房地产法案例

一、预告登记制度①预告登记之后商品房再抵押的不成立8.甲公司开发写字楼一幢，于2008年5月5日将其中一层卖给乙公司，约定半年后交房，乙公司于2008年5月6日申请办理了预告登记。2008年6月2日甲公司因资金周转困难，在乙公司不知情的情况下，以该层楼向银行抵押借款并登记。现因甲公司不能清偿欠款，银行要求实现抵押权。下列哪一判断是正确的？（）A.抵押合同有效，抵押权设立B.抵押合同无效，但抵押权设立C.抵押合同有效，但抵押权不设立D.抵押合同无效，抵押权不设立答案：C解析：本题考核预告登记、不动产抵押合同与抵押权的生效时间。本题中，甲与银行之间设立的抵押是不动产抵押，一般情况下，抵押合同自签订之日起生效，抵押权自办理抵押登记之日起设立。据此首先可以判断出甲与银行之间的抵押合同已经生效。因此，BD项错误。另外，《物权法》第20条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。本题中提到的标的物在设定抵押之前已经出售给了乙公司，并办理了预告登记且没有超出上述规定的3个月的期限。因此，在此期限内甲公司无权处分该不动产，即便是实际处分了，也不发生物权的效力。因此，银行不能取得写字楼的抵押权，A项错误，C项正确。预告登记以后３个月内开发商又抵押给银行的，这个抵押合同有效，但是抵押权不成立，因为预告登记三个月内再在房屋上面设立的不产生物权效力二、售楼广告是要约邀请售楼广告的宣传单上有赠送停车位的广告，但是，正式签订合同的时候没有，买房人能否依照售楼广告请求赔偿？商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

在本案中，如果原告的证据不能证明双方在签约时对其免费赠送的停车位有过明确的要求，也未向法院提供免费赠送停车位会对双方签订购房合同及房屋价格有重大影响的证据，双方的购房合同对赠送停车位没有约定，只能将售楼广告视为要约邀请三、定金罚则的适用

1认购书和定金都有了，但是在签订正式合同的时候认为“免责条款”不公平不签，开发商不退定金，认为当事人违约？怎么处理？老师的课件中没有明确标出，以下是网络的解答问题一：签订了认购协议，交纳定金之后，因主合同或补充协议达不成一致意见，卖方不愿退定金怎么办？

最高人民法院关于《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

遇到签订了认购协议，交纳定金，因主合同或补充协议达不成一致意见，无法继续履行定金协议的情况，根据上述最高法院的司法解释的有关规定，属于“不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的”，卖方应当将定金返还买方。

在二手房交易实践中，此类纠纷较为常见。为避免纠纷发生，在签订定金协议时，应当以最高法院上述司法解释为依据据理力争，明确在定金中写明“如果双方就有关合同条款协商不成，卖方应返还定金”，这样将更为有利。2认购书和定金都有了，但是发现自己到银行贷不到款，只好放弃了，定金该退还吗？按照定金罚则，不应该退还，因为这个是给付定金方的责任，收受方有权没收3认购书和定金都有了，但是开发商又卖给了第三人，办理了登记，适用双倍返还定金吗？是开发商的责任，按照定金罚则，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。分析：定金罚则《合同法》115条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保，债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。此为定金罚则。定金的性质需明确约定其次定金罚则并须以书面形式明确约定，必须明确约定定金的性质《担保法司法解释》第118条固定“当事人交付留置金、担保金、保证金，订约金、押金或者定金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金的权利，人民法院不予支持。定金与订金的区别定金和订金是不同的，订金不是合同的担保，对于合同的订立和履行不起担保作用，也不具有对合同双方的惩罚作用，订金在法律性质上属于部分履行合同义务，即使在有违约的情况下，也不会发生没收订金或者双倍返还的法律后果。违约金和定金不能同时用根据《合同法》第116条的规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。违约定金和解约定金违约定金是指合同双方当事人为了保证合同的履行而设立的债权担保，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。解约定金是指定金交付后，交付定金的一方可以以双倍返还定金为代价而解除主合同，收受定金的一方可以以双倍返还定金的为代价而解除主合同。解约定金是指合同当事人可以在合同中约定以付出定金法则为代价来解除合同四、房产买卖中的财产保全4甲乙买卖房屋都要办理房产登记了，冒出丙说甲欠他前，要求财产保全，房产局就停止办理了，乙以一个案外人的身份提出异议。按照民事诉讼法关于财产保全的规定：财产保全期间不动产不影响行政部门处理，因此房管局有权依法撤销。房产局有权停止办理。网络上的相似案例，关键看不动产登记簿上记载的其是所有人，如果不是就不行。如果只是办理了登记的相关手续他就没有资格，下面的网络案例补充说明确认李某对A县人民法院对争议房屋的查封异议是否成立，关键看其对该房屋是否享有所有权，而确认其是否有所有权的关键则在于其对该房屋的有关权利是否已在不动产登记簿上记载。如果A县房管局在不动产登记簿上记载李某为该房屋的所有权人，那么尽管还没有颁发新的房权证，李某亦为该房屋的所有权人；如果房管部门只是办理了登记需要的其他手续，如交纳交易契税、交易费用等，而尚未将李某对该房屋的权利记载于不动产登记簿，那么该登记尚未完成，李某即不能取得争议房屋的所有权。从本案的实际情况来看，根据A县房管局出具的证明文件，办理新证的手续已于2008年1月4日上午11时之前全部办理完毕，这说明A县房管局已将李某对争议房屋的有关权利登录记载于不动产登记簿，登记已经完成。根据《物权法》第14条的规定，李某已成为新的房屋所有权人，根据《决定》第25条第1款，第31条第1款、第2款第1项之规定，李某有权提出财产保全异议，其异议是成立的，法院依法应解除对争议房屋的查封。

五、婚姻存续期间擅自卖房丈夫瞒着妻子卖方子，把钱放在小三那里，乙诉请买卖合同无效，甲与第三人的买卖合同是否有效？乙的诉请有没有法律依据？《最高院婚姻法司法解释一》第17条规定，他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得已不同意或者不知道为由对抗善意第三人。物权法第106条的善意取得制度

无权处分人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定的除外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产所有权：受让人受让该不动产时是善意的，以合理的价格转让，转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或动产的所有权的，原所有权人向无处分权人请求赔偿损失。原房屋权利人不得要回房屋13.甲、乙结婚后购得房屋一套，仅以甲的名义进行了登记。后甲、乙感情不和，甲擅自将房屋以时价出售给不知情的丙，并办理了房屋所有权变更登记手续。对此，下列哪一选项是正确的？A.买卖合同有效，房屋所有权未转移B.买卖合同无效，房屋所有权已转移C.买卖合同有效，房屋所有权已转移D.买卖合同无效，房屋所有权未转移答案：B解析：《婚姻法》第17条规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金；（二）生产、经营的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。本题中，因为房屋是在夫妻关系存续期间购买的，虽然只是登记在甲的名义下，但是实际上也是夫妻共同共有的财产，处分共同共有财产的时候，根据《物权法》第97条（处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外）的规定，应当经过其妻子同意，未经其妻子同意，本题买卖合同无效；但是买卖合同是债权行为，不完全决定物权行为的效力，根据物权法规定的善意取得制度的规定，甲和丙之间的行为完全符合善意取得的条件，房屋所有权已经发生转移，所以本题中B的说法是正确的。

68.甲、乙结婚多年，因甲沉迷于网络游戏，双方协议离婚，甲同意家庭的主要财产由乙取得。离婚后不久，乙发现甲曾在婚姻存续期间私自购买了两处房产并登记在自己名下，于是起诉甲，要求再次分割房产并要求甲承担损害赔偿责任。下列哪些选项是正确的？

A.乙无权要求甲承担损害赔偿责任

B.法院应当将两处房产都判给乙

C.请求分割房产的诉讼时效，为乙发现或者应当发现甲的隐藏财产行为之次日起两年

D.若法院判决乙分得房产，则乙在判决生效之日即取得房屋所有权

答案：AD

解析：《婚姻法》第47条规定，离婚时，一方隐藏、转移、变卖、毁损夫妻共同财产，或伪造债务企图侵占另一方财产的，分割夫妻共同财产时，对隐藏、转移、变卖、毁损夫妻共同财产或伪造债务的一方，可以少分或不分。离婚后，另一方发现有上述行为的，可以向人民法院提起诉讼，请求再次分割夫妻共同财产。由此，乙只是有权请求法院再次分割共同财产，无权要求甲承担赔偿责任，A的说法正确，当选；另外该两处房产，对于甲来说，“可以”少分或者不分，而不是“应当”不分。由此，B的说法太绝对，错误，不当选；《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（一）》第31条规定，当事人依据婚姻法第四十七条的规定向人民法院提起诉讼，请求再次分割夫妻共同财产的诉讼时效为两年，从当事人发现之次日起计算。由此，C的说法错误，不当选；《物权法》第28条规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。由此，D的说法正确，当选。本题正确答案是AD.六、承租人的优先购买权在通知承租人后，看她买不买这个房子，还没有等到回应，就把房子卖了，而且是低价，那么这里是否享受了优先购买权？分析：房屋承租人的优先购买权，是指房屋出租人将房屋转让给他人的时候房屋承租人享有以同等条件优先购买权的权利。房屋出租人出售房屋的，需要提前通知承租人，通知的方式不限，并给承租人留出合理的考虑期限。在这个期限内，房屋出租人将房屋出售给他人的行为也是无效的。因此这个案子中有两点：还没有等到回应，没有约定一个合理的考虑期限，没有询问就擅自出售，而在合理考虑期限内出售应该是无效的。

第二点就是平等的条件下，低价卖给了别人的，这也不符合优先购买权的条件。因此此案中的承租人并没有享受优先购买权12.甲、乙按20%和80%的份额共有1间房屋。二人将房屋出租给丙，丙取得甲和乙的同意后将该房屋转租给丁。现甲欲转让自己的份额。下列哪一项表述是正确的？A.乙、丙有优先购买权，丁无优先购买权B.乙、丁有优先购买权，丙无优先购买权C.乙、丙、丁都有优先购买权D.丙、了有优先购买权，乙无优先购买权答案：C考点：共有人的优先购买权以及承租人的优先购买权。详解：根据《物权法》第101条规定：“按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。”住房的共有人与承租人都享有优先购买权。本题中的丁虽为转租，但已获同意，该租赁合同拘束承租人和出租人，故基于租赁合同享有优先购买权。评论：优先购买权的冲突是司法考试百出不厌的题型，只不过加了一项合法转租的迷惑项而已。3.甲、乙各以20％与80％的份额共有一间房屋，出租给丙。现甲欲将自己的份额转让，请问下列表述中哪一说法是正确的？A.乙有优先购买权，丙没有优先购买权B.丙有优先购买权，乙没有优先购买权C.乙、丙都有优先购买权，两人处于平等地位D.乙、丙都有优先购买权，乙的优先购买权优先于丙的优先购买权答案及解析：D根据《物权法》第101条规定：“按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或则动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的去权利。”《民法通则》第78条规定“财产可以有两个以上的公民、法人共有。共有分为按份共有和共同共有。按份共有人按照各自的份额。对共有财产享有权利，分担义务。共同共有人对共有财产享有权利、承担义务。按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或则转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有先购买的权利。”所以题目中乙享有优先购买权，《合同法》第230条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”据此可知，丙作为承租人享有在同等条件下的优先购买权，但是基于按份共有关系产生的乙的优先购买权实际上是基于财产所有权而产生的，根据“物权优于债权”原则，效力优于基于租赁合同关系产生的丙的优先购买权。题考查点就是优先购买权。七、变更小区规划之后本来是花园洋房，但是开发商变更小区规划，未尽通知的义务，花园成了高楼，并且挡住了王先生家的采光应该承担民事责任，王先生有选择退房或者接受变更后房屋的权利，如果退房，就应该退还房款，赔偿利息损失，以及赔偿房价上涨部分的损失，如果接受变更后的房屋的，开发商应该赔偿1因为购买观景花园多支付的房价2影响高楼采光所构成的损失3房屋舒适度的损失或称惩罚性赔偿八、一房二卖最高法院《解释》第九条规定：故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的事实，导致合同无效，买受人可以请求返还已付购房款或利息赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。在一房二卖中，出卖人先后与两个不同的买受人订立合同后，对后买受人履行了合同义务，办理了房产过户登记手续，在该情形下，两个房屋买卖合同均属有效。而合同有效不等同于物权变动，不动产物权的变动以登记为准。如果成立在后的合同已经履行完毕，房屋已经过户，该合同中的买受人已经实际取得房屋所有权。此时，前后两个买受人享有的所有权性质是不同的，后买受人因其债权得到满足，已经是该房屋的所有权人，故其享有的是基于对房屋的所有权而产生的物权请求权。前买受人享有的是基于房屋买卖合同产生的债权请求权。没有登记的买受人不得要求返还和变更登记，不得强制实际履行，此时，合同上的债务转化为损害赔偿的债务。

九、房屋已经抵押或者购买后抵押①卖房人在房屋出售之后把房屋抵押给银行的情况承担违约责任，返还购房款，可以请求不超过已付购房款一倍的赔偿责任②那么抵押的房屋是否可以进行买卖？法律并不禁止已经被抵押的房屋依法转让，《担保法》第49条及房地产抵押相关法律规定，抵押人转让已经办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情，抵押人未通知抵押权人或者未通知受让人的，转让行为无效，这是对转让已抵押房屋的一种限制性规定。因此，出卖人在出售房屋前，必须事先通知银行并告知购房者房屋已设定抵押的情况，否则，如出卖人在向银行提供担保或还贷问题上出现问题，银行就可能依法行使抵押权。《担保法解释》第67条规定：购房者也可以替出卖人清偿其全部债务，以消灭房屋上的抵押权，使房屋的权利没有担保瑕疵，使房产可以顺利过户。购房者替出卖人清偿的债务可以向出卖人追偿，或者从自己应该支付给出卖人的购房款中扣除，以使自己买房的目标得以实现。55.甲公司向某银行贷款100万元，乙公司以其所有的一栋房屋作抵押担保，并完成了抵押登记。现乙公司拟将房屋出售给丙公司，通知了银行并向丙公司告知了该房屋已经抵押的事实。乙、丙订立书面买卖合同后到房屋管理部门办理过户手续。下列哪些说法是正确的？（）

A.不论银行是否同意转让，房屋管理部门应当准予过户，但银行仍然对该房屋享有抵押权

B.如丙公司代为清偿了甲公司的银行债务，则不论银行是否同意转让，房屋管理部门均应当准予过户

C.如丙公司向银行承诺代为清偿甲公司的银行债务，则不论银行是否同意转让，房屋管理部门均应当准予过户

D.如甲公司清偿了银行债务，则不论银行是否同意，房屋管理部门均应当准予过户

答案：BD

解析：本题考核对设定抵押的财产进行转让的相关规定。

《物权法》第191条规定，抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。根据上述规定可知，如果抵押期间抵押人经过了抵押权人即银行的同意而转让房屋的，该转让行为有效，房屋办理了过户登记手续后，抵押权人对房屋则不再享有抵押权。因此，A项错误。

根据《物权法》第191条第2款规定，如果受让人丙公司代为清偿了甲公司对银行的债务，那么该转让行为有效，房屋管理部门应当准予过户。因此，B项正确根据《物权法》第191条第2款的规定，必须是受让人丙公司代为清偿了甲公司对银行的债务，该转让行为才有效，仅提出代为清偿承诺的则不可以。因此，C项错误。抵押的设定目的就是为了担保债权的实现，如果本案中甲公司已经清偿了银行的债务，那么甲公司与银行之间的债权债务关系就消灭了，因此而设定的担保也随之消灭，即此种情况下银行则不再对房屋享有抵押权，那么乙公司可以对房屋进行自由买卖，不再受银行的限制。因此，D项正确。十、房地产中的违约①未登记之前要求解除合同6.乙买甲一套房屋，已经支付1/3价款，双方约定余款待过户手续办理完毕后付清。后甲反悔，要求解除合同，乙不同意，起诉要求甲继续履行合同，转移房屋所有权。下列哪一选项是正确的？A.合同尚未生效，甲应返还所受领的价款并承担缔约过失责任B.合同无效，甲应返还所受领的价款C.合同有效，甲应继续履行合同D.合同有效，法院应当判决解除合同、甲赔偿乙的损失答案：C解析：《物权法》第15条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”可见房屋买卖合同的成立、有效、生效与是否办理登记无关，因此AB两项错误。《合同法》第110条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”因此C项正确。《合同法》第94条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本题中，甲主张解除合同缺乏法律依据，因此D项错误。开发商的违约行为是否都能解除合同：看是否构成根本违约②开发商一直不能证明房屋是合格的，承担违约责任（小抄金俭老师课件）根据《建筑工程质量管理条例》16条以及《建筑法》第61条规定：“建筑工程竣工验收为合格后，方可交付使用，未经验收或验收不合格的，不得交付使用。③房屋所有权证延迟或者不能办理之责任（小抄金俭老师课件）由于在农村集体土地上建房没有产权证，也没有通知当事人的，隐瞒没有取得销售许可证的情形，开发商承担违约责任和赔偿责任，包括赔偿不超过已付购房款一倍的损失。（此处如果双方都知道没有产权证，则应该按照过错比例承担相应的责任）④开发商逾期交房能否解除合同分析：开发商出于不同的原因延迟向购房者交付房屋，构成不及时履行义务的违约责任。但不是所有开发商延迟缴费房屋的违约行为都能够解除合同，关键是要看开发商延迟交付房屋的行为是不是构成根本违约即导致购房者签订购房合同的目的无法实现，构成根本违约的，购房者可以要求解除合同，不构成根本违约的，购房者仅可以向开发商主张延迟交付房屋的违约者责任，而不能解除合同。根据《合同法》94条有下列情形的当事人可以解除合同第（四）款中：当事人一方延迟履行债务或者由其他违约行为致使不能实现合同目的。如果不用退房，就承担支付延迟交房的违约金⑤房屋交付后的质量问题（课件加法条）在《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》之前，除房屋主体结构有质量问题，购房者才可以提出解除合同，而对于其他房屋质量问题，其解决方法只有修复。但在解释出台后，则除了房屋主体结构存在质量问题可以解除合同，对于严重影响居住使用的情况下，购房人也可以提出解除同。对于一般房屋质量的瑕疵，如经过修复不影响居住的，购房人不能退房，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任，出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复，修复费用和修复期间造成的其他损失由出卖人承担⑥交付之房屋面积与合同约定不符之责任（小抄金俭老师课件第七章）立法规定：合同未作约定的，按以下原则处理：(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款；(二)面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。最后是两年的的司法考试案例分析题

物权法司法考试案例分析题：（2009年）四、（本题22分）案情：2005年1月1日，甲与乙口头约定，甲承租乙的一套别墅，租期为五年，租金一次付清，交付租金后即可入住。洽谈时，乙告诉甲屋顶有漏水现象。为了尽快与女友丙结婚共同生活，甲对此未置可否，付清租金后与丙入住并办理了结婚登记。入住后不久别墅屋顶果然漏水，甲要求乙进行维修，乙认为在订立合同时已对漏水问题提前作了告知，甲当时并无异议，仍同意承租，故现在乙不应承担维修义务。于是，甲自购了一批瓦片，找到朋友开的丁装修公司免费维修。丁公司派工人更换了漏水的旧瓦片，同时按照甲的意思对别墅进行了较大装修。更换瓦片大约花了10天时间，装修则用了一个月，乙不知情。更换瓦片时，一名工人不慎摔伤，花去医药费数千元。2005年6月，由于新换瓦片质量问题，别墅屋顶出现大面积漏水，造成甲一万余元财产损失。2006年4月，甲遇车祸去世，丙回娘家居住。半年后丙返回别墅，发现戊已占用别墅。原来，2004年12月甲曾向戊借款10万元，并亲笔写了借条，借条中承诺在不能还款时该别墅由戊使用。在戊向乙出示了甲的亲笔承诺后，乙同意戊使用该别墅，将房屋的备用钥匙交付于戊。问题：1.甲乙之间租赁合同的期限如何确定？理由是什么？如乙欲解除与甲的租赁合同，应如何行使权利？2.别墅维修及费用负担问题应如何处理？理由是什么？3.甲丁之间存有什么法律关系？其内容和适用规则如何？摔伤工人的医药费用、损失应如何处理？理由是什么？4.别墅装修问题应如何处理？理由是什么？5.甲是否有权请求乙赔偿因2005年6月屋顶漏水所受损失？理由是什么？6.丙可否行使对别墅的承租使用权？理由是什么？7.丙应如何向戊主张自己的权利？理由是什么？参考答案：1.为不定期租赁。租赁期限六个月以上，当事人未采取书面形式的，视为不定期租赁。乙可以随时解除合同，但应当在合理期限前通知承租人。2.（1）甲有权要求乙在合理期限内维修。乙未履行维修义务，甲可以自行维修，维修费用由乙负担。（2）甲的维修属于无因管理人的行为，由乙承担其支出的必要费用。瓦片质量问题不影响乙对该项义务的承担。（3）因维修影响了甲的使用，应当相应减少租金或延长租期。但装修期间不在延长租期的范围。3.（1）甲丁之间属于无名合同，应适用《合同法》总则的相关规定，并可参照《合同法》分则或其他法律最相类似的规定，例如，费用承担问题适用赠与合同的规则，完成工作问题适用承揽合同规则。（2）应由丁承担。因为丁为雇主，应对雇员在从事雇用活动中遭受的人身损害承担赔偿责任。4.乙可以要求甲恢复原状或赔偿损失。理由是承租人未经出租人同意，对租赁物进行改装或增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或赔偿损失。5.无权。造成第二次漏水是甲自身的原因，乙无过错，因此损失应由甲自行承担。6.丙有权对乙主张自己基于原租赁合同对该别墅的承租使用权。因为承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。7.丙有权请求戊返还原物。因为丙根据《合同法》的规定是合法占有人，有权请求侵占人返还原物。【主要参考法律规定】《民法通则》第九十三条、第一百三十二条、第一百三十五条，《合同法》第一百二十四条、第二百一十五条、第二百二十一条、第二百二十三条、第二百三十二条、第二百三十四条，《物权法》第三十四条、第二百三十四条、第二百四十五条，《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第十一条（2008年）四、（本题23分）案情：A房地产公司（下称A公司）与B建筑公司（下称B公司）达成一项协议，由B公司为A公司承建一栋商品房。合同约定，标的总额6000万