广州江南商城商业地产项目业态定位方案

可行性报告12/14/20221江南商城二层项目业态定位1前言在商业项目市场运作中，经营业态对于项目的商业价值与可持续发展具有关键性的影响力。同一个项目采用不同的业态，其场地租金水平与市场生命力亦相应地呈现异化的效果。因此，业态高度决定经营力度。基于上述观点，本案的逻辑脉络就是以项目所在地段商圈特征作为思考元点，结合自身客观条件，深入挖掘市场机会，从原点放大、同构超越、空隙切入的提纯角度，剖析项目与市场的最佳契合点，务求以强势业态杠杆全面提升项目商业价值并实现可持续发展。2总纲地段商圈特征项目客观条件市场机会业态提纯业态定位建议项目优化建议商业平台3一、市场状况分析1.1广州商业状况1.1.1广州商业现状总述现时广州的商业格局主要呈块状分布，以各行政区域为雏形，形成多个商业圈，其中以北京路、上下九、天河城三个商圈的影响力最大。

4就其商业气氛及市场影响力来看，三大商圈略有不同：北京路的商业底蕴较浓厚，经营类别广泛，潮流时尚商品汇聚，档次以中档为主。但北京路步行街的商业特色不明显，与上下九步行街的区别不大，众多在北京路设立专卖店的品牌在上下九也有开设店铺。同时，北京路作为核心商圈价值下降，变成以区域为核心的商圈。上下九商业步行街体现出老广州的风情，其西关特色明显，从手工艺品到西关美食，都显示着上下九浓郁的岭南传统特色。上下九所面对的客户层面属于普罗大众群体，消费档次以中低档为主。天河城一带作为新城市的中心区域，吸引来自市内各处消费者前来消费，影响力覆盖全市范围乃至周边城市，商业核心地位的作用明显。5北京路会以经营时尚潮流商品为方向，结合历史、文化、旅游等元素，打造广州的城市形象；上下九则以保留并发扬岭南特色、西关风情为主旨，以此推动商业经济发展；天河城广场继续发挥其商业核心的地位，影响广州、广东地区的消费潮流。从市政规划来看，三大商圈未来的商业发展方向也会朝着现时的发展状况继续深化发展，即：6广州市主要商业圈级别区域商业圈大型商场市级商业圈越秀区北京路——中山五路广百、新大新、广百新冀、中旅商业城荔湾区上下九一带荔湾广场、名汇商厦、恒宝广场、十甫名都天河区天河城——体育西路天河城广场、宏城商业广场区级商业圈越秀区中山三路一带中华广场、流行前线东山区农林下路一带东百、王府井、新裕大厦越秀区环市东——淘金路一带友谊商店、世贸、好世界、宜安广场海珠区江南西——江南大道南丰商场、海珠购物中心、万国广场、蓝色快线1.1.2广州商业格局分布7分析：从上表可以看出，现时市内的各主要商业圈内均已经拥有多间大型商场，且商业功能相似，各商圈之间也没有明显的特色区分，因此，消费者不易形成重叠消费，可以说现时的商业格局基本是满足消费而非刺激消费，难以刺激跨区消费欲望。市内各大商场中，除了天河城广场、广百等个别大商场外，其他各个商场均是主要面向区域内的消费者，难以在大范围内造成影响。81.1.3部分经营中的商场项目对比分析广州部分经营中的商场对比表名称位置规模特色包装经营状况广百北京路——广百与广百新冀组成广百广场，打造北京路超级商业旗舰广州百货零售的“一哥”，其交易额连续多年位列市内百货零售业的首位，龙头地位不容置疑广百新冀西湖路商场建筑面积4.5万㎡开业不足一年，虽然连通广百，但人流量一般，场内的经营状况也不如预期理想新大新北京路————北京路上老牌商场，对北京路的商业发展起着举足轻重的作用天河城天河路————成为一站式商场的经营典范，对市内商场的发展有着重要的作用9广州部分经营中的商场对比表（续上表）名称位置规模特色包装经营状况荔湾广场下九路——传统西关风情商业街是荔湾区最大型的商场，凭借上下九步行街的人流优势，南座人流充足、经营尚算理想；但北座人流稀少，现主要经营玉器、水晶等工艺品为主。该商场的经营管理较差，先后出现物业管理公司欠电费欠税费等事件，对其经营环境造成一定的负面影响名汇商厦下九路————新大新、麦当劳等品牌的进场，曾为商场带来了很大的帮助，但客流量、商家数量都明显不如荔湾广场中华广场中山三路商场面积16万㎡，门前广场2000㎡公园游乐式概念商场经过几年的发展，现与流行前线逐步组成中山三路新的商圈，该商场是新一代一站式商场的代表10分析商业同质质化强烈烈，争夺夺同类消消费者从上述对对比可以以看出，，目前市市内多个个大型的的综合性性商场其其同质化化程度很很高，无无论是商商场内功功能的划划分还是是目标消消费者层层次，都都有着较较大的相相似，无无法剌激激消费者者的消费费欲望。。大型百货货超市磁磁石作用用减弱由大型百百货公司司进驻而而带旺整整个商场场的效果果越来越越不明显显，如名名汇商厦厦、中泰泰广场等等，新大大新、百百盛的进进场虽然然为商场场带来一一定的人人流，但但作用已已明显不不如当年年吉之岛岛进驻天天河城所所带来的的影响。。11硬件未能能配合主主题，缺缺乏个性性失去吸吸引力商场开业业后大多多数都地地无法体体现当初初所打造造的个性性特色。。由于硬硬件设施施不完全全配合，，经营方方向发生生偏移等等因素，，使商场场缺乏个个性特色色，难以以主动吸吸引消费费者，如如荔湾广广场、中中华广场场。旧有经营营模式缺缺少新鲜鲜感新开业的的商场不不能跳出出旧有传传统的经经营模式式，令其其不能从从根本上上打开新新的经营营局面。。例如广广百新翼翼，该商商场凭借借广百在在市场上上的影响响力，在在销售阶阶段取得得不错的的成绩，，但其现现时的经经营状况况未如理理想，说说明了消消费者看看重的是是商场本本身的经经营特色色，只有有真正体体现个性性的商场场才能走走向成功功。121.1.4部部分在售售/将售售的商场场项目对对比分析析广州部分分在售/将售的的商场对对比表名称位置规模备注光明广场西湖路占地8000㎡，总建筑面积6万㎡，其中商场面积15470㎡1—4层共有277个铺位，B1古韵风情，B2-B3停车场，1-6F商场，7F国际标准真冰滑冰场，8-9F休闲、娱乐、饮食，10F空中花园。丽新项目中山五路总建筑面积近6万㎡，10层商场未推出市场正佳广场天河城广场旁占地5万㎡B1层一站式超市，M层前沿精华区，1F国际经典，2F时尚丽人，3F世界之窗，4F动感地带，5F七彩都市，6F环球美食城，7F世纪欢乐城。负一层现正销售中，地上部分全部招租东山锦轩现代城东山口农林下路商场营业面积近2万㎡B3-B2停车场，B1-6F商场，7F空中花园及住宅会所，8F-28F住宅丽的百货文明路和北京路交界--1F-6F女士用品和服饰，7F美食城。租金采用纯利润抽成25%-27%的形式。13分析多个大型型商场涌涌现，竞竞争更为为激烈现时市场场上各主主要商圈圈均有商商业物业业推出市市场，商商户的可可选择范范围较多多，市场场竞争十十分激烈烈。尤其其在北京京路上，，过去所所出现的的商铺““僧多粥粥少”的的现象，，随着多多个大型型商场的的涌现，，商铺紧紧缺的局局面已被被改变。。商铺物业业投资大大回报高高在售或将将售的商商铺物业业均以体体现回报报率为卖卖点，以以吸引投投资者，，但现时时在售的的物业中中，买家家首期往往往需要要投入大大笔资金金，对部部分经营营者而言言，入市市的门槛槛较高。。141.2消消费状状况城市商业业发展迅迅猛随着社会会发展，，人们生生活水平平逐步提提高，加加上外来来高素质质人口涌涌入，消消费要求求层次不不断提升升，令广广州的商商业在近近十年间间发展蓬蓬勃。消费模式式发生改改变各类商业业场所大大量涌现现，大小小不一的的综合性性商场、、专业市市场纷纷纷进入市市场，使使市场趋趋向饱和和，供需需关系发发展改变变，市民民由需求求消费变变为选择择消费。。15“两端””的消费费需求基基本得到到满足广州的商商业结构构经过多多年的发发展及调调整，现现时高端端消费群群体与大大众型消消费群体体的消费费需求基基本已得得到满足足。高端消费费层市场场空间有有限，广广州作为为国际大大都市，，已吸引引到相当当一批国国际名牌牌进驻，，另外，，高端的的消费群群一方面面较多的的前往国国外消费费，另一一方面此此类人群群的占有有比例亦亦不大。。因此，，现时的的商业结结构基本本满足这这部分人人士的需需求。中低端的的大众型型消费为为生活的的基本消消费，随随着经济济的发展展，人们们已解决决基本的的物质需需求，市市场上的的中低消消费品也也出现供供大于求求的关系系，故该该类市场场消费亦亦已得到到满足。。16中高端的的个性消消费严重重不足部分消费费者对消消费的要要求越来来越高，，尤其是是处于中中间阶层层的中高高端型的的消费者者，可选选择的消消费空间间不大。。当本地地商家无无法满足足这批消消费者的的消费欲欲望或迎迎合他们们的消费费形态时时，消费费者多数数寻求异异地消费费，例如如前往香香港、上上海等地地购物，，使本地地市场流流失了庞庞大的一一批消费费力较强强的顾客客。171.3广广州商商业发展展的趋势势从上述的的分析可可得知，，现时广广州的商商业现状状可归结结为：数量庞大大的中端端/中高高端个性性消费严严重不足足社会的商商业发展展飞速进进行中，，供求关关系的杠杠杆必然然要求将将此局面面打破传统的营营商模式式越来越越难以满满足消费费者的消消费观的的改变旧有的市市场格局局已达到到饱和状状态，各各路商家家正寻求求突破口口新的经营营模式呼呼之欲出出，关键键是谁先先打开新新局面18大型一站站式综合合性商场场仍然是是市场主主流，但但以综合合性为基基础的同同时必须须走向个个性化经经营，创创造出自自身特色色所在。。具体表现现为跳出出旧有的的传统商商场定位位思维，，引入崭崭新的消消费观念念，开创创领先的的经营模模式。广州商业业发展的的趋势：：19结论商业饱和买卖双方地位易转寻求突破口体现市场竞争激烈跳出旧有的定位思维模式符合市场发展趋势现有商业占据各种经营方式专业市场游乐式经营一站式经营20一、我们们所在的的商业平平台——地段段商圈特特征关键词：：江南西西总体概述述：从农田上上崛起的的商业街街—缺乏乏商业底底蕴以街铺为为主体的的经营形形式，缺缺乏商业业龙头的的带动高端消费费品欠奉奉，中低低档次为为主流21消费力构构成：以周边居居民为核核心，辐辐射工业业大道、、宝岗大大道沿线线购买力以以中端为为主青少年、、妇女为为活跃消消费群22行业分布布：以服装、、饮食为为主体，，涵盖精精品、家家居用品品、家具具等23临街面窄窄为二层商商铺首层经营营业态档档次低下下人流导入入口窄，，整体形形象不佳佳二、项目目客观条条件24三、市场场机会挖挖掘原点放大大同构超越越空隙切入入体现项目目商业价价值实现可持持续发展展市场作主主导，从从消费者者角度出出发，以以崭新的的、科学学的、全全面的角角度考虑虑，跳出出旧有的的商业定定位思维维，从而而为本项项目制定定出准确确的市场场定位。。25四、终端端客户定定位妇女、青青少年为为江南西西最活跃跃之消费费群体密雪儿、、潮流至至上名店店城、屈屈臣氏、、康威、、××美美甲………26终端客客户妇女女性主主题商商城妇幼用用品市市场存在市市场空空白最活跃跃之消消费群群体可考虑虑可考虑虑青少年年状元坊坊运动名名店城城考虑方方向一一从终端端客户户考虑虑———无差异异电信卖卖场、、新华华书店店、服服装单一美美食中中心难以统统一包包装未能实实现项项目最最佳价价值终端消消费群群容易易游离离难以实实现持持续经经营考虑方方向二二不考虑虑不考虑虑存在市市场空空白最活跃跃之消消费群群体可消化化较大大量面面积租金难难以保保证可考虑虑考虑方方向三三27青少年年？妇女？？青少年年———消费费力相相对较较低，，且消消费行行为较较为飘飘忽，，容易易游离离×妇女———稳稳定而而持久久的消消费力力Yes28针对女女人大打出手29专业综综合化化女性主主题商商城＋妇幼用用品商商场淑女为为食街街＋=国色天天香女性连连锁消消费MiniMall30Mall是是什么么?31MALL是是一个个怪兽兽她往往往对人人流的的依赖赖不大大，唯唯一的的条件件是交交通她是多多种业业态的的综合合体，，娱乐乐、休休闲、、观赏赏、购购物，，彼此此形成成共生生的关关系我们有空间，交通好32女性装装点人人生的的去处处很多多，也也有很很多地地方为为女性性提供供装点点人生生的各各类服服务。。但………千秋万万载，，一统统江湖湖的女女性乐乐土仍仍未出出现………33为渴望望美丽丽的心心而存存在国色天天香横空出出世34经营内内容女性服服饰分区经经营化妆用用品形象设设计纤体塑塑身美容美美发妇幼用用品女性食食品连锁消消费行业保保护循环体体验35租金价价格建建议按承包包租金金90元/㎡核核算，，保本本租金金为150元/㎡㎡361、、以以项项目目价价位位为为基基数数100，，初初步步比比较较价价格格；；（计计算算公公式式：：参参考考项项目目租租金金÷÷位位置置修修正正系系数数÷÷人人流流修修正正系系数数÷÷规规划划修修正正系系数数÷÷………）2、、将将比比较较价价格格按按照照各各参参考考项项目目的的可可比比性性进进行行权权重重的的调调整整，，综综合合后后得得出出预预期期租租金金。。（计计算算公公式式：：预预期期租租金金=比比较较价价格格a×权重重a+比比较较价价格格b×权重重b）市场场比比较较法法计计算算项项目目预预期期租租金金37综合合项项目目周周边边市市场场竞竞争争态态势势，，并并结结合合本本项项目目自自身身素素质质，，初初步步估估计计项项目目的的预期期租租金金水水平平为为：：200~250元元/㎡㎡38项目目优优化化建建议议39要体体现现项项目目的的经经营营档档次次，，商商场场内内的的布布局局划划分分是是其其中中重重要要的的一一个个指指标标。。上上档档次次的的商商场场项项目目，，均均十十分分注注重重场场内内公公共共区区域域的的面面积积大大小小，，商商场场整整体体的的空空间间感感，，使使用用功功能能及及室室内内外外设设计计的的色色彩彩搭搭配配等等因因素素，，力力求求为为顾顾客