房产投资的十大原则修正

投资的十个原则房产投资的十大原则修正共22页，您现在浏览的是第1页!一套好房子的价值物业名称：九龙仓·时代豪庭面积：113平米首付：20万总价97.1万2009年5月10日上午单价8200总价92.6万

时间单价增长率总价2009.5.10下午购买86004.8%97.1万2009.6.15950010.5%107.3万2009.101200039.5%135.6万2010.41506075%170万2011.10拿证18000109%203万房产投资的十大原则修正共22页，您现在浏览的是第2页!投入：34.02万1、首付20万2、交房前的月供：3800*29=11.02万3、办证费用：3万总资产：203万总资产增长：109%净资产：126万净资产增长：370%购置房产后可融资：227万1、增值加贷：203万*0.7-75万=67万2、信用卡：已办40万，半年内再办60万3、个人借款：60万房产投资的十大原则修正共22页，您现在浏览的是第3页!原则二：增长空间关键点：可计算的增长空间你买的东西有没有很好的将来增值潜力？单价增长可能，时间效率，涨幅空间。房产投资的十大原则修正共22页，您现在浏览的是第4页!原则四：现金流关键点：以最大的金额，最低的成本，融通频率最高，速度最快，期限最长的源源不断的现金收入（经营现金流，投资现金流，融资现金流）。租金，加贷，质押贷款，资产变现等等房产投资的十大原则修正共22页，您现在浏览的是第5页!原则六：综合高档大型商业或金融社区关键点：住户人数步行15分钟范围内超过5万户，家庭月收入3万以上。AA地段和明星开发商。房产投资的十大原则修正共22页，您现在浏览的是第6页!原则八：租金收入，租客品质关键点：租金是否正向，租客的品质，期限及稳定性房产投资的十大原则修正共22页，您现在浏览的是第7页!原则十：利息、期限和贷款品种关键点：1美金兑6.8人民币，美金贬值到1兑5人民币，相当于贷款总金额降低。供款也降低。房产投资的十大原则修正共22页，您现在浏览的是第8页!从静态来看构建资产:1,400,000，能购置7,000,000的资产月供由小笨猪来还，7,000,000资产稳定入账利润一：5,600,000购房十大好处买和不买的区别：买了，增加了7,000,000的资产不买，少了5,600,000的资产如果，跌了，会怎么样？如果跌20%？我们剩下5,600,000如果跌40%？我们剩下4,200,000如果跌60%？我们剩下2,800,000我们仍然拥有20%的增长！！净投资的回报率100%！！！因为跌去的部分和银行的利息，被租客带走了5600000房产投资的十大原则修正共22页，您现在浏览的是第9页!二、趋势——拿到房产证能涨到多少？二期开盘18,260，拿证时涨到20,260利润三2000元/㎡*420㎡=

840,000元涨幅200040006000利润840,0001,680,0002,520,000总利润：5,600,000（小笨猪还的供款）+700,000（低买10%的利润）+840,000（二期到拿证期间的利润）=7,140,000元5,600,000700,000840,000房产投资的十大原则修正共22页，您现在浏览的是第10页!四、低利息（个人住宅按揭贷款的银行利息是最低的）目前总利润：1,540,000（低买和二期到拿证间的利润和）

+1,995,840（利息差）

+5,600,000（小笨猪的供款）

=9,135,840总资产：1,540,000（低买和二期到拿证间的利润和）+1,995,840（利息差）+5,600,000（小笨猪的供款）+1,400,000（本金）=10,535,840元五、租金基准利率：5.94（6.14）

下浮30%：4.158（4.3）

利息差：5.94-4.158=1.782利润四：1.782%*5,600,000*30年/3*2=1,995,840如果，租金＞月供那么，将产生的正向现金流，则成为利润5,600,000700,000840,0001,995,840房产投资的十大原则修正共22页，您现在浏览的是第11页!七、信用评级九、红本在手八、租约质押十、加贷1,540,000（低买和二期到拿证间的利润和）

*0.7=1,078,000可交易、可抵押、可担保、可个人融资信用评分、信用增加额度、消费贷款增加、个人信贷、车贷、装修贷、家用电器、家居等设施都可以分期支付租给大公司、名人，可将租约进行质押有实力的租客，例：海尔、麦当劳、银行、上市公司、知名品牌连锁店年租金*租约期=10万/年*10年=100万其中，50%~80%可质押贷出资金5,600,000700,000840,0001,995,8408,112,4741,078,000房产投资的十大原则修正共22页，您现在浏览的是第12页!原则一：买点好关键点：低于市场价30%左右拍卖，新盘，首期，促销价，尾盘，底层（位置不是最好），下跌，捂盘后撑不住放出来的，熊市探底，IPO，Pre-IPO，次新楼，原始股，法人股……房产投资的十大原则修正共22页，您现在浏览的是第13页!原则三：杠杆长关键点：用最少的资金最低的成本在最短时间内去购买最大价值的资产房产投资的十大原则修正共22页，您现在浏览的是第14页!原则五：信用评级高关键点：因为购买投资产品而创造的有形无形最大化的信用额度。信用是可以转让，借用，可以杠杆，可以担保使用的。按揭贷款，抵押贷款，消费贷款，转贷，次贷，循环贷，气球贷，无抵押贷款，装修贷款，家电家具，交通工具，信用分期贷款，收入贷款，租约、应收账款、存活的质押贷款，个贷，私人贷款，机构贷款，融资融卷，透支，承兑，远期汇兑……房产投资的十大原则修正共22页，您现在浏览的是第15页!原则七：套现率

关键点：3个月内可按市值变现。3个月内的10分6个月内的5分9个月内的0分超过1年的-10分房产投资的十大原则修正共22页，您现在浏览的是第16页!原则九： 红本到手时间关键点：早拿证，早加贷，早盘活利润。房产投资的十大原则修正共22页，您现在浏览的是第17页!嘉林姐说1、投资是一种能力！2、投资是一种习惯！3、现金流要每月盘点！4、信用每个季度要提高！5、每个周末要踩盘！6、随时准备在好的买点，一定买进！7、泡沫时期坚决不看！8、每天出门身上不能多于1000元现金，但必须带上最高额度的信用卡！9、行情天天挂在嘴上（常询价），楼盘天天挂在网上！10、财商天天讲，资产天天涨！房产投资的十大原则修正共22页，您现在浏览的是第18页!一、买点：低10%——30%购买某处豪宅A：总价7,000,000元首付2成，1,400,000420㎡07年8月，电梯公寓部分批次开盘8,000元/平07年9月，电梯公寓部分第二批次盘8,800元/平涨幅10%09年5月，豪宅部分批次开盘16,600元/平10年1月，豪宅部分第二批次开盘（开盘价应该是18,260左右，同比例）所以，我们的买点16,600元，已经能够基本确保，在二期开盘时涨至18,260元，即，10%的例如已经确保！低买百分比10%20%30%总资产上涨为7,700,0008,400,0009,100,000利润二700,0001,400,0002,100,0005,600,000700,000房产投资的十大原则修正共22页，您现在浏览的是第19页!三、杠杆

本金：1,400,000净利润：700,000（低买10%的利润）+840,000（二期到拿证期间的利润）=

1,540,000元倍数：1,540,000元/1,400,000元=1.1倍用最少的钱，买最大值的资产例：

首付：1,000,000购买总资产：5,000,000

假如房价上涨20%净资产：2,000,000100%的回报房产投资的十大原则修正共22页，您现在浏览的是第20页!5,600,000六、通胀：8%700,000840,0001,995,8408,112,474第1年：7,000,000*8%=7,560,000第2年：7,560,000*8%=8,164,800第3年：8,164,800*8%=8,817,984第4年：8,164,800*8%=9,523,422第5年：9,523,422*8%=10.28