XXXX年武汉盘龙城2400亩项目整体定位和发展战略课件

谨呈：武汉地产集团盘龙城2400亩项目整体定位和发展战略为武汉再造一座“城”耕耘于盘龙中心，成长于盘龙中心，最终成就盘龙中心1谨呈：武汉地产集团盘龙城2400亩项目整体定位和发展战略为武从企业的发展角度审视项目2从企业的发展角度审视项目21989年－1994年：万科地产在项目开发模式、区位选择和开发时机上均缺乏主动性，处于萌芽阶段，无品牌效应1989年1994年万科天景花园深圳荔景大厦深圳万景花园深圳威登1991年万科的深圳路径31989年－1994年：万科地产在项目开发模式、区位选择和开1998年-2001年：万科地产99年在罗湖核心区域的多点开发，完成地产规模的增长，但仍然表现为以机会主导开发的特征；01年最终形成了三个产品系列的雏形，步入地产品牌发展的成熟阶段1998年2001年万科城市花园万科桂苑万科俊园深圳瑰丽福景大厦万科彩园万科四季花城万科温馨家园万科金色家园城市花园系列四季花城系列金色家园系列城市中心区城郊发展区城市建成区2000年1999年万科的深圳路径41998年-2001年：万科地产99年在罗湖核心区域的多点开2002年-2005年：万科开始尝试对低密度产品的探索和创新，并主动性地在坂雪岗区域形成主导性开发；2002年2005年万科金域蓝湾万科东海岸万科十七英里万科第五园万科城2004年2003年万科第五园——1、与四季花城、万科城共同建立和强化万科在坂雪岗区域的主导者地位；2、利用产品的创新和提升实现区域价值的的突破性增长；万科的深圳路径52002年-2005年：万科开始尝试对低密度产品的探索和创新金地海景8.7万金地花园4万体量19981994199920002001200220032004198919912005四季花城54万天景花园威登荔景大厦万景花园城市花园瑰丽福景大厦俊园桂苑彩园金色家园18万温馨家园金域蓝湾30万东海岸21万17英里第五园63万成为领导者量的积累广泛的知名度[量的积累-广泛知名度-成为领导者]——大盘将为建立区域地位的重要契机思考199719941999200020012003200620072008梅陇镇42万体量翠园2.4万金海湾12万翠堤湾14万香蜜山17万量的积累广泛的知名度成为领导者万科城53万6金地金地体量199819941999200020012002地产品牌发展的几个阶段品牌阶段基本特征适用前提相关案例初级阶段机会型开发项目较少、规模较小大多数中小开发商中级阶段“量大就是美”通过项目数和开发量的增加来积累知名度高级阶段产品系列化规模化扩张的战略需要万科、金地产品系列区域运营商先天性（或逐渐形成）的区域性土地资源或成本优势招商在蛇口、华侨城、万科在坂雪岗最高级阶段客户的主导性庞大的客户基础或客户专营的能力香港新鸿基、美国Pulde武汉地产基本完成了品牌发展各个阶段的运作和尝试思考7地产品牌发展的几个阶段品牌阶段基本特征适用前提相关案例初级阶【本项目发展的理想】武汉地产在本项目的规划和营销实践将在未来5--10年，乃至更深远的未来持续影响武汉地产格局本项目承载了武汉地产由项目开发商向区域运营商转变的使命以此为基调，我们对本项目的发展方向和战略进行了深入的研究8【本项目发展的理想】武汉地产在本项目的规划和营销实践将在未来本次汇报结构9属性界定核心问题梳理竞争机会挖掘案例分析发展战略及整体定位规划方案整体发展战略客户定位产品定位本体价值挖掘客户分析驱动模式选择9本次汇报结构9属性界定核心问题竞争机会挖掘案例分析发展战略及【区域属性——区位】盘龙城经济开发区地处武汉市北郊、黄陂区西南部，三环以外，属北部新城组团，区域核心距天河机场10公里，至汉口市区25公里（35分钟车程），区位较偏盘龙城经济开发区创办于1992年，面积为88平方公里，规划为武汉现代制造业的密集区、高新科技的产业区、环境优美的生态区、中外闻名的旅游区、临空港产业区；建设类似上海浦东的武汉新城。

北部新城组团西部新城组团西南新城组团南部新城组团东南新城组团东部新城组团盘龙城经济开发区武昌汉阳汉口黄陂政府天河机场汉口火车站汉口北专业市场三环线盘龙城属于黄陂区管辖，而黄陂区于1998年由黄陂县撤县改区，在武汉人眼中，就觉得盘龙城不属于武汉市的一部分，抗性较大——武汉市民访谈28公里10公里25公里7公里10【区域属性——区位】盘龙城经济开发区地处武汉市北郊、黄陂区西【区域属性——交通】盘龙大道和岱黄高速是汉口市区通向盘龙城的主要两条南北干道，路况较差，且三环入口处极易出现堵塞现象，而区域内仅有4条公交线路，交通不够便利，整体大环境不被认可汉口市中心机场高速盘龙大道机场岱黄高速三环巨龙大道目前只有129、291、292、298四条公交线路，“麻木”是仅有的日常代步工具，的士通行量极少，短期内没有增加公交线路的规划盘龙路两侧没有任何绿化，道路形象较差，“乡气”显现，且短期内区域没有南北新干道的规划堵塞11【区域属性——交通】盘龙大道和岱黄高速是汉口市区通向盘龙城的

【区域属性——配套、资源】区域内市政设施陈旧，生活配套滞后，目前只有一家大型超市“中百仓储”，自住为主的刚需区域受制于各项配套的缺乏导致入住率只有20%-40%，常住人口仅3万人，一片空城景象，后湖为区域仅有资源，但认知度不高唯一的大型超市“中百仓储”陈旧的医院原始的街铺盘龙城市政设施陈旧，生活配套滞后。目前大多集中于巨龙大道叶店区域公路两侧。区域内只有一家大型超市“中百仓储”。居民休闲娱乐、看病、购物都不甚方便。1234567891中百仓储超市（8000平方米）2F28街3农贸市场4盘龙一中5第一医院亚健康治疗中心6武汉市医疗救治中心7黄陂区医院8建设银行9农业银行盘龙大道巨龙大道低认知度的后湖项目名称自住投资比恒大名都自住：投资=8：2巢上城自住：投资=8：2汉飞向上城自住：投资=7：3F阳光城自住：投资=8：2自住为主，少量投资12【区域属性—【区域属性——房地产市场格局】早期为纯别墅区域，但随着低价取地的泛滥和各大开发商对于利润的追求，高密度物业陆续增多，市场出现两级分化，纯粹性和高端性被打破，档次逐渐降低代表项目：F天下物业类型：别墅面积区间：200--600㎡销售总价：350--800万代表项目：领袖城物业类型：小高层/高层面积区间：99--139㎡销售总价：30—60万高端物业中低端物业中高端物业13【区域属性——房地产市场格局】早期为纯别墅区域，但随着低价取【地块属性——位置、指标】地块靠近区域核心地段，总占地2481亩，本次策划用地约1714亩，容积率最低约1.6，并可上调，属大规模住宅开发项目地块位置：本项目位于盘龙经济开发区盘龙大道、楚天大道、湖滨路、乘龙路的围合区域内。目前地块已开发中式别墅---盘龙湾以及欧式洋房---天玺花园，因此本次策划用地不考虑恒达公司地块与城开公司先期动工的天玺花园。地块指标：总占地：2481亩本次策划用地：1714亩容积率：1.6（根据实际情况具备可调性）已开发地块天玺花园：欧式小高盘龙湾：中式别墅恒达公司盘龙湾670亩桂苑兰苑城开公司615亩天玺花园300亩中鄂联公司315亩统建公司地产集团本部581亩盘龙大道巨龙大道本次研究用地1714亩区域核心位置好、大规模14【地块属性——位置、指标】地块靠近区域核心地段，总占地248【地块属性——内部】地势平坦，无明显景观资源，开发商代建3条规划路，首先动工的是南北向、50米宽的乘龙路地块内部地块内部地势平坦，无明显高差和景观资源北侧待拆迁农民房与南侧高压线走廊在项目启动前均可顺利处理内部规划三条道路，两条南北向，一条东西向，首先动工的是50米宽的盘龙路，由开发商代建1乘龙路50米宽2344321无优势资源15【地块属性——内部】地势平坦，无明显景观资源，开发商代建3条【周边四至】北侧距后湖约300米，低层物业没有湖景视野，至东南侧的中百仓储最远距离约3公里，南侧紧临主干道巨龙大道，西侧近主干道盘龙大道地块四至地块东临盘龙大道，南靠巨龙大道，具有良好的昭示性北侧距后湖约300米，西北角至中百仓储3.0KM，地块南侧凹槽处为国家电网，对住宅开发存在一定影响盘龙大道与巨龙大道为区域主干道，路况一般。区域内主要生活配套和住宅开发项目多集中在主干道两侧1234123456789658971010至湖边约300米至超市约3000米领袖城28街盘龙大道盘龙水岸无湖景资源北俪湖国家电网中百仓储超市巨龙大道与杂货市场近主干道、临超市16【周边四至】北侧距后湖约300米，低层物业没有湖景视野，至东【本体总结】二线省会城市、城市远郊、低认知度、无景观资源的大规模住宅开发项目项目属性：项目内部地势平坦，存在少量待拆迁农房和高压线走廊，无明显的景观资源地势平坦，无景观资源占地2841亩，本次策划用地约1714亩，容积率可调整，在武汉属大规模住宅开发项目大规模，容积率可调项目至北侧后湖约300米，距中百仓储最远距离约3KM，紧邻巨龙大道并靠近盘龙大道，昭示性好紧邻主干道，可享受一定的资源与配套区域属性：非城市发展规划主方向，发展缓慢，定位缺失受道路与配套的影响，人气不旺，对区域存在抗性区域价值低，存在抗性盘龙城经济开发区位于汉口北侧，距离市中心半小时车程，区域内市政设施陈旧，生活配套匮乏城市远郊，配套匮乏武汉地处华中腹地，是九省通衢的特大省会城市，城市首位度高，经济贸易发达华中腹地，置业热点远郊环境差有抗性大盘开发17【本体总结】二线省会城市、城市远郊、低认知度、无景观资源的大本次汇报结构18属性界定核心问题梳理竞争机会挖掘案例分析发展战略及整体定位规划方案整体发展战略客户定位产品定位本体价值挖掘客户分析驱动模式选择18本次汇报结构18属性界定核心问题竞争机会挖掘案例分析发展战略企业目标、客户关注问题、限制条件企业目标客户关注的问题341２在快速销售的前提下保证一定利润提高片区入住率、塑造区域标杆项目，成功树立企业品牌产品：物业类型如何选取？产品如何创新？2容积率：项目的容积率如何选取，既能保证利润同时不降低项目品质？项目的限制条件项目开发周期8-10年,明年9月动工，2013年入市武汉地产集团为大型国企，从事市政基础建设，在房地产开发领域没有品牌效应统建的地块必须先开发配套：项目需要做哪些配套？每种配套做多大规模？3提出一个质感、创新、能实操的方案通过黄陂区规划1整体性：如何形成大盘的整体性开发？19企业目标、客户关注问题、限制条件企业目标客户关注的341２在利用SCQ模型来确定核心问题R1：非期望结果——按常规发展的可能结果即S：情景现状R2：期望结果——我们的期望目标即武汉地产集团的目标C（矛盾或冲突）Q（核心问题）20利用SCQ模型来确定核心问题R1：R2：CQ20困境缺配套·空城·大供应·消化慢21困境缺配套·空城·大供应·消化慢21整体环境差、生活配套极其缺乏，而政府对区域没有明晰的配套规划，导致入住率低，陷入恶性循环中，且项目内部无资源依托盘龙城那个地方太偏僻了，去过一次，塞车，又荒凉，在那个地方买个吃的东西都困难，买了房子也没法住。——汉口街边的路人访谈项目内部项目内部项目内部盘龙城盘龙城政府没有明晰的配套规划，区域陷入恶性循环的空城中困境122整体环境差、生活配套极其缺乏，而政府对区域没有明晰的配套规划区域内大部分项目都将成熟社区作为为宣传口号，皆以自我为中心，各自为政，未能营造良好的居住氛围摩卡小镇领袖城没有营造出明确的居住氛围；各自为政，缺乏领头羊：各项目配套皆为销售物业的噱头，配套零散，不能形成中心；单调主打基调：主打基调在市场上千篇一律，无法在见多识广的客户眼里形成亮点名流人和天地项目各自中心化，配套小打小闹，低入住率进一步加剧困境223区域内大部分项目都将成熟社区作为为宣传口号，皆以自我为中心，区域内楼盘大量开发，且大盘增多，在售楼盘近20多个，未来供应量约480万平米大盘增多，竞争集中，480万平米的供应量困境3项目名称总体建面容积率物业类型已售或规划未来供应量汉飞·向上城7万㎡0.99多层10月开盘7万㎡恒大名都80万㎡1.35联排、叠拼、高层10月开盘80万㎡中城时代35万㎡1.6高层、小高层、多层未开盘35万㎡哥特帝景17万㎡1.5多层、小高层约13万㎡约4万㎡F阳光城35万㎡3高层约30万㎡约5万㎡歌林花园46万㎡3小高层、高层19万㎡27万㎡摩卡小镇37万㎡1.8多层、小高层约7万㎡30万㎡日月山水80万㎡2小高层、高层26万㎡52万㎡领袖城60万㎡3.1小高层、高层26万㎡34万㎡人和天地108万㎡1.8小高层、高层80万㎡28万㎡巢上城65万㎡2.75小高层、高层20万㎡约45万㎡美景天城37万㎡2.48高层、小高层、多层5万㎡约32万㎡中国院子42万㎡0.73联排、双拼、独栋、叠拼32万㎡约10万㎡盘龙湾96.7万㎡0.6联排、双拼、独栋46万㎡47万㎡F天下69万㎡0.33独栋25万㎡约44万㎡合计------480万㎡24区域内楼盘大量开发，且大盘增多，在售楼盘近20多个，未来供应按照内部楼盘年均消化速度，本项目以容积率1.6计算，开发周期约17年，即使按照区域内最好销售速度计算，开发周期约10年

区域内大部分楼盘普通住宅月销售40-50套，少数超越市场可卖到100套，低密度住宅卖的最好的中国院子每月销售20-30套。按照区域内普通住宅平均消化速度，每月销售50套，每套面积100平，低密度住宅每月销售15套，每套面积250平，那么年销售量10.5万方，按照此销售速度，项目开发周期约17年；按照区域内普通住宅最好的每月销售100套，低密度住宅每月销售20套，那么年销售量18万方，按照此销售速度，项目开发周期约10年项目物业类型销售速度(套/月)巢上城普通住宅50-60F、阳光城40-45哥特帝景45-50日月山水30-40鼎鑫·摩卡小镇30-40名流人和天地100-110歌林花园40-50美景天城30-40哥特帝景40-50领袖城60-80恒大名都120-130恒大名都低密度住宅10-15F、天下10-20中国院子20-30盘龙湾2-3巢NEST8-10项目按照180万建面计算单个项目10万平米/年，本项目至少需要2倍的市场速度困境425按照内部楼盘年均消化速度，本项目以容积率1.6计算，开发周期矛盾/冲突R1：非期望结果

——按常规发展的可能结果R2：期望结果

——我们的期望目标C：矛盾或冲突（complication）

——R1与R2之间存在着的矛盾或冲突A.Descriptionofthecontents项目所需的大量客户难以保证，并在开发过程不能持续区域形象难以改善，价格难以突破项目的消化周期会延长项目很难突破区域，树立形象，塑品牌目标：在8-10年时间开发完毕，快速回现，并提高利润，树立品牌影响力，成为区域的标杆结果：项目规模较大，需要持续的、高质量的客户源支撑项目的量和价26矛盾/冲突R1：非期望结果

——按常规发展项目核心问题——如何持续吸引客户，形成大盘稳健开发，保证项目的速度和利润，实现各公司的共赢？——在区域价值不明晰的情况下，如何寻求自我价值的突破？Question27项目核心问题——如何持续吸引客户，形成大盘稳健开发，保证项目出路28出路28本次汇报结构29属性界定核心问题梳理案例分析竞争机会挖掘发展战略及整体定位规划方案整体发展战略客户定位产品定位本体价值挖掘客户分析驱动模式选择29本次汇报结构29属性界定核心问题案例分析竞争机会挖掘发展战略区域价值分析

城市发展角度

板块竞争分析区域发展研判30区域价值分析城市发展角度30武汉依托中部“天元”的地理位置将建立其战略支点的城市地位，提升整个城市的价值平台武汉位于京广纵向经济带，长江横向经济带，的“十”字中心占据中部“天元”地位武汉是中部地区的交通枢纽京广线连接中部21个大中城市长江连接中部19个大中城市武汉是中部经济的产业核心沿京广经济带城市经济占中部地区生产总值比重的32%，沿长江经济带城市经济占中部地区生产总值比重的19%，两者合计占中部总量的43%。中部“两核两带六圈”格局战略支点城市功能特点交通枢纽产业牵引要素集散服务中心管理中心创新中心中原城市群武汉城市圈沿江城市群长株潭城市群太原城市群昌九城市群趋势一÷31武汉依托中部“天元”的地理位置将建立其战略支点的城市地位，提武汉的城市吸附力和辐射范围将进一步提升，为城市带来更多的外来人口迁入城市的重大投资建设项目将直接带来大量外来人口的就业、居住需求与投资需求承接沿海产业转移，近两年，武汉市“腾笼换鸟”，辟出7个都市工业园，进一步完善6个远城区经济开发区的基础设施条件，收纳转入企业。到目前7个都市工业园已入驻企业1088户，提供就业岗位8.97万个，实现工业总产值314亿元。6个远城区开发区已成为该市工业新的增长点。武汉成为国家两型社会试验区后，意味着国家将出台更多优惠政策，而武汉的投资环境也会变得更好。，对外更具吸引力。武汉展览馆广场武汉“两型社会”增强城市吸引力东湖高新区是中央人才工作协调小组首批确定的建设。武汉作为中国第三大科教中心、第二大智力密集区，对高科技人才有很大的吸引力。东湖高新区内集聚了４２所各类高等院校、１８个国家重点实险室、１５个国家工程研究中心、３７个省级重点实险室和工程研究中心，５００多家高新技术研发机构，是国家光电子产业基地、生物产业基地。五大“海外高层次人才创新创业基地”国家级高新区启示：武汉城市地位的提升、综合实力的加强，使项目站位更高的价值平台32武汉的城市吸附力和辐射范围将进一步提升，为城市带来更多的外来“8+1”城市圈将进一步拉伸武汉的城市骨架，拓宽了武汉的城市范围，改变武汉人对项目所在区域认知趋势二1.单中心2.大都市化3.都市群1996年规划现阶段武汉城市圈规划武汉在大都市化中呈现的特征1.武汉正在扩展城市骨架，积极拓展市区的土地面积，组团强调功能分区突出主城引导都市发展区（外环线以内及附近地区）合理布局。以阳逻和北湖、庙山和九峰、纸坊和黄家湖、沌口和纱帽、吴家山和蔡甸、盘龙和武湖等新城建设为依托，形成六大新城组群，集中体现城市发展力.——武汉十一五规划2.区域经济走向一体化武汉实现区域经济一体化的重要举措是实现交通一体化；从武汉近年的投资走向分析，基础设施建设和道路交通建设占到相当大的比例；区域间交通体系的建设将直接促使资金快速在城市圈中流动3.

三镇中心功能近似，相互竞争由于城市内过江交通的阻碍，相对独立的三镇中心未能集聚在一起，而三镇中心区的现代通讯、商务、物流、证券金融等现代服务业雷同，使武汉三镇内部面临着区域性的竞争。4.商业中心、产业外移，武汉的中心感模糊。商业中心随着道路的延伸不断转型和外迁，餐饮业随客源而集聚和连锁经营，使城市中心变得模糊。启示：在区域划分和客户认知中，项目所在区域将从陌生城市远郊成为城市近郊33“8+1”城市圈将进一步拉伸武汉的城市骨架，拓宽了武汉的城市随着交通网络体系的形成，武汉与周边8市将形成一小时经济圈，促进购房的双向流动公路：建成以武汉为中心枢纽、由环城市圈快速路和13条呈放射状的高速公路与快速路构成的“一环十三射四联线”公路主骨架网。铁路：以京广、京九、汉丹、武九铁路和京广高速客运铁路、沪汉蓉快速客运铁路为骨架的铁路网；轻轨：建设和完善武汉轻轨交通网，包括延伸武汉至孝感轻轨，开行武汉至鄂州、黄石、仙桃等城际列车。水运：建成以长江为一级航道、汉江为三级航道、汉北河等12条支流为4—6级航道的内河航运网，打造以武汉为航运中心，包括黄石、鄂州、黄州、武穴、嘉鱼、仙桃等港口在内的内河航运港口体系。快速路：建设8条快速出口公路，分别是：武汉——孝感、青郑（洪山区青菱—江夏区郑店）、汉蔡（汉阳区米粮山—蔡甸区侏儒）、汉麻（武汉—麻城）、汉英（武汉—英山）、洪山区和平—左岭、沌口至水洪口、关山—鄂州市葛店。武汉周边8市置业客户的双向流动周边8市客户到武汉置业：看中武汉的城市配套；解决户口、子女上学问题；人才流通政策支持，武汉为其提供了更多就业机会。启示：武汉城市吸附力的提升，8+1城市的融合均为项目带来了大量的外来人口武汉客户到周边8市置业：目前以鄂州红莲湖开发区、葛华新城、孝感为主；购买主要受价格驱动，更多是城际置业群体；以养老或投资为主。34随着交通网络体系的形成，武汉与周边8市将形成一小时经济圈，促轨道交通将促进武汉的城市融合，跨区域置业和远郊置业比例将得到大幅提升趋势三武汉市地铁线网规划修编方案由3条市域快线、9条市区线路构成，线路全长530公里，设站309座，其建设规模已经超过法国巴黎500公里的地铁规模在武汉市的轨道交通网基本建成时将形成：武汉市66%的人口在600米的步行范围内，就能找到地铁站；“60分钟穿城，30分钟到达中心城区”；轨道交通在主城区承担的客流将达55%以上。3条市域快线连城郊

E1——由蔡甸至豹澥，实现汉阳与武昌的快速直达联系。E2——由黄陂至纸坊，实现汉口与武昌的快速直达联系。

E3——由蔡甸常福至阳逻。全线贯通武汉三镇，连接了汉口站、武汉站。5条骨架线路跨两江

跨长江线路3条分别为U2(金银潭—鲁巷)、U7(黄家湖大学城—盘龙城)和U4(永安堂—武汉站)。跨汉江线路2条分别为U3(吴家山—博览中心)与U6(军山—三金潭)。镇间骨架线路进一步加强三镇之间的紧密联系，均衡三镇发展格局，重点解决跨江交通问题。4条主干线路串城区汉口2条分别为U1(吴家山—堤角)和U8(古田—阳逻)；武昌2条分别为U5(青菱—青山)和U9(鲁巷—东湖高新)。镇内主干线路主要用于增加线路覆盖范围，提高线网服务水平。武汉将在2012年建成U1二期(吴家山—堤角)，U2(金银潭—鲁巷)、U4(永安堂—武汉站)。

启示：地铁促进武汉都市融合，跨区域和郊区置业的增加，为项目提供了客户支撑35轨道交通将促进武汉的城市融合，跨区域置业和远郊置业比例将得到面临众多利好因素，武汉将进入城市外扩的高速发展期，本区域作为承接汉口向北外扩的一站，因此受益武汉的城市地位8+1城市圈轨道交通武汉位于京广纵向经济带，长江横向经济带，的“十”字中心占据中部“天元”地位武汉城市圈，是指以武汉为中心，以100公里为半径的城市群落，它包括了武汉及8个周边城市，是我国中部最具发展潜力和活力的地区。武汉地铁规划13条线，560公里新方案13条地铁线，共560公里总长。全面贯通武汉三镇。城市外扩发展趋势——区域价值1：坐享武汉核心区——汉口的外扩加速发展趋势36面临众多利好因素，武汉将进入城市外扩的高速发展期，本区域作为区域价值分析城市发展角度

板块竞争分析区域发展研判37区域价值分析城市发展角度37随着武汉城市化进程加速，使得中心区用地受限、房价高企，已形成武汉的房地产格局以三镇为核心，向周边辐射的格局武昌高科技教育汉阳现代制造旅游汉口商业贸易金融服务供应格局以汉口、汉阳、武昌三镇为核心，向周边辐射，区域性置业表现明显；武昌中心区以改善类产品为主，首改、再改产品成为成交的绝对主力；汉阳中心区受大规模拆迁和区域价格调整影响，市场成交以首置首改的两房产品为主；汉口中心区因整体供应量小，产品随供应量变化，且各产品的价格较为趋近；整体供应格局：盘龙城板块后湖板块金银湖板块汤逊湖板块后官湖、知音湖板块38随着武汉城市化进程加速，使得中心区用地受限、房价高企，已形成汤逊湖板块：依托周边众多高校、光谷产业以及政府机构等的支撑，凭借优势资源和城市价值，将成为武汉中央别墅区，占位别墅第一层级汤逊湖资源优势：武汉搜房网调查数据显示：武汉市场对汤逊湖区域别墅市场的认知度较高；认为丰富的山水资源、湖面美景是汤逊湖区域的优势；客户在别墅区域的选择上，偏重郊区生态别墅；客户对独栋具有明显的偏好。市场认知：典型楼盘：5万余亩的宽阔湖面水质曾达到国家Ⅱ级有汤逊湖旅游度假区在政府的控规中，也强调汤逊湖的生态控制，作为城市外扩得六个生活区之一中央别墅区高尔夫汤逊湖片区占据城市空间发展的南向和东南向主轴，在未来将被纳入城市体系中；紧邻城市快速干道中环线，串起主城各大工业组团、经济开发区和居住新区，衔接武汉所有进、出口道路，区域间交通便利；文化路—珞狮路、江夏大道—民族大道—珞喻路通往主城中心；1.长岛（０９年）2.十二橡树（０８年）交通路网：汤逊湖板块武昌中心区汉口区三环线二环线20分钟大学云集周围多所大学,带动周边发展交通路网：价格：5000-6300元39汤逊湖板块：依托周边众多高校、光谷产业以及政府机构等的支撑，后官湖、知音湖板块：初期以性价比入市，随着和黄、世贸等大开发商和万达广场的进驻，区域将向配套齐全的高端板块转换，未来供应量较大资源优势：知名开发商；政府规划：①世茂：０９年９月２５日正式启动；蔡甸区将首批腾地6000亩；总投资规模达400亿元人民币；０９年年底开工，5年整体完工；由主题乐园、滨水会展中心、五星级酒店、滨水办公及商业、生态居住等8个部分组成。

②和黄：1000亩；占位高端，配套不详经市规划局认证：新区分为生态宜居、旅游观光、科技文化、现代服务业四大板块时间节点；2009年：总体规划编制，组织实施基础设施、项目引进、公共服务体系建设等方面；2010-2012年：初步建成后官湖生态宜居新城基础设施体系，基本完成后官湖生态宜居新城公共配套服务体系建设；2013-2015：完成重点项目及一批房地产项目建设；现有项目：东方夏威夷城市最佳生态居住板块大洋彼岸２１后官湖：后官湖为武汉第二大湖，湖面面积3000多亩，景观可利用度高知音湖：水体面积30平方公里千年美丽汉阳中心区阳口区武昌区知音湖后官湖板块三环线外环线价格：5000-6000元左右40后官湖、知音湖板块：初期以性价比入市，随着和黄、世贸等大开发金银湖板块：兼具资源、一定配套和性价比的区域，内部分为两大板块，板块之间价格梯度差明显高尔夫板块5500－8000西部板块4500－5500汉口中心区金银湖板块外环线三环线20分钟定位：集生态居住、商贸旅游、信息服务、高新产业等城市功能于一体的具有国内领先水平的赛马运动基地、中部地区独具特色的生态旅游目的地和休闲度假区、武汉优越的滨水居住区和高新创业基地旅游休闲配套：目前已初步形成了以金银湖生态公园为中心，圣山欢乐世界、金银湖国际高尔夫球场、东方马城、武汉国际风情园等为环绕的郊游踏青胜地，成为武汉地区最大的回归自然、娱乐身心的水陆两栖休闲区。资源优势：金银湖：金银湖水面面积6km，汉口地区面积最大、生态最好的城中湖，拥有国家级城市湿地公园—金银湖公园。未来发展定位：城市最佳生态旅游休闲区交通规划：轨道交通规划：轻轨一号线于今年开通，连接金银湖至汉口市区地铁7号线，连接金银湖和南湖，于2010年7月颁布规划地铁6号线，金银湖至开发区体育中心,2017年建成。BRT规划

规划中快速公交线路走向为：汉口火车站－发展大道－长丰大道－古田二路－金桥中路，该线路为联系金银湖地区与汉口火车站的快速通道41金银湖板块：兼具资源、一定配套和性价比的区域，内部分为两大板配套不均、进入性最佳、资源最好的区域目前区域高端娱乐配套丰富，公共生活配套相对充足；与市区距离近，金山大道昭示性强，而且项目普遍占有强势湖景资源高尔夫板块6000-8000往市区典型代表——万科高尔夫城市花园一线临湖、高尔夫，紧邻金山大道均价8000，承接城市富人的换房需求高端项目云集，树立富人区形象金银湖高尔夫板块——拥有金银湖和高尔夫双重资源，价值不可复制，在万科、金地的带动下，区域价值提升，未来城市属性将增强，客户以汉口市区的改善需求为主占地面积：103071㎡建筑面积：180000㎡容积率：1.59总户数：551产品类型：4栋高层、联排均价：8500－8800元/㎡（全装修）主力户型：90㎡两房、180㎡四房强势配套资源：外部：金银湖高尔夫球场、东方马城内部：精品风情商业街、5300㎡超五星会所、双语幼儿园进驻商家：官邸私房菜、两岸咖啡、五粮液专卖、黛丝洗衣店、川上客金银湖高尔夫42配套不均、进入性最佳、资源最好的区域高尔夫板块往市区典型代表金银湖西部板块：大盘云集，距离遥远，配套欠缺，主打性价比，客户主要来自于吴家山和汉口市区占地面积：91万㎡建筑面积：145万㎡容积率：1.6总户数：7500产品类型：联排、多层、小高层均价：4600元/㎡主力户型：85-90㎡两房，2＋1房卖点：大社区、教育配套、价格客户：吴家山及汉口外溢客户几乎各占一半，也有少量金银湖总部企业客户沿海赛洛城开发策略画饼充饥：勾勒大盘意象，描述未来生活愿景教育先行：引入北大附中，但学费高昂实际作用有限快速推进：锁定主流客群，年开发量15万㎡，几乎每两个月加推1栋西部板块4500－5500往市区距离市区最远、配套欠缺的区域从城市进入距离最远的区域，坐公交到市区需时1个小时，开车约40分钟；区内公共配套匮乏、人气不足，学校、医院、商业等欠缺；沿海赛洛城主要是搞了个北大附中解决教育，再加上价格很有吸引力，其实房子品质很一般——美好愿景地产姜副总43金银湖西部板块：大盘云集，距离遥远，配套欠缺，主打性价比，客后湖板块：配套成熟，城市价值较高，居住氛围浓厚，规划为城市用地，未来必将快速融入汉口市区，发挥城市价值定位：规划为后湖现代居住新城，以居住为主，具有居住、市级商业副中心，创意产业和城市公园的主导功能；在未来5年内，政府将计划用129亿完善后湖新城后湖规划，未来的后湖新城将由4大板块组成：•北面为创意产业园；中央为文化岛；西面为后湖都会亲水公园；东边为商业中心；规划总面积约为18.56平方公里。新城以市级商业中心为核心，周边则布局为六片居住区，每个区人口约为5万人，整个区域将居住30万人；内部配套：未来发展定位：城市生态新城交通规划：道路交通规划：后湖新城将在几年内着力建设完善“四横八纵”的主要骨架路网；“四横”三环线、井南大道÷幸福大道、后湖路“八纵”姑嫂树路、塔子湖西路、塔子湖东路、金桥大道、建设大道、建设渠路、岔马路、汉黄路。轨道交通规划

地铁3号线，8号线和12号线通过后湖。随着交通条件的改变和即将改变，我们看到住宅客户的有效来源地更广。和汉口商业、商务区的心理距离更近。价格：6000-7000元后湖板块汉口中心区三环线•后湖和百步亭公交站正在规划部门办理申建手续。已完成三个学校、一个派出所的建设，各项工作进展顺利后湖素有“城市后花园”的美称，区域水资源丰富，如黄孝河、塔子湖和其它零散水面，将为“亲水楼盘”提供大有可为的自然环境。从地理位置上讲，后湖是武汉市七大居住板块中距离中心城区最近的资源：44后湖板块：配套成熟，城市价值较高，居住氛围浓厚，规划为城市用盘龙城板块：凭借机场等交通优势，盘龙城定位为以物流为主的产业新城和综合居住区，目前以价格为竞争优势武汉２８街汉口北第一批发城天河机场根据《武汉市都市发展区用地规划图2005—2020》盘龙城将建设成为一个集居住、商业、工业于一体的新城：现代制造区：积极扶持生物医药业，发展食品加工业，汽车工业及建工机械、建筑建材业，加快精细化工和电子产业的发展临空港物流产业区：依托武汉天河国际机场，建设成为一个集临空工业、物流产业、新型服务业、出口加工业、现代农业与居住度假休闲为一体的现代化国际性空港城；旅游度假区：生态人居区：组织香港纵横、深圳宝安、北京名流、武汉地产等17家签约房地产开发企业，使盘龙新城成为武汉市民未来首选的理想居住地。45产业新城、综合居住区价格：3800-4500元45盘龙城板块：凭借机场等交通优势，盘龙城定位为以物流为主的产业武汉三镇客户大都是区域内置业，盘龙城、金银湖、后湖三个板块主要客户为汉口区域，未来定位各自不同，盘龙城定位为产业新城和综合居住区各板块对比总结城市价值城市生态新城汤逊湖资源强势，城市价值高，高端定位，武昌未来发展方向，未来将是中央别墅区资源+区位未来的中央别墅区后官湖、知音湖资源条件较好，汉阳外溢方向，知名开发商运作区域，将向配套齐全的高端板块转换资源价值、品牌开发商带动生态居住板块后湖城市价值高，配套齐全，目前为汉口外溢，未来必将融入汉口市区，发挥城市价值金银湖高尔夫板块形象优、湖景资源丰富，高尔夫、马场旅游配套价值高，汉口的高端片区资源价值生态旅游富人区盘龙城政府重点发展区域，政务新区即将落实，基础设施将逐渐投放，未来供地热点，区域价值进一步提高价格洼地产业新城、综合居住区金银湖西部板块配套欠缺，主打资源和大盘愿景，汉口外溢及吴家山客户首置片区，未来依靠金银湖大片区规划，逐渐成熟内部产业带动产业新城46武汉三镇客户大都是区域内置业，盘龙城、金银湖、后湖三个板块主盘龙城区域价值2：处于城市价格洼地，具备性价比优势武昌汤逊湖3800-4500元金银湖西部4500-5500元金银湖高尔夫板块7000-8000元汉阳后官湖、知音湖5000-6000元高层：5000-6300元别墅：20000以上后湖6000-7000元区域处于价格洼地，在短期内很难赶超其他区域，但可以通过完善配套、产品发力等措施增强与金银湖西部板块及后湖板块的竞争力47盘龙城区域价值2：处于城市价格洼地，具备性价比优势武昌汤逊区域价值分析城市发展角度板块竞争分析

区域发展研判48区域价值分析城市发展角度48规划：盘龙城位于北部新城组群中心，是武汉城市空间拓展的重点区域，本项目位于盘龙区域生态居住区中心黄陂“撤县改区”，纳入武汉城市规划在武汉市2006-2020年总规里面盘龙城明确定位为武汉北部新城组群中心，重点发展航空物流，是武汉城市空间拓展的重要区域；盘龙城功能定位为：临空港物流产业区，现代制造区，旅游度假区，生态人居区，重点发展航空物流《武汉城市总体规划（2006-2020年）》新城组群是武汉城镇化的发展区，承接中心城区疏解的人口和功能，带动区域一体化发展盘龙城属北部新城组群，主要是利用天河机场的优势，吸引汉口地区产业和人口的外移，重点发展航空物流和综合居住北部新城组群武汉市新城组群规划临空港物流产业区都市旅游度假区生态人居区现代制造区政府规划4大要点配套产业导入交通完善49专业市场49规划：盘龙城位于北部新城组群中心，是武汉城市空间拓展的重点区50产业规划：在大武汉产业规划中，盘龙城属临空经济核心区，航空经济将成为盘龙城重点发展产业及核心竞争力临空经济核心区

临空经济聚集区临空经济依托天河国际机场的区位交通优势，发展临空产业和优势产业，将武汉国际航空物流港建设成为一个集临空工业、物流产业、新型服务业、出口加工业、现代农业与居住度假休闲为一体的现代化国际化空港城临空经济核心区重点发展航空运输、航空物流、空港工业等临空经济核心产业功能，成为带动整个临空经济区的增长极临空经济聚集区在对现状产业进行改造提升的基础上,积极引导商务、会展、旅游、居住、高科技产业、现代制造业和物流产业等临空产业聚集发展，形成临空经济聚集发展的重点区域北部新城

政府规划4大要点配套产业导入交通完善505050产业规划：在大武汉产业规划中，盘龙城属临空经济核心区，航盘龙城依托航空优势，目前已形成现代制造、总部经济、区域市场群三大功能，正在向纵深发展，影响范围未来将不断扩大航空物流航空客运、货运及配套的飞机维修保养、商业商务等基地服务、集聚发展仓储、运输、加工等航空物流产业现代制造区重点发展生物医药、食品加工、汽车工业及建工机械、建筑建材业、精细化工和电子产业总部经济国际航空在盘龙城管委会的东边，东方航空，南方航空湖北公司总部将迁至盘龙城；卓尔企业基地一共将入驻80余家企业汉口北市场集群第一批发城十大专业批发市场将吸引华中甚至全国客户前来政府规划4大要点配套产业导入交通完善5151盘龙城依托航空优势，目前已形成现代制造、总部经济、区域市场群根据空港经济的发展规律，当机场的年吞吐量超过800万人以后，临空经济区将进入健康持续发展阶段，据此规律盘龙城已进入快速发展通道临空产业除为机场服务的航空服务业外,以传统的制造业为主,航空枢纽指向性弱,航空港或者机场的功能与区域经济结合比较弱航空网络覆盖面扩大,机场综合型增强,临空经济区的高新技术产业的比重迅速上升,产业的航空枢纽指向明显强化,机场合功能与所在区域的融合性加强,临空产业对区域经济发展的促进作用开始显现现代服务业和高新技术产业共同成为临空经济区的主要产业,航空制造业和航空服务业结合成为航空产业集群,复合型的航空枢纽功能与区域经济完全融合,成为区域经济的增长点初期起步阶段快速成长阶段成熟阶段2007年800万2008年1000万旅客吞吐量发展阶段随着武汉天河机场航空运输量的快速增长和机场周边交通条件的不断改善，武汉进入快速成长阶段，对区域经济的拉动作用将逐渐明显政府规划4大要点配套产业导入交通完善522009年1130万52根据空港经济的发展规律，当机场的年吞吐量超过800万人以后，佳海轻纺城空港经济驱动区域快速发展的同时，随之而来产业人口大量涌入，客户构成及经济水平发生较大变化，客户群体的来源会更加广泛制造业贸易临空服务区总部经济卓尔企业基地三大航空公司总部汉口北第一批发城有效客户为工厂老板，具有较强消费力，为联排别墅、洋房目标人群批发城老板具有一定消费力，区域情结弱，一般在武汉无房产，有置业需求公司中高层、飞行员、空姐收入稳定，消费力强，因工作缘，在盘龙城置业需求强烈物流业物流业产业导入是新区发展重要动力航空产业链客户导入政府规划4大要点配套产业导入交通完善5353佳海轻纺城空港经济驱动区域快速发展的同时，随之而来产业人口大现代制造区—佳海轻纺城：构建华中地区最大的产品、信息、技术、品牌的交流平台，未来几年将招商引进1000家工厂项目名称佳海轻纺城产业类型现代化轻纺加工基地投资规模总投资概算60亿人民币；其中一期20亿元占地规模约4,000亩，一期用地1,200亩周期分三期共5年，目前在开发一期现状已入驻300家工厂，未来几年将招商引进1000家工厂机场高速佳海工业园区位规划潜在客户来源工厂情况收入状况客户特征置业需求物业类型群体数量工厂老板主要是汉正街老板工厂平均规模为500人左右作坊式生产，一个老板下面是工人，没有管理层收入比较高，有比较强的购买力因照顾工厂原因，每天需往来于汉口和盘龙城之间，大部分非武汉本地人，区域情结弱，具备潜在购房需求工作便捷性投资，性价比别墅及洋房预估1000人左右政府规划4大要点配套产业导入交通完善54数据来源：实地调研访谈与黄陂区政府访谈54现代制造区—佳海轻纺城：构建华中地区最大的产品、信息、技术、总部经济—卓尔企业基地：由100多栋办公楼群、品牌展示中心、商务会所、娱乐休闲等相应配套设施组成，预估未来管理人员6000人项目名称卓尔企业基地已入驻企业步步高、熊猫、分众传媒等电子、研发企业，约80家占地规模占地700亩，投资额逾6亿元，规划建近200栋单体独栋、双生态的企业总部楼，一、二期100多栋办公楼已全部售完潜在客户企业情况收入状况客户特征置业需求物业类型群体数量企业中高管主要包括电子、传媒、研发类企业，目前已有80多家，规划共有300余家中等收入，有一定财富积累工作相对稳定，在盘龙城工作，因地域因素，有潜在置业需求购买力40-50万元，有一定品质的改善型产品，追求性价比；生活环境改善，追求更舒适洋房高层目前预估1600左右，未来预估6000人左右机场高速区位规划卓尔企业基地政府规划4大要点配套产业导入交通完善数据来源：实地调研获取55总部经济—卓尔企业基地：由100多栋办公楼群、品牌展示中心、汉口北批发群——汉口北批发城：目前全国最大的商品批发市场，全部建成后，在中部六省，可形成一个每天10万人的客流量、年销售额500亿的大型集群消费市场机场高速区位第一批发城潜在客户批发城老板客户特征来自全国各地，区域情结弱，精明，善投资，一般在武汉无房产，有置业需求客户盘点预估汉口北批发城未来有15000家商铺，隐藏15000老板，大部分为中小规模批发老板置业需求消费力较强，因生意资金周转，不能大量资金沉淀在房产性价比，投资机会为考虑因素自住：舒适度、交通、价格群体数量小部分批发老板有较强消费力，有别墅需求大部分为洋房，高层客户群体56政府规划4大要点配套产业导入交通完善项目名称汉口北批发城投资规模总投资60亿，总建面380万平方占地规模总占地面积约1200亩，总建筑面积约380万平米周期五年分三期开发现状一期已售商铺5000家数据来源：一期商铺数据实地调研获取，总商铺数量根据总规模预估而得56汉口北批发群——汉口北批发城：目前全国最大的商品批发市场，全总部经济—航空港：将引入南方航空、中国国际航空、东方航空等四家航空公司，形成三大功能板块——北部产业高地板块、中部国际门户板块和南部服务新城板块东方航空中国国际航空大楼三大航空公司总部中国国际航空东方航空湖北总部南方航空湖北总部客户已入驻盘龙城，通过访谈，目前在售多个楼盘都存在国航员工客户目前还未入驻，未来会有大量高收入航空公司员工进入客户特征收入稳定，有较强消费力，目前在F天下等别墅和人和天地等高层已有航口公司管理人员、飞行员空姐购买，航空公司总部是本项目洋房、高层的巨大消费力政府规划4大要点配套产业导入交通完善5757总部经济—航空港：将引入南方航空、中国国际航空、东方航空等四盘龙城对外交通发达，“水陆空”立体交通网络已形成，承接空港经济的硬件条件已经成熟空港经济：盘龙城与天河机产距离5公里。华中最大枢纽机场。全国六个大型枢纽性机场之一水上交通：盘龙城离阳逻深水港仅12公里距离。阳逻港系长江中游最好的深水港。常年水位在8米以上。扩建后。货物吞吐能力达到1000万吨。成为华中地区重要的物流中心。届时盘龙城物流产业将飞速发展。离武汉港距离10公里铁路：铁路铁道部已将武汉定位为全国六大路网性客运中心之一1000亩货运站公路：总投资90多亿的7条向周边城市辐射的汉英、汉麻、汉鄂、汉十、青郑、汉洪、汉蔡高速公路陆续动建，它们均在武汉外围与京珠、沪蓉高速连接。盘龙城天河机场阳逻深水港汉口火车站武汉港政府规划4大要点配套产业导入交通完善5858盘龙城对外交通发达，“水陆空”立体交通网络已形成，承接空港区域内部交通形成“五纵三横”的交通骨架，方便快捷抵达市区各地市内交通

①从利济路、集家嘴、武汉客运港、六渡桥至盘龙城的线路各1条

②江汉路、武汉广场至盘龙城线路各1条

③青山经徐东、光谷经徐东到达盘龙城的线路各1条④傅家坡客运站、宏基客运站、新华路客运站至盘龙城线路各1条

⑤汉阳钟家村、郭茨口至盘龙城线路各1条

⑥机场至盘龙城的机场快线1条已有岱黄高速、盘龙大道、机场高速、外环未来机场第二通道、武汉大道，地铁八号线、天兴洲大桥到武汉市的道路连接由原来的一条，现在今年是三条道路（不包括机场高速），如果加上机场高速一共是五条，交通已经是没问题了，选择盘龙城购房的已经很多汉口的，现在盘龙城迎来了快速发展阶段。

——黄陂区规划院肖院长政府规划4大要点配套产业导入交通完善59机场第二通道机场高速盘龙大道岱黄高速武汉外环巨龙大道地铁八号线武汉大道武昌天兴洲大桥59区域内部交通形成“五纵三横”的交通骨架，方便快捷抵达市区各地配套：目前盘龙城配套相对薄弱，未来政府将大力投入基础配套将快速催熟区域，“城熟”时代即将来临这三年盘龙城基础设施配套的投入很大，这几年有很大的改善，从盘龙城房价的上升来看也可以看出环境的改善。商业配套是市场化的东西，只要有人气，商业自然就会来。——黄陂区规划院肖院长已有配套在建/规划配套教育盘龙城小学盘龙城一中规划建设1所省内一流高中、2所初中和3所小学新东方外国语高级中学（名流）盘龙中心小学医疗武汉市第一医院盘龙分院省级重点医院武汉大学人民医院武汉市中医院商业中百仓储社区商业娱乐盘龙城遗址公园

极地海洋馆其他农业银行、建设银行污水处理厂城市路网建设盘龙城客运总站武汉市第一医院盘龙城一中农业银行建设银行中百仓储新东方外国语高级中学武汉大学人民医院1所省内一流高中2所初中3所小学已有配套规划配套政府规划4大要点配套产业导入交通完善6060配套：目前盘龙城配套相对薄弱，未来政府将大力投入基础配套将快盘龙城发展具备条件与城市新区发展要点相吻合，在政府规划，产业导入，路网完善的支撑下，实现“郊区—新区—新城”的跳跃发展盘龙城产业新城将在项目开发期内成熟盘龙城位于北部新城组群中心，是武汉城市空间拓展的重点区域，城市规划对盘龙城发展有巨大推动作用目前盘龙城配套相对薄弱，未来政府将大力投入基础配套将快速催熟区域，“城熟”时代即将来临在大武汉产业规划中，盘龙城属临空经济核心区，航空经济将成为盘龙城重点发展产业及核心竞争力盘龙城对外交通发达，“水陆空”立体交通网络已形成，承接空港经济的硬件条件已经成熟区域内部交通形成“五纵二横”的交通骨架，方便快捷抵达市区各地政府规划产业导入交通完善目前盘龙城配套相对薄弱，未来政府将大力投入基础配套将快速催熟区域，“城熟”时代即将来临配套完善61区域价值3：规划利好加快产业新城定位的落实61盘龙城发展具备条件与城市新区发展要点相吻合，在政府规划，产业盘龙——汉口北部新城

城市新极区，开启新时代62盘龙——汉口北部新城城市新极区，开启新时代62产业新城背景下的客户演变：伴随盘龙城“城熟”“城兴”的发展历程，客户不断发生演变，投资、度假、被动外溢客户逐步向内生客户和主动外溢客户转变项目开发周期前期中期后期区域发展配套落后，区域认知差城熟：配套完善，区域认知提高城兴：配套城熟，生活便利，人气旺客户变化价格外溢人群＞度假人群＞地缘人群>产业内生人群＞主动外溢人群产业内生客户逐渐增多，随着配套完善，价格提升，被动外溢人群减少产业内生人群＞主动外溢＞被动外溢＞度假人群＞投资客，产业内生客户占主导地位客户比例被动外溢人群度假客户投资客主动外溢人群产业内生客户0910111213141516171810%30%50%前期中期后期年份63区域价值4：预估近3-5年导入产业管理人员2-3万人，后期成规模化63产业新城背景下的客户演变：伴随盘龙城“城熟”“城兴”的发展历区域价值总结。Value1.坐享武汉、汉口的外扩加速趋势Value2.城市价格洼地，有性价比优势但是，我们也发现大部分规划都在远期，短期内现状无法改变，现状是怎么样的呢？Value3.规划利好加快新城功能的形成Value4.后期区域将产生大量内生性产业人群64区域价值总结。Value1.坐享武汉、汉口的外扩加速趋势V区域现状1——产业区高空置率：产业区发展极不成熟，几个园区几乎只有建筑，没有营业，空置率高，对于新区而言，商业成熟至少需要5年产业区现状卓尔企业基地100多栋办公楼，仅有80家企业入驻汉口北专业市场目前销售了约5000个铺位，但入驻的商铺不到10％航空港仅国际航空城入驻，规划未来10年建成佳海工业园目前入驻厂家300来家，但以作坊式生产为主佳海工业园汉口北专业市场卓尔企业基地航空港规划期建设期快速发展期稳定繁荣期商业项目办公项目市政配套土地开发路网设施居住项目中高档住宅市政设施政府相关部门办公物业中高档办公政府公务类设施高档住宅社区级商业区域级商业区域级商业城市级商业高档办公开发次序城市新区成功开发次序0-3年4-8年9-10年10年后时间开发类型65区域现状1——产业区高空置率：产业区发展极不成熟，几个园区几区域现状2：政府的配套规划大都在远期，短期内交通和配套的完善动作不大，空城现象难以顿时改变28街照片

盘龙城那边的交通太不方便了，在那里住着，来市区里上班的话，挤车挤不上，挤上了也堵车，再说那里什么配套都没有，生活太不方便了，买了房近期也不会搬过去住，等过几年那边成熟了在过去住。——买房客户盘龙城的公交系统、市政建设的投入都要看这个片区的发展情况，看片区的人流量，多了肯定就会投入，不过近期的投入不多。——武汉市规划所黄主任交通工具－麻木现有配套交通：目前只有129、291、292、298四条公交线路，“麻木”是仅有的日常代步工具，的士通行量极少，短期内没有增加公交线路的规划生活配套：区域内只有一家大型超市“中百仓储”，商业28街成空置状态，各项配套的缺乏导致入住率只有20%-40%，常住人口仅3万人，一片空城景象空置的28街66区域现状2：政府的配套规划大都在远期，短期内交通和配套的完善区域现状3：武汉市正处于向中心城区聚集的中心化阶段，郊区物业的价值体现还需要时间“宁买市区一张床，不买郊区一间房”是客户的真实写照我们的客户大部分是在市区买不起房，觉得我们的配套比较齐全过来的，我们的很大卖点就是配套齐全，金银湖环境好也没用，配套不全，住着还是没这里方便。

——百步亭花园聂小姐武汉的客户还是喜欢住在市区，觉得市区方便，没有到觉得郊区清净，主动郊区化的阶段，房价也是沿着市区向郊区，价格逐步降低的，有钱人都是在市区买房的。——航天双城主策何小姐家住青山区，以前在盘龙城区域做过销售代表，感觉盘龙区域交通不便，价格很难卖上去，大部分客户还是受价格挤压过去的，购房主要看地段、环境、生活氛围，盘龙区都不具备这些优势。——泊景湾销售代表程小姐金银湖板块4500-6500元盘龙城板块3800-4500元市区江景板块12000-14000元市区板块10000-12000元后湖板块6000-7000元沿市区向郊区推进，价格逐步降低武汉目前正处于城市中心化阶段，对这阶段的城市而言，城市价值是最高的，他们还没有充分过渡到理解、追求郊区生活的层级67区域现状3：武汉市正处于向中心城区聚集的中心化阶段，郊区物业区域价值固然需要放大利用，但需客观认识到——短期内的陌生认知度难以迅速改变政府规划产业导入交通完善配套完善产业发展不成熟，空置率高；配套规划大都在远期，近期难以得到改善。郊区物业价值体现尚待时间区域规划区域现状1、区域价值即为项目价值，项目应充分利用区域的新城规划，顺应方向，充分挖掘2、区域的价值对于项目后期有利好影响，但对于项目中前期而言，这些价值只能作为营销噱头，短期内可兑现价值有限，区域陌生现象难以改变，且区域内所有项目都能享有区域价值区域分析总结68区域价值固然需要放大利用，但需客观认识到——短期内的陌生认知基于区域分析总结，世联对项目的进一步理解区域分析总结利用新城规划挖掘内在价值项目若完全依靠价格优势进行大规模开发，既不符合企业利益、目标，品牌形象难以提升。我们需要利用区域价值以锦上添花，但更需要打造内在价值以成为制胜的法宝，只有如此，才能在激烈的市场竞争中成功突围，实现快速销售，并实现一定程度的溢价面临内部激烈竞争，本项目的竞争优势体现？——从区域市场竞争着手分析69基于区域分析总结，世联对项目的进一步理解区域分析总结利用新城区域内物业主要集中在盘龙大道和巨龙大道沿线，且两条干道的交叉口规划为区域商业中心，因此本项目位于区域中心组团，配套相对集中，人气最旺70盘龙城楼市分布图中心组团-区域价值最高位于盘龙城核心位置,是盘龙城的区域价值峰值代表楼盘：领袖城,、名流人和天地、恒大名都别墅组团临盘龙大道，以F天下为代表，开发较早，多数是一些超级大盘，在盘龙城定位高端，常年引领区域别墅价格走势代表楼盘：F天下、盘龙湾恒大、F系列组团临近岱黄高速，交通较为便利，区位价值较高代表楼盘：F阳光城、08经典、恒大名都复合型组团位于区域主干道盘龙大道两侧，以中低密度或高低配的复合型项目为主代表楼盘：巢上城、中国院子巨龙大道岱黄高速盘龙大道恒大、F组团中心组团别墅组团复合型组团项目价值1：位于盘龙城区域中心，占有区位优势21341领袖城2名流人和天地3恒大名都4中国院子70区域内物业主要集中在盘龙大道和巨龙大道沿线，且两条干道的交叉项目在盘龙城区域属于三大规模项目之一，具有规模优势项目规模物业类型平均价格（元）销售速度F、阳光城160亩普通住宅430040-45哥特帝景163亩380045-50鼎鑫·摩卡小镇308亩380030-40名流人和天地810亩4300100-110领袖城250亩380060-80汉飞·向上城100亩3800刚开盘恒大名都570亩4500120-13008经典60亩400040-45美景天成210亩400030-40巢800亩（还剩200亩）普通住宅450050-60独栋、联排、叠拼7000-130008-10F天下3160亩纯独栋1300010-20中国院子3500亩（含1000亩左右的山体和湖泊）独栋、联排、叠拼8000左右20-30盘龙湾870亩独栋联排、双拼80002-3区域内大规模项目有名流人和天地、恒大名都、巢、中国院子、F天下、盘龙湾。但规模超过千亩的只有F天下和中国院子。人和天地、恒大名都、中国院子、巢整体表现超越市场，实现了价格或者销售的速度。项目价值2：规模优势71项目在盘龙城区域属于三大规模项目之一，具有规模优势项目规模恒大名都：盘龙城内最高端楼盘，依靠其豪华展示、高性价比、自身品质和品牌，实现火爆开盘和持续快销，因在开盘前期对青山区定向宣传，吸引了很多青山区改善性客户规模占地面积:570亩产品形式高层、联排、叠拼户型高层2房（80-90平）、3房（100-130平）、4房(144平)，单价6000左右，含1500的装修标准，联排200平，单价8000-9000，以前开发商剩余的联排总价约120万，叠拼140-240平客户汉口北市场的生意人、汉口市区、武昌青山区客户，首置客户占到70%，汉口北市场的客户占到10%销售状况10月3日开盘，开盘当日劲销接近3个亿，至今共销售500余套房价格高层单价6000元，含1500元的装修配套1万平的商业街、会所面积5200平驱动力：豪华展示+性价比（装修、品质）+品牌超大广场、气派的大门中心水景、酒店式的会所72恒大名都：盘龙城内最高端楼盘，依靠其豪华展示、高性价比、自身名流人和天地：盘龙城首个复合大型社区，通过交通巴士、中百仓储等配套，营造宜居环境，中百仓储运营后，销售速度翻倍增长规模810亩客户１.由于价格压力，汉口的外溢群体；２.武汉周边的城市人口；３.由于交通改善，部分青山人群；４.盘龙城本地人配套商业配套：1万平米中百仓储、6000平米社区商业街；教育配套：5200平米18班幼儿园，小学规划中；公共设施：社区内建有酒店、邮电、储蓄、卫生服务中心、4000平米会所等各种公共配套；交通配套：开往市区巴士，共两条线，分别开到武昌徐东和武展，每天六班73时间销售速度(套/月）价格(元/平）2010年初-2010年8月50-6041002010年8月-至今100-1104300人和天地的中百仓储于2010年8月开始运营巨龙大道盘龙大道人和天地本项目驱动力：大型超市+社区巴士+性价比73名流人和天地：盘龙城首个复合大型社区，通过交通巴士、中百仓储规模：占地3500亩，内镶1500亩的汤仁海产品形式：独栋、联排、双拼、叠拼

销售价格：联排200平左右，总价160-250万；双拼总价280-290万；独栋面积270平，总价388万，豪宅独栋总价700万以上。

销售速度：20-30套/月客户：汉口市区的客户为主巨龙大道盘龙大道中国院子本项目山水资源中式风情可以看出，几个明星项目依靠塑造品质、高性价比、完善配套得到客户认可，销售速度或价格有所突破驱动力：资源+性价比中国院子：依靠山水资源，打造江南风情水系和苏州园林景观，此外主力总价控制在250万以内，高性价比持续吸引客户，别墅销售速度在区域内最好74规模：占地3500亩，内镶1500亩的汤仁海巨龙大道盘龙大但是我们发现，区域内整体配套缺乏，区域内房地产陷入“诸侯混战、各自为政”格局项目建面（㎡）配套名流人和天地69万1万平米中百仓储、6000平米社区商业街、4000平米会所等各种公共配套；市区巴士恒大名都24万1万平的商业街、会所面积5200平中国院子53万中百超市、零售店盘龙城整体配套太差了，也就是人和天地了，但是也就一个中百仓储、幼儿园什么的，领袖城的商业街就像花架子，没什么用处，这些配套零零散散的，没成规模，还是没什么生活氛围。公交车紧等都不来，半个小时来一趟算是好的，过了8点外头黑漆漆的，菜都是下了班直接在市区买好——根据盘龙城业主访谈资料整理生活、教育、交通等配套不齐，或有名无实，零散分布，不成气候，有大盘之规模却无大盘之便利75但是我们发现，区域内整体配套缺乏，区域内房地产陷入“诸侯混战市场机会挖掘：利用区位优势、整合周边资源，打造配套、提高产品力，结合性价比引领区域成为盘龙城区置业热点，实现增速与高价，展现大盘的气势区位优势整合资源提高产品力性价比项目位于盘龙城区域热点中心地带，周边配套集中超越区域市场水平，提升产品、园林品质与营造水平户型实用型赠送，提升客户性价比感知整合周边的医院、28街、中百仓储以及领袖城、名流人和天地项目的资源，为项目所用提高产品力、完善配套等措施增强产品性价比金碧文华会所恒大名都：豪华展示、性价比、品名流人和天地：配套、性价比中国院子：资源、配套76市场机会挖掘：利用区位优势、整合周边资源，打造配套、提高产品本次汇报结构77属性界定核心问题梳理案例分析竞争机会挖掘发展战略及整体定位规划方案整体发展战略客户定位产品定位本体价值挖掘客户分析驱动模式选择77本次汇报结构77属性界定核心问题案例分析竞争机会挖掘发展战略客户置业的目的可归结为自住和投资，多数兼有资产保值，用于未来居住；其置业行为根据财富层级、价值诉求、置业次数而有所区别自住投资财富层级价值诉求置业次数置业目的影响因素置业行为决定武汉市场客户置业模型78客户置业的目的可归结为自住和投资，多数兼有资产保值，用于未来结合本项目的地理位置，在区域融合度低的现实下，大武汉地区可按地域划分为五个圈层，其中汉口客户根据财富层级再进行细分汉口客户盘龙城客户金银湖与后湖黄陂与周边县市武昌与汉阳顶级富豪富裕阶层城市中产小康之家城市工薪由于汉口市区客户为区域目前主流客户，因此将汉口客户再按照财富层级细分汉口客户79结合本项目的地理位置，在区域融合度低的现实下，大武汉地区可按【汉口·顶级富豪】承受总价在800万以上，数量极少，以超大型私企业主或企业董事为主，多次置业并且大多数在市区至少有一套江景豪宅顶级富豪现状现居住物业200平米以上的大平层/复式产品/别墅置业次数多次置业、大多在市区至少有一套江景豪宅总价承受能力800万以上客户构成以超大型私企业主和企业董事、跨国公司高管为主客户量级数量极少典型客户案例：王总：45--50岁，打算购置保利十二橡树庄园的临湖独栋别墅，看中汤逊湖的环境和项目纯独栋的氛围，以后