中汇纺织厂项目评估提案

XX房产2009年6月中汇纺织厂项目评估提案目标一、打造镇海生态人居新标杆二、通过项目运营改变镇海居住环境差的传统印象三、重新改写镇海市场格局四、实现品牌与利润的共赢问题1.定位:如何在满足市场的基础上再创造市场2.规划:如何处理好环境与住宅之间的共生关系3.区域:如何达到城关板块比肩庄市/骆驼引领崛起4.竞争:如何使项目从众多竞争对手中突围5.产品:如何将项目核心优势最大化及差异化6.价格:如何使价格超越价值,实现利润最大7.客户:如何完成从全区客户抢夺研究思路解读项目解读市场解读客户项目定位地价评估解读项目历史：拥“宁波帮”发源地、枕院士文化、接海防遗址、临宁波舟山港未来：舟山跨海大桥、沿江大通道、物流港的建设改写镇海交通末端历史区位：绕城高速、杭州湾大桥、舟山大桥、宁镇路、轻轨共同构建“宁波东交通枢纽”经济：数百家企业坐落工业区，人均GDP居全区前列，企业主购买基础强大宁波东部交通枢纽、历史文化名镇、传统居住区站在城市的高度重新定义镇海用发展的眼光理性透析项目项目区位周边环境地块解读项目界定区位配套项目地理位置：※地块位于镇海老城区西部，属于西门社区。※城西板块是老城区启动较早的商品房板块。项目隶属镇海老城西门社区，为核心居住板块本案区位配套周边优质教育配套完备，人文、历史氛围浓厚，但存在一定空气污染学校：龙赛中学（省级重点中学）区中心学校（重点小学）艺术幼儿园（原国家机关幼儿园）配套：电信营业厅西门菜场镇海中医院加贝超市三江超市地块所属片区为传统居住区，周边配套完备，人文历史氛围浓厚，但由于紧临后海塘工业区，存在一定环境污染。本案龙赛中学区中心学校艺术幼儿园物流仓储基地千年古海塘中心幼儿园项目所属区域为镇海三大“富人区”之一，居住氛围纯粹第二个富人区第三个富人区第一个富人区第一个富人区，位于聪园路附近，以繁景小区为代表，形成于2000年前后。第二个富人区，位于大西门路以西区域，以金桂花园为代表，形成于2003年。第三个富人区，位于沿江路附近，以怡江华庭为代表，形成于2007年。

以上区域中又以金桂花园为代表的第二个富人区最为纯粹区位配套地块解读项目四至:区域城市面貌貌较好，居住住氛围浓郁北侧：寿昌花园、古塘花园东侧：金桂花园南侧：镇棉公园西侧：白龙新村项目用地呈L型，地块内内分布有一定定体量的植被被，项目西侧侧临河，水质质较好。经济技术指标标：占地面积63757M2容积率:≤1.02建筑密度30％建筑物限高:20米地块解读项目资源限制条件大气污染拥有良好的景景观资源；周边优质教育育资源与配套套聚集，提升升项目价值；；紧临高档住宅宅区，区域形形象较好。项目界定：项目界定成熟版块富人区丰富人文景观观资源解读市场解读城市镇海老城规划划中明确了老老城后海塘区区域的产业功功能及城区居居住组团功能能，未来发展展前景看好产业规划规划中明确，，老城将朝着着浙东生产性性港口物流中中心的目标发发展。项目所在的城城区承担商务务服务的功能能。居住规划规划中，老城城区共有三个个居住组团，，本项目所属区区归为“西门门居住组团””。北进西拓，使使城关获得新新的发展机遇遇镇海老城镇海城市规划——北进西拓

产业功能环境西拓至庄市、骆驼宁波中心城北部商贸商务中心绿化北进至澥浦化工产业污染严重结论在城市扩张的两个主要方向中，老城所属的东北方向在产业、资源方面都存在一定优势。产业区的外移移及新型经济济发展的规划划，使老城居居住氛围得到到较大改善，，城关将作为为镇海的商贸贸中心，其功功能更加纯粹粹。解读城市城市经济镇海城市经济济处于强劲发发展期，居民民消费能力强强人均GDP在在各区中遥遥遥领先，人均均可支配收入入与慈溪相近近，镇海经济济发展潜力大大区域镇海北仑慈溪余姚奉化宁海象山比较项目人均GDP（元）人均可支配收入（元）人均GDP（元）人均可支配收入（元）人均GDP（元）人均可支配收入（元）人均GDP（元）人均可支配收入（元）人均GDP（元）人均可支配收入（元）人均GDP（元）人均可支配收入（元）人均GDP（元）人均可支配收入（元）2003年5516314060——142772440015096223601201819700126421719512561————2004年787811588252715158823120116752264181476923100145121978614379————2005年86626174088416317408370471901931445173812506416752221501644025952162592006年86624196749628219674442192162339873200023055819191274431843730213169702007年1144352230610630222307519052453548083230253520021698327932111536670209192008年681522530411212125304583322638556843251143910023684————4153724066城市经济近年来镇海经经济增长快速速，为房地产产市场快速发发展打下坚实实基础2008年受经济危机机影响镇海经经济下滑明显显。除个别年份外外，镇海GDP年均增长率保保持在17%以上，2007年达到32.3%。固定资产投资资稳中有升，，房地产投资资比例逐年增增长。GDP增幅和和房地产业发发展状况的关关系

小于4%

4%-5%

5%-8%

大于8%萎缩停滞稳定发展高速发展※前瞻的规划划，带来老城城的再次腾飞飞※产业聚集，，城市发展动动力源※现有居住氛氛围，未来居居住组团———居住性※高速发展的的经济，保障障房地产快速速发展※住宅后继供供应大，新城城区域成为焦焦点城市界定1）国家政策策调整：09年政府出出台一系列救救市政策刺激激消费，宁波波自年初实施施救市《26条细则》以以来，取得显显著成效，楼楼市一路升温温；2）宏观货币币政策：央行几次降息息扩大内需也也刺激了房地地产消费；同同时，在当下下一片通货膨膨胀的预期声声中，不少投投资者加入到到了“购房保保值”的置业业队伍中。行业宏观环境市场宏观环境今年以来，面面对国际金融融危机蔓延，，世界经济增增长减缓，市市场需求减弱弱，实体经济济严重受挫的的内外环境，，一季度经经济运行数据据表面经济逐逐步回暖，但但经济下行压压力依然存在在。指标名称2006年一季度2007年一季度2008年一季度2009年一季度规模以上工业总产值（亿元）1178.631537.318991485.9全社会固定资产投资（亿元）237.77244.73255.8317.2社会消费品零售总额（亿元）217.2250.9295.3331外贸进出口总额（亿美元）85.96114.8150.5114.7市区居民人均可支配收入（元）6453716678928259.7农村居民人均现金收入（元）3382371242094584市场宏观环境今年4月份企企业景气调查查结果表明，，宁波市企业业家对宏观经经济判断的信信心指数恢复复上升，企业业景气指数跨跨上景气区间间，多项指标标向好。工业企业104.7IT行业178.7房地产业136.1社会服务业138.5交通仓储邮政业94.1建筑业151.6住宿餐饮业80.2批发零售业101.9八大行业09年4月景气指数景气指数比上上季度回升景气指数比上上季度下降09年4月景气指数企业规模小型企业95.5中型企业105.7大型企业135.2股份有限公司96.4私营企业家99.4从不景气上升升到景气区间间下降，处于不不景气区间市场宏观环境2008年下下半年出台的的一系列促进进房地产市场场健康发展““暖市”政策策的叠加效应应导致了今年年一季度我市市积蓄已久的的房地产刚性性需求和改善善性需求的逐逐步释放，，今年一月到到五月整体市市场表现平稳稳，价稳量增增，但办公和和商业项目成成交并未起色色。月份中心区城西下应鄞南其它2009年5月1092596590153312009年4月77952841726142009年3月7901904819482009年2月322551997582009年1月16582642822008年12月332443664632008年11月188361815432008年10月30831129662自08年1月月份到09年年的5月份，，镇海市场实实现了“U””字型反弹，，修正了08年初近30％的下跌空空间，但是区区域后市走势势值得深入研研究！区域市场成交销售面积平稳稳上升，土地地供应萎缩导导致新一轮供供不应求，价价格上涨明显显镇海土地市场场周期性明显显，市场周期期在三年左右右。09年上半年镇海海土地市场集集中放量，主主要集中在新新城区域。市场供应量增增长速度缓慢慢，而市场需需求则稳步增增长市场表现现为明显的供供不应求现象象区域市场成交从未来的供应应上看，镇海海住宅的后续续供应仍然较较大，但主要要分布在新城城发展带未来土地供应应计划：

《宁波市城城市近期建设设规划》住宅宅发展布局普通商品房90平米以下下小户型供应应比例不低于于70%。

未来三年年，镇海新增增居住用地主主要镇海新城城和镇海经济济技术开发区区后续楼市供应应量充足：合生国际城：：占地450亩的大盘，共共分三期开发发，目前一期期第二组团正正在公开发售售。开元九龙湖/达蓬山/郎家坪地块：：共计780亩，目前为第第一期。银亿海尚广场场：占地144亩的商业，目目前已开工建建设。物资局地块：：占地155亩，形象宣传传中。镇海旧城改造造鼓楼广场区区域：占地43亩，分多期开开发。区域土地供应老城区地荒和和价格持续上上升形成市场场高卖压力，，消费者心理理底线被迫““水涨船高””。

镇海城关拥有有丰富的人文文历史、山海海景观资源；；特殊的地理理位置使城市市发展方向受受限，可开发发用地有限。。

随着老城区区可供开发用用地日渐减少少，房价持续续上涨，消费费者不得不接接受现在的市市场价格。

2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年5月止楼面价(元/M2）1215223162614152750772786老城土所所占比例4%0%17%3%30%3%22%区域土地供应镇海房地产市市场板块化格格局已逐渐形形成，各板块块依托不同的的资源形成其其核心竞争力力骆驼街道5500~5800庄市街道5800~6200镇海老城区6500~7000

镇海老城城板块：是镇镇海的经济、、文化中心，，有着千年的的历史，产业业的发展为其其经济提供强强有力保障，，也促进了最最初的房地产产市场发展。。目前市场上上可售房源较较少，以二手手房交易为主主，整体价格格在6500~7000元/M2左左右。

庄市板块块：是镇海新新城的重要组组成部分，宁宁波的北高教教园区、与宁宁波市区的合合理距离、良良好的环境、、适中的价格格是吸引消费费者的主要因因素，目前区区域均价5800~6200元/M2左右。

骆驼板块块：镇海新城城的政治、商商务中心，绿绿城房产的进进入，提升了了其区域价值值，目前区域域均价在5500~5800元/M2。区域市场格局未来住宅市场场集中供应，，市场竞争严严峻结合近期土地地供应量及开开发状况，我我方认为未来来的主要竞争争楼盘主要在在庄市街道的的合生国际城城的高层产品品以及城关的的海尚国际、、物流商务信信息港，住宅宅体量预计在在30万方左左右。此外，镇海老老城区尚有多多幅已拍但尚尚未开工的住住宅地，受2年开发条件件限制，这些些土地将集中中在09年前前后开发建设设。根据规划划指标测算，，未来住宅及及小面积公寓寓保守供应量量预计在25万方。二者相加，未未来项目直接接、间接竞争争体量将超55万方，其其中老城区将将在32万方方左右，竞争争形势不容易易乐观。位置性质占地（亩）容积率总建（M2）鼓楼广场综合28.681.325400林地园地块住宅1.271847旗杆格弄地块东侧1号地块综合4.531.13324旗杆格弄地块南地块住宅2.81.42615鼓楼广场A2地块住宅5.421.65784总量42.7

17970区域市场表现城关区域目前在售的有有南熏别院，，未来有物流流信息港、海海尚国际2个个项目；临近近老城的经济济开发区板块块有风景九园园在售。南熏别院招宝广场3~5万物流信息港风景九园5300在售未售海尚国际区域市场竞争楼盘南熏别院物流信息港风景九园二期海尚国际位置南大街入口宁镇公路与隧道北路交叉口镇海经济开发区城河路总建面积（M2）6041513000069680210000容积率2.673.6962.22.1物业形态高层、小高层高层高层普通住宅,写字楼,商铺,酒店式公寓,高层面积规划（M2）高层40～50M；小高层85~135M280～12070～100——主力面积（M2）高层40～50M；小高层110～120M2——75~90——均价（元/M2）7500——————主力总价（万元）82～90——————开盘时间09.4.18预计09年下半年2009年6月预计09年下半年推盘量321套预计252套————去化率94%——————小结结：：

建建筑筑形形态态以以高高层层、、小小高高层层为为主主，，容容积积率率普普遍遍较较高高；；

色色调调以以深深色色系系为为主主，，与与区区域域环环境境、、居居民民居居住住习习惯惯相相贴贴近近；；

面面积积规规划划迎迎合合90/70要要求求，，以以中中小小面面积积为为主主；；

08年年底底市市场场放放量量较较大大，，竞竞争争加加剧剧。。区域市场表现骆驼驼区区域域在售售未售售现房房区域域目目前前仅仅小小骆骆花花园园在在售售，，未未来来有有银银亿亿海海尚尚广广场场、、衢衢州州巨巨化化项项目目上上市市桂花城6500华丰星城5200小骆花园5200~5500金邑水岸5000银亿海尚广场衢州巨化项目区域市场表现楼盘桂花城小骆花园华丰星城位置骆驼街道杭甬南路199号东起镇兴路，西至长骆路，南临新城主干道，北至汇水路镇海骆驼南三路总建面积(M2)22万7.2万15万容积率1.51.31.4物业形态多层,小高层多层,小高层多层,叠拼面积规划(M2)106~230多层90~140M2;小高层70~120M296~260M2主力面积(M2)132~15970~90120~145均价(元/M2)6500多层5500;小高层52005200主力总价(万元)85~10538~5060~70开盘时间2005.12.302008.7.262007.3.22推盘量1160户685户517户去化率94%以上64%96%小结：

建筑形形态以多多层为主主，容积积率相对对较低；；

楼盘品品质参差差不齐，，价格差差距大；；

在售楼楼盘体量量较小，，且严格格遵守90/70规划划要求；；

区域楼楼盘以现现房为主主，选择择余地大大，对期期房竞争争较大。。区域市场表现庄市区域域柳岸晨韵韵4500芳辰丽阳阳清泉花园园7000嘉盛银座座5000水木清华华5500合生创展展Ⅱ期别墅12000华通丽景景5200创E慧谷谷5300德馨家园园4500在售现房区域内在在售项目目为合生生国际城城、水木清华华、德馨家园园、创E慧谷、、嘉盛银座座楼盘合生国际水木清华创E慧谷德馨家园位置钟包路1号同心路与汉塘路交叉路口中官路777号宁镇公路边、宁波大学东总建面积(M2)55万6598610万12500容积率1.521.421.67物业形态联排,高层,小高层多层，高层，小高层，叠拼高层,小高层,双拼别墅多层面积规划(M2)联排200~280多层103~139M2；小高层110~139M2；高层103~130M2；叠拼150M2左右小面积人才公寓101~122主力面积(M2)230~250多层103~120；小高层，高层110~120——110~130均价(元/M2)120005500办公53004500主力总价(万元)220~29061~7253049～58.5开盘时间2007.12.292008.9.28——2008.6.18推盘量399套418——全推去化率98%51%30%72%在售预售售楼盘分分析小结：

区域楼楼盘规划划起点较较高，但但缺乏真真正精品品楼盘，，产品同同质化现现象明显显；

现阶段段区域供供应量较较少，楼楼盘间价价差不明明显；

区域市市场以中中大户型型产品为为主，产产品线单单一。华荣风景景九园项目规模总建30万方产品组合多层、高层价格5300户型范围80~120开发进度2008年9月推出第一批房源，目前销售率为90％2期将于2009年7月推出二幢高层区域个案剖析以BLOCK式式规划为为亮点，，产品面面对首次次置业客客群，项项目周边边环境较较差，因因此价格格相对较较低，销销售时结结合相关关活动，，去化速速度较快快。小骆花园园项目规模总建30万方产品组合多层、高层价格小高层5200；多层5500户型范围多层90～140；小高层70~120开发进度2008年7月推出第一批房源目前销售率为64%区域个案剖析以观景HOUSE为概概念的小小高层产产品；在在建筑结结构上，，凸显““院、退退、露””的三大大典型特特征，层层层后退退。但但营销力力度不够够，客户户局限性性较大，，销售速速度缓慢慢。高端产品品以优质质资源和和高品质质产品立立足市场场，低端端产品以以价格取取胜，而而中端产产品核心心竞争力力不强，，产品力力不够绿城桂花花城水木清华华骆驼大量量5200元/M2左左右的价价格吸引引了大量量承受能能力有限限的客户户兵营式排排布，社社区无情情趣空间间，建筑筑无质感感，建筑筑单体及及户型设设计无创创新点三段式经经典立面面，规划划大气，，节能设设计，将将景观融融入建筑筑老城核心心地段或或新地高高端产品品素质较较好，有有高端住住宅品相相，存在在一定的的产品技技术创新新镇海新城城中端项项目普遍遍产品素素质不高高，竞争争力不足足，较高高的板块块价值是是其客源源及价格格的主要要支撑力力区域竞争争环境总总结镇海城市市的重新新规划，，促使新新城发展展加速，，镇海土土地市场场放量逐逐年增大大，未来来几年住住宅市场场竞争激激烈。新住宅板板块的形形成促使使镇海客客户按承承受能力力及居住住偏好重重新分布布，客客户与板板块对位位现象显显著，城城市中高高产阶级级集中流流向庄庄市、宁宁波板块块。老城板块块，随着着旧城改改造动作作的加快快，市场场供应量量加大，，区域竞竞争形势势严峻；；部分楼楼盘依托托样板区区，低价价入市，，取得了了淡市旺旺销的销销售热点点。区域竞争争环境总总结市场启示示：综观镇海海整体房房地产市市场，我我司发现现：※除了绿绿城桂花花城外，，区域内内无真正正高品质质楼盘，，故而，，本项目目在产品品规划时时应向其其靠拢。。※现阶段段，区域域普通住住宅面积积主要集集中在110~130M2，，项目面面积定位位时应考考虑市场场的现实实需求。。※楼市低低迷时期期，样板板社区的的营造及及低价入入市的营营销手段段，是打打破市场场低迷的的有效方方式。解读客客户对于居居住品品质具具有较较高的的追求求，再再次置置业比比例高高达49%，居居住改改善型型的中中高端端物业业具有有较大大的本本地市市场需需求二次置置业比比例达达36%，三次次置业业比例例达13%，再次次置业业比例例高景观公公寓及及低密密度产产品为为再次次置业业客户户的主主要产产品类类型镇海再再次置置业目目的包包括，，个人人生活活品质质的提提高，，个人人商务务的需需要，，养老老需求求等多多种类类型现有三套住住房，一套套在镇镇海城城关，，另外外二套套分别别在庄庄市及及宁波波科技技园区区，物物业分分别为为面积积145、、120、、105M2；；都是是2007年才才购的的房，，主要要出于于改善善居住住环境境考虑虑，也也有投资的想法法。-------陈先先生目前在在宁波波新三三江口口有套套房，，小高高层，，已装装修，，顶加加阁面面积190M2，有有车，，上班班在镇镇海城城关，，怕麻麻烦，，目前前在城城关租租了套套房子子，一一家人人都在在出租租房内内生活活，对距离离极奇奇敏感感。------何何女士目前镇海老城城房地产市场场主要是供不不应求，需求求还是有很大大潜力的，镇镇海人消费跟风现象象严重，敢于消费。只只要产品足够够好，很多多人贷款也去去再买房。-------翟教授客户特征区域楼盘受产产品品质及配配套等因素影影响，客群结结构各有不同同老城区板块以以本地客源为为主，新城坂坂块由于发展展前途及区位位交通等因素素影响，吸引引了部分宁波波客群

风景九园小骆花园桂花城客户结构

客户以周边区域及镇海老城为主，占总量的59%；

市区共计14.2%，

其中江东2.2%;海曙5%；

江北4%；鄞州3%

镇海庄市、骆驼、澥浦共计.5%；

周边区域6.7%,

其中北仑2.2%；象山1.5%;

舟山3%;

外地12.7%。

小骆花园地处骆驼机电园区，在交通上距离市区较近，因而吸引了一定数量的市区客户，分析其成交客户，

我们发现，其客户特征表现为：

成交客户中，开发商内部客户占20%；

在区域分布中，骆驼客户占50%；

宁波市区客户占30%左右；

庄市及骆驼经济开发区客户仅占少量比例。

镇海城区、骆驼片区富裕居民/高教园老师/投资群体客户特征本地客源周边区域、宁波市区老城区市场新城区域项目地处老城城区，其客源源将以老城区区域为主目标客户圈定企业一般职工工、拆迁户、、普通教师及公公务员企业老总，实实力雄厚私营营业主，高级级公务员目标客户群：：理性消费、注重产品品质质职业经理人、、私营业主企业高级工程程师、高级教教师企业中层管理理、政府中级级公务员工程师、高级级财务人员目标客户界定目标客群行业分布职业数量目标客群目标人数经济收入(元/年)政府机关公务员700个左右公务员700个左右10万元左右事业单位正式编制人员3000~4000科级以上600~80010万元以上处级以上12万元以上四套班子13万元以上局级干部14万元以上大型企业电厂2000人以上员工2000人以上10万元以上炼油厂10000人左右科级以上300个左右8万元以上LG化工1000人左右中级以上20个左右10万左右港务局1000人左右员工1000人左右10万左右垄断行业电信、金属公司、石油公司、网通、联通200人左右正式员工200人左右8万左右私营企业煤场20~30个企业主20~30个百万至千万不等其它驻甬部队、中央直属机关上百个海事处、国家物资储备局、海监大队等上百个10万元以上保守估计5000人左右右——从马斯洛洛需求层次模模式看：目标人群有什什么需求动机？是好房子！物业管理和隐隐秘性好！有家的感觉！找到生活的意意义！身份的象征！生存需求安全需求归属需求自尊需求自我实现——目标人群群的共性：

镇海中高消消费群

收入：家庭庭年收入150000元元以上

人生态度：：有责任感，，对待生活有有自己要求

居住理念：：城市，是他们们自身价值扩扩张的源头，，放弃城市对他他们来说如同同放弃发展，，在不放弃城市市的选择中，，选择足以匹匹配的楼盘。。目标人群是什么样的人？？——客层精神神意识形态：：

他们都是社会会中流砥柱，，在事业上他他们已获得了了一定的成功功，是某个领领域的影响者者。

城市，是他们们自身价值扩扩张的源头，，放弃城市对对他们来说如如同放弃发展展，但在久历历喧嚣繁华之之后，他们又又本能的产生生一丝对悠闲闲生活的渴望望。所以在选选择居所时自自然就引出：：繁华与静谧谧的距离考虑虑、快慢生活活节奏搭配……

家是他们社社交的场所所之一，在在家里他们们会朋友、、谈生意，，规划事业业的蓝图。。目标人群是是什么样的人人？——我们对对目标客群群的概括：：在城市的中中心满足自己对对专属之家家的梦想项目定位项目整体定定位原则在确保产品品竞争力的的基础上，，整合项目目城市价值值、自然生生态资源，，全面超越越市场竞争争，成为镇镇海房地产产市场的标标杆项目。。项目整体定定位镇海豪宅生活示示范区定位诠释：：项目的优势势配套，致致以打造品品质住宅，，重塑镇海海豪宅定议议；项目的定位位，明确了了目标客户户群体，从从而强调了了项目的品品质纯粹性性项目有志成成为区域标标杆项目。。项目定位根据市场的的机会和目目标客户的的需求，我我们该如何何打造我们们的产品？？项目产品定定位的推导导项目定位※本项目属属于城关核核心区域，，客户群相相对集中，，因此必须须牢牢抓住住城市中高高端人群的的置业需求求※本项目产产品定位：：迎合目标标客户价值值取向，在在指标限制制条件下，，寻找市场场空缺与产产品创新的的方向项目定位项目规划指标标容积率：1.02市场产品现状状多层是目前市场上上的产品稀缺，我们应该抓住市场空白，根据自身指标标条件，谋求超越与创创新，作为普普通物业的升级产品，，多层洋房是是一种全新的的居住理念，，目前市场上该类住宅产品处于于稀缺状态，，利用标杆产品品树立项目形形象与提升社社区品质；从市场发展规规律来看，多层在未来供应量将越发稀少，将吸引市场对对低密度住宅宅钟情的客户户；目标客户价值值取向接受以提高舒舒适度为目的的的产品创新新，愿意为创创新溢价买单单在以项目利润润最大化为导导向的前提下下，推出项目目的产品定位位：多层退台洋房房建筑风格定位现代风格特征：※主张：简洁、体块感感强；贴近自自然※反对过多的的装饰，立面造型强调调建筑的体量量关系，立面面的材料肌理理的变化以及及细部构件的的构图强调理理性的构图关关系。叠院特征：※主张：力求空空间层次的变变化※退台处理的产产品结构和建建筑形态打破破了空间的单单调性，追求求空间视线的的通透，强调调空间结构的的再创造。※代表楼盘：万科四季花城城产品规划产品规划花园顶层5M2左右情景洋房四层10M2左右情景洋房三层20M2左右情景洋房二层35M2左右情景洋房一层带半地下室50M2左右通过花园的营营造，打造造精致、温馨馨的居住气氛氛，创造产品品附加值面积规划户型比例90M2以下三室二厅一卫30%105~120M2三室二厅二卫40%121~135M2三室二厅二卫20%140M2以上四室二厅二卫10%总量

100%镇海市场属于于小众市场，，其以二次置置业为主，但但本项目出让让又受到90/70相关关规划条件限限制。因此，，我司作了二二种面积配比比建议，以供供参考。面积规划户型比例90M2以下三室二厅一卫25%105~120M2三室二厅二卫55%121~135M2三室二厅二卫15%140M2以上四室二厅二卫5%总量

100%项目面积配比比市场需求面积积配比产品规划

大面宽，短短进深

阳光地下室室

层层退台台

入户花园

大大面积落地窗窗户型设计时充充分考虑满足足居住、社交交功能，提高高客厅功能的的使用率产品规划计一半面积全送建筑面积90M2赠送面积10多M2该户型最终可可达到110M2左右，，从而贴近镇镇海需求特点点。该产品在在雅戈尔尔都市丽丽湾、湖湖景花园园、锦乡乡东城等等楼盘上上均有应应用，开开发商在在户型设设计时，，规划了大大量的飘飘窗，待待验收后后，将飘飘窗打掉掉，增大大套内面面积。针对90/70的规划划要求，，我司选选取了规规避做法法以供参参考室外空间※下沉式式庭院增增加了室室外空间间的层次次感，业业主可随随意分配配各类使使用功能能于此；；※下沉式式庭院对对支付能能力有限限、非常常向往别别墅庭院院生活的的客户很很有打动动力。下下沉式庭庭院已经经成为小小别墅必必备点。。下沉式庭庭院※增加地下下室的自自然采光光面；※平添院落落的层次次感；※半室内空空间感，，用途广广产品规划面积约在在50M2左右右，由于于地上面面积有限限，业主主通常会会一些私私人爱好好和家庭庭生活功功能空间间移至地地下室内内。特质空间间的处理理产品附加加值提升升超大阳台台、大飘飘窗、落落地窗多层电梯洋房新风系统优质物业管理纯净水直饮系统家用中央空调节能建材集中供热系统数量充足的室内外车位……相关经济济指标：：用地面积积：63757建筑面积积：69500电梯洋房房：55930幼儿园：：7000商业：5000会所：1570建筑密谋谋：29.6%绿地率：：30.4%车位：500个个地下400个地上100个方案规划幼儿园90/70产品品退台洋房房地价评估估整体宏观观经济依依然存在在下行的的压力，，但从政政府合力力施策下下，经济济运行出出现了投投资加快快增长，，消费活活跃，企企业对宏宏观经济济信心恢恢复上升升等利好好现象；；而宁波波房地产产市场也也在“暖暖市政策策”的叠叠加效应应下需求求逐步释释放，价价稳量升升。市场走势预判2009年3月月以来，，“价平平量升””市场回回暖明显显，进入入五月份份市场实实现“价价量齐升升”的喜喜人局面面。开发发商拿地地热情回回升，但但宁波土土地市场场供应有有限，后后续市场场供应吃吃紧。区域市场供应城关区域域定位为为商务服服务中心心，但目目前老城城内可供供开发体体量较少少，以零零星小地地为主，，且后期期土地供供应以旧旧城改造造为主，，今后拿拿地价格格及开发发难度均均有可能能增加。。对于本项项目的地地价，我我司从两两个角度度来进行行测算，，首先，，从历年年土地成成交类比比得出合合适的成成交地价价；其次次从项目目能获利利润倒推推项目合合理的地地价，寻求项目目合理的的地价范范围。地价测算历年住宅宅用地楼楼面价汇汇总本案与南南大街入入口、沿沿江西路路1#-2#、、五交化化仓库这这三块地地的地理理位置相相似，其其代表了了城关目目前住宅宅用地的的价格水水平线。。鉴于近期期楼市下下行表现现，我司司认为，，本项目目的楼面面价将与与这三幅幅土地相相近：楼面价在在2000~2600元/M2，为为136~187万/亩。从历史年年份楼面面价表现现来看，，2009年城城关区域域住宅用用地出让让楼面价价达到最最高点；；成交土土地均位位于城区区核心区区域且用用地面积积极小，，故而其其楼面价价极高但但均以起起拍价成成交，说说明区域域市场变变化较小小。时间位置出让面积（亩）楼面价2006年南大街入口26.7314972007年镇海沿江西路1＃―2＃地块154.472589林地园地块1.274147旗杆格弄南地块2.84211鼓楼广场地块（A1、A3）28.683518鼓楼广场地块(A2)5.423976物流商务信息港地块52.595472008年五交化地块5.3913492009年旗杆格弄地块东侧1号地块4.534276项目售价价预估09年上上半年，，宁波房房地产市市场回暖暖明显，，成交持持续走高高，整体体市场价价平量升升。开发发商拿地地积极性性回升，，但考虑虑到此轮轮经济危危机尚未未过去，，经济仍仍有可能能出现下下滑，故故采取相相对保守守的评估估方式。。地价倒推法花园洋房房：8500元元/M2商业：12000元/M2地下车位位：80000元/个个本项目规规划为城城关高档档住宅小小区，产产品规划划及各项项配置堪堪称镇海海豪宅之之代表，，正常市市场环境境下该类类产品预预计均价价可达8500~9000元元/M2。受市市场下行行大环境境影响，，我们以以该市场场均价下下调5％％－－10％％之后后的的价价格格对对项项目目土土地地进进行行价价值值评评估。。地价倒推法产品种类规划比例规划面积均价销售收入多层花园洋房80%559308500475405000沿街商业7%50001200060000000幼儿园10%7000——0会所2%1570——0地下面积0%16000——0车位0%400个8000032000000

100.00%85500总计567405000项目目总总销销为为56740.5万万各可可售售产产品品分分配配情情况况以以及及市市场场价价格格预预计计地价倒推法地价倒推法项目目土土地地成成本本推推算算我司司认认为为：：项项目目的的合合理理利利润润（（成成本本利利润润率率））应应该该在在15%~20%之之间间，，以以下下的的土土地地成成本本测测算算亦亦是是在在此此成成本本利利润润基基础础下下开开展展的的。。15%利利润润20%利利润润土地地成成本本为为195万万/亩亩土地地成成本本为为177万万/亩亩成本核算

A/土地费用1767290元/亩170543485元B/建安费用

127972000元C/景观费用400元/㎡7752851元D/前期费用150元/㎡10425000元E/附属工程150元/㎡10425000元F/大配套150元/㎡1042