某项目物业管理服务建议书

编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第页[山水琨玉项目]物业管理服务建议书敬呈：成都山水置业有限公司世邦魏理仕成都公司二零零七年十一月二零零七年八月目录第一章前言第二章世邦魏理仕简介第三章物业管理服务方案策划第四章世邦魏理仕质量管理体系第五章物业管理服务方式及酬金第六章为何选择世邦魏理仕

第一章前 言前言本建议书系世邦魏理仕专门为成都[山水琨玉项目]而编制。[山水琨玉项目]是成都山水置业有限公司即将投资兴建的复合型住宅物业项目，地处成都市中心区域，地理位置优越，具有良好的区位价值和增值潜力，堪称未来成都市地标性建筑物。承蒙贵公司邀约，世邦魏理仕荣幸获得此次提供物业管理服务建议的机会。我们根据所提供之相关参考资料及数据，经分析研究之后，特编制了本《[山水琨玉项目]物业管理服务建议书》。世邦魏理仕将视[山水琨玉项目]为重点项目，并将委派精干的队伍参与此项目之物业顾问服务工作。与成都山水置业有限公司成为长期之合作伙伴。世邦魏理仕期望本建议书所涉及到的内容，能有助于贵公司对项目的物业管理实施与发展方面的规划和选择，更希望能够在未来有机会与

第二章世邦魏理仕简介一．公司简介世界顶级品牌“世邦魏理仕”由CBCommercial与REILtd（魏理仕控股公司）于1998年5月4日合并而成，其前身“魏理仕”在1773年成立于英国伦敦。目前拥有二百多年房地产服务经验的“世邦魏理仕”，既是世界上最大及历史最悠久的国际物业公司之一，同时也以独立的智力资本、所向披靡的环球实力及建立在每个主要市场领导地位之上的业务平台，成为《财富》杂志2005年全球千强中唯一入选的物业综合服务公司。2006年12月8日，世邦魏理仕有限公司（纽约证券交易所代号：CBG）进驻标准普尔指数500强（S&P500Index）行列,该指数代表了美国经济中主要行业领先企业的排行榜。世邦魏理仕是唯一一家跻身该指数排行榜的商业房地产服务公司。2007年3月，美国《商业周刊》公布的年度商业周刊50强（BusenessWeek,50）排行榜，世邦魏理仕赫然入选，排名第16位。世邦魏理仕总部设在洛杉矶，是美国纽约联交所的上市公司，目前在50多个国家拥有超过24,000名员工（未包括约5,000名来自联营公司的员工），建有超过300个的办事处。世邦魏理仕亚洲区网络包括香港、上海、北京、成都、天津、广州、台北、新加坡、日本、韩国、印度、印度尼西亚、菲律宾、泰国及越南等40个办事处。目前，世邦魏理仕负责的物业租售的交易量超过1,660亿美元，管理的商用物业及企业设施超过16亿平方英尺，《财富》杂志百强企业中约85%的公司为世邦魏理仕的客户（根据世邦魏理仕和TCC的合并统计数字)，凸现出世邦魏理仕在全球市场的巨大影响力。世邦魏理仕于1978年在香港发展。凭着多方面的专业知识、技术经验，不断成功地提高其在市场中的地位及声望。无可否认，以多年的宝贵经验、优良传统及基础，世邦魏理仕已成为一间既熟悉中国房地产发展状况，又能提供个性化及全面性综合服务的专业化国际机构。世邦魏理仕通过覆盖全球性的作业网络，使其在资产服务方面之优势得到了充分地发挥，对于提升所服务物业项目的知名度，实现物业保值和增值有很大帮助。现在，世邦魏理仕是在中国大陆地区管理综合性物业最多之外资物业管理公司之一，与众多最具实力的物业开发单位和物业管理单位实现了卓有成效的合作。世邦魏理仕里程碑1773魏理仕在英国伦敦成立1906世邦公司创建于美国旧金山1995世邦公司收购WestmarkRealtyAdvisors，扩充投资管理能力1996世邦公司收购抵押贷款银行I.J.Melody&Co.，成为美国商务按揭的主要创始者及服务机构1997世邦公司收购Koll房地产服务公司，并成为物业及设施管理业处于领导地位的企业1998魏理仕与世邦正式成立世邦魏理仕1998世邦魏理仕收购HillierParker,并与日本最大的房地产顾问公司Ikoma成立合资公司2003世邦魏理仕收购InsigniaFinancialGroup,该项关键资产构成业界最强大的服务提供者，重整全球业务平台2006世邦魏理仕收购北美最著名的房地产专业服务商TrammellCrowCompany(TCC)协议达成2006进驻标准普尔指数500强(S&P500Index)行列,是唯一一家跻身该指数排行榜的商业房地产服务公司2007入选美国《商业周刊》50强（BusinessWeek,50），排名第16位2007入选美国《财富》杂志年度成长最快100家企业，排名第33位亚洲区服务范围：世邦魏理仕以了解客户业务及研究市场动态为先，致力于满足客户在房地产方面的服务需求，配合其整体业务指标，在瞬息万变的市场上寻求突破，这是我们与客户建立长久关系的基本原则。世邦魏理仕希望成为客户在房地产市场中之“导航者”，为客户提供全面的房地产服务，基本服务方向包括：资产服务：负责管理商业、零售、工业及酒店物业资产，有效提升客户的投资回报，令他们主要物业资产与整体业务策略相匹配。我们在各服务范围上可以提供可观的回报，包括物业管理、租务管理、项目及建筑管理、技术服务、风险管理、能源采购管理及财务报告。我们已在亚洲建立最先进的物业管理系统，协助直接客户获得详细资产讯息，让我们通过有效估值及物业投资组合来提升投资价值。策略发展顾问：我们将提供卓越的房地产策划方案，帮助客户提升长远的业绩，为业主、开发单位、投资者、企业及公共机构提供有关物业发展的意见，例如初期及执行阶段的物业发展建议等。策略顾问会与本地市场其他专业队伍紧密合作，确保所提供的建议能充分反映有关项目发展、营销及管理等重要趋向和目标。住宅项目营销：这是我们在亚洲最成功的服务项目之一，相关团队在营销整个住宅发展项目方面拥有稳固的专业知识和经验，可以就住宅项目的营销及销售服务提供广泛的服务，包括市场定位意见、发展及项目营销咨住宅租务及咨询服务：作为一家提供一站式服务的供应商，我们协助各跨国公司将雇员分派往亚洲，或在区内重新安置，为他们提供全面服务。同时亦为开发单位的项目提供出租服务。我们为企业客户提供完善的服务组合，包括迎新团、物业选择、市场走势分析、租房预算建议以及外籍人士租赁政策分析等。住宅服务部拥有丰富的地区经验，并在高级住宅租赁市场拥有稳健的业绩，除交易服务外，还为业主提供策略性的市场意见。我们的成功基于广泛的楼盘数据，结合专业的本地区经验，为各地区提供一致性服务。办公楼服务：在目前多元化的商业环境中，找到一个能提供增值服务而进行简单的租赁交易代理商非常关键。世邦魏理仕与客户一同努力，发展并实行立足市场的商业策略。我们的数据库包括地区、国家以及全球的租赁及营销协议，将客户的资产价值提升到最高。对于拥有空置商业单位或想为项目寻找主要项目的客户，我们同时提供专业的意见，独家照顾他们在商铺服务：主要致力于为零售商及业主提供最为独到的零售咨询和市场推广服务。凭借遍布全球的服务网络，我们的专业团队对于市中心及市郊各投资服务：世邦魏理仕被视为投资销售市场的领导者，其投资服务部专门为第三方业主处置及收购开发项目和收益型商业物业，帮助他们更多的接触本地及国际机遇和资本市场，同时通过加快资产交易的流程，确保最大的投资回报。针对不同的物业，我们提供高度个性化的服务，同时应用多元的分析方法来准确判断市场趋势以发现投资机会。通过协调世邦魏理仕跨国机构投资服务：本部门是我们投资环球企业物业的一部分，专门为全球的机构投资者如人寿保险公司、退休基金、房地产投资信托、私人资产基金及大型房地产开发单位提供服务。亚洲区跨国机构投资服务部专业人员与美国、欧洲、中东、非洲、加拿大及太平洋地区的代表联手，凭借强有力的环球平台，服务于期望投资的房地产市场的私人及公共资产的潜在投资者。我们的业绩又来自于客户对我们专业投资建议的长期信赖，享受到长远的资产增值。跨国机构投资服务部的成员担当咨询者、顾问及中介人的角色，从国际、国家及地区性物业中，进行投资性资产的收购及转让。作为一间服务完善的公司，跨国机构投资服务部提供市场走势的环球研究及咨询：我们熟悉全球不同的物业类别，并以独到的见解和必要的监察工具，从历史与预测两方面追测市场发展趋势，为客户提供一系列技术准确的数据和研究服务。此外，我们还能提供市场预估和表现基准以及策略性的建议服务。环球跨国企业服务：在亚洲多个市场上提供贴身及创新解决方案，策略性满足企业、政府及机构客户职业性房地产的需求。我们无可匹敌的咨询服务、外判及交易管理平台结合多行业知识及环球服务，为客户减低运营及占用成本，以增强生产力，并通过有效的工作环境及商机发挥最大的弹性及作用。环球物业设施管理：为亚洲及全球知名企业超过数百万平方尺的物业提供管理服务，提供最高水平的客户服务，让客户能专注核心业务。我们财务主导方针具信心保证，提供领先科技平台，让我们能够管理客户的非核心的后勤支持及必需的物业设施服务。负责环球物业设施管理的专业人员会与客户共同确定策略性的设施管理方案，针对提升价值及提供全面的投资组合智慧，提供无忧的方案。估价及咨询服务：为确保建议内含的理念切合客户的业务目标，估价咨询部提供独立、准确、可靠和及时的估价及建议，为房地产交易或融资提供关键性服务。我们透过累计、分析及传播全球房地产的全面数据来履行我们的理念。我们的估价及咨询在业内居于领先水平，我们专业的评估师能为客户提供国际化水准的估价服务，服务范围包括资本市场及市场估价、企业及投资组合估价、按揭估价、财务状况分析等。二、世邦魏理仕资产管理主要架构1、世邦魏理仕大中华区资产管理架构RobBlainRobBlain亚太区主席中国区资产服务朱显明资产服务（台北）刘学龙资产服务（成都）彭星波资产服务（广州）ThomasNg资产服务（上海）EricChan资产服务（北京）牛国胜资产服务（香港）黄永根牛国胜华北区总经理牛国胜华北区总经理北京EricChan华东区总经理上海黄永根大中华区总经理香港ThomasNg华南区总经理广州朱显明中国区高级董事彭星波华西区总经理成都3、世邦魏理仕成都资产管理部服务架构成都世邦魏理仕董事总经理物业管理专业资深人员工程专业技术人员客户服务专业资深人员财务管理专业资深人员行政管理专业资深人员资产管理部副董事中国区资产管理部总监成都世邦魏理仕董事总经理物业管理专业资深人员工程专业技术人员客户服务专业资深人员财务管理专业资深人员行政管理专业资深人员资产管理部副董事中国区资产管理部总监

三、世邦魏理仕公司资质1、物业管理资质等级2005年获得国家物业管理一级资质2、ISO9001国际认证世邦魏理仕凭着多年宝贵的经验、优良的传统及专业的技术，已成为一间能提供全面综合性服务的专业国际品牌公司，且于2002年在香港获得ISO9001国际认证。 四、世邦魏理仕管理优势1、历史悠久，经验丰富全球最大及历史最悠久的专业物业顾问公司之一，也是中国管理综合性物业最多之外资物业管理公司之一，并且拥有壹级物业管理企业资质等级。世邦魏理仕将运用强大的人力及技术资源，丰富的专业知识及经验，积极协助和配合合作伙伴进行管理服务工作。2、全球网络系统世邦魏理仕拥有全球性的客户资源网络，长期合作伙伴均为国际知名的大型企业，如“IBM”、“波音”、“琼森”、“诺基亚”等等，将为项目引入具影响力的合作伙伴及客户，扩大项目的经济及社会效益。3、科技资源在物业的应用世邦魏理仕在高科技发展领域居于同业的前端，最具有规划建议及管理应用新型智能化物业的实力，世邦魏理仕所拥有的高科技人才及技术支持是其它同类公司无法比拟的。而且世邦魏理仕现正与一家国际知名的网络公司合作为所管理项目建立电脑化管理系统。4、专业培训一支技术过硬、服务到位的管理队伍的形成有赖于长期的培训而产生，而世邦魏理仕正是依靠这个强有力的武器为所有管理的项目培养了一支又一支过硬的队伍，保证为客户提供周到、细致的服务，我们培训主要从以下不同角度开展：从时间方面：1)物业前期2)试运行期及调整期3)正式运行期从内容方面：1)物业基础2)法规知识3)专业知识4)特别课题从人员方面：1)经理级2)主管级3)员工级世邦魏理仕承诺如参与任何合作伙伴开发项目的管理工作，定会安排有效的服务培训，使物业项目拥有一支训练有素的物业服务队伍。综上所述，世邦魏理仕诚意就项目的管理提供高水准的专业物业管理服务，为项目创造理想的效益。五、世邦魏理仕管理理念和大中华策略世邦魏理仕承诺提供的主动服务集中在投资业绩方面。我们从事物业管理的理念是帮助客户实现投资利益的最大化。当然达到投资利益最大化是大家普遍认同的观点。然而有太多物业经理忽视了管理的根本目标，而把自己局限于每天的日常管理工作，我们相信自己会避免以上的现象，在物业维护管理的基础之上提升投资的价值及服务的质量。物业管理不再是那种被动的收租金、提供一些日常的维护保养工作，它是一门多专业交叉的学科，需要广泛的知识，包括财会、行政、高科技服务以及工程、市场和谈判沟通方面的技巧。除此之外，物业经理还应该掌握高度的沟通和人际关系方面的技巧，以确保他和租户、业主之间的长期稳固关系的建立和保持。世邦魏理仕寻求明确地制订出业主组织的目标，并出台需要的措施，主动管理的另一根本便是施行监管，世邦魏理仕的监管过程是为了激发更好的业绩，而不是对管理行为的限制。管理的团队和物业的业绩都必须加以监管。监管的范围包括租金水平、维保成本、还有一些其它措施比如服务的质量、顾客满意度、以及专业作业的质量。六．世邦魏理仕管理业绩1、MANAGINGPROPERTIES管理或顾问管理的项目统计1）全球业绩截止2006年年底，世邦魏理仕全球物业及企业设施管理面积（Property&corporatefacilitiesundermanagement）——17亿平方英尺2）大中华区业绩截止到2005年11月,世邦魏理世在大中华区正在提供服务的管理面积为1亿1,500万平方英尺七、中国大陆地区部分成功案例世邦魏理仕在服务高档商业项目或豪华住宅方面拥有丰富的经验及诸多成功案例。以下为中国大陆地区内部分案例及项目资讯：成都及西南其它地区香格里拉中心——写字楼总建筑面积：44,700平方米地理位置：成都市滨江路物业性质：写字楼管理方式：顾问管理项目概况：发展商为亚太地区最豪华酒店集团——香格里拉酒店集团成都地区甲级写字楼之新坐标

力宝大厦总建筑面积：72,000平方米地理位置：成都市科华北路物业性质：写字楼，商场管理方式：顾问管理及全委托管理项目概况：投资商之一系世界500强企业印尼力宝集团超甲级智能化写字楼时代广场总建筑面积：105,459平方米地理位置：成都市总府路物业性质：写字楼，商场管理方式：顾问管理项目概况：地处成都市最繁华之春熙路商圈成都市中心商务写字楼代表作品华敏翰尊国际大厦总建筑面积：62,090平方米地理位置：成都市总府路物业性质：写字楼管理方式：全委托管理项目概况：目前成都地区最高之建筑国际级5A智能化商务写字楼天一广场总建筑面积：48,000平方米地理位置：成都市人民南路物业性质：写字楼，商场管理方式：全委托管理项目概况：成都市人民南路黄金地段之超甲级商务写字楼其超大水幕会所将申报吉尼斯社界纪录多元总部国际1号总建筑面积：30,000平方米地理位置：成都市龙潭寺工业集中区物业性质：企业总部基地管理方式：全委托管理项目概况：企业总部基地及独栋商务别墅概念甲级智能办公系统宏达国际广场总建筑面积：46,000平方米地理位置：成都市下南大街物业性质：写字楼，商场管理方式：顾问管理项目概况：著名上市公司——宏达集团代表作品成都市府南河黄金区域写字楼之典范新里派克公馆总建筑面积：550,000平方米地理位置：成都市郫县犀浦镇物业性质：高档住宅，别墅管理方式：顾问管理项目概况：中国房地产行业龙头企业——上海绿地集团代表作品高级高层公寓及别墅住区都江森林别墅总建筑面积：40,000平方米地理位置：都江堰市香雪海路物业性质：别墅管理方式：顾问管理项目概况：中国传统文化与现代生活之完美融合，全球同步发售成都地区高端别墅之代表作品比华利国际城总建筑面积：450,000平方米地理位置：成都市上沙河铺街物业性质：高档住宅管理方式：顾问管理项目概况：高层低密度电梯洋房成都新兴居住区之高层典范华府金沙总建筑面积：140,000平方米地理位置：成都市清江西路物业性质：高档住宅管理方式：顾问管理项目概况：人文金沙，大宅华府成都西门片区高尚人文住宅之代表作品汉嘉国际社区总建筑面积：150,000平方米（一期）地理位置：成都市新都区物业性质：高档住宅管理方式：顾问管理项目概况：浙江城建汉嘉集团代表作品智者的山丘总建筑面积：41,000平方米地理位置：昆明市盘龙区物业性质：别墅管理方式：驻场顾问管理项目概况：罕见缓坡地别墅院落昆明地区特色别墅之代表作品其他城市七星摩根广场总建筑面积：420,000平方米地理位置：北京市北四环物业性质：写字楼管理方式：顾问管理项目概况：著名跨国集团MMG之代表作品中国建筑业之样板工程华夏银行大厦总建筑面积：64,455平方米地理位置：北京市建国门内大街物业性质：写字楼，商场管理方式：顾问管理项目概况：高级环保智能配置，首都核心CBD商圈之金融中心荣获全国优秀物业管理大厦（即“国优”）称号贡院6号总建筑面积：88,724平方米地理位置：北京市建国门内大街物业性质：高档住宅管理方式：顾问管理项目概况：顶级豪宅公寓入住业户均系中国社会各界顶级精英汤臣豪园总建筑面积：141,000平方米地理位置：上海市浦东龙东大道物业性质：别墅管理方式：全委托管理项目概况：著名上市公司汤臣集团代表作品高级连体水景别墅佘山银湖别墅总建筑面积：40,000平方米地理位置：上海市松江区泗陈路物业性质：别墅管理方式：全委托管理项目概况：纯北美风格独立别墅高级跨水域景观设计第三章物业管理服务方案策划

一、项目概况分析[山水琨玉项目]系成都山水置业有限公司即将投资建设的复合型住宅物业项目。项目总建筑面积约38,000平方米，地处成都市人民中路正府街，初步规划为：1-2层系商业部分，3层为会所，4-6层为小型酒店，7-32层为电梯公寓。物业自身的价值和其今后出售或出租价位的高与低，直接受到诸多因素的影响。除了市场方面的因素外，其地理位置、内外部交通环境、楼层功能布局以及设施、设备和建筑材料的选用和物业销售与管理，也应是被考虑的主要因素。[山水琨玉项目]作为城市中心复合型住宅物业项目，必然要求与之适应的质量相对较高的物业管理服务水准。世邦魏理仕在管理复合型住宅物业项目方面有多年的经验，可凭借特有人力资源优势和与国际接轨的规范的管理与服务，为开发单位提供物业前期顾问咨询以及投入日常运作后的顾问服务，并为该物业销售和交付使用后管理服务做好与此同时，作为世界顶级专业服务机构，世邦魏理仕还将在签署相关合约后，为[山水琨玉项目]提供品牌使用方面的支持，以有利于项目市场形象的树立和物业管理机构品质的提升。我们的最终目标是通过提供高品质的专业顾问服务，提升[山水琨玉项目]的物业管理形象，并使得开发单位取得良好经济回报。二、物业顾问服务方案物业管理是房地产开发的延续和完善，是一个复杂的系统工程。为确保今后物业管理工作能有条不紊地顺利启动和正常进行，我们将在[山水琨玉项目]发展的不同阶段提供相应的专业顾问工作内容，具体服务范围及内容如下：1、物业工程前期的顾问服务专业顾问机构的前期介入，其意义在于协助开发建设单位改进完善物业的建筑设计和功能配置，协助未来物业管理服务机构进一步了解和掌握设备和管线的分布情况，为竣工验收和接管验收提供支持和协助，为日后的物业管理的正常实施奠定基础。1）协助测算物业服务费标准物业服务费的收取及计算标准是购房者时经常关心的问题之一，也是涉及住宅产品定位和未来服务品质保证的重要因素。我们会根据[山水琨玉项目]的设备设施情况、市场定位和服务预期，结合成都市相关政策规定和市场信息，提出物业服务费标准测算方面的建议。2）协助对工程遗留问题的跟进在项目施工收尾阶段或即将竣工时，我们将派遣技术专家进入项目现场，协助贵公司对工程质量和遗留问题进行甄别，提出技术性建议供开发单位参考，以便贵公司为项目竣工接管验收做好准备。3）协助物业接管验收当工程竣工验收完成后，我们将协助开发单位或贵公司指定的物业管理服务机构，组织实施接管验收。同时协助编制、健全设施设备管理计划，指导有关工程图纸的接收和档案管理的工作。为全面实施上述服务，我们建议双方签订物业管理顾问合同之后，即时开展物业工程前期顾问工作，以便及时为贵公司提供有效之协助，确保以上各项工作内容均达到理想水平。2、物业管理筹备期的顾问服务在[山水琨玉项目]开业前5个月，我们将根据本物业项目的设计思想、建筑档次以及其它相关元素，协助审订开发单位委托的项目物业管理单位所制订的物业管理筹备工作计划，以使有关工作能够有序在项目投入运营以前全部完成。主要工作内容如下：1）审订物业管理规约参考文本制订[山水琨玉项目]物业管理规约的目的，是要清楚和明确各相关利益方在未来物业权益方面做出相对合理的约定和规划。物业管理规约是对全体业主、使用者和物业管理公司均有约束力的有关物业管理、使用、维修、保养等方面的权利与义务的行为准则。管理公约一般由开发单位和物业管理公司一起制订，但须经房地产物业管理部门登记备案后，方可生效。世邦魏理仕会按照行业及地方政府的有关规定，根据[山水琨玉项目]特点，将审核份物业管理规约文本，提供开发单位和相关物业管理单位参考。2）协助审订《用户手册》和《商户手册》《用户手册》和《商户手册》是由物业管理单位提交业主、租户和商户，由其确认并保存的文件，其目的是使业主、租户和商户更明了自己应有的权利与义务，以及需要引起注意的事项；同时也可帮助使其了解物业管理的规章制度、服务项目及安全措施等。该手册除了可以有助于提升物业服务效率之外，亦可以加强物业管理公司与业主、租户和商户之间的联系，把创造良好的生活、工作和经营环境作为一种共同的责任。3）协助审订《入住（驻）流程》及《装修管理规定》业主/租户/商户在办理入驻手续并开始进行装修时，是一段管理难度较大的磨合期。为了能让业主/租户/商户顺利入住（驻），同时为了避免装修过程中因不规范施工而对主体结构等公共利益造成的损害，世邦魏理仕将根据专业经验，并本着方便、快捷、高效的原则，4）协助审订物业管理财务预算世邦魏理仕在对物业将来的使用和运行情况做出充分考虑的同时，还将对目前各类能源（譬如水、电、气、暖等）的供给价格进行了解，对人员成本等情况进行市场调研，并根据上述资料协助审订物业管理分项财务预算。审订该预算的原则是“量入为出”，即以管理费收入来平衡运行的各项支出。在不降低管理水平的前提下，尽可能节约成本费用。同时，世邦魏理仕还将根据筹备工作计划和物业管理的实际需要，协助审订或编制物业开办费预算。5）协助审订组织架构及工作岗位安排世邦魏理仕将根据项目的规模和各类服务设施功能和分布情况，有针对性地就设计物业管理的人事框架和岗位设置提出建议，协助审订各部门职能和各岗位职责及人员编制方案；同时，就有关人事政策及制度提出建议，其中包括：员工守则、服务规范和工作程序以及岗前和在职的全面培训制度，以最终协助该项目建立一支优秀的专业管理和服务队伍。6）协助建立各项规章制度规章制度是物业管理能够正常运行的基本保证，其中包括公司内部管理制度和要求，业主或租户遵守的外部规章制度。世邦魏理仕将协助开发单位指定的物业服务机构在物业投入运营之前将上述规章制度编制完成，或者变质各项规章制度，以供物业运作之用。7）协助审订员工招聘计划世邦魏理仕将在验收调试与物业交付使用前，审订项目物业管理单位提交的有关物业服务人员的聘用条件及薪金标准。同时在物业落成前的4至5个月，指导实施倒排计划，协助项目物业管理机构按实际需要有步骤地招聘员工并使其分批到职。8）制订并实施培训计划做好物业项目的管理和服务，除了良好的硬件设施是重要的基础之外，建立一支素质优良、管理和服务水准较高的员工队伍，也是物业服务机构完成所负使命的重要条件。一支高素质的员工队伍的建立，有赖于对培训工作的重视和建立一套严密的员工培训制度。因此，世邦魏理仕将根据该项目的人员配备情况，遵循理论联系实际，全员培训、重点提高、严格考核的原则，拟定并落实培训计划。培训内容主要包括：物业管理概论及物业管理法规业主/租户入驻程序和装修管理规定处理客户投诉技巧紧急事件处理程序物业财务一般知识各部门工作流程及工作程序节能意识和节能计划设备设施的日常保养常识员工礼仪礼貌岗位职责撰写报告及公函9）绿化及景观世邦魏理仕将基于[山水琨玉项目]的品质和氛围要求，协助开发单位和10）员工餐厅员工餐厅（包括物业服务人员和商户雇员）的就餐问题非常重要。世邦魏理仕可结合现场实际情况，向开发单位和物业服务机构提出有关员工餐厅的规划和建议。11）智能化系统智能化系统是综合性物业品质的重要标志，世邦魏理仕将根据以往12）配合[山水琨玉项目]开业庆典活动如果开发单位在[山水琨玉项目]正式开盘及入伙（开业）时，举办庆典活动，世邦魏理仕将全力予以配合，以获得最佳宣传效益，为本项目乃至开发单位和物业服务机构树立良好形象，提供热诚帮助。3、正式运营后的顾问工作[山水琨玉项目]项目开业后，即转入正常的物业管理阶段。在此期间，世邦魏理仕将把在筹备阶段制订的物业管理规划，协助或者直接逐步落实到位，主要顾问工作范围包括以下诸方面：1）日常保洁与定期保洁为使[山水琨玉项目]始终保持其原有的品质，日常保洁和定期清洁则显得尤为重要，它可以保持物业的美观，延缓建筑表面的自然老化。世邦魏理仕将根据专业之经验，审订项目物业管理机构的保洁工作计划，并适当指导其在日后的实施，以便为用户提供一个整洁的商务工作环境和家居生活环境。2）安全防范与消防管理复合型住宅物业项目之安全防范与消防管理工作应是物业管理中的重中之重，因为它涉及到业户的人身安全和财产安全。世邦魏理仕将根据项目的安全与消防设施，再结合多年的相关经验，审核项目物业服务机构编制的安全防范与消防管理方案，并督促其有效运用于日常管理与处理紧急事件中，以期最大限度地避免出现安全事件。3）设备设施的日常维修与定期保养为了真正实现物业保值、增值的目的，世邦魏理仕将督促项目物业服务机构对建筑表面进行日常保洁与定期清洗，以及对项目公共设施、设备采取日常维修保养，使其保持完好和运转正常。4）停车场与交通管理世邦魏理仕将就停车场和交通流线的设计提出适当建议。世邦魏理仕认为，在交通管理中所要考虑的是保证道路通畅，合理利用道路，并使得内部出口与外部干道得到有效合理地使用。另外，停车场泊位的优化组合及管理也关系到业主、租户对物业使用的满意程度，还会影响到访客停车的方便及安全，合理5）二次装修管理无论是本项目的住宅部分还是商业部分，二次装修管理都是不可以忽略的管理责任。世邦魏理仕将对二次装修管理的流程和内容进行整理和审订，在保证服务效率之同时，合理维护开发单位及公共权益。6）特约服务开展有偿特约服务能够在为业主和租户的工作带来方便的同时，也能达到管理者与使用者感情上沟通的目的。根据复合型住宅物业项目特点，世邦魏理仕建议可有选择地为业主/租户/商户提供如下之特约服务：单元内的水、电和电话线路维修单元内的装饰维修单元内清洁服务单元内鲜花和盆景摆放单元内安保服务预订及叫车接送服务代订报刊和杂志速递服务代办保险代订机票代办存放货物代办传真、复印及打印等商务服务提供商务秘书及文员等服务其它特约服务及运作三、计划中的[山水琨玉项目]项目顾问工作组成员 蒋旭先生–成都分公司资产管理部高级物业经理/顾问组组长学历专业：电气工程专业执业资格：电气工程师/物业管理企业经理岗位证书专业服务经历：多年从事物业管理及工程管理工作，先后任职于太森地产、港联物业、广州/上海世邦魏理仕公司，现任北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司成都分公司资产管理部高级物业经理部分服务过的项目名单：成都王府井商城、威斯顿联邦大厦、领秀别墅、三九·圣安卓公寓、罗浮世家、时代广场、青城山高尔夫山庄、天府中心、倍特·康派大厦、力宝大厦、宏达国际广场、比华利国际城、重庆北温泉九号、重庆国际商务中心、重庆美源国际大厦、昆明智者的山丘别墅等沈柏林先生–成都资产管理部高级物业经理/顾问组成员学历专业：电气自动化专业执业资格：注册工程师专业服务经历：长期从事酒店及物业管理及工程管理工作，先后任职于高档酒店项目，其后亦曾在上海万泰置地发展有限公司、豪景物业管理（上海）有限公司、戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司、第一太平戴维斯（上海）公司、成都瑞地物业管理有限公司等企业担任重要职务，现任北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司成都分公司资产管理部高级物业经理部分服务过的项目名单：上海银星假日大酒店、上海富豪外贸大酒店、上海置地广场、上海峻岭广场、上海万都中心大厦、成都开行国际广场郭浩先生–成都资产管理部工程经理/顾问组成员学历专业：土建专业执业资格：土建工程师专业服务经历：从事物业管理及工程管理工作多年，先后任职于广州典雅工程公司、四川郎信房产、戴德梁行成都公司，现任北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司成都分公司资产管理部工程经理部分服务过的项目名单：成都庄士大厦、罗马假日广场、麓岛国际、香格里拉中心、力宝大厦、滨江国际、华府金沙、比华利国际城、倍特·康派大厦、宏达国际广场等姚航先生–成都资产管理部工程经理学历专业：工业与民用建筑专业/计算机及工程应用专业执业资格：助理工程师/土建监理师/YUM－营建工程师/房地产开发统计岗位资格专业服务经历：从事物业营建及工程管理工作十年，先后任职于华西集团、森宇集团、中外合资成都长天有限公司、美国全球百胜集团成都公司等，现任北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司成都分公司资产管理部工程经理部分服务过的项目名单：恒利大厦、高速大厦、府河音乐花园、森宇音乐花园、维也纳森林别墅等 周红华先生–成都资产管理部物业经理/顾问组成员学历专业：法学专业执业资格：物业管理企业经理岗位证书/质量管理体系内审员证专业服务经历：从事物业管理及工程管理工作八年，先后任职于深圳万科物业、成都浩林实业，现任北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司成都分公司资产管理部物业经理部分服务过的项目名单：深圳荔景大厦、成都金林半岛别墅等瞿阳小姐–成都资产管理部物业经理/顾问组成员学历专业：法律专业执业资格：物业管理企业部门经理岗位证书服务经历：从事物业管理及工程管理工作八年，先后任职于成都置信集团所属物业管理单位、美仑物业、芙蓉家苑物业，现任北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司成都分公司资产管理部物业经理部分服务过的项目名单：成都双楠谊苑、教师公寓、置信逸都花园、丽都花园、芙蓉古城、香格里拉中心、力宝大厦、滨江国际、华府金沙、比华利国际城、倍特·康派大厦等高也小姐–成都资产管理部物业经理/顾问组成员学历专业：经贸英语专业执业资格：质量管理体系内审员证/物业管理企业部门经理岗位证书/房地产经纪资格证书/四川省统计人员上岗证专业服务经历：从事物业管理及工程管理工作七年，先后任职于成都文汇实业、银都物业、忠信物业，现任北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司成都分公司资产管理部物业经理部分服务过的项目名单：成都丽阳天下、@世界、银都花园、凯蒂阳光、枫桥晓月、海棠月色等第四章世邦魏理仕质量管理体系一、世邦魏理仕公司优质管理体系世邦魏理仕开拓发展了一套优质物业管理系统，使物业管理工作系统化、标准化、程序化，以满足客户的服务需求。世邦魏理仕亦可根据[山水琨玉项目]未来物业管理的实际需要，协助项目物业服务机构建立高水准的管理系统，以实现管理品质的保证。这套优质物业管理系统是以ISO9002的标准为基础，是属于一种国际管理品质的保证。世邦魏理仕的优质管理系统不仅可以使客户对未来可以感受到的物业服务有加倍信心，更能强化物业服务机构之自身的管理能力，增强监管力度，以致各项运作能够达到指标，符合客户的需求。世邦魏理仕的质量管理和质量保证是以“以人为本，为客户提供喜出望外的服务”为宗旨。在物业内部管理运作上，强调分工合理、责任明确。根据每个员工不同的岗位职责建立考核标准，建立一整套考核检评制度，优胜劣汰，大大地提高了员工的服务工作基本技能和服务质量。在服务工作中认真分析客户需求，客户没有想到的服务，我们已经做到，使客户产生喜出望外的感觉。世邦魏理仕通过对项目服务机构实行必要的管理与服务的质量评定,以便其在整体服务过程中，紧紧抓住服务意识、服务效率、客户关系、服务价值、服务创新、一贯性、以及服务质量评估与考核等各个环节，以便最终实现工作目标。二、质量管理体系的功能介绍1、精简管理程序在保证工作质量之前提下，由物业管理各部门架构开始，务求岗位责任制与精简人事架构的配合，以提高工作的效率和成效。2、及时处理客户投诉的程序通过“一站式服务”提高处理客户投诉的效率，并增加对部门与部门之间的协调和运作上的监控。3、内部评审制度世邦魏理仕质量体系将着重内部稽核方面的功能，这样可以在一定程度上保证物业服务机构所属之员工依照质量体系管理的要求进行运作，并提出需要改善之处。4、质量体系的评审程序通过定期地对质量体系的评审，保证物业服务机构的质量体系持续有效地满足相关质量方针和质量目标的要求。专业物业顾问负责协助组织物业服务机构之项目管理评审活动，并审订《管理评审计划》和《管理评审报告》。5、纠正和预防控制程序通过分析不合格质量的原因，制订并实施纠正和预防措施，以消除造成实际或潜在不合格质量的原因。指导物业服务机构相关各部门负责组织对本部门需采取纠正和预防措施的制订和监督，并对处理结果进行跟踪和验证。必要时，对各部门制订和实施的纠正和预防措施进行监督和检查。6、顾客投诉的处理程序世邦魏理仕质量体系对客户投诉处理程序的服务质量进行了严格规范，帮助项目物业服务机构对客户投诉能够得到及时、有效、合理的处理。督促各部门经理负责本部门服务过程中出现的质量问题的投诉处理，接待投诉的人员负责填写《客户投诉记录》，物业总经理随时跟踪处理结果。

第五章物业管理服务方式及酬金一、物业管理服务方式及期限根据[山水琨玉项目]的基本情况和特点以及贵公司的服务需求，世邦魏理仕建议在该项目采用：非驻场顾问模式进行合作。物业管理服务期限：贰年。二．物业管理服务酬金标准每月人民币贰万伍千元整（RMB25,000.00元）。第六章为何选择世邦魏理仕一、为何选择世邦魏理仕与具有全球性品牌和知名度、英美资质的跨国公司合作，能较为有效地帮助相关项目提升品牌形象和知名度。“世邦魏理仕有限公司”全球性服务网络，能及时和全面的将最新的物业管理服务理念运用到实际的管理服务工作中，不断提升物业的品质。“世邦魏理仕有限公司”在行业中良好的口碑及声誉，能给所有的客户带来优质管理服务的信心保证，展现物业投资的价值和潜质。“世邦魏理仕有限公司”先进的管理模式，最优化和科学的管理方案，能有效的提高管理服务效率，降低管理成本，创造盈利的空间。资深员工组成的顾问服务项目小组和香港亚太区域总部的“核心”支持队伍，能充分保证顾问服务的质量，使管理服务达至既定目标。成熟、专业的顾问服务资历和经验，能在最短的时间内，度身组建物业管理服务队伍，透过有系统的培训及相等于五星级酒店式服务之规章制定，并使管理服务工作有序的开展。及时和深入的前期顾问工作，能有效的保证物业交付质量，降低业主/客户对物业质量和配套的投诉，减少纠纷。我公司有全球性营销网络，若聘用我公司提供物业管理服务，还将对销售工作带来很大的帮助。成功的例子：Alcatel(国际IT公司)、波音中国有限公司、琼森(Johnson&Johnson)、三菱电梯、IBM等，正是透过我公司的代理进驻我们管理之物业。二、我们的愿景以上为世邦魏理仕成都公司提供的[山水琨玉项目]物业管理顾问服务的建议。感谢贵公司提供的这一机会。世邦魏理仕愿竭诚为[山水琨玉项目]物业管理工作提供协助。通过上述顾问服务方案的设计，希望能体现物业管理顾问工作对项目的重要意义，以便贵公司在由项目物业服务机构具体实施物业管理时，能够站在更高的角度，较好地履行责任和义务，并最终实现[山水琨玉项目]物业运营的成功。除此之外，我们也期待由此创造出一个契机，能最终与贵公司结为战略合作伙伴，实现共赢。附录资料：不需要的可以自行删除常见电脑故障与解决的方法硬盘异响故障的简单解决方法有时候硬盘正在使用，会突然“当当”直响，然后无法继续读写数据，再次重新启动电脑，在BIOS里也不能找到硬盘了。这类故障，有时候硬盘还能够找到，比较的典型的故障表现是硬盘刚开机时使用正常，但是当硬盘使用一个或两个小时后，就突然出现上面的现象。笔者遇到这种情况最多的是一些老硬盘，比如昆腾10G、15G和20G，这到底是怎么回事呢？表面看起来这好像是硬盘的某个芯片不稳定，造成硬盘工作瘫痪。但当故障出现时，我也试着用手接触硬盘电路板上的芯片，确实芯片都十分热，但好象也不至于会出现失控的情况。遇到这种情况，大家都以为硬盘坏了，再加上硬盘已经过保了，就只能更换新硬盘了。不过，这类故障的硬盘并不一定是真正的损坏，而可能是一种表面假像。我们只需要做一下简单处理就可以完全恢复正常，把我们丢失的宝贵数据全部读出。我们先来看看硬盘是怎么工作的。硬盘在读写数据时，主轴电机高速旋转，在控制芯片的控制下驱动磁臂进行相应的动作，来完成数据的读写操作。主轴电机的高速旋转是在恒定转速下工作的，如果硬盘供电电压变化太大，就会引起硬盘转速的改变，这时就会出现磁臂定位不准或错误，造成无正常读取数据或硬盘坏道增加。主机在需要读写数据时，只需要发出读写某一文件的命令到硬盘，具体如何读写是硬盘自己执行的，这些操作对于主机来说是不透明的。说得再明白一点，硬盘自身也是一部计算机，硬盘在启动时，首先要读取硬盘主引导区的内容，把硬盘的分区信息读入缓存，再根据主机送来的信息去读取目标操作分区的引导区信息，把目标分区的引导信息内容进行解密，再接下来去读取FAT表和根目录，这样就可以读取目标分区中的任一文件。当硬盘找到主要所要读写的目标文件后，完成所需要的操作就可以把执行的结果暂存在硬盘的缓存中，然后再向主机发出中断请求，继而把结果送到数据总线上。这样就完成一次主机的命令操作任务。硬盘为什么会出现在工作中突然丢失呢？硬盘工作时需要稳定的电压和足够的电流供应，如果电压不稳或者电源提供的电流不足时，就会出现寻道困难，硬盘“咔咔”直响，要么找不到硬盘或者数据读取困难，也可能表现为在工作过程中硬盘突然丢失，数据无法读取等情况。这两种情况一般是我们计算机所使用的开关电源功率不足或有故障才会出现上述情况。对于电源提供的+5V和+12V电压不稳的现象，我们可以使用万用表测试来进行判断。过高和过低都不行，一般在10%波动之内都可以认为是正常情况。对于电源提供电流不足的情况，我们可以根据自己主机所使用的硬盘、光驱及相关配置的多少计算出其满负荷工作时所需要的功率，与我们所使用的开关电源功率相比较。一般情况下，电源功率应该大于各部件最大功率总和的10%，而不能使二者相等。还有一种情况就是硬盘自身出现问题，可能芯片出现故障，也可能电机损坏，再可能是磁臂断裂。不过这里所说的硬盘突然“咔咔”响的问题既不是电源供电不足，也不是硬盘控制芯片损坏所致，而是硬盘电路板与硬盘盘体的磁臂供电接口部分接触不良所致。该硬盘电路板与盘体供电相接部分不是采用插针或柔性电缆，而是采用压接方式，因为硬盘长时间使用，再加上工作环境不好，电路板的接口镀锡层氧化，盘体弹簧片氧化，造成二者接触不良，导致磁臂寻道电机供电不稳，而出现寻道异常，硬盘无法正常工作。如何解决呢？方法也很简单，拆开固定电路板的四个螺丝，取下电路板，向上拿起电路板，在电路板的接口一侧会有两排弹簧片，我们需要小心的用水砂纸将每一个弹簧片的触点打磨光亮。同时将电路板上的对应触点也要打磨光亮，然后再将电路板原样装回即可。

主板相关的故障五则主板“罢工”时，出现的故障现象，可能多种多样。此时，你该采取什么应对措施，来将主板故障快速而有效地排除呢？为此，本文特意为各位网友提供一些相关故障的快速应对措施。1.为什么主板无法正常启动，同时内存发出“嘀嘀”声？出现这种现象的可能原因是：主板内存插槽，性能较差，内存条上的金手指与插槽簧片接触不良；也有可能是内存条上的金手指，表面的镀金效果不好，在长时间工作中，镀金表面出现了很厚的氧化层，从而导致内存条接触不好；还有一种可能是，内存条生产工艺不标准，看上有点儿薄，这样内存条与插槽始终有一些缝隙，稍微有点震动，就可能导致内存接触不好，从而引发报警现象。解决这种现象，只要将计算机机箱打开，并在断电条件下取出内存条，将出现在内存条上的灰尘或氧化层，用橡皮把它们擦干净，然后重新插入到内存插槽中就可以了。要是内存太薄的话，可以用热熔胶，将插槽两侧的微小缝隙填平，以确保内存条不左右晃动，这样也能有效避免金手指被氧化。要是上面的方法，无法解决故障的话，可以更换新的内存条试试；在更换新内存的条件下，报警声继续出现的话，此时只能重新更换主板来试试了。2.为什么无法正确识别出键盘和鼠标？出现这种现象的可能原因是：主板不支持鼠标、键盘，这样系统无法找到鼠标、键盘，即使可以找到鼠标，鼠标操作也不听你控制；或者键盘、鼠标与计算机连接时，出现接口连接松动现象，这样就会很容易造成，键盘、鼠标与主板接触不良的现象；还有一种原因，就是鼠标、键盘本身有故障，导致系统无法有效识别。首先查看一下说明书，看看主板到底支持什么样的键盘、鼠标，要是当前使用的，与主板不兼容的话，可以重新更换主板可以兼容的键盘、鼠标，就能解决问题；要是鼠标、键盘的连接端口出现松动的话，可以重新更换一下键盘、鼠标接口，确保连接稳定、可靠；要是上面的方法无法解决问题的话，你必须检查键盘、鼠标本身的问题，例如查看它们的供电电压是否为5V，要是不正常的话，就应该检查供电保险电阻有没有出现熔断现象，要是保险电阻数值很大的话，可以使用较细的导线直接连通。3.为什么打印机不能正常工作？在排除打印机本身故障以及软件故障外，打印机不能正常工作，很有可能是由于带电插拔打印线缆，造成了打印接口的损坏。要解决这种故障，必须更换新的打印接口芯片，这种打印芯片往往可以在同型号的旧主板上，能轻松找到，你可以请专业人士，来帮忙将打印芯片焊接起来；要是你的打印机可以支持USB接口的话，那么你可以将打印机连接到USB接口上，这样就不需要更换什么打印接口了；当然，你还可以去购买一块多功能卡，来重新“打造”一个新的LPT端口；但由于“打造”新LPT端口，需要经过跳线设置和软件设置，没有太多专业知识的你，最好不要轻举妄动。4.为什么主板无法正常启动，也没有报警声出现？主板无法正常启动的原因可能有多种，例如主板上的电容，在长时间的工作下，可能会出现炸裂或冒泡现象，这样主板的滤波功能可能就失效了，如此一来，供电电流中出现了很大成分的交流冲击波，从而导致主板工作不稳定，以致于无法正常启动；要是CPU供电不正常的话，主板也会无法正常启动，同时没有报警声；此外，CPU风扇的固定卡子要是发生断裂，或内存插槽出现断裂，或者内存插槽出现断针，CPU插座出现断针等，都有可能引发上面的故障。为了确保主板电容上的电压不致过高，应确保供电电源通过稳压器过滤，还不要让计算机长期工作，导致电容过热；你可以利用万用表，来检测CPU周围的三极管、二极管，是否工作正常，以便检查CPU供电是否正常；要是出现断针或断裂现象，都必须重新更换新的配件。5.为什么显卡总是发出非正常的报警声？出现这种现象，很有可能是显卡与主板之间出现了松动，或者是显卡本身受到了损坏；另外一种可能的原因是，主板与显卡无法正常兼容。要是显卡与主板之间有松动现象，你千万不要随意震动计算机，最好再把显卡拔出来，重新插紧插好。要是显卡在其他主板中，使用一切正常，但到了这台计算机上时，总是没有图象出现，不过显示器电源却能正常，那么这很有可能是显卡和主板不兼容引起的，此时必须更换能与主板兼容的显卡。要是上面的方法，还不能解决问题的话，很有可能是显卡本身的问题，此时可以将它安装在其他主板上，要是还不能工作的话，就可以断定显卡已经损坏，此时只有重新更换新的显卡了。显卡及显示器故障处理技巧（一）一、显卡常见故障的处理1．显卡驱动未能正常安装我们在安装显卡驱动程序时，经常会遇到提示安装失败的麻烦，而且采用不同版本的驱动也无法解决问题，应该怎样正确地安装显卡驱动程序呢？(1)在机器启动的时候，按“Del”键进入BIOS设置，找到“ChipsetFeaturesSetup”选项，将里面的“AssignIRQToVGA”设置为“Enable”，然后保存退出。许多显卡，特别是Matrox的显卡，当此项设置为“Disable”时一般都无法正确安装其驱动。另外，对于ATI显卡，要先将显卡设置为标准VGA显卡后再安装附带驱动。(2)在安装好操作系统以后，一定要安装主板芯片组补丁程序，特别是对于采用VIA芯片组的主板而言，一定要记住安装主板最新的4IN1补丁程序。(3)安装驱动程序：进入“设备管理器”后，右键单击“显示卡”下的显卡名称，然后点击右键菜单中的“属性”。进入显卡属性后点击“驱动程序”标签，选择“更新驱动程序”，然后选择“显示已知设备驱动程序的列表，从中选择特定的驱动程序”，当弹出驱动列表后，选择“从磁盘安装”。接着点击“浏览”按钮，在弹出的查找窗口中找到驱动程序所在的文件夹，按“打开”按钮，最后确定。此时驱动程序列表中出现了许多显示芯片的名称，根据你的显卡类型，选中一款后按“确定”完成安装。如果程序是非WHQL版，则系统会弹出一个警告窗口，不要理睬它，点击“是”继续安装，最后根据系统提示重新启动电脑即可。另外，显卡安装不到位，往往也会引起驱动安装的错误，因此在安装显卡时，一定要注意显卡金手指要完全插入AGP插槽。2．电脑启动时黑屏故障启动电脑时，如果显示器出现黑屏现象，且机箱喇叭发出一长两短的报警声，则说明很可能是显卡引发的故障。首先要确定一下是否由于显卡接触不良引发的故障：关闭电源，打开机箱，将显卡拔出来，然后用毛笔刷将显卡板卡上的灰尘清理掉，特别是要注意将显卡风扇及散热片上的灰尘处理掉。接着用橡皮擦来回擦拭板卡的“金手指”。完成这一步之后，将显卡重新安装好(一定要将挡板螺丝拧紧)，看故障是否已经解决。另外，针对接触不良的显示卡，比如一些劣质的机箱背后挡板的空档不能和主板AGP插槽对齐，在强行上紧显示卡螺丝以后，过一段时间可能导致显示卡的PCB变形的故障，只要尝试着松开显示卡的螺丝即可。如果使用的主板AGP插槽用料不是很好，AGP槽和显示卡PCB不能紧密接触，你可以使用宽胶带将显示卡挡板固定，如果还觉得不把握就把显示卡两边的机箱都装上，把显示卡的挡板夹在中间。如果你的显示卡金手指遇到了氧化问题，而且使用橡皮清除锈渍显示卡后仍不能正常工作的话，可以使用除锈剂清洗金手指，然后在金手指上轻轻敷上一层焊锡，以增加金手指的厚度，但一定注意不要让相邻的金手指之间短路。如果通过上面的方法不能解决问题的话，则可能是显卡与主板有兼容问题，此时可以另外拿一块显卡插在主板上，如果故障解除，则说明兼容问题存在。当然，用户还可以将该显卡插在另一块主板上，如果也没有故障，则说明这块显卡与原来的主板确实存在兼容问题。对于这种故障，最好的解决办法就是换一块显卡或者主板。还有一种情况值得注意，那就是显卡硬件上出问题了，一般是显示芯片或显存烧毁，建议将显卡拿到别的机器上试一试，若确认是显卡问题就只能更换了。3．显示花屏的故障显卡花屏是一种比较常见的显示故障，大部分显卡花屏的故障都是由显卡本身引起的。如果开机显示就花屏的话，首先应检查显卡是不是存在散热问题，用手触摸一下显存芯片的温度，看看显卡的风扇是否停转。再有要检查一下主板上的AGP插槽里是否有灰尘，看看显卡的金手指是否被氧化了，然后可根据具体情况把灰尘清除掉，用橡皮擦把金手指的氧化部分擦亮。如果散热的确有问题的话，我们可以采用换个风扇或在显存上加装散热片的方法解决。如果是在玩游戏或做3D时出现花屏的话，就要考虑到是不是由于显卡驱动与程序本身不兼容或驱动存在BUG而造成的了，可以换一个版本的显卡驱动试一试。如果以上方法不能解决问题，可以尝试着刷新显卡的BIOS，去显卡厂商的主页看看有没更新的BIOS下载。但是要注意——同一厂商同一型号的显示卡的BIOS文件往往也是不相同的，所以说刷新BIOS还是有一定风险的。还有一种情况，由于显示器或显卡不支持高分辨率往往也会造成显示花屏的故障。遇到这类故障时我们可切换启动模式到安全模式，在Win98下进入显示设置，在16色状态下点选“应用”、“确定”按钮。重新启动，在Windows98系统正常模式下删掉显卡驱动程序，然后重新启动计算机即可。当然也可以在纯DOS的环境下，编辑SYSTEM.INI文件，将display.drv=pnpdrver改为display.drv=vga.drv后，存盘退出，再在Windows里更新驱动程序，即解决问题。除此之外，扩显存不当也很容易导致花屏，为了避免麻烦——在扩显存时应使用相同品牌、相同速度的显存。显卡及显示器故障处理技巧（二）二、CRT显示器常见故障目前大家最常用的还是CRT显示器，但随着使用时间增加，CRT显示器的内部元件部分参数也会发生变化，导致显示器出现故障，而这些故障很多是可以通过调整显示器内部某些可调元件解决的。不过由于显示器内有高压电源，出现比较严重的异常问题后应及时送专业维修点维修，而不要自己随意处理，以免出现火灾、人身伤害等危险。1．显示器出现偏色问题显示器出现偏色的现象也是我们常遇到的问题，其产生的原因主要有：显示器靠近磁性物品被磁化；搬动显示器后，使机内偏转线圈发生移位，产生色纯不良；消磁电路损坏等。当然应首先排除显卡及显示信号线的问题，很多时候信号线接触不良将导致显示器出现偏色的问题。而大多数情况下很可能是显示器被磁化导致。CRT显示器会被有强磁场的东西所磁化而出现偏色的问题，比如未经磁屏蔽的低音喇叭等，一般较好的显示器自身带有一定的消磁功能，但对于较严重的磁化就有些无能为力了。这时你需要用专门设备进行消磁。消磁器可购买，也可自制。但无论哪种消磁法，朋友们都要注意安全。通电后手握消磁器不断晃动，逐渐靠近荧光屏，对带磁部位可反复进行，然后一边晃动消磁器一边后退到离荧光屏2米左右再关掉电源。每次通电时间不宜过长，如果一次消磁效果不好可反复进行几次。如果是由于搬动显示器后造成的偏色问题，我们可打开显示器后盖将偏转线圈恢复到原来的位置，并将偏转线圈螺钉拧紧即可。对于因机内消磁电路损坏引起的色