莱芜市房地产市场调研报告

编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第页莱芜**项目针对性市调报告某某开发公司：非常荣幸有机会参与贵司莱芜某某项目的前期市场调研工作。为使本项目调查具备较强的针对性和代表性，7月下旬，我司派出专门调研组前往莱芜，以项目所在地莱芜市莱城区为重点，以莱芜市市政府为出发点，进行了拉网式调研，收集了莱城区比较详尽的市场数据，并对莱城区和钢城区市场互补性进行了调研。由于时间关系及本着对贵司项目负责任的态度，我司此建议书只是对市场状况提供了初步建议，不足之处，敬请斧正！专此奉达顺颂商祺！第一部分莱芜市综合概况城市概况：全国重要钢铁城市全国重点产煤市全国新型材料基地莱芜市位于山东省中部,总面积2246平方公里，人口124万，辖莱城区、钢城区、1个省级高新区和5个省级园区，19个乡镇(办事处)。莱芜市整体地形南缓北陡、向北突出的半圆形盆地，北、东、南三面环山，中部为低缓起伏的平原，西部开阔。整个地势由东向西倾斜，北、东、南三面又向盆地中部倾斜，大汶河由东向西横贯盆地中部。海拔最高994米，最低148.13米。山地12.67万公顷，占60%，丘陵约4万公顷，超过20%，其余为平原。莱芜市人口分布：莱城、钢城作为莱芜城市的两个城区，截止2010年，城市人口为45万人左右（其中莱城31万人，钢城14万人），用地为53平方公里，预计到2020年，城市人口为65万左右（其中莱城45万人，钢城20万人），用地为74平方公里。莱芜市支柱产业：莱芜铁矿资源丰富。铁矿石储量6.5亿吨，居华东地区之首，2010年莱芜全市钢铁生产能力1700万吨、深加工能力550万吨，全市形成了从铁矿开采到生铁冶炼到炼钢轧钢、从加工铸造到机械制造到新材料生产完善配套的钢铁产业体系，进一步拉长了钢结构加工、汽车配件加工、板带加工、环保机械加工等钢铁产业链条。莱芜市煤炭储量5亿吨，中小型煤炭企业密集，是全国重点产煤市之一。莱芜市花岗石储量10亿立方米以上，"莱芜黑"花岗石在国际市场上被誉为"珍品"。莱芜因此成为"山东钢铁生产和深加工基地"、"山东重要煤炭生产基地"、"国家新材料产业化基地"。城市交通：境内公路、铁路交通发达，是山东交通枢纽，博莱高速公路、泰莱高速公路和莱新（莱芜至新泰）高速公路分别与济青高速、京福高速、京沪高速公路连接。辛泰铁路横贯东西，磁莱铁路（京沪铁路磁窑车站至莱芜）由南插入，为莱芜旅游提供了良好的交通便利。特别是济青高速公路南线的开通，使莱芜实现了半小时“上天”——从莱芜到到济南国际机场；两小时“入海”——莱芜到青岛港口。城区功能定位：根据《莱芜城市建设会议》提出的莱芜的城市功能定位为：莱城城区莱芜市城市名片，莱芜市行政中心所在地，以先进的机械制造业、纺织业、农副产品加工业和服务业为主的园林城区。钢城城区莱芜市市域副中心，以钢铁、机械制造业为主的工业城区。莱芜市城市规划目标：根据《莱芜市住房建设规划<2008-2012>》，莱芜市2012年人均住房建筑面积要达到36平方米，到2012年累计新增住宅建筑面积达到586万平方米，年均建设117万平方米，90平米以下的住房占70％。住房建设的总体目标。满足城市居民日益增长的住房需求，规划期末，基本实现常住人口户均拥有或租住一套住房，完全解决低收入家庭的住房问题。规划期内住房建筑面积：莱城城区建设住房建筑面积445万平方米；钢城城区建设住房建筑面积176万平方米；莱城商业金融用地布局：莱城区初步形成“三心、五线、一街”的城区商业金融用地布局结构。三心：鲁中大街、花园路附近市级商业金融中心、官寺老城区商业中心和高新区商业中心。五线：凤城西大街、大桥北路、长勺北路、花园南路和汶阳大街五条商业街，并向周边扩散。一街：汶河大道（大桥路至新甫路段），规划结合滨河休闲绿地建设为商业休闲街。保留官寺、董花园、北埠三个市场群，新建泰钢工业品市场。城市发展方向：根据莱芜市在山东省的区位特征，规划确定“南北推进，两翼展开，中心强化，全面发展”的区域发展空间战略。1、东拓西展东拓向东加快建设高新技术产业开发区，按照建成“工业新区、商贸新区、科教新区、人居新区”的功能定位。西展以泰钢为基础，形成由钢铁生产区、雅鹿山公园区、深加工和高新技术区、办公科研区、生活居住区组成的综合功能区。远景跨过外环西路，建设方下工业片区。2、南优北进南优通过绿化、河道蓄水和旧区改造等措施，搞好以孝义河、汶河为中心的生态建设，优化莱城南部环境。北部向北与张家洼组团相接，通过加强规划布局和组团建设，逐步向济南东部产业带靠拢。3、中部提升加快改造旧城区，改变城市面貌，提升旧城区的功能和品味。4、但由于城市的东部方向有铁路和水系的阻碍，很难有较大的发展。城市往北发展是未来的主要方向。经济概况：莱芜市主要产业为钢铁、机械加工、纺织和农产品加工。三产比例中重工业占整个GDP超过60%，而第三产业不发达。近年来由于开发区的建设和招商引资的推进，固定资产投资增加，整体经济状况正在进入快速发展的快车道，各项经济指标的增幅百分比均列山东省排名前列，是近年来山东经济发展最活跃区域之一。2010年全年莱芜市实现生产总值546.33亿元，同比增长12%。分产业看，第一产业增加值38.61亿元，增长3.1%；第二产业增加值330.18亿元，增长12.2%；第三产业增加值177.54亿元，增长13%。分地区看，莱城区实现生产总值338.2亿元，增长12.3%；钢城区实现生产总值208.14亿元，增长11.8%；高新区实现生产总值60.05亿元，增长20%。2010年作为三线城市的淄博市国民生产总值为2527亿，张店区国民生产总值为447.81亿元，比莱城区的338.2亿元高出109.61亿元，对比可见莱城区经济发展状况。2010年以来，莱芜市城镇经济发展活力得到提升，城镇居民收入快速增长。2010年莱芜市城镇居民人均可支配收入达到20988元，列全省第七。全年人均消费性支出达13645元。2011年上半年全市实现生产总值171.33亿元，同比增长17.0%，增幅列全省第2位。其中，第一产业增加值8亿元，增长2.7%；第二产业增加值111.69亿元，增长18.1%；第三产业增加值51.64亿元，增长16.9%。分地区看，莱城区实现生产总值95.46亿元，增长17.5%；钢城区实现生产总值75.87亿元，增长16.3%。莱芜市就业概况：2010年莱芜市城镇居民非私营单位和私营单位劳动统计基本情况：非私营企业：国有单位5.09万人，集体单位1.51万人，其他单位7.27万人，就业形势的基本稳定。私营企业：全市私营单位从业人员为7万人，私营单位在岗职工为7万人。从业人员劳动报酬12.15亿元，在岗职工平均工资15948元，远远低于全市城镇居民人均收入，属全市城镇居民中低收入人群。莱芜市房地产宏观市场分析：莱芜市房地产市场的发展历程。莱芜城市房地产市场开发起步较晚。伴随着国内房地产业整体发展迅速，莱芜房地产在最近几年也得到了快速发展。莱芜市房地产市场发展大致可以分为五个阶段：第一阶段是2001年之前，为初级阶段。这个阶段主要特点是从无到有，开发企业少，且多以小企业为主，规模较大的开发商只有广厦集团一家。开发规模非常小，2001年全市商品房建设投资额只有1.63亿元，其中住宅1.22亿元，年竣工住宅套数1372套。第二阶段是2001年到2003年，起步阶段。2001年开发区的启动，以上海明珠花园为代表的外来开发资金注入莱芜，带来了全新的开发理念，全面启动了莱芜市房地产业的发展。2002年和2003年商品房投资达到2.01亿元和2.82亿元，年竣工住宅分别达到2600套和3500套。第三阶段是2004-2005年，跨越式发展阶段。2004年商品房完成投资4.44亿元，比2003年增长57.45%，年竣工住宅6000余套。2005年完成投资7.13亿元，比2004年增长60.59%，竣工住宅6900余套。第四阶段是2006年至2008年底，稳定发展阶段。2006年完成投资6.82亿元，竣工住宅5820套，2007年完成投资13.55亿元，竣工住宅6205套。2008年完成投资12.84亿元，比上年下降5.2%。商品房销售面积50.09万平方米，销售额9.2亿元，分别下降33.3%和40.4%。本阶段特点：产品同质化严重，市场竞争停留在初步阶段。第五阶段是2009年至今，差异化竞争阶段。经历了2008年金融危机环境下房地产行业萧条的一年，2009年后莱芜房地产迎来了发展提升的黄金期，城区住宅项目开始进入差异化的竞争时代，差异化发展将成为主要特征，市场出现高端楼盘和经济房两极分化，但较三线城市而言产品形态仍然单一，有较大提升空间。莱芜市房地产市场发展现状：2009年后全市开发建设、在建项目、房屋销售增多。2009年下半年大量的楼盘推向市场，销售价格和销售量都有了较大的增长，产品品质也有了较大提升。房地产业支柱作用不明显，城市经营水平滞后。房地产市场支柱作用不明显。我国房地产业增加值占GDP的比重为6％左右，而莱芜市房地产业增加值占GDP的比重仅在3％左右，房地产业的支柱产业作用还不明显。未来有较大发展空间。莱芜城市规划水平、经营水平严重滞后于房地产开发，从而影响和制约了房地产业的发展。旧城改造步伐明显偏慢、城市公共设施建设滞后、环境污染严重、城市规划布局落后等不利因素，严重影响了房地产业的发展。整个莱城到处都是建筑工地，杂乱无章，城市品位定位不高。房地产开发市场混乱，开发不规范、无序。莱芜房地产开发市场主要有三股力量存在：一是正规开发商；二是单位变相集资建房；三是旧村改造建房。近几年，许多（几乎全部）党政机关事业单位采取与开发商联建或以团购操作等方式竞相购置商品住房；15个城中村都在搞房地产开发，借改造之名非法进行房地产开发。由于他们多是职能部门和重点工程，有着各方面的权力优势，在土地取得费用、各种规费等方面的优惠，所以他们房子的售价要比正规开发商价格低得多。大量的小产权房（或变相小产权房）、单位自建房、福利房（或者变相福利房）的存在，严重干扰了莱芜市房地产市场的健康发展。不规范开发现象的存在，加剧了房地产市场供大于求的不利局面，对莱芜正常房地产市场产生较大的冲击。面对落后和尚显混乱的房地产市场，莱芜却拥有者巨大的发展机遇，对于开发经验丰富的外来开发商会在莱芜市场大放异彩。二、莱城区房地产市场调研分析莱芜城市格局：莱芜市分为两个城区：莱城区、钢城区。莱城区是莱芜市政府所在地，是莱芜市的政治经济文化中心，是城镇人口主要集中地。莱城区就业环境良好，主要企业类型：钢铁、机械设备、煤炭开采为主的重工业以及以制药、纺织、软件、农产品加工为主的轻工业。莱城区所处位置交通便利，是山东重要的交通枢纽城市。莱城区高等院校较少，因此外地人口相对较少，现有外地人口主要是莱芜周边泰安沂源等相对落后乡镇外来务工人员，主要从事服务行业。钢城区是以莱钢和中小型钢铁企业为主体的重工业城区。以钢铁为主要产业延伸出集开矿、冶炼、锻轧、加工、运输为一体的产业链条。钢城区城市化程度不高，服务业落后。莱钢集团外地务工人员较多，收入水平较高。09年以来莱钢为核心的钢城区带动周边乡镇迅猛发展。莱城区主要街道商业形态分析：胜利南路胜利南路龙谭东大街：龙潭东大街是莱芜市最集中的汽车销售4S店、售后服务、汽车配件及汽车维修的集中路段。还是连接莱城区中心片区和东部片区的主干线。鲁中大道：莱芜主要的市政机关、直属企事业单位、公园、商业旗舰、酒店等多分布在道路沿线或附近，市政、生活配套完善，环境优越，形象优良，是莱芜名副其实的中心街区，承载着莱芜形象大道、交通要道和城市名片的功能。汶河大街：西段名为汶河大街，东段名为汇源大街。以汽车站为基点，以西主要是汽修汽配、家具装饰为主，以东为宾馆餐饮、物流建材为主，属于莱芜的物流集散中心，也是贯穿东西的交通主干道。凤城大街：贯穿莱城区市中心的东西干线，也是莱芜市的老商业中心所在。莱城区一级的机关单位多集中在凤城大街沿线，主要商业中心有金莱广场、贵和购物中心等。文化路北段：莱芜市建委、市委党校、武警支队、国税局、工商局等机关单位所在地是莱芜市行政服务的中心街区。文化路以南：文化南路临近莱芜市市政府广场，街区以服装、快餐、酒店、数码、通讯为主，是莱芜市数码产品集中区。凤凰路：凤凰路位于莱城区高新技术开发区，周边主要是以轻工业厂区，以纺织业，和医疗器械为主。胜利南路：胜利南路是莱城区的老商业中心，以步行街等商业形态为主，是莱芜市民逛街的首选街区，周边以服装、休闲娱乐、快捷酒店、大型家电连锁为主。功能上类似张店区的美食街。莱城区房地产板块划分及分析：北部片区：区域范围：龙潭大街以北大桥北路以西代表楼盘：青年家园（在售）、书香美域（在售）、徐家河社区（在售）、天泰绿城（在售）、龙凤园（在售）、公安生说小区、房管局小区、电厂生活小区、市政府小区、长勺小区、中房·福来家园。板块现状：北部片区内社区相对集中，且多为政府机关宿舍区（地位类似于张店世纪花园），小区基本配套完善，有一定居住氛围。片区北部临信誉楼商厦，居家购物方便。周边商业氛围不强，但能满足基本生活需求。北部是莱城区未来主要发展方向，当前片区范围较少，机关生活区集中，片区人口素质相对较高。公交线路少，公共交通条件尚不便利。中心片区：片区范围:大桥南路以东凤城大街以北龙潭大街以南东至胜利路沿线代表楼盘：新东方华庭（尾盘在售）、清水湾大公馆（待售）、万和园（待售）、鲁中国际（在售）、程瑞馨园（尾盘在售）。板块现状：整体自然环境较好，但居住区分散，整体规划欠佳，商务功能逐步替代居住功能，中心城区有待开发改造。大型购物中心集中，人流量较大，是市民休闲购物的集中片区。商业氛围浓重，周边商铺无一空闲，商铺经营氛围主要包含：快餐、服装、快捷酒店、家电、饰品、休闲运动场所。区域内教育环境良好，教育机构有西关小学东风小学陈毅中学十七中第二实验小学市实验学校等。交通最便利。南部片区：片区范围：凤城大街以南汶河大道以北大桥南路和鹿鸣路之间代表楼盘：丽景宜居（在售）、吴花园、凤凰二区、华冠生活区、福名苑。板块现状：南部片区与中心城区无明显界限，南部片区居住氛围更强，属闹中取静不可复制的地段。周边生活配套较完善。周边金融机构较集中，是莱城区的金融中心。片区内教育机构有：莱芜一中、凤城中心小学、实验中学、市实验小学等。交通便利莱城区区政府所在地，是莱城区的行政中心。西部片区：片区范围：鹿鸣路以西汶河大道以北到凤城大街沿线代表楼盘：鹿鸣园（在售）、御墅临枫（待售）、汶河名邸（待售）等。板块现状：以泰钢生活区为中心的老城区，周边环境较差，住户多为泰钢职工和周边常住居民，教育环境较差。西部片区楼盘以村改房为主，整体规划较差，社区配套不完善，开发量较小，改造步伐较慢。莱芜市的重工业企业集中区，未来规划的重工业集中区，周边污染较为严重。交通便利。东南片区：片区范围：凤城大街以西汇源路以北代表楼盘：汶水豪庭（待售）、东海花园。板块现状：东南片区处在高新技术产业开发区，周边轻工业企业较多，大多数企业集中在汇源路北侧，凤城大街沿线。开发区管委会所在地，周边闲置土地较多，具备形成集中居住区的可能性，该区域市场潜力较大，但目前生活配套欠缺，几乎无配套设施。片区内交通便利。汇源路以南片区环境良好，无工业污染，但社区周边楼盘孤立，居住氛围较差，缺乏社区配套。东北片区：社区范围：凤城大街以东龙潭大街沿线代表楼盘：星河城（待售）、怡和缘(待售)、滨河花苑等。板块现状：新兴的公务员集中居住区，莱城区居民公认的高端居住区（地位类似于淄博新区附近），以滨河花苑（机关单位集资建房）为代表的高端居住板块正在崛起。板块发展潜力巨大，社区配到完善，整体规划合理，汶河分支孝义河贯穿整个板块，生态环境良好。交通便利。教育环境里良好，周边学校有：滨河小学、莱芜一中等。莱城区楼盘分布：各片区开发量分析：区域项目名称位置总体量万㎡均价总开发量北部片区徐家河社区莱城区信誉楼东200米300000㎡预计3800112万平天泰绿城长勺北路新市医院北300米600000㎡4000龙凤苑龙潭西大街西首60000㎡预计4200青年公寓莱城区信誉楼东50米20000㎡3600书香美域长勺北路赢牟西大街交汇处200000㎡4300中部片区清水湾大公馆龙潭东大街戴花园商务楼130000㎡3800104万平中舜鲁中国际鲁中东大街与大崮山路交汇处260000㎡预计5000新东方华庭莱芜市政府南面260000㎡预计5000程瑞馨园莱城区凤城西大街50000㎡3480万和园鲁中大街与万福南路交汇处300000㎡4500明馨园谭东大街和大桥北路交界处40000㎡预计4000东北片区怡和缘龙潭东大街东首108000㎡预计510080.8万平星河城龙潭东大街六区正门700000㎡预计4000南部片区丽景宜居文化南路凤城街道办事处北30000㎡40003万平西部片区汶河名邸西秀大街与鹿鸣路交叉口135000㎡预计280021.8万平鹿鸣园凤城西大街鹿鸣路交汇处30000㎡2700御墅林枫新浦南路98号53000㎡预计3200东南片区汶水豪庭鲁中国际斜对面300000㎡预计450030万平各片区总开发量比较由高到低依次为：北部片区、中部片区、东北部片区、东南片区、西部片区、南部片区。中部片区是莱城区市中心所在地，许多社区开发较早，规划落后，09年以来房地产市场火热升温，使得中心城区改造项目集中开发量较大。北部片区是未来城市的主要发展方向之一，空闲地块较多，以村为单位的开发队伍掀起了北部的开发热潮。东北部片区为规划良好、环境优雅的人文居住片区，当前莱芜高端开发项目的集中区域，使得东北部片区备受恩宠。东南部片区，土地空闲，周边居住氛围较差，配套不完善，当前在开发楼盘只有汶水豪庭。西部片区以泰钢和泰煤为主的外来人口生活区，周边楼盘主要针对泰钢泰煤客户群。南部片区范围较小，开发较晚，闲置土地少，当前南部在开发楼盘只有丽景宜居。在售盘销售情况：区域项目名称开盘时间交房时间销售阶段销售进度均价北部徐家河社区2011年10月2012年5月预订80%3800龙凤苑2011年7月待售预计4200天泰绿城2012年12月在售30%4000青年公寓现房在售22%3600书香美域2010年在售50%4300中部清水湾2012年8月在售50%3800鲁中国际2012年10月在售90%5000新东方华庭2012年9月2013年待售90%预计5000程瑞馨园已交在售99%3480万和园2012年底待售85%预计4000明馨园待售预计4000东北部怡和缘2010年2013年5月待售预计5100星河城2011年10月2012年12月待售预计4000南部丽景宜居2011年12月在售93%4000西南部汶河名邸待售预计2800鹿鸣园现房在售80%2900御墅林枫2011年8月待售预计3200东南汶水豪庭2013年待售预计4500莱城区各项目销售情况分析：当前在售楼盘中所开售的房源，多数项目销售率都在80%以上，此处仅针对销售情况较差楼盘进行分析。天泰绿城：北部临火电厂，周边环境较差。青年公寓：青年公寓面积范围60-110㎡，户型定位偏离市场需求，公寓型产品在莱芜需求量较小。书香美域：书香美域项目因未批先建被相关部门公告（城市公告栏），导致后期营销中客户不信任。清水湾大公馆：面积区间50-86㎡，该面积区间供应不符合市场需求。各区域楼盘价格对比：区域项目名称位置总体量万㎡均价元/㎡备注北部徐家河社区莱城区信誉楼东200米300000㎡预计3800预订龙凤苑龙潭西大街西首60000㎡预计4200待售天泰绿城长勺北路新市医院北300米600000㎡4000村改在售青年公寓莱城区信誉楼东50米20000㎡3600滞销书香美域长勺北路赢牟西大街交汇处200000㎡4300村改在售中部清水湾大公馆龙潭东大街戴花园商务楼130000㎡3800在售中舜鲁中国际鲁中东大街与大崮山路交汇处260000㎡预计5000二期待售新东方华庭莱芜市政府南面260000㎡预计5000尾盘待售程瑞馨园莱城区凤城西大街50000㎡3480村改两证无暖万和园鲁中大街与万福南路交汇处300000㎡预计4500待售明馨园谭东大街和大桥北路交界处40000㎡预计4000待售东北部怡和缘龙潭东大街东首108000㎡预计5100尾盘待售星河城龙潭东大街六区正门700000㎡预计4000待售南部丽景宜居文化南路凤城街道办事处北30000㎡4000在售西南部汶河名邸西秀大街与鹿鸣路交叉口135000㎡预计2800待售鹿鸣园凤城西大街鹿鸣路交汇处30000㎡2900村开发两证无暖滞销御墅林枫新浦南路98号53000㎡预计3200待售东南汶水豪庭鲁中国际斜对面300000㎡预计4500待售各片区典型楼盘价格对比：因各区块内楼盘均有不同程度的品质及价格差异，此处仅以各区块最有代表性楼盘的最高均价做对比。北部中部东北部南部西部东南部北部中部东北部南部西部东南部分析当前各个片区楼盘均价由高到低依次为：东北部片区2、中部片区3、东南部片区4、北部片区5、南部片区6、西部片区东南片区房价在莱城区属适中，但市场潜力巨大，潜在楼盘汶水豪庭开盘价预计4500元/㎡，将直接提升东南片区价值，激发该片区的市场潜力。产品形态分析：区域项目名称建筑规划开盘时间交房时间销售阶段销售进度北部徐家河社区20栋多层5层2011年10月2012年5月预订80%天泰绿城2栋31层33层2012年12月在售30%龙凤苑4栋多层15栋别墅2011年7月在售青年公寓1栋12层现房在售22%书香美域8栋27层30层11层2010年在售50%中部清水湾大公馆2栋31层2栋24层2012年8月在售50%中舜鲁中国际2栋25层2栋27层2012年10月在售90%新东方华庭高层2012年9月2013年尾盘在售90%程瑞馨园5层已交在售99%万和园3栋高层360户2012年底待售85%明馨园2栋33层待售东北部怡和缘4高层50别墅2010年2013年5月尾盘在售星河城26栋高层8栋别墅2011年10月2012年12月待售南部丽景宜居1栋高层7栋别墅2011年12月在售93%西南部汶河名邸7层待售鹿鸣园5栋6层现房在售80%御墅林枫11栋商住40栋别墅2011年8月待售东南汶水豪庭8栋高层1723层2013年待售当前市场上主要产品形态包含：高层多层别墅复式等。高层供应量较大，多数社区产品形态中均包含别墅。自2011年以来莱芜市场上出现了大量预售高层项目。根据当前在售楼盘中高层项目销售状况判断：莱芜市住宅消费者对莱芜突如其来的多数高层住宅无明显排斥现象。当前莱芜市场上产品形态较为单一、布局混乱，多数楼盘项目千篇一律，规划中基本都涵盖高层、多层、别墅，差异化竞争在莱芜市场体现的尚不明显。目前莱城区社区基本都是组合了：高层、多层、别墅等物业形态，莱芜住宅项目多以大户型为主。各片区楼盘户型数据分析表：区域项目名称开盘时间交房时间销售阶段销售进度主力户型所剩最多户型北部徐家河社区2011年10月2012年5月预订80%14095龙凤苑2011年7月待售170天泰绿城2012年12月在售30%125青年公寓现房在售22%10895书香美域2010年在售50%15088中部清水湾2012年8月在售50%89鲁中国际2012年10月在售90%140新东方华庭2012年9月2013年待售90%95程瑞馨园已交在售99%13095万和园2012年底待售85%140明馨园待售135东北部怡和缘2010年2013年5月待售152星河城2011年10月2012年12月待售124-141南部丽景宜居2011年12月在售93%95106西南部汶河名邸待售140鹿鸣园现房在售80%12589御墅林枫2011年8月待售137东南汶水豪庭2013年待售120-180莱城区各楼盘主力户型分析：项目名称60-7071-8081-9091-100101-110111-120121-130131-140141-150151-170171-200201+徐家河社区140天泰绿城125青年公寓108书香美域150清水湾大公馆89中舜鲁中国际140新东方华庭95程瑞馨园130万和园140明馨园135怡和缘152星河城141龙凤苑170丽景宜居95汶河名邸132鹿鸣园125御墅林枫137汶水豪庭13512137221213722根据各楼盘主力户型分析当前市场供应量最大的户型面积依次为：131-140㎡121-130㎡141-150㎡151-170㎡目前莱城区住宅市场主力户型为：131-140㎡121-130㎡为主力户型，该面积户型更贴近主力需求群体。当前滞销户型面积多集中在：80㎡以下两房户型基本上难以在市场取得较好的业绩。各区域代表楼盘分析：在售楼座中部：新东方华庭在售楼座开发单位;山东正顺集团有限公司。东北角圆形楼座，户型面积范围：90-130㎡。预计开盘时间：2011年9月份预计开盘均价：约5000元/平方米物业费：0.8元每㎡总占地面积：116亩总建筑面积：22万平方米项目总户数：1300多户。新东方华庭位于市政府南侧莱芜市中心不可复制的绝版地段，整个社区总销售率达到90%，作为莱芜市高端房地产项目的标杆及地理位置的优越性预售房源处于供不应求。社区园林景观特点突出，代表着莱芜社区景观的最高水平，成为后期楼座的主要卖点之一。南部：丽景宜居建筑面积：30000㎡栋数：1栋高层8栋别墅土地性质：商业用地40年产权销售率：93%均价：4000元/㎡交房标准：层高3.3米开阔天顶，极具空间感；

客厅卧室全铺木地板，贴踢脚线，厨卫瓷砖，为您省时省工。丽景宜居-位于莱芜市主干道文化路上，毗邻市中心商业区，周边配套齐全，由市政府广场、银座购物中心、红石公园、实验学校、邮电局、妇幼保健院、人民医院市中分院、十八乐旗舰店、数码港等伴其左右。白天舒适方便，夜晚清雅安逸，实为宜仕宜居、不可多得的至尊福邸。文化南路与凤城大街交汇口，莱芜商业中心区升值潜力无限。东北部：星河城开发商：莱芜隆福房地产有限公司建筑面积：700000㎡楼栋：26栋高层8栋别墅高层为33或24层产品面积：106（复式）124131141224（别墅）开盘时间：2011年9月预计开盘价：4000元/㎡星河城社区规模较大，沿河自然景观及小区内水景规划成为该楼盘的重要卖点。星河城所在区域是莱芜市民均认可的莱城区东北部高端居住区，片区规划好，绿化率高生态环境佳。该片区以星河城为代表的几个项目正在带领东北部迅速崛起，该区域现阶段无其他新房源供应。北部：天泰绿城开发商：莱芜市天泰地产建筑面积：60万㎡产品面积：87-300㎡均价：4000元/平方米一期两栋共230户当前销售率30%竣工时间：2012年4月交房时间：2013年西部：汶河名邸开发商：莱芜市中建房产开发有限公司开发量：13万㎡三期产品面积：1401321419910487115三期未开盘预计开盘均价：2800元/平方米汶河名邸位于风景秀丽的汶水河畔，南临汶河大道，北依西秀大街，西傍西海公园，是集多层、高层公寓、别墅、商业的大型高尚生态社区。小区附近有学校（莱师附小、一中及实验中学）、医院（区妇幼保健院）、市场等。周边环境受泰钢和泰煤量大企业影响。社区无集中供暖，冬天采暖使用独立天然气采暖炉。东南部：汶水豪庭开发商：山东博宇房产开发有限公司建筑面积：30万㎡未开盘预计开盘均价：4500元/㎡主力户型：120-180㎡别墅260㎡西班牙风情别墅大盘。楼盘位于开发区管委会以南，凤凰路西邻。楼盘虽然位于开发区，周边企业较少环境良好。生活配套不完善。该楼盘将带动东南片区价值迅速提升。钢城区楼盘概述本次市调主要针对莱城区展开，钢城区属于莱芜的附属区县，对莱芜的辐射性比较弱，因此钢城区的市调并未拉网式展开，仅对主要楼盘进行了重点调查。重点楼盘：项目名称位置总体量均价销售阶段主力户型金域华府钢城区莱钢体育场西侧4万㎡预计3100待售137-142世嘉华庭钢城区金鼎北区西邻6万㎡预计3000待售130-155亲和家园钢都大街以南汶水路以西20万㎡预计3700待售140德宝大厦钢都大街与昌盛路路口3万㎡预计3200待售130高城新兴路与友谊大街路口20万㎡4100在售135以上楼盘均组织莱钢职工团购，凡莱钢职工购房者均比其他社会群体购房优惠。钢城区市区范围较小，城市范围集中。当前钢城区住宅项目开发体量较小，市场上多为待售楼盘。钢城区购房主体为：莱钢职工，及钢城区个体工商户。钢城区房地产市场新建住宅均价在3100元/㎡左右，个别高端楼盘均价超过4000元/㎡，新建或在建住宅项目以高层为主，主推户型面积：130-150㎡。钢城区房地产发展远落后与莱城区，售楼处装修布置，售楼员穿着及接待水平均能体现出钢城区房地产市场发展较滞后。莱城区和钢城区房地产市场互补性分析：莱城区到钢城区购房可能性较小。钢城区到莱城区购房者较多。通过向当地人了解分析钢城区居民到莱城买房的几大因素：钢城区教育环境较为落后，有条件居民为使孩子有更好的教育发展环境到莱城区购房。钢城区为重工业区，环境污染严重，医疗卫生条件较差，不适合长久居住。莱钢职工到莱城购房者：莱钢的轮休制度（上1天班休2天），莱钢班车十分便利（莱城-钢城钢城-莱城）。在钢城区有住房，为父母及孩子教育到莱城区购房，同时也为将来退休后生活打算。三、项目地块SWOT分析项目地块位置：项目地块简要：优势（S）劣势（W）机会（O）威胁（T）以上报告是对莱芜市场的整体论述，仅对市场状况作出数据采集、分析，尚未涉及项目定位和具体的产品建议，仅供贵公司了解市场、决策参考所需，如有不足之处，可随时作必要之沟通。此致商祺乐伟房产咨询有限公司二0一一年七月三十一日附录资料：不需要的可以自行删除怎样提高电脑系统运行速度HYPERLINK""WindowsXP的启动速度比Windows2000要快30%左右，但相对于Windows98仍然要慢了不少，不过，我们可以通过优化设置，来大大提高WindowsXP的启动速度。加快系统启动速度主要有以下方法：尽量减少系统在启动时加载的程序与服务；对磁盘及CPU等硬件进行优化设置；修改默认设置，减少启动等待时间等。这些方法大部分既可减少系统启动的时间，又可以节省系统资源，加快电脑运行速度。1.加快系统启动速度WindowsXP的启动速度比Windows2000要快30%左右，但相对于Windows98仍然要慢了不少，不过，我们可以通过优化设置，来大大提高WindowsXP的启动速度。加快系统启动速度主要有以下方法：尽量减少系统在启动时加载的程序与服务；对磁盘及CPU等硬件进行优化设置；修改默认设置，减少启动等待时间等。这些方法大部分既可减少系统启动的时间，又可以节省系统资源，加快电脑运行速度。(1)MsconfigWindowsXP的启动速度在系统安装初期还比较快，但随着安装的软件不断增多，系统的启动速度会越来越慢，这是由于许多软件把自己加在了启动程序中，这样开机即需运行，大大降低了启动速度，而且也占用了大量的系统资源。对于这样一些程序，我们可以通过系统配置实用程序Msconfig将它们从启动组中排除出去。选择“开始”菜单中的“运行”命令，在“运行”对话框中键入“Msconfig”，回车后会弹出“系统配置实用程序”对话框，选择其中的“启动”选项卡(如图1)，该选项卡中列出了系统启动时加载的项目及来源，仔细查看每个项目是否需要自动加载，否则清除项目前的复选框，加载的项目越少，启动的速度就越快。设置完成后需要重新启动方能生效。(2)BootvisBootvis是微软提供的一个启动优化工具，可提高WindowsXP的启动速度。用BootVis提升WindowsXP的启动速度必须按照正确的顺序进行操作，否则将不会起到提速的效果。其正确的操作方法如下：启动Bootvis，从其主窗口(如图2)中选择“工具”菜单下的“选项”命令，在“符号路径”处键入Bootvis的安装路径，如“C:\ProgramFiles\Bootvis”，单击“保存”退出。从“跟踪”菜单中选择“下次引导”命令，会弹出“重复跟踪”对话框，单击“确定”按钮，BootVis将引导WindowsXP重新启动，默认的重新启动时间是10秒。系统重新启动后，BootVis自动开始运行并记录启动进程，生成启动进程的相关BIN文件，并把这个记录文件自动命名为TRACE_BOOT_1_1。程序记录完启动进程文件后，会重新启动BootVis主界面，在“文件”菜单中选择刚刚生成的启动进程文件“TRACE_BOOT_1_1”。窗口中即会出现“CPU>使用”、“磁盘I/O”、“磁盘使用”、“驱动程序延迟”等几项具体图例供我们分析，不过最好还是让BootVis程序来自动进行分析：从“跟踪”菜单中选择“系统优化”命令，程序会再次重新启动计算机，并分析启动进程文件，从而使计算机启动得更快。(3)禁用多余的服务WindowsXP在启动时会有众多程序或服务被调入到系统的内存中，它们往往用来控制Windows系统的硬件设备、内存、文件管理或者其他重要的系统功能。但这些服务有很多对我们用途不大甚至根本没有用，它们的存在会占用内存和系统资源，所以应该将它们禁用，这样最多可以节省70MB的内存空间，系统速度自然也会有很大的提高。选择“开始”菜单中的“运行”命令，在“运行”对话框键入“services.msc”后回车，即可打开“服务”窗口。窗口的服务列表中列出了系统提供的所有服务的名称、状态及启动类型。要修改某个服务，可从列表双击它，会弹出它的属性对话框(如图3)，你可从“常规”选项卡对服务进行修改，通过单击“启动”、“停止”、“暂停”、“恢复”四个按钮来修改服务的状态，并可从“启动类型”下拉列表中修改启动类型，启动类型有“自动”、“手动”、“已禁用”三种。如果要禁止某个服务在启动自动加载，可将其启动类型改为“已禁用”。WindowsXP提供的所有服务有36个默认是自动启动的，实际上，其中只有8个是必须保留的(见下表)，其他的则可根据自己的需要进行设置，每种服务的作用在软件中有提示。4)修改注册表来减少预读取，减少进度条等待时间WindowsXP在启动过程中会出现一个进度条，我们可以通过修改注册表，让进度条只跑一圈就进入登录画面。选择“开始”菜单中的“运行”命令，在“运行”对话框键入“regedit”命令后回车，即可启动注册表编辑器，在注册表中找HKEY_LOCAL_MACHINE\SYSTEM\CurrentControlSet\Control\SessionManager\MemoryManagement\PrefetchParameters，选择其下的EnablePrefetcher键，把它的键值改为“1”即可。(5)减少开机磁盘扫描等待时间当Windows日志中记录有非正常关机、死机引起的重新启动，系统就会自动在启动的时候运行磁盘扫描程序。在默认情况下，扫描每个分区前会等待10秒钟，如果每个分区都要等上10秒才能开始进行扫描，再加上扫描本身需要的时间，会耗费相当长的时间才能完成启动过程。对于这种情况我们可以设置取消磁盘扫描的等待时间，甚至禁止对某个磁盘分区进行扫描。选择“开始→运行”，在运行对话框中键入“chkntfs/t:0”，即可将磁盘扫描等待时间设置为0；如果要在计算机启动时忽略扫描某个分区，比如C盘，可以输入“chkntfs/xc:”命令；如果要恢复对C盘的扫描，可使用“chkntfs/dc:”命令，即可还原所有chkntfs默认设置，除了自动文件检查的倒计时之外。2.提高系统运行速度提升系统运行速度的思路与加快启动的速度类似：尽量优化软硬件设置，减轻系统负担。以下是一些常用的优化手段。(1)设置处理器二级缓存容量WindowsXP无法自动检测处理器的二级缓存容量，需要我们自己在注册表中手动设置，首先打开注册表，找到“HKEY_LOCAL_MACHINE\SYSTEM\CurrentControlSet\Control\SessionManager\MemoryManagement\”，选择其下的“SecondLevelDataCache”，根据自己所用的处理器设置即可，例如PIIICoppermine/P4Willamette是“256”，AthlonXP是“384”，P4Northwood是“512”。(2)提升系统缓存同样也是在“HKEY_LOCAL_MACHINE\SYSTEM\CurrentControlSet\Control\SessionManager\MemoryManagement\”位置，把其下的“LargeSystemCache”键值从0改为1，WindowsXP就会把除了4M之外的系统内存全部分配到文件系统缓存中，这样XP的内核能够在内存中运行，大大提高系统速度。通常来说，该优化会使系统性能得到相当的提升，但也有可能会使某些应用程序性能降低。需要注意的是必须有256M以上的内存，激活LargeSystemCache才可起到正面的作用，否则不要轻易改动它。(3)改进输入/输出性能这个优化能够提升系统进行大容量文件传输时的性能，不过这只对服务器用户才有实在意义。我们可在中新建一个DWORD(双字节值)键值，命名为IOPageLockLimit。一般情况下把数据设置8~16MB之间性能最好，要记住这个值是用字节来计算的，例如你要分配10MB的话，就是10×?1024×1024，也就是10485760。这里的优化也需要你的机器拥有大于256M的内存。(4)禁用内存页面调度在正常情况下，XP会把内存中的片断写入硬盘，我们可以阻止它这样做，让数据保留在内存中，从而提升系统性能。在注册表中找到“HKEY_LOCAL_MACHINE\SYSTEM\CurrentControlSet\Control\SessionManager\MemoryManagement\”下的“DisablePagingExecutive”键，把它的值从0改为1即可禁止内存页面调度了。(5)关闭自动重新启动功能当WindowsXP遇到严重问题时便会突然重新开机，可从注册表将此功能取消。打开注册表编辑器，找到“HKEY_LOCAL_MACHINE\SYSTEM\CurrentControlSet\Control\CrashControl\”将AutoReboot键的Dword值更改为0，重新启动后设置即可生效。(6)改变视觉效果WindowsXP在默认情况下启用了几乎所有的视觉效果，如淡入淡出、在菜单下显示阴影。这些视觉效果虽然漂亮，但对系统性能会有一定的影响，有时甚至造成应用软件在运行时出现停顿。一般情况下建议少用或者取消这些视觉效果。选择桌面上“我的电脑”图标，单击鼠标右键，在弹出的快捷菜单中选择“属性”命令，打开“系统属性”对话框。选择“高级”选项卡，在其中的“性能”栏中单击“设置”按钮，会弹出“性能选项”对话框(如图4)，可选择“调整为最佳性能”单选框来关闭所有的视觉效果，也可选择“自定义”然后选择自己需要的视觉效果。(7)合理设置页面虚拟内存同样也是在“性能选项”对话框中，选择“高级”选项卡，在其中的“虚拟内存”栏中单击“更改”按钮，接下来选择虚拟内存为“自定义大小”，然后设置其数值。一般情况下，把虚拟设为不小于256M，不大于382M比较合适，而且最大值和最小值最好一样。(8)修改外观方案WindowsXP默认的外观方案虽然漂亮，但对系统资源的占用也多，可将其改为经典外观以获得更好的性能。在桌面空白位置单击鼠标右键，从弹出的快捷菜单中选择“属性”命令，会打开“显示属性”对话框，在“主题”选项卡选择主题为“Windows经典”，即可将外观修改为更为经济的Windows经典外观。(9)取消XP对ZIP支持WindowsXP在默认情况下打开了对zip文件支持，这要占用一定的系统资源，可选择“开始→运行”，在“运行”对话框中键入“regsvr32/uzipfldr.dll”，回车确认即可取消XP对ZIP解压缩的支持，从而节省系统资源。(10)关闭Dr.WatsonDr.Watson是WindowsXP的一个崩溃分析工具，它会在应用程序崩溃的时候自动弹出，并且在默认情况下，它会将与出错有关的内存保存为DUMP文件以供程序员分析。不过，记录DUMP文件对普通用户则毫无帮助，反而会带来很大的不便：由于Dr.Watson在应用程序崩溃时会对内存进行DUMP记录，将出现长时间硬盘读写操作，要很长一断时间程序才能关闭，并且DUMP文件还会占用大量磁盘空间。要关闭Dr.Watson可打开注册表编辑器，找到“HKEY_LOCAL_MACHINE\SOFTWARE\Microsoft\WindowsNT\CurrentVersion\AeDebug”分支，双击其下的Auto键值名称，将其“数值数据”改为0，最后按F5刷新使设置生效，这样就取消它的运行了。同样，我们可以把所有具备调试功能的选项取消，比如蓝屏时出现的memory.dmp，可在“系统属性”对话框中选择“高级”选项卡，单击“启动和故障恢复”栏中的“设置”按钮，并在弹出的“启动和故障恢复”对话框中选择“写入调试信息”为“无”(如图5)。(11)启动硬盘/光驱DMA模式打开“系统属性”对话框，选择“硬件”选择卡中的“设备管理器”按钮，打开“设备管理器”窗口，在设备列表中选择“IDEATA/ATAPI控制器”，双击“主要IDE通道”或“次要IDE通过”，在其属性对话框的“高级设置”选项卡中检查DMA模式是否已启动，一般来说如果设备支持，系统就会自动打开DMA功能，如果没有打开可将“传输模式”设为“DMA(若可用)”。(12)关掉不用的设备WindowsXP总是尽可能为电脑的所有设备安装驱动程序并进行管理，这不仅会减慢系统启动的速度，同时也造成了系统资源的大量占用。针对这一情况，你可在设备管理器中，将PCMCIA卡、调制解调器、红外线设备、打印机端口(LPT1)或者串口(COM1)等不常用的设备停用，方法是双击要停用的设备，在其属性对话框中的“常规”选项卡中选择“不要使用这个设备(停用)”。在重新启动设置即可生效，当需要使用这些设备时再从设备管理器中启用它们。(13)关闭错误报告当应用程序出错时，会弹出发送错误报告的窗口，其实这样的错误报告对普通用户而言几乎没有任何意义，关闭它是明智的选择。在“系统属性”对话框中选择“高级”选项卡，单击“错误报告”按钮，在弹出的“错误汇报”对话框中，选择“禁用错误汇报”单选项，最后单击“确定”即可。另外我们也可以从组策略中关闭错误报告：从“运行”中键入“gpedit.msc”，运行“组策略编辑器”，展开“计算机配置→管理模板→系统→错误报告功能”，双击右边设置栏中的“报告错误”，在弹出的“属性”对话框中选择“已禁用”单选框即可将“报告错误”禁用。(14)关闭自动更新“自动更新”功能对许多WindowsXP用户而言并不是必需的，可将其关闭以节省系统资源。在“我的电脑”上单击鼠标右键，从快捷菜单中选择“属性”命令，选择“系统属性”对话框中的“自动更新”选项卡，勾选“关闭自动更新，我将手动更新计算机”单选框，单击“确定”按钮即可关闭自动更新功能。如果在“服务”已经将“AutomaticUpdates”服务关闭，“系统属性”对话框中的“自动更新”选项卡就不能进行任何设置了。(15)去掉菜单延迟去掉菜单弹出时的延迟，可以在一定程度上加快XP。要修改的键值位置在“HKEY_CURRENT_USER\ControlPanel\Desktop”。修改其下的“MenuShowDelay”键，把默认的400修改为0，按F5刷新注册表即可生效。(16)清除预读文件WindowsXP的预读设置虽然可以提高系统速度，但是使用一段时间后，预读文件夹里的文件数量会变得相当庞大，导致系统搜索花费的时间变长。而且有些应用程序会产生死链接文件，更加重了系统搜索的负担。所以，应该定期删除这些预读文件。预计文件存放在WindowsXP系统文件夹的Prefetch文件夹中，该文件夹下的所有文件均可删除。(17)关闭自动播放功能在WindowsXP中，当往光驱中放入光盘或将USB硬盘接上电脑时，系统都会自动将光驱或USB硬盘扫描一遍，同时提示你是否播放里面的图片、视频、音乐等文件，如果是拥有多个分区的大容量的USB硬盘，扫描会耗费很长的时间，而且你得多次手动关闭提示窗口，非常麻烦。这种情况下我们可以将WindowsXP的自动播放功能关闭。运行“组策略”程序。在组策略窗口左边栏中，打开“计算机配置”，选择“管理模板”下的“系统”，然后在右边的配置栏中找到“关闭自动播放”并双击它，会弹出“关闭自动播放属性”对话框。在其中“设置”选项卡中选择“已启用”，“关闭自动播放”下拉列表中选择“所有驱动器”(如图6)。这样以后就不用担心WindowsXP的“自动播放”功能带来的麻烦了。如果你只是想禁止系统扫描某个驱动器(如USB硬盘)上的文件，可采用下面的方法。先连上你的USB硬盘，让系统将它识别出来。然后打开“我的电脑”，选择USB硬盘上的某个分区，按鼠标右键，会弹出磁盘属性窗口，选取“自动播放”选项卡，将所有内容的类型都选择为不执行操作。如果USB硬盘有多个分区，对所有分区都进行同样的操作，这样当你将USB驱动器拔掉再重新接上时，系统会将USB硬盘识别出来，而不会反复问你是否播放USB硬盘中的文件了。3.加快关机速度WindowsXP的关机速度要慢于启动速度，特别有些任务还需要手工结束，更加延缓了关机速度。因此，要加快关机速度，首先要开启WindowsXP的自动结束任务功能。具体步骤是：从注册表中找到“HKEY_CURRENT_USER\ControlPanel\Desktop”，把“AutoEndTasks”的键值设置为1即可。然后再修改“HungAppTimeout”为“4000(或更小)”(预设为5000)，该键值同样也在“HKEY_CURRENT_USER\ControlPanel\Desktop”下；最后一步再找到“HKEY_LOCAL_MACHINE\System\CurrentControlSet\Control\”，同样把WaitToKillServiceTimeout设置为“4000”；通过这样设置后的关机速度明显要加快了。够全面吧~~◆二、硬件优化设置◆1、关掉不用的设备在设备管理器中，将PCMCIA卡、调制解调器、红外线设备、打印机端口(LPT1)或者串口(COM1)等不常用的设备停用，在要停用设备属性对话框中的“常规”选项卡中选择“不要使用这个设备(停用)”。当需要使用这些设备时再从设备管理器中启用它们。◆2、内存性能优化

WindowsXP中有几个选项可以优化内存性能，它们全都在注册表下面位置：HKEY_LOCAL_MACHINESYSTEMCurrentControlSetControlSession

ManagerMemory

Management

1）禁用内存页面调度（Paging

Executive）XP会把内存中的片断写入硬盘，我们可以阻止它这样做，让数据保留在内存中，从而提升系统性能。256M以上内存才使用这个设置。把“DisablePagingExecutive”的值从0改为1就可以禁止内存页面调度了。

2）提升系统缓存必须有256M以上的内存，才激活它。把LargeSystemCache键值从0改为1，一般来说，这项优化会使系统性能得到相当的提升，但也有可能会使某些应用程序性能降低。

3）输入/输出性能内存大于256M才更改这里的值，这个优化只对server（服务器）用户才有实在意义，它能够提升系统进行大容量文件传输时的性能。建一个DWORD（双字节值）键值，命名为IOPageLockLimit，数值设8M－16M字节之间性能最好，具体设什么值，可试试哪个值可获得最佳性能。这个值是用字节来计算的，比如你要分配12M，就是12×1024×1024，也就是12582912。◆3、启动硬盘/光驱DMA模式“系统属性”－“硬件”－“设备管理器”，在设备列表中选择“IDE

ATA/ATAPI控制器”，双击“主要

IDE

通道”或“次要

IDE

通道”，在其属性对话框的“高级设置”选项卡中检查DMA模式是否已启动，一般来说如果设备支持，系统就会自动打开DMA功能，如果没有打开可将“传输模式”设为“DMA（若可用）”（在BIOS里也应该要先设为支持DMA）。

◆4、关闭自动播放功能

运行“组策略”程序,在组策略窗口左边栏中打开“计算机配置”，选择“管理模板”下的“系统”，然后在右边的配置栏中找到“关闭自动播放”并双击它，会弹出“关闭自动播放属性”对话框，在其中“设置”选项卡中选择“已启用”，“关闭自动播放”下拉列表中选择“所有驱动器”。

◆5、设置二级缓存容量WindowsXP有时无法自动检测处理器的二级缓存容量，需要我们手动设置。运行注册表编辑器，找到HKCU_LOCAL_MACHINESYSTEMCurrentControlSetControlSession

ManagerMemory

Management,选择Dword值SecondLevelDataCache（如果没有就新建这个值），修改这个值（填时使用10进制）为你的CPU的二级缓存的大小，比如你的CPU的二级缓存是256KB，就修改Dword值SecondLevelDataCache为10进制的256即可。二级缓存大小介绍AMD系列Duron

64KB

K6-3

Thunderbird

AthlonXP

256KB