中国宏观经济分析与房地产行业分析课件

中国宏观经济分析与房地产行业分析组员：高广蕾葛横溢范志刚杜旭宏观经济分析2目录CONTENTS行业分析一、改革开放以来中国宏观经济基本情况

改革开放以来，我国经济发展取得了举世瞩目的成就，堪称人类历史上的“奇迹”：经济长期保持高速增长，国民收入和人民生活水平不断提高；经济结构持续改善，顺利实现从落后的农业国向现代化工业国的转型，并已进入工业化的中期阶段；社会结构明显优化，科教文卫事业获得蓬勃发展；顺利实现“三步走”伟大战略的前两步，国际地位得到明显提升。

然而，不同年份间，特别是在市场经济体制确立之前，中国经济也呈现出了典型的高波动特征：经济大起大落，有着较大的波幅；起伏频繁，波动的频度高；“过热”易而“降温”难，扩张与收缩存在明显的不对称性。总体上看，改革开放以来，我国经济运行呈现出两大基本特征:

高增长&高波动高增长1979-2010年期间，我国国内生产总值（GDP）保持了年均9.9%的高增速；相应地，此期间国民总收入增长了19.7倍，人均居民消费支出增长了9.6倍。

从国际比较的视角看，以汇率法计算，1978年，我国GDP位居世界第十位，至2010年，我国GDP超过日本，跃居世界第二位。高波动1.经济大起大落，有着较大的波幅。2.经济起伏频繁，波动的频度高。3.在大多数时间里，经济快速上升，然后缓慢下降，经济“扩张”和“收缩”存在明显的不对称性。二、经济周期从改革开放以来我国大致经历了4次经济周期，不管是周长、位势、波动的剧烈程度，还是扩张期与收缩期的对称性，均明显不同。但动态来看，4轮经济波动之间却存在着明显且一致的演进规律

2.经济平均增速开始呈下降趋势

4.经济波动的不对称性有所减弱第1个周期第2个周期第3个周期第4个周期23362782三、政府政策四、总结

由以上分析可知，当前，我国正处于新一轮周期的初始阶段，经济发展的内外部环境较之前几轮周期发生了较大变化，机遇与诸多难以预见的风险和挑战并存。

一方面，我国发展仍处于可以大有作为的重要战略机遇期：国际环境总体上有利于我国和平发展，国内工业化、信息化、城镇化、市场化深入发展，经济结构转型加快，市场需求潜力巨大，资金充裕，科技和教育水平提升，劳动力素质不断改善，基础设施日益完善，政府宏观调控和应对复杂局面的能力明显提高，经济保持平稳较快发展仍面临较多有利条件；

另一方面，我国经济发展所面临的人口、能源、资源、环境等生产要素约束将更为严厉，所受到的经济结构失衡、自主创新能力不足、产业升级遭遇瓶颈和缺乏核心竞争力的压力也将越来越大。因此，加快经济结构战略性调整，彻底转变之前那种片面追求速度而忽视了经济增长质量和效益的发展方式，促进经济平稳较快和可持续发展。第二部分：行业分析

在实际生活中，人们习惯于上将从事房地产开发和经营的行业称为房地产业。

具体讲，房地产业是指：以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。房地产业属于第三产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。一、中国房地产的宏观情况

中国的房地产市场起步较晚。新中国成立后的30多年，我国基本没有房地产市场

改革开放后，我国房地产业才开始有所发育并逐渐成熟。从20世纪70年代末80的萌芽，到90年代初房地产市场的建立，再到今天房地产产业具有相当规模，这短短三十年我国房地产业几乎一直呈高速度持续发展态势。

下面用几张图分析房地产的基本情况。

1、房地产开发投资规模减缓，速度有所降低，但仍然保持比较高的投资速率

2、商品房投资总额在逐年上升，住宅类已经成为商品房投资的重中之重

4、房地产销售面积持续增长，但也存在着大量的空置剩余

5、商品房房价逐年递增1、潜在进入者

潜在进入者。对于一个产业来说，新竞争者的加入必然会打破市场平衡，引发现有竞争者的竞争反应，也就不可避免地需要调入新的资源用于竞争，因此使收益降低。

城市化、住房制度、土地政策的改革以及投资渠道的相对匮乏，改革开放30多年积累下来的资本必然会进入房地产行业。大量的非传统房地产企业由于房地产市场的高额利润纷纷进入该市场做服装的七匹狼、雅戈尔做地产；做家电的美的、海尔、苏泊尔、格力做地产；买家电的苏宁也做地产。加上中国加入WTO后，大量的外资也开始涌入了中国的房地产市场。这些现象表明大财团、国际性投资基金、大型企业都成为潜在进入者，进一步提升激烈竞争的局面。2、替代品的威胁

保障性住房可以看作对商品房的一种替代品，是社会福利的体现。

保障性住房是与商品性住房相对应的一个概念，保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，一般由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成。我国大力加强保障性住房建设力度，进一步改善人民群众的居住条件，促进房地产市场健康发展。

“十一五”期间，我国以廉租住房、经济适用住房等为主要形式的住房保障制度初步形成。到2010年底，我国城镇保障性住房覆盖率已达7%到8%，从2011年起，我国将进入保障性住房建设“加速跑”阶段。2011年全国就将开工建设保障性住房和棚户区改造住房1000万套，比上年增长70%以上，创历年之最。到“十二五”末，全国城镇保障性住房覆盖率将提高到20%以上，基本解决城镇低收入家庭住房困难问题。

虽然保障性住房的建设目前还存在诸多问题，但它对商品性住房还是有一定冲击。3、买方侃价实力 买方侃价实力决定于他们在压低价格，要求较高的产品质量或获取更多的服务的力量。这些都会影响到行业的利润。 目前我国的房地产市场仍然是买方市场，虽然我国从2001年至2010年城镇居民人均可支配收人从6860元增长到21810元,年均增幅达到了12.475。但我国财富分配贫富悬殊，财富集中在少数人手里。对于对房屋极为需求的中低收人家庭而言,侃价能力很弱。而高收人家庭则将增加的收人用于房地产投资或投机,反而引起了房价的上涨。 虽然国家对近几年房地产过热的现象进行了宏观调控，近来一线城市的房价也有所松动，但这更趋向于房地产开发企业为避免更严厉的调控政策出台而主动选择的“策略性降价”。5、行业竞争对手的竞争 一般情况下研究行业周期可分为发育期、成长期、成熟期和衰退期四个阶段。

我国房地产行业起步较晚，近年来行业投资增速约为25％左右，正处于快速成长期。虽然2008年的金融危机给行业带来了很大的影响，但目前正是行业调整的有利时机，竞争力较强的企业将凸显实力，经过此轮调整，边缘竞争者将被进一步淘汰，行业集中度会加强。

虽然房地产是个高额固定成本的行业，它的“产品”就是固定资产，耗资大，风险大，而且行业的退出成本很高，不过还是有很多的企业竞相进入这个利润相对较高的企业。三、案例分析

SOHO中国有限公司（前身北京红石实业有限责任公司）成立于1995年，由潘石屹和张欣联手创建，目前是北京最大的房地产开发商，主要在北京和上海城市中心开发高档商业地产。公司与国际知名建筑师合作，结合本土客户的需求，把他们创新的设计理念转化成引领潮流的物业。

2007年10月08日在香港证券交易所上市。2011年，SOHO中国净利润达人民币38.92亿元特色：SOHO中国的商业模式是：开发商业（包括写字楼）地产，统一规划、建设，统一市场销售，统一出租和管理。SOHO中国不持有物业，而是销售。物业销售比物业出租要高得多，资金的使用效率也更高。物业的销售让SOHO随着北京和上海大规模的建设而快速地成长和壮大。销售物业使公司每个部门，每个人都具有活力和创造力，如设计、建设、市场等部门。同时，销售物业可以让公司为社会创造价值最大化，公司的利润和缴纳的税金就是这种价值的具体表现。SOHO产品适应了未来网络化时代，让建筑的功能更进一步融合，网上、网下融合，功能融合。2011年5月，继SOHO中国携手新浪乐居无底价拍卖银河SOHO和朝阳门SOHO的商铺之后，SOHO中国将旗下银河SOHO、三里屯SOHO、SOHO北京公馆等涉及5个项目的15套房源放到网上竞拍，同时，也会把SOHO中国自持物业前门大街的套商铺放到网上无雇价竟拍出租。此次SOHO中国携手新浪乐居举行的两次拍卖成功具有里程碑的意义象征着中国房地产销售开始真正走进电子商务。尽管电子商务对于制造业来说已经是一个不可或缺、极具潜力的市场．但是对于房地产业—直是一个”看得见模不着“的无形领域，而sOH0中国此攻活动让我们看到房地产电子商务是可以有形化的。6月11日，SOHO中国第三次网拍11套房产。9月17日，SOHO中国进行了第四次网上销售，而这也是其首次京沪两地同时无底价拍卖。华润置地有限公司

华润置地有限公司（HK1109）是华润集团旗下的地产业务旗舰，是中国内地最具实力的综合型地产开发商之一，1996年11月08日在香港证券交易所上市。从2010年3月8日起香港恒生指数有限公司把华润置地纳入恒生指数成分股，成为香港43只蓝筹股之一。截至2009年底，公司总资产超过960亿港元，净资产超过390亿港元，土地储备面积超过2210万平方米，是中国地产行业规模最大、盈利能力最强的地产企业之一。截止到2010年3月，华润置地已进入中国内地25个城市，正在发展项目超过50个。特色：①业务定位：住房开发+收租物业持有+客户增值服务

住房开发形成了八大住宅产品线系列：万象高端系列、城市高端系列、郊区高端系列、城市品质系列、城郊品质系列、城市改善系列、郊区改善系列、旅游度假系列。

持有物业发展了都市综合体、区域商业中心五彩城两种模式，其中深圳万象城作为华润置地持有物业的代表作，是中国内地最具示范效应的都市综合体