城市化与中小城市房地产发展

城市化与中小城市房地产发展

主要内容一、城市化浪潮与房地产业二、中小城市房地产市场的特点三、中小城市房地产开发的机会与陷阱四、上海房地产企业异地中小城市展业的建议五、上海市周边中小城市房地产市场简介一、城市化浪潮与中小城市房地产业

1．中国开始进入城市化加速发展时期城市化水平在30%-70%之间是一个国家城市化加速发展的时期。2004年我国城市人口已达5.2亿,城市化率为40%左右,已经进入加速发展期。按照邓小平的设计，到2050年中国达到中等发达国家水平,初步实现现代化的目标要求,中国的城市化率要达到70%-80%。这意味着中国的城市化增长率要以每年0.8%-1%的速度增长；也意味着在这46年内,中国有7.2-8.8亿人口从农村转移到城市,平均每年达1500多万人；更意味着每年需要至少5亿平方米的住宅建设。2．政府有中小城市偏好的城市化方针1980年国务院批转《全国城市规划工作会议纪要》,制定出“控制大城市规模,合理发展中等城市，积极发展小城市”的方针,我国进入推进城市化的阶段。1990年代大体延续了上10年的城镇化政策。1990年4月1日开始实施的《城市规划法》中,提出“严格控制大城市规模,合理发展中等城市和小城市”的方针。2000年10月,在中共中央关于“十五”计划的《建议》中,提出要不失时机地实施城镇化战略,同时指出要走大中小城市和小城镇协调发展的道路。

城市区域分布和非农人口规模等级结构(%)

区域分布规模分布全国东部中部西部全国东部中部西部合计10044.537.318.3100100100100超大城市10053.823.123.122.41.22.5特大城市10051.933.314.84.14.73.63.3大城市10047.249.13.888.510.51.7中等城市10047.735.816.532.935.831.629.8小城市10041.237.221.653.149.25362.83．城市化加速催生房屋建设高潮

（1）城市化加速前后房屋问题最为突出

（2）建国以来城市化与住房问题

1949-79年共竣工不足5亿平方米；1980年代平均年竣工量为1.3亿平方米；

1991~1995年均为2.1亿平方米；

1996~1998年均竣工面积达到3.2亿平方米；1999年以来年均4-5亿平方米左右（注：各部门统计差异较大）。

（3）恩格格尔系数长长期徘徊，，住宅需求求受到拖累累联合国粮农农组织颁布布的恩格尔尔系数分级级如下：高品质生活活：20%以下；富裕：20%~40%；小康：40%~50%；温饱：50%~60%；绝对贫困：：60%以以上。2003年年主要国家家的恩格尔尔系数：美国10.4%，日日本16.5%，韩韩国25.1%，法法国16.9%，英英国18.7%，菲菲律宾52.1%，，印度50.3%。。中国2003年恩格格尔系数的的地区差异异单位：%城镇居民农民城镇居民农民北京36.338.1湖北38.353.2天津40.140.1湖南37.254.2河北34.939.5广东38.649.8山西34.948.6广西39.955.4内蒙古34.544.8海南49.356.9辽宁40.746.5重庆41.553.6吉林39.445.4四川41.554.6黑龙江38.444.3贵州43.062.7上海44.244.0云南40.359.0江苏41.143.5西藏46.379.3浙江39.243.5陕西35.843.5安徽45.752.5甘肃37.648.4福建44.748.7青海40.957.9江西43.054.5宁夏35.748.8山东34.744.2新疆36.850.0河南36.249.7全国39.250.1二、中小城城市房地产产市场的特特点1．城市分分类与中小小城市业界通常根根据房地产产市场的成成熟程度和和市场规模模分类。一线城市：：房地产行行业的发轫轫地和最发发达城市如如广州、上上海、北京京、深圳、、杭州；二线城市：：天津、重重庆和一些些发达的省省会城市如如南京、成成都、武汉汉、沈阳以以及沿海开开放城市如如宁波、苏苏州、大连连、青岛、、厦门等；；三线城市：：一些落后后省会城市市如贵阳、、哈尔滨、、呼和浩特特以及地级级市如常州州、金华、、烟台、宜宜昌等；四线城市：：指县级市市和县城，，如昆山、、太仓、富富阳等。房地产业界界通常将三、四线城城市统称为为中小城市市；与城市规划划中按人口口分组的中中小城市是是不同的概概念,包括括了许多非非农人口超超过50万的大城市市甚至非农农人口超过过100万的特大城城市,基本本相当于按按行政级别别划分的地地级市和县县级市和县县城级别的的小城镇；；房地产业界界的中小城城市数量巨巨大,扣除除4个直辖市和和经济较发发达的省会会城市以及及少量沿海海开放城市市,剩下的的约600座城市以及及2000多座县城都都属于中小小城市的范范畴。2．中小城市已已成为房地地产关注的的热点2004年地根紧缩缩政策实施施以来,一一、二线大城市普遍遍出现“地地荒”,使这几个个城市的开开发门槛大大幅升高,整体的市市场结构在在发生变化化。在一、二线线大城市发发展困难的的情况下,中小城市市为一线城城市房地产产企业提供供了扩张的的空间,一一些房地产产企业开始始缩减在一一、二线大大城市的房房地产开发发,生存问问题迫使他他们开始关关注原本不不屑一顾的的中小城市市。3．中小城城市住宅市市场供需的的特点（1）市场供给给集中度较较高，但供供给量并不不高中小城市少少数几家规规模实力并并不强大的的房地产开开发商就足足以垄断整整个城市的的房地产开开发，这种种局面的出出现主要是是由于这些些中小城市市的市场需需求容量较较小。对比:上海海市约有5000家家房地产企企业，其中中前50强强企业共完完成的投资资额和销售售面积仅仅仅占全市房房地产的12%左右右，市场的的集中度还还比较低。。中小城市当当地开发公公司缺乏竞竞争实力，，多是项目目公司，不不具备公司司化管理模模式和品牌牌意识，连连续开发能能力弱。（2）市场需求容容量小,消消费能力较较低且市场场分化一是城市内内原有的城镇居民对对住宅的需需求量小，价格也很很难突破历历史和平均均消费水准准，房地产产项目开发发和销售形形势微妙而而险峻。二是外地个个体投资者者对这些城城市缺乏信信心，进入入谨慎，投投资需求和和投机需求求不强。三是由于原原来的单位分房较较多，而且且私建房仍仍然占据了了中小城市市居民住房房市场的相相当比重，，削弱了对对商品住宅宅的需求。。四是存在一些消消费能力强强的重要部部门如税务务局、电信信局和银行行等的团体体订购，但但数量有限限。五是也有高高收入阶层层，但对住住宅要求也也高。4、中小城城市商业地地产市场特特点（1）全城城最大的商商业设施几几乎都集中中在一个中中央商业区区或一条商商业大道上上，成为为中小城市市现代都市市生活的标标志和象征征，是寸土土寸金的地地带，能产产生与大都都市媲美的的产品和价价格。（2）散布布在住宅小小区的底商商和区间型型的街区商商业犹如星星星之火但但无法成为为主流和时时尚。（3））专业业主题题商业业（除除建材材和家家具外外）几几乎是是空白白。（4））大众众消费费依然然是主主流，，商业业地产产也是是以传传统的的百货货业和和综合合商业业中心心为主主体，，价位位和服服务上上依然然以中中低档档为主主流。。5、房房地产产市场场发育育不充充分（1））市场场中介介和社社会服服务机机构发发展滞滞后融资渠渠道单单一，，对自自有资资金和和资金金周期期要求求高地价评评估、、市场场策划划、销销售代代理机机构缺缺乏地方新新闻媒媒体缺缺乏，，且居居民关关注率率低（2））供需需实现现的模模式仍仍较传传统一是以以现房房销售售为主主，定定金和和预收收款很很少二是期期房销销售模模式受受到普普遍抵抵触三是销销售周周期比比较长长，回回款速速度较较慢三、中中小城城市房房地产产开发发的机机会和和陷阱阱1．中中小城城市房房地产产开发发的机机会（1））中小小城市市房地地产业业具有有持续续增长长的市市场需需求（2））中小小城市市政府府急于于推动动城市市发展展,房房地产产业发发展具具有诸诸多优优惠措措施推推动（3））中小小城市市本地地企业业求““资””若渴渴,““鸡蛋蛋”等等着换换“粮粮票””（4））项目目成本本较低低，同同时在在土地地成本本支付付进度度、配配套税税费支支付进进度、、预售售控制制条件件等方方面政政府管管理具具有一一定的的弹性性，在在中小小城市市开发发项目目的资资金压压力较较小，，启动动资金金的占占用量量较小小，能能获得得更高高的资资本投投资效效率。。2．中中小城城市房房地产产开发发的陷陷阱（1）政府府利益益难以以平衡衡，优优惠政政策变变数较较大（2）本地地开发发商非非正常常市场场竞争争因素素较多多（3）市场场化程程度低低、社社会资资源不不足,交易易成本本高（4）开发发理念念与当当地文文化传传统、、消费费习惯惯常产产生碰碰撞（5））政府府规划划和承承诺难难以兑兑现,如修修路、、绿化化等四、对对上海海房地地产企企业的的建议议1.从从战略略层审审视进进入中中小城城市的的目的的和必必要性性（1）视中中小城城市为为“救救命稻稻草””———切忌忌病急急乱投投医（2）拓展展品牌牌，积积累经经验———考考验忍忍耐力力和资资金实实力（3）强壮壮瞎子子背眼眼尖跛跛子———也也是一一种过过河的的办法法2．公公司层层一般般性建建议（1）从城城市扩扩张和和形象象建设设中找找准发发展坐坐标密切关关注政政府规规划，，并自自觉在在城市市发展展规划划的引引领下下寻找找开发发项目目，找找准自自己在在城市市格局局中的的最佳佳位置置，以以便借借风借借势，，快速速发展展。房地产产业在在提升升中小小城市市形象象方面面，有有几个个值得得注意意的新新倾向向。一一是中中小城城市开开发商商的观观念正正在发发生重重大转转变；；二是是中小小城市市也有有高端端消费费群；；三是是中小小城市市也开开始进进入适适度大大盘时时代；；四是是合作作开发发大盘盘将是是一种种新趋趋势。。（2））宁可可小心心首吃吃螃蟹蟹，莫要要跟风风冒进进中小城城市不不比一一二线线城市市，市市场容容量有有限，，极易易饱和和。第一个个项目目成功功之后后便有有大量量同类类物业业上马马，有有限市市场需需求难难以消消化新新增供供应，，空置置率迅迅速攀攀升，，后跟跟进者者难全全身而而退。。（3）比较剩剩余资源源的边际际效益与与交易成成本大城市资源源比例出现现不协调（（如土地缺缺乏等），，反过来理理解就是企企业部分资资源出现剩剩余（如资资金剩余、、人力资源源剩余或品品牌等无形形资产剩余余等）。中小城市地地方制度、、行政环境境是进军中中小城市的的投资风险险成本，也也是主要的的交易成本本。只有企业剩剩余资源的的边际效益益大于新增增的交易成成本时，企企业才有向向中小城市市拓展的经经济可行性性。（4）企业必须须放下架子子，规范经经营行为别自以为大大，中小城城市水浅也也有大鱼别玩概念炒炒作，中小小城市消费费者不买帐帐别拿实在当当无知，中中小城市消消费者不好好蒙3．房地产产项目层运运作注意事事项（1）做好前期期策划，找找准定位点点不是每一座座城市都适适合房地产产开发，不不是每一座座城市都有有丰厚的奶奶酪——选选择城市奶酪源于本本土消费，，把握当地地消费者的的生活习性性和消费心心理与偏好好——明确确消费者商业地产多多而盲目，，市场细分分不明且容容量有限；；住宅物业业商品化意意识落后———找准投投资类型（2）项目目组织和开开发理念融融和最高决策层层不宜本地地化中高层人才才本土化至至关重要基层管理人人才必须经经过培训，，接受开发发理念（3）规划划设计，适适度超前，，创新开发发模式快市场半步步——先贤贤快市场一步步——先烈烈克隆一线城城市的先进进规划设计计——曲高高和寡依据区域市市场适度原原创——先先机在握圈地收钱、、期房销售售、概念炒炒作、广告告轰炸、低低开高走———难有作作为（4）严控控开发周期期，避免政政府换届风风险地方政府管管理班子走走马灯似的的换、政策策朝令夕改改也是必须须面对的中中国特色中小城市政政府政策延延续性较差差,政策跟跟着官员走走,人治的的影响大于于法制在开发时机机和开发周周期的把握握上须做好好充分的准准备,开发商最保保险的方法法是算准开开发周期，，将项目在在本届领导导任期内完完成（5）销售售要实，广广告宣传莫莫虚大规模的造造势推广运运动和媒体体策略，往往往不如口口碑传播与与设计模型型等实效营营销策略更更具实效性性，更节约约推广成本本，更能够够事半功倍倍。广告语言必必须充分考考虑到中小小城市居民民的审美习习性和接受受能力，不不为当地消消费者所接接受甚至反反感到的广广告创意与与文案表现现，即使再再优美也将将失去意义义，甚至产产生反作用用力。销售技巧应应本土化。。太专业化化的销售技技巧、太格格式化的销销售说辞在在中小城市市并不是一一件好事，，本土消费费者喜欢用用本地的方方言与习俗俗进进行沟沟通。五、上海市市周边城市市房地产市市场简介1．长三角角主要城市市房地产市市场潜力分分析总体而言，，苏南城市市外资经济济较发达，，浙江民营营经济较发发达，苏南南百姓不及及浙江富裕裕，房价承承付能力不不如浙江;但浙江房房价普遍起起点较高，，发展潜力力反而受限限。苏州人均GDP和实际外外商直接投投资排第1,城镇居居民人均可可支配收入入仅列第6,外企中中高层可承承担较高房房价,普通通市民承付付能力一般般;房地产产开发投资资额排第5,其房价价相对较低低,发展潜潜力仍十分分巨大,应应重点关注注。无锡、南京京同苏州相似似,尤其是是无锡的其其他指标超超过南京,而房地产产开发投资资额却比南南京低,潜潜力尚未挖挖掘。杭州、宁波波虽然各项指指标均超前前，但房价价已经高位位运作，未未来增长潜潜力可能相相对有限，，应适当关关注。常州、嘉兴兴、绍兴、、镇江、南南通、扬州州等6个区域次重重点城市。。经济实力较较强，有较较好的经济济和文化基基础，接受受6个重点发展展城市的辐辐射，较高高的人均生生活水平以以及与区域域重点城市市的紧密联联系，将使使其房地产产发展有扎扎实的基础础，但由于于其城市规规模和经济济实力均存存在差距，，因此房地地产发展的的总体潜力力要小于前前者。湖州、舟山山、台州、、泰州等4个长三角都都市经济圈圈的外缘城城市。城市规模不不大，发展展房地产的的空间较为为有限，但但如果结合合本地区比比较优势，，如临海、、临湖等区区位优势，，与前两层层次城市错错位竞争，，也许可以以实施房地地产业的差差异化发展展。2003年国内生产总值人均GDP人均可支配收入外商投资房地产投资城市亿元排名元排名元排名亿美元排名亿元排名上海市6250.81146585.26214867.00158.502901.241苏州市2802.00247413.57112361.00668.051177.945无锡市1901.22442961.54311647.001027.013131.796南京市1576.20627544.87610195.561222.094183.804南通市1006.65812945.27159598.00137.311048.3210常州市900.191026002.02711307.00118.55752.789扬州市647.221214268.20148705.00154.811243.8211镇江市643.561324086.23109451.00148.06832.2913泰州市580.021411516.10168517.00163.031331.1514杭州市2092.00332546.13412898.00510.096258.162宁波市1769.90532234.51514277.00217.275184.303台州市922.80916698.941313609.0032.161456.508嘉兴市855.631125697.68812954.0077.98972.427湖州市488.971519042.371112607.0085.371141.5212舟山市171.821617691.171212213.0090.181518.1915绍兴市1088.40

725087.59913152.004

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/2．无锡无锡总面积积为4650平方公公里，其中中市区面积积为517.70平平方公里。。2004年总人人口447.19万万，生产总总值2350亿元，，财政总收收入354.74亿亿元。下下辖江阴、、锡山、宜宜兴三个市市(县)和和崇安区、、北塘区、、南长区、、马山区、、郊区和新新区六个区区。无锡市政府府一直有着着一个“小小上海”的的梦想，实实现这个梦梦想的引擎擎就是房地地产，尤以以城市新区区的土地供供应为重点点。根据无无锡的城市市规划，按按照“七区区一体、一一体两翼””的总体结结构架，市市区形成““1＋6””城镇组团团布局结构构，主城区区“七片一一带”功能能分区更加加明显（““七片”包包括城中、、蠡溪、东东亭、太湖湖新城、新新区、山北北、锡北，，“一带””是环太湖湖、蠡湖的的自然山水水风光带））。2005年市区计划划住宅竣工工410万㎡，其中经济济适用房40万㎡，拆迁安置置房90万㎡，商品房280万㎡。

销售面积,万㎡其中住宅,万㎡成交金额,亿元其中住宅,亿元2002221.1206.750.944.12003285.226684.768.92004358.06310.71140.47117.6房地产供大大于求的局局面出现，，开发商销销售压力大大。2004年无锡市区区经核准新新增上市预预售商品房房累计445.44万㎡，实际际销售面积积仅358万㎡，供给给大于需求求，尤其是商业业用房的供供求比例偏偏大。2005年上市总量量超过2004年，主要集集中于东南南、西南和和西北片区区，中心区区和副中心心区的供给给总量有所所减少。住宅新房二手房20051季度2季度3季度1季度2季度3季度均值405240964136355437303752中心区613060136214496054975576副中心区550958285864418745654373东区336132513424328535763526南区460044864611328136453766西区493550645096349636663670北区3412340434592987313330773季度中心区区办公用房房均值：7466元，比上季季上涨1.62%3季度中心区区商服用房房均值：19738元，比上季季上涨0.37%图中为截止止2005年10月月第5次出出让用地累累计数据.2005年全市计划推出房房地产经营营性用地1200万㎡,其中住住宅900万㎡(商品房房300万万㎡,拆迁迁安置房460万㎡,经济适适用房140万㎡)。市区计划出让经经营性用地地860万㎡(12900亩)左右,其中商业业用地约150万㎡(2250亩),住宅宅用地560万㎡(8400亩),综合合用地150万㎡(2250亩)。需求存在随着无锡城城市化进程程的推进、、人才战略略实施、经经济国际化化水平提高高以及城市市经济发展展和城镇居居民收入水水平不断提提高,人们们需要改善善居住条件件。靠近太太湖之滨的的蠡湖新城城、滨湖新新城地区、、列入规划划的15个卫星城镇镇组团将成成为无锡房房地产需求求的热点区区域。2003年无锡市城城调队调查查资料:有79%的家庭在近近几年中有有扩大居住住面积和购购房的欲望望及打算,其中购房房面积在60-100平方米的占占21.5%,有77.5%的居民计划划购房面积积在100平米以上。。2004年抽样调查查资料:城市居民民人均住房房面积25.86平方米,农农村居民人人均住房面面积53.5平方米,城城乡居民人人均储蓄存存款27076元。其中高高收入家庭庭占20%,户均收入入为53479元；中等收收入家庭占占60%,户均收入入为23581元；其余低低收入家庭庭户均收入入为14591元。风险不小无锡缺少足足够的城市市规模限制制，城市发发展潜力大大，土地成成本低，受受到外地开开发商青睐睐。但房地地产市场发发育较为滞滞后，住房房自有率较较高，投资资比例和购购买力较低低。巨量土土地入市带带来的供应应量面临着着消化的问问题，风险险不容忽视视。根据目前的的情况看，，这些土地地上建造的的房产能够够消化一半半就不错了了。市中心心部分楼盘盘的单价高高达六七千千元，而多多数新城的的交通等配配套还不齐齐全。在几几个新区，，多数市场场表现理想想的楼盘销销售率也不不过略高于于50％，其中包包括万科、、复地等外外地优秀开开发商开发发的楼盘。。从一些地地级城市的的情况看，，同质化的