某市老体育场地块市场研究及产品定位报告课件

2013年1月徐州老体育场地块市场研究及产品定位报告谨呈：江苏龙庭置业有限公司12013年1月徐州老体育场地块市场研究谨呈：江苏龙庭置业有限本体解读1城市解读2I、项目解读市场解读3客群解读4项目应当如何打造？2本体解读1城市解读2I、项目解读市场解读3客群解读4项目应当本案本地块项目区位：项目位于主城区内，北侧为徐州最有名的云龙公园，南侧为徐州著名景区云龙湖和云龙山。项目距云龙湖岸不到500米，与云龙公园一街之隔，距市中心约1.5公里，整体区位条件绝佳，主城区内尤为稀缺。市中心本地块即为徐州市传说中的金三角地块。本案本地块项目区位：项目位于主城区内，北侧为徐州最有名的云龙3项目指标：项目总用地约10万㎡，容积率小于1.3，为商住用地，商业体量不低于总建筑面积的15%，楼面地价大于10090.36元/㎡，是徐州市的单价地王。经济技术指标出让面积102154m2总建筑面积约13.28万m2建筑限高由北向南依次为12米、15米和18米容积率≤1.3建筑密度≤30%绿化率≥30%土地性质商住土地年限住宅70年商业40年商业体量不少于总建筑面积的15%成交价格13.4亿元楼面地价≥10090.36元/㎡4项目指标：项目总用地约10万㎡，容积率小于1.3，为商住用地块现状：地块内部已拆迁完毕，内部土地整体较为平整，西侧地势略高于东侧，内部有少量植被，西北角一部分土地目前暂时被当地居民用于种菜。基地目前已经具备了基本的开工条件。5地块现状：地块内部已拆迁完毕，内部土地整体较为平整，西侧地势道路交通：项目周边道路通达性极好，四周均有道路可进入地块，地块半径500米范围内拥有6个公交车站台，18条公交线路，公交线路已基本覆盖全市，交通十分便利。和平路苏堤路中山南路本案无名小路和平路云龙山隧道站体育场西站云龙公园西站云龙公园站云龙山站中医院站苏堤路无名小路中山南路湖北路湖北路6道路交通：项目周边道路通达性极好，四周均有道路可进入地块，地四至资源：项目周边资源丰富，依山傍水，同时也不乏休闲娱乐生活配套，是城市中难得的闹中取静之地。本案云龙公园：徐州著名公园，面积361亩,其中水面面积180亩云龙山：苏北名山，是徐州市内重要的风景山林，山上巨石磷峋，林壑幽美。云龙湖：位于徐州城区西南部，是云龙风景区主要景区，1984年被江苏省政府批准为省级风景名胜区。市民广场：云龙畔市民休闲广场，当地较为有名的滨湖新天地位于其中，涵盖吃、喝、玩、乐、逛五大主题，集休闲娱乐、特色酒吧、商务休闲、中外特色料理等于一体。云龙湖云龙山云龙公园滨湖新天地四至资源：项目周边资源丰富，依山傍水，同时也不乏休闲娱乐生活7周边配套：项目周边半径2公里以内各种商业、教育、医疗配套一应俱全，基本生活、娱乐休闲、消费购物均十分方便，整体配套资源条件极为优越。1KM2KM商业配套（商场、大型超市等）教育配套（中小学）医疗配套（大中型医院）8周边配套：项目周边半径2公里以内各种商业、教育、医疗配套一应权比细目佳较佳一般较差差基地条件★区位条件★自然景观★交通情况★生活配套★社会人文★区位形象★区域规划★基地条件：地块地势平整，内部无任何建筑物，已经具备了开工条件。区位条件：地处主城区内部，周边景区环绕，距市中心不到5分钟车程，区位条件十分优越。自然景观：依山傍水，北侧是著名的云龙公园，南侧是省级名胜风景区云龙湖和云龙山，自然景观条件极佳。交通情况：项目周边道路通达性良好，四周均有道路可进入地块，半径500米范围内拥有6个公交车站台，18条公交线路，公交线路已基本覆盖全市，交通十分便利。配套资源：项目周边半径2公里以内各种配套一应俱全，基本生活、娱乐休闲、消费购物均十分方便，整体配套资源条件极为优越。人文资源：本案周边教育资源丰富，不乏名校。区位形象：本区域具有极高的认知度，可说人人皆知，整体区位形象优秀。区域规划：目前本案所处区域各方面已经成熟，后期很难再有突破性的规划改变。综合评价：项目地理位置优越，拥有极高的区域认知度，本案既能享受城市生活带来的所有配套，又拥有无与伦比的自然景观资源，是市区内不可多得的风水宝地。9权比细目佳较佳一般较差差基地条件★区位条件★自然景观★交通优势区位便捷交通城市核心丰富配套强势景观城市罕见综合项目自身及周边资源，项目具备打造成为城市腹地云龙湖畔主城精品别墅徐州第一豪宅优势区位便捷交通强势资源丰富配套人文氛围主城稀缺10优势区位城市核心强势景观综合项目自身及周边资源，项目具备打造本体解读1城市解读2I、项目解读>>>>市场解读3客群解读411本体解读1城市解读2I、项目解读>>>>市场解读3客群解读4徐州地理位置优越、对外交通枢纽，为淮海经济区的中心城市。徐州地处苏、鲁、豫、皖四省交界，为东部沿海与中原地区、长三角经济圈与环渤海经济圈的之间的淮海经济区的中心位置。从道路交通来看，徐州是我国东西、南北大通道的交汇处，是我国经济发达地区的一个重要的交通枢纽。城市地位：徐州位于淮海经济区几何中心位置，是我国东西、南北大通道的重要交通枢纽，随着徐州经济圈初具雏形，城市地位日益加重。徐州地理位置优越、对外交通枢纽，为淮海经济区的中心城市。徐州12徐州市位于华北平原的东南部，东西长约210公里，南北宽约140公里，总面积11258平方公里，占江苏省总面积的11%。域内除中部和东部存在少数丘岗外，大部皆为平原。徐州市地处古淮河的支流沂、沭、泗诸水的下游，以黄河故道为分水岭，形成北部的沂、沭、泗水系和南部的濉、安河水系。徐州市属暖温带季风气候区，由于东西狭长，受海洋影响程度有差异，东部属暖温带湿润季风气候，西部为暖温带半湿润气候，受东南季风影响较大。自然地理：徐州东临淮海，西接中原，南屏江淮，北扼齐鲁，素有五省通衢之称。徐州市位于华北平原的东南部，东西长约210公里，南北宽约113全市总面积11258平方公里，市区面积1160平方公里。2010年末，徐州市常住人口约858万，城镇化水平约为46%。现下辖丰县、沛县、睢宁县三县，邳州市、新沂市二市，以及铜山区、鼓楼区、云龙区、贾汪区、泉山区五区。至2010年12月，全市共有113个镇镇。以徐州都市区为核心，构成徐州都市区、邳州市区、新沂市区、丰县城区、沛县城区、睢宁县城区六个中心城市发展区，形成徐州都市区——五县城区——重点中心镇——一般镇的四级城镇体系结构。行政区划：随着城市化的不断推进，市区的集聚效应更加强化，吸引周边五县市居民到市区购房。全市总面积11258平方公里，市区面积1160平方公里。214轨道一号线连接老城区与金山桥经济开发区，在京沪高铁徐州站设点，未来将通向城东新区；轨道二号线连接新城区，主要站点贯通行政中心办公区。对接沿海，共享重大交通设施，构建出海大通道，打造‚陇海引桥‛。联动京沪，积极利用京沪廊道效应，提高地区集聚能力，打造‚京沪驿站‛。综合交通：对外联动京沪、对接沿海；对内构建便捷交通体系，促进老城区与新城区的发展，以支持向东、东南发展战略。轨道一号线连接老城区与金山桥经济开发区，在京沪高铁徐州站设点15目前，徐州已形成集装备制造、能源、食品及农副产品加工业的四大千亿元支柱产业，50余种产品居全国或全省第一，徐工集团、维维集团等3家企业名列中国企业500强，光伏产业园成为全球最大基地。近10年来，传统的煤炭行业、船舶运输行业、工程机械行业、房地产行业蓬勃发展，为徐州带来了大量的人员导入，这成为了房地产发展的基础。支柱产业：徐州拥有众多大中型企业，势必带来大量的高级管理人员的汇集，也将给徐州房地产市场的需求提供了高质、高量的人口保证。目前，徐州已形成集装备制造、能源、食品及农副产品加工业的四大16经济总量：徐州经济持续快速增长，目前经济总量排名苏北第一，全省第六，经济增幅全省第一。徐州房地产处于高速发展的阶段。2011年江苏省各市GDP排名大于8%5%-8%4%-5%小于4%萎缩停滞稳定发展高速发展房地产预警系统判断——GDP增速与房地产发展关系2011年徐州全市GDP达到3551.65亿元，位居全省第六，苏北地区第一，经济增幅全省第一，后期发展潜力巨大。经济的快速增长势必为房地产行业的发展奠定强有力的基础。经济总量：徐州经济持续快速增长，目前经济总量排名苏北第一，全17人均GDP：目前徐州房地产市场处于快速发展阶段，即将迈入平稳发展阶段，中产阶层快速形成，改善升级型居住需求迅速积累。徐州近年人均GDP走势城市人均GDP与房地产发展关系发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）800~40004000~80008000~1200012000以上需求特征生存需求生存与改善并重，共同发展改善需求为主改善需求为主发展特征快速发展，单纯数量型快速发展，以数量为主，数量与质量并重平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展，综合性发展近年来徐州市人均GDP总量保持高速增长，2011年人均GDP达到6456美元，增速超过20%，根据人均GDP与房地产发展关系判断，徐州房地产已经处于快速发展向平稳发展过度时期。人均GDP：目前徐州房地产市场处于快速发展阶段，即将迈入平稳18收入&支出：居民收入和支出持续上升，年增幅超过10%，恩格尔系数在30%-40%之间，处于相对富裕阶段。徐州近年恩格尔系数恩格尔系数对生活水平的划分标准大于60%50%-60%40%-50%30%-40%20%-30%小于20%贫穷温饱小康相对富裕富足极其富裕收入&支出：居民收入和支出持续上升，年增幅超过10%，恩格尔19人口规模：徐州人口规模位于江苏省前列，城市化水平速度加快，城市经济高速发展。徐州人口及城市化率不同发展阶段城市化特征发展次序第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段发展阶段初步城市化高速发展期调整发展期稳定发展期城市化率30%30%—50%50%—75%75%以上城市发展特征工农业生产水平较低，工业提供的就业机会有限，农业人口缓慢释放。工业基础比较雄厚，经济实力明显增强，工业产业快速扩大，工业吸引大批农业人口。工业产业成为城市绝对的经济支柱，城市经济的乘数效应迅速刺激第三产业的发展，城市经济进入高速发展阶段。城市经济高度发达，农村人口的绝对数量已经不大，城市发展表现为内部人口向第三产业转移。2011年徐州常住人口854.4万人，呈逐年下降的趋势，人口外出务工现象明显。城市化率超50%，达55.4%。人口规模：徐州人口规模位于江苏省前列，城市化水平速度加快，城20三产结构：近年来徐州市三大产业持续发展，目前以第二产业为主导，但第三产业比重开始上升，徐州工业化已步入加速成熟阶段，同时也刺激着房地产行业的发展。经济发展阶段第一阶段：工业化初始阶段第二阶段：工业化起飞阶段第三阶段：工业化加速成熟阶段第四阶段：后工业化阶段第一产业比重大于10%第一产业比重小于10%，且第二产业比重明显高于第三产业第一产业比重小于5%，且第二产业与第三产业比重大体相当第一产业比重进一步下降，而第三产业比重达60%以上产业结构特征徐州工业发展阶段徐州目前处于二产向三产过度的阶段，三产的比重已经接近50%，二产的比重逐年下降。徐州的工业化已经开始步入加速成熟阶段。产业的结构变化会进一步提高徐州居民收入水平，同时刺激房地产业的发展。三产结构：近年来徐州市三大产业持续发展，目前以第二产业为主导21开发投资：徐州固定资产投资与房地产投资均保持稳步增长，比例维持在10%左右，徐州房地产市场处于健康合理的发展阶段。2011年，徐州固定资产投资达2200.99亿元，同比增长26.1%；房地产开发投资255.08亿元，同比增长22.1%；房地产开发投资占固定资产投资比例11.59%。开发投资：徐州固定资产投资与房地产投资均保持稳步增长，比例维22规划方向：徐州城市主要向东部和东南部发展，打造东部新城区。【城市战略规划】：城市东扩、南进，由“单核心、摊大饼”式的发展向“双核心、五组团”城市空间结构转变，未来城市发展主要向东南和东部扩进。（老城区及新城区为核心，同时打造铜山新区、坝山、城东、经济开发区、九里区五个各具特色的中心区发展成城市组团）城东新区以发展规模工业、轻工业、出口加工业、仓储物流和居住综合区。【交通规划利好】：轨道一号线连接老城区与金山桥经济开发区，在京沪高铁徐州站设点，将通向城东新区；轨道二号线连接新城区，新城区主要站点贯通行政中心办公区。新城区老城区规划方向：徐州城市主要向东部和东南部发展，打造东部新城区。【23城市小结城市层面徐州市处于淮海经济区的核心位臵，在苏北的地位相对突出；徐州是江苏人口第一大市，城市化进程明显提速；经济层面经济发展处于江苏13个城市中游水平，苏北城市之首，增幅最快；第二产业占据国民经济主导，目前第三产业发展势头良好；居民收入持续上升，处于相对富裕阶段，具有一定的消费力；规划层面城市空间发展框架为‚双心+五区结构，城市建设以向东和东南方向发展为主。城市小结城市层面徐州市处于淮海经济区的核心位臵，在苏北的地位24本体解读1城市解读2I、项目解读>>>>市场解读3客群解读425本体解读1城市解读2I、项目解读>>>>市场解读3客群解读4政策层面政策层面26中央政策：宏观调控的大方向不变，限购、限贷政策不动摇，严格控制房价上涨，坚决抑制投资性购房者。2011年1月，国八条出台，二套房首付提高至六成，二手房不满5年全额征税1、二套房首付至少6成，利率1.1倍2、部分城市执行限购令(3套房限贷或是限购因地方而异)3、个人转让不满5年住宅全额征营业税4、外地户口买房受限制2011年7月，国务院出台“新国五条”，先后扩大限购范围和深化土地调控方面要求1、确保今年1000万套保障性住房11月底前全部开工建设2、房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。3、加强违规用地，农村集体土地建设用地的管理，提高商品房用地供应，坚持和完善土地招拍挂制度。总理连续表态：绝不能让房价反弹，绝不能让调控出现反复7月7日上午，温家宝总理就楼市调控再次表态，称“要毫不动摇地继续推进房地产市场各项调控工作，促进房价合理回归”，其关于“决不能让房价反弹”的表态掷地有声。中央政策：宏观调控的大方向不变，限购、限贷政策不动摇，严格控27金融政策：2012年上半年开始金融政策逐步回暖，存准率连续三次下调、存贷款基准利率连续两次下调、公积金额度扩大，下半年后又有所收紧，逐步取消了贷款利率，但总体来说，今年的金融政策相比去年而言已经回暖。存款准备金率连续三次下调，释放大量资金入市1、2011年12月5日，存准率下调0.5%，调整后大型金融机构为21%，中小型金融机构为17.5%2、2012年2月24日，存准率下调0.5%，调整后大型金融机构为20.5%，中小型金融机构为17%3、2012年5月18日，存准率下调0.5%，调整后大型金融机构为20%，中小型金融机构为16.5%为防止经济下行，央行1个月内两次降息1、2012年6月8日，金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.25个百分点；其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。2、2012年7月6日，金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.31个百分点，自同日起，将金融机构贷款利率浮动区间的下限调整为基准利率的0.7倍，个人住房贷款利率浮动区间不做调整。多家银行陆续降低或取消首套房贷款利率折扣金融政策：2012年上半年开始金融政策逐步回暖，存准率连续三28地方政策：实行商品房售价备案制度，控制房价上涨幅度，2011年5月1日，徐州市实行限购。商品房售价备案制度；半年内价格最多上浮3%房地产开发经营企业填报相关信息时不得虚报成本、虚高定价；备案销售价格一经确定应保持相对稳定，半年内价格最多可自行上浮3%，半年后价格涨幅超过3%的，应重新办理价格备案手续。徐州主城区、新城区限购普通商品房2011.5.1起，本市户籍居民家庭，对已拥有一套住房的，在主城区限购一套普通的商品住房；对于已经拥有两套及以上住房的，暂停爱主城区向其销售普通商品房。本市户籍居民家庭在新城区限购一套普通商品房。非本市户籍居民家庭，能提供1年以上的本是纳税证明的，在本市现购一套普通商品住房，已拥有一套及以上住房或者无法提供一年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的暂停在本市范围内掀起销售普通商品房。地方政策：实行商品房售价备案制度，控制房价上涨幅度，201129中央政策中央政府的调控政策，分别从推行限购令，增加土地供应，加大保障房建设，改善土地管理等方面，以此来控制目前楼市价格过快增长的局面。金融政策国家的金融政策由强力紧缩到逐步放松再到略有收紧，一方面政府为了保证经济增长不能过于紧缩，一方面又不能因为宽裕的货币政策而造成房价快速上涨，目前金融政策正在寻找一个折中点。趋势预判2013年国家的宏观调控大方向不会改变，炒的火热的房产税政策来替代目前严厉的限购令预计也不会在2013年全面出台。2013年的楼市不会出现大涨大跌，预计将会是一个成交量有所上升，房价略有上涨的状态。政策小结中央政策中央政府的调控政策，分别从推行限购令，增加土地供应，30宏观市场宏观市场31土地市场：徐州近年的土地市场供呈现节节上升的态势，整体供求比较旺盛，今年的土地成交高峰是年末的3个月。2012年徐州土地成交走势2007年是徐州土地市场供求的高峰，但08年由于前期土地存量过大和金融危机的原因，土地市场供求量锐减，之后呈现每年上升的态势。今年徐州土地成交面积达到401万平米，是自07年以后的又一个高峰。2012年的徐州土地成交呈现波动性，年初的土地成交随着金三银四的到来，出现了一波行情，接着几个月都比较萎靡，直接10月份，接近年末的时候，土地成交再掀浪潮。土地市场：徐州近年的土地市场供呈现节节上升的态势，整体供求比32商品房市场（整体供求）：近年来徐州商品房供销处于稳步上升的状态，但整体看来，徐州的商品房市场供大于求。今年的商品房成交有所回暖。近年来，徐州商品房市场供应量处于稳步上升的状态，今年略有下降，而成交量具有波动性，09年是成交高峰，整体来看，徐州商品房市场供大于求。2012年全年，徐州市商品房供应同比略有下滑，但成交同比明显上升，市场开始回暖。今年徐州市场每月的成交量除了年初的时候较低，其余时间成交相对平稳，未见大涨大跌，下半年的供应量明显大于上半年。商品房市场（整体供求）：近年来徐州商品房供销处于稳步上升的状33商品房市场（量价走势）：徐州商品房成交量具有波动性，但总体而言处于上升态势，成交均价稳步上涨，国家的调控政策对徐州房价未见明显压制，仅对成交量有所影响。徐州商品房相对起步较晚，起点基数较低，但发展的空间较大，价格呈现持续上涨之势；房价水平从09年开始迅速增涨，至2012年均价水平已超过6000元；国家调控环境下，房价上涨势头未见明显压制，仅对成交量有所影响。商品房市场（量价走势）：徐州商品房成交量具有波动性，但总体而34商品房市场（成交结构）：主城三区（含新城区）是成交的主力区域，接近一半的商品房成交户型面积在100-144㎡，整体市场成交户型面积相对较大。80-144㎡户型占据市场成交主力，成交比重接近80%，其中100-144㎡房源接近50%，是成交的主力面积段。2012年徐州各行政区成交中，主城三区（含新城区）成交面积达到240万㎡，占全市成交量的60%以上，是徐州的主力成交区域。商品房市场（成交结构）：主城三区（含新城区）是成交的主力区域351徐州土地市场近年供求走势平稳上升，整体供求比较旺盛，2012年的土地成交面积达到401万平米，是既2007年以来的又一个高峰。432徐州商品房供应稳步上升，成交量具有波动性，但总体而言，供销两面均处于上升态势。2012年徐州商品房成交面积392万平米，达到历史最高位，已经超过了2009年的388万平米，楼市开始回暖。徐州商品房成交价格持续上升，尤其从2009年以来快速上涨，国家的宏观调控政策对徐州房价未显明显的压制，仅对成交量有所影响。主城三区（含新城区）是徐州的成交主力区域，所占比例超过全市成交的60%以上，成交的主力户型面积段主要在80-144㎡之间，其中100-144㎡户型的房源占到全市成交房源的50%，成交房型面积普遍较大。宏观市场小结1徐州土地市场近年供求走势平稳上升，整体供求比较旺盛，20136竞争市场竞争市场37鼓楼区：城市老工业区，整体区域形象较差，目前处在工业到现代商业服务区转型期。泉山区：文化大区和高教集中地，主城核心区域，交通便利，配套齐全，又有云龙湖和云龙山风景优势，是徐州房价最高的区域。铜山区：山水资源优势明显，主力楼盘以超级大盘开发为主，同时也是徐州别墅较集中区域。云龙区：西揽老城区，东跨新城区，区位优势明显，尤其是东南面的新城区版块，将成为未来中高档物业的主战场。经济开发区：徐州重点建设的工业基地和高新技术产业中心，高铁核心区目前是该区域热点。楼市板块：徐州楼市主要集中在5大区域，其中云龙区包含新城区。本案所处的泉山区是徐州房价最高的区域。泉山区鼓楼区经济开发区铜山区云龙区新城区鼓楼区：城市老工业区，整体区域形象较差，目前处在工38本案宜家庭院圣地雅格云龙山庄开元云龙谷紫金天境香溪左岸保利鑫城天悦华景风尚米兰山水湾龙湖湾雍景新城绿地商务城中茵龙湖国际云龙湖悦府枫林天下唐宁1号久隆长岛檀香山竞争项目分布：结合本地块自身条件，我们选定徐州市的低密度高端住宅做为竞争项目，由图可以看出本案周边甚至主城核心区域几乎没有类似的项目。湖森堡本案宜家庭院圣地雅格云龙山庄开元云龙谷紫金天境香溪左岸保利鑫39供销情况（洋房）：目前徐州在售高端洋房项目较少，其中云龙区的洋房最多，全市洋房供应量相对于别墅类产品来说较多，整体去化情况尚可。区域项目名称开盘时间已公开套数去化套数销售率后期供应量泉山区宜家庭院2011.1665177%0云龙区紫金天境2011.270056281%50香溪左岸2011.815212884%0保利鑫城2012.8322063%144鼓楼区天悦华景2010.1014013596%120新城区雍景新城2011.9908797%0铜山区云龙湖悦府2012.6一期二期共192套10555%还有三期和四期，具体套数不详供销情况（洋房）：目前徐州在售高端洋房项目较少，其中云龙区的40价格与户型（洋房）：洋房的价格根据各区域位置不同有所差异，总体价格主要集中在8000-13000元/㎡，其中泉山区的价格最高。畅销的户型面积段范围在140-160㎡之间，畅销的总价在130-150万/套。区域项目名称销售均价（元/㎡）总价区间（万元/套）户型面积（㎡）畅销户型面积（㎡）泉山区宜家庭院13000160-320122-230150-160云龙区紫金天境820095-120120-150120-150香溪左岸10000145-200145-200145-160保利鑫城9300120-230130-250130-150鼓楼区天悦华景8600100-180120-210120-140新城区雍景新城8800132-176150-200150铜山区云龙湖悦府9500130-312135-337130-180价格与户型（洋房）：洋房的价格根据各区域位置不同有所差异，总41供销情况（叠加）：目前徐州在售叠加别墅项目较少，供应量也极为有限，但整体去化情况较好，去化速度较快，可见叠加产品还是具有一定接受度的。区域项目名称开盘时间已公开套数去化套数销售率后期供应量泉山区云龙山庄预计2013.2共计32套已认筹16套————鼓楼区风尚米兰2012.10483879%36山水湾2010.1108108100%12新城区雍景新城2011.9807898%0铜山区云龙湖悦府2012.69696100%还有三期和四期，具体套数不详枫林天下2011.12565395%0檀香山2011.1221620695%0供销情况（叠加）：目前徐州在售叠加别墅项目较少，供应量也极为42价格与户型（叠加）：目前叠加别墅售价最高的是位于市中心区域的风尚米兰（14000元/㎡），叠加户型面积主要集中在200-250㎡，个别项目叠加户型面积较大。畅销的户型面积段同样是200-250㎡。区域项目名称销售均价（元/㎡）总价区间（万元/套）户型面积（㎡）畅销户型面积（㎡）泉山区云龙山庄9500280-380330-380（含地下室）——鼓楼区风尚米兰14000380-460273、310（含地下室）273山水湾8000160-180210、228（无地下室）210-228新城区雍景新城12000240-270200-220（无地下室）200-220铜山区云龙湖悦府13000280-540228-422（含地下室）228枫林天下10000206-221206-221（含地下室）206-221檀香山8000170-220220-250（含地下室）220-250价格与户型（叠加）：目前叠加别墅售价最高的是位于市中心区域的43供销情况（联排）：联排别墅的供应主要集中在新城区和铜山区，主城区内联排别墅比较少见。整体徐州市场联排别墅的供应量较为有限，去化情况较为普通。区域项目名称开盘时间已公开套数去化套数销售率后期供应量泉山区圣地雅格预计2013.5共计18套——————开元云龙谷2012.612866%86新城区龙湖湾预计2013.2共104套——————雍景新城预计2013年下半年共56套——————绿地商务城2011.6746284%0中茵龙湖国际2010.129898100%0铜山区云龙湖悦府2012.6481633%还有三期和四期，具体套数不详枫林天下2012.5772330%51供销情况（联排）：联排别墅的供应主要集中在新城区和铜山区，主44价格与户型（联排）：联排别墅售价最高的位于新城区，最高价格达到16000元/㎡，户型面积多在250-350㎡之间，畅销户型面积主要集中在250-300㎡。区域项目名称销售均价（元/㎡）总价区间（万元/套）户型面积（㎡）畅销户型面积（㎡）泉山区圣地雅格预计9000预计320360（含地下室）——开元云龙谷9000240-300275-333（含地下室）275、295新城区龙湖湾预计14000预计400-600280-420（含地下室）——雍景新城未定——未定——绿地商务城12000300-350250-280（无地下室）250-280中茵龙湖国际16000300-380190-230（含地下室）190-230铜山区云龙湖悦府13000280-400220-300（含地下室）220枫林天下13000400-460310-350（含地下室）310价格与户型（联排）：联排别墅售价最高的位于新城区，最高价格达45供销情况（双拼&独栋）：高端双拼和独栋别墅主要在新城区和铜山区，供应量较少，开盘普遍较早，虽然目前去化率尚可，但去化周期较长，去化速度慢。由于徐州市目前已经不允许独栋别墅土地的出让，这类型别墅后期基本没有供应。区域项目名称开盘时间已公开套数去化套数销售率后期供应量泉山区圣地雅格预计2013.5双拼共90套——————新城区雍景新城未定独栋共145套——————绿地商务城2011.6双拼6套6100%0中茵龙湖国际2010.12独栋15套1066%0铜山区湖森堡2006年独栋1008686%0唐宁1号预计2013.2独栋共60套——————久隆长岛2011.4独栋50套4080%0檀香山2010.5独栋50套50100%0供销情况（双拼&独栋）：高端双拼和独栋别墅主要在新城区和铜山46价格与户型（双拼&独栋）：独栋别墅售价最高的是位于新城区的中茵龙湖国际，由于该项目品质较高，又是大龙湖的一线湖景房，所以单价已经超过20000元/㎡。整体独栋别墅的户型面积主要在400-500㎡。区域项目名称销售均价（元/㎡）总价区间（万元/套）户型面积（㎡）畅销户型面积（㎡）泉山区圣地雅格未定未定420（含地下室）——新城区雍景新城未定——未定——绿地商务无地下室）380中茵龙湖国际20000800-1600480-750（含地下室）——铜山区湖森堡18000700-1000400-600（含地下室）——唐宁1号17000800-1200500-700——久隆长岛15000600-900420-660420檀香山13000400-500300-400300-400价格与户型（双拼&独栋）：独栋别墅售价最高的是位于新城区的中472413天山绿洲金域华庭风尚米兰翠湖御景本案项目总体量销售情况产品形态价格(元/㎡)主力户型1、金域华庭7.6万平米2012.10开盘，目前公开2栋楼，去化4成高层、小高层12500户型面积在98—141平方米之间2、天山绿洲60万平米2009.11最初开盘，目前去化约8成高层、小高层1170089-100㎡两房，120平米三房3、风尚米兰50万平米2011.11开盘，目前去化约8成高层、小高层10000126-165平米4、翠湖御景27万平米2010.10开盘，目前去化率约6成高层13500起售，临湖的房源均价1800096-183平米目前徐州几个高端公寓项目均位于主城区内部，目前徐州高层住宅中价格最高的是本案西侧1公里处的翠湖御景，临云龙湖的房源均价达到1.8万元/㎡。徐州高端公寓：徐州目前没有真正意义上的高端公寓（大平层），目前公寓住宅中房价超过10000元/㎡的在售项目仅有4个，均处于本案周边2公里范围内。482413天山绿洲金域华庭风尚米兰翠湖御景本案项目总体量销售情徐州高端低密度住宅主要集中在新城区和铜山区，老城区内虽然也有此类项目，但体量不大，均属于高层住宅和别墅的混合型住宅，且多为洋房类产品，别墅较稀缺。独栋别墅和叠加别墅的供应量最少，但叠加别墅的去化速度是所有高端低密度项目中最快的，而独栋别墅的去化速度最慢。联排和洋房的供应量相对较多，且去化情况良好，未见明显滞销的项目。洋房的售价集中在8000-13000元/㎡，叠加别墅为9000-14000元/㎡，联排为10000-16000元/㎡，少量独栋别墅的单价可超过20000元/㎡。本地块所处的徐州黄金地段区域内并无低密度高端住宅在售，而项目西侧的高端公寓市场的售价最高可达到18000元/㎡。竞争市场小结：徐州的高端住宅市场基本上都是以地段和资源来取胜，很少看见以纯产品做为卖点的项目，而项目价格与项目地段和周边资源最为紧密。徐州高端低密度住宅主要集中在新城区和铜山区，老城区内虽然也有49某市老体育场地块市场研究及产品定位报告课件50某市老体育场地块市场研究及产品定位报告课件51某市老体育场地块市场研究及产品定位报告课件52某市老体育场地块市场研究及产品定位报告课件53某市老体育场地块市场研究及产品定位报告课件54某市老体育场地块市场研究及产品定位报告课件55某市老体育场地块市场研究及产品定位报告课件56某市老体育场地块市场研究及产品定位报告课件57某市老体育场地块市场研究及产品定位报告课件58某市老体育场地块市场研究及产品定位报告课件59某市老体育场地块市场研究及产品定位报告课件60某市老体育场地块市场研究及产品定位报告课件61某市老体育场地块市场研究及产品定位报告课件62某市老体育场地块市场研究及产品定位报告课件63某市老体育场地块市场研究及产品定位报告课件64某市老体育场地块市场研究及产品定位报告课件65某市老体育场地块市场研究及产品定位报告课件66某市老体育场地块市场研究及产品定位报告课件67某市老体育场地块市场研究及产品定位报告课件68某市老体育场地块市场研究及产品定位报告课件692013年1月徐州老体育场地块市场研究及产品定位报告谨呈：江苏龙庭置业有限公司702013年1月徐州老体育场地块市场研究谨呈：江苏龙庭置业有限本体解读1城市解读2I、项目解读市场解读3客群解读4项目应当如何打造？71本体解读1城市解读2I、项目解读市场解读3客群解读4项目应当本案本地块项目区位：项目位于主城区内，北侧为徐州最有名的云龙公园，南侧为徐州著名景区云龙湖和云龙山。项目距云龙湖岸不到500米，与云龙公园一街之隔，距市中心约1.5公里，整体区位条件绝佳，主城区内尤为稀缺。市中心本地块即为徐州市传说中的金三角地块。本案本地块项目区位：项目位于主城区内，北侧为徐州最有名的云龙72项目指标：项目总用地约10万㎡，容积率小于1.3，为商住用地，商业体量不低于总建筑面积的15%，楼面地价大于10090.36元/㎡，是徐州市的单价地王。经济技术指标出让面积102154m2总建筑面积约13.28万m2建筑限高由北向南依次为12米、15米和18米容积率≤1.3建筑密度≤30%绿化率≥30%土地性质商住土地年限住宅70年商业40年商业体量不少于总建筑面积的15%成交价格13.4亿元楼面地价≥10090.36元/㎡73项目指标：项目总用地约10万㎡，容积率小于1.3，为商住用地块现状：地块内部已拆迁完毕，内部土地整体较为平整，西侧地势略高于东侧，内部有少量植被，西北角一部分土地目前暂时被当地居民用于种菜。基地目前已经具备了基本的开工条件。74地块现状：地块内部已拆迁完毕，内部土地整体较为平整，西侧地势道路交通：项目周边道路通达性极好，四周均有道路可进入地块，地块半径500米范围内拥有6个公交车站台，18条公交线路，公交线路已基本覆盖全市，交通十分便利。和平路苏堤路中山南路本案无名小路和平路云龙山隧道站体育场西站云龙公园西站云龙公园站云龙山站中医院站苏堤路无名小路中山南路湖北路湖北路75道路交通：项目周边道路通达性极好，四周均有道路可进入地块，地四至资源：项目周边资源丰富，依山傍水，同时也不乏休闲娱乐生活配套，是城市中难得的闹中取静之地。本案云龙公园：徐州著名公园，面积361亩,其中水面面积180亩云龙山：苏北名山，是徐州市内重要的风景山林，山上巨石磷峋，林壑幽美。云龙湖：位于徐州城区西南部，是云龙风景区主要景区，1984年被江苏省政府批准为省级风景名胜区。市民广场：云龙畔市民休闲广场，当地较为有名的滨湖新天地位于其中，涵盖吃、喝、玩、乐、逛五大主题，集休闲娱乐、特色酒吧、商务休闲、中外特色料理等于一体。云龙湖云龙山云龙公园滨湖新天地四至资源：项目周边资源丰富，依山傍水，同时也不乏休闲娱乐生活76周边配套：项目周边半径2公里以内各种商业、教育、医疗配套一应俱全，基本生活、娱乐休闲、消费购物均十分方便，整体配套资源条件极为优越。1KM2KM商业配套（商场、大型超市等）教育配套（中小学）医疗配套（大中型医院）77周边配套：项目周边半径2公里以内各种商业、教育、医疗配套一应权比细目佳较佳一般较差差基地条件★区位条件★自然景观★交通情况★生活配套★社会人文★区位形象★区域规划★基地条件：地块地势平整，内部无任何建筑物，已经具备了开工条件。区位条件：地处主城区内部，周边景区环绕，距市中心不到5分钟车程，区位条件十分优越。自然景观：依山傍水，北侧是著名的云龙公园，南侧是省级名胜风景区云龙湖和云龙山，自然景观条件极佳。交通情况：项目周边道路通达性良好，四周均有道路可进入地块，半径500米范围内拥有6个公交车站台，18条公交线路，公交线路已基本覆盖全市，交通十分便利。配套资源：项目周边半径2公里以内各种配套一应俱全，基本生活、娱乐休闲、消费购物均十分方便，整体配套资源条件极为优越。人文资源：本案周边教育资源丰富，不乏名校。区位形象：本区域具有极高的认知度，可说人人皆知，整体区位形象优秀。区域规划：目前本案所处区域各方面已经成熟，后期很难再有突破性的规划改变。综合评价：项目地理位置优越，拥有极高的区域认知度，本案既能享受城市生活带来的所有配套，又拥有无与伦比的自然景观资源，是市区内不可多得的风水宝地。78权比细目佳较佳一般较差差基地条件★区位条件★自然景观★交通优势区位便捷交通城市核心丰富配套强势景观城市罕见综合项目自身及周边资源，项目具备打造成为城市腹地云龙湖畔主城精品别墅徐州第一豪宅优势区位便捷交通强势资源丰富配套人文氛围主城稀缺79优势区位城市核心强势景观综合项目自身及周边资源，项目具备打造本体解读1城市解读2I、项目解读>>>>市场解读3客群解读480本体解读1城市解读2I、项目解读>>>>市场解读3客群解读4徐州地理位置优越、对外交通枢纽，为淮海经济区的中心城市。徐州地处苏、鲁、豫、皖四省交界，为东部沿海与中原地区、长三角经济圈与环渤海经济圈的之间的淮海经济区的中心位置。从道路交通来看，徐州是我国东西、南北大通道的交汇处，是我国经济发达地区的一个重要的交通枢纽。城市地位：徐州位于淮海经济区几何中心位置，是我国东西、南北大通道的重要交通枢纽，随着徐州经济圈初具雏形，城市地位日益加重。徐州地理位置优越、对外交通枢纽，为淮海经济区的中心城市。徐州81徐州市位于华北平原的东南部，东西长约210公里，南北宽约140公里，总面积11258平方公里，占江苏省总面积的11%。域内除中部和东部存在少数丘岗外，大部皆为平原。徐州市地处古淮河的支流沂、沭、泗诸水的下游，以黄河故道为分水岭，形成北部的沂、沭、泗水系和南部的濉、安河水系。徐州市属暖温带季风气候区，由于东西狭长，受海洋影响程度有差异，东部属暖温带湿润季风气候，西部为暖温带半湿润气候，受东南季风影响较大。自然地理：徐州东临淮海，西接中原，南屏江淮，北扼齐鲁，素有五省通衢之称。徐州市位于华北平原的东南部，东西长约210公里，南北宽约182全市总面积11258平方公里，市区面积1160平方公里。2010年末，徐州市常住人口约858万，城镇化水平约为46%。现下辖丰县、沛县、睢宁县三县，邳州市、新沂市二市，以及铜山区、鼓楼区、云龙区、贾汪区、泉山区五区。至2010年12月，全市共有113个镇镇。以徐州都市区为核心，构成徐州都市区、邳州市区、新沂市区、丰县城区、沛县城区、睢宁县城区六个中心城市发展区，形成徐州都市区——五县城区——重点中心镇——一般镇的四级城镇体系结构。行政区划：随着城市化的不断推进，市区的集聚效应更加强化，吸引周边五县市居民到市区购房。全市总面积11258平方公里，市区面积1160平方公里。283轨道一号线连接老城区与金山桥经济开发区，在京沪高铁徐州站设点，未来将通向城东新区；轨道二号线连接新城区，主要站点贯通行政中心办公区。对接沿海，共享重大交通设施，构建出海大通道，打造‚陇海引桥‛。联动京沪，积极利用京沪廊道效应，提高地区集聚能力，打造‚京沪驿站‛。综合交通：对外联动京沪、对接沿海；对内构建便捷交通体系，促进老城区与新城区的发展，以支持向东、东南发展战略。轨道一号线连接老城区与金山桥经济开发区，在京沪高铁徐州站设点84目前，徐州已形成集装备制造、能源、食品及农副产品加工业的四大千亿元支柱产业，50余种产品居全国或全省第一，徐工集团、维维集团等3家企业名列中国企业500强，光伏产业园成为全球最大基地。近10年来，传统的煤炭行业、船舶运输行业、工程机械行业、房地产行业蓬勃发展，为徐州带来了大量的人员导入，这成为了房地产发展的基础。支柱产业：徐州拥有众多大中型企业，势必带来大量的高级管理人员的汇集，也将给徐州房地产市场的需求提供了高质、高量的人口保证。目前，徐州已形成集装备制造、能源、食品及农副产品加工业的四大85经济总量：徐州经济持续快速增长，目前经济总量排名苏北第一，全省第六，经济增幅全省第一。徐州房地产处于高速发展的阶段。2011年江苏省各市GDP排名大于8%5%-8%4%-5%小于4%萎缩停滞稳定发展高速发展房地产预警系统判断——GDP增速与房地产发展关系2011年徐州全市GDP达到3551.65亿元，位居全省第六，苏北地区第一，经济增幅全省第一，后期发展潜力巨大。经济的快速增长势必为房地产行业的发展奠定强有力的基础。经济总量：徐州经济持续快速增长，目前经济总量排名苏北第一，全86人均GDP：目前徐州房地产市场处于快速发展阶段，即将迈入平稳发展阶段，中产阶层快速形成，改善升级型居住需求迅速积累。徐州近年人均GDP走势城市人均GDP与房地产发展关系发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）800~40004000~80008000~1200012000以上需求特征生存需求生存与改善并重，共同发展改善需求为主改善需求为主发展特征快速发展，单纯数量型快速发展，以数量为主，数量与质量并重平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展，综合性发展近年来徐州市人均GDP总量保持高速增长，2011年人均GDP达到6456美元，增速超过20%，根据人均GDP与房地产发展关系判断，徐州房地产已经处于快速发展向平稳发展过度时期。人均GDP：目前徐州房地产市场处于快速发展阶段，即将迈入平稳87收入&支出：居民收入和支出持续上升，年增幅超过10%，恩格尔系数在30%-40%之间，处于相对富裕阶段。徐州近年恩格尔系数恩格尔系数对生活水平的划分标准大于60%50%-60%40%-50%30%-40%20%-30%小于20%贫穷温饱小康相对富裕富足极其富裕收入&支出：居民收入和支出持续上升，年增幅超过10%，恩格尔88人口规模：徐州人口规模位于江苏省前列，城市化水平速度加快，城市经济高速发展。徐州人口及城市化率不同发展阶段城市化特征发展次序第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段发展阶段初步城市化高速发展期调整发展期稳定发展期城市化率30%30%—50%50%—75%75%以上城市发展特征工农业生产水平较低，工业提供的就业机会有限，农业人口缓慢释放。工业基础比较雄厚，经济实力明显增强，工业产业快速扩大，工业吸引大批农业人口。工业产业成为城市绝对的经济支柱，城市经济的乘数效应迅速刺激第三产业的发展，城市经济进入高速发展阶段。城市经济高度发达，农村人口的绝对数量已经不大，城市发展表现为内部人口向第三产业转移。2011年徐州常住人口854.4万人，呈逐年下降的趋势，人口外出务工现象明显。城市化率超50%，达55.4%。人口规模：徐州人口规模位于江苏省前列，城市化水平速度加快，城89三产结构：近年来徐州市三大产业持续发展，目前以第二产业为主导，但第三产业比重开始上升，徐州工业化已步入加速成熟阶段，同时也刺激着房地产行业的发展。经济发展阶段第一阶段：工业化初始阶段第二阶段：工业化起飞阶段第三阶段：工业化加速成熟阶段第四阶段：后工业化阶段第一产业比重大于10%第一产业比重小于10%，且第二产业比重明显高于第三产业第一产业比重小于5%，且第二产业与第三产业比重大体相当第一产业比重进一步下降，而第三产业比重达60%以上产业结构特征徐州工业发展阶段徐州目前处于二产向三产过度的阶段，三产的比重已经接近50%，二产的比重逐年下降。徐州的工业化已经开始步入加速成熟阶段。产业的结构变化会进一步提高徐州居民收入水平，同时刺激房地产业的发展。三产结构：近年来徐州市三大产业持续发展，目前以第二产业为主导90开发投资：徐州固定资产投资与房地产投资均保持稳步增长，比例维持在10%左右，徐州房地产市场处于健康合理的发展阶段。2011年，徐州固定资产投资达2200.99亿元，同比增长26.1%；房地产开发投资255.08亿元，同比增长22.1%；房地产开发投资占固定资产投资比例11.59%。开发投资：徐州固定资产投资与房地产投资均保持稳步增长，比例维91规划方向：徐州城市主要向东部和东南部发展，打造东部新城区。【城市战略规划】：城市东扩、南进，由“单核心、摊大饼”式的发展向“双核心、五组团”城市空间结构转变，未来城市发展主要向东南和东部扩进。（老城区及新城区为核心，同时打造铜山新区、坝山、城东、经济开发区、九里区五个各具特色的中心区发展成城市组团）城东新区以发展规模工业、轻工业、出口加工业、仓储物流和居住综合区。【交通规划利好】：轨道一号线连接老城区与金山桥经济开发区，在京沪高铁徐州站设点，将通向城东新区；轨道二号线连接新城区，新城区主要站点贯通行政中心办公区。新城区老城区规划方向：徐州城市主要向东部和东南部发展，打造东部新城区。【92城市小结城市层面徐州市处于淮海经济区的核心位臵，在苏北的地位相对突出；徐州是江苏人口第一大市，城市化进程明显提速；经济层面经济发展处于江苏13个城市中游水平，苏北城市之首，增幅最快；第二产业占据国民经济主导，目前第三产业发展势头良好；居民收入持续上升，处于相对富裕阶段，具有一定的消费力；规划层面城市空间发展框架为‚双心+五区结构，城市建设以向东和东南方向发展为主。城市小结城市层面徐州市处于淮海经济区的核心位臵，在苏北的地位93本体解读1城市解读2I、项目解读>>>>市场解读3客群解读494本体解读1城市解读2I、项目解读>>>>市场解读3客群解读4政策层面政策层面95中央政策：宏观调控的大方向不变，限购、限贷政策不动摇，严格控制房价上涨，坚决抑制投资性购房者。2011年1月，国八条出台，二套房首付提高至六成，二手房不满5年全额征税1、二套房首付至少6成，利率1.1倍2、部分城市执行限购令(3套房限贷或是限购因地方而异)3、个人转让不满5年住宅全额征营业税4、外地户口买房受限制2011年7月，国务院出台“新国五条”，先后扩大限购范围和深化土地调控方面要求1、确保今年1000万套保障性住房11月底前全部开工建设2、房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。3、加强违规用地，农村集体土地建设用地的管理，提高商品房用地供应，坚持和完善土地招拍挂制度。总理连续表态：绝不能让房价反弹，绝不能让调控出现反复7月7日上午，温家宝总理就楼市调控再次表态，称“要毫不动摇地继续推进房地产市场各项调控工作，促进房价合理回归”，其关于“决不能让房价反弹”的表态掷地有声。中央政策：宏观调控的大方向不变，限购、限贷政策不动摇，严格控96金融政策：2012年上半年开始金融政策逐步回暖，存准率连续三次下调、存贷款基准利率连续两次下调、公积金额度扩大，下半年后又有所收紧，逐步取消了贷款利率，但总体来说，今年的金融政策相比去年而言已经回暖。存款准备金率连续三次下调，释放大量资金入市1、2011年12月5日，存准率下调0.5%，调整后大型金融机构为21%，中小型金融机构为17.5%2、2012年2月24日，存准率下调0.5%，调整后大型金融机构为20.5%，中小型金融机构为17%3、2012年5月18日，存准率下调0.5%，调整后大型金融机构为20%，中小型金融机构为16.5%为防止经济下行，央行1个月内两次降息1、2012年6月8日，金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.25个百分点；其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。2、2012年7月6日，金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.31个百分点，自同日起，将金融机构贷款利率浮动区间的下限调整为基准利率的0.7倍，个人住房贷款利率浮动区间不做调整。多家银行陆续降低或取消首套房贷款利率折扣金融政策：2012年上半年开始金融政策逐步回暖，存准率连续三97地方政策：实行商品房售价备案制度，控制房价上涨幅度，2011年5月1日，徐州市实行限购。商品房售价备案制度；半年内价格最多上浮3%房地产开发经营企业填报相关信息时不得虚报成本、虚高定价；备案销售价格一经确定应保持相对稳定，半年内价格最多可自行上浮3%，半年后价格涨幅超过3%的，应重新办理价格备案手续。徐州主城区、新城区限购普通商品房2011.5.1起，本市户籍居民家庭，对已拥有一套住房的，在主城区限购一套普通的商品住房；对于已经拥有两套及以上住房的，暂停爱主城区向其销售普通商品房。本市户籍居民家庭在新城区限购一套普通商品房。非本市户籍居民家庭，能提供1年以上的本是纳税证明的，在本市现购一套普通商品住房，已拥有一套及以上住房或者无法提供一年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的暂停在本市范围内掀起销售普通商品房。地方政策：实行商品房售价备案制度，控制房价上涨幅度，201198中央政策中央政府的调控政策，分别从推行限购令，增加土地供应，加大保障房建设，改善土地管理等方面，以此来控制目前楼市价格过快增长的局面。金融政策国家的金融政策由强力紧缩到逐步放松再到略有收紧，一方面政府为了保证经济增长不能过于紧缩，一方面又不能因为宽裕的货币政策而造成房价快速上涨，目前金融政策正在寻找一个折中点。趋势预判2013年国家的宏观调控大方向不会改变，炒的火热的房产税政策来替代目前严厉的限购令预计也不会在2013年全面出台。2013年的楼市不会出现大涨大跌，预计将会是一个成交量有所上升，房价略有上涨的状态。政策小结中央政策中央政府的调控政策，分别从推行限购令，增加土地供应，99宏观市场宏观市场100土地市场：徐州近年的土地市场供呈现节节上升的态势，整体供求比较旺盛，今年的土地成交高峰是年末的3个月。2012年徐州土地成交走势2007年是徐州土地市场供求的高峰，但08年由于前期土地存量过大和金融危机的原因，土地市场供求量锐减，之后呈现每年上升的态势。今年徐州土地成交面积达到401万平米，是自07年以后的又一个高峰。2012年的徐州土地成交呈现波动性，年初的土地成交随着金三银四的到来，出现了一波行情，接着几个月都比较萎靡，直接10月份，接近年末的时候，土地成交再掀浪潮。土地市场：徐州近年的土地市场供呈现节节上升的态势，整体供求比101商品房市场（整体供求）：近年来徐州商品房供销处于稳步上升的状态，但整体看来，徐州的商品房市场供大于求。今年的商品房成交有所回暖。近年来，徐州商品房市场供应量处于稳步上升的状态，今年略有下降，而成交量具有波动性，09年是成交高峰，整体来看，徐州商品房市场供大于求。2012年全年，徐州市商品房供应同比略有下滑，但成交同比明显上升，市场开始回暖。今年徐州市场每月的成交量除了年初的时候较低，其余时间成交相对平稳，未见大涨大跌，下半年的供应量明显大于上半年。商品房市场（整体供求）：近年来徐州商品房供销处于稳步上升的状102商品房市场（量价走势）：徐州商品房成交量具有波动性，但总体而言处于上升态势，成交均价稳步上涨，国家的调控政策对徐州房价未见明显压制，仅对成交量有所影响。徐州商品房相对起步较晚，起点基数较低，但发展的空间较大，价格呈现持续上涨之势；房价水平从09年开始迅速增涨，至2012年均价水平已超过6000元；国家调控环境下，房价上涨势头未见明显压制，仅对成交量有所影响。商品房市场（量价走势）：徐州商品房成交量具有波动性，但总体而103商品房市场（成交结构）：主城三区（含新城区）是成交的主力区域，接近一半的商品房成交户型面积在100-144㎡，整体市场成交户型面积相对较大。80-144㎡户型占据市场成交主力，成交比重接近80%，其中100-144㎡房源接近50%，是成交的主力面积段。2012年徐州各行政区成交中，主城三区（含新城区）成交面积达到240万㎡，占全市成交量的60%以上，是徐州的主力成交区域。商品房市场（成交结构）：主城三区（含新城区）是成交的主力区域1041徐州土地市场近年供求走势平稳上升，整体供求比较旺盛，2012年的土地成交面积达到401万平米，是既2007年以来的又一个高峰。432徐州商品房供应稳步上升，成交量具有波动性，但总体而言，供销两面均处于上升态势。2012年徐州商品房成交面积392万平米，达到历史最高位，已经超过了2009年的388万平米，楼市开始回暖。徐州商品房成交价格持续上升，尤其从2009年以来快速上涨，国家的宏观调控政策对徐州房价未显明显的压制，仅对成交量有所影响。主城三区（含新城区）是徐州的成交主力区域，所占比例超过全市成交的60%以上，成交的主力户型面积段主要在80-144㎡之间，其中100-144㎡户型的房源占到全市成交房源的50%，成交房型面积普遍较大。宏观市场小结1徐州土地市场近年供求走势平稳上升，整体供求比较旺盛，201105竞争市场竞争市场106鼓楼区：城市老工业区，整体区域形象较差，目前处在工业到现代商业服务区转型期。泉山区：文化大区和高教集中地，主城核心区域，交通便利，配套齐全，又有云龙湖和云龙山风景优势，是徐州房价最高的区域。铜山区：山水资源优势明显，主力楼盘以超级大盘开发为主，同时也是徐州别墅较集中区域。云龙区：西揽老城区，东跨新城区，区位优势明显，尤其是东南面的新城区版块，将成为未来中高档物业的主战场。经济开发区：徐州重点建设的工业基地和高新技术产业中心，高铁核心区目前是该区域热点。楼市板块：徐州楼市主要集中在5大区域，其中云龙区包含新城区。本案所处的泉山区是徐州房价最高的区域。泉山区鼓楼区经济开发区铜山区云龙区新城区鼓楼区：城市老工业区，整体区域形象较差，目前处在工107本案宜家庭院圣地雅格云龙山庄开元云龙谷紫金天境香溪左岸保利鑫城天悦华景风尚米兰山水湾龙湖湾雍景新城绿地商务城中茵龙湖国际云龙湖悦府枫林天下唐宁1号久隆长岛檀香山竞争项目分布：结合本地块自身条件，我们选定徐州市的低密度高端住宅做为竞争项目，由图可以看出本案周边甚至主城核心区域几乎没有类似的项目。湖森堡本案宜家庭院圣地雅格云龙山庄开元云龙谷紫金天境香溪左岸保利鑫108供销情况（洋房）：目前徐州在售高端洋房项目较少，其中云龙区的洋房最多，全市洋房供应量相对于别墅类产品来说较多，整体去化情况尚可。区域项目名称开盘时间已公开套数去化套数销售率后期供应量泉山区宜家庭院2011.1665177%0云龙区紫金天境2011.270056281%50香溪左岸2011.815212884%0保利鑫城2012.8322063%144鼓楼区天悦华景2010.1014013596%120新城区雍景新城2011.9908797%0铜山区云龙湖悦府2012.6一期二期共192套10555%还有三期和四期，具体套数不详供销情况（洋房）：目前徐州在售高端洋房项目较少，其中云龙区的109价格与户型（洋房）：洋房的价格根据各区域位置不同有所差异，总体价格主要集中在8000-13000元/㎡，其中泉山区的价格最高。畅销的户型面积段范围在140-160㎡之间，畅销的总价在130-150万/套。区域项目名称销售均价（元/㎡）总价区间（万元/套）户型面积（㎡）畅销户型面积（㎡）泉山区宜家庭院13000160-320122-230150-160云龙区紫金天境820095-120120-150120-150香溪左岸10000145-200145-200145-160保利鑫城9300120-230130-250130-150鼓楼区天悦华景8600100-180120-210120-140新城区雍景新城8800132-176150-200150铜山区云龙湖悦府9500130-312135-337130-180价格与户型（洋房）：洋房的价格根据各区域位置不同有所差异，总110供销情况（叠加）：目前徐州在售叠加别墅项目较少，供应量也极为有限，但整体去化情况较好，去化速度较快，可见叠加产品还是具有一定接受度的。区域项目名称开盘时间已公开套数去化套数销售率后期供应量泉山区云龙山庄预计2013.2共计32套已认筹16套————鼓楼区风尚米兰2012.10483879%36山水湾2010.1108108100%12新城区雍景新城2011.9807898%0铜山区云龙湖悦府2012.69696100%还有三期和四期，具体套数不详枫林天下2011.12565395%0檀香山2011.1221620695%0供销情况（叠加）：目前徐州在售叠加别墅项目较少，供应量也极为111价格与户型（叠加）：目前叠加别墅售价最高的是位于市中心区域的风尚米兰（14000元/㎡），叠加户型面积主要集中在200-250㎡，个别项目叠加户型面积较大。畅销的户型面积段同样是200-250㎡。区域项目名称销售均价（元/㎡）总价区间（万元/套）户型面积（㎡）畅销户型面积（㎡）泉山区云龙山庄9500280-380330-380（含地下室）——鼓楼区风尚米兰14000380-460273、310（含地下室）273山水湾8000160-180210、228（无地下室）210-228新城区雍景新城12000240-270200-220（无地下室）200-220铜山区云龙湖悦府13000280-540228-422（含地下室）228枫林天下10000206-221206-221（含地下室）206-221檀香山8000170-220220-250（含地下室）220-250价格与户型（叠加）：目前叠加别墅售价最高的是位于市中心区域的112供销情况（联排）：联排别墅的供应主要集中在新城区和铜山区，主城区内联排别墅比较少见。整体徐州市场联排别墅的供应量较为有限，去化情况较为普通。区域项目名称开盘时间已公开套数去化套数销售率后期供应量泉山区圣地雅格预计2013.5共计18套——————开元云龙谷2012.612866%86新城区龙湖湾预计2013.2共104套——————雍景新城预计2013年下半年共56套——————绿地商务城20