美城置业-陕西西安泾渭半岛财富中心项目前期策划定位报告课件

香江环球泾渭半岛财富中心项目前期策划定位报告荣誉出品香江环球荣誉出品项目研究工作的阶段划分第一阶段（初中期）项目整体定位与发展战略第一阶段（终期）提交终稿2009/03/122009/06/01第二阶段启动区策略第三阶段营销战略工作内容最终成果区域（泾渭半岛及周边区域）宏观经济背景研究西安市、泾渭半岛房地产市场调研对政府官员、工业园职工及消费者深度访谈目标消费者问卷调查项目的优劣势分析和价值判断项目的经济测算西安市、区域房地产市场调查分析结果项目的市场定位与发展战略（初稿）提交整体报告（终稿）根据香江集团建议深化研究，完善报告2009/06/26至今工作2项目研究工作的阶段划分第一阶段（初中期）第一阶段（终期）20项目前期基础调研工作工作内容项目和地区背景分析锁定部分市场的集中分析假设和量化进行的访谈5位政府官员具体分属机构：泾渭工业园管委会高陵县招商局经开区管委会地产专业人士5位房产销售主管4位目标消费者深度访谈20位调查区域重点楼盘10个收集的数据项目周边及地块勘察西安市宏观经济情况西安城市发展现状西安城市总体规划西安市、泾渭半岛房地产市场状况泾渭工业园企业情况300份目标消费者问卷调查区域住宅市场情况区域商业/办公/酒店市场情况案例借鉴地块价值分析的结果经济效益分析进行的分析地块解析和界定宏观经济背景分析区域房地产供求情况分析消费者支付能力分析消费者投资趋势分析目标市场的竞争性供给分析终端消费者价值取向和置业倾向的分析项目整体实现的机会点分析最优容积率与物业配比定价的市场支撑条件发展战略与定位3项目前期基础调研工作工作内容项目和地区背景分析锁定部分市场的本报告的研究思维导图大盘成功开发模式研究市场分析发展战略项目界定容积率测定客户分析项目定位启动/开发策略项目解析提出问题客户构成消费特征

商业定位研究社区商业对外经营性商业

商务办公定位研究

酒店定位研究

住宅定位核心竞争力物业类型、功能配比项目界定4本报告的研究思维导图大盘成功开市场分析发展战略项目界定容积率项目界定5项目界定5项目所在地西安，处在关中都市圈核心部位西安，处于关中都市圈核心部位。在全国区域经济布局上，西安具有承东启西，东联西进的区位优势，在西部大开发中占有重要的战略地位。6项目所在地西安，处在关中都市圈核心部位西安，处于关中都市圈核关中都市圈是西部大开发的桥头堡关中都市圈的发展目标是，将西安都市圈打造一个中国北方和黄.河中上游地区的中心大都市，成为关中——天水经济区的核心。按照规划预期，到2020年西安都市圈城镇人口拟达到1100万人，其范围包括西安市和杨凌示范区整个行政区域，以及咸阳市秦都渭城两区、兴平市和乾县、礼泉、泾阳、三原、武功五县；总体布局为“一核五区十卫星城”。

——西安市总体规划2008-2020年7关中都市圈是西部大开发的桥头堡关中都市圈的发展目标是，将西安西安未来城市发展的主方向是向北发展最新一版的城市规划，确定城市东扩北移，依托城市行政中心北迁，铁路北客站建设、向北泾渭两河流域将成为重点发展方向。而项目所在地泾渭工业园，隶属于经济开发区及空港区，具有极大的发展潜力！8西安未来城市发展的主方向是向北发展最新一版的城市规划，确定城城市向北发展为本项目的开发建设指明了方向9城市向北发展为本项目的开发建设指明了方向9泾渭半岛定位为未来西安城市北部新兴的居住中心虽然西安市东扩北移，为项目带来千载难逢的机遇不过，还有三点不能忽视——两河、两点、两线两河：泾河&渭河两点：汉阳陵博物馆&泾渭分明点两线：西铜高速&陕汽大道10泾渭半岛定位为未来西安城市北部新兴的居住中心虽然西安市东扩北2008年10月29日投资85.67亿元的泾渭两河流域综合治理工程，治理后的渭河将形成1.5万亩生态水面，4.5万亩湿地，3万亩林带，形成集防洪、生态、景观、休闲、游览、人居、文化、经济和交通等功能于一体的渭滨生态景观区。渭河将彻底改变数千年来的面貌，成为“一河清波、两岸绿色、鱼翔浅底、鸟语花香”的城市河流。112008年10月29日投资85.67亿元的泾渭两河流域综合治渭河综合治理之后的咸阳段12渭河综合治理之后的咸阳段12渭河综合治理之后的宝鸡段13渭河综合治理之后的宝鸡段13项目位于经开区泾渭半岛，距中心城区较远，但交通在快速改善走西铜高速，自项目地到新行政中心，仅15分钟车程走东二环延伸线，从项目地至北二环，仅20分钟车程除非您亲自驾车，否则无法感受泾渭工业园距离西安市区居然如此之近！14项目位于经开区泾渭半岛，距中心城区较远，但交通在快速改善走西泾渭半岛定位为未来西安城市北部新兴的居住中心自古北塬为皇室龙脉，而汉景帝刘启及其皇后王氏同茔异穴的汉阳陵，就位于项目西侧越2000米的咸阳塬上,地跨咸阳市渭城区、泾阳县、高陵县三县区，穿梭古今感受帝王尊崇项目所在地汉阳陵博物馆.15泾渭半岛定位为未来西安城市北部新兴的居住中心自古北塬为皇室龙泾渭半岛定位为未来西安城市北部新兴的居住中心最后，占据泾渭两河流域形成的泾渭工业园区具有极佳的原生态自然资源工业园区规划所示，将形成东晋桃园般的高尚生态新兴居住中心16泾渭半岛定位为未来西安城市北部新兴的居住中心最后，占据泾渭两区域属性和项目属性的界定，可以帮助我们明确研究方向和方法属性诠释区位属性关中城市圈核心层位于泾渭工业园关中城市圈核心层“大西安中心城区”西安经济技术开发区管辖下重点工业园区距离城中区较远距离市中心25公里、30分钟车程从属经济相对落后的城镇西安市高陵县项目属性当地城郊超大规模的开发项目占地267公顷，约4005亩可达性好、交通便捷周边生活配套档次较低紧邻工业园内主干道长庆东路周边连接快速干道和高速公路较为成熟的工业园区、配套较完善具有稀缺性自然景观资源1500亩湿地公园泾渭分明点同时拥有泾河与渭河自然水景资源17区域属性和项目属性的界定，可以帮助我们明确研究方向和方法属性大盘成功开发模式研究市场分析发展战略项目界定容积率测定客户分析项目定位启动/开发策略客户构成消费特征

商业定位研究社区商业对外经营性商业

商务办公定位研究

酒店定位研究

住宅定位核心竞争力物业类型、功能配比项目界定住宅市场商业/商务办公/酒店市场本报告的研究思维导图18大盘成功开市场分析发展战略项目界定容积率测定客户分析项目定位市场分析19市场分析19住宅市场分析商业市场分析酒店/写字楼市场分析20住宅市场分析商业市场分析酒店/写字楼市场分析20（1）福利房、分房阶段时间区段：80年代中期－90年代初期（2）房改房、商品房并存阶段时间区段：90年代初期－90年代中期代表楼盘：雅荷花园（3）拿来阶段关键词：导入概念、品牌、户型、绿地等时间区段：90年代中期－90年代后期代表楼盘：紫薇花园、锦园小区（4）学习消化阶段关键词：大盘、景观、政策调控、外来房企时间区段：2000年－2004年代表楼盘：紫薇田园都市、绿地世纪城、中海华庭（5）创新及快速发展阶段关键词：新政、新产品主义、产品附加值、双节住宅时间区段：2005年—2007年代表楼盘：中新浐灞半岛、华鑫学府城（6）市场调整阶段关键词：政策打压、成交低迷、多方观望、金融危机、政府救市时间区段：2007—2009年代表楼盘：恒大系列、华城系列总体来看：市场起步较晚，发展较慢、健康平稳、竞争加剧，前景无限西安房地产市场发展历程21（1）福利房、分房阶段（2）房改房、商品房并存阶段（3）拿来楼市供应状况——西安房地产市场发展现状从供应层面看，自2000年以来供应量一路攀升，至2008年有所下降，开工、施工、竣工三项指标表现一致：2009年的供应量将明显下降，这在未来可能引起新的供不应求埋下伏笔。22楼市供应状况——西安房地产市场发展现状从供应层面看，自200楼市需求状况——西安房地产市场发展现状受政策调控及金融危机影响，08年下半年市场深陷周期性的调整，成交量跌入谷底。到09年，受刚需释放及经济层面的好转，楼市又一路高歌猛进，成交量价齐升。由上图可见，09年的量价上升的态势明显，市场进入相持期。23楼市需求状况——西安房地产市场发展现状受政策调控及金融危机影楼市需求状况——西安房地产市场发展现状从需求层面看，受政策调控及金融危机影响，08年下半年市场深陷周期性的调整。到09年，受刚需释放及经济层面的好转，楼市一路高歌猛进，成交量价齐升。不过由上图可见，09年的量价上升的态势已经明显趋缓，市场进入相持期。24楼市需求状况——西安房地产市场发展现状从需求层面看，受政策调西安房地产市场发展趋势1、从供应层面看，短期空置面积明显增加供大于求，长期看开、竣工面积减小，市场将归于平衡；2、从需求层面看，购房群体正逐渐走出08年经济危机的心理阴影，持币待购的观望情绪明显好转；3、政策性保障住房供应量进一步增加，将对现有商品房市场价格体系必将产生较大冲击。（2009年西安经济适用住房建设新开工180万平方米，新竣工150万平方米，完成投资21亿元）25西安房地产市场发展趋势1、从供应层面看，短期空置面积明显增加泾渭工业园房地产市场发展历程高陵县委提出建工业园的战略1997年初陕汽一期项目破土动工高陵县马家湾乡尚处在住窑洞吃窖水，年人均纯收入620元水平,泾渭三角洲区域成为高陵县最穷的一个乡。陕重汽入园，奠定汽车产业集群泾渭大桥贯通市政配套渐完善高陵县马家湾乡从该年撤乡换镇，更名为泾渭镇。泾渭工业园于年初全面正式启动，,入驻项目越来越多。西安市行政中心北迁&地铁二号线皇城复兴所涉及的城内企业外迁截至2007年底，累计引进项目178个,投产运营企业154家，实现工业总产值28亿元，上缴税金2.04亿元。地上轻轨延伸线&西铜高速免费承接自东部地区产业转移及投资十一五期间，实施“1151工程”，将实现工业总值

400亿元、工业增加值

150亿元的目标。远景达到31平方公里。工业园迎来二次创业，重点发展商用汽车、重型机械、新材料三大产业，全力打造中国西部装备制造业基地。财富中心水岸花城长庆龙凤苑车城温泉花园天正花园龙江秀水园鼎正庆化苑1996年之前2003年2007年2009年2012年第一阶段房地产市场的发展处于萌芽阶段。随着工业园的建设，实力企业都纷纷圈地造房，以解决自己企业员工住宿为目的福利房登场。泾渭半岛房地产市场的发展正式拉开了帷幕。建筑形式：多层第二阶段随着进入园区的企业数量的增多和人居观念的转变，加之自建福利房供应不足，原有的区域内的住房市场出现变化，闻风而动的中小开发商纷纷上马，提供产品类型较为丰富的改善型住房。建筑形式：多层、小高层第三阶段此时的楼市明显处于人居观念转变和品质提升阶段，而房价的猛涨也吸引了来自西安市区投资者的眼光，同时迫于高房价的压力，部分经开及浐灞区置业需求北移工业园。建筑形式：类别墅、花园洋房、小高层第四阶段市政规划为地产发展带来机遇，而区域市场的需求也将呈现多元化。建筑形式：别墅、洋房、酒店、写字楼、小高层26泾渭工业园房地产市场发展历程高陵县委提出1997年初陕汽一期泾渭工业园房地产市场特征1、园区房价相对还处在较低水平，从园区未来规划发展及人口迁入情况，尚有较大上升空间；2、目前园区开发项目物业类型大部分都是以多层为主，小高层特别是高层还处在市场适应阶段；3、大部分项目品质一般，同质化现象比较严重；4、大部分开发商理念较为落后，从对产品的把握、市场的研究和营销推广手法上，都处在较弱水平；5、从供应产品分析来看，由于园区房价相对较低，大部分置业需求对于大户型比较偏爱；6、购房者多为二次置业，他们对产品舒适性的期待与目前园区供应产品中低配套之间存在较大矛盾；在对园区房地产市场的研究我们发现：对应本项目价格采取低开高走目前高层面临风险走产品差异化路线与专业营销公司合作前期以两室、三室为主提升项目品质及配套27泾渭工业园房地产市场特征1、园区房价相对还处在较低水平，从园泾渭工业园房地产市场项目个案分析项目名称泉顺·北岸生活水岸花城·花半里龙江秀水园天正花园项目概况开发商陕西泉顺房地产开发有限公司陕西世纪绿园置业有限公司龙江地产陕西森纲房地产开发有限公司所处区位泾渭四路中段长庆东路与泾渭五路交汇处长庆大道与泾渭三路交叉处长庆西路中段建筑面积12万平方米50万平方米12万平方米70万平方米户数450户700户700户5000户容积率2.4一期0.81；二期2.373.01.46项目规模共15栋楼，一期和二期为多层一期为8栋联排别墅和9栋多层复式（及错层）；二期为2栋高层，分别为18层和26层。由7栋多层和5栋小高层组成。一期由2栋小高层，5栋多层组成，各楼顶层为复式。项目包括100余栋多层、小高层、高层、花园洋房等物业类型项目分析项目配套小区燃气锅炉集中供暖、地辐热采暖、分户计量，24小时视频监控系统、半封闭式物业管理。小区幼儿园、自建高新泾河学校、中心绿地花园、运动场所等。一期1-8号楼独立供暖,9号楼集中供暖；二期地辐热式集中供暖，分户计量地温中央空调，前三年按面积收费，冬季4.2元/平米，夏季2.7元/平米，三年以后分户计量，24小时热水，5元/吨；2000平米自有商业配套，1000平米水景广场，1000平米运动休闲广场社区内有幼儿园、休闲会所、购物超市；一万多平方米的特色景观中心花园；四万平方米生态水岸公园等。天然气采暖、分户计量，二期会在小区内打温泉井，温泉入户，优势1、交通较便利2、多层居住舒适度较高3、生态环境较好1、项目品质较高且自带学校，业主子女就学便利2、购房送车位、顶层送露台、产品附加值较高1、小区采用地温中央空调分户采暖，节能性和环保性较强2、多层全配有电梯，弥补了多层无电梯的空白3、小区综合性价比较高1、开发商知名度较高、客户认可程度强2、多层已入住，人气和商业氛围都已形成3、售价适中，对潜在客户有吸引劣势1、对于无车族来说，交通出行不便；2、项目周边配套较匮乏1、交通、娱乐、餐饮配套不完善2、楼盘售价较高，吸引力较差1、周边公交线路少，出行不便2、基本生活配套匮乏1、一期在售为高层、可选户型有限且临街噪音较大2、小区外观较平淡物业费0.35—0.45元/平米1元/平米，电梯费0.13元/平米/月，每上一层加0.01元/平米多层0.4元/平米，小高层0.5元/平米1元/平米户型配比一期主推110—140平米三室—四室户型；二期主推80—123平米二室—四室户型一期主推140—180平米三室—五室户型；二期主推86—145平米二室—四室户型主推80—125平米二室—三室户型一期主推110—140平米二室—四室户型，二期主推110—128平米二室—三室户型销售情况一期销售率80%；二期销售率15%一期销售率60%；二期销售率20%一期销售率60%多层销售率90%；高层销售率70%28泾渭工业园房地产市场项目个案分析项目名称泉顺·北岸生活水岸花泾渭工业园房地产市场项目个案分析项目名称鼎正庆化苑渭水茗居唐品A+车城温泉花园水榭花都项目概况开发商陕西省路易实业有限公司陕西豪信地产陕西唐品房地产有限公司荣华地产西安福田科技有限责任公司所处区位长庆西路中段泾渭四路泾渭北路与泾渭一路交汇处经开区泾渭工业园区泾河工业园泾河大桥旁建筑面积12万平方米10万平方米8万平方米50万平方米9.8万平方米户数780户1028户593户5000余户1600户容积率2.12.483.561.293.6项目规模共8栋楼，其中6栋小高层，2栋高层项目由12栋小高层组成项目由8栋小高层和1栋多层组成项目由119栋多层，5栋小高层组成项目共12栋楼，其中8栋多层，1栋小高层，3栋高层项目分析项目配套8000㎡商业，小区大巴，小区壁挂锅炉供暖，户内地辐热采暖，分户计量小区配有休闲长廊及运动场所，小区壁挂锅炉供暖，户内暖气片采暖私人豪华会所、室内泳池、健身房、阅览室、KTV、豪华餐厅商业步行街、景观游泳池、酒店、书吧、多功能会所、健身广场、医务诊所、银行、邮局、双语幼儿园、儿童乐园、小学以小区绿化、停车场为主，无其他小区配套优势1、项目对面为龙凤园，周边业态相对成熟，居住氛围较浓2、生活配套便利，入住率较高1、项目为准现房销售，整个小区规划整齐有序2、周边为大型企业驻地，居住相对安静1、楼盘品质较高2、项目自身配套较全面3、公开建安成本并推出09年保值计划，对价格实行透明化4、户型设计合理，利用率大1、项目开发较早，且入住率达70%以上，配套成熟，居住氛围较浓2、随着未来规划，出行更加便利1、项目紧邻泾渭园，人气较旺2、项目以小户型为主，房屋总价低，月供少3、项目高层以跃式为主，买一层送一层，性价比较高劣势1、尾盘销售，可选房源较少2、项目周边公交线路设置较少目前项目二站路以内，基本生活配套设施较为稀少，生活便利度不高1、项目周边目前配套匮乏，人气较差2、项目定价较高3、项目容积率大，对居住舒适度会有所影响项目自身品质和档次不高，定位在中低端客户群1、小区配套较单一2、项目接近尾盘销售，可选户型和楼层有限3、跃层设计，层高较小，居住舒适度不理想物业费0.7元/平米，电梯费0.2元/平米1元/平米，电梯费平均0.3元/平米1元/平米0.7元/平米1元/平米户型配比主推85—93平米二室户型主推90—132平米二室—三室户型主推90—120平米三室—四室户型主推110—130平米三室户型主推55—65平米二室户型销售情况高层销售率95%；小高层销售率90%销售率60%一期销售率40%一期售完，二期销售率95%，三期销售率20%一期销售率95%29泾渭工业园房地产市场项目个案分析项目名称鼎正庆化苑渭水茗居唐泾渭工业园房地产市场项目个案调研总结研究论点项目研究结论项目应对策略项目分布大部分项目都分布在泾渭半岛中东部，长庆大道两侧；地段市场认可度不高，需通过服务园区的配套等树立和培养对区域的价值熟知和认可开发体量从项目个案看，体量都不是很大，以上的数据显示每期的开发量基本在5-6万左右；首期建面在8-10万，其中住宅在6-8万，测试市场接受度物业类型目前园区已开发项目物业类型大部分都是以多层为主，小高层特别是高层还处在市场适应阶段；目前高层面临风险，建议前期产品以洋房及小高层为主景观目前园区内各项目景观较差，一方面表现在开发商开发水平较低，对景观重视程度不高，景观之间呼应少，不成体系，植物单一，缺乏细节小品。另一方面由于房屋售价不高，项目规模有限，为了控制成本，对社区景观投入不够。以先进的景观理念，打造项目超越竞争对手的卖点，台地、假山、植被等大力运用，同时辅以点状分布的水景衬托户型目前销售项目以舒适型两室和三室为主，户型通透和采光相对较好，但是在户型的功能设置以及个性化需求方面稍显欠缺，对消费者真实需求挖掘不足。户型面积区间以及户型分布较为接近，竞争激烈。一室的市场需求还未成熟，两室、三室是目前的主力户型，一室及四室产品的考虑根据市场成熟度后期跟进配套由于区域正处于快速发展时期，基础配套欠缺，生活相对不便，除了天正花园、车城花园、水岸花城项目有相关教育配套，区域内社区配套普遍不足。完善和加强本项目商业、教育等综合服务配套，服务项目自身的同时提升加强区域价值营销区域内个别项目在产品上有一定的突破，在宣传、包装、销售层面运作较好，目前采用的推广方式一般为板块内主干道的户外广告牌，市内设销售网点，户外派单等。多数项目销售中心配置档次不够，置业顾问水平参差不齐。寻找专业设计、策划、营销代理、推广公司，降低运作大盘风险的同时，也为打造项目良好的市场形象奠定坚实基础30泾渭工业园房地产市场项目个案调研总结研究论点项目研究结论项目住宅市场分析商业市场分析酒店/写字楼市场分析31住宅市场分析商业市场分析酒店/写字楼市场分析31泾渭工业园房地产市场——商业概况陕汽大道北长庆东路陕汽大道南长庆西路园区商业目前尚处在发展阶段，主要分布在陕汽大道及长庆路上，以沿街一层商铺为主，形成四个商业带32泾渭工业园房地产市场——商业概况陕汽大道北长庆东路陕汽大道南泾渭工业园房地产市场——商业概况（一）长庆东路商业状况名称面积㎡档次业态楼层备注同盛堂大药房100㎡中档药店1全为金陵大酒店底商中国邮局100㎡金融1腾达商店80㎡中低档社区配套1理发店50㎡低档社区配套1中国连通50㎡社区配套1猫猫酒业80㎡中低档社区配套1全为金长城酒店底商，租金50元/平米·月中国移动通讯90低档服务配套1移动服务厅90低档服务配套1拉面馆80中低档餐饮1物业形式：一层街铺，档次定位：中低档次为主面积范围：50-100平米业态类型：以社区型配套为主33泾渭工业园房地产市场——商业概况（一）长庆东路商业状况名称泾渭工业园房地产市场——商业概况（二）泾渭四路商业状况物业形式：一层街铺档次定位：中低档次为主面积范围：90-150平米(一托一)业态类型：以社区型配套为主名称面积㎡档次业态楼层备注李杰口腔医院150㎡医药2为路西商业，租金为10元/平米·月咖啡茶馆150㎡中档休闲2广告公司150㎡中档印刷2面馆200㎡中低档餐饮2泡馍馆180㎡中低档餐饮2网吧250㎡休闲2泡馍馆500㎡中档餐饮2为路东商业，租金为10元/平米·月面馆120㎡中低档餐饮2粮油店90㎡低档社区配套2网吧500㎡低档休闲2饭馆100㎡低档餐饮2肉夹馍店120㎡低档餐饮2商店90㎡低档配套234泾渭工业园房地产市场——商业概况（二）泾渭四路商业状况物业泾渭工业园房地产市场——商业概况（三）陕汽大道北段商业状况名称面积㎡档次业态楼层备注烟酒店50㎡低档烟酒1分三层租金为一层75-80元/平米·月，二层30-40元/平米·月，三层15-20元/平米·月腊汁肉夹膜80㎡低档餐饮1西门子家电120㎡中档家电1美的80㎡中档家电1东方手机商场800㎡中低档家电1药房60㎡中低档药店1精品家居（2楼）1000㎡中低档家居2

物业形式：三层街铺档次定位：中低档次为主面积范围：80-120平米为主业态类型：家具、家电、娱乐为主35泾渭工业园房地产市场——商业概况（三）陕汽大道北段商业状况泾渭工业园房地产市场——商业概况（四）陕汽大道南段商业状况

名称面积（㎡）档次业态楼层备注招待所620低档住宿3租价：一层8.5元/平米·月，二层4.2元/平米·月大众汽车服务192中低档汽修1会宾楼食府144低档餐饮2百车汇汽车美容160中低档汽修1汇丰汽车修理180中低档汽修1渭宾旅馆288低档住宿3车之佳汽车美容144中低档汽修1龙腾电脑维修80低档电脑维修1靓车汽车美容150中低档汽修1雅轩居足浴206低档洗浴1骏达物流48低档物流2韩记生汆丸子90中低档餐饮1物探驾校85中低档教育2锦彩汽车修理150中低档汽修1方强酒店800中低档餐饮、住宿4

物业形式：三层街铺档次定位：中低档次为主面积范围：80-120平米为主业态类型：家具、家电、娱乐为主36泾渭工业园房地产市场——商业概况（四）陕汽大道南段商业状况泾渭工业园房地产市场——商业概况名称面积㎡档次业态楼层备注新华龙酒家480中档餐饮29元/平·月西营菜市场——低档菜场1中国移动150中档通信130元/平米·月NOKIA专卖店100中档手机卖场1工行泾河分行200中档金融1顶顶香煎饼150中低档餐饮1中国联通100中低档通信135元/平米·月数码通讯250中档通信1海尔专卖店150中档家电1陕西信合150中档金融125元/平米·月芭娜酒城KTV900中低档娱乐210元/平米·月明牌首饰160中档饰品120元/平米·月名源烟酒80中档烟酒120元/平米·月娇兰美妆80中低档美容120元/平米·月（五）长庆西路段商业状况

名称面积㎡档次业态楼层备注星光网吧1000中低档娱乐212元/平米·月康辉药房160中档医药120元/平米·月鼎正庆化苑底商3360中档30元/平米·月联通150中档通信120元/平米·月建行120中档金融1服装40中低档服装1美容院80中低档美容1数码城80中低档数码1秋水伊人40中档服装1厨卫电器80中档家电1佳汇超市14000中档超市1明视眼镜80中低档眼镜行118元/平米·月大盘鸡100中低档餐饮1美容院70中档美容1玛莲露服装150中档服装112元/平米·月37泾渭工业园房地产市场——商业概况名称面积㎡档次业态楼层备注新泾渭工业园房地产市场——商业概况（五）长庆西路段商业状况物业形式：一层街铺为主档次定位：中低档次为主面积范围：80-250平米为主业态类型：以服务型生活配套为主

名称面积㎡档次业态楼层备注金三角综合市场26000低档百货、建材110元/平米·月江海肥牛2400中档餐饮611元/平米·月小太郎童装150中低档服装28—10元/平米·月梦舒雅裤装150中低档服装2过桥米线150中低档餐饮2便民商店150中低档便利店2贵人鸟体育300中档服装2圆圆商店150中低档便利店2移动150中低档通信2牙科诊所150中低档医疗2ATP咖啡茶艺300中低档娱乐2药房150中低档医药2衣裤吧150中低档服装2明珠酒店2000中档酒店410元/平米·月新城餐厅4000中高档餐饮412元/平米·月

38泾渭工业园房地产市场——商业概况（五）长庆西路段商业状况物泾渭工业园房地产市场——商业概况（六）泾渭三路段商业状况物业形式：一层街铺为主档次定位：偏中档定位面积范围：150-300平米为主业态类型：以综合型生活配套为主

名称面积㎡档次业态楼层备注广电网络营业厅300中档通信1租价：11元/平米·月康辉大药店300中档医疗1高陵汇通贷款公司150中档金融2金康综合商店150中档便利店1童装大世界150中档服装1奥威特时尚洗衣150中档干洗店1中草药护扶中心150中低档美容1芭莎时尚造型150中档美发1清真伊佳宴148中档餐饮1老成都炒菜馆300中档餐饮1晶晶平价酒楼150中低档餐饮1湖南土菜馆300中低档餐饮1海贝音乐培训中心148中低档教育1英格英语培训300中低档教育1兴兴中医馆148中低档医疗1

39泾渭工业园房地产市场——商业概况（六）泾渭三路段商业状况物泾渭工业园房地产市场——商业概况园区商业现状状况总结——目前园区商业尚处在发展起步阶段，从各个路段来看无明显的主力店带动和示范，区规划分布呈现杂乱状态，目前分布区域以长庆大道西段最为密集；——经营的面积以50-200平方米为主，长庆西路部分商超面积较大；——大多数定位档次都以满足园区日常生活消费的中低端档次为主；——从租金水平看，长庆大道主干道租金水平在50-70元/月·平方米，经纬三、四路的次干道租金水平在15-20元/平方米；——从对多家商户经营状况的访谈中，其经营状况都很一般，可见就目前的商业供应相对园区的常驻人口数量，供需基本平衡呈现；40泾渭工业园房地产市场——商业概况园区商业现状状况总结——目前住宅市场分析商业市场分析酒店/写字楼市场分析41住宅市场分析商业市场分析酒店/写字楼市场分析41泾渭工业园房地产市场——酒店概况金长城酒店金陵大酒店佳汇酒店明珠酒店42泾渭工业园房地产市场——酒店概况金长城酒店金陵大酒店佳汇酒店泾渭工业园房地产市场——酒店概况名称金陵大酒店金长城酒店佳汇酒店明珠酒店位置泾渭东路长庆东路E都广场北渭水茗居对面星级标准3星级涉外无星级无星级无星级主营住宿、餐饮、会议、KTV、桑拿、棋牌室住宿、KTV包间、棋牌室、足浴、茶秀还未投入使用，不详住宿、餐饮规模5层，建筑面积约1.5万平方米四层，建面约3000㎡4-6层，约9900平米2000平米接待能力标准客房76间，餐厅及包间21个约30间客房70间客户25间客房客户来源园区企业商务接待为主园区企业商务接待为主园区企业商务接待为主园区企业商务接待为主经营状况良好一般未开业一般43泾渭工业园房地产市场——酒店概况名称金陵大酒店金长城酒店佳汇泾渭工业园房地产市场——酒店概况园区酒店状况总结——目前园区现有酒店4家，其中佳汇酒店正在装修中开未开业，数量少，规模小，档次低是最明显的三个特征；——就现有的几家来看，东路的两家偏重住宿、餐饮、娱乐一体，而西路的仅偏重餐饮；——大多数酒店经营状况不甚乐观，客源不足，除过金陵大酒店超过50%之外，其他几家经营状况一般，客房出租率较差；——从消费客群来说，都是针对工业园区现有企业的商务接待，主要为园区目前企业的会议、培训，办事处/分公司的考察等；——类型比较单一，定位重复。目前就酒店一个类型，公寓式酒店和便携型酒店没有；44泾渭工业园房地产市场——酒店概况园区酒店状况总结——目前园区泾渭工业园房地产市场——写字楼概况邮电大厦中钢西重长建大厦车城花园从目前来看，园区现有企业的办公/研发需求都是自给自足，对外部的需求很少。45泾渭工业园房地产市场——写字楼概况邮电大厦中钢西重长建大厦车本报告的研究思维导图大盘成功开发模式研究市场分析发展战略项目界定容积率测定客户分析项目定位启动/开发策略客户构成消费特征

商业定位研究社区商业对外经营性商业

商务办公定位研究

酒店定位研究

住宅定位核心竞争力物业类型、功能配比项目界定住宅市场商业/商务办公/酒店市场46本报告的研究思维导图大盘成功开市场分析发展战略项目界定容积率客户分析47客户分析47在经过两次对已售项目及客户的访谈我们发现在泾渭半岛进行房地产开发不研究和了解工业园房地产市场的发展以及变化项目注定是不会成功！因为单凭泾渭镇1万余的原住居民，要消化未来250万的供应量，需要三代人才能完成……所以，借各位点时间，请看我们对泾渭半岛房地产市场以及相对应的客群发展变化的研究48在经过两次对已售项目及客户的访谈我们发现48泾渭工业园房地产市场购房客户演变高陵县委提出建工业园的战略1997年初陕汽一期项目破土动工高陵县马家湾乡尚处在住窑洞吃窖水，年人均纯收入620元水平,泾渭三角洲区域成为高陵县最穷的一个乡。陕重汽入园，奠定汽车产业集群泾渭大桥贯通市政配套渐完善高陵县马家湾乡从该年撤乡换镇，更名为泾渭镇。泾渭工业园于年初全面正式启动，,入驻项目越来越多。西安市行政中心北迁&地铁二号线皇城复兴所涉及的城内企业外迁截至2007年底，累计引进项目178个,投产运营企业154家，实现工业总产值28亿元，上缴税金2.04亿元。地上轻轨延伸线&西铜高速免费承接自东部地区产业转移及投资十一五期间，实施“1151工程”，将实现工业总值

400亿元、工业增加值

150亿元的目标。远景达到31平方公里。工业园迎来二次创业，重点发展商用汽车、重型机械、新材料三大产业，全力打造中国西部装备制造业基地。财富中心水岸花城长庆龙凤苑车城温泉花园天正花园龙江秀水园鼎正庆化苑1996年之前2003年2007年2009年2012年第一阶段房地产市场的发展处于萌芽阶段。随着工业园的建设，实力企业都纷纷圈地造房，以解决自己企业员工住宿为目的福利房登场。泾渭半岛房地产市场的发展正式拉开了帷幕。建筑形式：多层主力客群：园区内迁入企业的普通员工以及企业中高层。第二阶段随着进入园区的企业数量的增多和人居观念的转变，加之自建福利房供应不足，原有的区域内的住房市场出现变化，闻风而动的中小开发商纷纷上马，提供产品类型较为丰富的改善型住房。建筑形式：多层、小高层主力客群：园区企业普通员工、退休养老的油田职工、乡镇富裕阶层的个体户。第三阶段此时的楼市明显处于人居观念转变和品质提升阶段，而房价的猛涨也吸引了来自西安市区投资者的眼光，同时迫于高房价的压力，部分经开及浐灞区置业需求北移工业园。建筑形式：类别墅、花园洋房、小高层主力客群：园区企业中高层，普通员工、经开及浐灞投资及养老、外地投资型客户。第四阶段市政规划为地产发展带来机遇，而区域市场的需求也将呈现多元化。建筑形式：别墅、洋房、酒店、写字楼、小高层主力客群：经开企业中高层、职员及市区多元需求。49泾渭工业园房地产市场购房客户演变高陵县委提出1997年初陕汽泾渭工业园房地产市场购房客户演变分类第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段客户基本特征年龄构成30-50岁的迁入企业员工25-50岁及泾渭镇事业小成个体25岁以下占32%，26-35岁占到45%年龄向两端集中趋势更明显职业构成长庆、陕汽等迁入企业的员工、泾渭镇先富阶层的个体户、政府公务员为主企业普通员工、县城富裕阶层的个体户、退休养老的油田职工园区企业中高层，普通员工、经开及建材城投资及养老、外地投资客户城北企业中高层、职员及市区多元需求，外地投资客户文化水平初中、高中及中专为主高中、中专及大专为主高中专、大专及本科为主高中、大专及本科、研究生、博士生现居住地工业园区、高陵县城工业园区、周边县区工业园区、周边县区、经开区、大明宫建材城工业园区、西安市区、关中带区域收入水平年收入3万以下年收入4万左右年收入5万占42%，6-10万占到29%年收入5万占50%，6-10万占到35%置业性质自住自住自住，自住兼投资自住兼投资，自住，投资客户需求特征购房诱因距工作/生活地近距工作地近，同家人一起，区别老县区距工作地近，同家人一起，房价便宜看好区域发展潜力，环境优美意向户型两室一厅为主两室两厅两室、三室两厅一室、两室、三室及四室建筑面积65-100㎡75-120㎡60-130㎡60-150㎡、300㎡物业类型多层（三层）多层（6+1）多层、花园洋房、小高层、高层花园洋房、小高层、高层、类别墅总价区间10万以下10-20万20-30万25-40万关注配套商店、卫生院、菜市场天然气、暖气、小区绿化、学校、商场、医院等基本配套之外的精神层面的配套，如图书馆基础配套齐全，节能、科技元素的应用50泾渭工业园房地产市场购房客户演变分类第一阶段第二阶段第三阶泾渭工业园房地产市场购房客户特征客户基本特征年龄构成职业构成文化水平目前居住地收入水平置业性质51泾渭工业园房地产市场购房客户特征客户基本特征年龄构成职业构成泾渭工业园房地产市场购房客户特征客户基本特征访谈结果显示，目前的购房客群明显趋于年轻化，市场上的购房主力客群以35岁以下的年轻人为主，占到77%。年龄构成目前园区内的购房者，还是以企业职员为主，占到52%，其次为离退休人员的居住需求，企业管理层以及园区和县城的个体私营老板的需求排在第三位。职业构成52泾渭工业园房地产市场购房客户特征客户基本特征访谈结果显示，目泾渭工业园房地产市场购房客户特征客户基本特征访谈结果显示，目前园区内的主力构成群体的受教育层次整体明显较高，主要表现在迁入企业人员对人口素质的提升。目前园区内的置业者绝大部分还是以常住泾渭工业园的客户为主，其次为居住在高陵县城的客户，排在第三位的客群为经开区。目前居住地文化水平53泾渭工业园房地产市场购房客户特征客户基本特征访谈结果显示，目泾渭工业园房地产市场购房客户特征客户基本特征在对被访者家庭年收入的访谈中，可以看到大多数有购房意向的被访者对于园区目前的房价表现为能够承受。在对客户置业目的访谈，可以看到绝大多数的购房者还是以自住为目的，自住兼投资为目的的被访者也占到相当比例。收入水平置业目的54泾渭工业园房地产市场购房客户特征客户基本特征在对被访者家庭年泾渭工业园房地产市场购房客户特征客户需求特征购房驱动因素意向户型意向面积意向物业类型意向总价区间关注配套55泾渭工业园房地产市场购房客户特征客户需求特征购房驱动因素意向泾渭工业园房地产市场购房客户特征客户需求特征在对客户置业驱动因素的访谈，可以看到绝大多数的购房者还是以距工作地近为购房诱因，因家人都在园区而购房也占到相当比例。因工业园区房价尚处在相对低洼阶段，加之大多数都是以团购形式购买，在总价及首付都相对较低的情况下，大多数被访者都往往选择85平米以上的宽阔两室及三室为主。驱动因素意向户型56泾渭工业园房地产市场购房客户特征客户需求特征在对客户置业驱动泾渭工业园房地产市场购房客户特征客户需求特征85-100平方米的面积区间为首选，其次为101-120平米。购房者因房价较低的原因，相对选择较西安市区稍大的面积。受目前园区房屋供应结构的限制，大多数人还是偏好多层，同时对于小高层和高层的认可也较之前有所增加。意向面积意向物业类型57泾渭工业园房地产市场购房客户特征客户需求特征85-100平方泾渭工业园房地产市场购房客户特征客户需求特征85-100平方米的面积区间为首选，其次为101-120平米。购房者因房价较低的原因，相对选择较西安市区稍大的面积。受目前工业园区生活配套的限制，目前购房者比较期待和改善的配套依次是学校、大型超市商场、医院以及餐饮酒店。意向总价区间关注配套58泾渭工业园房地产市场购房客户特征客户需求特征85-100平方泾渭工业园房地产市场购房客户特征小结客户基本特征——主力客户群体集中在26-35岁之间；——52%的客户为园区内企业职员、退休养老占到12%；——绝大多的购房者受教育程度较高；——家庭结构为两口之家和三口之家的占到将近七成；——大部分置业者都是以自住为目的；客户需求特征——置业者以常住泾渭工业园的客户为主；——大部分置业者都偏向于总价在25万以内的85-110平米的两室及总价在35万以内的90-130平米的三室；——在对物业类型的选择上，以选择多层居多；——购房者比较期待配套依次是学校、大型超市商场、医院以及餐饮酒店。59泾渭工业园房地产市场购房客户特征小结客户基本特征——主力客户大盘成功开发模式研究市场分析发展战略项目界定容积率测定客户分析项目定位启动/开发策略客户构成消费特征

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住宅定位核心竞争力物业类型、功能配比项目界定住宅市场商业/商务办公/酒店市场本报告的研究思维导图60大盘成功开市场分析发展战略项目界定容积率测定客户分析项目定位大盘成功开发模式研究61大盘成功开发模式研究61霸柳生态家园紫薇田园都市中新浐灞半岛62霸柳生态家园紫薇田园都市中新浐灞半岛62灞柳生态园位于灞渭三角洲东南，与泾渭半岛隔河相望，项目地段偏僻，建筑体量大，开发周期长，目前仍在建设之中，对本项目有一定借鉴作用。项目定位大盘成功开发研究之——霸柳生态家园灞柳生态园规划为高尚住宅区、旅游休闲度假区、科技文化区、体育健身活动区、工业商贸金融区、集中绿化生态区、人工水系综合治理开发区等的七个功能组合的区域。占地面积：1200亩；建筑面积：80万平方米；绿化率：65%；容积率：1.2；总栋数：600栋；总户数：10000户；户型面积范围：60-200平米；主力户型：二室二厅、三室二厅、小复式；建筑类型：多层、小高层、高层；项目主要指标63灞柳生态园位于灞渭三角洲东南，与泾渭半岛隔河相望，项目地段偏项目配套大盘成功开发研究之——霸柳生态家园社区配套：超市、餐厅、幼儿园、医疗中心以及休闲娱乐广场；周边配套：农贸市场、西港花园学校（幼儿园至高中）、西港温泉度假村、西港生态餐厅；公交线路：336、719、509、小区三线班车；销售进度：西航花园住宅部分已经售完，灞柳生态家园骞柳小区一期售罄，二期在销中；当前均价：3200元/平米；项目地块特征项目地块巨大，总占地面积达1200亩。位于灞河东岸，交通配套不足，主要通过草临路跨灞河连接至未央湖区域。灞河水系是西安市区周边绿化条件优秀的景观资源。项目地块原属于河滩和农业用地，周边基本没有生活配套。新筑镇是西安远郊乡镇，行政区域内经济条件相对落后，居民收入低。64项目配套大盘成功开发研究之——霸柳生态家园社区配套：超市、餐项目功能构成与布局大盘成功开发研究之——霸柳生态家园由于早期开发水平较低，社区规划差强人意。西航花园社区内以多层为主，社区内部建有环形中心广场，在广场内集中了购物、休憩、银行、幼儿园、卫生所、健身器械等基本配套。西港花园学校和西港花园高位于社区以南，西航花园社区主入口对面。社区内景观规划较差，档次低，相互没有呼应，不能形成有机的整体，基本没有地下车位，地面车位不足，主要以路面车位为主。65项目功能构成与布局大盘成功开发研究之——霸柳生态家园由于早项目持续发展策略大盘成功开发研究之——霸柳生态家园低价入市从项目发展至今历经8年，为了让项目开发成功运转，早期以单位团购形式为主，最初价格仅为1700元/平方米，吸引对总价敏感置业者，为下一步开发打下基础。

抓紧社区配套在项目初具规模后，项目周边配套缺乏，成为项目销售的最大抗性。通过加速社区配套建设，组建幼儿园、小学、中学的教育配套，解决配套缺乏的问题，同时为居民配置市区通勤巴士，与政府合作设立数条公交线路，解决交通配套问题。做足绿色生态文章随着浐灞区生态区规划建设日趋明朗，配合大水大绿工程，出资在灞河下游修筑堤坝，增加绿化投入，打造绿色人居环境，实现效益更大化。

强有力的销售保障加强销售队伍，扩大宣传影响，由于项目早期对西安市民吸引力低很低，项目强化销售队伍，通过在全省各地以及相邻省区厂矿扩大宣传，吸纳外地置业人群。66项目持续发展策略大盘成功开发研究之——霸柳生态家园低价入市霸柳生态家园紫薇田园都市中新浐灞半岛67霸柳生态家园紫薇田园都市中新浐灞半岛67紫薇田园都市位于西高新二次创业区，西沣公路路西，绕城高速以南，目前项目开发基本完成，作为西安乃至西北第一个城市运营的大盘，成为西安房地产开发进程中一个里程碑式的项目。项目发展背景大盘成功开发研究之——紫薇田园都市紫薇田园都市位于西高新二次创业园区——长安科技产业园内，距西安市中心12公里，北临即将建成的高新新区管委会。新区经过几年发展，紫薇田园都市所处的西高新绕城高速以南区域项目林立，住宅项目主要有绿地世纪城、逸翠园西安、长征365、田园国际公寓、融发心园等。占地面积：2200亩；建筑面积：180万平方米；绿化率：40%；容积率：1.6；总户数：14000户；建筑类型：多层、小高层、高层；车库比：1：0.8；主力户型：二室二厅、三室二厅；项目主要指标68紫薇田园都市位于西高新二次创业区，西沣公路路西，绕城高速以南项目配套大盘成功开发研究之——紫薇田园都市社区配套：中心绿地公园、高新国际学校（小学至初中）、高新一中国际部（高中）、高新幼儿园、蒙特索利幼儿园、商业广场、商业步行街、大型会所、大型康体医疗中心、超市、银行、邮局等；周边配套：西部大学城高新小学、西安高新国家级示范高中、职业培训学校；公交线路：311路、210区间、204路、312路、901路、411路、608路（区间）、716路、525路、906路、324路、322路；项目地块特征项目地块面积巨大，占地2200亩。项目位于长安区郭杜长安科技产业园，未来发展空间巨大。产业园内周边没有特殊景观资源。项目初期周边基本没有配套，在项目成功运作以后带动产业园快速发展。西高新发展势头迅猛，是西安市内住宅市场的主力区域。69项目配套大盘成功开发研究之——紫薇田园都市社区配套：中心绿地项目功能构成与布局大盘成功开发研究之——紫薇田园都市住宅分为10个组团，以中心公园为中心，呈椭圆分布，组成两个同心椭圆，内园环形组团建筑结构南侧为townhouse、北侧为多层，外侧环形组团建筑结构南侧为小高层、北侧为高层。总体来看，每组环形组团南低北高，两个同心圆环形组团之间建筑高度外环高于内环，形成以中心公园为圆心内低外高、南低北高的建筑层高分布，使社区景观设计由内向外有序延伸。社区商铺和商业步行街分布在中心公园四周，会所位于在内环组团商业步行街南侧，聚集社区内部人气。社区内有大型运动休闲主题广场、西安第一家歌剧院、影剧院、图书馆、美术馆、公交总站、大型购物超市、国家甲级医院、国际示范学校、国家级示范高中等配套一应俱全。70项目功能构成与布局大盘成功开发研究之——紫薇田园都市住宅分为项目持续发展策略大盘成功开发研究之——紫薇田园都市配套先行，以后天努力补先天不足在项目住宅部分方案修订过程中，教育配套就已经开工，西安高新国际学校、高新一中于2003年9月即正式开学，成为紫薇田园都市首批投入使用的工程项目（目前高新一中是陕西省最好的几所重点高中之一）。

社区巴士，拉近与市区的距离开通社区巴士，针对郊区项目开通数条公交线路，目前周边有十多条公交线路。占地80亩的中心文化广场在当时独具特色，名贵花木，雕塑小品，小溪流水与健身设施完美结合，园林与建筑相映成趣，形成西安最大的社区景观广场，通过这些配套先行为首期业主入住创造条件。贴心物业服务，解决后顾之忧社区越做越大，人们的出行、购物、休闲娱乐跟进不及时问题成了购房者对超级大盘最大的意见，努力做好项目管理、客户服务、物业服务，降低首期业主生活成本，在项目首期入住后，通过市场的良好反馈化解远郊项目面临的巨大口碑风险。71项目持续发展策略大盘成功开发研究之——紫薇田园都市配套先行，霸柳生态家园紫薇田园都市中新浐灞半岛72霸柳生态家园紫薇田园都市中新浐灞半岛72中新•浐灞半岛位于西安市东北部，浐河与灞河交汇处的三角洲内，其规模是西安目前规模最大且连片开发的新型生态社区。中新•浐灞半岛的定位以集合型生态居住为主，并综合商业、办公、酒店、旅游，公寓等多元化功能，形成一个全新的的城市新区，临水的自然条件将得到最大限度的发挥。项目发展背景大盘成功开发研究之——中新浐灞半岛浐灞生态区规划总面积129平方公里，其中集中治理区89平方公里。整个生态区区域呈“一心三翼”的布局。一心是指：以浐灞半岛、广运潭生态景区为核心的浐灞中心区域，总面积约为50平方公里。三翼包括：绕城高速以北至灞河入渭口，.总面积约34平方公里。占地面积：3854亩；建筑面积：310万平方米；绿化率：45%；容积率：2.02；总户数：14000户；建筑类型：多层、小高层、高层、别墅；主力户型：二室二厅、三室二厅；项目主要指标73中新•浐灞半岛位于西安市东北部，浐河与灞河交汇处的三角洲内，项目配套大盘成功开发研究之——中新浐灞半岛社区配套：；4所幼儿园、2所小学、1所中学，高级会所、风情商业街周边配套：学校、会展中心、酒店、医院、餐饮。公交线路：262，社区免费巴士项目地块特征项目地块巨大，总占地面积达3854亩。距钟楼10公里，区域交通相对方便。位于灞河西岸，浐河东岸，半岛型地块，自然景观非常丰富。项目地块原属于河滩和农业用地，周边基本没配套很少。浐灞欧亚经济论坛会议中心酒店——凯滨斯基74项目配套大盘成功开发研究之——中新浐灞半岛社区配套：；4所幼项目功能构成与布局大盘成功开发研究之——中新浐灞半岛项目分5期开发。一期开发自然景观最好的半岛尖端，建成凯宾斯基大酒店和欧亚经济论坛会址；二期开发项高层住宅区域，此区域景观较差，交通相对方便；三期开发配套景观较好的区域，建筑形式有多层、小高层和高层，四期开发交通最便利的部分，以商场、写字楼、医院、公寓等为主；五期开发自然景观非常好的部分，主要以多层和别墅为主。总共划分为20个组团，其中有14个组团以住宅为主，其余个组团中，3个为商业公建组团，剩余三个组团分别为文体组团、酒店组团、其他功能用地。75项目功能构成与布局大盘成功开发研究之——中新浐灞半岛项目分5项目持续发展策略大盘成功开发研究之——中新浐灞半岛拥有极其优秀的景观资源项目西临浐河，东接灞河，城市最美两河东西环绕，浐河桃花岛近在咫尺，2万亩国家级湿地公园广运潭毗邻而居，优越生态环境实属西安罕有。项目面市初期造势非常成功项目面市初期以事件营销为主，配合常规推广手段，将知名度深入到每一个西安市民。如被誉为“内陆博鳌”的欧亚经济论坛永久会址（欧亚论坛国际会议中心）坐落于中新•浐灞半岛项目地块内、对来自欧洲的世界知名酒店品牌凯宾斯基酒店的宣传、以及“F1摩托艇2007年世界锦标赛的举行。76项目持续发展策略大盘成功开发研究之——中新浐灞半岛拥有极其优大盘成功开发案例研究小结——地块面积较大，大多数大盘项目多分布在郊区；——低容积率、高绿化率、多物业类型组合是惯常手法；——项目周边交通、生活、教育配套普遍匮乏，开通社区巴士、引进知名高校合作办学是各项目必选；——社区配套先行是大盘以后天努力弥补先天不足的通常做法；——随着区域的成熟度的提高及项目前期的运作，大多都采取整体价格低开高走策略；——与相关服务机构的合作，形成强强联合几乎是每个大盘成功的关键。案例研究小结77大盘成功开发案例研究小结——地块面积较大，大多数大盘项目多分大盘成功开发模式研究市场分析发展战略项目界定容积率测定客户分析项目定位启动/开发策略客户构成消费特征

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商务办公定位研究

酒店定位研究

住宅定位核心竞争力物业类型、功能配比项目界定住宅市场商业/商务办公/酒店市场本报告的研究思维导图78大盘成功开市场分析发展战略项目界定容积率测定客户分析项目定位项目定位——卖点整合泾渭开发区领袖型项目；享有泾渭三角洲核心资源；靠近区域经济产业核心区，将成为区域房地产市场需求的直接辐射地；超大规模的城市生态型大盘，开发物业功能涵盖住宅、公寓、别墅、商业、酒店、写字楼、会议中心等；地标性的建筑群；国际级五星级酒店；国际级会议中心休闲旅游胜地；规划超前，内部配套齐全，自成一体；尽享城市生态资源；综合来看，本项目是位于未来新城市区域的生态型、综合型的房地产开发项目，项目具备良好的先天条件，具备区域内部先行开发的优势，有利于营造区域城市以及项目的消费、居住、休闲度假氛围。79项目定位——卖点整合泾渭开发区领袖型项目；综合来看，本项目是项目定位——城市功能定位项目城市功能定位基本思路影响因素影响体现区域城市功能发展需求依托产业化城市化的发展规律，泾渭开发区区域以重型汽车制造、现代制造、其他工业产业为主的经济产业的发展，为区域城市发展带来巨大的机会，也对区域的房地产提出了现实需求；经济产业的发展对区域城市功能的要求主要体现在服务产业的完善、居住配套的完善、商业、酒店等服务功能的完善、城市办公环境的改善、休闲度假功能的完善等各个方面。区域城市功能发展现状目前区域城市发展水平较低，无法提供完备的城市综合服务功能，在功能服务档次上也显得不足，无法提供高档的居住、商业消费、金融服务、酒店服务、办公等功能；区域城市功能的发展需求以及区域城市功能发展现状之间存在的巨大差异，为本项目城市功能的定位以及项目城市的发展提供了空间。项目在城市中的定位项目的地理位置、项目的规模、项目在泾渭开发区的城市建设时间序列中的位置，使得项目具备发展成为综合性项目，满足区域城市功能发展需求的条件。项目城市功能所具备的发展机会项目在以下城市功能具备发展机会：居住功能：商业消费功能；酒店服务功能；办公功能；休闲度假功能。项目城市功能定位由区域城市功能发展需求、区域城市功能发展现状、区域城市中的地位等因素综合决定：80项目定位——城市功能定位项目城市功能定位基本思路影响因素影响项目定位——城市功能定位项目城市功能竞争分析项目城市功能发展所面临的竞争主要来自：周边区域带来的城市功能的竞争，区域内项目的城市功能竞争：竞争来源竞争分析对项目的影响周边区域的城市竞争在泾渭开发区目前的城市发展不成熟的现状下，周边城市的竞争涵盖在项目城市功能的各个方面；待项目开发完成后，周边区域在高档居住功能、商业服务等方面依旧具备较强的竞争影响力。对项目的影响主要体现在在项目开发的中前期阶段，周边区域对本项目的消费群分流效应明显；高档居住功能物业以及商业服务领域竞争明显。区域的内部竞争从区域的城市发展现状以及未来几年发展走势、各大开发商对区域的关注程度来看，居住功能和商业服务功能是区域内部其他项目与本项目竞争较为激烈的领域。未来几年内随着区域的开发成熟，项目在区域内部将面临较大的竞争压力；但项目利用其地块优势、规模优势、以及先行开发的优势，能够在区域的市场竞争中处于领先优势。区域外的竞争在项目发展过程中会一直存在，在项目发展初期明显，主要体现在高档居住功能以及商业消费功能等方面的竞争；区域内部竞争在项目发展初期较弱，项目发展中后期会面临区域内部的竞争，但项目发展过程中积累的优势会化解内部竞争压力。综合来看，本项目面临着区域内外的竞争压力：81项目定位——城市功能定位项目城市功能竞争分析项目城市功能发展项目定位——城市功能定位项目城市功能定位大型生态休闲度假居住社群+特色商业休闲街+休闲酒店+商务办公+会议中心结合对项目整体的分析，美城认为本项目的发展方向及城市功能应集中在住宅、商业和商务和休闲功能上，这样可以促进泾渭开发区的城市服务功能的快速发展，符合泾渭开发区的城市化发展战略。项目城市功能实现机会从项目城市功能定位以及项目面临的城市功能竞争分析来看，本项目城市功能的发展机会在于居住功能、商业功能、酒店功能、办公功能和休闲度假功能；82项目定位——城市功能定位项目城市功能定位大型生态休闲度假居住项目定位——城市功能定位项目整体形象定位半岛——项目地块实际是一个半岛、岛的自然环境优美、岛上的Resort项目、半岛酒店的尊贵第一章——代表项目的地位、犹如乐曲章节的优雅旋律半岛第一章水岸.高尔夫.温泉.酒店.会议岛83项目定位——城市功能定位项目整体形象定位半岛——项目地块实际项目定位——城市功能定位项目整体形象定位半岛第一章是区域城市建设的起点，标志着泾渭开发区的城市功能的开始完善！半岛第一章是泾渭三角洲的核心价值地段，是财富的增长点！半岛第一章生活工作和休闲的人群是区域乃至西安的金字塔尖人群，是社会的中坚力量！半岛第一章将汇集高尚的生活娱乐、休闲度假和商务空间等，尽享尊荣！84项目定位——城市功能定位项目整体形象定位半岛第一章是区域城项目定位——城市功能定位项目商业形象定位西安北部․休闲商业王国“西安北部”——项目引领西安北部商业发展版图“商业王国”——拥有购物、休闲、娱乐、旅游等多种业态的商业王国85项目定位——城市功能定位项目商业形象定位西安北部․休闲商业王项目定位——城市功能定位项目其他业态形象定位商业中心：快速、便捷SHOPPING新体验餐饮：国际+民族风情高档餐饮品尝休闲娱乐：动感与乐趣的双重体验86项目定位——城市功能定位项目其他业态形象定位商业中心：快速、项目定位——城市功能定位项目其他业态形象定位酒店形象定位城市北部首席休闲度价酒店“城市北部”——为酒店提供广阔的市场空间“首席”——酒店的高档次、高定位、高规格“休闲度假”——与商业综合体结合，打造泾渭开发区休闲度假娱乐王国写字楼形象定位泾渭开发区․城市地标“泾渭开发区”——结合区域优势，发展泾渭商务中央区；“城市地标”——项目发展成泾渭开发区城市地标性建筑87项目定位——城市功能定位项目其他业态形象定位酒店形象定位写字项目定位——产品开发定位项目整体档次定位泾渭开发区·城市领袖型·生态休闲度假综合体从功能上看：本项目属于城市综合体的范畴，项目涵盖住宅、酒店、公寓、商业、办公、会议以及教育设施等多种物业类型，作为泾渭开发区的建设开发的第一个综合体项目，本项目对区域的城市建设的发展起到领袖型的带动作用。从物业档次上看：根据城市发展的需要，本项目的整体档次定位为中高档，既有生活型的小高层住宅、生活消费性的商业设施、基商务居住为一体的办公公寓，还有高档的休闲酒店、高档休闲商业以及高端的TOWNHOUSE住宅物业。88项目定位——产品开发定位项目整体档次定位泾渭开发区·城市领袖项目定位——产品开发定位项目物业档次定位物业类型档次定位住宅小高层住宅：中高档低密度住宅：高档（TOWNHOUSE）公寓公寓：中高档休闲度假酒店式公寓商业商业：高档、中档高档：高档休闲商业，以高档休闲酒吧、咖啡厅、餐饮、演艺等为主，与酒店相结合，形成特色休闲娱乐街；中档：生活消费型商业，包括社区商业街、大型综合生活购物中心、业态涵盖餐饮、社区配套商业、生活超市等。酒店及会议酒店：定位于高档商务休闲酒店会议：定位高档的国际会议中心办公办公：中高档开发区形象提升和产业商务服务功能提升项目综合定位泾渭开发区•城市领袖型•生态休闲度假综合体89项目定位——产品开发定位项目物业档次定位物业类型档次定位住宅最优容积率的确定90最优容积率的确定90通过构建模型，计算不同容积率下的合理物业类型配比纯独栋别墅容积率0.4纯联排别墅容积率0.8纯多层容积率1.2纯小高层容积率1.7纯高层容积率2.5整体容积率R设独栋、联排、多层、小高层和高层建筑面积比例为X,Y,Z,K,LX/0.4+Y/0.8+Z/1.2+K/1.7+L/2.5=1/RX+Y+Z+K+L=10<X,Y,Z,K,L<1已知条件：控制方程：边界条件：91通过构建模型，计算不同容积率下的合理物业类型配比已知条件：控根据模型计算结果，在1.4～1.5之间的容积率下净利润总额达到最高。最佳容积率测算0.02.04.06.08.010.012.014.016.018.00.60.70.80.91.01.11.21.31.41.51.61.71.81.92.0容积率0%10%20%30%40%50%60%70%净成本利润率净利润(亿元)平均成本（千元/平米）92根据模型计算结果，在1.4～1.5之间的容积率下净利润总额达项目定位——开发面积定位项目开发面积定位经过对地块布局条件、影响开发规模的总体因素等进行综合分析，美城建议本项目总体开发规模如下：项目占地面积容积率项目开发规模财富中心项目约166万平方米1.4约232万平方米物业类型面积（㎡）酒店（含会议中心）120000商业中心30000社区街铺20000休闲特色商业500009年一贯制学校及幼儿园60000会所及社区中心10000多层/小高层洋房1680000别墅及类别墅200000公寓100000办公50000总计232000093项目定位——开发面积定位项目开发面积定位经过对地块布局条件、项目定位——功能分区建议94项目定位——功能分区建议94项目定位——物业组合分布建议95项目定位——物业组合分布建议95项目开发周期建议96项目开发周期建议96项目开发周期建议泾渭工业园企业分布示意图在走访座谈中我们发现，泾渭半岛上现有企业，在未来规划中将有大半迁往北边工业园而整个半岛将逐步实现以居住、休闲、渡假为一体的新兴居住中心97项目开发周期建议泾渭工业园企业分布示意图在走访座谈中我们发现项目开发周期建议泾渭半岛人口数量现状及未来发展从未来园区迁入企业及人口变化，对比所供应项目的体量可以看到，人口的增长与市场供应基本呈现出一致的增长，市场发展和可挖掘的潜力还很大，房地产市场有足够的发展空间。人口增长摘自《西咸一体化泾渭工业园区规划》历年销售及未来供应由园区项目统计而来98项目开发周期建议泾渭半岛人口数量现状及未来发展从未来园区迁入项目开发周期建议项目地块开发次序依上图所示，项目共分八期开发：5期4期7期8期6期1期3期2期99项目开发周期建议项目地块开发次序依上图所示，项目共分八期开发项目开发周期建议项目物业类型、档次及分期开发计划：项目分期物业类型物业档次开发主要内容开发规模Ⅰ期住宅、社区商业、学校等配套住宅主要是多层/小高层洋房，住宅定位为中高档；一期商业为社区服务商业，街铺控制在2层。商铺20000㎡、住宅400000㎡，学校60000㎡480000Ⅱ期社区商业中心、住宅、Townhouse社区中心建设成为泾渭开发区的购物中心，