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文档简介
社区物业管理如何走好市场路
随着管理局对油田社区的费用补贴的逐年减少,社区赖以生存的费用补贴也即将走到尽头,到XX年费用补贴将为零。费用的大幅缩减,使本来存在的矛盾更加突出,文秘部落其中物业管理方面费用缺口最大,受冲击最大,压力也最大。
面对严峻的现实,作为社区主业的物业管理今后如何生存、开展,如何真正走向市场,实现产业化经营,市场化运作。带着这一问题,我们对玉山物业公司的9个四级单位进展了深化调查和分析。
一、油田社区物业管理的根本定位1997年管理局推行社区改革,把原来各二级单位分散管理社会部分别离出来,实行区域化管理、社会化效劳。因此,社区是在别离主业办社会职能、分流企业充裕人员的大背景下成立的。
作为社区的重要组成部分之一,物业管理公司一直是在方案经济中定位的,靠的是吃福利,吃“皇粮〞维持管理和效劳,随着这种变形的运作形式的不断循环,物业公司的管理效劳也在不断扩大,工程不断增多,但经济效益却在逐步下降。这主要是由于当初对水、电、气、暖、住房、环卫、绿化等方面物业的有效投入,逐步变成主业单位甩包袱,安置老弱病残的福利性管理,造成了管理本钱的上涨,导致经济效益下降。
从目前的实际情况看,物业公司的管理职能定位主要有两部分:一是管理职能,二是效劳职能。这些职能确实定如今看来带有很大的方案性,还保存着方案经济体制的许多痕迹,不是真正意义上的物业管理公司。
与真正意义上的市场化运作相比,油田物业公司在很多方面都有较大差异,主要是在自身定位上产生了概念模糊,存在偏向,认为自己是管理局和社区成立的物业管理单位,专门负责管辖各小区的物业管理,住户理应承受管理。而真正市场化运作的物业公司所提供的效劳与业主的需求之间应是不断更替、互动的过程,二者之间的关系是效劳的提供者与享受者的关系。
因此,物业管理既是一种物业上的管理行为,同时,它也是一种物业上的效劳行为。随着人们生活程度的不断进步和住房制度改革的逐步深化,为油田物业管理公司的生存和开展创造了更加广阔的空间,决定了物业管理企业的生存必须建立在市场竞争的根底上,以市场为导向,把握竞争优势,找准市场定位,树立品牌形象,逐步走出一条产业化经营的新路子。
二、玉山物业公司在市场化道路上所获得的成绩玉山物业管理公司作为油田物业行业的一条巨龙在同行业中处于领先地位,在物业管理市场开拓方面进展了有益的探究和理论,同时也获得了一定的效果和经历。
1、增强了品牌感召力。品牌是公司综合管理、经营效劳、公众信誉等多种因素在广阔业主以致社会公众心中的综合反映。
良好的品牌不仅可以直接得到居民的认可,带来可观的经济效益,而且可以作为物业公司长远开展和规模效益的坚强后盾。因此,公司决策层以“达标、创优、争强、夺牌〞活动为载体,着力夯实所属9个基层单位的根本功,努力强化自身的造血功能,大力施行了品牌战略,先后培育了一个名牌物业站,一个行业一强队,2个管理局优秀基层队,进步了基层的管理效劳程度,树立全新的品牌形象,使居民真正感受到了生活的舒适和心理的满足,增强了效劳品牌感召力。
2、增强了综合管理才能。胜中社区机构整合以后,新的玉山物业公司将效劳方法、操作规程、经营理念、开展战略、人力资源等进展了系统、标准的管理,并平衡了公司内部的各种关系,将管理意图贯彻、落实到每一个岗位、每一名员工,变多方面的压力为协调一致的动力。
结合iso9001质量管理标准,实在加强了公司的根底标准管理,靠系统化的制度培育了职业管理层,淡化了个人管理色彩,减少管理随意性,通过管理流程的整合和优化,进步了管理的程序化和标准化程度,实现了最正确管理目的。
3、增强了参与竞争才能。物业管理行业的竞争在比管理程度、比资金实力、比管理规模的同时,已经上升为真正市场化运作根底上的持续竞争。
企业要在竞争中取胜,必须进步核心竞争力。为锤炼队伍驾驭市场的才能,公司建立了以物业站为甲方、专业队为乙方的内部模拟市场运行机制,使物业站和专业队都增添了无形的压力。
在薪金的分配鼓励机制上,公司制定了系统、全面的考核标准,采取了岗位系数与日常考核结果相结合的方法,较好地发挥了经济杠杆的调节作用,积极的营造了有序的竞争气氛,增强了公司各单位的竞争才能。目前,公司依靠过硬的技术,优质的效劳,在外部市场赢得了良好的信誉。
通过几年来的不断努力,公司先后成功地承揽了东营区人民政府、东营区人民检察院、东营区地税局等地方政府和油田明珠广场、成功日报社、大明油气公司等十多个单位的住宅和非住宅物业管理业务。仅XX年上半年,公司便以优质的效劳赢得了130万元的市场份额。
三、所存在的问题
1、市场机制、竞争机制不标准。由于社区改革不够彻底,原属主营单位的经营场所没有完全移交社区,形成了主营单位与社区抢占市场的场面,市场秩序有待标准。
而且部分主营单位在别离绿化、维修等后勤人员后,又出现了重上机构、自建自管的现象。另一方面,受地域管理和客观因素的影响,全局范围内的跨区域物业市场竞争格局还没有完全开展。
目前油田物业管理市场发育缓慢,绝大多数物业管理仍由主管部门按区域委派或指定物业管理企业进展管理。物业管理企业在这种情况下既无压力、又无动力,更难以形成由于竞争带来的危机感,阻碍了物业管理市场的安康开展。
2、管理和专业人才匮乏。油田社区是后勤体制改革的产物,是别离充裕人员的集合体。
从其它行业转行从事物业管理的人在目前的物业管理企业中占据大多数,真正懂经营、能经营、会经营、善经营的人才缺乏,而且由于油田物业管理开展时间较短,尚未建立统一的行业管理标准和行为标准,从业人员的素质参差不齐。加之一些管理人员观念转变不够,对自己正从事的职业没有清楚的认识,甚至摆不正自己的位置,缺乏对市场的理性认识,看不到物业管理市场的广阔前景,影响了对物业管理市场的开发。
3、人工本钱高,负担过重。近几年来,油田物业管理企业已经成为前线单位甩包袱、安置老弱病残以及子女就业的一个后勤效劳单位,人工本钱过高、负担过重是油田物业单位的一个普遍现象。
目前玉山物业公司现有员工351人,况且今年总费用较往年有大幅的减少,在一些小规模市场的开发上出
现了入不敷出的现象,人工本钱的过高使公司的产业化经营道路举步维艰。
四、寻求自我开展的施行对策
1、准确地选择市场定位。物业管理企业同其他企业一样,也是以盈利为最终目的的,因此,物业企业应以自己获取最大经济效益为原那么。
理解自己的竞争方向、竞争重点、竞争对手和竞争强度等内容,要准确地确定自己的市场定位,来占有和发挥优势,远离价格竞争的圈子。物业企业在确定市场定位时,要根据实际情况,选择科技含量较高、社会信誉度较好,成规模、上档次的高层大厦或住宅小区施行物业管理。
对于根底设施不健全、社会信誉较差、不合适施行物业管理及物业市场不完善地区的工程应远离,防止造成不应有的损失。
2、增加物业管理的科技含量。要充分运用现代科技智能化管理系统,增加物业管理的科技含量,通过施行网上信息效劳和智能化管理等高技术附加值,实现高经济回报,创造和稳固物业管理企业新的效益增长点。
3、完善物业管理的商务功能。随着社会的进步和社会分工专业的深化,物业管理应从大局出发,在稳定地占有市场份额的根底上,在商务效劳的深度和广度上进一步拓展思路,与社会各专业效劳机构结合,以全面、优质、快捷的效劳来满足
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