、、影影剧剧院院、、跨跨度度大大的的工工业业厂厂房房等等。。房房屋屋建建筑筑从从不不同同的的角角度度可可以以进进行行不不同同的的分分类类。。三、、房房屋屋分分类类2022/12/1227三、、房房屋屋分分类类厂房房超高高层层建建筑筑三、、房房屋屋分分类类2022/12/1228三、房屋屋分类三、按房房屋类型型分类主要分为为普通单单元式住住宅、公公寓式住住宅、复复式住宅宅、跃层层式住宅宅、花园园洋房式式住宅、、小户型型住宅（（超小户户型）等等。三、房屋屋分类2022/12/1229三、、房房屋屋分分类类1、、单单元元式式住住宅宅又叫叫梯梯间间式式住住宅宅，，是是以以一一个个楼楼梯梯为为几几户户服服务务的的单单元元组组合合体体，，一一般般为为多多、、高高层层住住宅宅所所采采用用。。单单元元式式住住宅宅的的基基本本特特点点有有：：（1））每每层层以以楼楼梯梯为为中中心心，，安安排排户户数数较较少少，，一一般般为为2~4户户，，大大进进深深的的每每层层可可服服务务于于己己5~8户户。。住住户户由由楼楼梯梯平平台台进进入入分分户户门门，，各各户户自自成成一一体体。。（2））户户内内生生活活设设施施完完善善，，既既减减少少了了住住户户之之间间的的相相互互干干扰扰，，又又能能适适应应多多种种气气候候条条件件。。（3））建建筑筑面面积积较较小小，，户户型型相相对对简简单单，，可可标标准准化化生生产产，，造造价价经经济济合合理理。。（4））仍仍保保留留一一定定的的公公共共使使用用面面积积，，如如楼楼梯梯、、走走道道、、垃垃圾圾道道；；保保持持一一定定的的邻邻里里交交往往，，有有助助于于改改善善人人际际关关系系。。三、、房房屋屋分分类类2022/12/1230三、、房房屋屋分分类类2、、公公寓寓式式住住宅宅公寓寓式式住住宅宅是是区区别别于于独独院院独独户户的的西西式式别别墅墅住住宅宅而而言言的的。。公公寓寓式式住住宅宅一一般般建建筑筑在在大大城城市市里里，，多多数数为为高高层层楼楼房房，，标标准准较较高高；；每每一一层层内内有有若若干干单单户户独独用用的的套套房房，，包包括括卧卧房房、、起起居居室室、、客客厅厅、、浴浴室室、、厕厕所所、、厨厨房房、、阳阳台台等等等等；；有有的的附附设设于于旅旅馆馆酒酒店店之之内内，，供供一一些些常常常常往往来来的的中中外外客客商商及及其其家家属属中中短短期期租租用用。。三、、房房屋屋分分类类2022/12/1231三、、房房屋屋分分类类3、、花花园园式式住住宅宅花园园式式住住宅宅一一般般称称西西式式洋洋房房或或小小洋洋楼楼，，也也称称花花园园别别墅墅。。一般般都都是是带带有有花花园园草草坪坪和和车车库库的的独独院院式式平平房房或或二二、、三三层层小小楼楼，，建建筑筑密密度度很很低低，，内内部部居居住住功功能能完完备备，，装装修修豪豪华华并并富富有有变变化化。。住住宅宅内内水水、、电电、、暖暖供供给给一一应应俱俱全全，，户户外外道道路路、、通通迅迅、、购购物物、、绿绿化化也也都都有有较较高高的的标标准准，，一一般般是是高高收收入入者者购购买买。。三、、房房屋屋分分类类2022/12/1232三、、房房屋屋分分类类三、、房房屋屋分分类类2022/12/1233三、房房屋分分类4、、复式式住宅宅复式住住宅一一般是是指每每户住住宅在在较高高的楼楼层中中增建建一个个夹层层，两两层合合计的的层高高要大大大低低于跃跃层式式住宅宅（复复式为为3.3米米，而而一般般跃层层式为为5.6米米），，其下下层供供起居居用，，如炊炊事、、进餐餐、洗洗浴等等；上上层供供休息息睡眠眠和贮贮藏用用。优点是是：（1））平面面利用用系数数高，，通过过夹件件层复复合，，可使使住宅宅的使使用面面积提提高50%~70%；（2））户内内隔层层为木木结构构，将将隔断断、家家具、、装饰饰融为为一体体，既既是墙墙，又又是楼楼板、、床、、柜，，降低低了综综合造造价；；（3））上部部层采采用推推拉窗窗户，，通风风采光光好，，与一一般层层高和和面积积相同同住宅宅相比比，土土地利利用率率可提提高40%。三、房房屋分分类2022/12/1234三、房房屋分分类不足在在于：：（1））复式式住宅宅面宽宽大、、进深深小，，如采采用内内廊式式平面面组合合必然然导致致一部部分户户型朝朝向不不佳，，自然然通风风、采采光较较差；；（2））层高高过低低，如如厨房房只有有2米米高度度，长长期使使用易易产生生局促促憋气气的不不适感感；贮贮藏间间较大大，但但层高高只有有1.2米米，很很难充充分利利用；；（3））由于于室内内的隔隔断、、楼板板均采采用轻轻薄的的木隔隔断，，木材材的成成本较较高且且隔音音、防防火功功能差差，房房间的的私密密性、、安全全性较较差。。三、房房屋分分类2022/12/1235三、房屋分分类5、错层式式住宅错层式住宅宅主要是指指一套房子子不处于同同一平，即即房内的厅厅、卧、卫卫、厨、阳阳台处于几几个高度不不同的平面面上。三、房屋分分类2022/12/1236三、房屋分分类错层和复式式房屋的区区别：尽管两种房房屋均处于于不同层面面，但复式式的层高往往往比较高高，而错层层式的层高高较低，人人站立在第第一层面平平视可看到到第二层面面。另外，复式式的两个楼楼面往往垂垂直投影，，上下面积积大小一致致；而错层层式两个（（或三个））楼面并非非垂直相叠叠，而是互互相以不等等高形式错错开。三、房屋分分类2022/12/1237三、房屋分分类6、跃层式式住宅跃层式住宅宅是指住宅宅占有上下下两个楼面面，卧室、、起居室、、客厅、卫卫生间、厨厨房及其他他辅助空间间用户可以以分层布置置，上下层层之间不通通过公共楼楼梯而采用用户内都独独用小楼梯梯连接。优点是：（1）每户户都有较大大的采光面面，通风较较好；（2）户内内居住面积积和辅助面面积较大；；（3）布局局紧凑，功功能明确，，相互干扰扰较小。三、房屋分分类2022/12/1238三、房屋分分类跃层式住宅宅与复式住住宅的区别别：●复式住宅宅一般是指指每户住宅宅在较高的的楼层中增增建一个夹夹层。●跃层住宅宅上下有两两个楼面，，用户可以以分层布置置功能区。。三、房屋分分类2022/12/1239三、房屋分分类 7、、退台式住住宅退台式住宅宅又称为““台阶式””住宅，因因其外形类类似于台阶阶而得名。。这类住宅宅的建筑特特点是住宅宅的建筑面面积由底层层向上逐层层减小，下下层多出的的建筑面积积成为上层层的一个大大平台，面面积要大大大超过一般般住宅凸出出或凹进的的阳台面积积。优点是：住户都有较较大的屋外外活动空间间，同时也也有良好的的采光和通通风；缺点是：一部分建筑筑空间转作作平台，建建筑容积率率减少，占占地较多，，因此，地地价在总造造价中的比比重提高。。目前，国内内建造的退退台式住宅宅，都属于于价格较高高的中高档档住宅，一一般建在地地价较低的的郊外住宅宅区或旅游游度假区，，一些低层层的独立式式别墅式住住宅，也常常采用退台台式设计。。三、房屋分分类2022/12/1240三、房屋分分类三、房屋分分类2022/12/1241三、房房屋分分类8、并并联式式住宅宅一般由由两户户住宅宅并靠靠拼联联组成成。每每户形形成三三面临临空的的独用用庭院院，既既有独独院式式住宅宅的优优点，，双比比独院院式住住宅节节省用用地。。二、、三层层并联联式住住宅一一般每每个单单元楼楼上楼楼下归归一户户使用用，但但也有有楼上上楼下下分户户居住住的，，前后后小院院可分分户专专用。。三、房房屋分分类2022/12/1242三、房房屋分分类9、、联排排式住住宅一般由由多个个独户户居住住的单单元拼拼联组组成。。各户户在房房前房房后有有专用用的院院子，，供户户外活活动及及家务务操作作之用用。这这类住住宅的的日照照及通通风条条件都都比较较好。。二、三三层联联排式式住宅宅一般般每个个单元元楼上上楼下下归一一户使使用。。但也也有楼楼上楼楼下分分户居居住的的，前前后小小院则则分户户专用用。联排式式住宅宅的组组合方方式变变化很很多，，有拼拼联成成排的的，也也有拼拼联成成团的的。例例如，，现在在比较较受欢欢迎的的TOWNHOUSE住住宅。。三、房房屋分分类2022/12/1243三、房房屋分分类三、房房屋分分类2022/12/1244三、房房屋分分类10、塔塔式住住宅与与板式式住宅宅塔楼和和板楼楼是对对不同同建筑筑结构构的构构筑物物的称称呼。。塔楼一一般是是指高高层建建筑,板楼楼一般般建筑筑层数数不会会超过过12层。。高层独独立单单元式式住宅宅又称称塔式式住宅宅，是是由一一个单单元独独立修修建的的，具具有与与多层层独立立单元元式住住宅相相似的的优点点。但但由于于设置置了电电梯，，服务务户数数比较较多，，提高高了经经济性性。其其平面面布局局因地地区差差异而而形成成不同同的轮轮廓。。如南南方地地区夏夏季炎炎热，，往往往采用用十字字、井井字形形平面面，以以其凹凹口解解决通通风问问题；；北方方则更更强调调日照照，要要求每每户都都有较较好的的朝向向。此此外，，十层层以上上的塔塔式住住宅还还要求求设消消防电电梯，，十二二层以以上则则需设设两部部电梯梯。三、房房屋分分类2022/12/1245三、房房屋分分类如何区区分塔塔楼和和板楼楼？可以从从楼房房的平平面图图区分分塔楼楼和板板楼。。塔楼的的平面面图特特点是是，一一层若若干户户，一一般多多于四四五户户共同同围绕绕或者者环绕绕一组组公共共竖向向交通通通道道形成成的楼楼房平平面，，平面面的长长度和和宽度度大致致相同同。这这种楼楼房的的高度度一般般从12层层到35层层。塔塔楼一一般是是以一一梯4户到到一梯梯12户。。板楼楼的平平面图图上，，长度度明显显大于于宽度度。板楼有有两种种类型型，第一种种是长长走廊廊式的的，各各住户户靠长长走廊廊连在在一起起；第二种种是单单元式式拼接接，若若干个个单元元连在在一起起就拼拼成一一个板板楼。。其实我我们买买房时时，很很容易易分出出塔楼楼和板板楼，，简单单地说说，塔塔楼比比较高高、比比较方方；板板楼比比较矮矮、比比较长长三、房房屋分分类2022/12/1246三、房房屋分分类塔楼的的四大大优势势：1.节节约土土地资资源，，房价价较低低2.空空间结结构灵灵活，，宜于于改造造3.结结构强强度高高，抗抗震性性好4.居居高望望远，，视野野开阔阔塔楼的的两项项缺点点：1.均均好性性差，，居住住密度度高2.使使用率率不高高，存存在灰灰色空空间三、房房屋分分类2022/12/1247三、房屋分类类板楼的四大优优点：1.南北通透，便便于采光通风风2.板楼均好性强强3.管理成本不高高4.住户使用率率很高板楼的两项项缺点：1.建筑密度低低，房价高高2.户型格局不不宜改造三、房屋分分类2022/12/1248三、房屋分分类三、房屋分分类2022/12/1249三、房屋分分类三、房屋分分类2022/12/1250三、房屋分分类 11、商住住住宅商住住宅是是SOHO（居家办办公）住宅宅观念的一一种延伸，，它既属于于住宅，同同时又融入入写字楼的的诸多硬件件设施，尤尤其是强大大的网络功功能，使居居住的同时时又能从事事商业活动动。商住住住宅适合于于小型公司司以及依赖赖网络进行行社会活动动的人群。。三、房屋分分类2022/12/1251三、房房屋分分类12、酒酒店式式公寓寓酒店式式公寓寓是指指建筑筑的结结构形形式类类似于于酒店店，而而负责责管理理的物物业公公司提提供酒酒店模模式的的服务务，如如客房房打扫扫、洗洗衣等等，同同时居居室内内配有有全套套家具具及厨厨房设设备。。概括地地说，，就是是“酒酒店式式服务务，公公寓式式管理理”，，将星星级酒酒店的的高标标准服服务融融于日日常生生活之之中，，购买买者拥拥有单单元产产权，，既可可以自自住、、出租租，也也可以以转售售，是是一种种既提提供酒酒店专专业服服务又又拥有有私人人公寓寓私密密性和和生活活风格格的综综合物物业。。三、房房屋分分类2022/12/1252三、房房屋分分类四、按按房屋屋政策策属性性分类类主要分分为廉廉租房房、已已购公公房（（房改改房））、经经济适适用住住房、、住宅宅合作作社集集资建建房等等。三、房房屋分分类2022/12/1253三、房房屋分分类廉廉租房房廉租房房是指指政府府和单单位在在住房房领域域实话话社会会保障障功能能，向向具有有城镇镇常住住户口口居民民的最最低收收入家家庭提提供的的租金金相对对低廉廉的普普通住住房。。廉租房房主要要包括括：腾腾空的的原有有公有有住房房、现现公有有住房房以及及政府府和单单位出出资兴兴建购购置的的用于于廉租租的住住房。。租金金标准准原则则上参参照维维修费费和管管理费费两项项因素素确定定，以以后随随着最最低收收入家家庭收收入水水平的的提高高而适适当提提高。。建设设部《《城镇镇压廉廉租房房管理理办法法》对对廉租租房的的承租租、管管理、、退住住都有有具体体的规规定。。三、房房屋分分类2022/12/1254三、房房屋分分类经经济适适用住住房经济适适用住住房是是面向向中低低收入入家庭庭的普普通住住宅。。主要要体现现适用用、经经济、、美观观、安安全、、卫生生、便便利的的原则则；布布局要要符合合城市市规划划的要要求；；使用用功能能要满满足居居民基基本生生活的的需要要；建建设标标准要要符合合住宅宅建设设标准准，结结合市市场需需求确确定。。现阶段段，经经济适适用住住房有有三种种：第一种种是由由政府府提供供专项项用地地，通通过统统一开开发、、集中中组织织建设设的经经济适适用住住房；；第二种种是将将房地地产开开发企企业拟拟作商商品房房开发发的部部分普普通住住宅项项目高高速为为经济济适用用住房房向社社会公公开发发售；；第三种种是单单位以以自建建和联联建方方式建建设的的经济济适用用住房房，只只出售售给本本单位位职工工。三、房房屋分分类2022/12/1255三、房房屋分分类公公有住住房公有住住房是是指国国家和和单位位投资资建设设或购购买的的、产产权属属国家家或单单位所所有的的住房房。从从管理理方看看，可可分为为直管管公房房（政政府房房地产产管理理部门门直接接管理理）和和自管管公房房（各各产权权单位位自行行管理理）两两种类类型。。由单位位分配配给城城镇居居民居居住的的住房房一般般属于于公有有住房房。具具有城城镇常常住户户口的的合法法承租租人均均可按按规定定向现现住房房产权权单位位申请请购买买租住住的公公有住住宅楼楼房。。三、房房屋分分类2022/12/1256三、房屋屋分类集资资房集资房即即集资合合作建房房，是指指改变住住房建设设由国家家和单位位统包的的制度，，实行国国家、单单位、个个人三者者共同承承担，通通过多渠渠道筹集集资金，，由政府府或单位位组织建建房，或或由居民民自发组组织建造造住房，，以此解解决职工工住房困困难的一一种住房房建设方方式。三、房屋分分类2022/12/1257三、房屋分类类五、按房型分分类：（1）一室（2）两室（3）三室（（一厅、两厅厅）（4）其他（（多室、别墅墅、平房、老老楼、错层、、跃层）三、房屋分类类2022/12/1258四、房地产专专业名词生地与熟地：：熟地是指已经经拆迁完毕，，达到“三通通一平”施工工条件的土地地。生生地则是是相对应熟地地而言的，是是指尚未具备备上述施工条条件的土地。。三通一平：水水通、电通、、路通，场地地平整。七通一平：给给水通、排水水通、电通、、路通、燃气气通、通讯通通、供热通，，场地平整。。2022/12/1259四、房地产专专业名词占地面积：占地面积指该该栋房屋在规规划设计中相相关主管部门门批准的定位位红线内的面面积，它是城城市规划及产产权产籍管理理中确定房屋屋是否合法(不违章)的的一项重要指指标。四、房地产专专业名词2022/12/1260四、房地地产专业业名词容积率：：指在居住住区用地地内各类类建筑的的建筑总总面积与与居住区区总占地地面积的的比率。。它可以以反映一一定用地地范围内内的建筑筑密集程程度。其其中，总总建筑面面积是地地上所有有建筑面面积之和和。这个比值值越小，，意味着着小区容容纳的建建筑总量量越小，，居住生生活质量量就会越越高。容积率＝＝总建筑筑面积÷÷建筑用用地面积积四、房地地产专业业名词2022/12/1261四、房地地产专业业名词建筑密度度：指在居住住区用地地内各类类建筑的的基底总总面积与与居住区区总占地地面积的的比率（（％）它它可以反反映一定定用地范范围内的的空地率率和建筑筑密集程程度。建筑密密度：：各类类建筑筑的基基地总总面积积÷居居住区区总占占地面面积人口密密度：：人口数数字与与所在在地区区面积积之比比四、房房地产产专业业名词词2022/12/1262四、房房地产产专业业名词词绿化率率：指项目目规划划建设设用地地范围围内的的绿化化面积积与规规划建建设用用地面面积之之比。。对购购房者者而言言，绿绿化率率高为为好。。绿化率率：规规划建建设用用地范范围内内的绿绿化面面积÷÷建设设用地地面积积四、房房地产产专业业名词词2022/12/1263四、房房地产产专业业名词词出房率率：是指住住宅净净使用用面积积占销销售面面积的的百分分比。。由于住住宅销销售面面积的的计算算是以以楼为为单位位的，，每栋栋楼的的公摊摊面积积也不不一定定相同同。所所以相相同的的房型型在不不同的的楼号号内，，虽然然使用用面积积相同同，但但销售售面积积会有有不同同。出房率率：住住宅净净使用用面积积÷销销售面面积销售面面积=套套内内建筑筑面积积+分分摊的的公用用面积积四、房房地产产专业业名词词2022/12/1264四、、房房地地产产专专业业名名词词公摊摊面面积积(公公用用面面积积)：：是指指为为保保障障生生活活所所设设置置的的公公共共走走廊廊、、楼楼梯梯、、楼楼层层间间厅厅、、水水箱箱间间、、电电梯梯间间等等所所占占面面积积的的总总和和。。在在消消费费者者购购房房时时计计入入每每户户的的建建筑筑面面积积。。四、、房房地地产产专专业业名名词词2022/12/1265四、、房房地地产产专专业业名名词词建筑筑面面积积：：指各各建建筑筑物物每每层层外外墙墙线线的的水水平平投投影影面面积积之之和和。。层层高高在在2.2米米（（含含））以以下下的的技技术术层层不不计计算算建建筑筑面面积积。。也也称称为为建建筑筑展展开开面面积积，，是是指指建建筑筑物物各各层层面面积积的的总总和和。。建建筑筑面面积积包包括括使使用用面面积积、、辅辅助助面面积积和和结结构构面面积积。。套内内建建筑筑面面积积=套套内内使使用用面面积积+套套内内墙墙体体面面积积+阳阳台台建建筑筑面面积积四、、房房地地产产专专业业名名词词2022/12/1266四、、房房地地产产专专业业名名词词使用用面面积积：：是指指建建筑筑物物各各层层平平面面布布置置中中可可直直接接为为生生产产或或生生活活使使用用的的净净面面积积总总和和。。四、、房房地地产产专专业业名名词词2022/12/1267四、房地产专专业名词如何计算阳台台面积？按现行《建筑筑面积计算规规则》：（1）封闭式式的阳台，按按其外围水平平投影面积的的100%计计算建筑面积积（2）没有封封闭的阳台，，按其水平投投影面积的50%计算建建筑面积。四、房地产专专业名词2022/12/1268四、房地产产专业名词词什么是预置置板与现浇浇板？预置板指预预先按照尺尺寸统一制制作的楼板板，到时候候在直接铺铺上去，这这样可以使使施工速度度加快，造造价低，但但整体抗震震性和抗渗渗性较差，，厨卫一定定不能用。。现浇板指在在施工现场场直接用水水泥浇筑的的楼板，整整体抗震性性和抗渗性性较好。四、房地产产专业名词词2022/12/1269四、房地产产专业名词词什么是承重重墙和非承承重墙？承重墙指支支撑着上部部楼层重量量的墙体，，在工程图图上为黑色色墙体，打打掉会破坏坏整个建筑筑结构；非承重墙是是指不支撑撑着上部楼楼层重量的的墙体，只只起到把一一个房间和和另一个房房间隔开的的作用，在在工程图上上为中空墙墙体，有没没有这堵墙墙对建筑结结构没什么么大的影响响。四、房地产产专业名词词2022/12/1270四、房地产产专业名词词层高和净高高：层高是指下下层地板面面或楼板上上表面（或或下表面））到相邻上上层楼板上上表面（或或下表面））之间的竖竖向尺寸。。净高是指下下层地板面面或楼板上上表面到上上层楼板下下表面之间间的距离。。净高和层高高的关系可可以用公式式表示为““净高=层层高—楼板板厚度”，，即层高和和楼板厚度度的差叫净净高。1F2F楼板四、房地产产专业名词词2022/12/1271四、房地产产专业名词词住宅的进深深：住宅的长度度和进深,在建筑学学中是指一一间独立的的房屋或一一幢居住建建筑内从前前墙的定位位轴线到后后墙的定位位轴线之间间的实际长长度。根据据《住宅建建筑模数协协调标准》》(GBI100-87)规规定,住宅宅的进深采采用下列常常用参数:3.0米米、3.3米、3.6米、3.9米、、4.2米米、4.5米、4.8米、5.1米、、5.4米米、5.7米、6.0米。住宅的开间间：在住宅设计计中，住宅宅的宽度是是指一间房房屋内一面面墙的定位位轴线到另另一面墙的的定位轴线线之间的实实际距离。。因为是就就一自然间间的宽度而而言，故又又称开间。。住宅的开开间在住宅宅设计上有有严格的规规定。根据据《住宅建建筑模数协协调标准》》(GBI110-87)规规定：住宅宅建筑的开开间常采用用下列参数数：2.1米、2.4米、2.7米、、3.0米米、3.3米、3.6米。四、房地地产专业业名词2022/12/1272四、房地地产专业业名词日照间距距：是指前后后两排房房屋之间间，为保保证后排排房屋在在规定的的时日获获得所需需日照量量而保持持的一定定间隔距距离。国家规定定是在““冬至””这天，，从上午午9时到到下午4时，楼楼房一层层满窗日日照应该该达到两两小时，，满足这这样的日日照要求求的间距距就是合合乎规定定的间距距。“冬至””是一年年中太阳阳最低的的日子，，如果这这天能够够保证2小时的的日照，，则其他他日子的的日照就就不会低低于每天天2小时时。这个标准准后来改改为在““大寒””这天满满窗日照照达到两两小时。。由于““大寒””那天太太阳已经经回归，，所以““大寒””标准比比“冬至至”标准准要低一一些。所所谓满窗窗日照，，就是整整个窗户户都能被被太阳照照射到。。四、房地地产专业业名词2022/12/1273四、、房房地地产产专专业业名名词词“五五证证两两书书””：：五证证《国国有有土土地地使使用用权权证证》》《建建设设用用地地规规划划许许可可证证》》《建建设设工工程程规规划划许许可可证证》》《建建筑筑工工程程施施工工许许可可证证》》《商商品品房房预预（（销销））售售许许可可证证》》注：：七七层层以以下下的的达达到到主主体体工工程程封封顶顶；；七七层层以以上上的的，，主主体体工工程程须须建建到到工工程程预预算算投投资资总总额额的的三三分分之之二二以以上上层层数数才才能能办办理理《《商商品品房房预预（（销销））售售许许可可证证》》四、、房房地地产产专专业业名名词词2022/12/1274四、、房房地地产产专专业业名名词词两书书：：《《商商品品房房质质量量保保证证书书》》：：主主要要约约定定了了保保修修年年限限、、保保修修方方式式等等《《商商品品房房使使用用说说明明书书》》：：介介绍绍额额定定电电流流、、主主体体结结构构、、各各部部件件在在使使用用中中应应注注意意的的问问题题。。四、、房房地地产产专专业业名名词词2022/12/1275五、、几几个个要要注注意意的的地地方方定金金的的规规定定：：定金金是是当当事事人人约约定定由由一一方方向向对对方方给给付付的的，，作作为为债债权权担担保保一一定定数数额额的的货货币币。。它它属属于于一一种种法法律律上上的的担担保保方方式式，，目目的的在在于于促促使使债债务务人人履履行行债债务务，，保保障障债债权权人人的的债债权权得得以以实实现现。。定定金金应应当当以以书书面面形形式式约约定定，，当当事事人人在在定定金金合合同同中中应应约约定定定定金金交交付付的的期期限限。。定定金金合合同同自自实实际际交交付付定定金金之之日日起起生生效效，，定定金金的的数数额额由由当当事事人人