交房培训课件

房屋产品交付工作指引培训柴亚民2011-8-311房屋产品交付工作指引培训柴亚民11、概述2、阶段性成果描述3、交房主项流程【各阶段主要工作】4、交房区形象要求5、交房工作指引汇总6、交房文件编制7、售后服务保障体系建立221、概述2、阶段性成果描述3、交房主项流程【各阶段主要工作】4、交房区形象要求5、交房工作指引汇总6、交房文件编制7、售后服务保障体系建立331、概述1）年内交房任务：45万平米，8个项目，11批次，约3700户（含未销售户数）2）衡量标准：一次交房成功率≥90%；现有交房标准：销售合同约定的标准今后交房标准：政府标准、行业标准3）两个原则&一个方法：先紧后松原则精细化管理原则——WBS方法WBS方法：工作分解结构（WorkBreakdownStructure），是把项目可交付成果和项目工作分解成较小的，更易于管理的组成部分的过程。41、概述41、概述2、阶段性成果描述3、交房主项流程【各阶段主要工作】4、交房区形象要求5、交房工作指引汇总6、交房文件编制7、售后服务保障体系建立55启动会土地投资分析阶段项目启动阶段方案设计成果阶段施工图设计阶段施工准备阶段营销开盘阶段阶段交房入住阶段施工阶段交房入住项目投资建议书项目预案投资分析模型方案设计成果景观方案与建筑方案配合指导意见精装方案与建筑方案配合指导意见方案版目标成本投资分析及验算初步设计任务书施工图设计任务书营销策划方案售房合同配置标准售房合同附图价格表及付款方式项目管理指引三通一平方案资源筛选及评估合约规划工艺工法施工图深化/作业图工程计划工程专项验收标准竣工备案细则客户预验收方案分户验收方案移交物业方案入住交房方案施工图设计成果精装修设计成果景观设计成果市政工程设计部品设计专项设计成果供方培训资料重大施工方案标准与收测样板引路材料封样停止点检查评价与述职成功标尺开发计划与风险营销成本建筑及景观工程实施结构，精装修水暖，强弱电物业管理2、阶段性成果描述（1）6启动会土地投资项目启方案设计施工图施工准营销开盘交房入施工阶2、阶段性成果描述（2）工程施工管理【PDCA】法则的应用（戴明法则）工程计划【PLAN—计划】，计划制定，计划修改（已对计划管理模板进行了修订）工程实施【DO—做】，各项工程计划建造进度跟踪【CHECK—核查】，各项工程计划核查、跟进（形象进度跟踪-模板附件）问题整改【ACTION—行动】，计划落实不到位的跟进、处理公司确定交房整体工作计划，公布《交房奖罚规定》（另行描述）72、阶段性成果描述（2）工程施工管理【PDCA】法则的应用1、概述2、阶段性成果描述3、交房主项流程【各阶段主要工作】4、交房区形象要求5、交房工作指引汇总6、交房文件编制7、售后服务保障体系建立88

移交物业1、电梯移交2、机电系统移交3、公共区域交钥匙4、市政移交5、景观移交6、导识系统移交7、验收签字8、整改9、维修关闭10、入住活动11、竣工资料移交

竣工备案1、竣备户内验收2、外窗淋水3、通水、通电、通气4、《质量保证书》《使用说明书》——交业主5、《质量保证书》《使用说明书》——交政府6、《竣工备案证明》7、《入住许可证》分户验收1、人员分组2、问题清理汇总3、维修整改4、重验5、交钥匙/办手续向业主交房1、验明证身2、签订入住手续3、缴纳各项费用4、领取钥匙5、验收6、问题整改、汇总7、整改8、客户复验9、移交客户（关闭）10、入住活动预验收（可选）1、业主开放日2、第一次模拟验收汇总3、维修整改4、第二次模拟验收工程专项验收1、主体验收2、电梯验收3、消防验收4、人防验收5、规划验收6、市政工程验收7、景观验收交房主流程【1】工程专项验收【2】竣工备案【3】预验收（可选）【4】分户验收【5】移交物业【6】入住交房3、交房主流程9分户验收

移交物业1、电梯移交2、机电系统移交3、公共区域交钥匙4、市政移交5、景观移交6、导识系统移交7、验收签字8、整改9、维修关闭10、入住活动11、竣工资料移交

竣工备案1、竣备户内验收2、外窗淋水3、通水、通电、通气4、《质量保证书》《使用说明书》——交业主5、《质量保证书》《使用说明书》——交政府6、《竣工备案证明》7、《入住许可证》分户验收1、人员分组2、问题清理汇总3、维修整改4、重验5、交钥匙/办手续向业主交房1、验明证身2、签订入住手续3、缴纳各项费用4、领取钥匙5、验收6、问题整改、汇总7、整改8、客户复验9、移交客户（关闭）10、入住活动预验收（可选）1、业主开放日2、第一次模拟验收汇总3、维修整改4、第二次模拟验收工程专项验收1、主体验收2、电梯验收3、消防验收4、人防验收5、规划验收6、市政工程验收7、景观验收【1、2】专项验收与竣工备案【1】工程专项验收【2】竣工备案【3】预验收（可选）【4】分户验收【5】移交物业【6】入住交房10分户验收消防验收电梯验收规划验收节能验收室内环境监测人防验收资料验收电梯验收主体工程验收水电验收通水通电市政工程道路验收景观验收客户观感质量验收【政府强制性】竣工备案手续所需验收【客户感知】交房入住所需工程验收合同附图验收1）工程验收与备案所需手续验收与备案11消防验收电梯验收规划验收节能验收室内环境人防验收资料验收电梯备案流程2）竣工备案流程消防验收电梯验收规划验收向主管部门提出申请建委组织以下部门验收质量站主管领导签字开发办向质量出具验收单权属科市场科办理产权节能验收室内环境监测人防验收资料验收企管科市场科开发办物业科质量站办理备案手续12备案流程2）竣工备案流程消防验收电梯验收规划验收向主管部门建备案指引3）竣工备案工作指引消防验收电梯验收规划验收向主管部门提出申请建委组织以下部门验收质量站主管领导签字开发办向质量出具验收单权属科市场科办理产权节能验收室内环境监测人防验收资料验收企管科市场科开发办物业科质量站办理备案手续13备案指引3）竣工备案工作指引消防验收电梯验收规划验收向主管部备案方式4）房屋办理竣工备案及产品交付的几种方式①毛坯房竣工备案，毛坯交房（通常做法）②毛坯房竣工备案，精装修交房【提升产品品质，增加产品附加值；加大成本投入，降低土地增值税】开发商在销售合同中明确规定：“毛坯备案，向客户交房为精装修”，开发商与客户签订精装修补充协议；此方法采用的比例有限。③精装修竣工备案，精装修交房【毛坯不备案，开发商与政府共同承担精装备案管理责任】精装修交房标准直接写进销售合同，一般精装交房的备案方法。④开发商提供精装修增值服务（通畅为A、B菜单方式），与客户另签订服务协议，另行收费。（服务对象：投资客，部分豪宅客户）14备案方式4）房屋办理竣工备案及产品交付的几种方式①毛坯房竣工备案解释5）竣工备案中的《两书》的解释两书的作用：《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》备案时交给政府交房时交给业主①《住宅质量保证书》

保修范围与期限依据国务院第(2000)279号令《建筑工程质量管理条例》第四十条的规定，自建设工程竣工验收合格之日起，正常使用情况下各部位、部件的保修期如下：地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的合理使用年限（设计使用年限为50年，不等于使用寿命！）；屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年；供热系统，为2个采暖期；电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程为2年。其他设备产品保修纱窗保修期为1年。15备案解释5）竣工备案中的《两书》的解释两书的作用：《住宅5）竣工备案中的《两书》的解释①《住宅质量保证书》保修期的存续期？

依据建设部（2001）第88号令《商品房销售管理办法》第三十三条以及建房(1998)102号文《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》（以下简称《规定》）第五条的规定，上款住宅商品房保修期的存续期低于下述期限的，保修期以下述期限为准（从交付使用之日起计算）：屋面防水3年；墙面、厨房和卫生间地面、管道渗漏1年；墙面、顶棚抹灰脱落1年；地面空鼓开裂、大面积起砂1年；门窗翘裂、五金件损坏1年；管道堵塞2个月供热系统和设备2个采暖期；灯具、电器开关、插座面板保修期为6个月。纱窗3个月备案解释165）竣工备案中的《两书》的解释①《住宅质量保证书》备案解释5）竣工备案中的《两书》的解释防水存续期保修期存续期1年2年3年4年5年1年2年3年1年2年3年保修期1年存续期1年3个月1年纱窗上述部位、部件在保修期内，公司免费承担维修责任。175）竣工备案中的《两书》的解释防水存续期保修期存续期1年25）竣工备案中的《两书》的解释②《住宅使用说明书》

使用说明和注意事项要点建筑、结构、装修给排水、空调、燃气、采暖电气（强电，弱电）室内设备使用说明详见生产厂家各项《使用说明书》

备案解释185）竣工备案中的《两书》的解释②《住宅使用说明书》备案解释

移交物业1、电梯移交2、机电系统移交3、公共区域交钥匙4、市政移交5、景观移交6、导识系统移交7、验收签字8、整改9、维修关闭10、入住活动11、竣工资料移交

竣工备案1、竣备户内验收2、外窗淋水3、通水、通电、通气4、《质量保证书》《使用说明书》——交业主5、《质量保证书》《使用说明书》——交政府6、《竣工备案证明》7、《入住许可证》分户验收1、人员分组2、问题清理汇总3、维修整改4、重验5、交钥匙/办手续向业主交房1、验明证身2、签订入住手续3、缴纳各项费用4、领取钥匙5、验收6、问题整改、汇总7、整改8、客户复验9、移交客户（关闭）10、入住活动预验收（可选）1、业主开放日2、第一次模拟验收汇总3、维修整改4、第二次模拟验收工程专项验收1、主体验收2、电梯验收3、消防验收4、人防验收5、规划验收6、市政工程验收7、景观验收【3】预验收【1】工程专项验收【2】竣工备案【3】预验收（可选）【4】分户验收【5】移交物业【6】入住交房19分户验收预验收1）工程验收之后，工程部组织第一次模拟验收（随之整改）、第二次模拟验收（随之整改）。万科、中海、龙湖等地产公司全部使用这种方式。前提：合理安排工期，不发生工程延后情况，确保完工后预留2-3个月的检查整改时间。2）营销举办客户开放日，让客户进入现场，参观工地，参观自己未来的家【3】预验收20预验收1）工程验收之后，工程部组织第一次模拟验收（

移交物业1、电梯移交2、机电系统移交3、公共区域交钥匙4、市政移交5、景观移交6、导识系统移交7、验收签字8、整改9、维修关闭10、入住活动11、竣工资料移交

竣工备案1、竣备户内验收2、外窗淋水3、通水、通电、通气4、《质量保证书》《使用说明书》——交业主5、《质量保证书》《使用说明书》——交政府6、《竣工备案证明》7、《入住许可证》分户验收1、人员分组2、问题清理汇总3、维修整改4、重验5、交钥匙/办手续向业主交房1、验明证身2、签订入住手续3、缴纳各项费用4、领取钥匙5、验收6、问题整改、汇总7、整改8、客户复验9、移交客户（关闭）10、入住活动预验收（可选）1、业主开放日2、第一次模拟验收汇总3、维修整改4、第二次模拟验收工程专项验收1、主体验收2、电梯验收3、消防验收4、人防验收5、规划验收6、市政工程验收7、景观验收【4】分户验收【1】工程专项验收【2】竣工备案【3】预验收（可选）【4】分户验收【5】移交物业【6】入住交房21分户验收1）分户验收标准一《一、建筑装饰装修工程（户内）交房观感质量检查表》《二、建筑装饰装修工程（户外）交房观感质量检查表》《三、门窗安装工程交房观感质量检查表》《四、给排水安装工程（户内）交房观感质量检查表》《五、电气安装工程（户内）交房观感质量检查表》2）分户验收标准二销售合同标的物——《合同附图》【4】分户验收221）分户验收标准一【4】分户验收221）分户验收标准一《五、电气安装工程（户内）交房观感质量检查表》例1：【4】分户验收第一个开关中心距门边距离为150～200mm，第二个开关与第一个开关中心距离为130mm，以后依次类推；如有其它功能的面板，则以下顺序排布：第一个面板为灯开关、第二为空调、监控面板。粗装修电气面板需进行功能标识23【4】分户验收第一个开关中心距门边距离为150～200mm，1）分户验收标准一《五、电气安装工程（户内）交房观感质量检查表》例2：强弱电面板间距定位【4】分户验收24【4】分户验收241）分户验收标准一《一、建筑装饰装修工程（户内）交房观感质量检查表》《二、建筑装饰装修工程（户外）交房观感质量检查表》《三、门窗安装工程交房观感质量检查表》《四、给排水安装工程（户内）交房观感质量检查表》《五、电气安装工程（户内）交房观感质量检查表》2）分户验收标准二销售合同标的物——《合同附图》【4】分户验收251）分户验收标准一【4】分户验收253）分户验收工作的完成标志——物业收钥匙【4】分户验收26【4】分户验收26钥匙收发流程钥匙收发流程一、项目中需交到业主手中的各类钥匙二、项目部分户验收三、移交物业四、交业主钥匙种类承办商责任人门禁卡弱电分包电气工程师项目部管理员建立钥匙台账（如：要房间号、压身份证/ID卡项目公司牵头，物业公司配合建立台账业主收钥匙入户门（A、B、C）施工方土建工程师铝合金门铝窗厂土建工程师信报箱分包土建工程师车位锁分包土建工程师小房钥匙施工方土建工程师报警钥匙弱电电气工程师建立钥匙台账责任人A【项目公司工程部】责任人B【物业公司】备注：每个单元、楼栋均有楼管员管理钥匙27钥匙收发流程钥匙收发流程一、项目中需交到业主手中的各类钥匙二为避免钥匙管理过程中出现混乱，项目公司必须安排：——专人管理钥匙——专用房间管理钥匙，专用木箱（按楼栋号）保存钥匙，按房间号编号存放——建立台账登记钥匙进出，项目部管理员建立钥匙台账借用手续（如：登记姓名，押身份证、交押金等形式），当天借用，当天退还。钥匙收发流程28为避免钥匙管理过程中出现混乱，项目公司必须安排：钥匙收发流程

移交物业1、电梯移交2、机电系统移交3、公共区域交钥匙4、市政移交5、景观移交6、导识系统移交7、验收签字8、整改9、维修关闭10、入住活动11、竣工资料移交

竣工备案1、竣备户内验收2、外窗淋水3、通水、通电、通气4、《质量保证书》《使用说明书》——交业主5、《质量保证书》《使用说明书》——交政府6、《竣工备案证明》7、《入住许可证》分户验收1、人员分组2、问题清理汇总3、维修整改4、重验5、交钥匙/办手续向业主交房1、验明证身2、签订入住手续3、缴纳各项费用4、领取钥匙5、验收6、问题整改、汇总7、整改8、客户复验9、移交客户（关闭）10、入住活动预验收（可选）1、业主开放日2、第一次模拟验收汇总3、维修整改4、第二次模拟验收工程专项验收1、主体验收2、电梯验收3、消防验收4、人防验收5、规划验收6、市政工程验收7、景观验收【5】移交物业【1】工程专项验收【2】竣工备案【3】预验收（可选）【4】分户验收【5】移交物业【6】入住交房29分户验收1）住宅室内部分移交物业——物业公司接收地产产品的标准《观感质量标准》2）住宅公共部位及室外移交物业电梯移交机电系统移交公共区域交钥匙市政移交景观移交导识系统移交验收签字整改——维修关闭入住活动竣工资料移交【5】移交物业30【5】移交物业303）公共部位移交物业《住宅类产品公共部位移交标准》【5】移交物业31【5】移交物业31

移交物业1、电梯移交2、机电系统移交3、公共区域交钥匙4、市政移交5、景观移交6、导识系统移交7、验收签字8、整改9、维修关闭10、入住活动11、竣工资料移交

竣工备案1、竣备户内验收2、外窗淋水3、通水、通电、通气4、《质量保证书》《使用说明书》——交业主5、《质量保证书》《使用说明书》——交政府6、《竣工备案证明》7、《入住许可证》分户验收1、人员分组2、问题清理汇总3、维修整改4、重验5、交钥匙/办手续向业主交房1、验明证身2、签订入住手续3、缴纳各项费用4、领取钥匙5、验收6、问题整改、汇总7、整改8、客户复验9、移交客户（关闭）10、入住活动预验收（可选）1、业主开放日2、第一次模拟验收汇总3、维修整改4、第二次模拟验收工程专项验收1、主体验收2、电梯验收3、消防验收4、人防验收5、规划验收6、市政工程验收7、景观验收【6】入住交房【1】工程专项验收【2】竣工备案【3】预验收（可选）【4】分户验收【5】移交物业【6】入住交房32分户验收【6】入住交房向客户交房（在销售合同约定的时间之前完成交房工作，而不是销售合同约定的时间开始交房工作）向业主交房的基本流程（1）验明证身（2）签订入住手续（3）缴纳各项费用（4）领取钥匙——标注着产品交付工作完成，开始进入产品保修期（5）验收——陪客户验收（6）问题整改、汇总（7）整改（8）通知客户复验（9）移交客户（维修事件关闭）（10）入住活动——营销组织入住活动，将入住变成一种营销手段，让客户感受到新家的温馨、居住环境的美丽、天山地产的爱心（11）工程尾款的支付流程调整——添加物业保修期之后工程尾款的签字33【6】入住交房向客户交房（在销售合同约定的时间之前完成交房工1、概述2、阶段性成果描述3、交房主项流程【各阶段主要工作】4、交房区形象要求5、交房工作指引汇总6、交房文件编制7、售后服务保障体系建立34344、交房区形象基本要求1）入住区形象：入口完成，道路整洁通畅，景观绿化工程完成，楼栋号有楼号标识，单元门牌标识，不再有工地的感觉！2）户内形象：《分户验收单》张贴在室内显眼位置，各种管线做出明显标认，告知客户管线名称、方向，卫生间零电位标识提醒；3）户内保洁拓荒完成4）安全提示：栏杆位置贴出警示标志，告知不得随意拆卸栏杆；5）物业管理提示：物业公司总经理致辞，物业联系电话、办公地点，全部张贴于业主房屋内；6）场内设有临时或永久垃圾堆放点。354、交房区形象基本要求1）入住区形象：入口完成，道路整洁通畅4、交房区形象基本要求入住实例——北京金科王府（10年7月16日）364、交房区形象基本要求入住实例——北京金科王府（10年7月4、交房区形象基本要求入住实例——北京金科王府（10年7月16日）374、交房区形象基本要求入住实例——北京金科王府（10年7月11、概述2、阶段性成果描述3、交房主项流程【各阶段主要工作】4、交房区形象要求5、交房工作指引汇总6、交房文件编制7、售后服务保障体系建立38385、交房工作指引汇总395、交房工作指引汇总391、概述2、阶段性成果描述3、交房主项流程【各阶段主要工作】4、交房区形象要求5、交房工作指引汇总6、交房文件编制7、售后服务保障体系建立40406、交房文件编制1）《质量保证手册》——工程2）《产品使用说明书》——工程3）《物业管理手册》——物业4）《客户装修需知》——物业5）资料设计、审批、制作——营销6）工程向物业提交《资料清单》——工程416、交房文件编制1）《质量保证手册》——工程411、概述2、阶段性成果描述3、交房主项流程【各阶段主要工作】4、交房区形象要求5、交房工作指引汇总6、交房文件编制7、售后服务保障体系建立4242

7、售后服务保障体系建立

1）交房活动组织【缴纳各项费用，房屋验收】，人员分工，职责2）客户投诉处理流程、维修流程开始启动3）物业公司组织架构，制定服务标准，制定物业管理流程4）进行人员培训5）客户投诉处理组织，人员编制——完——43

7、售后服务保障体系建立

1）交房活动组织【缴纳各项费用，

感谢聆听，请提意见4444房屋产品交付工作指引培训柴亚民2011-8-3145房屋产品交付工作指引培训柴亚民11、概述2、阶段性成果描述3、交房主项流程【各阶段主要工作】4、交房区形象要求5、交房工作指引汇总6、交房文件编制7、售后服务保障体系建立4621、概述2、阶段性成果描述3、交房主项流程【各阶段主要工作】4、交房区形象要求5、交房工作指引汇总6、交房文件编制7、售后服务保障体系建立4731、概述1）年内交房任务：45万平米，8个项目，11批次，约3700户（含未销售户数）2）衡量标准：一次交房成功率≥90%；现有交房标准：销售合同约定的标准今后交房标准：政府标准、行业标准3）两个原则&一个方法：先紧后松原则精细化管理原则——WBS方法WBS方法：工作分解结构（WorkBreakdownStructure），是把项目可交付成果和项目工作分解成较小的，更易于管理的组成部分的过程。481、概述41、概述2、阶段性成果描述3、交房主项流程【各阶段主要工作】4、交房区形象要求5、交房工作指引汇总6、交房文件编制7、售后服务保障体系建立495启动会土地投资分析阶段项目启动阶段方案设计成果阶段施工图设计阶段施工准备阶段营销开盘阶段阶段交房入住阶段施工阶段交房入住项目投资建议书项目预案投资分析模型方案设计成果景观方案与建筑方案配合指导意见精装方案与建筑方案配合指导意见方案版目标成本投资分析及验算初步设计任务书施工图设计任务书营销策划方案售房合同配置标准售房合同附图价格表及付款方式项目管理指引三通一平方案资源筛选及评估合约规划工艺工法施工图深化/作业图工程计划工程专项验收标准竣工备案细则客户预验收方案分户验收方案移交物业方案入住交房方案施工图设计成果精装修设计成果景观设计成果市政工程设计部品设计专项设计成果供方培训资料重大施工方案标准与收测样板引路材料封样停止点检查评价与述职成功标尺开发计划与风险营销成本建筑及景观工程实施结构，精装修水暖，强弱电物业管理2、阶段性成果描述（1）50启动会土地投资项目启方案设计施工图施工准营销开盘交房入施工阶2、阶段性成果描述（2）工程施工管理【PDCA】法则的应用（戴明法则）工程计划【PLAN—计划】，计划制定，计划修改（已对计划管理模板进行了修订）工程实施【DO—做】，各项工程计划建造进度跟踪【CHECK—核查】，各项工程计划核查、跟进（形象进度跟踪-模板附件）问题整改【ACTION—行动】，计划落实不到位的跟进、处理公司确定交房整体工作计划，公布《交房奖罚规定》（另行描述）512、阶段性成果描述（2）工程施工管理【PDCA】法则的应用1、概述2、阶段性成果描述3、交房主项流程【各阶段主要工作】4、交房区形象要求5、交房工作指引汇总6、交房文件编制7、售后服务保障体系建立528

移交物业1、电梯移交2、机电系统移交3、公共区域交钥匙4、市政移交5、景观移交6、导识系统移交7、验收签字8、整改9、维修关闭10、入住活动11、竣工资料移交

竣工备案1、竣备户内验收2、外窗淋水3、通水、通电、通气4、《质量保证书》《使用说明书》——交业主5、《质量保证书》《使用说明书》——交政府6、《竣工备案证明》7、《入住许可证》分户验收1、人员分组2、问题清理汇总3、维修整改4、重验5、交钥匙/办手续向业主交房1、验明证身2、签订入住手续3、缴纳各项费用4、领取钥匙5、验收6、问题整改、汇总7、整改8、客户复验9、移交客户（关闭）10、入住活动预验收（可选）1、业主开放日2、第一次模拟验收汇总3、维修整改4、第二次模拟验收工程专项验收1、主体验收2、电梯验收3、消防验收4、人防验收5、规划验收6、市政工程验收7、景观验收交房主流程【1】工程专项验收【2】竣工备案【3】预验收（可选）【4】分户验收【5】移交物业【6】入住交房3、交房主流程53分户验收

移交物业1、电梯移交2、机电系统移交3、公共区域交钥匙4、市政移交5、景观移交6、导识系统移交7、验收签字8、整改9、维修关闭10、入住活动11、竣工资料移交

竣工备案1、竣备户内验收2、外窗淋水3、通水、通电、通气4、《质量保证书》《使用说明书》——交业主5、《质量保证书》《使用说明书》——交政府6、《竣工备案证明》7、《入住许可证》分户验收1、人员分组2、问题清理汇总3、维修整改4、重验5、交钥匙/办手续向业主交房1、验明证身2、签订入住手续3、缴纳各项费用4、领取钥匙5、验收6、问题整改、汇总7、整改8、客户复验9、移交客户（关闭）10、入住活动预验收（可选）1、业主开放日2、第一次模拟验收汇总3、维修整改4、第二次模拟验收工程专项验收1、主体验收2、电梯验收3、消防验收4、人防验收5、规划验收6、市政工程验收7、景观验收【1、2】专项验收与竣工备案【1】工程专项验收【2】竣工备案【3】预验收（可选）【4】分户验收【5】移交物业【6】入住交房54分户验收消防验收电梯验收规划验收节能验收室内环境监测人防验收资料验收电梯验收主体工程验收水电验收通水通电市政工程道路验收景观验收客户观感质量验收【政府强制性】竣工备案手续所需验收【客户感知】交房入住所需工程验收合同附图验收1）工程验收与备案所需手续验收与备案55消防验收电梯验收规划验收节能验收室内环境人防验收资料验收电梯备案流程2）竣工备案流程消防验收电梯验收规划验收向主管部门提出申请建委组织以下部门验收质量站主管领导签字开发办向质量出具验收单权属科市场科办理产权节能验收室内环境监测人防验收资料验收企管科市场科开发办物业科质量站办理备案手续56备案流程2）竣工备案流程消防验收电梯验收规划验收向主管部门建备案指引3）竣工备案工作指引消防验收电梯验收规划验收向主管部门提出申请建委组织以下部门验收质量站主管领导签字开发办向质量出具验收单权属科市场科办理产权节能验收室内环境监测人防验收资料验收企管科市场科开发办物业科质量站办理备案手续57备案指引3）竣工备案工作指引消防验收电梯验收规划验收向主管部备案方式4）房屋办理竣工备案及产品交付的几种方式①毛坯房竣工备案，毛坯交房（通常做法）②毛坯房竣工备案，精装修交房【提升产品品质，增加产品附加值；加大成本投入，降低土地增值税】开发商在销售合同中明确规定：“毛坯备案，向客户交房为精装修”，开发商与客户签订精装修补充协议；此方法采用的比例有限。③精装修竣工备案，精装修交房【毛坯不备案，开发商与政府共同承担精装备案管理责任】精装修交房标准直接写进销售合同，一般精装交房的备案方法。④开发商提供精装修增值服务（通畅为A、B菜单方式），与客户另签订服务协议，另行收费。（服务对象：投资客，部分豪宅客户）58备案方式4）房屋办理竣工备案及产品交付的几种方式①毛坯房竣工备案解释5）竣工备案中的《两书》的解释两书的作用：《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》备案时交给政府交房时交给业主①《住宅质量保证书》

保修范围与期限依据国务院第(2000)279号令《建筑工程质量管理条例》第四十条的规定，自建设工程竣工验收合格之日起，正常使用情况下各部位、部件的保修期如下：地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的合理使用年限（设计使用年限为50年，不等于使用寿命！）；屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年；供热系统，为2个采暖期；电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程为2年。其他设备产品保修纱窗保修期为1年。59备案解释5）竣工备案中的《两书》的解释两书的作用：《住宅5）竣工备案中的《两书》的解释①《住宅质量保证书》保修期的存续期？

依据建设部（2001）第88号令《商品房销售管理办法》第三十三条以及建房(1998)102号文《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》（以下简称《规定》）第五条的规定，上款住宅商品房保修期的存续期低于下述期限的，保修期以下述期限为准（从交付使用之日起计算）：屋面防水3年；墙面、厨房和卫生间地面、管道渗漏1年；墙面、顶棚抹灰脱落1年；地面空鼓开裂、大面积起砂1年；门窗翘裂、五金件损坏1年；管道堵塞2个月供热系统和设备2个采暖期；灯具、电器开关、插座面板保修期为6个月。纱窗3个月备案解释605）竣工备案中的《两书》的解释①《住宅质量保证书》备案解释5）竣工备案中的《两书》的解释防水存续期保修期存续期1年2年3年4年5年1年2年3年1年2年3年保修期1年存续期1年3个月1年纱窗上述部位、部件在保修期内，公司免费承担维修责任。615）竣工备案中的《两书》的解释防水存续期保修期存续期1年25）竣工备案中的《两书》的解释②《住宅使用说明书》

使用说明和注意事项要点建筑、结构、装修给排水、空调、燃气、采暖电气（强电，弱电）室内设备使用说明详见生产厂家各项《使用说明书》

备案解释625）竣工备案中的《两书》的解释②《住宅使用说明书》备案解释

移交物业1、电梯移交2、机电系统移交3、公共区域交钥匙4、市政移交5、景观移交6、导识系统移交7、验收签字8、整改9、维修关闭10、入住活动11、竣工资料移交

竣工备案1、竣备户内验收2、外窗淋水3、通水、通电、通气4、《质量保证书》《使用说明书》——交业主5、《质量保证书》《使用说明书》——交政府6、《竣工备案证明》7、《入住许可证》分户验收1、人员分组2、问题清理汇总3、维修整改4、重验5、交钥匙/办手续向业主交房1、验明证身2、签订入住手续3、缴纳各项费用4、领取钥匙5、验收6、问题整改、汇总7、整改8、客户复验9、移交客户（关闭）10、入住活动预验收（可选）1、业主开放日2、第一次模拟验收汇总3、维修整改4、第二次模拟验收工程专项验收1、主体验收2、电梯验收3、消防验收4、人防验收5、规划验收6、市政工程验收7、景观验收【3】预验收【1】工程专项验收【2】竣工备案【3】预验收（可选）【4】分户验收【5】移交物业【6】入住交房63分户验收预验收1）工程验收之后，工程部组织第一次模拟验收（随之整改）、第二次模拟验收（随之整改）。万科、中海、龙湖等地产公司全部使用这种方式。前提：合理安排工期，不发生工程延后情况，确保完工后预留2-3个月的检查整改时间。2）营销举办客户开放日，让客户进入现场，参观工地，参观自己未来的家【3】预验收64预验收1）工程验收之后，工程部组织第一次模拟验收（

移交物业1、电梯移交2、机电系统移交3、公共区域交钥匙4、市政移交5、景观移交6、导识系统移交7、验收签字8、整改9、维修关闭10、入住活动11、竣工资料移交

竣工备案1、竣备户内验收2、外窗淋水3、通水、通电、通气4、《质量保证书》《使用说明书》——交业主5、《质量保证书》《使用说明书》——交政府6、《竣工备案证明》7、《入住许可证》分户验收1、人员分组2、问题清理汇总3、维修整改4、重验5、交钥匙/办手续向业主交房1、验明证身2、签订入住手续3、缴纳各项费用4、领取钥匙5、验收6、问题整改、汇总7、整改8、客户复验9、移交客户（关闭）10、入住活动预验收（可选）1、业主开放日2、第一次模拟验收汇总3、维修整改4、第二次模拟验收工程专项验收1、主体验收2、电梯验收3、消防验收4、人防验收5、规划验收6、市政工程验收7、景观验收【4】分户验收【1】工程专项验收【2】竣工备案【3】预验收（可选）【4】分户验收【5】移交物业【6】入住交房65分户验收1）分户验收标准一《一、建筑装饰装修工程（户内）交房观感质量检查表》《二、建筑装饰装修工程（户外）交房观感质量检查表》《三、门窗安装工程交房观感质量检查表》《四、给排水安装工程（户内）交房观感质量检查表》《五、电气安装工程（户内）交房观感质量检查表》2）分户验收标准二销售合同标的物——《合同附图》【4】分户验收661）分户验收标准一【4】分户验收221）分户验收标准一《五、电气安装工程（户内）交房观感质量检查表》例1：【4】分户验收第一个开关中心距门边距离为150～200mm，第二个开关与第一个开关中心距离为130mm，以后依次类推；如有其它功能的面板，则以下顺序排布：第一个面板为灯开关、第二为空调、监控面板。粗装修电气面板需进行功能标识67【4】分户验收第一个开关中心距门边距离为150～200mm，1）分户验收标准一《五、电气安装工程（户内）交房观感质量检查表》例2：强弱电面板间距定位【4】分户验收68【4】分户验收241）分户验收标准一《一、建筑装饰装修工程（户内）交房观感质量检查表》《二、建筑装饰装修工程（户外）交房观感质量检查表》《三、门窗安装工程交房观感质量检查表》《四、给排水安装工程（户内）交房观感质量检查表》《五、电气安装工程（户内）交房观感质量检查表》2）分户验收标准二销售合同标的物——《合同附图》【4】分户验收691）分户验收标准一【4】分户验收253）分户验收工作的完成标志——物业收钥匙【4】分户验收70【4】分户验收26钥匙收发流程钥匙收发流程一、项目中需交到业主手中的各类钥匙二、项目部分户验收三、移交物业四、交业主钥匙种类承办商责任人门禁卡弱电分包电气工程师项目部管理员建立钥匙台账（如：要房间号、压身份证/ID卡项目公司牵头，物业公司配合建立台账业主收钥匙入户门（A、B、C）施工方土建工程师铝合金门铝窗厂土建工程师信报箱分包土建工程师车位锁分包土建工程师小房钥匙施工方土建工程师报警钥匙弱电电气工程师建立钥匙台账责任人A【项目公司工程部】责任人B【物业公司】备注：每个单元、楼栋均有楼管员管理钥匙71钥匙收发流程钥匙收发流程一、项目中需交到业主手中的各类钥匙二为避免钥匙管理过程中出现混乱，项目公司必须安排：——专人管理钥匙——专用房间管理钥匙，专用木箱（按楼栋号）保存钥匙，按房间号编号存放——建立台账登记钥匙进出，项目部管理员建立钥匙台账借用手续（如：登记姓名，押身份证、交押金等形式），当天借用，当天退还。钥匙收发流程72为避免钥匙管理过程中出现混乱，项目公司必须安排：钥匙收发流程

移交物业1、电梯移交2、机电系统移交3、公共区域交钥匙4、市政移交5、景观移交6、导识系统移交7、验收签字8、整改9、维修关闭10、入住活动11、竣工资料移交

竣工备案1、竣备户内验收2、外窗淋水3、通水、通电、通气4、《质量保证书》《使用说明书》——交业主5、《质量保证书》《使用说明书》——交政府6、《竣工备案证明》7、《入住许可证》分户验收1、人员分组2、问题清理汇总3、维修整改4、重验5、交钥匙/办手续向业主交房1、验明证身2、签订入住手续3、缴纳各项费用4、领取钥匙5、验收6、问题整改、汇总7、整改8、客户复验9、移交客户（关闭）10、入住活动预验收（可选）1、业主开放日2、第一次模拟验收汇总3、维修整改4、第二次模拟验收工程专项验收1、主体验收2、电梯验收3、消防验收4、人防验收5、规划验收6、市政工程验收7、景观验收【5】移交物业【1】工程专项验收【2】竣工备案【3】预验收（可选）【4】分户验收【5】移交物业【6】入住交房73分户验收1）住宅室内部分移交物业——物业公司接收地产产品的标准《观感质量标准》2）住宅公共部位及室外移交物业电梯移交机电系统移交公共区域交钥匙市政移交景观移交导识系统移交验收签字整改——维修关闭入住活动竣工资料移交【5】移交物业74【5】移交物业303）公共部位移交物业《住宅类产品公共部位移交标准》【5】移交物业75【5】移交物业31

移交物业1、电梯移交2、机电系统移交3、公共区域交钥匙4、市政移交5、景观移交6、导识系统移交7、验收签字8、整改9、维修关闭10、入住活动