学习情境建筑智能化工程管理

楼宇智能化技术学习情境9建筑智能化工程管理1任务1楼宇智能化管理的内容1任务2智能楼宇中央控制室职能2任务3智能化工程管理案例3学习情境9建筑智能化工程管理2【能力目标】▲具有对楼宇中智能设备的维护、管理及排除故障能力；▲掌握智能化物业管理的定义和内容；▲能实现物业管理的目标；▲能够参与楼宇设备管理；▲具有独立完成智能化物业管理的能力。学习情境9建筑智能化工程管理3任务描述智能楼宇管理是伴随着我国楼宇智能化而出现的朝阳职业，从业人员约70万人，目前主要集中在上海、北京、广州、深圳、天津、重庆、杭州、宁波、大连等大中型城市。我国的智能楼宇起源于20世纪90年代，起步较晚，但发展迅速，特别是在大中型城市如上海、北京、深圳、杭州、宁波等，高档写字楼、智能小区建设速度很快。在大中型城市，智能化系统已相当普及，成为住宅、社区等的必配设施。学习情境9建筑智能化工程管理4任务分析智能建筑由于增设了大量的智能化系统，需要有专人对建筑物本体和其中的设备设施定期地进行测试和诊断，及时地进行维护和修理。建筑物及设施的完好不仅可以降低其寿命周期成本，延长使用寿命，而且可以使物业增值。本情境重点介绍楼宇智能化管理的重要性以及管理内容、目的及管理职责。学习情境9建筑智能化工程管理5任务描述对一座大厦进行智能化管理，首先应对智能大厦中的设备进行管理。楼宇设备管理的目的在于提高设备的运行效率，保证运行质量，最终提高整座大厦的运作效益。设备运行、维护管理的优劣直接关系到各个系统能否达到原有的设计性能与服务年限，关系到大厦的供电、供水、供热、供冷等能源供应状况，也关系到能否为用户提供一个高质量的，安全、舒适而又方便的使用环境。任务分析对智能大厦中的设备进行管理包括楼宇设备管理与系统设计、楼宇设备运行管理、楼宇设备维修管理、楼宇设备的增建和改造管理以及楼宇设备管理的人员编制几个方面。任务1楼宇智能化管理的内容6为了充分发挥智能化系统的功能，在进行系统设计与选型时就应考虑日后运行与维修保养，以免由于设计、选型时考虑不周致使智能化设备不能充分发挥作用而造成浪费。设备管理系统网络图如图9.1所示。1系统的可靠性

除必须考虑系统本身的可靠性以外，还应考虑到系统遇到异常情况时如何保证大厦的正常运行。例如，设备出现故障或停电时，应考虑运行资料的保存并由自控转为手控。9.1.1楼宇设备管理与系统设计任务1楼宇智能化管理的内容7图9.1设备系统网络图

任务1楼宇智能化管理的内容82系统的可变性

考虑到使用的需要、技术的发展或是环保方面的要求，日后难免要扩容或进行改造，系统设计时应留出备用的预埋管线，控制室内应预留出足够的空间等。例如，客户入住办公大楼后，往往由于使用需要再分割出经理室和会议室。按消防局规定，高层建筑内每一个到顶的房间皆须安装1个烟雾探测器，这就使探测器数目大增，甚至增至原容量的2倍以上。如果设计消防自控系统时没有考虑这种需要，正常营运时就会带来很多麻烦。3系统的可操作性如果智能化系统为国外进口产品，选择设备时应考虑操作系统的汉化以及操作界面的简易程度，以保证外语程度不很高的操作者能进行正常操作。任务1楼宇智能化管理的内容94系统的可监察性

楼宇自控系统的执行机构分散在各个楼层的不同位置，为使系统及操作员能监察到自动控制指令是否生效，应考虑有一个配套的独立反馈信息传感器。否则，报警装置失灵时，某些设备故障可能不易被发现，对大厦运营造成一定影响。5系统培训每个智能化系统的操作与维修各不相同，为确保日后操作人员能熟练掌握操作与维修知识，选购设备时应同时考虑操作人员的培训问题，要求供货商提供足够的培训和所有有关的技术资料，以方便日后的正常工作。任务1楼宇智能化管理的内容10设备运行行管理的的目的在在于：(1)确保设备备安全、、正常运运行；(2)及早发现现设备隐隐患并有有效排除除；(3)节约能源源。其中中节能是是设备运运行管理理的重点点空调、制制冷系统统中，应应根据实实际冷负负荷的变变化，确确定冷水水机组及及相应循循环水泵泵、冷却却塔风机机的投入入台数，，提高制制冷系统统运行效效率。并并且针对对不同的的季节，，修改温温度、湿湿度设定定值，以以减少能能量消耗耗；合理理调整新新风比例例，以充充分利用用新风冷冷量或减减少新风风处理能能耗。照明系统统中，高高效节能能灯具的的使用，，灯具开开启的声声控、光光控等，，都是节节能的有有效措施施。9.1.2楼楼宇设设备的运运行管理理任务1楼楼宇智智能化管管理的内内容11设备维修修、保养养是设备备正常运运行的保保证，不不仅要使使设备随随时处于于良好的的工作状状态，而而且要保保证各项项运行参参数合格格，以便便确保设设备能达达到原有有的设计计性能与与服务年年限。设设备维修修工作可可分为定定期维修修和紧急急维修两两类，如如图9.2所示。定定期维修修、保养养做得好好，紧急急维修就就会相应应减少。。图9.2设备维维护管理理内容分分类9.1.3楼楼宇设设备的维维修管理理任务1楼楼宇智智能化管管理的内内容121定期期维修、、保养管管理定期维修修、保养养工作对对于保持持设备良良好的运运转状态态、延长长设备寿寿命极为为重要，，但必须须制定一一套定期期维修、、保养计计划并且且严格遵遵照执行行。在智智能大厦厦里，可可以借助助办公自自动化系系统编制制一套预预防性维维修管理理程序来来执行。。根据上上次检修修时间就就可以自自动安排排出各类类设备的的定期检检修时间间表，打打印出具具体检修修项目及及要求。。检修完完毕后再再将检修修情况及及结果输输入并存存档，建建立设备备维修档档案备查查。任务1楼楼宇智智能化管管理的内内容13在制定维维修保养养合同时时必须注注意下述述问题：：(1)应明确规规定彼此此的责任任范围。。(2)应含有制制约保养养承包单单位的零零件价目目表，可可将此价价目表作作为合同同附件之之一。(3)应包括制制约保养养承包单单位的条条款，如如逾期不不作定期期保养需需罚款多多少，重重大故障障或隐患患若干时时间内不不能排除除罚款多多少，甚甚至解除除合同等等。签订订维修保保养合同同之后，，还须对对保养承承包单位位的工作作进行检检查，如如每次到到场保养养时间、、每次故故障报修修的日期期／时间间以及故故障排除除的日期期／时间间等，以以便据此此对表现现不好的的承包单单位进行行必要的的追究。。任务1楼楼宇智智能化管管理的内内容142紧急急维修管管理为确保紧紧急维修修工作能能够按期期顺利完完成，应应通过对对紧急维维修的管管理达到到下述要要求：(1)对简单的的急修工工作应能能于最短短时间内内完成；；(2)对较大的的急修工工作应能能有效跟跟进，直直到完成成为止；；(3)对紧急维维修的部部位及项项目进行行分类、、统计、、分析，，以便掌掌握设备备存在的的隐患；；(4)对紧急维维修消耗耗的材料料进行有有效监控控。任务1楼楼宇智智能化管管理的内内容15为达到上上述目标标，现代代物业管管理都采采用“维维修工作作单”（（或称工工程联系系单）的的作业方方式。维维修工作作单的内内容包括括：①发单人填填写部分分。包括括发单人人姓名、、发单日日期／时时间及问问题简述述。②收单人填填写部分分。包括括收单人人姓名、、收单日日期/时时间、问问题分类类、问题题处理办办法及结结果、材材料消耗耗、完工工时间、、维修人人签名、、验收人人签名等等。维修工作作单的格格式务求求简洁、、易懂，，注重可可操作性性。任务1楼楼宇智智能化管管理的内内容16基于大厦营营运上的需需要并避免免大厦设备备老化，应应适当地对对大厦内的的设备、设设施进行增增建、更新新和改造。。例如，原原设计功能能与实际使使用有矛盾盾、设备与与设施未达达到设计水水准、因经经营需要而而改变原有有用途、设设施能耗大大不符合节节能要求、、设备老化化等，都可可能要求扩扩容、更新新或改造。。在提交增增建、更新新或改造工工程方案时时，应注意意阐明如下下问题：(1)说明设备现现存问题。。(2)现存问题可可能导致的的最坏后果果。(3)建议的解决决方案。(4)经济性分析析：说明需需投资的金金额与资金金回收时间间。通常，，应将投资资回收时间间控制在五五年以内。。9.1.4楼楼宇设备的的增建、改改造管理任务1楼楼宇智能化化管理的内内容17设备管理人人员编制的的多少直接接关系设备备管理的成成本。在国国内，一般般情况下，，用于运行行管理与维维修管理的的各级工作作人员的工工薪支出占占设备管理理成本的40％左右右。在智能能建筑中，，建筑设备备自动化系系统能够自自动监视设设备运行状状态，自动动检测、显显示各种运运行参数，，自动实现现越限报警警、故障报报警，并且且能够根据据外界条件件与负载变变化情况自自动进行节节能控制，，使设备运运行于最优优状态，这这样不仅提提高了服务务质量和管管理效率，，而且可使使人们从填填写值班记记录或人工工巡检中解解放出来，，大幅度减减少了运行行值班人员员的编制。。在人员编制制上应尽可可能考虑统统筹兼顾、、一职多能能，以便灵灵活调配，，充分利用用人力资源源。9.1.5楼楼宇设备管管理的人员员编制任务1楼楼宇智能化化管理的内内容18任务2智智能楼宇宇中央控制制室职能任务描述智能楼宇中中央控制室室的主要职职能是物业业管理。智智能建筑中中涉及许多多高新技术术与产品，，传统建筑筑手工作坊坊式的维修修与管理体体制已不能能满足要求求。智能建建筑的宗旨旨就是将结结构、系统统、服务与与运营统一一并优化组组合。智能能建筑提供供了安全、、舒适、高高效、便利利的环境以以及足够的的现代化管管理设备与与手段，为为搞好物业业管理与服服务提供了了良好的物物质条件。。任务2智智能楼宇宇中央控制制室职能19任务分析国内外的经经验都证明明：管理是是维修的基基础，否则则维修实质质上就会变变成抢修。。为适应现现代化智能能建筑的需需要，中央央控制室的的首要任务务是搞好维维修，建立立专业化、、高水平的的维修队伍伍，并使维维修工作智智能化。维维修智能化化的首要表表现是对设设备与系统统建立档案案，智能预预测，定期期维护，贯贯彻以防为为主的方针针，既提高高系统可靠靠性，又减减少了修理理工作量。。在智能建建筑的维修修工作中，，应由过去去主要依赖赖个人技能能发展到靠靠先进技术术、设备与与管理，以以提高维修修的效率和和质量。任务2智智能楼宇宇中央控制制室职能20物业管理涉涉及的领域域很广泛。。广义的物物业管理泛泛指一切有有关房地产产发展、租租赁、销售售及售租后后的服务。。狭义的物物业管理则则指楼宇的的维修及相相关机电设设备和公共共设施的管管理与维护护，包括治治安保卫、、清洁卫生生、绿化等等内容。理理论上可总总结为：由由专业化的的企业组织织，运用现现代管理手手段和先进进的维修养养护技术，，为物业售售后的整个个使用过程程提供对房房屋及其设设备、基础础设施与周周围环境的的专业化管管理。它是是以经济方方法为房屋屋、居住环环境、物业业维修等方方面提供高高效优质、、经济的服服务。9.2.1智智能化物业业管理的定定义任务2智智能楼宇宇中央控制制室职能21(1)物业管理的的对象是完完整的物业业，指已建建成、验收收合格、已已投入或即即将投入使使用的物业业。(2)物业管理服服务的对象象是人，即即物业的业业主和用户户，包括同同住人、承承租人和实实际使用物物业的其他他人。(3)物业管理服服务的投入入能对物业业实现提升升其使用功功能，延长长使用寿命命，完善物物业环境，，使其正常常使用，力力争保值、、增值。(4)物业管理是是一种企业业化、社会会化、专业业化、市场场经营型的的服务。(5)物业管理同同社区建设设密切关联联。物业管管理可以同同创建“文文明小区””、“安全全小区”、、“卫生小小区”建设设结合起来来，创造““整洁、文文明、安全全、方便””的优秀物物业区域，，实现物质质文明和精精神文明的的统一。任务2智智能楼宇宇中央控制制室职能22楼宇智能化化管理是物物业智能化化管理的一一个组成部部分。所谓谓物业智能能化管理，，是指在物物业管理中中运用现代代计算机技技术、自动动控制技术术、通信技技术等高新新技术和相相关的设备备系统实现现对物业及及物业设施施、设备、、物业环境境、物业消消防、安防防等的自动动监控和集集中管理，，实现对业业主信息、、报修、收收费、综合合服务等的的计算机网网络化管理理，以完善善业主的生生活、工作作环境和条条件，以便便充分发挥挥智能物业业的价值。。任务2智智能楼宇宇中央控制制室职能23物业管理的的根本目标标是为全体体业主和用用户提供并并保持良好好的生活、、工作环境境，并尽可可能满足他他们的合理理要求。尽管物业类类型各有不不同，使用用性质差异异很大，但但物业管理理的基本内内容是一样样的。社会会化、专业业化、市场场化的物业业管理实质质上是一种种综合的经经营型管理理服务，融融管理、经经营、服务务于一体，，三者相互互联系、相相互促进。。物业管理理涉及的服服务领域相相当广泛，，其基本内内容按服务务的性质和和提供的服服务方式可可分为常规规性的公共共服务、针针对性的专专项服务和和委托性的的特约服务务三大类。。9.2.2物物业管理的的目标与内内容任务2智智能楼宇宇中央控制制室职能241常规性性的公共服服务这是指物业业管理中的的基本管理理工作，物物业管理的的公共服务务面向全体体业主、使使用人，其其目的是为为了保证物物业的完好好和正常使使用，维持持正常的生生活、工作作秩序和保保护环境。。公共服务务是物业管管理单位提提供的基本本服务，内内容通常在在物业管理理委托合同同中有明确确规定，大大致包括以以下内容：：(1)物业的公共共场地、设设施和设备备的管理，，包括日常常运行、保保养和维护护。(2)物业公共清清洁卫生的的管理，包包括物业公公共场所的的日常清扫扫、保洁、、外运、清清除及灭杀杀“四害””等。任务2智智能楼宇宇中央控制制室职能25(3)物业公共绿绿地的管理理，包括除除草、修剪剪、施肥和和杀虫等。。(4)治安管管理，，配合合当地地公安安机关关对物物业及及其管管辖区区域进进行安安全保保卫，，预防防和减减少危危害、、损失失。(5)消防管管理，，内容容包括括进行行火灾灾的预预防和和监控控，发发生火火灾及及时向向消防防部门门报告告和组组织扑扑救，，预防防和避避免业业主、、使用用人的的生命命财产产损失失等。。(6)车辆和和道路路管理理，内内容包包括交交通秩秩序的的管理理和车车辆停停放的的管理理；有有专门门停车车场的的，可可开展展车辆辆保管管业务务。(7)协助有有关部部门制制止违违章、、违规规的各各种行行为。。(8)协助主主管部部门保保证物物业区区域的的供水水、供供电、、供气气、通通信等等设施施的正正常运运行。。任务2智智能能楼宇宇中央央控制制室职职能262针针对性性的专专项服服务专项服服务的的内容容主要要有以以下几几大类类：(1)为业主主收洗洗和缝缝制衣衣物，，代购购日常常用品品，室室内卫卫生清清扫，，代购购代订订车、、船、、飞机机票，，接送送小孩孩上下下学；；(2)开办各各种商商业服服务项项目，，如小小型商商场、、美发发厅、、修理理店等等；(3)开办各各种文文化、、教育育、卫卫生、、体育育类场场所；；(4)代办各各种保保险业业务，，设立立银行行分支支机构构等；；(5)提供中中介服服务，，如物物业销销售、、租赁赁、评评估、、公证证等；；(6)提供带带有社社会福福利性性质的的各项项服务务工作作。任务2智智能能楼宇宇中央央控制制室职职能273委委托性性的特特约服服务委托性性的特特约服服务是是为满满足业业主的的个别别需求求，受受委托托而提提供的的服务务，实实际上上是专专项服服务的的补充充和完完善，，通常常指在在物业业管理理委托托合同同中未未要求求，物物业管管理企企业在在专项项服务务中也也未设设立，，而物物业产产权人人、使使用人人又提提出该该方面面的需需求，，此时时，物物业管管理企企业应应在可可能的的情况况下尽尽量满满足其其需求求，提提供特特约服服务。。如小小区内内老年年病人人的护护理、、接送送子女女上学学、照照顾残残疾人人的上上下楼楼梯、、为业业主及及使用用人代代购生生活物物品等等。任务2智智能能楼宇宇中央央控制制室职职能28多年来来国内内外的的实践践证明明，智智能化化物业业管理理的作作用体体现在在：1可可以以延延长长物物业业使使用用年年限限及及确确保保其其功功能能的的正正常常发发挥挥智能能化化大大楼楼的的设设施施设设备备日日趋趋大大型型化化、、高高级级化化、、自自动动化化，，初初期期投投资资所所占占比比例例也也越越来来越越大大，，见见表9.1、表9.2和表9.3。智能能化化大大楼楼的的寿寿命命成成本本中中各各项项费费用用的的比比例例分分配配见见图9.3。9.2.3智智能能化化物物业业管管理理的的作作用用任务务2智智能能楼楼宇宇中中央央控控制制室室职职能能29种类土建给排水空调电气升降机超高层63.4512.611.87.2一般67.84.513.110.14.5种类土建给排水空调电气升降机室外钢筋混凝土62.626.0414.5312.753.470.59混凝土70.677.18.9210.12.750.46表9.1各各项项投投资资在在智智能能大大厦厦总总投投资资中中所所占占的的比比例例（（%））表9.2各各项项费费用用在在智智能能大大厦厦总总建建设设中中的的比比例例（（%））任务务2智智能能楼楼宇宇中中央央控控制制室室职职能能30电气设备受变电预备电源干线动力电灯插座电话防灾通信1002361734884表9.3智智能能化化大大厦厦电电气气设设备备费费中中的的比比例例分分配配（（%））图9.3寿寿命命周周期期成成本本中中各各项项费费用用的的比比例例任务务2智智能能楼楼宇宇中中央央控控制制室室职职能能31设备备的的故故障障曲曲线线形形状状像像一一个个浴浴缸缸，，称称之之为为““浴浴槽槽曲曲线线(BathtubCurve)””（（见见图9.4）。。图9.4设设备备故故障障曲曲线线图图中中的的1、、2、、3三三条条曲曲线线分分别别代代表表了了三三种种不不同同的的保保养养方方式式：：(1)只只使使用用不不保保养养；；(2)事事后后保保养养；；(3)预预防防保保养养。。可见见，，采采取取预预防防保保养养可可以以大大大大延延长长设设备备的的使使用用寿寿命命。。任务务2智智能能楼楼宇宇中中央央控控制制室室职职能能32图9.4设设备备故故障障曲曲线线任务务2智智能能楼楼宇宇中中央央控控制制室室职职能能332为为业业主主及及租租户户创创造造和和保保持持一一个个安安全全、、舒舒适适、、文文明明、、和和谐谐的的生生活活与与工工作作环环境境物业业管管理理基基本本分分为为管管理理和和服服务务两两个个方方面面。。管管理理方方面面主主要要是是做做好好户户籍籍、、产产权权、、产产业业、、租租赁赁、、租租金金、、设设备备等等方方面面的的管管理理工工作作；；掌掌握握房房产产的的变变动动和和使使用用情情况况，，使使房房屋屋及及时时得得到到修修理理，，保保持持房房屋屋功功能能；；把把房房屋屋的的数数量量、、建建筑筑形形式式、、完完好好程程度度、、设设备备使使用用情情况况及及时时准准确确地地记记录录下下来来，，随随时时变变更更原原始始记记录录，，这这是是管管理理方方面面的的一一项项经经常常性性工工作作。。服服务务方方面面主主要要是是充充分分保保证证满满足足用用户户要要求求，，及及时时登登门门进进行行日日常常服服务务，，并并超超前前检检修修上上下下水水管管道道、、暖暖气气管管道道，，水水管管的的防防冻冻保保暖暖，，换换纱纱窗窗，，检检修修门门锁锁以以及及修修换换灯灯口口、、电电线线、、开开关关。。任务2智智能能楼宇宇中央央控制制室职职能34另外，，及时时检修修锅炉炉，保保证供供暖；；及时时检修修泵房房、变变电所所，保保证供供水、、供电电；及及时检检修煤煤气管管道，，保证证安全全供气气；及及时检检修电电梯，，保证证安全全运行行。当当然，，服务务中也也包括括管理理，对对于房房屋、、设备备必须须点交交、登登记齐齐全，，建立立保管管卡。。向用用户点点交清清楚，，明确确保管管责任任。在在日常常工作作中要要注意意宣传传使用用房屋屋设备备的常常识，，并注注意设设备变变化情情况。。用户户迁入入或迁迁出时时，要要进行行清点点。任务2智智能能楼宇宇中央央控制制室职职能353有有利于于提高高城市市管理理的社社会化化和专专业化化程度度其管理理与服服务项项目一一般包包括下下列内内容：：(1)房屋及及基础础设施施、公公共设设施的的管理理。(2)地产管管理(3)综合服服务。。(4)组织有有益的的社区区康乐乐活动动等。。任务2智智能能楼宇宇中央央控制制室职职能364可可使物物业保保值增增值好的物物业管管理通通过不不断地地“追追加劳劳动””，对对旧房房进行行更新新改造造和室室内装装修，，不仅仅能使使物业业及其其设备备处于于完好好状态态和正正常运运行，，而且且可以以提高高物业业的档档次和和适应应性，，使物物业保保值和和增值值。即即使在在市场场比较较疲软软的景景况下下，也也能够够容易易地招招徕顾顾客，，出售售或出出租这这些房房屋，，获取取更多多的利利润或或租金金，从从而产产生较较高的的经济济效益益。如如疏于于管理理，就就可能能会造造成更更多的的问题题，使使新建建的住住宅区区在数数年内内变成成危旧旧房区区。可可见，，优质质的物物业管管理是是最实实在、、最有有效的的宣传传手段段，既既可使使整个个地区区的房房地产产增值值，也也能为为企业业带来来直接接的经经济效效益。。任务2智智能能楼宇宇中央央控制制室职职能37任务3智智能能化工工程管管理案案例任务描描述通过案案例，，了解解智能能化工工程施施工管管理的的内容容和方方法。。任务分分析通过两两个案案例，，分别别阐述述智能能设备备的管管理方方法和和建筑筑智能能化系系统物物业管管理的的内容容，使使读者者更清清晰地地了解解智能能化工工程施施工管管理这这一学学习情情境。。任务3智智能能化工工程管管理案案例38结合山山西日日报社社新建建的3.3万万m230层层高的的新闻闻采编编大楼楼的电电气设设备对对智能能化管管理做做一探探讨。。1智智能化化管理理系统统的设设计目目标及及系统统划分分以计算算机网网络管管理系系统为为基础础的电电气设设备智智能化化管理理系统统应具具备以以下条条件：：(1)具具有高高度共共享的的信息息资源源;(2)能能够提提供舒舒适的的工作作环境境，提提高高工作作效率率；(3)有有利于于节约约管理理费用用和运运行费费用，，达到到短期期投资资长期期受益益的目目的；；(4)具具有可可扩展展性和和变更更性，，以适适应改改造设设备和和改善善工作作条件件的要要求。。9.3.1智智能设设备管管理案案例任务3智智能能化工工程管管理案案例39由于大大楼的的设计计和设设备的的配置置主要要体现现在安安全性性、舒舒适性性和便便捷性性三个个方面面的管管理内内容和和服务务功能能上。。据此此，系系统应应划分分为中中央计计算机机管理理系统统、结结构化化综合合布线线信息息网络络系统统、程程控交交换机机语言言服务务系统统、供供配电电管理理系统统、电电梯服服务运运行控控制系系统、、消防防报警警及联联运控控制系系统、、保安安监控控系统统、中中央空空调管管理系系统、、给排排水系系统及及卫星星接收收和有有线电电视系系统。。任务3智智能能化工工程管管理案案例402管管理系系统的的集成成模式式及组组成管理系系统采采用南南京消消防集集团公公司的的JABAS9000型型楼宇宇自动动化系系统，，该系系统分分为四四个层层，通通过总总线网网络连连接而而成体体系结结构，，如图9.5所示。。第一层层主要要是各各种现现场设设备（（如空空调系系统、、给排排水系系统、、供配配电系系统、、消防防控制制系统统及保保安系系统等等）的的传感感器和和执行行器。。传感感器提提供了了测量量手段段，把把各种种运行行的物物理模模拟量量转变变为电电平信信号，，输入入系统统作为为控制制的依依据，，包括括温度度、湿湿度和和流量量传感感器及及电压压、电电流变变送器器等。。执行行器提提供了了控制制的手手段，，如电电动阀阀门、、继电电器等等。任务3智智能能化工工程管管理案案例41图9.5某某楼宇宇自动动化管管理系系统任务3智智能能化工工程管管理案案例42第二层层是各各种现现场设设备的的控制制器,如R7044ExcelPuls控控制器器、DelatNetMocroCel控制制器等等，负负责对对各种种现场场设备备的直直接控控制，，因此此也称称作现现场控控制站站。其其主要要作用用是采采集第第一层层的现现场数数据作作为控控制的的依据据，经经相关关处理理后去去控制制各种种现场场设备备,并并把有有关数数据(如状状态、、报警警等)传送送给第第三层层的操操作站站。第三层是是操作站站或系统统控制中中心，完完成对整整个建筑筑物中本本系统所所有现场场设备的的集中监监视和控控制。由由一台PC机来来实现主主要功能能，包括括历史数数据的收收集，报报警信息息和各种种图形的的显示和和处理,报表的的生成和和打印等等,并采采用现场场指定的的图形为为操作员员提供直直观的图图形接口口。任务3智智能能化工程程管理案案例43第四层是是由若干干个第三三层的子子系统组组成中央央管理系系统。该该系统采采用集散散型控制制系统,控制模模式采用用目前国国际上比比较先进进的控制制器集成成模式，，即采用用一套计计算机管管理系统统，一套套管理软软件和统统一的操操作系统统。各子子系统之之间是并并行处理理,资源源和任务务共享，，它们全全部集中中到中央央管理机机一级来来实现整整个建筑筑物各子子系统的的综合管管理，即即将各子子系统所所采集的的控制信信号都集集成到现现场控制制器上，，通过分分布式操操作系统统软件来来调度现现场控制制器所采采集到的的信号，，并设置置信息传传送路径径，系统统的各控控制器通通过通信信的方式式(RS485)与与中央管管理机相相连。各各现场控控制器独独立地完完成系统统分配给给自己的的任务，，如数据据采集、、计算、、处理、、检测及及控制等等。由于于控制器器是独立立的,使使系统的的“危险险”分散散，提高高了整个个系统的的可靠性性。由于于现场控控制器具具有RS485和RS232通通信接口口，可以以方便地地与外部部的智能能设备或或仪表建建立通信信,相互互间进行行信息交交换。任务务3智智能能化化工工程程管管理理案案例例44华为为技技术术有有限限公公司司深深圳圳基基地地科科研研中中心心是是典典型型的的““6A””建建筑筑，，即即具具有有建建筑筑自自动动化化（（BA））、、通通信信自自动动化化（（CA））、、办办公公自自动动化化（（OA））、、防防火火自自动动化化（（FA））、、信信息息管管理理自自动动化化（（MA））和和保保安安自自动动化化（（SA））六六大大子子系系统统。。2003年年3月月接接管管至至2006年年6月月，，智智能能化化系系统统完完全全正正常常运运行行，，设设备备完完好好率率也也一一直直保保持持在在99.98％％以以上上的的高高水水平平。。智智能能化化系系统统方方面面（（包包括括因因智智能能化化系系统统问问题题而而导导致致有有关关的的其其他他系系统统））的的客客户户投投诉诉为为零零。。之之所所以以能能取取得得如如此此好好的的成成绩绩，，得得益益于于管管理理上上采采取取了了一一些些非非常常实实用用的的手手段段和和方方法法。。9.3.2华华为为基基地地科科研研中中心心智智能能化化系系统统的的物物业业管管理理任务务3智智能能化化工工程程管管理理案案例例451前前期期介介入入这里里说说的的前前期期介介入入是是指指在在建建筑筑施施工工接接近近尾尾声声、、物物业业尚尚未未正正式式接接管管之之前前的的介介入入。。这这个个阶阶段段的的工工作作重重点点是是让让员员工工特特别别是是管管理理人人员员充充分分熟熟悉悉现现场场环环境境、、各各智智能能系系统统的的设设计计思思想想和和构构成成以以及及设设备备的的具具体体分分布布等等情情况况，，这这对对于于以以后后的的物物业业管管理理工工作作非非常常重重要要。。这这期期间间管管理理人人员员的的另另一一项项重重要要工工作作就就是是要要争争取取参参加加监监理理公公司司组组织织的的工工程程例例会会，，并并与与业业主主、、监监理理公公司司和和各各施施工工单单位位的的人人员员建建立立广广泛泛的的联联系系，，尽尽量量多多获获得得一一些些第第一一手手资资料料，，并并将将发发现现的的设设计计或或施施工工中中存存在在的的缺缺陷陷或或不不利利于于今今后后的的物物业业正正常常使使用用或或管管理理的的问问题题提提出出来来，，以以便便提提前前解解决决。。任务务3智智能能化化工工程程管管理理案案例例462接接管管验验收收注注重重实实效效如何何做做好好智智能能化化系系统统的的功功能能测测试试：：首先先，，要要与与业业主主、、监监理理公公司司、、施施工工单单位位沟沟通通并并达达成成共共识识，，约约定定好好功功能能测测试试的的时时间间、、地地点点、、各各方方负负责责人人、、联联系系方方式式以以及及由由谁谁组组织织制制订订详详细细的的测测试试方方案案（（或或称称测测试试计计划划））等等。。第二二，，要要有有严严密密的的组组织织和和测测试试计计划划。。在在组组织织对对科科研研中中心心的的消消防防系系统统进进行行功功能能测测试试的的方方案案中中，，主主要要有有两两项项内内容容：：其其一一是是功功能能测测试试总总的的安安排排，，涉涉及及所所有有相相关关单单位位和和所所需需物物资资器器材材等等，，具具体体内内容容包包括括主主持持单单位位、、参参加加单单位位、、功功能能测测试试实实施施单单位位、、测测试试记记录录单单位位、、测测试试记记录录确确认认单单位位、、召召集集人人、、人人员员集集合合地地点点、、测测试试时时间间、、测测试试顺顺序序、、测测试试流流程程、、物物资资准准备备、、现现场场应应急急、、测测试试通通知知等等，，每每一一项项都都力力求求具具体体，，就就连连测测试试用用对对讲讲机机由由谁谁提提供供、、频频率率为为多多少少都都进进行行了了明明确确规规定定；；任务3智智能化工工程管理案案例47其二是确定定测试时分分组和各组组负责人，，以及各方方参加测试试人员的岗岗位安排及及电话号码码，这些内内容全部制制成表格形形式，发至至各方负责责人及主要要参加测试试人员的手手中。第三，要根据实际际情况制作作一整套测测试记录表表，使测试试工作规范范化、记录录标准化。。如当时为为火灾自动动报警系统统功能测试试制定的记记录表（见见表9.4）就是根根据科研中中心的实际际情况制作作的，在表表格中有测测试地点、、测试时间间、记录人人、记录确确认人、触触发设备、、设备自动动联动情况况、消防控控制室设备备状态显示示情况等内内容，把火火警情况下下所有设备备的运行情情况都记录录了下来。。任务3智智能化工工程管理案案例48第四，物业业公司内部部一定要形形成共识，，领导要给给予大力支支持。测试试过程同时时也是物业业管理员工工进行现场场培训和学学习实际操操作的过程程，通过功功能测试能能够得到极极大的锻炼炼，使其真真正地认识识到系统及及设备是如如何工作的的。另外，，通过功能能测试能及及时发现一一些大的设设计或施工工缺陷。比比如在对科科研中心BAS的功功能测试中中就发现F1（楼宇宇名称）一一层8号空空调机回风风管的温度度传感器安安装在5号号空调机的的回风管上上，致使中中控室BAS系统无无法对8号号空调机进进行有效监监控。再比比如，因BAS设计计时考虑不不周，将高高杆灯、矮矮杆灯、景景观照明灯灯、泛光灯灯等各种室室外照明设设备进行分分片区由同同一控制点点进行控制制，未考虑虑到这些灯灯一般是不不会同时启启用的，因因而达不到到使用要求求。因此，，功能测试试意义重大大。测试完完成后，还还应对测试试结果进行行汇总分析析，并交给给相关单位位进行整改改。如有必必要，还应应进行第二二次功能测测试，以验验证整改效效果。任务3智智能化工工程管理案案例493日常管管理规范化化、标准化化一般情况下下，物业公公司本身就就有一套现现成的管理理体系，但但每一个物物业管理项项目可能有有其独特性性，因此，，物业接管管之后要立立即着手制制定适合本本项目的管管理体系。。在智能化化系统方面面也要制定定相关制度度，做到工工作规范化化、标准化化，岗位职职责具体化化，可操作作性强，效效果好。如如对科研中中心建筑自自动化（ＢＢＡ）系统统的设备和和员工管理理中就制定定了如下措措施：(1)建立明确的的岗位职责责，如《中中控室操作作员岗位职职责》、《《弱电维修修工岗位职职责》等。。(2)建立日常运运行维修制制度，明确确日检、周周检、月检检的检修内内容和检修修标准，并并要求每半半年对整个个系统进行行一次全面面的功能测测试，便于于