房地产基础知识

房地产基础知识培训一、房地产：房产和地产的总称，也叫“不动产”。房地产的形态：1、单纯的土地；2、单纯的房屋；3、土地和房屋的综合体。

房产是房屋及其权利的总称，地产是土地及其权利的总称；二、房地产按类型1、住宅用(70年)；2、综合用(50年)；3、商业用(40年)；4、行政用(市政府、法院等，50年)；5、其他用(学校，博物馆等50年)。三、房地产的特性

1、房地产位置的固定性：土地是自然生成物，位置不可移动，房屋是建筑在土地上的，因此决定房屋不可移动、固定性，使房地产受地理位置的限制；

2、地域差别性：每一个地区或者同一地区不同位置的房地产价值也不相同；

3、房地产的高质耐久性；

4、房地产具有保值、增值性，前提是国家的政局稳定，由土地性质决定，土地有限、不可再生，但人们对土地的需求日益增大、增加，物以稀为贵，房地产作为龙头产业，税收约占国民生产总值的10%。四、房地产的前景

1、城市化水平走势稳步提高，形成对房屋越来越高的需求。2010年城市人口达6.1亿，每年需新建住宅3.27亿㎡；

2、人口流动增加形成对住宅的需求；

3、居民消费水平的提高；

4、城市的旧城改造，增加居民对住宅的要求；

5、深化改革与市场发展的促进对住宅的需求。

政府改革深化内需

1、取消福利分房，实行住宅货币化；

2、下调存款利率，吸引大批投资性客户；

3、下调税费，出台法律法规，激励住房需求。五、五证两书

五证：一、《建筑用地规划许可证》

建设单位向土地管理部门申请征用划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认，该项目位置范围符合城市规划的法律凭证。

二、《建设工程规划许可证》

有关建设工程符合城市规划需求的法律凭证。

三、《国有土地使用证》

经土地使用者申请，经城市各级人民政府颁布的国有土地使用权的法律凭证。该证主要载明土地使用者名称、土地座落、用途、土地使用面积、使用年限、和“四至”范围。

四、《建设工程开工证》

建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一，没有开工证的建筑属违章建筑，不受法律保护。

五、《商品房销售(预售)许可证》

市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业，销售商品房的批准性文件两书”

《商品房质量保证书》《商品房使用说明书》六、基本参数

1、复式：区别于跃层，受跃层启发，经济型跃层结构(上下不一样高)；

2、错层：户内楼板面高度不一样，错开出有楼梯连接，但未分成两层，适合大面积住宅；

3、进深：一幢建筑物(房子)从前墙皮到后墙皮的距离(长度)；

4、开间：住宅的宽度，一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮的长度(3m~3.9m较舒适)；

5、层高：房屋一层的高度，指下层楼板面到上层楼板面的高度(2.9m);

6、净高：一间房屋内楼板面与屋顶的高度(2.7m);

7、户型：根据家庭人口组成情况和国家规定的居住面积定额所确定的每户居室；

9、三通一平：通常指施工现场达到：路通、电通、水通，土地平整。

10、七通一平：大的开发区域需要的施工现场要求：路通、上水通、雨污水通、电力通、通讯通、热力通、煤气通，场地平整。七、建筑物的的分类（（按建筑筑高度分分）1、低层——2层及2层以下2、多层——2层以上，，7层以下3、中高层层——7层以上，，16层以下4、高层——16层以上，，24层以下5、超高层层——24层以上八、与面面积有关关的概念念※建筑面积积：建筑物各各层面积积总和，，每层建建筑面积积按建筑筑物勒角角以上截截面计算算，包括括使用、、辅助面面积和结结构面积积※公摊面积积：1、公共共门厅、、过道、、电梯井井、楼梯梯间、垃垃圾道、、变电室室、设备备房等为为整座楼楼服务的的公共用用房和管管理用房房的建筑筑面积；；2、各单单元与楼楼宇公共共建筑空空间之间间的分隔隔以及外外墙墙体体水平投投影面积积的50%※商品房销销售面积积=套内建筑筑面积+分摊公用用面积※套内建筑筑面积=套内使用用面积+套内墙体体面积+阳台建筑筑面积※使用面积积：建筑物各各层平面面中直接接为生产产生活使使用的净净面积的的总和。。※辅助面积积：建筑筑物各层层平面楼楼梯、走走道、所所占净面面积的总总和。※结构建筑筑面积：：建筑物各各层中，，外墙、、内墙、、垃圾道道、通风风道、烟烟囱(均为投影影面积)等所占面面积的总总和。※得房率：：使用面积积与建筑筑面积之之比，用用百分数数表示。。板楼：：80%；塔楼75%；写字楼楼70%；商场65%。使用率率与人流流量密切切相关，，人流量量大的地地方，使使用率低低。※商品房销销售面积积=套内使用用面积+分摊的功功用建筑筑面积※套内建筑筑面积=套内使用用面积+套内墙体体面积+阳台面积积※套内墙体体面积：公用墙墙为水平平投影面面积一半半计入非非公用墙墙为水平平投影面面积计入入套内使使用面积积为室内内各居室室面积，，如壁橱橱等，以以及不包包含在结结构面积积中的烟烟囱、通通风道、、管道井井。※公摊的公公用建筑筑面积=套内面积积×公用建筑筑面积分分摊系数数※公用建筑筑面积分分摊系数数=公用建筑筑面积÷套内建筑筑面积总总和※公用建筑筑面积=整栋楼的的建筑面面积–套内建筑筑面积–不应分摊摊的建筑筑面积※容积率：：总建筑筑面积与与所用建建筑用地地面积(总占地面面积)之比。※容积率：：又称“建建筑密度度”，是是指建筑筑物基底底占地面面积与规规划用地地之比。。※绿化率：：指规划建建设用地地范围内内的绿地地面积与与规划建建设用地地面积之之比。※绿地率：指规划划建设用用地范围围内的绿绿荫面积积(包括绿地地面积)与规划用用地面积积之比。。九、与产产权有关关的概念念三证：：《房屋所有有权证》、《房屋契证证》和《国有土地地使用证证》《房屋所有有权证》:指由县级级以上房房产管理理部门向向房屋所所有人核核发的对对房屋拥拥有合法法所有权权利的证证书。《国有土地地使用证证》:是证明土土地使用用者(单位或个个人)使用国有有土地的的法律凭凭证，受受法律保保护契证即缴纳契契税后开开具的书书据。在买卖双双方办理理过户手手续时，，需要进进行立契契过户的的手续，，房契是是指立契契过户的的契约书书，房屋屋产权证证必须在在立契过过户手续续完成后后才能领领取。最最终的房房屋所有有权以产产权证为为准。※共有产权权：指一一家房地地产有两两个或两两个以上上的权利利主体，，即共有有人，在在实践中中又有按按份共有有和共同同共有之之分。前前者是指指共有人人分别按按自己所所拥有的的份额的的大小，，对共有有房地产产享有一一定的利利益，并并承担相相应的义义务；后后者是指指两个以以上权利利人对全全部共有有的房地地产享受受同等的的权利，，并承担担相等的的义务。。※房房屋屋抵抵押押：：产产权权所所有有人人以以房房契契作作为为抵抵押押，，取取得得借借款款按按期期付付息息。。房房屋屋产产权权仍仍由由产产权权所所有有者者自自行行管管理理，，债债权权人人只只按按期期取取息息，，而而无无使使用用管管理理房房屋屋的的权权利利，，待待借借款款还还清清，，产产权权人人收收回回房房契契抵抵押押即即告告终终结结。。※※过过户户：：即即更更换换房房屋屋承承租租人人姓姓名名。。十、与与银行行贷款款有关关概念念※按按揭：：是指指按揭揭人将将房产产产权权转让让按揭揭，受受益人人做为为还款款保证证按揭揭人在在换清清贷款款后，，受益益人立立即将将所涉涉及的的房屋屋产权权转让让按揭揭人，，过程程中按按揭人人享有有使用用权。。※※按按揭揭所用用材料料：1、夫妻双双方身份证证复印印件；；2、、夫妻双双方户口本本复印印件；；3、、夫妻双双方结婚证证复印印件（单身身的由由民政政部门门出具具一份份单身身证明明）；4、夫妻双双方收入证证明；；6、、购购房合合同复复印件件；7、营营业业执照照复印印件；；8、、三三个月月的连连续税税单；；9、、借借款申申请表表。我国住住房改改革的的5个时期期：1980-1985年，国国家、、企业业、个个人共共同负负担购购买住住房的的试点点1986-1990年，以以提高高公有有住房房租金金为突突破口口的住住房制