世联天津新悦庭高端别墅市场近期动态及新悦庭营销建议课件

高端别墅市场近期动态及新悦庭营销建议高端别墅市场近期动态及新悦庭营销建议1我们为何要进行这次沟通？1、认清市场大势2、提出“赢”销对策我们为何要进行这次沟通？1、认清市场大势2报告结构别墅市场信息竞品营销动作新悦庭关键营销动作建议报告结构别墅市场信息3别墅市场动态新悦庭关键营销动作建议竞品营销动作典型案例—玛歌庄园6~9月份销售状况：成交量：4~6套（8、9月份集中积累客户，10月份重拳出击）基本信息：379席独栋产品，纯独栋社区主推460平米，四室三厅四卫一期业主已入住，现房销售实收均价：1.4万元/平米总价区间：600万~700万优惠情况：1）一次性全款优惠两个点2）按揭首付优惠两个点。PS：客户到访量较大，周一~周五每天3~4组，周末每天10组左右。一期业主已入住，实房及园林景观完美呈现，这是玛歌的核心竞争力，也是保证客户较大的到访量及促进成交的最大法宝。别墅市场动态新悦庭关键营销动作建议竞品营销动作典型案例—玛歌4典型案例—红磡领世郡6~9月份销售状况：成交量：3~4套

基本信息：复合型社区现阶段主推洋房产品，价格较低，吸引大批客户别墅产品主推220~300平米等小货值产品。业主已陆续入住，现房销售。实收均价：联排1.3万，独栋2.5万成交总价区间：300万~400万联排产品优惠情况：1）买别墅，赠送海南三亚海景房一套。2）独栋别墅还会额外赠送价值25.8万的高尔夫会员卡一张总货值较低的小平米独栋别墅，以及买一赠一的优惠，迎合市场需求，提高优惠幅度。别墅市场动态新悦庭关键营销动作建议竞品营销动作典型案例—红磡领世郡6~9月份销售状况：总货值较低的小平米独5典型案例—荷兰墅6~9月份销售状况：成交量：4~5套

基本信息：一期93席余房销售，二期10月开盘实收均价：1.8~2.2万元/平米总价区间：400万~500万优惠情况：1）诚意客户会在总房款的基础上优惠10~20万PS：赠送部分前庭后院，公园地产，景观实景呈现，吸引部分客群。典型案例—檀府6~9月份销售状况：成交量：4~6套（8月成交2套，在南开房管局备案）基本信息：188席联排、独栋产品，已售出76套190平米、330平米、350平米三种户型实收均价：2.2万总价区间：408万~588万优惠情况：1）优惠幅度在正常点位上直降80万左右PS：均价由2万降到1.8万，十一举办拉斯维加斯风情夜活动，淡市下，价格及活动现场杀客较有效别墅市场动态新悦庭关键营销动作建议竞品营销动作典型案例—荷兰墅6~9月份销售状况：PS：赠送部分前庭后院，6典型案例—钻石山6~9月份销售状况：成交量：21套，签约11套

基本信息：121席联排、叠拼、双拼别墅客户主要为招商银行大客户9月针对业主及会员开放样板间实收均价：1.8万元/平米成交总价区间：570~700万优惠情况：1）一次性优惠三个点，按揭优惠两个点2）团购10套以上额外优惠1个点PS：维持价格不变，现阶段销售基本停滞典型案例—西康路36号6~9月份销售状况：成交量：17套，签约8套

基本信息：34席独栋产品6月28日开盘以来，销售情况良好实收均价：3.58万成交总价区间：1100万~2000万PS：前期营造神秘感，吸引一定客群成交，现阶段销售基本处于停滞状态别墅市场动态新悦庭关键营销动作建议竞品营销动作典型案例—钻石山6~9月份销售状况：PS：维持价格不变，现阶7别墅市场动态新悦庭关键营销动作建议竞品营销动作总款区间项目名称玛歌庄园领世郡荷兰墅新悦庭檀府钻石山西康路36号霞光道5号天鹅湖1200万1000万800万600万400万200万08年6~9月别墅项目价格区间6~8月去化的以总货值较低的小户型产品为主，客户为总价导向型在400~800万的主流产品中，去化的主要为400万左右~500万的小货值产品别墅市场动态新悦庭关键营销动作建议竞品营销动作总款区间项目名8别墅市场动态新悦庭关键营销动作建议竞品营销动作霞光道5号线上推广—短信浓荫深处的英伦别墅，水上片区最佳居住形态，注定备传承的家徽...万科.霞光道5号，只给最懂别墅的人，88231888！（如有打扰，敬请见谅）线上推广—户外灯箱、DM直投、新浪广告别墅市场动态新悦庭关键营销动作建议竞品营销动作霞光道5号线上9线下推广—渠道活动每周六邀约特定人群来访项目，举办晚宴、夜游霞光道等活动效果：1.5万元/周渠道活动=15组到访（2组意向）事件营销在活动中“杀”客霞光道5号别墅市场动态新悦庭关键营销动作建议竞品营销动作线下推广—渠道活动每周六邀约特定人群来访项目，举办晚宴、夜游10现场实景呈现霞光道5号别墅市场动态新悦庭关键营销动作建议竞品营销动作现场实景呈现霞光道5号别墅市场动态新悦庭关键营销动作建议竞品11江胜天鹅湖线上推广—短信国庆去哪好?“江胜·天鹅湖”，河西梅江南，城市稀缺水景，纯粹大户，国庆购房超值优惠！二期别墅样板间盛大开放!限量臻品优惠88161888江胜·天鹅湖，梅江南典藏别墅组团，坐拥城市水景。本周六精装样板间盛世开放！届时，著名人体彩绘大师邀您赏艺术盛宴！限量臻品优惠88161888线上推广—友谊商厦外展别墅市场动态新悦庭关键营销动作建议竞品营销动作江胜天鹅湖线上推广—短信国庆去哪好?“江胜·天鹅湖”，河西梅129月20日“香颂体验”暨北区别墅样板间开放活动形式：样板间参观、人体彩绘展、冷餐、抽奖、氛围包装线下推广—渠道活动线上宣传造势，线下活动挤压客户江胜天鹅湖别墅市场动态新悦庭关键营销动作建议竞品营销动作9.6-9.7日、9.13-9.14日“月满仲秋缘聚中秋”暖场活动形式：古筝、孔明灯、中国结、精美餐点9.29日-10.5日“十一嘉年华”假期活动主体：“香颂艺术品鉴”（法兰西雕像展、桑巴舞、氛围包装、冷餐）7、27日，新思路模特大赛总决赛在天鹅湖售楼处举行。9月20日线下推广—渠道活动线上宣传造势，线下活动挤压客户江13现场包装展示园区软性包装——法国小镇情怀再现彩色灯杆旗——丰富元素色彩包装展示魔方——项目价值点、法国建筑、法国艺术，天鹅湖处处流露着法国情调灯杆花钵——精心的点缀，最能体现开发商的用心江胜天鹅湖别墅市场动态新悦庭关键营销动作建议竞品营销动作现场包装展示园区软性包装江胜天鹅湖别墅市场动态新悦庭关键营销14接待厅画架内展现项目历程——体现天鹅湖建筑价值、承诺兑现05-08年项目发展法国港湾小镇—天鹅湖岛屿漂移规划效果图—实景呈现港湾惬意生活享受会所氛围营造——法国小镇情怀再现屋顶彩带——缓解现有会所建筑硬朗的视觉效果彩旗——跳跃的色彩，增强视觉冲击力许愿树——增强到访客户的参与性卡片寄语——客户愿望、购买理由、项目价值点礼品挂件——让客户带走天鹅湖的祝福销售物料——项目写真集、客通，丰富现场物料江胜天鹅湖别墅市场动态新悦庭关键营销动作建议竞品营销动作接待厅画架内展现项目历程会所氛围营造——法国小镇情怀再现江胜15园区实景呈现江胜天鹅湖别墅市场动态新悦庭关键营销动作建议竞品营销动作园区实景呈现江胜天鹅湖别墅市场动态新悦庭关键营销动作建议竞品16别墅市场动态新悦庭关键营销动作建议竞品营销动作新悦庭现状SWOT分析SWOT产品品质处于别墅第一梯队，在高端别墅市场中，单价处于优势地位区位的劣势成为客户的一大抗性园林的完美呈现将是打动客户重要因素，为邀约意向客户上门提供强有力的支撑相对于市场消化的小面积别墅，新悦庭总货值较高产品自身高品质的强调强调此区位紧邻城市，远离喧嚣的优势，形成说辞阶段推出特惠房，降低S户型总货值打造出园林实景，将其变成有利的销售工具别墅市场动态新悦庭关键营销动作建议竞品营销动作新悦庭现状SW17针对现状，我们如何应对？战术1：现房参观，增强购买信心战术2：线上推广，持续制造声音战术3：线下活动，强势挤压战术4：园林呈现，营造生活氛围别墅市场动态新悦庭关键营销动作建议竞品营销动作针对现状，我们如何应对？战术1：现房参观，增强购买信心别墅市18战术1：现房参观，增强购买信心纵观天津高端别墅市场，霞光道5号、玛歌庄园、天鹅湖、檀府等均为现房呈现，客户可亲临实房内体验。新悦庭项目品质及户型设计为最大的亮点，实房参观更有利于客户直观的感受新悦庭，将产品优势最大限度的呈现给客户。别墅市场动态新悦庭关键营销动作建议竞品营销动作战术1：现房参观，增强购买信心纵观天津高端别墅市场，霞光道519战术2：线上推广，吉宝品牌、产品双管齐下媒体动作目的：在市场上持续制造声音，有助于吉宝品牌的推广及新悦庭在别墅市场中形象的建立。媒体选择：定期的报广投放，以进线量较高的今晚报为主。增设在友谊南路及通向梅江片区道路的户外点位。短信定向投放。定点、定向在高端社区入户派发新悦庭产品速递。在新浪、搜房等网站针对吉宝品牌进行推广。中海品牌搜房网广告别墅市场动态新悦庭关键营销动作建议竞品营销动作战术2：线上推广，吉宝品牌、产品双管齐下媒体动作目的：在20战术3：线下推广，强势挤压营销活动，配合集中约访别墅市场动态新悦庭关键营销动作建议竞品营销动作事件类营销（兼顾暖场活动）：吉宝建筑创新艺术展、家俬展、各类品鉴会等，现场配有冷餐等，调动现场氛围。圈层活动：组织天津各大高端俱乐部、会所等特定人群参与到活动中。战术3：线下推广，强势挤压营销活动，配合集中约访别墅市场21战术4：园林呈现，营造生活氛围别墅市场动态新悦庭关键营销动作建议竞品营销动作考虑到季节的限制，现场尽量摆放些盆栽等受季节影响小的植物，打造出园林效果，给客户一种生机勃勃之感。战术4：园林呈现，营造生活氛围别墅市场动态新悦庭关键营销动作22ThankYou!ThankYou!23高端别墅市场近期动态及新悦庭营销建议高端别墅市场近期动态及新悦庭营销建议24我们为何要进行这次沟通？1、认清市场大势2、提出“赢”销对策我们为何要进行这次沟通？1、认清市场大势25报告结构别墅市场信息竞品营销动作新悦庭关键营销动作建议报告结构别墅市场信息26别墅市场动态新悦庭关键营销动作建议竞品营销动作典型案例—玛歌庄园6~9月份销售状况：成交量：4~6套（8、9月份集中积累客户，10月份重拳出击）基本信息：379席独栋产品，纯独栋社区主推460平米，四室三厅四卫一期业主已入住，现房销售实收均价：1.4万元/平米总价区间：600万~700万优惠情况：1）一次性全款优惠两个点2）按揭首付优惠两个点。PS：客户到访量较大，周一~周五每天3~4组，周末每天10组左右。一期业主已入住，实房及园林景观完美呈现，这是玛歌的核心竞争力，也是保证客户较大的到访量及促进成交的最大法宝。别墅市场动态新悦庭关键营销动作建议竞品营销动作典型案例—玛歌27典型案例—红磡领世郡6~9月份销售状况：成交量：3~4套

基本信息：复合型社区现阶段主推洋房产品，价格较低，吸引大批客户别墅产品主推220~300平米等小货值产品。业主已陆续入住，现房销售。实收均价：联排1.3万，独栋2.5万成交总价区间：300万~400万联排产品优惠情况：1）买别墅，赠送海南三亚海景房一套。2）独栋别墅还会额外赠送价值25.8万的高尔夫会员卡一张总货值较低的小平米独栋别墅，以及买一赠一的优惠，迎合市场需求，提高优惠幅度。别墅市场动态新悦庭关键营销动作建议竞品营销动作典型案例—红磡领世郡6~9月份销售状况：总货值较低的小平米独28典型案例—荷兰墅6~9月份销售状况：成交量：4~5套

基本信息：一期93席余房销售，二期10月开盘实收均价：1.8~2.2万元/平米总价区间：400万~500万优惠情况：1）诚意客户会在总房款的基础上优惠10~20万PS：赠送部分前庭后院，公园地产，景观实景呈现，吸引部分客群。典型案例—檀府6~9月份销售状况：成交量：4~6套（8月成交2套，在南开房管局备案）基本信息：188席联排、独栋产品，已售出76套190平米、330平米、350平米三种户型实收均价：2.2万总价区间：408万~588万优惠情况：1）优惠幅度在正常点位上直降80万左右PS：均价由2万降到1.8万，十一举办拉斯维加斯风情夜活动，淡市下，价格及活动现场杀客较有效别墅市场动态新悦庭关键营销动作建议竞品营销动作典型案例—荷兰墅6~9月份销售状况：PS：赠送部分前庭后院，29典型案例—钻石山6~9月份销售状况：成交量：21套，签约11套

基本信息：121席联排、叠拼、双拼别墅客户主要为招商银行大客户9月针对业主及会员开放样板间实收均价：1.8万元/平米成交总价区间：570~700万优惠情况：1）一次性优惠三个点，按揭优惠两个点2）团购10套以上额外优惠1个点PS：维持价格不变，现阶段销售基本停滞典型案例—西康路36号6~9月份销售状况：成交量：17套，签约8套

基本信息：34席独栋产品6月28日开盘以来，销售情况良好实收均价：3.58万成交总价区间：1100万~2000万PS：前期营造神秘感，吸引一定客群成交，现阶段销售基本处于停滞状态别墅市场动态新悦庭关键营销动作建议竞品营销动作典型案例—钻石山6~9月份销售状况：PS：维持价格不变，现阶30别墅市场动态新悦庭关键营销动作建议竞品营销动作总款区间项目名称玛歌庄园领世郡荷兰墅新悦庭檀府钻石山西康路36号霞光道5号天鹅湖1200万1000万800万600万400万200万08年6~9月别墅项目价格区间6~8月去化的以总货值较低的小户型产品为主，客户为总价导向型在400~800万的主流产品中，去化的主要为400万左右~500万的小货值产品别墅市场动态新悦庭关键营销动作建议竞品营销动作总款区间项目名31别墅市场动态新悦庭关键营销动作建议竞品营销动作霞光道5号线上推广—短信浓荫深处的英伦别墅，水上片区最佳居住形态，注定备传承的家徽...万科.霞光道5号，只给最懂别墅的人，88231888！（如有打扰，敬请见谅）线上推广—户外灯箱、DM直投、新浪广告别墅市场动态新悦庭关键营销动作建议竞品营销动作霞光道5号线上32线下推广—渠道活动每周六邀约特定人群来访项目，举办晚宴、夜游霞光道等活动效果：1.5万元/周渠道活动=15组到访（2组意向）事件营销在活动中“杀”客霞光道5号别墅市场动态新悦庭关键营销动作建议竞品营销动作线下推广—渠道活动每周六邀约特定人群来访项目，举办晚宴、夜游33现场实景呈现霞光道5号别墅市场动态新悦庭关键营销动作建议竞品营销动作现场实景呈现霞光道5号别墅市场动态新悦庭关键营销动作建议竞品34江胜天鹅湖线上推广—短信国庆去哪好?“江胜·天鹅湖”，河西梅江南，城市稀缺水景，纯粹大户，国庆购房超值优惠！二期别墅样板间盛大开放!限量臻品优惠88161888江胜·天鹅湖，梅江南典藏别墅组团，坐拥城市水景。本周六精装样板间盛世开放！届时，著名人体彩绘大师邀您赏艺术盛宴！限量臻品优惠88161888线上推广—友谊商厦外展别墅市场动态新悦庭关键营销动作建议竞品营销动作江胜天鹅湖线上推广—短信国庆去哪好?“江胜·天鹅湖”，河西梅359月20日“香颂体验”暨北区别墅样板间开放活动形式：样板间参观、人体彩绘展、冷餐、抽奖、氛围包装线下推广—渠道活动线上宣传造势，线下活动挤压客户江胜天鹅湖别墅市场动态新悦庭关键营销动作建议竞品营销动作9.6-9.7日、9.13-9.14日“月满仲秋缘聚中秋”暖场活动形式：古筝、孔明灯、中国结、精美餐点9.29日-10.5日“十一嘉年华”假期活动主体：“香颂艺术品鉴”（法兰西雕像展、桑巴舞、氛围包装、冷餐）7、27日，新思路模特大赛总决赛在天鹅湖售楼处举行。9月20日线下推广—渠道活动线上宣传造势，线下活动挤压客户江36现场包装展示园区软性包装——法国小镇情怀再现彩色灯杆旗——丰富元素色彩包装展示魔方——项目价值点、法国建筑、法国艺术，天鹅湖处处流露着法国情调灯杆花钵——精心的点缀，最能体现开发商的用心江胜天鹅湖别墅市场动态新悦庭关键营销动作建议竞品营销动作现场包装展示园区软性包装江胜天鹅湖别墅市场动态新悦庭关键营销37接待厅画架内展现项目历程——体现天鹅湖建筑价值、承诺兑现05-08年项目发展法国港湾小镇—天鹅湖岛屿漂移规划效果图—实景呈现港湾惬意生活享受会所氛围营造——法国小镇情怀再现屋顶彩带——缓解现有会所建筑硬朗的视觉效果彩旗——跳跃的色彩，增强视觉冲击力许愿树——增强到访客户的参与性卡片寄语——客户愿望、购买理由、项目价值点礼品挂件——让客户带走天鹅湖的祝福销售物料——项目写真集、客通，丰富现场物料江胜天鹅湖别墅市场动态新悦庭关键营销动作建议竞品营销动作接待厅画架内展现项目历程会所氛围营造——法国小镇情怀再现江胜38园区实景呈现江胜天鹅湖别墅市场动态新悦庭关键营销动作建议竞品营销动作园区实景呈现江胜天鹅湖别墅市场动态新悦庭关键营销动作建议竞品39别墅市场动态新悦庭关键营销动作建议竞品营销动作新悦庭现状SWOT分析SWOT产品品质处于别墅第一梯队，在高端别墅市场中，单价处于优势地位区位的劣势成为客户的一大抗性园林的完美呈现将是打动客户重要因素，为邀约意向客户上门提供强有力的支撑相对于市场消化的小面积别墅，新悦庭总货值较高产品自身高品质的强调强调此区位紧邻城市，远离喧嚣的优势，形成说辞阶段推出特惠房，降低S户型总货值打造出园林实景，将其变成有利的销售工具别墅市场动态新悦庭关键营销动作建议竞品营销动作新悦庭现状SW40针对现状，我们如何