浅析物流地产风险识别

浅析物流地产风险识别物流地产作为物流业务的不动产载体，重要包含物流配送中心、物流仓库、物流分拨中心等，在我们国家以物流园区为重要形式。中国物流与采购联合会的调查显示，到2012年全国各类物流园区共计754家，比2008年的475家增加58.7%，比2006年的207家增加264%。其中，长江中游经济区最多，为139家，然后依次是北部沿海经济区128家、西南经济区98家、黄河中游经济区93家、东部沿海经济区93家、南部沿海经济区84家、西北经济区63家、东北经济区56家。长江中游经济区、黄河中游经济区、西南经济区和西北经济区四个中西部区域物流园区数量上升较快，而北部沿海经济区的园区数量增加速度已经跨越东部沿海经济区和南部沿海经济区，呈现快速发展趋势。物流地产的快速发展重要有下面几个方面的原因：第一，需求拉动因素。物流业的蓬勃发展产生了对物流基础设备的宏大需求，直接带动了物流地产的发展;第二，供应推动因素。随着国家宏观调控政策的深切进入，普通房地产的收益趋于理性，市场供求关系改变，房地产企业通过转型谋求企业的连续发展进入物流地产行业，同时物流地产也成为金融机构以及互联网企业关注的对象;第三，土地成本因素。从规划角度和地理位置来看，物流用地多数位于城市郊区，与商业和住宅开发用地相比，土地购置成本相对较低，企业能够以较低的价格获取大量土地，降低了物流地产企业的运营成本;第四，政策扶持因素。物流地产得到了政策的鼎力支持，如2012年1月，财务部、国家税务总局发布〔关于物流企业大宗商品仓储设备用地城镇土地使用税政策的通知〕，2012年8月，出台〔关于深化流通体制改革加快流通产业发展的意见〕，2014年6月，会议又讨论通过了〔物流业发展中长期规划〕等。而物流地产对促进区域就业和税收奉献具有积极作用，也得到了地方的支持，如各地方出台物流地产的招商引资政策，提供优惠条件吸引企业参加;第五，投资回报因素。物流地产能够获得长期稳定的回报，十分是在房地产市场整体不太景气的背景下，这种优势就愈加明显。物流地产被以为收益稳定回报合理，属于低风险投资领域。然而，从外部环境来看，随着国家经济构造的调整，物流地产市场的需求将回归理性，在供应坚持旺盛的趋势下产生过剩;土地政策和土地的稀缺性使得物流用地的成本优势不再;政策红利已经使用而且不可复制。从行业特征来看，不同于商业地产和住宅地产，物流地产开发周期长，对资金实力要求更高层次，强调规模效应和协同效应，开发活动的独特性愈加明显。从开发主体来看，国内物流地产开发商在物流地产领域开发经历体验比较欠缺，与国际成熟的开发企业相比综合实力有很大差距，这些都使得开发活动的不确定性增长。在物流地产成为投资热门的趋势下，对其开发风险的研究和关注显得尤为主要。这就要求开发企业在风险辨别和管控活动中必需兼顾战略目的和经营策略、经营结果和管理经过、内部要素和外部要素、以及短期目的和长期目的，而平衡计分卡的基本原理和操作方法客观上提供了一种风险管理的新思路。二、基于平衡计分卡的物流地产风险辨别1.平衡计分卡的基本思想平衡计分卡(BalancedScorecard)是由美国学者卡普兰(RobertS.Kaplan)和诺顿(DavidP.Norton)于1992年提出的一种业绩评估和战略管理的方法，它从财政、客户、内部运营、学习与成长四个维度，将组织的战略落实为可操作的衡量指标和目的，目的就是要建立现战略制导的绩效管理系统，进而保证企业战略得到有效的履行。其平衡思想重要具体表现出在下面几个方面。(1)超出传统财政评估考核形式，兼顾财政指标和非财政指标的平衡传统的业绩评价以财政指标为主，而对非财政指标(客户、内部流程、学习与成长)的考核很少，即便有对非财政指标的考核，也只是定性的说明，缺乏量化的考核，缺乏系统性和全面性。平衡记分卡四个层面之间有着严密的逻辑关系，构成一条因果关系链。财政是企业经营结果的具体表现出，是企业短期业绩关注的重点，同时平衡记分卡通过其他三个层面的非财政指标揭示企业怎样实现财政目的，即非财政指标是公司将来财政业绩的源泉和保证，财政指标和非财政指标一起构成公司整体经营业绩的驱动因素。(2)不仅强调短期目的的实现，愈加看重企业长期目的和短期目的的平衡平衡记分卡克制了单一财政指标的短期性和片面性，到达了兼顾短期和长期目的的目的，既寻求短期业绩的实现，又保证核心能力的培育，坚持了两者之间的平衡。它首先将每个层面的问题分解为核心能力，然后寻找能够帮助企业达成这些能力的关键成功因素，再将关键成功要素分解为能够量化的、容易实现的、短期的关键业绩指标。(3)克制单一内部评价的不足，兼顾企业内部因素与外部因素的平衡传统形式比较重视对企业内部的管理水安然平静运营效率，对市场份额、客户对企业产品和效劳的要求、客户满意度等外部要素关注不够，事实上仅仅关注内部运营效率是不够的，还需要考虑外部的市场变化和客户需求。在平衡记分卡中保留了传统的内部要素的评价，同时也要求企业关注外部要素和环境，因而市场、客户等外部要素都需要纳入到评价体系当中，其目的就是帮助企业更好地适应外部市场和客户需求，进而实现企业的财政目的。(4)从关注企业经营结果出发，兼顾经营结果与管理经过的平衡传统考核往往侧重于对过去经营结果的考核，而对管理经过的关注不够。由于企业面临着不断变化的技术、市场环境，要求企业具备较强的创新能力和学习能力，不断适应外部的变化，在将来的竞争中实现可连续发展。而基于财政报表的静态的传统业绩评价在时间上基本都是对过去经营结果的总结，难以为者提供及时、有效的和关于将来的信息指点。平衡计分卡以有效完成战略为动因，以可衡量的指标为目的管理的结果，寻求结果性指标与动因性指标之间的平衡。(5)各个层面平衡发展，兼顾领先指标以及滞后指标之间的平衡财政、客户、内部流程、学习与成长这四个方面包括了领先指标和滞后指标。财政指标就是一个滞后指标，它只能反映公司上一年度发生的情况，不能告诉企业怎样改善业绩和可连续发展。而对于后三项领先指标的关注，使企业到达了领先指标和滞后指标之间的平衡。(6)以战略目的为指点，兼顾企业发展战略以及施行战术的平衡平衡记分卡将评估视野置于组织发展，更重视组织的整体平衡，从战略出发制订量化的业绩考核指标，寻求战略和战术之间的平衡。它回答了对于企业而言四个最为主要的问题，即从财政角度，如何知足股东?从客户角度，怎样到达客户满意?从内部运营角度，企业必需擅于什么?从学习和成长角度，企业能否继续创造价值?通过这四个方面问题的解决，达成企业的战略目的。2.平衡计分卡对物流地产企业风险因素的辨别除卡普兰和诺顿外，很多学者、管理专家为平衡计分卡理论发展和理论做了大量的工作，平衡计分卡在管理理论中不断得到补充、试验、调整和完善，被越来越多的组织所采取。90年代初中期，平衡计分卡重要在事业单位及公司的分部使用，近年来，大公司总部、整个组织也开始使用平衡计分卡，其应用领域牵涉到战略、绩效，并向风险管理领域延展。平衡计分卡和企业全面风险管理(ERM)具有天然的共性，第一，两者都着眼于企业全局。平衡计分卡从财政、顾客、内部业务流程、学习和成长四个角度审视企业;ERM则强调使用综合方法在企业整体层面上评价控制风险。第二，两者都关注战略。平衡计分卡通过业绩测评，而ERM则通过风险管理与企业的战略建立联络，目的是不断增长企业整体战略目的完成的可能性。第三，两者都强调全员的参与。二者的施行及其作用的有效发挥，都需要企业高层的充足关注和支持以及全员的参与和合同推动。平衡计分卡向员传达企业目的以便他们选择与企业战略一致的行动，ERM通过内部沟通使每一位员工参与到风险管理的流程中。第四，两者都看重连续改良的作用。平衡计分卡寻求连续的改良，而ERM则寻求连续的评估、监控、降低企业风险。除此之外，两者都强调在组织各个条理开展活动，看重目的管理等等。这就使得基于平衡计分卡的理念以及框架进行风险管理具有可行性，平衡计分卡给风险管理提供了思维出发点以及风险管理办法施行的途径。基于平衡计分卡的基本原理，物流地产企业的风险辨别从四个维度展开，分别是财政维度、客户维度、内部运营维度及学习成长维度，进一步分解构成四个层面的风险因素体系。从财政维度看，物流地产是典型的资本密集型行业，投资金额宏大，投资回报周期长，对资金实力，投资能力，融资能力等资本运营能力有较高的要求，往往需要连续经营能力获利，这个维度的风险集中具体表现出为投资能力风险，融资能力风险，周转能力风险，获利能力风险以及偿债能力风险，反映物流地产企业股东、经营者、债权人、员工、其他利益相关者在物流地产开发及经营经过中的风险关注点。从客户维度看，在客户积累上，对于国内大多数新进入物流地产领域的传统企业来说，在前期的招商经过中无疑会遇一定的障碍，面临招商引资的风险。随着参加者的不断进入，行业的竞争也日趋剧烈，在普洛斯等具有市场垄断地位的国际物流地产巨头已经发展多年的情况下，国内市场的所有新进入者都面临宏大挑战，市场份额及市场地位处于劣势，面临市场竞争风险。在后期的物业资产经营环节，也会因专业化和市场化水平的欠缺而导致顾客流失、顾客投诉等风险。这个维度的风险因素重要包含市场竞争风险、招商引资风险、客户流失风险及客户效劳风险。从内部运营维度看，物流地产的开发与运营期要比住宅房地产长得多，而且在运营经过中还需2-3年的过渡期，开发周期至少在10年以上。物流地产的连续发展更依靠于规模效应和协同效应，必需要到达一定的规模并加强协同管理能力明显降低成本、提升效率。物流地产企业一般以开发项目的形式运作，不管是单项目还是多项目管理，其核心是质量、成本、进度(计划履行效率)，这些内部运营管理活动是达成客户满意、实现企业战略的有效保障。因而内部运营风险可细分为开发周期风险、开发规模风险、履行效率风险、质量管理风险及成本控制风险等因素。从学习成长维度看，物流地产具有长期经营的特征，项目建成不是开发经过的结束，而是资产经营的开始。诸多开发商沿用住宅地产形式，希望毕其功于一役，通过一次性的销售或者招商获得投资回报，忽视物流地产独特的核心能力培养。面对强大的竞争对手，眼前的重要问题是生存，将来的着眼点是怎样发展，怎样不断成长。缺乏创新精神和组织学习气氛的企业很难获得久远发展，该维度的风险因素包含核心能力风险、创新能力风险及学习能力风险。四、实证研究文章选取西部现代物流园区开发建设有限责任公司为研究对象，现前阶段公司的重要任务是物流园区的开发建设，园区按6个功能板块划分，采用整体规划、分步施行、市场运作的开发形式，实行分期开发：第一期，2007-2010年，建成园区6平方公里，建设国家铁路综合物流中心，开工建设兴隆场铁路编组站;第二期，2010-2015年，建成园区9平方公里，建成兴隆场铁路编组站，基本实现物流资源整合，产业融合;第三期，2015-2020年，建成园区7.33平方公里，全面完成园区功能布局，实现战略目的。园区计划总投资约1117亿元，至2020年全面建成后，铁路集装箱中心站实际年吞吐能力可达200万标箱，快货200万吨，散货300万吨。作为物流园区的建设者、管理者和经营者，公司高度看重战略目的的实现及经营风险的控制，在经营活动中引入外部专业咨询机构提供专业化解决方案，基于平衡计分卡构建风险指标体系，由11名专家构成评价小组对各个风险因素进行评价，构成原始数据矩阵。文章运用MATLAB2012编程进行数据的处理和计算，首先进行数据标准化处理，然后将数据代入熵权模型，分条理计算熵值及熵权。最后计算总的风险值为E=0.2113，总体上属于较小风险，事实上该公司是一家国有企业，在管委会的直接领导下开展工作，某种水平上与管委会高度融合，既有公司的特征，也便于行使行政本能机能，管委会作为派出机构对重大起到主导作用，日常运营由公司根据公司法进行管理。该形式在物流园区开发建设的初期阶段有利于资源整合，提升协调管理力度，总体上有利于控制风险。需要进一步留意的是，17个风险因素的平均权重为0.0588，权重高于此值的风险因素是重点风险因素。将风险因素根据权重排序，排在前五位的分别是创新能力风险(k16，0.1053)，核心能力风险(k15，0.0918)，客户流失风险(k8，0.0891)，成本控制风险(k14，0.0741)，学习能力风险(k17，0.0741)，客户效劳风险(k9，0.0687)，这是公司在完成园区建设任务后，下一阶段将重点放在物流园区资产经营的经过中应当重点关注的风险因素，这与该公司的实际情况比较吻合。五、结论及启示文章基于平衡计分卡对物流地产风险因素进行了辨别，并构建了风险评估模型，结合物流地产企业实际进行了实证研究，作为一种积极尝试，因而具有下面借鉴价值：1.有助于具体表现出风险管理的战略全局性物流地产不同于商业地产和住宅地产，高投入长周期，任何寻求短期回报和部分收益的经营形式都晦气于企业的风险管理。平衡计分卡从组织全局和战略高度出发，将组织的总体风险逐层分解，并用详细的风险因素加以衡量监控，使得风险管理能够有效整合企业的短期行为与长期战略。2.有助于具体表现出风险辨别的内在逻辑性平衡计分卡从四个具有内在因果关系的维度出发进行风险辨别，包含财政维度、客户维度、内部运营维度和学习成长维度，四个层面之间存在严密的逻辑关系，下一层面是上面几个层面的风险驱动因素，构成了一条因果关系链，使得风险辨别具有内在的逻辑关系。3.