房地产基础知识培训doc

房地产基础知识房地产包括房产和地产，即土地及土地上的建筑物和附着物。房产可归私人所有，但土地属于国家和集体所有，业主只有一定年期的使用权。因此，业主购房后，所拥有的是房产的所有权及该房产所占用的土地的使用权房地产的特性

不可移动性；

独一无二性；

寿命长久性；

数量有限性；

用途多样性；

相互影响性；

易受限制性；

价值高大性；

难以变现性；

保值增值性。房地产的类型

按程度划分：

生地：是指不具有城市基础设施的土地，如荒地、农地；

毛地：是指具有一定城市基础设施，但地上有待拆迁安置的房屋的土地；熟地：指具有完善的城市基础设施、土地平整、能直接在上进行房屋建设的土地；在建工程：是指地上建筑物尚未建成、不具备使用条件的房地产，该房地产不一定正在建设，也可能停工了多年；现房（含土地）：指地上建筑物已建成、可直接使用的房地产，它可能是新的，也可能是旧的）按建筑物的使用性质分类：

居住建筑公共建筑工业建筑农业建筑居住建筑和公共建筑通常又被称为民用建筑

按建筑结构的主要建材分类：木结构

钢与砼组合结构混合结构

钢结构

钢筋砼结构

序号结构类型名称简要定义或判断常用范围及说明1木结构主要承重构件材料为木材除特殊工程外应用少2混合结构承重材料为砖石、楼板、屋顶为钢筋砼单层或多层建筑3钢筋砼结构主要承重构件为型钢与砼高层建筑4钢与砼组合结构主要承重构件为型钢与砼超高层建筑5钢结构主要承重构件为型钢重型厂房、受动力作用的厂房、可移动、可拆卸建筑、超高层及高耸建筑等按建筑结构的主要形式分类：墙体结构框架结构深梁结构筒体结构拱结构网架结构空间薄壁（包括折板结构）钢索结构舱体结构。按建筑物的施工方法分类：施工方法是指建造建筑物时所采用的方法：现浇，现砌式建筑预制、装配式建筑部分现浇现砌、部分配式建筑

按建筑物的耐火等级分类：建筑物的耐火等级是由组成建筑物的构件的燃烧性能和耐火极限决定的。根据材料的燃烧性能，将材料分为非燃烧材料和燃烧材料。用这些材料制成的建筑构件分别被称为非燃烧体、难燃烧体和燃烧体。按建筑物的的耐久等级级分类建筑耐久等等级是根据据建筑耐久久年限来划划分的。按房屋的完完损等级分分类：根据房屋的的结构、装装修、设备备三个组成部分的完完好、损坏坏程度来划划分：完好房屋基本完好房房屋一般损坏房房屋严重损坏房房屋危险房屋房屋新旧程程度（成新新率）的判判定标准是是：完好房屋：：十、九、、八成基本完好房房屋：七、、六成一般损坏房房屋：五、、四成严重损坏房房屋及危险险房屋：三三成以下按层数和高高度的分类类：低层建筑（（1～3层）多层建筑（（4～6层）高层建筑（（总高度超过过24M，，但不包括括总高度超超过24M的单层建建筑）超高层建筑筑（总高度超过过100M）此外，房地地产类型还还可以按用用途、是否否产生收益、经营使使用方式等等形式划分分。高层建筑的的国际分类类：低高层建筑筑：层数为为9～16层，建筑筑总高度25～50M中高层建筑筑：层数为为17～25层，建建筑总高度度50～75M高层建筑：：层数为26～40层，建筑总高度度75～100M超高层建筑筑：层数在在40层以以上，建筑总高度度在100M以上城市土地所所有权又称土地产产权，是物物权的一种种。主体是是土地所有有者，客体体是土地，，是土地所所有者在法法律规定的的范围内享享有对土地地占有、使使用、收益益、处分的的权利。我国实行的的是城市土土地属于国国家所有，，农村土地地属于集体体所有的土土地制度土地所有权权的权能土地占有权权：是指依法对对土地实行行掌握和控控制的权利。。土地使用权权：是指依法对对土地进行行实际使用用的权利。土地收益权权：是指依法收收取土地所所产生的自自然或法定定的利息和和利益的权权利，包括括收获土地地上生长的的农作物，，收取出租租土地的地地租等。土地处分权权：是指依法处处置土地的的权利，包包括出租、、出卖、赠赠送、遗赠赠、抵押等等。土地使用权权是指土地使使用者根据据国家法律律和与土地地有人签订订的合同的的有关规定定，对国家家或集体所所有的土地地，享有占占有、使用用、收益和和处分的权权利土地使用权权的取得划拨土地使使用权：只限于本单单位使用，，不得以任何何形式私自自转让，更更不得进行行土地使用权的经营营行为，如如土地出租租等。土地使用权权出让：可以依法进进行转让、、出租或抵押押。土地使用权权出让：必须遵守原原出让合同同有关规定定使用土地地，不得随随意改变用用途，其使使用年限为为出让年限限减去原使使用者已使使用的年限限的余期，，而且可以以依法进行行再转让、、出租和抵抵押。土地使用权权出让的方方式协议出让：：是指土地的的出让方和和受让方通通过协商方方式有偿出出让土地使使用权的方方式。一般般多用于工工业以及政政府为调整整经济结构构而给予优优惠政策的的项目。招标出让：：是指在规定定的期限内内，由符合合条件的单单位或者个个人，以书书面投标形形式，竞投投某地段土土地的使用用权，由招招标人根据据一定的要要求，择优优确定土地地使用者的的出让方式式。适用于于开发性用用地或者有有较高技术术性要求的的建设用地地。拍卖出让：：又称竞投，，是指土地地所有者的的代表在指指定的时间间、地点，，组织符合合条件的土土地使用权权有意受让让人到场，，就所出让让使用权的的土地公开开叫价竞投投，按照““价高者得得”的原则则确定土地地使用权受受让人的一一种出让方方式。土地使使用权权出让让的年年限根据《《中华华人民民共和和国城城镇土土地使使用权权和转转让暂暂行条条例》规规定，，土地地使用用权出出让的的最高高年限限，按按土地地的用用途分别别为：：居住用用地：：70年年工业用用地：：50年年教育、、科技技、文文化、、卫生生、体体育用用地：：50年年商业、、旅游游、娱娱乐用用地：：40年年综合或或其他他用地地：50年年土地使使用权权年限限届满满土地使使用权权年限限届满满时，，除非非出让让合同同中另有有规定定或城城市规规划部部门另另有规规定，，土地使使用权权受让让人可可以申申请续续期使使用，，并重新新签订订土地地使用用权出出让合合同，，支付付土地使使用权权出让让金，，办理理土地地使用用权登登记手续续。房地产产开发发经营营中的的专业业用语语“三通通一平平”即路通通、水水通、、电通通场地平平整。。“七通通一平平”即道路路通、、水上上通、、排污污通、、排水通通、电电力通通、通通讯通通、煤气通通土地平平整容积率率指项目目、规规划建建设用用地范范围内内全部部建筑筑面积积与规规划建设设用地地面积积之比比总建筑筑面积积容积率率建设用用地面面积①容容积率率<1别别墅（（独户户、并并立式式、联联排、、叠层层）②容积积率1-2.4多多层③容容积率率2.5-4小小高高层④容容积率率>4高高层层绿化率率指规划划建设设用地地范围围内的的绿地地面积积与规划建建设用用地面面积之之比所有绿绿地面面积绿化率率（%）用地面面积建筑密密度即建筑筑覆盖盖率，，指项项目、、用地地范围围所有基底底面积积之和和与规规划建建设用用地之之比基底面面积覆盖率率（%）用地面面积覆盖率率与楼楼层及及绿化化率之之间的的关系系覆盖率率高、、层数数低、、绿化化率低低覆盖率率低、、层数数高、、绿化化率高高楼宇面面积：：建筑面面积：：实用面面积+部分分公用用面积积实用面面积：：是从外外墙计计算的的，若若连着着其它它单位位，则则从中中间计计算公用面面积：：走廊、、楼梯梯间等等实用率率实用面面积实用率率(%)建筑面面积平方米米与平平方尺尺的换换算国内：：平方米米香港：：平方尺尺1平方方米=10.765平方方尺房地产产市场场指所交交易的的商品品是房房地产产（或或房地地产权权益））的市市场，，是存存在于于卖者者和买买者之之间的的有关关房地地产的的交易易网络络，交交易包包括买买卖、、租赁赁、抵抵押、、互换换等组组成一一个简简单范范畴的的房地地产市市场房地产产市场场必须须具备备的要要素：：卖方买方用于交交易的的房地地产房地产产市场场分类类：一级市市场：：是土地地市场场，是是土地地供应应市场场（房房地产产增量量市场场）；；二级市市场：：是指开开发商商把开开发的的房地地产投投入市市场进进行现现楼交交易或或预售售，实实质上上是房房地产产的开开发与与市场场销售售的结结合(房地地产存存量市市场)三级级市市场场：：是业业主主之之间间房房地地产产权权自自由由转转让让的的市市场场。。房地地产产交交易易房地地产产转转让让房地地产产抵抵押押房屋屋租租赁赁房地地产产转转让让指合合法法拥拥有有土土地地使使用用权权及及土土地地上建建筑筑物物，，附附着着物物所所有有权权的的自自然人，法人和和其它组织，，通过买卖、交换、、赠与将房地地产转移给他人的法法律行为。房屋租赁指出租人将房房屋提供给承承租人使用，承租人人向出租人支支付租金并在租赁关关系终止后将将房屋返还给出租人人的行为商品房销售分为预售和现现售预售是房地产开发发企业在房屋屋尚未建成时，向房地产产管理部门申申请取得预售许可证以后后，即刊登广广告，按图纸出售的销售售方式预售商品房必必须具备的条条件（原规定）已交付全部土土地使用权出出让金，取得得土地使用权权证书；持有建设工程程规划许可证证和施工许可可证；按提供的预售售商品房计算算，投入开发发建设的资金金达到工程建建设总投资的的25％以上上，并已经确确定施工进度度和竣工交付付日期。已办理预售登登记，取得商商品房预