德思勤深圳中航苑街区改造思路与鼎诚国际推广策略

中航项目营销纲要

—中航苑街区改造思路与“鼎诚国际”推广策略德思勤置业有限公司如何确立“中航苑街区”在深圳城市中的优势地位？如何进行“鼎诚国际”项目的市场推广？如何树立中航地产卓越的企业形象？序言今天，我们的报告将围绕这三个问题进行阐述.因时间所限，个别篇章未能全面展开，但德思勤置业会以不懈的努力，随时为中航地产提供全面、优质、专业的地产服务。第一篇对城市街区升级改造的思索

第二篇中航苑街区升级改造方案

第三篇“鼎诚国际”的市场推广策略

第四篇关于中航地产品牌建设的思考第一篇

对城市街区升级改造的思索第一章

对现行城市建设的反思一、现行城市建设存在的问题（一）过分强调片区功能划分，忽视了人们需求的多样性，以及获取城市资源的效率低下；（二）片面强调人造环境，造成了自然生态资源的缺失；（三）过分依赖现代交通系统，造成了步行邻里空间的失落；（四）规划、设计和建设的粗制滥造，使城市失去个性和美感。二、香港的城市建设经验

规划合理；

功能空间的有机复合；

良好的管理——效率、繁荣三、新加坡的城市建设经验强调自然环境与人工环境的和谐；社区空间规划、设计以人为本，强调生活的舒适性和便利性；——美丽、怡人注重社会公平，强调“居者有其屋”第二章二十一世纪城市宣言对中航苑街区进行升升级,将其其从一一个传传统的的商务务街区区,改造成一个个规划划合理理、密密度适适中、、功能能丰富富、交交通便便捷、、运作作高效效、生生活舒舒适的的现代代都市市人居居环境境,是是我我们在在新世世纪的的城市市建设设指导导思想想,即即21世世纪城城市宣宣言。。一、21世世纪城城市宣宣言的的理论论基础础（一））简简.雅各各布斯斯：城城市多多样性性理论论（二））马马斯斯洛人人的需需求层层次理理论（三））生生态态经济济学与与生态态建筑筑理论论保持较较高的的居住住密度度，从从而产产生复复杂的的需求求;增加沿沿街的的商业业（商商铺）），从从而丰丰富街街道的的活动动;缩小街街区面面积，，以增增加街街道数数量，，从而而增加加人们们相互互接触触交往往的机机会;保留老老房子子，从从而增增强城城市的的历史史价值值与地地标（一）简.雅雅各布布斯““城市市多样样性理理论””（二））马斯斯洛““人的的需求求层次次理论论”1、人具有有多层层次的的复杂杂需求求,它它们的的满足足过程程遵循循着一一种依依次递递进和和交互互提升升的关关系。。2、人人类需需求的的五个个层次次:基本的的生理理需求求;安全需需要;情感归归属感感;尊重感感;自我实实现感感（三））生态态经济济学与与生态态建筑筑理论论生态资资源是是一种种宝贵贵财富富，其其在人人类的的生存存\发发展过过程中中，具具有不不可替替代的的重要要作用用;生态建建筑是是一种种最适适于人人的生生产和和生活活的人人居环环境二、21世世纪城城市宣宣言的主要要内容容城市是是一个个可以以满足足人们们多种种需求求的复复杂人人居空空间环环境;城市街街区的的价值值，取取决于于其满满足人人们需需求的的功能能复合合程度度以及及人们们满足足自身身需求求的效效率;都市生生活社社区的的价值值，取取决于于其所所拥有有的城城市资资源丰丰富程程度，，获取取资源源的偏偏利程程度、、自然然生态态度以以及三三者之之间的的相互互关系系.三、21世世纪的的“新新城市市”特征3、便捷的的交通通系统统对外交交通网网络四四通八八达;街区区内部部步行行系统统非常常完善善,所有的功能与与生活活设施,均可以步行到达.1、复复杂多多样的的功能结构:居住区区、写写字楼楼、酒酒店、、学校校、影影院（（艺术术馆））娱乐、、零售售商业业、餐餐馆、、休闲闲2、良良好的的生态态环境境苍翠的的森林林，大大片的的绿地地，多多样性性的生生物，，使人人与自自然和和谐共共存城市运运营商商四、21世纪纪城市市宣言言要求发发展商商的社社会角角色定定位五、21世世纪城城市宣宣言的城市开发理理念追求效率、、和谐与繁荣——符符合人人性的的人居居环境六、21世世纪城城市宣宣言的生活活理念——追求繁繁华与与便利利;——追追求人人与建建筑、、环境境及自自然之之间的的和谐谐;——爱精彩彩生活活、爱爱都市文化化七、21世世纪城城市宣宣言的生活活模式式·构构筑步行街街区的生活邻邻里空间;·拥拥有丰丰富多多彩的的城市市资源源;·与与自然然和谐谐共存存第二篇中航苑街区升级级改造方案第一章章中航苑街区区现状中航苑苑的现现状功功能,主主要是是宾馆馆酒店店业、、百货货商业业、商商务办办公和和居住住四个个方面面。一、中高高档宾宾馆\酒店店上海宾宾馆（（三星星级））、格格兰云云天大大酒店店（四四星级级）二、百货货商业业天虹商商场、、华润超超市三、商务务办公公航都大大厦、、南光光大厦厦、飞飞亚达达大厦厦、航航城大大厦等等四、普通通居住住中航公公寓大大厦、、中航航公寓寓（多多层））、航航苑大大厦第二章章中航苑街区区价值分析中航苑位于华华强北北商圈圈的西西南部部，西西面紧紧邻市市中心心公园园，东东、北北、西西、南南分别别被中中航路路、振振华路路、华华富路路和深深南路路围合合。整整个街街区占占地面面积约约11万平平方米米。中航苑街区地段段独特特，具具有巨巨大的的商业价价值、、生态态价值值、生生活价价值和和地标标价值值。中航苑街区区位于华华强北北商圈圈范围围之内内，是是华强强北商商圈的的有机机构成成部分分。街区不仅仅可以以共享享整个个商圈圈的城城市商商业资资源，，并且且对商商圈的的繁华华起着着巨大大的促促进和和提升作用用，因因此地地块商商业价价值巨巨大。。一、商业价价值在繁华华都市市，绿绿色生生态资资源往往往是是最为为缺乏乏的一一种宝宝贵资资源；；而中中航苑街区区的位置置却得得天独独厚，，将商商业资资源和和生态态资源源两者者完美美地结结合在在一起起。街区西面面147万万平方方米的的城市市中心心公园园，仿仿佛是是为本本街区区特设设的后后花园园，其其生态态价值值无与与伦比比。二、生态价价值中航苑（华强强北商商圈））的四四周，，分别别是通通心岭岭、白白沙岭岭、中中心区区北区区和福福华片片区，，周边边方圆圆1000米范范围内内,汇汇集了了行政政办公公（市市政府府）、、学校校（深深圳实实验学学校、、外国国语学学校））、医医院（（市妇妇儿医医院、、市中中医院院、福福田医医院））、图图书馆馆等公公共行行政、、文化化及生生活配配套设设施，，生活活资源源十分分丰富富。三、生活价价值中航苑街区区位于华华强北北商圈圈的西西南部部，既既是整整个商商圈的的“龙龙头””，又是自自城市市西部部进入入繁华华东部部的门门户，，因此此其地地标价值非常突出。。这一点，可以从“上海宾馆”在市民心目目中的高知知名度,得得到充分体现。四、地标价值第三章中航苑升级改造方案一、街街区功能定位位集宾馆酒店店、商务办办公、大型型超市、都都会居住、、康体娱乐乐和商业文文化等六大大功能于一一体的、综综合性高档商务街区。。二、街街区市场形象象定位深圳城市发发展的目标标之一,是是建成现现代化、国国际性城市市。而深圳圳的国际化化特色,将将由代表表深圳发展展水平和特特征的具体体街区（社社区）来体体现，如蛇蛇口、华侨侨城、中心心区、华强强北和人民民南等街区区等国际商务港港精彩生活圈圈三、街街区发展目标标目标之一———华强北商圈圈的核心和和“灵魂””商圈的核心心,不一定定是地理上上的中心，，而是最能能体现商圈圈特色、水水平和内涵涵的地方。。华强北商商圈目前最最缺乏的,是体现现都会商业业文化的硬硬件和软件件;而中航航苑街区最有条件件去担当这这一重任。。像华侨城、、天安数码码城一样，，成为深圳圳的城市名名片目标之二———深圳最有特特色的街区（社区））之一目标之三———国际性综合合商务街区四、升级改造方方案符合华强北北商圈（上上步工业区区）的总体体规划条件件依托街区现有的建建筑及功能能定位状况况遵从前述新新的街区功能定位位、档次定定位、市场场形象定位位和发展目标标定位（一）升级改造原原则（二）具体措施1、保持现有的的宾馆酒店店业功能建建筑上海宾馆和和格兰云天天大酒店，，均为中高高档酒店，，且在深圳圳市民心目目中具有良良好形象，，因此宜保保持现状。。2、提升商商务办公楼楼档次、扩扩充办公空间现有的航都都大厦、南南光大厦均均为中、低低档办公楼楼，市场形形象欠佳。。宜扩建、、改建新的的商务办公公楼宇，以以提升街区区的形象和和档次。4、强化康康体娱乐功功能利用中航航健身会会、21世纪演演艺中心心等康体体娱乐资资源,扩扩充运运动、娱娱乐、休休闲设施施，扩大大经营规规模，提提高经营营水平和和档次，，从而强强化街区区的综合合商务功功能。可借鉴人民民南港逸逸豪庭的的“国际际美姿城城”等康康乐休闲闲设施运运作经验验。现有的中中航公寓寓、公寓寓大厦及及航苑大大厦等住住宅楼，，均为普普通住宅宅,宜宜对其进进行改造造，挖掘掘街区商商务、生生态、地地标和生生活价值值，提高高居住的的档次和和质量。。3、提升升住宅档档次5、增加加商业文文化交流流、展示示和传播播功能在新建楼楼宇中，，辟出一一定的面面积，设设立全国国第一家家“都会会文化馆馆”，集集中展示示现代都都市文化化(如建建筑、雕塑、绘画、文学等)，促进进深圳都都会文化化发展，，同时提提高街区区的品味味和价值值。文化建筑筑对街区区价值的的提升，，具有极极大的促促进作用用。如华华侨城的的超然价价值和地地位，与与何香凝凝美术馆馆、华夏艺术中心心等文化化设施密密不可分分。五、街区区推广名名称策划划（一）中航城其优点是是嵌入了了企业商商号，易易于塑造造企业品品牌（二）中航·世纪新城嵌入了企企业商号号，易于于塑造企企业品牌牌体现街区区在二十十一世纪纪（新世纪））的城市开开发理念念。（三）城城市坐标标寓意中航航苑街区区的升级级改造方方案，将将代表深圳城市市建设将要达到到的一个新高度；体现街区区在二十十一世纪纪的城市市开发理理念，中中航苑街街区将成成为新世纪城市开发发建设的的方向和和典范；；与本街区的地标标特征相相一致，，体现街区区的城市市坐标价价值。第四章现行街区改造规规划方案案评析从二期总总平面图图看,现现行街区规划划从整体体上看比较合理理。与现现状相比比,具有有如下优优点：一、规划方案案的优点点（二）街街区规划极极具现代代风格，，体现了了现代都都市的生活情调调；（一）规划基本本体现了了街区发展的目标定位位与街区区功能，，创造了了一个多样样化的人居环境；（三）街区形象、、档次有有了较大大的提升升；（四）绿化与公公共活动动空间明明显增大大，街区容积率率提高，，但建筑筑密度降降低；（五）增设了小小学、停停车位等等配套设设施，完完善了街区的服务功能；；（六）街街区内部形形成了立立体的步步行交通通系统，，且与各各个公共共活动空空间、绿绿化景观观之间的联系更更为便捷捷。街区规划街区规划的步行系统统二、街区规划存存在的问问题（一）街街区公共活活动空间间面向深深南大道道，受深深南大道道车辆噪噪音干扰扰比较严严重，街街区内环环境不够够安静；；（二）街区的绿化景观观规划,对深深圳中心心公园这这一生态态景观价价值的利利用不够够充分，，二者之之间缺乏乏有机联联系；（三）贯通街区南北北的步步行道道要穿穿越小小学，，学校和和步行道道之间间易形形成干干扰。。第三篇篇“鼎诚诚国际际”的市场推推广策略第一章章“鼎诚诚国际际”项项目的的市场场形象象定位位一、地块位位置及及规模模中航城区以振振中路路为界界,分分成成南北北两个个部分分。南南部地地块主主要以以宾馆馆酒店店、商商务办办公和和百货货超市市为主主，分分布有有天虹虹商场场、格格兰云云天大大酒店店、上上海宾宾馆、、南光光大厦厦和航航都大大厦等等建筑筑；北北部以以居住住为主主，分分布有有中航航公寓寓、中中航公公寓大大厦和和航苑苑大厦厦等建建筑。。“鼎城城国际际”项项目位位于北北部居居住区区，振振中路路与中中航路路交叉叉的西西北部部。地地块规规则方方正，，呈长长方形形，东东西稍稍短，，南北北略长长。总总用地地面积积8548.9平方方米二、地地块价价值分分析地块周周边一一公里里范围围内,云云集了了众多多的商商业超超市(天虹虹商场场、铜铜锣湾湾广场场、万万佳百百货等等)，，名牌牌中、、小学学校（（深圳圳实验验学校校中学学部、、小学学部、、幼儿儿部，，市外外国语语学校校），，医疗疗卫生生机构构（市市妇儿儿医院院、福福田人人民医医院、、市中中医院院）,文化化科技技设施施（市市图书书馆、、科技技馆、、博物馆馆）,行行政办办公机机构（（市政政府））,饮饮食食娱乐乐场所所（振振华路路美食食街、、华强强北商商业街街）和和金融融证券券机构构（振振华路路证券券一条条街））,生生活活资源源应有有尽有有，尽尽享都都市的的繁华华与便便利。。（一）都市生生活资资源十十分丰丰富（二）交通异异常便便捷地块四四周500米范范围内内,是是深深南中中路、、华富富路、、红荔荔路、、华强强北路路等城城市主主次干干道，，且上上海宾宾馆站站是公公共交交通枢枢纽路路站。。200米米范围围内是是振华华路、、中航航路、、振中中路等等城市市支路路，距距地铁铁华强强路站站也只只有举举步之之遥。。因此此，无论是是步行还是驱车，，出入入都十分方方便。。（三）生态资资源得得天独独厚地块西西边一一街之之隔（（华富富路））,便便是是市中中心公公园。。中心心公园园占地地面积积达147万平平方米米，里里面绿绿树成成荫、、百花花争艳艳，不不仅是是城市市的天天然绿绿肺，，而且且是市市民休休闲、、赏景景的理理想场场所。。其优优美的的环境境，全全市绝绝无仅仅有。。（四）商务资资源十十分丰丰富地块位位于华华强北北商圈圈之内内，周周边商商业贸贸易、、专业业市场场、金金融证证券、、商务务办公公、宾宾馆酒酒店等等商务务资源源十分分丰富富，商商务气气息浓浓郁，，居住可以尽尽享财财富先先机。。（五）地标性性较强强上海宾宾馆地地段（（中航航苑街街区））的地地标性性，在在全市市独一一无二二；而而““鼎诚国际””项目目位于于本街街区之之内，，因而而具有有较强强的地地标性性质。。地块块的标标志性性，可可以使使居住住在此此的人人，具具有强强烈的的身份份识别别感，，进而而产生生出居居住优优越感感。。三、““鼎诚诚国际际”住住宅项项目所所具有有的特征在大都都市的的繁华华地段段，有有时会会耸立立着一一些商商界成成功人人士或或社会会名流流居住住的尊尊贵府府邸。。如上上海霞霞飞路路上的的哈同同公馆馆．杜杜公馆馆等。。本项目目是一一种品品质出出众的的特殊殊住宅宅，它它具有有如下下三个个方面面的典典型特特征：：占据着大大都市的的最显赫赫地段，，既尽享享都市繁繁华，又又具有良良好的生生态居住住环境。。（一）地段尊贵贵（二）空间大气气建筑大气气而阔绰绰，尽显显主人尊尊贵身份份。不仅仅室内建建筑空间间宽敞开开扬，而而且有自自己的大大花园（（市中心公公园），犹如往时都市市里的公公馆，如如哈同公馆馆，《金金粉世家家》里面面的金公公馆等。。（三）建筑富有有品味本项目建筑设计计出自名名家之手手，典雅雅精致,内涵涵丰富。。建筑不不仅仅是是一种居居住空间间，同时时还给人人美感，，给居住住者以成成就感和和自我实实现感。。花园则则尽显园园林之美美，人行行其中，，感受到到的不仅仅仅是草草木的芬芬芳，而而且可以以吮吸到到翰墨之之香。四、项目的目标客户户客户群体体大致分分为三类类：第一类：：城市财财智一族族随着经济济持续、、高速的的发展，，逐渐造造就了阵阵容庞大大的管理理阶层和和专业技技术阶层层。诸如如职业经经理人、、高级白白领、律律师、艺艺术家、、技师等等。这一一类人群群大多出生在六六、七十十年代，，受教育育程度普普遍较高高，思想想活跃，，吸收新新事物能能力强，，是现代代城市人人的代表表。由于职业业关系，，这类人人对城市市生活环环境有较较大的依依赖性，，对居所所的独立立性、私私密性要要求较高高，渴望望拥有完完全的自我空间间，追求求高品味味且与众众不同的的生活方方式。第二类：：社会名名流阶层层这类人群群选择代代表身份份的楼盘盘，可以以证明自自己价值和地地位的楼盘，，可以投投资的楼楼盘。他们收入高，，素质高高，有多多处住房，看重重生活质质素。第三类私营企业业主及个个体户（以华强强北商圈圈企业主主居多））这类人群群大都白白手起家家，靠勤勤劳而逐逐渐致富富，在尝尝尽生活活的酸甜甜苦辣后后，他们们比前两两类人群群更多了了一份追求舒适适生活的的迫切感，，对工作作的城区区更有一一份认同同感。非非常希望望在自己成长的城城区里拥有自己的家园，在改变变自己命命运的同同时，同时也希望改变下一一代的命命运。这几类人人群，一一方面喜爱都市生活活的方便便、舒适适；另一一方面又又向往环环境的宁宁静、幽幽雅，并并以居住住区具有有鲜明的的文化特特质而自豪。中航苑街区得天独独厚的人人文、自自然环境，完完善的配配套设施施，优良良精致的的兼建筑品质，以及合理的价价格，正正是为满满足这些些人群的的需求而应时而生生。五、目标客户户的生活活方式（一）讲究生活品味味和文化化素养，对居住住环境和和居住质质量要求求较高；；（二）公、私社交频繁繁，对街区区的交通通便利程程度要求求很高；；（三）生活阔绰绰，内容丰丰富多彩彩，对街街区的繁繁华程度度和都市市生活资资源的丰丰富程度度要求很很高。六、物业市场形象象定位国际都会会名邸在大都市市的繁华华地段，，有时会会耸立着着一些商商界成功功人士或或社会名名流居住住的尊贵贵府邸。。第二章“鼎诚国国际”市市场推广广策略一、确立项目目推广主主题在一个市市场发育育充分、、产品竟竟争激烈烈的房地地产市场场，房地地产产品品（住宅宅）必须须具有宝满的物物业形象，具具有明确确的市场场推广主主题。只只有这样样,产产品在推推广过程程中，才才会形成成自己的的差异化化优势，，从而在在产品林林立的楼楼市中,增加加自身的的可识别别性。二、本项目推广广主题国际的、、时尚的的、贵族族的都市市名邸通过各种种方式，，将项目的这种特定定住宅特特征,全全面而充充分地在在社会公公众（特特定人群群）中展展现出来来。三、本项项目所体体现的生活模式式不同种类类的住宅宅，本质质上体现现着不同同人群的的居住模模式和生生活方式式。在本本项目推推广中，，我们宣宣传、演演绎出一一种全新新的生活活方式——“国际都会会名邸””生活方式式，并激激起特定定人群对对该种生生活方式式的憧憬和向往往。从房地产产产品升升级和营营销的演演变历史史来看，，人们对对住宅的的认识经经历了从从卖建筑筑本身，，到卖环环境（园园林、景景观），，再到卖卖生活方方式、文文化品味味和社会会氛围的的过程。。因此，在在本项目目推广过过程中，，我们不不能拘泥泥于卖产产品本身身，就楼楼卖楼，，而应创创建出一一种新的的生活方方式和价价值观念念。以街区价值带动动项目居住住价值四、项目推推广策略（一）推广策略之之一——由于该项目目的居住价价值，主要要依托了中中航苑街区区的价值。。因此在市市场推广中中，应充分分整合中航航苑街区及及华强北商商圈的街区区价值，从从而顺理成成章地带出出“鼎诚国际”的独独特居住价价值。本项项目所依托托的街区价价值,可从下面三个个层次进行行挖掘。整合街区资资源时,应应围绕项项目市场推推广的主题题来进行，，而不能杂杂乱无章地地拼凑。1、整合中中航苑街区的商务资资源、生活活资源和地地标资源；；2、整合华华强北商圈圈的商务资资源、生活活资源；3、整合华华强北商圈圈周边地区区的各类城城市资源（（中心公园园的生态资资源、周边边学校教育育、医疗卫卫生、文化化科技、行行政办公等等公共配套套资源和生生活资源））（二）推广策略之之二——以文化价值值提升居住住价值产品（住宅宅）竞争的的最高境界界,是街街区(社区区)文化和和建筑文化化的竞争。。因此优质质的居住区区,都是是以文化做做为有力支支持。最典典型的例子如华侨城。。在关于深圳圳的未来发发展定位中中，市政府府提出了要把深圳建建设成“文文化城市““和“生态态城市“的战略,这充分分反映了政政府和社会会对城市质质量与居住住质量的一一种全新认认识。由此可见，通过营造文化氛氛围打造高高素质社区区，已成为人们们的共识。“鼎诚国际”要达达到提高售售价的目的的，必须建建构出项目目的核心价价值，即文文化价值。。构建文化化价值的具具体措施,可从如如下三个方方面入手。。1、明晰项项目的建筑筑风格，丰丰富建筑本本身的文化化内涵建筑风格是是一种文化化的积淀和和体现，是是一个地区区、一个民民族在长期期发展过程程中，在建建筑领域所所创造出的的一种文化化成果。另一方面,任何建建筑(包括括园林)，，又都是根根植于一定定文化土壤壤的产物。。因此,把把握建筑筑风格的精精髓，将其其运用到具具体的建筑筑项目之中中，可以大大大提高项项目的品质质和价值。。2、规划．．预留出足足够的文化化硬件设施施如将裙楼的的第三层，，设为”都会文化馆”,开创国国内”都会文化”收集集、展览、、交流的先先河;并并与国家有有关政府部部门和文化化机构合作作，将其建建成”都会文化”文化化传播、交交流基地。。3、从”软软件”上营营造文化氛氛围定期并办各各类“城市市主题文化化”展览、、研讨、交交流活动，，不断提高高街区的影影响力和辐辐射力。如如华侨城的的华夏艺术术中心与何何香凝艺术术馆，便经经常举办各各类艺术活活动；天安安数码城则则经常举办办民营企业业及高科技技方面的交交流活动。。（三）推广策略之之三——以风情营销销方式促进进客户购买买从住宅营销销的模式来来看，主要要有风情营营销、感情情营销和激激情营销三三种模式。。由于本项项目所处的街区非常常成熟，生生活资源异异常丰富，，并且具有有一定的规规模，因此此可以采用用风情营销销为主要营营销模式，，同时辅以以感情营销销。在具体的风风情营销方方法上，我我们可以采采取如下措施，来体体现项目的的“国际都会名名邸“生活方式。。1、现场体体验通过对街区区各类城市市资源的整整合，形成成“精彩生活圈”，将与生活相相关的社交交、休闲娱娱乐（21世纪演艺艺中心）、、饮食、运运动健身（（中航健身身会）、文文化、购物物（天虹商商场）和办办公等资源源串连起来来，让业主主亲身体验验舒适、方便和尊贵贵。在形式上，，可以借鉴万科创创办“万客客会“，华华侨城创办办“侨城会会“的做法法，创办““中航会““，从而建建立起公司司长期而稳稳定的客户户资源网络络。2、活动营营销可以举办如如下活动，，让媒体以以新闻报道道的形式，，向社会公公示展示出出中航苑的的街区价值值和”国际都会名名邸“的住模式二十一世纪纪城市建设研讨会”国际都会名名邸“生活方式研研讨会都会文化专题展中航苑街区升级改造造报告会（四）其它营销策略综合运用价格策略，，媒体运用用策略，时时间节点策策略，工程程节点策略略等营销策略略，从而实实现项目较较高的售价价和理想的的销售进度度。第三章导入大盘营营销理念一、大盘营销的的核心要点点确立鲜明独独特、符合合市场需求求的社区主主题概念构筑支撑这这一主题概概念的技术术与服务体体系树立社区品品牌形象，，使业主拥拥有舒适感感和自豪感感营造社区文文化和生活活方式，使使业主获得得归属感和和亲和感上面一横是是纲，是理理念、是灵灵魂，是整整个中航城城区改造和和整合资源源的总谱中间一竖是是具体操作作，包括规规划、产品品打造，是是功能化、、程序化的的工作下面一横是是市场引爆爆，包括整整合传播与与营销二、鼎诚国际“工””字型营销框架【鼎城国际际营销模式式】项目价格卖场包装销售策略口碑现场广告—物业管理理—服务—入伙住宅宅实景展示示—社区文化化活动例：风和日日丽整体运运作营销曲曲线A组团C组团D组团B组团时间轴数值轴营销费用率曲线现场展示度曲线社区美誉度曲线销售价格曲线和谐的民风风亮丽丽的日子美丽小城亲亲爱一一生和谐亲爱善美真实真平常故事生生活社社区A组团C组团D组团中航街区再造鼎诚国际开发中航资源重重组舆论造势，，引导大盘盘概念理念规划，，塑造人文文社区形象象模式创新，，聚焦市场场热点中航城区与与鼎诚国际的营销互动第四章项项目完完善建议一、裙楼功能定定位及空间间利用建议议根据中航苑苑的街区功功能定位，，需要强化化街区的康康体娱乐和和文化展示示功能；同同时从提升升”鼎诚国际”的品品质和营销销推广角度看，本项目目也需要安安排一定的的文化及休闲娱娱乐场地。。因此建议议将底层裙裙楼的第三三层，用作作以下两种种用途。（二）和中中航健身会会联动，设立“中航航健康中心”为业主及周周边客户提提供健身、运动、美容美姿、休闲娱乐服服务。（一）设立“都会文化馆”从市场情况况看，这样样做并不影影响裙楼的的利用价值值。目前市市场上，住住宅商业裙裙楼的空置置率较高，，如都会100三层层裙楼目前前仅利用了了两层，富富怡雅居、、阁林网苑苑的裙楼至至今尚未利利用起来。。因此开辟辟“中航健健康中心””和“都会文化馆”，，将不仅丰丰富裙楼的的使用功能能，提高裙裙楼的利用用率，而且且会提升项项目的品味味和价值。。二、明晰建筑风格（一）鲜明的建筑筑风格可以以提升项目目形象和品品味这一点，最最典型的案案例莫过于于本街区的的上海宾馆馆。上海宾宾馆的名气气之所以如如此响亮，，除了地段段因素之外外，与其独独特的建筑筑造型和鲜鲜明的欧式式建筑风格格密不可分分。（二）项目建筑风风格建议由于“鼎诚诚国际”以以国际化、、时尚性为为建筑特色色，因此可可以采用清清新明快的的现代建筑筑风格,立面以轻快明朗朗的色彩（（如银灰色色、白色））为主，体体现强烈的的现代气息息。（三）建筑风格的的表现形式式由于本项目目的建筑设设计已经完完成，因此此在不改变变已确定的的设计方案案和增加建建筑成本的的情况下，，可以在以以下三个方面对建建筑风格进进行演绎。“鼎诚国际际”建筑筑立面现状状北立面南立面东立面西立面1、屋顶造造型上作些些变化，增增强建筑的的轮廓感和和每栋建筑筑的可识别别性2、在建筑筑立面上增增加一些现现代建筑符符号，打破破立面线条条的单调感感，丰富立立面层次3、通过局局部色彩的的变化，使使建筑立面面层次丰富富多彩（一）设计原则：精致、典雅雅，让人体体验到一种种“文化””和“品味味”三、园林设计建建议建筑与园林林相互融合合，增大了了空间尺度度感（二）园林效果参参考怡人的空间间尺度悦悦目的的视觉效果果亲近自然、、强调质感感的环境小小品（一）B户型（如如右图）(1)入入户门正正对主卧门门，客户会认为为风水不好好；(2)主主卧房门门与卫生间间门（W8）相互干扰，，建议将卫卫生间门开设于与卧卧室交接的隔墙处。四、部分户型修修改建议（二）D户型（如如右图）D户型本身身面积较小小，图中所所示部位通道过过长，浪费费了使用面面积。建议将厨房、餐厅厅合二为一一，从而减少交交通面积。。（三）G户型（如如右图）从入户门到到客厅、卧卧室,必必须经过过厨房、餐餐厅，交通通组织存在在问题。建建议直接经经入户花园园进入客厅厅，减少不不必要的绕绕行。第四篇关于中航地产品牌建设的的思考以中航苑街街区改造为为舞台，以以“鼎诚国国际”市场场推广为契机，，扛起实践践“二十十一世纪城城市宣言的的大旗”第一章2003，中航““城市年””·中航资资源重组·中航街区改造·中航·鼎诚国际入市第二章中航地产品牌塑造的三大机遇第三章企企业形象象塑造方向建议“城市运营营商”———二十一世纪纪新城市的的建设者城市建筑是是城市的名名片，建筑将载入入历史。今天我们在在缔造百年年后深圳的的面貌，中航地产以以城市运营营商为己任，以今天的创新和努力，铸造明天的辉煌和历史史！结束语房地产营销销，基本层层面的竞争争是推销产产品的品质质和价格；；深层次的的竞争，则是推广生活活观念和文化价值值，即企业的思想、文化、品牌。谢谢大家！深圳德思勤置置业2007年5月9、静夜四无无邻，荒居居旧业贫。。。12月-2212月-22Thursday,December8,202210、雨中黄叶叶树，灯下下白头人。。。15:38:2315:38:2315:3812/8/20223:38:23PM11、以以我我独独沈沈久久，，愧愧君君相相见见频频。。。。12月月-2215:38:2315:38Dec-2208-Dec-2212、故人江江海别，，几度隔隔山川。。。15:38:2315:38:2315:38Thursday,December8,202213、乍见见