资产评估的基本方法分析课件

第二章资产评估的基本方法本章主要介绍资产评估的基本方法：市场法、成本法和收益法。通过学习，需要理解和掌握各种评估方法的含义、评估思路、应用前提和适用范围，各种评估方法的优缺点及各种评估方法的关系和选择。第二章资产评估的基本方法本章主要介绍资产评估的基1

在资产评估过程中用以确定被评估资产现行公允价值的技术操作程序，称为资产评估方法。

评估方法的运算过程就是具体运用某一价值类型对资产价值进行量化的过程。在资产评估过程中用以确定被评估资产现行2第一节市场法一、市场法的基本原理（一）理论基础——均衡价值论（二）评估思路（三）运用的前提条件第一节市场法一、市场法的基本原理（一）理论基础——均衡价3均衡价格的决定

OQQePePSDE超额供给P1Q1Q2超额需求P2Q3Q4静态分析P1时:供给＞需求，价格会下跌。P2时:需求＞供给，价格会上升。均衡价格的决定OQQePePSDE超额供给P1Q1Q2超额4由于资产评估是一个模拟市场过程的结果，因此均衡价值论表现为承认市价的相对合理性，并通过替代原则（参照物）为被估资产定价。

由于资产评估是一个模拟市场过程的结果，因此5（三）运用的前提条件1、充分活跃的公开市场2、参照物及其与被估资产可比较的指标、参数等资料均能搜集到（二）评估思路（三）运用的前提条件1、充分活跃的公开市场（二）评估思路6（一）寻找参照物。1、成交价必须真实。2、至少三个交易案例。（原因是什么?）3、与被估资产相类似（可替代,即功能相同）。4、成交价是正常交易的结果。5、尽可能选择近期成交的交易案例。二、市场比较法的基本程序及有关指标（一）寻找参照物。二、市场比较法的基本程序及有关指标7

（二）调整差异（类比调整法）

一般情况下，应当根据参照物价格变动指数将参照物实际成交价格调整为评估基准日交易价格。评估值=参照物价格*交易时间差异修正系数1、时间因素

（二）调整差异（类比调整法）

一般情况下，应当根8参照物所在区域比被估资产好：；反之系数>1。一般以被评资产为100。2、区域因素3、功能因素功能系数法参照物所在区域比被估资产好：；2、区域94、交易因素5、成新率因素（三）确定评估值

将若干个经过调整的调整值进行加权平均或算术平均，确定评估值。4、交易因素5、成新率因素（三）确定评估值10三、市场法的具体操作方法（一）直接比较法参照物与被估资产之间仅在某一方面存在差异，例如：成新率、功能等。（二）类比调整法参照物与被估资产大体相似，但仍在多方面存在差异。交易案例A的调整值＝参照物A的成交价×时间因素系数×区域因素系数×功能因素系数×情况补正系数×……三、市场法的具体操作方法（一）直接比较法（二）类比调整法11例题：某商业用房，面积为600平方米，现因企业联营需要进行评估，评估基准日为2006年10月31日。评估人员在房地产交易市场上找到三个成交时间与评估基准日接近的商业用房交易案例，具体情况如下表所示。单位：参照物ABC交易单价5,0005,9605,918成交日期2006.62006.92006.10区域条件比被评估资产好比被评估资产好比被评估资产好交易情况正常高于市价4%正常例题：某商业用房，面积为600平方米，现因企业联营需要进行评12被评估商业用房与参照物商业用房结构相似、新旧程度相近，故无需对功能因素和成新率因素进行调整。被评估商业用房所在区域的综合评分为100，三个参照物所在区域条件均比被评估商业用房所在区域好，综合评分分别为107、110和108。当时房产价格月上涨率为4%，故参照物A的时间因素调整系数117;参照物B的时间因素调整系数104;参照物C因在评估基准日当月交易，故无需调整。三个参照物成交价格的调整过程如下。单位：被评估商业用房与参照物商业用房结构相似、新旧程度相近13参照物ABC交易单价5,0005,9605,918时间因素修正117/100104/100100/100区域因素修正100/107100/110100/108交易情况修正100/100100/104100/100修正后的价格5,4675,4185,480被评估资产单价＝（5,467＋5,418＋5,480）÷3＝5,455被评估资产总价＝5,455×600＝3,273,000元参照物ABC交易单价5,0005,9605,91814课堂练习1、应用市场法必须具备的前提条件有（）。A．需要有一个充分活跃的资产市场B．必须具有与被评估资产相同或相类似的全新资产价格C．可搜集到参照物及其与被评估资产可比较的指标、技术参数D．被评估资产未来收益能以货币衡量E．被估资产所面临的风险也能够衡量AC课堂练习1、应用市场法必须具备的前提条件有（）。A．需152、应用市场法估测被评估机组的重置成本时，参照物与被估机组之间需调整的主要参数有（）。

A．交易时间的差异B．生产效率的差异C．付款方式的差异D．新旧程度的差异E．交易情况的差异ABDE2、应用市场法估测被评估机组的重置成本时，参照物与被估机组之163、市场法中交易情况的调整是指（）。A．由于参照物的成交价高于或低于市场正常交易价格所需进行的调整B．因融资条件差异所需进行的调整C．因投资环境差异所需进行的调整D．因销售情况不同所需进行的调整E．因交易时间差异所需进行的调整ABD3、市场法中交易情况的调整是指（）。A．由于参照物的174、以下对市场法的理解正确的有（）。

A．市场法是资产评估的基本方法之一B．市场法的优点是评估值较能直观反映市场现实价格C．市场法的缺点是有时缺少可比较的数据D．市场法是最具说服力的评估方法之一ABD4、以下对市场法的理解正确的有（）。A．市场法是资18计算题有一待估宗地A，与待估宗地条件类似的宗地甲，有关对比资料如下表所示：

宗地成交价交易时间交易情况容积率区域因素个别因素交易时间地价值数A

2000.1001.100108甲7801999.2+1%1.2-2%0102表中百分比指标为参照物与待估宗地相比增减变动幅度。据调查，该市此类用地容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时的地价增加5%。

1、计算参照物修正系数：交易情况修正系数、交易时间修正系数、区域因素修正系数、个别因素修正系数、容积率修正系数。2、计算参照物修正后的地价计算题有一待估宗地A，与待估宗地条件类似的宗地甲，有关对比资19

是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。绿化率也是如此。绿化率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿化率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。

所谓“容积率”是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。所谓“容积20答案交易情况修正系数为100/101或者0.99交易时间修正系数为108/102或者1.06区域因素修正系数为100/98或者1.02个别因素修正系数为100/100或者1容积率修正系数为105/110或者0.95参照物修正后地价(万元）

答案交易情况修正系数为100/101或者0.99交易时间修正21？？思考题？？市场法的适用范围本次作业？？思考题？？市场法的适用范围本次作业22第二节成本法（Thecostmethod）

一、成本法的基本原理评估值=重置成本-各项损耗(贬值）实体性功能性经济性（一）成本法的理论基础——生产费用价值论 资产的价值取决于购建时的成本耗费（二）成本法的评估思路第二节成本法（Thecostmethod）

一、成本法23（三）注意问题1、历史资料的真实性2、形成资产价值的成本耗费是必要的（四）基本前提（P50）1、可比性2、可再生性3、贬值性（三）注意问题1、历史资料的真实性（四）基本前提（P50）124基本公式：（五）成本法的基本计算公式评估值＝

重置成本－实体性贬值－功能性贬值－经济性贬值＝重置成本×成新率－功能性贬值－经济性贬值＝重置成本×综合成新率基本公式：（五）成本法的基本计算公式评估值＝＝25二、成本法中的基本要素（P50）（一）资产的重置成本均采用现行价格计算相同点不同点采用的材料、标准、设计等方面存在差异。但是并未改变基本功能。有条件情况下，尽可能选择更新重置成本理由更新重置成本比复原重置成本便宜（超额投资成本）用更新重置成本形成的资产性能可改进二、成本法中的基本要素（P50）（一）资产的重置成本均采用现26

是指由于技术进步和采用新型材料等原因，具有同等功能的新资产的制造成本低于原有资产的制造成本，而形成的原有资产的价值贬值额。

超额投资成本=复原重置成本—更新重置成本超额投资成本公式表示是指由于技术进步和采用新型材料等原因，具有同等功能的27（二）资产的实体性贬值

又称有形损耗，是指资产由于使用及自然力的作用导致的资产的物理性能的损耗或下降而引起资产的价值损失。公式表示实体性贬值率=资产的实体性贬值÷资产的重置成本（二）资产的实体性贬值又称有形损耗，是指资产28又称无形损耗，是指由于技术进步引起的资产功能相对落后而造成的资产价值损失。它包括由于新工艺、新材料和新技术的采用，而使原有资产的建造成本超过现行建造成本的超支额，以及原有资产超过体现技术进步的同类资产的运营成本的超支额。（三）资产的功能性贬值

又称无形损耗，是指由于技术进步引起的资产功29（四）资产的经济性贬值

是指由于外部条件的变化引起资产闲置、收益下降等而造成的资产价值损失。中信泰富的巨亏及东莞合俊、金乌集团的突然破产，导火线都是其投资性资产的巨幅贬值

原因：这些企业融资率高，以高估资产放大融资能力，以超限融资支持主营业务，金融危机，导致资产突然发生大幅度贬值，就会突然陷入资金链断裂的风险

（四）资产的经济性贬值是指由于外部条件的变化引起301、重置成本的几种估算方法（1）重置核算法

按资产的成本构成，以现行市价为标准重置成本＝直接成本+间接成本直接成本一般包括：购买支出、运输费、安装调试费等。间接成本主要指企业管理费、培训费等。采用核算法的前提是能够获得处于全新状态的被估资产的现行市价。该方法可用于计算复原重置成本，也可用于计算更新重置成本。1、重置成本的几种估算方法（1）重置核算法按资产的成本构311、对被评估的机器设备进行模拟重置，按现行技术条件下的设计、工艺、材料、标准、价格和费用水平进行核算，这样求得的成本称为（）。

随堂习题A．更新重置成本B．复原重置成本C．完全重置成本D．实际重置成本A1、对被评估的机器设备进行模拟重置，按现行技术条件下的设32价格指数法是利用与资产有关的价格变动指数，将被评估资产的历史成本（账面价值）调整为重置成本的一种方法。（2）价格指数法

定基物价指数环比物价指数价格指数法是利用与资产有关的价格变动指数，将33例题：请看书P53例题：请看书P5334随堂习题2、评估机器设备一台，三年前购置，据了解该设备尚无替代产品。该设备账面原值10万元，其中买价8万元，运输费0.4万元，安装费用（包括材料）1万元，调试费用0.6万元。经调查，该设备现行价格9.5万元，运输费、安装费、调试费分别比三年前上涨40%、30%、20%。该设备的重置成本是（）。（保留两位小数）A．12.08万元B．10.58万元C．12.58万元D．9.5万元解题思路：9.5+1×（1+30%）+0.4×（1+40%）+0.6×（1+20%）=12.08

A随堂习题2、评估机器设备一台，三年前购置，据了解该设备尚35随堂习题3、2007年1月评估设备一台，该设备于2003年12月购建，账面原值为20万元，2005年进行一次技术改造，改造费用（包括增加设备）2万元。若定基物价指数2003年为1.05，2005年为1.20，2007年为1.32。则该设备的重置成本是（）

A．22万元B．27.34万元C．27.43万元D．29.04万元解题思路：20×1.32÷1.05+2×1.32÷1.2=27.34B随堂习题3、2007年1月评估设备一台，该设备于200336当资产的功能变化与其价格或重置成本的变化呈线性关系时，人们习惯把线性关系下的功能价值类比法称之为生产能力比例法，而把非线性关系条件下的功能价值法称之为规模经济效益指数法。（3）功能价值类比法

当资产的功能变化与其价格或重置成本的变化呈线性关37生产能力比例法（功能与成本呈线性关系）公式1请见P54例题规模经济效益指数法（功能与成本呈指数关系）公式2该方法计算的一般是更新重置成本。生产能力比例法（功能与成本呈线性关系）公式1请见P54例题规384、已知某类设备的价值与功能之间存在线性关系，重置类似全新机器设备一台，其价值为4万元，年产量为4000件，现知被评估资产年产量为3000件，则其重置成本为（）

随堂习题A．3万元B．4万元C．3至4万元D．无法确定解题思路：4×3000÷4000=3A4、已知某类设备的价值与功能之间存在线性关系，重置类似全新机395、评估资产为一台年产量为8万件甲产品的生产线。经调查，市场现有类似生产线成本为25万元，年产量为15万件。如果规模经济指数为0.7时，该设备的重置全价为（）

随堂习题A．19.2万元B．17.35万元C．24万元D．16.10万元解题思路：

D5、评估资产为一台年产量为8万件甲产品的生产线。经调查，市场40

当被估资产单价较低，数量较多时，为降低评估成本，可采用此方法。（4）统计分析法

（点面推算法）计算步骤：（a）将被估资产按一定标准分类。（b）抽样选择代表性资产，并选择适当方法计算其重置成本。（c）计算调整系数K。（d）据K值计算被估资产重置成本。某类资产重置成本＝某类资产原始成本×K当被估资产单价较低，数量较多时，（4）统计分析法（点412、实体性贬值的几种估算方法（1）观察法（成新率法）资产实体性贬值＝重置成本×（1－成新率）有形损耗率（2）使用年限法实际已使用年限＝名义已使用年限×资产利用率公式2、实体性贬值的几种估算方法（1）观察法（成新率法）资产实体42资产利用率(u)=截止评估日资产累计实际利用时间截止评估日资产累计法定利用时间当u>1时，表示资产超负荷运转，资产实际已使用年限比名义已使用年限要长；

当u=1时，表示资产满负荷运转，资产实际已使用年限等于名义已使用年限;

当u<1时，表示开工不足，资产实际已使用年限小于名义已使用年限。

资产利用率(u)=当u>1时，表示资产超负荷运转，当u=1时43资产的实体贬值=（重置成本-预计残值）

÷总使用年限×实际已使用年限

公式①预计残值是指被评估资产在清理报废时净收回的金额。在资产评估中，通常只考虑数额较大的残值，如残值数额较小可以忽略不计。

②总使用年限指的是实际已使用年限与尚可使用年限之和。

③显然残值是没有贬值的，所以式中扣除了预计残值。

资产的实体贬值=（重置成本-预计残值）公式①预计残值是指44例题

某机器设备购建于1994年10月30日，根据其技术经济指标，规定正常使用强度下每天的运转时间为8小时，由于其生产的产品自1994年11月至1998年末期间在市场上供不应求，企业主在此期间一直超负荷使用该设备，每天实际运转时间为10小时，自1999年初恢复正常使用，现以2000年10月30日为评估基准日，则该设备的名义已使用年限为6年。

资产利用率为：（50个月×30天/月×10小时+22个月×30天/月×8小时）÷（6年×360天/年×8小时）=117%实际已使用年限为：6×117％=7.02（年）例题某机器设备购建于1994年10月30日，根据其技术经济456、某待估设备重置成本为27万元，经查阅，已使用4年，评估人员经分析后确定该设备尚可使用5年，那么它的实体性贬值额为（）。随堂习题A．10万元B．12万元C．15万元D．18万元B解题思路：

27×（1-5/9）=12

6、某待估设备重置成本为27万元，经查阅，已使用4年，评估人46两种思路：营运性功能贬值与投资性功能贬值3、功能性贬值的几种估算方法（1）营运性功能贬值

是无形损耗的一种，体现在两方面：a、运营成本（物耗、能耗、工耗等）b、产出能力含义：通常，功能性贬值的估算可以通过计算超额营运成本获得。两种思路：营运性功能贬值与投资性功能贬值3、功能性贬值的几47具体计算步骤如下：

①计算年超额运营成本。

②计算年净超额运营成本年净超额运营成本＝年超额运营成本×（1－所得税）③据资产的剩余寿命和收益率（折现率）将年净超额运营成本折现，计算其功能性贬值额:被估资产功能性贬值额＝年超额运营成本×（1－所得税率）×（P/A,r,n）年金现值系数具体计算步骤如下：①计算年超额运营成本。②计算年净超额运48式中：r表示折现率，n表示年限式中：r表示折现率，n表示年限49应用举例题：被估的生产控制装置正常运行需要6名技术操作员，而目前的新式同类控制装置仅需要4名操作员。假定待评估装置与新装置的运营成本在其他方面相同，操作人员的人均年工资福利费为12千元，待评估资产还可以使用3年，所得税税率为33％，适用折现率为10％。

根据上述调查资料，待评估资产相对于同类新装置的功能性贬值测算过程如下。

解：待评估资产的年超额运营成本：（6-4）×12＝24千元待评估资产的年净超额运营成本24×（1-33％）＝16.08千元将待评估资产在剩余使用年限内的净超额运营成本折算为现值：16.08×（P/A，10％，3）=16.08×2.4869=39.989（千元）应用举例题：被估的生产控制装置正常运行需要6名技术操作员，而506．资产功能性贬值的计算公式为：被评估资产功能性贬值额=∑（被评估资产年净超额运营成本×折现系数）。其中，净超额运营成本是（）。随堂习题A．超额运营成本乘折现系数所得的数额B．超额运营成本扣除其抵减的所得税以后的余额C．超额运营成本扣除其抵减的所得税以后的余额乘折现系数的所得额D．超额运营成本加上其应抵减的所得税额B6．资产功能性贬值的计算公式为：被评估资产功能性贬值额=∑（51超额投资成本可视同为功能性贬值，计算公式为：功能性贬值=复原重置成本－更新重置成本

（2）投资性功能贬值

例题：待评估资产为一栋层高为4米的住宅，其复原重置成本为1600元／建筑平方米，而在评估基准日建造具有相同效用的层高为3米的住宅，更新重置成本为1500元／建筑平方米，就此可以断定其单位建筑面积功能性贬值额为：

1600-1500=100（元／建筑平方米）

超额投资成本可视同为功能性贬值，计算公式为：（2）投资性功能524、经济性贬值及其估算方法（1）含义因资产的外部环境变化所导致的资产贬值而非资产本身的问题。①资产利用率下降 ②资产年收益额减少（2）表现形式4、经济性贬值及其估算方法（1）含义因53

因资产利用率下降导致的经济性损耗的计量（3）计算公式经济性贬值额=(重置全价-有形损耗-功能性损耗)×经济性贬值率因收益额减少而导致的经济性损耗的计量经济性贬值额=年收益损失额×

(1-所得税率)×(P/A,r,n)因资产利用率下降导致的经济性损耗的计量（3）计算公式经济54（4）综合成新率及其计量含义

资产的现行价值/资产的重置权价计量方法a、观察法即由具有专业知识和丰富经验的工程技术人员对资产的实体各主要部位进行技术鉴定，以判断确定被评估资产的成新率。与上文中所述实体性贬值确定中所称成新率不同，这一成新率是在综合考虑资产实体性损耗、功能性损耗和经济性损耗等基础上确定的，而不只是考虑使用磨损和自然损耗的影响。（4）综合成新率及其计量含义资产的现行价值/资产的重55b、使用年限法c、修复费用法b、使用年限法c、修复费用法56三、运用成本法评估资产的程序及优缺点分析

（一）运用成本法评估资产的程序

1.确定被评估资产，并估算重置成本。2.确定被评估资产的使用年限。3.估算被评估资产的损耗或贬值。4.计算确定被评估资产的价值。三、运用成本法评估资产的程序及优缺点分析（一）运用成本法评57⑴比较充分地考虑了资产的损耗，评估结果更趋于公平合理。⑵有利于单项资产和特定用途资产的评估。⑶在不易计算资产未来收益或难以取得市场参照物的条件下可广泛地应用。⑷有利于企业资产保值。（二）成本法的优点

⑴比较充分地考虑了资产的损耗，评估结果更趋于公平合理。（二）58（1）工作量较大。（2）它是以历史资料为依据确定目前价值，必须充分分析这种假设的可行性（3）经济性贬值也不易全面准确计算。（三）成本法的缺点

（1）工作量较大。（三）成本法的缺点59现有一台与评估资产X设备生产能力相同的新设备Y，使用Y设备比X设备每年可节约材料、能源消耗和劳动力等约60万元。X设备的尚可使用年限为6年，假定年折现率为10%，该企业的所得税税率为40%，求X设备的超额运营成本。

随堂习题解：计算评估资产X的年净超额运营成本:60×（1-40%）=36将评估资产X在剩余使用年限内的净超额运营成本折算为现值：现有一台与评估资产X设备生产能力相同的新设备Y，使用Y60第三节收益法一、收益法的基本原理（一）收益法的理论基础——效用价值论资产的价值取决于效用，即资产为其拥有者带来的收益。（二）收益法的评估思路——

预期收益折现（三）收益法运用的前提条件1、资产的收益可用货币计量并可以预测2、资产所有者所承担的风险也能用货币计量3、被评估资产的预期收益年限可以预测第三节收益法一、收益法的基本原理（一）收益法的理论基础——61二、收益法的基本计算公式基本要素：预期收益、折现率（资本化率）、收益的持续时间（一）未来收益有限期

2、每期收益等额

1、每期收益不等额二、收益法的基本计算公式基本要素：（一）未来收益有限期2、62（二）未来收益无限期

根据未来收益是否稳定分为两种方法。

1、稳定化收益法（年金化法）（二）未来收益无限期根据未来收益是否稳定分为两种方法。163

若预期未来收益不稳定，但收益又是持续的，则需采用分段法。2、分段法若预期未来收益不稳定，但收益又是持续的，2、分段法64前期（设n=5）后期0123456789分段法图解选择前期期限的基本原则（1）延至企业生产经营进入稳态；（2）尽可能长，但也不宜过长。前期（设n=5）后期0123456789分段法图解65三、收益法中各项指标的确定（一）预期收益额

1、预期收益的类型税后利润净现金流利润总额税后净收益，被普遍采用(1)税后利润与净现金流的差异在于确定原则不同净现金＝税后利润+折旧－追加投资(2)从资产评估角度出发，净现金流更适宜作为预期收益三、收益法中各项指标的确定（一）预期收益额1、预期收益的类66（二）折现率与本金化率

1.二者无本质区别

2.

内涵上略有区别:

折现率＝无风险报酬率+风险报酬率本金化率＝折现率－未来年收入的增长率若资产年收入增长率为零，则二者相等。（二）折现率与本金化率1.二者无本质区别2.

内涵上略67

四、对收益法的评价

1、该方法最适宜：资产的购建成本与其获利能力不对称的情况；成本费用无法或难以计算的资产。2、该方法的局限性：需具备一定的前提条件；含有较大成分的主观性。因此该方法的运用比成本法难度大。

四、对收益法的评价

1、该方法最适宜：2、该方法的局限性：68第四节资产评估方法的选择一、资产评估方法的多样性和可选择性从理论上讲，在相对完善的市场中，对于可以在市场上公开交易的资产，如果资产的购建成本与效用是对称的，那么采用三种方法评估同一资产的公允市价，其评价结果不应存在太大差异。第四节资产评估方法的选择一、资产评估方法的多样性和可选择69二、资产评估方法的最适选择

由于市场总是存在一定的缺陷；不同的评估对象具有不同的特点，因此不同的资产业务存在最适评估方法的选择问题。1、与评估对象相适应在评估时首先应区别被估资产是：单项/整体有形/无形通用/专用可复制/不可复制二、资产评估方法的最适选择

由于市场总是70一般讲：

成本法适宜评估可复制的资产专用资产单项资产收益法适宜评估资源性资产无形资产整体资产市场法：具有一定通用性能在公开市场出售的资产

2、受可搜集到的数据和信息资料的制约一般讲：成本法适宜评估可复制的资产收益法适宜评估资源性资产71第二章资产评估的基本方法本章主要介绍资产评估的基本方法：市场法、成本法和收益法。通过学习，需要理解和掌握各种评估方法的含义、评估思路、应用前提和适用范围，各种评估方法的优缺点及各种评估方法的关系和选择。第二章资产评估的基本方法本章主要介绍资产评估的基72

在资产评估过程中用以确定被评估资产现行公允价值的技术操作程序，称为资产评估方法。

评估方法的运算过程就是具体运用某一价值类型对资产价值进行量化的过程。在资产评估过程中用以确定被评估资产现行73第一节市场法一、市场法的基本原理（一）理论基础——均衡价值论（二）评估思路（三）运用的前提条件第一节市场法一、市场法的基本原理（一）理论基础——均衡价74均衡价格的决定

OQQePePSDE超额供给P1Q1Q2超额需求P2Q3Q4静态分析P1时:供给＞需求，价格会下跌。P2时:需求＞供给，价格会上升。均衡价格的决定OQQePePSDE超额供给P1Q1Q2超额75由于资产评估是一个模拟市场过程的结果，因此均衡价值论表现为承认市价的相对合理性，并通过替代原则（参照物）为被估资产定价。

由于资产评估是一个模拟市场过程的结果，因此76（三）运用的前提条件1、充分活跃的公开市场2、参照物及其与被估资产可比较的指标、参数等资料均能搜集到（二）评估思路（三）运用的前提条件1、充分活跃的公开市场（二）评估思路77（一）寻找参照物。1、成交价必须真实。2、至少三个交易案例。（原因是什么?）3、与被估资产相类似（可替代,即功能相同）。4、成交价是正常交易的结果。5、尽可能选择近期成交的交易案例。二、市场比较法的基本程序及有关指标（一）寻找参照物。二、市场比较法的基本程序及有关指标78

（二）调整差异（类比调整法）

一般情况下，应当根据参照物价格变动指数将参照物实际成交价格调整为评估基准日交易价格。评估值=参照物价格*交易时间差异修正系数1、时间因素

（二）调整差异（类比调整法）

一般情况下，应当根79参照物所在区域比被估资产好：；反之系数>1。一般以被评资产为100。2、区域因素3、功能因素功能系数法参照物所在区域比被估资产好：；2、区域804、交易因素5、成新率因素（三）确定评估值

将若干个经过调整的调整值进行加权平均或算术平均，确定评估值。4、交易因素5、成新率因素（三）确定评估值81三、市场法的具体操作方法（一）直接比较法参照物与被估资产之间仅在某一方面存在差异，例如：成新率、功能等。（二）类比调整法参照物与被估资产大体相似，但仍在多方面存在差异。交易案例A的调整值＝参照物A的成交价×时间因素系数×区域因素系数×功能因素系数×情况补正系数×……三、市场法的具体操作方法（一）直接比较法（二）类比调整法82例题：某商业用房，面积为600平方米，现因企业联营需要进行评估，评估基准日为2006年10月31日。评估人员在房地产交易市场上找到三个成交时间与评估基准日接近的商业用房交易案例，具体情况如下表所示。单位：参照物ABC交易单价5,0005,9605,918成交日期2006.62006.92006.10区域条件比被评估资产好比被评估资产好比被评估资产好交易情况正常高于市价4%正常例题：某商业用房，面积为600平方米，现因企业联营需要进行评83被评估商业用房与参照物商业用房结构相似、新旧程度相近，故无需对功能因素和成新率因素进行调整。被评估商业用房所在区域的综合评分为100，三个参照物所在区域条件均比被评估商业用房所在区域好，综合评分分别为107、110和108。当时房产价格月上涨率为4%，故参照物A的时间因素调整系数117;参照物B的时间因素调整系数104;参照物C因在评估基准日当月交易，故无需调整。三个参照物成交价格的调整过程如下。单位：被评估商业用房与参照物商业用房结构相似、新旧程度相近84参照物ABC交易单价5,0005,9605,918时间因素修正117/100104/100100/100区域因素修正100/107100/110100/108交易情况修正100/100100/104100/100修正后的价格5,4675,4185,480被评估资产单价＝（5,467＋5,418＋5,480）÷3＝5,455被评估资产总价＝5,455×600＝3,273,000元参照物ABC交易单价5,0005,9605,91885课堂练习1、应用市场法必须具备的前提条件有（）。A．需要有一个充分活跃的资产市场B．必须具有与被评估资产相同或相类似的全新资产价格C．可搜集到参照物及其与被评估资产可比较的指标、技术参数D．被评估资产未来收益能以货币衡量E．被估资产所面临的风险也能够衡量AC课堂练习1、应用市场法必须具备的前提条件有（）。A．需862、应用市场法估测被评估机组的重置成本时，参照物与被估机组之间需调整的主要参数有（）。

A．交易时间的差异B．生产效率的差异C．付款方式的差异D．新旧程度的差异E．交易情况的差异ABDE2、应用市场法估测被评估机组的重置成本时，参照物与被估机组之873、市场法中交易情况的调整是指（）。A．由于参照物的成交价高于或低于市场正常交易价格所需进行的调整B．因融资条件差异所需进行的调整C．因投资环境差异所需进行的调整D．因销售情况不同所需进行的调整E．因交易时间差异所需进行的调整ABD3、市场法中交易情况的调整是指（）。A．由于参照物的884、以下对市场法的理解正确的有（）。

A．市场法是资产评估的基本方法之一B．市场法的优点是评估值较能直观反映市场现实价格C．市场法的缺点是有时缺少可比较的数据D．市场法是最具说服力的评估方法之一ABD4、以下对市场法的理解正确的有（）。A．市场法是资89计算题有一待估宗地A，与待估宗地条件类似的宗地甲，有关对比资料如下表所示：

宗地成交价交易时间交易情况容积率区域因素个别因素交易时间地价值数A

2000.1001.100108甲7801999.2+1%1.2-2%0102表中百分比指标为参照物与待估宗地相比增减变动幅度。据调查，该市此类用地容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时的地价增加5%。

1、计算参照物修正系数：交易情况修正系数、交易时间修正系数、区域因素修正系数、个别因素修正系数、容积率修正系数。2、计算参照物修正后的地价计算题有一待估宗地A，与待估宗地条件类似的宗地甲，有关对比资90

是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。绿化率也是如此。绿化率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿化率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。

所谓“容积率”是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。所谓“容积91答案交易情况修正系数为100/101或者0.99交易时间修正系数为108/102或者1.06区域因素修正系数为100/98或者1.02个别因素修正系数为100/100或者1容积率修正系数为105/110或者0.95参照物修正后地价(万元）

答案交易情况修正系数为100/101或者0.99交易时间修正92？？思考题？？市场法的适用范围本次作业？？思考题？？市场法的适用范围本次作业93第二节成本法（Thecostmethod）

一、成本法的基本原理评估值=重置成本-各项损耗(贬值）实体性功能性经济性（一）成本法的理论基础——生产费用价值论 资产的价值取决于购建时的成本耗费（二）成本法的评估思路第二节成本法（Thecostmethod）

一、成本法94（三）注意问题1、历史资料的真实性2、形成资产价值的成本耗费是必要的（四）基本前提（P50）1、可比性2、可再生性3、贬值性（三）注意问题1、历史资料的真实性（四）基本前提（P50）195基本公式：（五）成本法的基本计算公式评估值＝

重置成本－实体性贬值－功能性贬值－经济性贬值＝重置成本×成新率－功能性贬值－经济性贬值＝重置成本×综合成新率基本公式：（五）成本法的基本计算公式评估值＝＝96二、成本法中的基本要素（P50）（一）资产的重置成本均采用现行价格计算相同点不同点采用的材料、标准、设计等方面存在差异。但是并未改变基本功能。有条件情况下，尽可能选择更新重置成本理由更新重置成本比复原重置成本便宜（超额投资成本）用更新重置成本形成的资产性能可改进二、成本法中的基本要素（P50）（一）资产的重置成本均采用现97

是指由于技术进步和采用新型材料等原因，具有同等功能的新资产的制造成本低于原有资产的制造成本，而形成的原有资产的价值贬值额。

超额投资成本=复原重置成本—更新重置成本超额投资成本公式表示是指由于技术进步和采用新型材料等原因，具有同等功能的98（二）资产的实体性贬值

又称有形损耗，是指资产由于使用及自然力的作用导致的资产的物理性能的损耗或下降而引起资产的价值损失。公式表示实体性贬值率=资产的实体性贬值÷资产的重置成本（二）资产的实体性贬值又称有形损耗，是指资产99又称无形损耗，是指由于技术进步引起的资产功能相对落后而造成的资产价值损失。它包括由于新工艺、新材料和新技术的采用，而使原有资产的建造成本超过现行建造成本的超支额，以及原有资产超过体现技术进步的同类资产的运营成本的超支额。（三）资产的功能性贬值

又称无形损耗，是指由于技术进步引起的资产功100（四）资产的经济性贬值

是指由于外部条件的变化引起资产闲置、收益下降等而造成的资产价值损失。中信泰富的巨亏及东莞合俊、金乌集团的突然破产，导火线都是其投资性资产的巨幅贬值

原因：这些企业融资率高，以高估资产放大融资能力，以超限融资支持主营业务，金融危机，导致资产突然发生大幅度贬值，就会突然陷入资金链断裂的风险

（四）资产的经济性贬值是指由于外部条件的变化引起1011、重置成本的几种估算方法（1）重置核算法

按资产的成本构成，以现行市价为标准重置成本＝直接成本+间接成本直接成本一般包括：购买支出、运输费、安装调试费等。间接成本主要指企业管理费、培训费等。采用核算法的前提是能够获得处于全新状态的被估资产的现行市价。该方法可用于计算复原重置成本，也可用于计算更新重置成本。1、重置成本的几种估算方法（1）重置核算法按资产的成本构1021、对被评估的机器设备进行模拟重置，按现行技术条件下的设计、工艺、材料、标准、价格和费用水平进行核算，这样求得的成本称为（）。

随堂习题A．更新重置成本B．复原重置成本C．完全重置成本D．实际重置成本A1、对被评估的机器设备进行模拟重置，按现行技术条件下的设103价格指数法是利用与资产有关的价格变动指数，将被评估资产的历史成本（账面价值）调整为重置成本的一种方法。（2）价格指数法

定基物价指数环比物价指数价格指数法是利用与资产有关的价格变动指数，将104例题：请看书P53例题：请看书P53105随堂习题2、评估机器设备一台，三年前购置，据了解该设备尚无替代产品。该设备账面原值10万元，其中买价8万元，运输费0.4万元，安装费用（包括材料）1万元，调试费用0.6万元。经调查，该设备现行价格9.5万元，运输费、安装费、调试费分别比三年前上涨40%、30%、20%。该设备的重置成本是（）。（保留两位小数）A．12.08万元B．10.58万元C．12.58万元D．9.5万元解题思路：9.5+1×（1+30%）+0.4×（1+40%）+0.6×（1+20%）=12.08

A随堂习题2、评估机器设备一台，三年前购置，据了解该设备尚106随堂习题3、2007年1月评估设备一台，该设备于2003年12月购建，账面原值为20万元，2005年进行一次技术改造，改造费用（包括增加设备）2万元。若定基物价指数2003年为1.05，2005年为1.20，2007年为1.32。则该设备的重置成本是（）

A．22万元B．27.34万元C．27.43万元D．29.04万元解题思路：20×1.32÷1.05+2×1.32÷1.2=27.34B随堂习题3、2007年1月评估设备一台，该设备于2003107当资产的功能变化与其价格或重置成本的变化呈线性关系时，人们习惯把线性关系下的功能价值类比法称之为生产能力比例法，而把非线性关系条件下的功能价值法称之为规模经济效益指数法。（3）功能价值类比法

当资产的功能变化与其价格或重置成本的变化呈线性关108生产能力比例法（功能与成本呈线性关系）公式1请见P54例题规模经济效益指数法（功能与成本呈指数关系）公式2该方法计算的一般是更新重置成本。生产能力比例法（功能与成本呈线性关系）公式1请见P54例题规1094、已知某类设备的价值与功能之间存在线性关系，重置类似全新机器设备一台，其价值为4万元，年产量为4000件，现知被评估资产年产量为3000件，则其重置成本为（）

随堂习题A．3万元B．4万元C．3至4万元D．无法确定解题思路：4×3000÷4000=3A4、已知某类设备的价值与功能之间存在线性关系，重置类似全新机1105、评估资产为一台年产量为8万件甲产品的生产线。经调查，市场现有类似生产线成本为25万元，年产量为15万件。如果规模经济指数为0.7时，该设备的重置全价为（）

随堂习题A．19.2万元B．17.35万元C．24万元D．16.10万元解题思路：

D5、评估资产为一台年产量为8万件甲产品的生产线。经调查，市场111

当被估资产单价较低，数量较多时，为降低评估成本，可采用此方法。（4）统计分析法

（点面推算法）计算步骤：（a）将被估资产按一定标准分类。（b）抽样选择代表性资产，并选择适当方法计算其重置成本。（c）计算调整系数K。（d）据K值计算被估资产重置成本。某类资产重置成本＝某类资产原始成本×K当被估资产单价较低，数量较多时，（4）统计分析法（点1122、实体性贬值的几种估算方法（1）观察法（成新率法）资产实体性贬值＝重置成本×（1－成新率）有形损耗率（2）使用年限法实际已使用年限＝名义已使用年限×资产利用率公式2、实体性贬值的几种估算方法（1）观察法（成新率法）资产实体113资产利用率(u)=截止评估日资产累计实际利用时间截止评估日资产累计法定利用时间当u>1时，表示资产超负荷运转，资产实际已使用年限比名义已使用年限要长；

当u=1时，表示资产满负荷运转，资产实际已使用年限等于名义已使用年限;

当u<1时，表示开工不足，资产实际已使用年限小于名义已使用年限。

资产利用率(u)=当u>1时，表示资产超负荷运转，当u=1时114资产的实体贬值=（重置成本-预计残值）

÷总使用年限×实际已使用年限

公式①预计残值是指被评估资产在清理报废时净收回的金额。在资产评估中，通常只考虑数额较大的残值，如残值数额较小可以忽略不计。

②总使用年限指的是实际已使用年限与尚可使用年限之和。

③显然残值是没有贬值的，所以式中扣除了预计残值。

资产的实体贬值=（重置成本-预计残值）公式①预计残值是指115例题

某机器设备购建于1994年10月30日，根据其技术经济指标，规定正常使用强度下每天的运转时间为8小时，由于其生产的产品自1994年11月至1998年末期间在市场上供不应求，企业主在此期间一直超负荷使用该设备，每天实际运转时间为10小时，自1999年初恢复正常使用，现以2000年10月30日为评估基准日，则该设备的名义已使用年限为6年。

资产利用率为：（50个月×30天/月×10小时+22个月×30天/月×8小时）÷（6年×360天/年×8小时）=117%实际已使用年限为：6×117％=7.02（年）例题某机器设备购建于1994年10月30日，根据其技术经济1166、某待估设备重置成本为27万元，经查阅，已使用4年，评估人员经分析后确定该设备尚可使用5年，那么它的实体性贬值额为（）。随堂习题A．10万元B．12万元C．15万元D．18万元B解题思路：

27×（1-5/9）=12

6、某待估设备重置成本为27万元，经查阅，已使用4年，评估人117两种思路：营运性功能贬值与投资性功能贬值3、功能性贬值的几种估算方法（1）营运性功能贬值

是无形损耗的一种，体现在两方面：a、运营成本（物耗、能耗、工耗等）b、产出能力含义：通常，功能性贬值的估算可以通过计算超额营运成本获得。两种思路：营运性功能贬值与投资性功能贬值3、功能性贬值的几118具体计算步骤如下：

①计算年超额运营成本。

②计算年净超额运营成本年净超额运营成本＝年超额运营成本×（1－所得税）③据资产的剩余寿命和收益率（折现率）将年净超额运营成本折现，计算其功能性贬值额:被估资产功能性贬值额＝年超额运营成本×（1－所得税率）×（P/A,r,n）年金现值系数具体计算步骤如下：①计算年超额运营成本。②计算年净超额运119式中：r表示折现率，n表示年限式中：r表示折现率，n表示年限120应用举例题：被估的生产控制装置正常运行需要6名技术操作员，而目前的新式同类控制装置仅需要4名操作员。假定待评估装置与新装置的运营成本在其他方面相同，操作人员的人均年工资福利费为12千元，待评估资产还可以使用3年，所得税税率为33％，适用折现率为10％。

根据上述调查资料，待评估资产相对于同类新装置的功能性贬值测算过程如下。

解：待评估资产的年超额运营成本：（6-4）×12＝24千元待评估资产的年净超额运营成本24×（1-33％）＝16.08千元将待评估资产在剩余使用年限内的净超额运营成本折算为现值：16.08×（P/A，10％，3）=16.08×2.4869=39.989（千元）应用举例题：被估的生产控制装置正常运行需要6名技术操作员，而1216．资产功能性贬值的计算公式为：被评估资产功能性贬值额=∑（被评估资产年净超额运营成本×折现系数）。其中，净超额运营成本是（）。随堂习题A．超额运营成本乘折现系数所得的数额B．超额运营成本扣除其抵减的所得税以后的余额C．超额运营成本扣除其抵减的所得税以后的余额乘折现系数的所得额D．超额运营成本加上其应抵减的所得税额B6．资产功能性贬值的计算公式为：被评估资产功能性贬值额=∑（122超额投资成本可视同为功能性贬值，计算公式为：功能性贬值=复原重置成本－更新重置成本

（2）投资性功能贬值

例题：待评估资产为一栋层高为4米的住宅，其复原重置成本为1600元／建筑平方米，而在评估基准日建造具有相同效用的层高为3米的住宅，更新重置成本为1500元／建筑平方米，就此可以断定其单位建筑面积功能性贬值额为：

1600-1500=100（元／建筑平方米）

超额投资成本可视同为功能性贬值，计算公式为：（2）投资性功能1234、经济性贬值及其估算方法（1）含义因资产的外部环境变化所导致的资产贬值而非资产本身的问题。①资产利用率下降 ②资产年收益额减少（2）表现形式4、经济性贬值及其估算方法（1）含义因124

因资产利用率下降导致的经济性损耗的计量（3）计算公式经济性贬值额=(重置全价-有形损耗-功能性损耗)×经济性贬值率因收益额减少而导致的经济性损耗的计量经济性贬值额=年收益损失额×

(1-所得税率)×(P/A,r,n)因资产利用率下降导致的经济性损耗的计量（3）计算公式经济125（4）综合成新率及其计量含义

资产的现行价值/资产的重置权价计量方法a、观察法即由具有专业知识和丰富经验的工程技术人员对资产的实体各主要部位进行技术鉴定