四川荣新江南半岛商业项目定位及销售策略报告课件

成都花漾年地产营销策划有限公司【开启苍溪商业新格局】荣新·江南半岛商业定位及销售策略报告呈：四川荣新房地产开发有限公司成都花漾年地产营销策划有限公司【开启苍溪商业新格局】荣新·江汇报思路东莞商业物业市场分析江南半岛商业分析及定位商业物业价值判断江南半岛商业销售模式及策略苍溪商业物业市场分析江南半岛商业价格的探讨汇报思路东莞商业物业市场分析江南半岛商业分析及定位商业物业价第一部分苍溪商业物业市场分析第一部分苍溪商业物业市场分析苍溪商业物业现状：临街商铺：主要分布及类型：解放路城市购物商业、滨江路餐饮/休闲商业苍溪缺乏大型集中式商业。苍溪商业物业现状：商铺调查表商业街名称规模性质售价解放路街道两侧（单层为主）全街铺4-6万/平米（二手铺）滨江路1-2层街铺1层：8000-150002层：5000-6000红军路街道两侧，单铺50-100平街铺租金：单铺2000-3000江南干道街道两侧，单铺30-100平街铺租金：单铺租金1000元左右商铺调查表商业街名称规模性质售价解放路街道两侧（单层为主）全商铺业态及经营状况人流量是影响商业街价值的关键因素：作为城市中心，解放路是苍溪城市的传统商业中心区域，因此无论租金水平还是经营情况都是非常理想；而滨江路的餐饮和休闲的主题商业，整体出租（出售）和经营情况也比较理想。商业街名称业态月租金人流量出租率解放路精品服装、鞋帽、通讯150-200车流量和人流量大100%滨江路餐饮、休闲30-80人流量大90%红军路装饰五金建材、摩托车车销售30-80人流量一般、车流量较大90%江南干道装饰五金建材、干杂店等20-30人流量、车流量一般80%以上调查由于选择样本原因，可能和整体情况有一定出入，仅作反应基本情况所用。商铺业态及经营状况人流量是影响商业街价值的关键因素：商业街名苍溪商铺调查小结购买商铺的客户主要目标是保值和增值；“一铺养三代，”主要体现了商铺的价值，以此引导投资者；1、老城区在售商业较少，绝大多数为商铺二手市场交易，一手市场交易非常少。2、红军属于城市边缘，目前商业建筑和业态较为低端和杂乱，主要是装饰装修等业态。3、解放路由于为传统商业带，是苍溪城区购物、百货消费集中区域，但商业建筑较为低端，商铺开间层高较低。4、滨江路由于为后期修建总体规划较好，主要集中了苍溪高端的娱乐场所、高端餐饮等业态，集中商业较多如船形建筑，滨江首座商业等，商业建筑处于中高端水平，开间层高均较大。5、由于江南新城目前还处于建设初期，现有商业还未形成一定氛围，商业建筑、规划、业态各方面较为低端和落后。但作为规划新城未来发展空间大。苍溪商铺调查小结购买商铺的客户主要目1、老城区在售商业较少，第二部分商业物业价值判断第二部分商业物业价值判断商业物业价值判断商业物业投资价值一铺养三代的“铺”周边人流量多少商圈内的消费能力优惠政策是否有足够的吸引力非短期的租金回报，而在于长期的升值空间街铺：自我调节能力强。是适合大众投资的传统的商业物业投资品种集中商业的内街：不适合分拆销售，适合长期战略投资经营商业物业价值判断商业物业投资价值一铺养三代的“铺”周边人流量关于两种商业类型的价值对比研究商铺集中商业价值依托的基础周边商圈的经营环境；很强的自我调节能力；周边商圈的经营环境；受经营状况好坏的制约；价值的保障（风险）保值增值，低风险；取决于经营状况，风险高；关于两种商业类型的价值对比研究商铺集中商业价值依托的基础周边关于苍溪目前商业物业投资价值的思考老城区临街商业由于受供应的限制，已经没有太大发展空间。未来的商业发展将转向新城区新开发项目及大型商业项目。苍溪城区需要多少商业物业？老城区整体商业的面积大约在20万平方米左右；集中商业体量几乎为空白；按照苍溪城区的总人口8万计算，人均商业服务面积超过2M2/人；参考值：城市人均商业服务面积常规指标0.8-1.0M2/人，上海市1.2M2/人，成都大约在1.1平米/人。关于苍溪目前商业物业投资价值的思考老城区临街商业由于受供苍溪第三部分江南半岛商业分析及定位第三部分江南半岛商业分析及定位江南半岛商业总体由三部分构成：江南干道临街商业、14栋楼裙楼商业、滨江路临街商业面积江南干道临街商业3338.52平米14栋裙楼商业8709.57平米滨江路临街商业6000平米左右江南半岛商业总体由三部分构成：江南干道临街商业、14栋楼裙楼江南干道商业为开放式临街商业商铺主力面积商铺间数面积合计江南干道商铺（15、16、12、8栋）50-100平米47间3338.52平米江南干道商业为开放式临街商业商铺主力面积商铺间数面积合计江1414栋裙楼商业为集中式商业长70.5米，宽31米，单层2200平米，共4层，总面积8709平米。层高4.2米-4.8米14栋裙楼商业为集中式商业长70.5米，宽31米，单层22滨江路商业为临街两层式商业总面积6000平米左右，具体布局和规格不详。滨江路商业为临街两层式商业总面积6000平米左右，具体布局小结：一个包含临街商业和集中商业的社区商业，其体量达到1.8万平米以上，在一个仅7、8万人口的，商业总体量不过20-30万平米的县级城市，完全可以称得上大体量商业。小结：江南半岛商业物业价值分析江南半岛商业——最大的价值在于未来升值潜力：位于苍溪新城区发展的核心位置，未来辐射范围广，且可以影响老城区；未来政府、行政事业机关单位和高尚小区最集中的区域；将拥有含金量最高的客户群体；滨江路苍剑路江南干道教育局嘉陵江二桥江南大道广明国际花园居民区江南新城正在成型公安局劳动局中医院苍溪职中政府办公区政府办公区杜里坝发展区江南半岛江南半岛商业物业价值分析江南半岛商业——最大的价值在项目定位方向分析本项目选择何种方向？大型仓储式买场商业主街区和主题商业商业综合体和中型超市专业主题型交易市场具有非常强大的辐射能力，对物业价值带动作用大辐射全城，多为主题店和精品店，或主题买场，如电器、服装辐射全城，满足市民休闲、购物的多元化需求，属综合型商业不同行业领域内的专业市场，家居建材市场等项目定位方向分析本项目选择何种方向？大型仓储式买场商业主街区如何定位才能保证销售可行和运营兼顾？持有型、部分产权或使用权出售、统一经营仓储式购物中心或大型超市专业市场中等规模超市主题商业？？？？如何定位才能保证销售可行和运营兼顾？持有型、部分产权或使仓储专业市场？类型开发及运营方式服装批发销售市场可产权式销售，独立经营，统一管理家居/建材/装饰市场可产权式销售，独立经营，统一管理通讯/IT交易市场多种模式，统一经营和独立经营组合其他类型专业市场开发模式灵活，可自持也可销售对位条件分析：1、自身条件和规划不足以支撑专业市场发展；2、区域位置及周边条件不适合做专业市场。3、专业市场对住宅物业影响大。本案不宜做专业市场专业市场？类型开发及运营方式服装批发销售市场可产权式销售，独仓储式购物中心或大型超市？大型卖场及超市本项目对商圈的要求1、在项目1.5公里范围内人口达10万以上为佳，2公里范围内的常住人口可达12—15万人；2、须临近城市交通主干线，至少双向四车道，且无（绿化带、立交桥、河流、山川等）明显隔离为佳；3、商圈内人口年龄结构以中青年为主，收入水平不低于当地平均水平；4、项目周边人口畅旺，道路与项目的衔接性比较顺畅，车辆可以顺畅的进出停车场5、核心商圈内（距项目1.5公里）无经营面积超过5000平方米的同类业态为佳城市人口基本满足要求，但是选址不符合要求对物业的要求1、面积不低与20000平米，单层面积原则上不低于6000平米；2、层高不低于5米，对于期楼的层高要求不低于6米，净高在4.5米以上（空调排风口至地板的距离）；3、楼板承重在800KG㎡以上，对期楼的要求在1000KG/㎡以上；4、柱间距要求9米以上，原则上不能低于8米；5、正门至少提供2个主出入口，免费外立面广告位至少3个；6、每层有电动扶梯连接，地下车库与商场之间有竖向交通连接；7、商场要有一定面积的广场。不符合合作模式租赁或者购买均可符合对停车场的要求地1、至少300个以上地上或地下的顾客免费停车位；2、必须为供货商提供20个以上的免费货车停车位；3、如商场在社区边缘，需做到社区居民和商场客流分开，同时为商场供货车辆提供物流专用场地，40尺货柜车转弯半径18米。停车位不符合仓储式购物中心或大型超市？大型卖场及超市本项目1、在项目1.1、商圈不能完全符合大型超市选址要求2、自身规划不能完全满足大型超市要求3、超市租金低，不满足本案开发目标本项目不符合大型仓储式卖场或大型超市的要求1、商圈不能完全符合大型超市选址要求2、自身规划不能完全满足中型超市或主题卖场对商圈的要求选址在住宅区或城市繁华区域对物业的要求1、营业面积在4000-10000平方米之间（2-3层）；2、物业纵深在50米以上为佳，原则上不能低于40米；；3、层高不低于5米，对于期楼的层高要求不低于6米，净高在4.5米以上（空调排口至地板的距离）；4、楼板承重在800KG㎡以上，对期楼的要求在1000KG/㎡以上；5、柱间距要求9米以上，原则上不能低于8米；合作模式租赁交通要求一是该地交通网络是否通达，商品从运输地运至是否方便。二是该地是否具有较密集、发达的公交汽车路线，各公交路线的停靠点能否均匀、全面地覆盖整个区域对停车场的要求地要求免费提供，购物广场需要至少200个以上，社区店可以不提供外围广场尽可能提供外围广场和空间本案基本符合中型超市或主题卖场的开店要求中等规模超市或主题卖场？中型超市或主题卖场对商圈的要求选址在住宅区或城市繁华区域1、本项目商业定位方向可能性物业类型大型百货或超市中型超市主题买场，如苏宁电器专业市场，如家居建材市场问题动辄数万平方米的规模，建筑形式无法满足规模基本足够，稍加优化可以满足形不成足够的人气对住宅品质造成影响可行性不可行重点考虑可作备选暂不考虑以中心商业为主题的运作模式最为可行；本项目商业定位方向可能性物业类型大型百货或超市中型超市主题买案名建议：江南半岛·望江商业广场案名建议：推广形象：望江商业广场新城财富中心推广形象：以超市业态为主导服务型及其他业态为补充业态定位及规划建议超市业态为主导－－建议以中心超市为主导，满足复合型消费群，确定项目的市场领导地位，带动其他商业的发展，提升物业价值服务型及其他业态为补充－－利用除14栋裙楼商业以外的临街商业，提供满足区域日常生活需求、特色购物需求以及餐饮、娱乐、休闲的多元化消费。以超市业态为主导业态定位及规划建议超市业态为主导－－建议以中楼层经营业态2F可考虑：精品家居艺术馆、商务酒店、妇婴主题商场1F休闲会所、西餐、咖啡厅、特色餐饮800平米超市-1F整层可用面积约2200平米：中型超市-2F500-600平米西式品牌快餐、银行精品店中店：约1500平米；钟表、珠宝、化妆品、鞋类、品牌服装、箱包皮具、眼镜等。业态布局建议（14栋集中商业）楼层经营业态2F可考虑：精品家居艺术馆、商务酒店、妇婴主题商楼层经营业态江南干道临街商业精品商业街1-3年，主要为社区型商业，后期将逐渐转型为精品商业街滨江路商业餐饮娱乐一条街打造苍溪餐饮休闲娱乐一条街，餐饮、茶楼、娱乐KTV、酒吧、网吧等。业态布局建议（临街商业）楼层经营业态江南干道临街商业精品商业街1-3年，主要为社区型江南半岛·望江商业广场购物主力店专业主题店社区便利店居家生活社区商业街购物中心餐饮休闲主题街西餐咖啡餐饮主力店茶楼/足浴酒吧/KTV精品店中店江南半岛·望江商业广场购物主力店专业主题店社区便利店居家生活第四部分项目销售模式及销售策略第四部分项目销售模式及销售策略本项目商业可能的发展方向基于自身条件及开发要求分割出售产权式商铺开发商自持部分自营或出租

统一经营1、容易快速回收部分资金；2、对项目要求高，运营难度大1、回收周期长，资金压力大2、易于整体招商和运营，是综合体商业发展的主要模式本项目商业可能的发展方向基于自身条分割出售开发商自持1、容易产权式商铺：产权式商铺具有可迅速回款、业态布置灵活等优点，但后期经营管理存在很多隐患，无法保证市场的整体经营，风险大，不易引进主力店，抗干扰能力弱，其风险性已经被市场所认知，不符合目前商业发展的趋势。在存在形式上，产权式商铺更适合于临街商业、商业内街或专业交易市场，不适合存在于综合性的商业体中。项目的条件决定了项目不可能完全采取产权式商铺的形式产权式商铺：项目的条件决定了项目不可能完全采取产权式商铺的形持有型物业：1.持有型物业很强的竞争力和对商业品牌的凝聚力、号召力。2.后期经营易于管理，不产生投资纠纷；3.有利于引进主力商家，能有力提升项目知名度和档次；4.前期租金较低，短期内资金回收速度慢；随着租金的不断上涨，能保证开发商利润最大化；5.资金回收速度慢。持有型商业能保证开发目标，市场竞争力强，利于后期经营，但无法解决资金快速回收问题持有型物业：持有型商业能保证开发目标，市场竞争力强，利于后期是否存在可能的方向，既能解决同质化竞争和后期经营管理的问题，又能达到利润最大化和快速回笼资金的开发目标？产权式商铺？持有型物业？是否存在可能的方向，既能解决同质化竞争和后期经营管理的问题，持有型、部分产权或使用权出售、统一经营是本案商业的开发方向！出售部分产权或使用权，满足资金快速回收的需要，进行回购或保持产权控制，满足物业利润最大化持有大部分或部分的物业产权，保持对商业运营的整体控制权，以便统一经营，保证商业运营良好借鉴案例：万达广场模式、龙湖天街商业模式、家乐福/好又多超市模式持有型、部分产权或使用权出售、统一经营是本案商业的开发方向！具体建议为：1、临江南干道临街商业具体划分为独立产权式商铺的条件，应全部划分为独立产权式商铺出售，以达到回笼资金的目的。2、14栋裙楼商业：-2层：商业定位内店中店内街，可划分为独立产权式商铺进行销售。-1层：商业定位为超市或主题商业，由于这类商业租金水平低，对投资客户吸引力不高，建议最好作为自持物业。（若销售建议采用投资性产权商铺）1层：作为休闲配套，可划分独立产权商铺出售，也可自持，可根据市场情况确定2层：若作为商务酒店定位，可划分独立产权式公寓出售。3、滨江路商业主要以销售为主，若销售受阻，也可实行部分招租的形式。具体建议为：商铺格局划分及优化建议：14栋集中商业-2层商铺划分建议临广场产权商铺临广场产权商铺内街通道内街通道内街产权商铺内街产权商铺

内街产权商铺内街产权商铺内街通道配套用房配套用房商铺格局划分及优化建议：14栋集中商业-2层商铺划分建议14栋集中商业产品优化建议（-1至-2层）1、建议增加超市扶梯，分列商场两侧2、建议增加观光电梯，优化交通组织，提高人流效应。3、建议开辟运货通道，满足超市和商业体需要履带式自动扶梯履带式自动扶梯观光电梯运货通道14栋集中商业产品优化建议（-1至-2层）1、建议增加超市扶销售启动时机建议：不成熟区域商铺销售的常规模式：模式操作要点优点缺点本项目的适用性住宅主导模式先卖住宅，待住宅销售一段时间，项目建设初步形成，再卖商铺。卖现实价值，客户信心强；资金回笼慢；如果非资金回收要求，是理想的模式招商主导模式通过招商引进知名大商家，促进商铺销售。卖未来，通过主力店增强客户信心；销售的成败主要系于主力店的招商，项目销售的风险过于集中；主力店的招商一般周期较长；主力店招商存在一定难度，时间可能较长按常规模式销售，难以满足自己回收的要求，必须寻求突破。销售启动时机建议：不成熟区域商铺销售的常规模式：模式操作要点因此，我们建议14栋商业销售启动时间：10月底理由如下：1、14栋商业与临街商业不同，客户在选择时有诸多考虑因素，因此销售前期的宣传和引导引导流程必不可少；2、9月启动前期主力店意向性招商，理想状况下，2个月左右时间会有成果或意向性商家，对散铺销售具体决定性的影响；3、10月底，14、15、16栋都已经封顶，11、13栋也将接近封顶，8、10、12栋主体工程也将完成近半，项目整体形象基本成型，对商业销售有良好的支撑。备注：8栋和12栋商业可根据销售需要提前进行。因此，我们建议14栋商业销售启动时间：营销策略一切从客户出发常识1——客户动机：经济利益常识2——客户决策视角：投资回报常识3——客户判断基础：经营前景晓之以景——勾勒美好“钱景”诱之以利——打造“钱景”保障系统基础战略营销策略一切从客户出发常识1——客户动机：经济利益晓之以常识1——商铺是产生财富的载体，客户购买商铺的最基本目的是为了生财或升财，即追求财富利益客户需求商铺功能租金收益出租转售经营业主只需收取租金因“道路刚性”而稀缺，从而产生增值销售收益降低房租成本，并获得营业收入经营收益长期收益风险保障资产沉淀客户利益融资工具融资收益融资可作为不动产进行抵押或置信凭证，从而获得贷款常识1——商铺是产生财富的载体，客户购买商铺的最基本目的是为投资能力编号出处购铺决策视角亿万级1投资机构/大型私营业主增值性、长期性千万级2投资机构/大型私营业主增值性、长期性百万级接近千万3中等私营业主回报率、增值性、长期性数百万4小型私营业主/高级公务员/回报率、增值性、长期性刚过百万51.2.3类人的亲属/小型私营业主/个体经营者/中高级公务员/企业高级管理层回报率、增值性、稳定性、安全性十万级接近百万6小型私营企业主/中高级公务员/企业高级管理层/个体经营者/1.2.3类人的亲属回报率、增值性、安全性、投资门槛常识2——投资与回报是客户购买商铺时最基本的决策动机，其决策角度与其财富或投资能力相关一般而言，财富等级越高，越关注回报的长期性；

财富等级越低，越关注短期快速回报及安全性；投资能力编号出处购铺决策视角亿万级1投资机构/大型私营业主增常识3——客户最终是根据经营前景来判断投资回报的，其最直观判断因素则是租金和售价购铺用途投资经营投资回报经营前景判断基础收益途径租金或转售价格营业额一般投资者的实际判断过程内在经济原理常识3——客户最终是根据经营前景来判断投资回报的，其最直观判客户类别首期支付能力（元）相应总价范围（元）相应产品第一类中级公务员个体经营者小私营业主企业高层20万－50万50万－80万40平米左右的街铺投资性产权商铺第二类大型或中等私营业主中高级公务员企业高层中小实力的台商中等实力商家50万-80万100万-200万50-100平米街铺100M2的一层内街铺约6套第三类大型私营企业主中高实力的台商高实力商家120万以上300万以上多间临街商铺面积数百平米级的2、3、4层商铺本项目客户定位——根据产品的价值本项目的客户分为3个层次测算价格：街铺/一层15000元/平米；二层：7500元/平米；三层大铺：6000元/平米；四层大铺：5000元/平米客户类别首期支付能力（元）相应总价范围（元）相应产品第一类中钱景1：城市向南扩展，新老城区商圈格局即将形成，江南半岛·望江商业广场将成为江南新城商圈的中心；

钱景2：搬迁到江南新城的各政府机关、事业单位以及多个高档居住小区为本项目提供大量高消费能力的客户

钱景3：望江商业广场是苍溪迄今为止唯一称得上商业综合体、综合商业中心的项目，发展潜力巨大。钱景1：城市向南扩展，新老城区商圈格局即将形成，江南半岛·望钱景保障1：荣新集团多个商业项目成功运作的经验，数千投资受益人的实践证明；

钱景保障2：拥有苍溪唯一的商业综合体，背靠品牌大卖场做生意；

钱景保障3：引入专业的商业经营管理公司统一管理，经营有保障、升值大空间，钱景保障1：荣新集团多个商业项目成功运作的经验，数千投资受益第五部分价格定位探讨第五部分价格定位探讨在售的15、16栋临街商铺均价14000元/平米，6月底开售，目前已经完成总27间中25间的销售，市场接受和认可程度较好。在对整体商业进行包装运作只有，我们认为江南半岛商业价格还可以有一定幅度的提升。但由于销售时间提前，也相应的会损失部分溢价空间。因此，我们建议：8、12栋商业价格：16000元/平米14栋商业价格：一层：均价14000元/平米；二层：均价7000元/平米三层：均价6000元/平米；四层：5000元/平米滨江路商业价格：待定在售的15、16栋临街商铺均价14000元/平米，6月底开售第六部分营销举措及招商政策建议第六部分营销举措及招商政策建议营销举措1：一本商铺投资价值报告《江南新城商业投资价值报告》报告的结构设定：江南新城商圈描述及由来；专业的招商规划；街铺投资技术分析全街铺，零风险投资产品；最安全的投资物业品种；财富的贮存地；营销举措1：一本商铺投资价值报告《江南新城商业投资价值报告》营销举措2：挖掘老客户老客户投资计划:1、老业主购买商铺的的额外回馈措施；——2%额外购房优惠措施；2、凡下定购买商铺的客户特别优惠措施；——5%额外购房优惠措施；营销举措2：挖掘老客户老客户投资计划:营销举措3：拉高价值，降低门槛拉高未来价值，降低现有的置业门槛；帐面定价=实收均价/79%；购房时一次性按照7%的年租金回报率支付三年租金；客户购买商业物业后由运营公司统一招商经营，三年后客户可收回经营权自用营销举措3：拉高价值，降低门槛拉高未来价值，降低现有的置业门案例分析假设某铺位面积：40平方米，实收均价20000元/平方米，总价80万。普通销售方式：首期五成，40万，卖金融产品：售价=20000/79%=25316元/平方米，总价1012640元；（首期五成应付，506320元）；一次性返租三年抵扣首期年回报率7%，返还款212645元；客户实际缴纳首期款293675万，相当于29%；但同时房价总款几乎没有变。说明：此举措仅适用于投资性的产权商铺。案例分析假设某铺位面积：40平方米，实收均价20000元/平营销举措4：1-2层商铺组合操作计划二层和一层打通捆绑销售，联动解决传统二层经营和销售的难题；一、二楼打通捆绑销售，提升二层的价值，并利于销售；方式：下铺+上铺适用：滨江路商业方式一方式二营销举措4：1-2层商铺组合操作计划二层和一层打通捆绑销一、营销举措5：主力店签约仪式暨招商推介会主力店确定关键工作:展示项目商业前景，提升其它商家及投资者对项目的信心，促进后续招商，促进商铺销售目的:邀请嘉宾：意向客户、政府领导主题：签约仪式，招商推介10月中旬主力店签约仪式暨招商推介会视招商进展情况具体确定时间:后续新闻及软文报道营销举措5：主力店签约仪式暨招商推介会主力店确定关键工作:展招商指引：商业体主力店首选：二线购物超市类，如美好家园超市、红旗连锁中型超市、重庆永辉等；备选：行业卖场，如苏宁电器、国美电器餐饮街主力店：中餐：二线川菜品牌，如盐帮菜、味道江湖、青龙场正街酒楼火锅：特色火锅，如奇火锅、巴蜀崽火锅、玉林串串等特色餐饮：如韩国烤肉、滋味烤鱼等休闲娱乐：重庆富桥、名典咖啡等招商指引：商业体主力店招商政策建议1、免租政策：主力店或旗舰店实行免租政策，即第一年租金免除，第二年租金减半；第三年起全额；2、经营扶助支持：中小特色店，无论是招商经营还是自主经营，都可享受一年的经营扶助，100平米以下每年2万元，100平米以上每年3万/元；招商政策建议1、免租政策：主力店或旗舰店实行免租政策，即第一成都花漾年地产营销策划有限公司【开启苍溪商业新格局】荣新·江南半岛商业定位及销售策略报告呈：四川荣新房地产开发有限公司成都花漾年地产营销策划有限公司【开启苍溪商业新格局】荣新·江汇报思路东莞商业物业市场分析江南半岛商业分析及定位商业物业价值判断江南半岛商业销售模式及策略苍溪商业物业市场分析江南半岛商业价格的探讨汇报思路东莞商业物业市场分析江南半岛商业分析及定位商业物业价第一部分苍溪商业物业市场分析第一部分苍溪商业物业市场分析苍溪商业物业现状：临街商铺：主要分布及类型：解放路城市购物商业、滨江路餐饮/休闲商业苍溪缺乏大型集中式商业。苍溪商业物业现状：商铺调查表商业街名称规模性质售价解放路街道两侧（单层为主）全街铺4-6万/平米（二手铺）滨江路1-2层街铺1层：8000-150002层：5000-6000红军路街道两侧，单铺50-100平街铺租金：单铺2000-3000江南干道街道两侧，单铺30-100平街铺租金：单铺租金1000元左右商铺调查表商业街名称规模性质售价解放路街道两侧（单层为主）全商铺业态及经营状况人流量是影响商业街价值的关键因素：作为城市中心，解放路是苍溪城市的传统商业中心区域，因此无论租金水平还是经营情况都是非常理想；而滨江路的餐饮和休闲的主题商业，整体出租（出售）和经营情况也比较理想。商业街名称业态月租金人流量出租率解放路精品服装、鞋帽、通讯150-200车流量和人流量大100%滨江路餐饮、休闲30-80人流量大90%红军路装饰五金建材、摩托车车销售30-80人流量一般、车流量较大90%江南干道装饰五金建材、干杂店等20-30人流量、车流量一般80%以上调查由于选择样本原因，可能和整体情况有一定出入，仅作反应基本情况所用。商铺业态及经营状况人流量是影响商业街价值的关键因素：商业街名苍溪商铺调查小结购买商铺的客户主要目标是保值和增值；“一铺养三代，”主要体现了商铺的价值，以此引导投资者；1、老城区在售商业较少，绝大多数为商铺二手市场交易，一手市场交易非常少。2、红军属于城市边缘，目前商业建筑和业态较为低端和杂乱，主要是装饰装修等业态。3、解放路由于为传统商业带，是苍溪城区购物、百货消费集中区域，但商业建筑较为低端，商铺开间层高较低。4、滨江路由于为后期修建总体规划较好，主要集中了苍溪高端的娱乐场所、高端餐饮等业态，集中商业较多如船形建筑，滨江首座商业等，商业建筑处于中高端水平，开间层高均较大。5、由于江南新城目前还处于建设初期，现有商业还未形成一定氛围，商业建筑、规划、业态各方面较为低端和落后。但作为规划新城未来发展空间大。苍溪商铺调查小结购买商铺的客户主要目1、老城区在售商业较少，第二部分商业物业价值判断第二部分商业物业价值判断商业物业价值判断商业物业投资价值一铺养三代的“铺”周边人流量多少商圈内的消费能力优惠政策是否有足够的吸引力非短期的租金回报，而在于长期的升值空间街铺：自我调节能力强。是适合大众投资的传统的商业物业投资品种集中商业的内街：不适合分拆销售，适合长期战略投资经营商业物业价值判断商业物业投资价值一铺养三代的“铺”周边人流量关于两种商业类型的价值对比研究商铺集中商业价值依托的基础周边商圈的经营环境；很强的自我调节能力；周边商圈的经营环境；受经营状况好坏的制约；价值的保障（风险）保值增值，低风险；取决于经营状况，风险高；关于两种商业类型的价值对比研究商铺集中商业价值依托的基础周边关于苍溪目前商业物业投资价值的思考老城区临街商业由于受供应的限制，已经没有太大发展空间。未来的商业发展将转向新城区新开发项目及大型商业项目。苍溪城区需要多少商业物业？老城区整体商业的面积大约在20万平方米左右；集中商业体量几乎为空白；按照苍溪城区的总人口8万计算，人均商业服务面积超过2M2/人；参考值：城市人均商业服务面积常规指标0.8-1.0M2/人，上海市1.2M2/人，成都大约在1.1平米/人。关于苍溪目前商业物业投资价值的思考老城区临街商业由于受供苍溪第三部分江南半岛商业分析及定位第三部分江南半岛商业分析及定位江南半岛商业总体由三部分构成：江南干道临街商业、14栋楼裙楼商业、滨江路临街商业面积江南干道临街商业3338.52平米14栋裙楼商业8709.57平米滨江路临街商业6000平米左右江南半岛商业总体由三部分构成：江南干道临街商业、14栋楼裙楼江南干道商业为开放式临街商业商铺主力面积商铺间数面积合计江南干道商铺（15、16、12、8栋）50-100平米47间3338.52平米江南干道商业为开放式临街商业商铺主力面积商铺间数面积合计江7414栋裙楼商业为集中式商业长70.5米，宽31米，单层2200平米，共4层，总面积8709平米。层高4.2米-4.8米14栋裙楼商业为集中式商业长70.5米，宽31米，单层22滨江路商业为临街两层式商业总面积6000平米左右，具体布局和规格不详。滨江路商业为临街两层式商业总面积6000平米左右，具体布局小结：一个包含临街商业和集中商业的社区商业，其体量达到1.8万平米以上，在一个仅7、8万人口的，商业总体量不过20-30万平米的县级城市，完全可以称得上大体量商业。小结：江南半岛商业物业价值分析江南半岛商业——最大的价值在于未来升值潜力：位于苍溪新城区发展的核心位置，未来辐射范围广，且可以影响老城区；未来政府、行政事业机关单位和高尚小区最集中的区域；将拥有含金量最高的客户群体；滨江路苍剑路江南干道教育局嘉陵江二桥江南大道广明国际花园居民区江南新城正在成型公安局劳动局中医院苍溪职中政府办公区政府办公区杜里坝发展区江南半岛江南半岛商业物业价值分析江南半岛商业——最大的价值在项目定位方向分析本项目选择何种方向？大型仓储式买场商业主街区和主题商业商业综合体和中型超市专业主题型交易市场具有非常强大的辐射能力，对物业价值带动作用大辐射全城，多为主题店和精品店，或主题买场，如电器、服装辐射全城，满足市民休闲、购物的多元化需求，属综合型商业不同行业领域内的专业市场，家居建材市场等项目定位方向分析本项目选择何种方向？大型仓储式买场商业主街区如何定位才能保证销售可行和运营兼顾？持有型、部分产权或使用权出售、统一经营仓储式购物中心或大型超市专业市场中等规模超市主题商业？？？？如何定位才能保证销售可行和运营兼顾？持有型、部分产权或使仓储专业市场？类型开发及运营方式服装批发销售市场可产权式销售，独立经营，统一管理家居/建材/装饰市场可产权式销售，独立经营，统一管理通讯/IT交易市场多种模式，统一经营和独立经营组合其他类型专业市场开发模式灵活，可自持也可销售对位条件分析：1、自身条件和规划不足以支撑专业市场发展；2、区域位置及周边条件不适合做专业市场。3、专业市场对住宅物业影响大。本案不宜做专业市场专业市场？类型开发及运营方式服装批发销售市场可产权式销售，独仓储式购物中心或大型超市？大型卖场及超市本项目对商圈的要求1、在项目1.5公里范围内人口达10万以上为佳，2公里范围内的常住人口可达12—15万人；2、须临近城市交通主干线，至少双向四车道，且无（绿化带、立交桥、河流、山川等）明显隔离为佳；3、商圈内人口年龄结构以中青年为主，收入水平不低于当地平均水平；4、项目周边人口畅旺，道路与项目的衔接性比较顺畅，车辆可以顺畅的进出停车场5、核心商圈内（距项目1.5公里）无经营面积超过5000平方米的同类业态为佳城市人口基本满足要求，但是选址不符合要求对物业的要求1、面积不低与20000平米，单层面积原则上不低于6000平米；2、层高不低于5米，对于期楼的层高要求不低于6米，净高在4.5米以上（空调排风口至地板的距离）；3、楼板承重在800KG㎡以上，对期楼的要求在1000KG/㎡以上；4、柱间距要求9米以上，原则上不能低于8米；5、正门至少提供2个主出入口，免费外立面广告位至少3个；6、每层有电动扶梯连接，地下车库与商场之间有竖向交通连接；7、商场要有一定面积的广场。不符合合作模式租赁或者购买均可符合对停车场的要求地1、至少300个以上地上或地下的顾客免费停车位；2、必须为供货商提供20个以上的免费货车停车位；3、如商场在社区边缘，需做到社区居民和商场客流分开，同时为商场供货车辆提供物流专用场地，40尺货柜车转弯半径18米。停车位不符合仓储式购物中心或大型超市？大型卖场及超市本项目1、在项目1.1、商圈不能完全符合大型超市选址要求2、自身规划不能完全满足大型超市要求3、超市租金低，不满足本案开发目标本项目不符合大型仓储式卖场或大型超市的要求1、商圈不能完全符合大型超市选址要求2、自身规划不能完全满足中型超市或主题卖场对商圈的要求选址在住宅区或城市繁华区域对物业的要求1、营业面积在4000-10000平方米之间（2-3层）；2、物业纵深在50米以上为佳，原则上不能低于40米；；3、层高不低于5米，对于期楼的层高要求不低于6米，净高在4.5米以上（空调排口至地板的距离）；4、楼板承重在800KG㎡以上，对期楼的要求在1000KG/㎡以上；5、柱间距要求9米以上，原则上不能低于8米；合作模式租赁交通要求一是该地交通网络是否通达，商品从运输地运至是否方便。二是该地是否具有较密集、发达的公交汽车路线，各公交路线的停靠点能否均匀、全面地覆盖整个区域对停车场的要求地要求免费提供，购物广场需要至少200个以上，社区店可以不提供外围广场尽可能提供外围广场和空间本案基本符合中型超市或主题卖场的开店要求中等规模超市或主题卖场？中型超市或主题卖场对商圈的要求选址在住宅区或城市繁华区域1、本项目商业定位方向可能性物业类型大型百货或超市中型超市主题买场，如苏宁电器专业市场，如家居建材市场问题动辄数万平方米的规模，建筑形式无法满足规模基本足够，稍加优化可以满足形不成足够的人气对住宅品质造成影响可行性不可行重点考虑可作备选暂不考虑以中心商业为主题的运作模式最为可行；本项目商业定位方向可能性物业类型大型百货或超市中型超市主题买案名建议：江南半岛·望江商业广场案名建议：推广形象：望江商业广场新城财富中心推广形象：以超市业态为主导服务型及其他业态为补充业态定位及规划建议超市业态为主导－－建议以中心超市为主导，满足复合型消费群，确定项目的市场领导地位，带动其他商业的发展，提升物业价值服务型及其他业态为补充－－利用除14栋裙楼商业以外的临街商业，提供满足区域日常生活需求、特色购物需求以及餐饮、娱乐、休闲的多元化消费。以超市业态为主导业态定位及规划建议超市业态为主导－－建议以中楼层经营业态2F可考虑：精品家居艺术馆、商务酒店、妇婴主题商场1F休闲会所、西餐、咖啡厅、特色餐饮800平米超市-1F整层可用面积约2200平米：中型超市-2F500-600平米西式品牌快餐、银行精品店中店：约1500平米；钟表、珠宝、化妆品、鞋类、品牌服装、箱包皮具、眼镜等。业态布局建议（14栋集中商业）楼层经营业态2F可考虑：精品家居艺术馆、商务酒店、妇婴主题商楼层经营业态江南干道临街商业精品商业街1-3年，主要为社区型商业，后期将逐渐转型为精品商业街滨江路商业餐饮娱乐一条街打造苍溪餐饮休闲娱乐一条街，餐饮、茶楼、娱乐KTV、酒吧、网吧等。业态布局建议（临街商业）楼层经营业态江南干道临街商业精品商业街1-3年，主要为社区型江南半岛·望江商业广场购物主力店专业主题店社区便利店居家生活社区商业街购物中心餐饮休闲主题街西餐咖啡餐饮主力店茶楼/足浴酒吧/KTV精品店中店江南半岛·望江商业广场购物主力店专业主题店社区便利店居家生活第四部分项目销售模式及销售策略第四部分项目销售模式及销售策略本项目商业可能的发展方向基于自身条件及开发要求分割出售产权式商铺开发商自持部分自营或出租

统一经营1、容易快速回收部分资金；2、对项目要求高，运营难度大1、回收周期长，资金压力大2、易于整体招商和运营，是综合体商业发展的主要模式本项目商业可能的发展方向基于自身条分割出售开发商自持1、容易产权式商铺：产权式商铺具有可迅速回款、业态布置灵活等优点，但后期经营管理存在很多隐患，无法保证市场的整体经营，风险大，不易引进主力店，抗干扰能力弱，其风险性已经被市场所认知，不符合目前商业发展的趋势。在存在形式上，产权式商铺更适合于临街商业、商业内街或专业交易市场，不适合存在于综合性的商业体中。项目的条件决定了项目不可能完全采取产权式商铺的形式产权式商铺：项目的条件决定了项目不可能完全采取产权式商铺的形持有型物业：1.持有型物业很强的竞争力和对商业品牌的凝聚力、号召力。2.后期经营易于管理，不产生投资纠纷；3.有利于引进主力商家，能有力提升项目知名度和档次；4.前期租金较低，短期内资金回收速度慢；随着租金的不断上涨，能保证开发商利润最大化；5.资金回收速度慢。持有型商业能保证开发目标，市场竞争力强，利于后期经营，但无法解决资金快速回收问题持有型物业：持有型商业能保证开发目标，市场竞争力强，利于后期是否存在可能的方向，既能解决同质化竞争和后期经营管理的问题，又能达到利润最大化和快速回笼资金的开发目标？产权式商铺？持有型物业？是否存在可能的方向，既能解决同质化竞争和后期经营管理的问题，持有型、部分产权或使用权出售、统一经营是本案商业的开发方向！出售部分产权或使用权，满足资金快速回收的需要，进行回购或保持产权控制，满足物业利润最大化持有大部分或部分的物业产权，保持对商业运营的整体控制权，以便统一经营，保证商业运营良好借鉴案例：万达广场模式、龙湖天街商业模式、家乐福/好又多超市模式持有型、部分产权或使用权出售、统一经营是本案商业的开发方向！具体建议为：1、临江南干道临街商业具体划分为独立产权式商铺的条件，应全部划分为独立产权式商铺出售，以达到回笼资金的目的。2、14栋裙楼商业：-2层：商业定位内店中店内街，可划分为独立产权式商铺进行销售。-1层：商业定位为超市或主题商业，由于这类商业租金水平低，对投资客户吸引力不高，建议最好作为自持物业。（若销售建议采用投资性产权商铺）1层：作为休闲配套，可划分独立产权商铺出售，也可自持，可根据市场情况确定2层：若作为商务酒店定位，可划分独立产权式公寓出售。3、滨江路商业主要以销售为主，若销售受阻，也可实行部分招租的形式。具体建议为：商铺格局划分及优化建议：14栋集中商业-2层商铺划分建议临广场产权商铺临广场产权商铺内街通道内街通道内街产权商铺内街产权商铺

内街产权商铺内街产权商铺内街通道配套用房配套用房商铺格局划分及优化建议：14栋集中商业-2层商铺划分建议14栋集中商业产品优化建议（-1至-2层）1、建议增加超市扶梯，分列商场两侧2、建议增加观光电梯，优化交通组织，提高人流效应。3、建议开辟运货通道，满足超市和商业体需要履带式自动扶梯履带式自动扶梯观光电梯运货通道14栋集中商业产品优化建议（-1至-2层）1、建议增加超市扶销售启动时机建议：不成熟区域商铺销售的常规模式：模式操作要点优点缺点本项目的适用性住宅主导模式先卖住宅，待住宅销售一段时间，项目建设初步形成，再卖商铺。卖现实价值，客户信心强；资金回笼慢；如果非资金回收要求，是理想的模式招商主导模式通过招商引进知名大商家，促进商铺销售。卖未来，通过主力店增强客户信心；销售的成败主要系于主力店的招商，项目销售的风险过于集中；主力店的招商一般周期较长；主力店招商存在一定难度，时间可能较长按常规模式销售，难以满足自己回收的要求，必须寻求突破。销售启动时机建议：不成熟区域商铺销售的常规模式：模式操作要点因此，我们建议14栋商业销售启动时间：10月底理由如下：1、14栋商业与临街商业不同，客户在选择时有诸多考虑因素，因此销售前期的宣传和引导引导流程必不可少；2、9月启动前期主力店意向性招商，理想状况下，2个月左右时间会有成果或意向性商家，对散铺销售具体决定性的影响；3、10月底，14、15、16栋都已经封顶，11、13栋也将接近封顶，8、10、12栋主体工程也将完成近半，项目整体形象基本成型，对商业销售有良好的支撑。备注：8栋和12栋商业可根据销售需要提前进行。因此，我们建议14栋商业销售启动时间：营销策略一切从客户出发常识1——客户动机：经济利益常识2——客户决策视角：投资回报常识3——客户判断基础：经营前景晓之以景——勾勒美好“钱景”诱之以利——打造“钱景”保障系统基础战略营销策略一切从客户出发常识1——客户动机：经济利益晓之以常识1——商铺是产生财富的载体，客户购买商铺的最基本目的是为了生财或升财，即追求财富利益客户需求商铺功能租金收益出租转售经营业主只需收取租金因“道路刚性”而稀缺，从而产生增值销售收益降低房租成本，并获得营业收入经营收益长期收益风险保障资产沉淀客户利益融资工具融资收益融资可作为不动产进行抵押或置信凭证，从而获得贷款常识1——商铺是产生财富的载体，客户购买商铺的最基本目的是为投资能力编号出处购铺决策视角亿万级1投资机构/大型私营业主增值性、长期性千万级2投资机构/大型私营业主增值性、长期性百万级接近千万3中等私营业主回报率、增值性、长期性数百万4小型私营业主/高级公务员/回报率、增值性、长期性刚过百万51.2.3类人的亲属/小型私营业主/个体经营者/中高级公务员/企业高级管理层回报率、增值性、稳定性、安全性十万级接近百万6小型私营企业主/中高级公务员/企业高级管理层/个体经营者/1.2.3类人的亲属回报率、增值性、安全性、投资门槛常识2——投资与回报是客户购买商铺时最基本的决策动机，其决策角度与其财富或投资能力相关一般而言，财富等级越高，越关注回报的长期性；

财富等级越低，越关注短期快速回报及安全性；投资能力编号出处购铺决策视角亿万级1投资机构/大型私营业主增常识3——客户最终是根据经营前景来判断投资回报的，其最直观判断因素则是租金和售价购铺用途投资经营投资回报经营前景判断基础收益途径租金或转售价格营业额一般投资者的实际判断过程内在经济原理常识3——客户最终是根据经营前景来判断投资回报的，其最直观判客户类别首期支付能力（元）相应总价范围（元）相应产品第一类中级公务员个体经营者小私营业主企业高层20万－50万50万－80万40平米左右的街铺投资性产权商铺第二类大型或中等私营业主中高级公务员企业高层中小实力的台商中等实力商家50万-80万100万-200万50-100平米街铺100M2的一层内街铺约6套第三类大型私营企业主中高实力的台商高实力商家120万以上300万以上多间临街商铺面积数百平米级的2、3、4层商铺本项目客户定位——根据产品的价值本项目的客户分为3个层次测算价格：街铺/一层15000元/平米；二层：7500元/平米；三层