地产项目工程建安成本管理思路

近期项目成本管理思路

造价部

——黄智峰

目录发展之道项目工程建安完全成本的概念影响成本控制的因素动态成本的概念成本控制合理性的评判标准成本控制方法思路控制成本的责任人应备的能力及素质

精装修房及样板房成本管理思路2１．发展之道单一多元本地异地区域聚焦战略产品扩张战略产品差异化战略在同一区域掌握不同业态与产品习性高层公寓花园洋房别墅购物中心

提供与众不同的高品质产品与服务

融入城市，在同一区域内运用系统的优势提供多元化的产品3高端别墅——中通水岸与半山半海4住宅——锦龙花园

5目前拥有开发项目7个锦龙花园中通水岸半山半海百富兴观澜项目坪山项目惠东项目6精细化重承诺开发项目，无延迟交房成本计划和执行结果误差3%以内服务客户，无一起法律诉讼同政府建立并维持良好互动与供应商按实结算，从无拖欠7建议建立严格、审慎的投资决策体系建议建立公司投资决策委员会（以下简称“投委会”）是公司董事长直接领导下的独立决策组织，对公司内所有项目的投资具有终审决策权；上会项目需提供详细的项目设计和开发预案，并完成项目投资回报的测算。8动态、精细化的投资过程管理投资的项目采用资金计划、项目计划、目标成本和阶段性成果管理控制四维管理方式；按月进行资金计划和项目计划的滚动跟踪，公司据实调整项目计划，监控项目关键指标的变化情况；运用成本动态管理进行目标成本管理；运用阶段性成果管理控制项目关键质量和品质。9２．项目开发完全成本的概念土地价款或项目收购转让费用政府各项收费前期工程准备费建安工程费营销费管理费、财务费各项税费10３．影响成成本控制的的因素１）时间（（项目开发发周期及时时段）２）市场变变化（供求求关系发生生变化）３）项目工工程所在区区位４）政策变变化（产业业政策及金金融政策））５）企业的的核心价值值观６）企业不不同发展阶阶段11４．动态成成本的概念念※目标成本在在建造过程程中转化为为实际成本本的过程※随着项目工工程的实施施推进其值值越来越接接近实际值值，直至所所有的工程程及材料结结算出来其其总和即为为该项目的的实际发生生建安成本本12５．成本控控制合理性性的评判标标准１）通过已已实施项目目对应业态态的历史实实发成本数数据的修正正值-（公司不全全参考同行行数据）２）建立内内部计价标标准或招标标清单（比比如预制管管桩招标清清单）３）同一区区域同行业业对应业态态的比较值值13６．成本控控制方法思思路项目投资决决策阶段-投资估算确确定总体投投资目标成成本设计阶段-依据项目定定位、建造造标准设置置限额设计计控制指标标，完成项项目目标成成本估算总包招标定定标阶段-确定项目控控制目标成成本，制订订项目目标标成本控制制责任书工程实施阶阶段-目标成本转转化为实际际成本，通通过项目成本动态表表【含动态汇总总表、成本本动态台账账、目标成成本超支报报警台账、、目标成本本调整台账账、合同台台账、设计计变更台账账、现场签签证台账、、付款台账账（含合同同付款及无无合同付款款）、待发发生费用台台账。】定期向公司司经营领导导班子汇报报各项目成成本控制报报表对有成本弹弹性的分项项工程进行行成本挖潜潜的思路结算管理-项目目标成成本完全转转化为实际际成本，建建立多级审审核制度（（1级监理公司司项目部审审核、2级咨询公司司审核、3级公司成本本部审核）），制定项项目结算计计划（每项项工程合同同签订同时时，做出相相应的结算算计划）14７．控制成成本的责任任人应备的的能力及素素质了解设计并并懂工程项项目管理的的造价师设计过程挡墙断面情况及挡墙形式预估造价原设计挡土面斜度：1:0.15每米体积：11.29立方米挡墙方量：约6000立方米材料：C15毛石混凝土约230万优化设计挡土面斜度：1：0每米体积：7.71立方米挡墙方量：约4100立方米材料：条石（表面用效果较好的条石）约135万（降低４１％）合同价从招标的角度出发，将此项工程单独分包（此项工程是包含在总包施工范围中的），多家单位谈判比价，再次节约成本约25万。110万（降低１１％）15８．精装修修房及样板板房的成本本管理思路路1)采取工程量量清单报价价总价包干干的招标模模式，从招招标阶段开开始即评估估控制精装装修房的成成本。2）通过提高高装修质保保金、制订订针对精装装修房专用用的维保条条款，规避避业主使用用阶段的维维护维修成成本风险。。3）有控制地地开放材料料自行报价价(大部份材料料只认质不不认价)，优化工程程量清单招招标模式下下的材料确确认方式，，提高合同同可执行度度，提高工工作效率。。4