同路某房地产企业整合营销推广策划案

《市场研究报告》COASTING·17MILE[注：Coasting---沿岸航行、海岸线、沿海贸易]同路某房地产企业整合营销推广策划案共125页，您现在浏览的是第1页!同路某房地产企业整合营销推广策划案共125页，您现在浏览的是第2页!我们的做法，与传统广告公司有所不同……因为市场在变，游戏规则在变消费者需求的洞察，是一切工作的前提同路，在追索市场的需求中寻求制胜之道同路某房地产企业整合营销推广策划案共125页，您现在浏览的是第3页!since1993同路某房地产企业整合营销推广策划案共125页，您现在浏览的是第4页!章，市场与人群同路某房地产企业整合营销推广策划案共125页，您现在浏览的是第5页!二，调查成果分析----------层：远（反应，道路里程）第二层：独特（作为物业名称来讲）第三层：稀有、尊贵（类比美国加州[17英里]海岸别墅，富人的行宫）第四层：物业功能（?）第五层：想象空间（……）第六层：期望值（！）1，[17英里]信息传递层次：同路某房地产企业整合营销推广策划案共125页，您现在浏览的是第6页!第二节，唯一性：

最远的住宅项目

最好的海景资源

零度海拔，零距离亲海

最独特的物业类型

最棒的建筑产品

最具有想象空间的物业名称

最大的投资价值一，[17英里],具有唯一性和不可比拟性同路某房地产企业整合营销推广策划案共125页，您现在浏览的是第7页!■[皇家·海湾公馆]---盐田区地王，顶级海景豪宅坐落在皇家海湾假日酒店地块内，处于盐田区行政文化中心滨海地段皇家·海湾公馆全部为豪宅，五星级酒店配套和服务拥有私家游艇会和专用的游艇码头（报批中）每套建筑面积约300-400㎡，500万起售可满足居住、娱乐、健身、社交、工作和大家庭聚会的多种功能。同路某房地产企业整合营销推广策划案共125页，您现在浏览的是第8页!第三节，1，[I·领海]、[皇家·海湾公馆]都将客户群定位为极少数的巅峰人士一，寻找[17英里]的客户：“17英里”的客户更应该是极少数中的少数派

同路某房地产企业整合营销推广策划案共125页，您现在浏览的是第9页!※区别于[I·领海]“享乐主义者”的缤纷热闹※区别于[皇家·海湾公馆]巨富阶级的浮华豪奢

“远”的性格延伸----静隐逸{

同路某房地产企业整合营销推广策划案共125页，您现在浏览的是第10页!他们是生活的宠儿，他们是成功者，所谓的“富人”但是钱不是识别他们唯一的标志他们是贵族阶层的雏形，（在大陆，现阶段没有贵族）讲究品位，讲究格调，讲究身份同路某房地产企业整合营销推广策划案共125页，您现在浏览的是第11页!在他们周围，形成了一定的“小圈子”形成了特殊的“圈子文化”交往者地位相当，趣味相投

☆这些“隐形”高端人群，对应本案的别墅产品同路某房地产企业整合营销推广策划案共125页，您现在浏览的是第12页!4，不可忽略的特殊群体□惠州油田的外籍人士□盐田港的外籍人士□境外（香港）人士同路某房地产企业整合营销推广策划案共125页，您现在浏览的是第13页!他们的生活理想，追求一种自由的自我的境界，我们称之为〉〉〉“逸形的生活”□《辞海》1989年版第1191页“逸”词条：轻松，安闲，释放，超迈（超逸豪放）同路某房地产企业整合营销推广策划案共125页，您现在浏览的是第14页!□达成“逸形生活”的重要条件〉〉〉远物理距离心理距离}

同路某房地产企业整合营销推广策划案共125页，您现在浏览的是第15页!挑战他们的价值观，迎合他们的人生观价值观价值取向，投资选择〉〉股票？游艇？名车？移民？置业？自由、自我、逸形人生观同路某房地产企业整合营销推广策划案共125页，您现在浏览的是第16页!第二章，定位与形象同路某房地产企业整合营销推广策划案共125页，您现在浏览的是第17页!滨海生活区的海景物业，可以称之为“滨海生活”海岸生活区的生活特质，称之为“海岸生活”[东海岸]、[领海]那么[17英里]的生活特质，应该是一种更进化更高级的“海域生活”

同路某房地产企业整合营销推广策划案共125页，您现在浏览的是第18页!“远”，海域生活造就了[17英里]更加稀有更加珍贵的〉〉〉同路某房地产企业整合营销推广策划案共125页，您现在浏览的是第19页!二期公寓产品〉〉〉激岸公寓

情景感，仿佛听到看到了激浪拍岸……

一种屹立潮头的成就感

传奇、向往……同路某房地产企业整合营销推广策划案共125页，您现在浏览的是第20页!一，传播语〉〉〉东部以东，比远更远同路某房地产企业整合营销推广策划案共125页，您现在浏览的是第21页!海天逸形，无远弗届■备选〉〉〉超逸出尘，海域天风出尘之隐，海天之逸同路某房地产企业整合营销推广策划案共125页，您现在浏览的是第22页!放大“远”的属性〉〉〉□让人们在对“远”的想象中，自己去丰富去憧憬去塑造[17英里]的形象□可望不可及的联想空间，可以产生一种的神秘感和尊贵感□悬念的诱惑，促成探寻、接近的冲动同路某房地产企业整合营销推广策划案共125页，您现在浏览的是第23页!同路某房地产企业整合营销推广策划案共125页，您现在浏览的是第24页!同路某房地产企业整合营销推广策划案共125页，您现在浏览的是第25页!同路某房地产企业整合营销推广策划案共125页，您现在浏览的是第26页!第三章，营销方案同路某房地产企业整合营销推广策划案共125页，您现在浏览的是第27页!1，大众传播媒体：户外媒体+平面媒体+电波媒体职能：信息发布+形象广告同路某房地产企业整合营销推广策划案共125页，您现在浏览的是第28页!■直邮对象：私人会所+俱乐部+行业协会999会所、阳光会所名人俱乐部、嘉年华俱乐部深圳高尔夫俱乐部、观澜湖高尔夫球会律师协会、私营企业协会……同路某房地产企业整合营销推广策划案共125页，您现在浏览的是第29页!■贴身服务：置业顾问全程服务模式邮寄客户访问表

接听客户电话

核审客户资格

DM邮件

专人专线

存档并保密

预约时间

通常要推后10天左右

登门拜访

签定保密协议

2小时专业服务

签署市内参观处保密协议

参观室内接待处

签署现场参观协议

参观现场

签约

1）专门看楼车（法拉利）2）每天仅5名客户3）接待4）四名专业顾问（图）

整合四块主要内容（金融个人理财——招商银行）（个人保险-友邦）（个人律师顾问-盛唐）（个人职业顾问-万科）

北新E—HOME旗舰店

每天不超过5批,看楼车“陆虎”（landrover）

赠送美国十七英里海边渡假酒店旅游

同路某房地产企业整合营销推广策划案共125页，您现在浏览的是第30页!个人保险专员：鲍可维美国友邦保险公司深圳分公司总经理

1、提供投保参考，介绍投保知识及程序（投保、缴费、体检、合同变更及理陪）2、提供多种保险类型：万能型寿险、分红型寿险、保障型寿险、养老型寿险、美国支援服务卡、意外健康保险3、提供保险规划：初出茅庐型、单身贵族型、家庭主妇型、三口之家型、单亲家庭型、丁克一族型4、为客户免费度身定作保险计划。5、提供保险理财最新咨讯。同路某房地产企业整合营销推广策划案共125页，您现在浏览的是第31页!个人理财专员：张子健招商银行深圳分行高级理财师1、开设金葵花贵宾卡；2、由专业高级理财师提供一对一的免费理财顾问服务；3、提供专业投资咨询；4、举办由资深理财专家参加的讲座；5、个人理财方案的制订，提供贷款融资、外汇行情等服务；6、其它附送保险、贵宾漫游、商务信息应急资源等服务同路某房地产企业整合营销推广策划案共125页，您现在浏览的是第32页!三，境外推广：1，《香港商报》地产展场2，丽星邮轮客源开发同路某房地产企业整合营销推广策划案共125页，您现在浏览的是第33页!1，名车系列活动---“17英里海域之旅”■法拉利“17英里·香港--深圳动态公路巡展”（合作单位：法拉利车商）

香港的法拉利车队与深圳的法拉利车队会合后，一起驶向“17英里”■陆虎VS宾利VS富豪“17英里车友联谊”活动（合作单位：中汽南方）■PR活动：SUV“17英里海岸峰会”（合作单位：深圳汽车行业协会）同路某房地产企业整合营销推广策划案共125页，您现在浏览的是第34页!五，非常动作：推广期间看楼方式-----预约看楼，每天限定人数同路某房地产企业整合营销推广策划案共125页，您现在浏览的是第35页!2，产品建议：■1000/m2标准精装修，直流平地面（高分子环保材料），微型西餐厨房■每户装配博士专业音响工程，音色效果达到专业视听间标准。同路某房地产企业整合营销推广策划案共125页，您现在浏览的是第36页![17英里]二期，“激岸公寓”，推广周期：1年04年8月，启动05年8月，入伙同路某房地产企业整合营销推广策划案共125页，您现在浏览的是第37页!尾声·续貂同路某房地产企业整合营销推广策划案共125页，您现在浏览的是第38页!核心策略组合：东部以东，比远更远海域生活传播语定位人群看不见的隐形阶层+城市梦想家同路某房地产企业整合营销推广策划案共125页，您现在浏览的是第39页!同路某房地产企业整合营销推广策划案共125页，您现在浏览的是第40页!同路某房地产企业整合营销推广策划案共125页，您现在浏览的是第41页!预祝万科·17英里产品获奖营销方案获奖广告获奖团队获奖

同路某房地产企业整合营销推广策划案共125页，您现在浏览的是第42页!前言本报告仅是初步策划思路，方案中所涉及各部分内容的细化与深入工作，期待有机会与贵司深入探讨。我们诚挚地希望也有信心能与贵司有进一步合作的机会，因缘于对项目共同的兴趣而共同创造地产的奇迹！同路某房地产企业整合营销推广策划案共125页，您现在浏览的是第43页!产品分析产品属性：融住宅、写字楼、公寓、商业于一体的城市综合体写字楼，23层公寓，23层两栋住宅，28层裙楼商业，4F裙楼商业美食广场,5F产品基础参数：占地面积：26877m2建筑面积：133980m2住宅面积：42185m2写字楼面积：32100m2公寓面积：29460m2商业面积：30235m2车位数量：1066地下建筑面积：36683m2同路某房地产企业整合营销推广策划案共125页，您现在浏览的是第44页!产品分析公寓，约500户，户型面积35-67m2，总体量大，功能用途广，可商、可住、可做酒店公寓基础参数：1、体量：3.2万平米2、层数：28层3、总套数：约4、层高：3.6米6、实用率：接近90%7、电梯量：5部8、标准层户数：22户9、户型套数配比：35-36m2,占36%51-54m2,占45%63-67m2,占18%公寓标准层平面图公寓户型说明同路某房地产企业整合营销推广策划案共125页，您现在浏览的是第45页!产品分析商业裙楼，层高稍嫌不足，格局适合大型百货、超市类业态入驻北商业裙楼基础参数：1、北楼体量：约1.4万平米2、单层面积：约3600平米3、层数：4层5、层高：4.2米6、扶梯数量：4部/层南商业裙楼基础参数：1、南楼体量1.3万2、单层面积：约3200平米3、层数：4层4、层高：4.2米5、扶梯数量：2部/层南楼商场一层平面图北楼商场一层平面图同路某房地产企业整合营销推广策划案共125页，您现在浏览的是第46页!区位分析地处南坊新区门户位置，受益于城市北移发展战略及城市新中心建设，但目前人气严重不足，片区价值未被发掘，一河之隔，房价相差可达千元以上！目前临沂城市核心区河东区，城市航空港，大型物资集散中心兰山区，城市经济中心、商贸物流中心罗庄区，临沂主要工业基地经济开发区，对外贸易加工基地。沂河南坊区，城市未来新中心区，城市发展的必然方向本案根据城市规划：临沂将以沂河为城市中心发展轴，形成“一河五片，组团结构，北拓东进”的布局模式北拓东进同路某房地产企业整合营销推广策划案共125页，您现在浏览的是第47页!在临沂房地产三大板块的竞争中，项目所在的南坊板块完全处于劣势盛世华庭阳光高地台北新城比邻学府沂龙湾东方花苑观河苑兰亭水岸澳尔诺国际公馆清水湾花园滨河国际水岸华庭外滩明珠沂河花园河畔花园齐鲁园锦园本案滨河板块未来热点板块城中心板块南坊板块滨河板块：有景观资源及居住环境优势，目前及未来的热点板块，楼盘定位走中高端、高端线路。均价：3400-4500南坊板块，未来城市中心，目前配套不够完善，但未来发展前景极佳，以政府微利房、福利房为主，价格相对低廉。均价：1400-3200城中心板块，零散分布，周边环境及相关配套差异性大，档次差齐不全，大多走中端定位，未来将以旧城改造项目为主。均价：2300-3600市场竞争分析同路某房地产企业整合营销推广策划案共125页，您现在浏览的是第48页!优势不明显，劣势及威胁较突出，营销出路在于对项目机会的把握，即要对营销战略资源进行整合优势不明显项目具有体量大、规划合理、产品类型丰富，互补性强优势，但优势不明显，难以作为营销突破口劣势较突出住宅户型存在明显缺陷；地处城市新区，缺少配套、人气；板块价值未被发掘三大机会位于城市未来新中心区；产品类型丰富，涉及企业较多，存在品牌强强联合的机会；住宅B户型可改小市场供应量大，住宅、写字楼面临很大的竞争压力；新的同质竞争产品将不断涌现；未来两年内国家宏观调控力度将持续加大三大威胁项目SWOT分析同路某房地产企业整合营销推广策划案共125页，您现在浏览的是第49页!营销资源整合三大机会点：区位、品牌、住宅改造区位资源整合策略将南坊新区包装成临沂的CBD,以CBD概念发掘地段价值，引发市场关注。品牌资源整合策略在销售前，引入知名商家，大企业、酒店，利用品牌合力，强势冲击市场，提前让客户感受CBD价值、城市发展前景。住宅资源整合策略B户型改成2个小户型；通过精装修实现产品差异化竞争，使产品功能变为宜商、宜住、宜投资。同路某房地产企业整合营销推广策划案共125页，您现在浏览的是第50页!商业写字楼酒店策略：招商先行，不计眼前利益。裙楼商业业态：百货、大型综合超市、专业店。目标商家：本地、国内、国际大型商家，如银座、金鹰、香港百佳、家乐福、苏宁电器等。美食广场目标商家：国际品牌快餐店、国内知名品牌中餐店如肯德基、麦当劳、毛家钣店、小肥羊等公寓策略：寻找大买家，发挥大企业的“头羊效应”目标企业：国际知名企业临沂分公司总部国内知名企业临沂分公司总部国内大型金融机构本地知名企业总部策略：先适当保留部分低楼层，引入知名酒店，如引入酒店不成功，再进行销售目标商家：引入本地知名酒店，成立商务快捷酒店引入国际/国内连锁酒店策略：联袂本地/国内知名酒店管理公司作为物管公司成立酒店式公寓经营管理公司目标企业：陶然居酒店经营管理公司、沂景假日酒店经营管理公司等如何整合品牌资源？品牌资源整合策略同路某房地产企业整合营销推广策划案共125页，您现在浏览的是第51页!如何建立公寓营销价值体系？公寓价值体系建立低首付、低总价、精装修，宜商、宜住、宜投资CBD崛起与CBD价值，预示的巨大发展前景项目写字楼、商场、酒店可带来稳定的租赁客源联袂品牌酒店管理公司作物管，以服务提升价值成立酒店式公寓经营管理公司，打消投资客后顾之忧公寓资源整合策略同路某房地产企业整合营销推广策划案共125页，您现在浏览的是第52页!目录项目分析营销战略实施营销战术实施营销资源整合营销团队简介同路某房地产企业整合营销推广策划案共125页，您现在浏览的是第53页!住宅操作战略客户付款测算（不计租约）面积单价（仅作参考）总价（元）首付月供（20年）比例52300015.64.6890620%703000216.3122040%903000278.1156840%客户付款测算（计租约）面积单价（仅作参考）总价（万元）开发商实收单价实际首付应首付月供52350018.230002.95.5105770350024.530003.87.3142390350031.5300059.51830常规操作模式我司建议模式通过提高单价，降低首付的方式实现快速销售，并保证开发商预期销售利润同路某房地产企业整合营销推广策划案共125页，您现在浏览的是第54页!写字楼营销的关键在于定位精准，另外品牌大客户的进驻对写字楼营销起着重要作用写字楼操作战略定位原则品牌力塑造形象力朔造写字楼营销三大关键点同路某房地产企业整合营销推广策划案共125页，您现在浏览的是第55页!由于项目总形象与各类型产品分形象容易混淆，建议将不同时期推出的产品冠以“×号作品”，并分别取分案名形象整合战略环球国际商务中心，03号作品环球国际商务中心，01号作品环球国际商务中心，02号作品同路某房地产企业整合营销推广策划案共125页，您现在浏览的是第56页!目录项目分析营销战略实施营销战术实施营销资源整合营销团队简介同路某房地产企业整合营销推广策划案共125页，您现在浏览的是第57页!酒店式住宅携“SP活动+金佰利会+媒体广告”重磅出击，引发客户广泛关注与参与战术实施要点2主打广告语：（建议）回家，就象住酒店！2万，入住时尚套房3万，入住豪华套房4万，入住总统套房SP活动：（建议）“环球体验”之旅：

一等奖：欧洲12日游二等奖：韩国7日游三等奖：港澳4日游同路某房地产企业整合营销推广策划案共125页，您现在浏览的是第58页!利用名人开盘作秀，引爆市场，收获大捷战术实施要点4同路某房地产企业整合营销推广策划案共125页，您现在浏览的是第59页!战术实施应注意的几个问题1、要有科学的、全局性的战略把控项目的开发必须考虑：整体目标和阶段目标的统一性；阶段目标之间的连续性；价格及销控全盘考虑；充分考虑促销等其它费用，理性定价、调价同路某房地产企业整合营销推广策划案共125页，您现在浏览的是第60页!战术实施应注意的几个问题3、注意强化现场展示。现场展示效果与细节，是打动客户、支撑价格的重要因素同路某房地产企业整合营销推广策划案共125页，您现在浏览的是第61页!样板间战术实施应注意的几个问题同路某房地产企业整合营销推广策划案共125页，您现在浏览的是第62页!执行团队介绍项目总顾问：奥彤科特勒咨询集团高级营销顾问，科特勒国际地产(中国)战略咨询事业部CEO。奥彤先生是清华大学MBA研习班高级讲师，著名地产策划专家，达观全程地产公司董事长。奥先生带领下的达观地产在一系列的地产策划营销中不断创造中国房地产界的奇迹，2002年时更是承担了轰动一时的博鳌国际论坛官邸别墅全程策划，公司服务的客户和项目涉及到了城市发展战略规划，区域宏观经济发展战略规划，大型房地产企业，大型房地产项目发展战略的策划制定。项目推广总顾问：宋金红科特勒咨询集团高级营销顾问，清华大学研究生，工商管理硕士，清华大学实战型房地产研究生课程班客座教授，中国房地产商学院客座教授。先后在深圳市规划国土局中外房地产导报社任记者、编辑。深圳大观广告有限公司创始人，是深圳4A广告公司的发起者之一，参服务了万科、招商、卓越等全国前20名的开发商的200多个楼盘的推广策划，率先将整合营销传播理论融入到房地产全程推广过程中，实现房地产价值最大化。同路某房地产企业整合营销推广策划案共125页，您现在浏览的是第63页!执行团队介绍顾问三部策划总监:李胜建从事房地产策划工作6年。现任职深圳达观地产顾问三部策划总监，曾在任职于世联地产、同致地产等多家深圳策划机构曾策划过星河·国际、中旅·国际公馆等深圳知名楼签盘，足迹遍及全国十多个省市，主持策划近20多个各类型项目，其中住宅项目：深圳华美丽苑、扬州梅岭家园、东莞东方威尼斯；商业项目有扬州金色百汇农贸市场、梅岭东大街、南通100万㎡金海岸商业城；酒店项目唐海皇冠大酒店；写字楼项目：安联大夏；公寓项目：世金汉宫等。最近策划的项目为：临沂城建·时代广场项目经理:顾刚8年地产从业经验，曾主持多个深圳知名楼盘销售工作，如：都市名园、深业花园、兴业银行大厦等。顾先生近几年来主要致力于内地楼盘的销售管理工作，有着丰富的销售经验、现场管理经验，客户管理经验。最近主持销售的项目为：城建·时代广场同路某房地产企业整合营销推广策划案共125页，您现在浏览的是第64页!《市场研究报告》COASTING·17MILE[注：Coasting---沿岸航行、海岸线、沿海贸易]同路某房地产企业整合营销推广策划案共125页，您现在浏览的是第65页!节，□接受调查总人数：73人，其中7人具有购买能力□调查对象兴趣基础：万科品牌□关联提示：美国加州“17英里”别墅区一，我们的研究工作，从人群调查开始针对[17英里]的案名，我们做了一次小范围的心理测试----同路某房地产企业整合营销推广策划案共125页，您现在浏览的是第66页!2，重要信息本案最重要的信息远本案最重要的属性同路某房地产企业整合营销推广策划案共125页，您现在浏览的是第67页!二，近似项目：西班牙皇室建筑风格，加勒比海风情园林商业配套：商业街，风情酒吧189个单位，13.8米的海岸距离，崇尚“享乐主义”塑造贵族式的“享乐的奢侈”针对极少众的巅峰人士“享乐主义者”■[I·领海]----酒店式公寓（多层），大梅沙海岸物业，同路某房地产企业整合营销推广策划案共125页，您现在浏览的是第68页!■[云深处]----梧桐山半山物业独立别墅花园洋房Townhouse同路某房地产企业整合营销推广策划案共125页，您现在浏览的是第69页!我们可以用逆向推理的方法去找到他们〉〉〉〉排除万科品牌的号召力因素，和特殊的购买因素选择最“远”的[17英里]的人群，昭示了他们爱“远”的的秉性，显示了重要的需求特征同路某房地产企业整合营销推广策划案共125页，您现在浏览的是第70页!2，我们把这些巅峰人士“极少数中的少数派”，描述为〉〉〉看不见的隐形阶层同路某房地产企业整合营销推广策划案共125页，您现在浏览的是第71页!他们不事张扬，生活自然、从容随意不会象暴发户那样招摇过街也不会象守财奴那样谨慎刻薄他们财富的积累过程比较轻松有足够的物质基础来构建精神堡垒梦想着有一块地，盖一栋最自我的房子同路某房地产企业整合营销推广策划案共125页，您现在浏览的是第72页!3，而选择本案公寓产品的人群，我们把他们描述为〉〉〉城市梦想家这群人的特征与[东海岸]项目的客户群比较接近但“追求梦想”的色彩更浓重同路某房地产企业整合营销推广策划案共125页，您现在浏览的是第73页!二，生活方式研究看不见的隐形阶层+城市梦想家客户群〉〉〉同路某房地产企业整合营销推广策划案共125页，您现在浏览的是第74页!□“逸”的性格延伸闲逸安逸隐逸清逸飘逸远逸享逸逸趣放逸超逸奔逸脱逸逸兴亦静亦动{

}

同路某房地产企业整合营销推广策划案共125页，您现在浏览的是第75页!三，挑战价值观所以，我们与客户对话的东西，或者说客户冀望于我们的东西已经超出了“房子”和建筑的意义我们的产品在市场上没有可比性我们面临的挑战是我们的客户群本身同路某房地产企业整合营销推广策划案共125页，您现在浏览的是第76页!第四节，产品功能分解〉〉〉决策基础支持达成“逸形的生活”投资（抗跌性、保值、升值）}

渡假………………居住……………..商务（会务、接待）同路某房地产企业整合营销推广策划案共125页，您现在浏览的是第77页!节，项目定位一，[17英里]的生活方式套用[东海岸]“海岸生活进化论”的逻辑方法，来分析[17英里]的生活特质〉〉〉同路某房地产企业整合营销推广策划案共125页，您现在浏览的是第78页!滨海生活海岸生活海域生活这是由距离的因素决定性的同路某房地产企业整合营销推广策划案共125页，您现在浏览的是第79页!二，产品描述凸显[17英里]“海域生活”的“不可比拟性”，

零距离亲海的距离感

情景感，海洋气息扑面而来

超迈的豪情

身份、地位感一期别墅产品〉〉〉吞海别墅同路某房地产企业整合营销推广策划案共125页，您现在浏览的是第80页!第二节，形象塑造“远”，造就了[17英里]的“海域生活”“远”，实现了极少数人的生活理想“远”，构筑了[17英里]“唯一性”和“不可比拟性”的价值体系所以，[17英里]形象塑造的任务，将是放大“远”的价值同路某房地产企业整合营销推广策划案共125页，您现在浏览的是第81页!

放大远的属性

明确无误的传达方位信息

和东部海岸大梅沙物业群区隔开来

暗示“远逸”的生活理想

自由超然的生活格调，自信、自赏

一骑绝尘，具有开创性和引导性东部以东，比远更远同路某房地产企业整合营销推广策划案共125页，您现在浏览的是第82页!二，探讨形象塑造的可能性□[17英里]到底是怎样的一个地方？□“海域生活”的实质到底是什么？□“东部以东”的更远处，到底有什么值得期待？□客户群的口味到底是怎样的，如何捕捉，如何沟通？□即使是在来源地的美国，也很少人知道[17英里]□也许，[17英里]更适合去想象、去憧憬、去探寻……同路某房地产企业整合营销推广策划案共125页，您现在浏览的是第83页!三，视觉表现〉〉〉〉〉〉〉〉〉〉〉〉〉〉同路某房地产企业整合营销推广策划案共125页，您现在浏览的是第84页!同路某房地产企业整合营销推广策划案共125页，您现在浏览的是第85页!同路某房地产企业整合营销推广策划案共125页，您现在浏览的是第86页!同路某房地产企业整合营销推广策划案共125页，您现在浏览的是第87页!节，营销方式一，传播方式大众传播（ONETOALL）+点对点直销（ONETOONE）同路某房地产企业整合营销推广策划案共125页，您现在浏览的是第88页!■小众媒体：金融类+财经类+生活时尚类+高尔夫类2，点对点直销《金融联生活周刊》、《白金杂志》、《经理人》、《财经界》、《环球企业家》、《生活元素》、《深圳假日》、《深圳航空》、《高尔夫杂志》、《观澜湖高尔夫球会会刊》……同路某房地产企业整合营销推广策划案共125页，您现在浏览的是第89页!■焦点客户座谈：邀请焦点客户，集中座谈，共同探讨产品的可能性，发挥“小圈子文化”的链式效应同路某房地产企业整合营销推广策划案共125页，您现在浏览的是第90页!个人法律顾问：金瑞盛唐律师事务所高级合伙人

1、法律咨询，提供法律意见和出具法律建议；2、协助草拟、审查、修改合同等法律文件；3、应邀列席甲方的重要决策会议，参与重大经济合同谈判，为甲方提供法律帮助；4、出具法律意见书；5、进行必要的法律宣传。同路某房地产企业整合营销推广策划案共125页，您现在浏览的是第91页!个人置业专员：刘予婷万科地产客服中心客户服务主任1、产品及基本情况及特色介绍；2、费用计算；3、办理按揭手续；4、提供物业管理咨询服务；5、协助办理住户入住手续。同路某房地产企业整合营销推广策划案共125页，您现在浏览的是第92页!1，惠州油田、盐田港：推介形式：举办小型产品推介会“17英里海域酒会”二，集团客户开发：2，银行金卡会员：推介形式：中银联白金会员“17英里”联谊活动（与《白金杂志》合作）同路某房地产企业整合营销推广策划案共125页，您现在浏览的是第93页!四，合纵连横：针对目标客户的生活元素，与相关商家和组织联合行动，互利双赢□二大活动系列策划〉〉〉1，名车系列活动2，音乐系列活动同路某房地产企业整合营销推广策划案共125页，您现在浏览的是第94页!2，音乐系列活动---“17英里海域天音”（与大剧院合作，周六在[17英里]现场演奏，周日大剧院音乐厅公开演出）■“海域天音节”：刘诗昆+孔祥东+李云迪=“P3”钢琴大师音乐会■“海域天音第二节”：“女子十二乐坊”现代民乐■“海域天音第三节”：“纳西古乐”走向海洋■PR活动：博士音响04年新品推介会（合作单位：博士音响专卖店）

同路某房地产企业整合营销推广策划案共125页，您现在浏览的是第95页!六，“激岸公寓”推广战术----超前动作：1，销售定价方式：■总价推售，不定单价（规避单价过高的抗性）■一户一价，每套房的价格都不同（彰显尊贵、稀有、唯一）同路某房地产企业整合营销推广策划案共125页，您现在浏览的是第96页!第二节，推广周期一，重要节点设定[17英里]一期，“吞海别墅”，推广周期：1年03年9月22，秋交会，信息发布03年10月~11月22住交会~年底，市场准备，预约选号04年3月~5月，内部认购04年5月，正式发售04年10月，入伙

同路某房地产企业整合营销推广策划案共125页，您现在浏览的是第97页!二，秋交会活动安排1，搭乘“万科号快车”，[17英里]次亮相2，媒体信息发布3，现场新闻发布会：地点---葵涌林海山庄（展会出发，车接车送）4，礼品：赠送“17英里海域风光”明信片一套8张①梧桐山盘山公路②东部海岸公路③盐坝高速④溪冲海岸风光⑤泥壁角壮阔海景⑥光汇石油码头⑦葵涌公共沙滩⑧万吨远洋货轮主航道同路某房地产企业整合营销推广策划案共125页，您现在浏览的是第98页!策略回顾：放大[17英里]“远”的属性，进行市场区隔凸显“唯一性”、“不可比拟性”的产品价值试图通过“远”的形象塑造，传递一种让人们憧憬和向往的“海域生活”信息同路某房地产企业整合营销推广策划案共125页，您现在浏览的是第99页!同路某房地产企业整合营销推广策划案共125页，您现在浏览的是第100页!同路某房地产企业整合营销推广策划案共125页，您现在浏览的是第101页!本次提案到此结束Thanks同路某房地产企业整合营销推广策划案共125页，您现在浏览的是第102页!谨呈：山东金佰利地产临沂—环球国际商务中心项目初步策划方案2007-11-28同路某房地产企业整合营销推广策划案共125页，您现在浏览的是第103页!目录项目分析营销战略实施营销战术实施营销资源整合营销团队简介同路某房地产企业整合营销推广策划案共125页，您现在浏览的是第104页!产品分析住宅，改小后共560户，为51-95平米中小户型，户型设计存在明显缺陷户型设计中存在以下缺点将会对销售产生影响：1、A、B、E、F户型存在朝向问题；2、A户型通风、采光存在严重问题；3、所有户型均存在黑厕；4、D户型客厅开间较窄；5、大部分户型空间布局不合理；6、B户型面积较大，可能影响销售速度；7、户型设计整体均好性，明显不足；改小后，户型配比：

52m2,占20%68-71m2,占40%90-95m2,占40%户型面积说明B户型可改成类似E、F两个户型EFB同路某房地产企业整合营销推广策划案共125页，您现在浏览的是第105页!产品分析写字楼，标准层面积1298平米，能自由分割组合，没有明显的劣势，但优劣有待塑造写字楼基础参数：1、单位面积：140平米左右2、体量：2.9万平米3、层数：27层4、层高：3.6米5、电梯量：5部6、标准层面积：1298平米写字楼标准层同路某房地产企业整合营销推广策划案共125页，您现在浏览的是第106页!产品分析美食广场，退台式设计，较有新意，一层适合引进品牌快餐店，二层以上适合做大型中餐美食广场基础参数：体量：约3500平米层数：5层同路某房地产企业整合营销推广策划案共125页，您现在浏览的是第107页!市场环境分析2007年以来，市场供应量明显加大，各种类型产品纷纷涌向市场，竞争加剧，同时房地产政策不断收紧，市场销售形势十分严竣！2006年市场土地存量近500万平米，未来1-2年内将陆续进入市场(单位:平方米)土地购置完成土地开发待开发土地面积2005年2856353260563823042142006年41248151141897(1-10月份)约5000000楼盘名称规模建面上市时间楼盘名称规模建面上市时间外滩别苑６万明年上半年沂河花园１００万已成功开数期水岸华庭６万２００７.10滨河国际５０万２０0７．5兰亭水岸５万2007.7清水湾花园３０万２００5外滩明珠４６万2007年下半年东方花苑１０万２００6.12仅滨河板块未来2年供应量就在200万平米以上：（不完全统计）同路某房地产企业整合营销推广策划案共125页，您现在浏览的是第108页!市场竞争分析项目各类型产品市场竞争均非常激烈，销售前景不容乐观！楼盘名称住宅写字楼公寓商业竞争强度龙腾华景√√★★★联安·现代城√√√√★★★★☆阳光高地√√★★★外滩明珠√√√★★★★盛世华庭√★☆昌隆汇城√√★★★☆水岸华庭√★★★☆城建·时代广场√√√★★★★开元·上城国际√★★★★齐鲁大厦√√★★★华通大厦√√★★★齐鲁园√★★★☆沂龙湾√√★★★☆竞争强度惨烈激烈较激烈市场成交不活跃典型竞争楼盘分析同路某房地产企业整合营销推广策划案共125页，您现在浏览的是第109页!目录项目分析营销战略实施营销战术实施营销资源整合营销团队简介同路某房地产企业整合营销推广策划案共125页，您现在浏览的是第110页!如何演绎CBD概念？CBD是什么CBD的真实性CBD的利益与承诺CBD，即中央商务区，全称是CentralBusinessDistrict。CBD,是一个城市、一个地区的经济发展中枢。CBD,是一个城市政治、文化、商业、金融最集中的区域。城市规划：将南坊新区定义为未来临沂行政、文化、商业中心。临沂经济突飞猛进，国际化大临沂时代正在开启，国际生态城市的建设呼唤CBD。临沂河东地区被定义为物流、生产基地，因此商务、经济、文化发展的重心只能北移至南坊新区；旧城市中心已经制约了大临沂经济的发展。建设城市CBD，是时代发展的要求CBD,是一个城市地价、房价、租金最高的区域。占据CBD,就是等于占据了财富制高点，拥有了财富及未来。在CBD建基立业是一种身份与尊贵体现；以深圳CBD、北京CBD、上海浦东等各大城市CBD及城市发展作对比，实证CBD的价值与政府规划的力量。区位资源整合策略同路某房地产企业整合营销推广策划案共125页，您现在浏览的是第111页!如何建立住宅营销价值体系？住宅价值体系建立CBD崛起与CBD价值，预示巨大的升值空间联袂品牌酒店管理公司作物管，以服务提升价值住宅资源整合策略通过对B户型的改造，将户型变小，使总价降低通过精装修赋予住宅新卖点，实现产品差异化竞争将产品包装成酒店式服务住宅，实现形象差异化竞争，并赋予产品多功能：宜商、宜住、宜投资。同路某房地产企业整合营销推广策划案共125页，您现在浏览的是第112页!如何建立写字楼营销价值体系？写字楼价值体系建立形象价值（详见形象定位，略）服务与管理：国际品牌专业写字楼物管，如太平戴维斯、香港仲量行、戴德梁行等。（建议）写字楼资源整合策略区位与交通：占据CBD门户位置，紧临沂蒙大道交通主动脉硬件：甲级写字楼标准，5A智能化，国际名牌电梯（3M/S以上)、无限时中央空调分户计量、100M光纤入户到桌面、智能IC卡门禁系统等。（建议）规划：净高不低于2.8米，大堂层高不低于8米，车位不少于250个,幕墙采用LOW-E玻璃。（建议)同路某房地产企业整合营销推广策划案共125页，您现在浏览的是第113页!先进行品牌整合，再首先引爆住宅，公寓、写字楼次之，商业最后并建议以招商为主住宅公寓写字楼品牌整合入市时间轴商业（销售）品牌主力店品牌大商家品牌酒店经营公司企业大客户租或买大投资客，大买家目标客户群销售周期3-6个月以临沂兰山区及周边县区投资客户为主。投资型自用型办公型商住型6个月8个月推售单位30%保留，70%推售全部推售写字楼的宣传推广时机在公寓之后，但销售时机可前置整体推售战略年轻新锐，单身贵族，结婚买房或过渡性居住；生意人、企业中高层二次、多次置业或给子女买房投资客户办公买家以招商为主以企业、机构办公需求为主大投资客户同路某房地产企业整合营销推广策划案共125页，您现在浏览的是第114页!公寓采用带租约销售，租约2年，按月结，可充抵客户月供，使头2年月供为零，且交楼前只交3成首付，另2成待交楼时再交付公寓操作战略客户付款测算（不计租约）面积（m2)单价（仅作参考）总价（万元）首付（万元）月供（10年）比例32350011.25.667236%52350018.29.1109245%65350022.711.3135618%客户付款测算（计