XXXX年房地产市场宏观调控政策解读及长沙市场走向预判

2011年房地产市场宏观调控

政策解读与市场展望2011年2月中铁房地产集团（长沙）有限公司1中铁房地产集团（长沙）有限公司一、新政的颁布背景分析

二、“新国八条”主要内容解读三、“房产税新政”主要内容解读四、“加息”内容解读五、新政背景下的市场形势展望与对策思考六、对长沙房地产市场的影响分析

七、长沙山语城项目应对策略目录一、新政颁布背景中铁房地产集团（长沙）有限公司2内容1、国务院总理温家宝2011年1月26日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。会议指出，自去年4月份《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》印发后，房地产市场出现积极变化，房价过快上涨势头得到初步遏制；为巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展，必须进一步做好房地产市场调控工作，会后颁布了新的措施简称“新国八条”。2、作为新一轮房地产调控的组合拳之一，已经酝酿多时的房产税试点工作于2011年1月27日启动。上海和重庆作为首批试点城市，正式宣布对住宅开征房产税。一、新政颁布背景中铁房地产集团（长沙）有限公司3分析：1)、2010年中国经济已经走出低谷，迈入新的增长周期，全年GDP增速达到10.3%。同时，全年CPI同比上涨3.3%，特别是四季度物价上涨压力陡增，12月份CPI同比上涨4.6%,PPI同比上涨5.9%。展望2011年，GDP仍将保持较高增速，控制通涨和资产泡沫已经成为2011年经济政策优先关注的两大课题。2）、在经济快速增长、流动性持续宽松、利率水平较低等诸多因素的共同驱动下，尽管房地产市场遭遇持续一年的史上最严厉的调控打压，2010年全年房地市场成交依然火暴，商品房销售量价齐升。尤其是2010年12月全国房地产市场成交超乎常态，商品房成交量再创新高，表现出继续上冲的强烈欲望，房市全面泡沫化的风险进一步显现。3）、主要城市可供土地资源日益稀缺，可直接上市的国有土地甚至面临枯竭。同时集体所有土地征用日益困难，集体所有土地直接上市受制于宪法，短期无法突破。未来几年土地供应严重受限，冀望大规模增加土地供应以平衡供求进而依靠市场自身调节改变市场趋势几无可能；4）、2010年房地产市场表现表明，房地产相关制度存在显著缺陷，仅依靠以市场化手段为主的调控措施并不能根本解决问题，制度变革已经迫在眉睫；5）、2011年是“十二五”开局年，房地产行业在整体经济结构比重的合理性，将直接影响中国经济能否完成经济发展方式的转变，能否完成扩大内需，保证经济平稳发展的目标。因此只有把房地产行业的问题解决好，才能更好地推动经济结构的调整。房地产本身的结构转型也是整体经济结构调整的一个重要内涵；6）、住房问题是最重要的民生问题，能否解决好直接影响到政府的信誉，直接影响到社会的稳定。一、新政颁布背景总结：一、“新国八条”和“房产税新政”的出台有着超越房地产市场本身以外更为深远的背景。因此，本轮房地产市场调控不仅将持续2011年全年，未来几年房地产行业都将面临持续深入的模式调整和制度变革，房地产业将进入一个战略转型期。中铁房地产集团（长沙）有限公司4二、“新国八条”主要内容解读第一条：进一步落实地方政府责任。

内容：地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。分析：1）、首次要求地方政府制定房价调控目标，并要求第一季度发布，力度之严，史无前例。2）、规定中所提的“住房价格控制目标”应该指的是一个具体的价格数量，各地方政府应该制定并公布一个2011年底本区域内的预期房价。3）、此条的目的是可以打消投资、投机者对预期的追逐，同时，让有合理购买需求的购房人不再恐慌性购房。让房地产市场逐渐平稳，特别是价格能保持在合理的区间。4）、此外，这是第一次明确提出要各地制定房价控制目标，估计部分高房价城市可能会制定出房价涨幅控制线，如北京、上海、广州等城市极有可能制定出价格涨幅线。

中铁房地产集团（长沙）有限公司5二、“新国八条”主要内容解读中铁房地产集团（长沙）有限公司6第二条：加大保障性安居工程建设力度。内容：各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。努力增加公共租赁住房供应。分析:1）、全国2011年将开工建设1000万套各类保障性住房。保障性住房的加速建设将会分流部分商品房购房者，缓解房屋供应紧张的局面，有利于满足居民的基本住房需求。预计相关影响会在2012年开始全面呈现。2）、保障房建设供应将在全国主要城市全面铺开。因此将促进更多城市的房地产格局发生变化。3）、在加大建设供应力度的同时，各地将陆续设计和规范住房保障基本制度。住房保障的长效机制和基本制度都将在今后几年确立并趋向稳定。从长期看，这将使公众对保障性住房形成稳定预期，进而逐步改变中低端人群的住房消费习惯和模式，对房地产市场的影响将是深远而长期的。二、“新国八条”主要内容解读中铁房地产集团（长沙）有限公司7第三条：调整完善相关税收政策，加强税收征管。内容：调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税；

加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查；

加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞；严格执行个人转让房地产所得税征收政策。各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础。二、“新国八条”主要内容解读中铁房地产集团（长沙）有限公司8分析:1）、首先，调整营业税政策将明显降低短期投资收益预期。5.5%的全额营业税使得5年内房源再交易成本将明显上涨。假定一套房屋以100万元购买、现在出售200万元的二手房为例，之前只需要按照差额缴纳5.5%的营业税也就是缴纳5.5万，而以后将需要交纳11万；2）、其次，对房价超过平均水平的商品房项目进行土地增值税清算和稽查，会在一定程度上降低部分开发商上调售价的愿望；3）、第三，目前部分城市存在明显的避税现象，导致了楼市调控的部分措施作用减弱。预计调控很快将弥补这部分漏洞，部分城市的二手房交易税费可能增加数倍；4）、第四，严格执行个人转让房地产所得税征收政策，如果个税按照转让收益的20%足额收取，购房投资的预期收益将大幅下降，其调控效果远比房产税更直接也更有效；5）、此次国务院常务会议要求各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础，“不仅是为已开征的税种提供基础，更是为全国范围开征房产税提供技术支持。房产税并不是个新的税种，上海和重庆两个城市已宣布将率先试点，最终会向全国推广。”

二、“新国八条”主要内容解读中铁房地产集团（长沙）有限公司9第四条：强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。内容：人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率；加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为严肃处理。分析：1）、继续遏制投机投资购房，在需求端进一步强化以满足首套房需求优先的战略导向；2）、对包括改善型在内的二套房消费的信贷政策进一步收紧，在强化抑制投资投机购房的同时，也对改善型购房给予一定的限制，意在控制二套房需求在短期内过于集中的释放，这实际上与房产税试点方案和推进进程安排显然是有所呼应的；3）、根据现在“认房又认贷”的商贷政策标准，即使卖掉手中贷款房产，名下无房也会算做二套房，不能得到贷款优惠支持，这使得短期内需依靠贷款支持在房产税开征前换购两套大房的门槛有所提高，这对经济基础较弱的二套改善需求有一定影响；4）、从2010年实际执行情况看，对于有经济基础支持的二套改善需求而言，信贷政策进一步收紧，并不会导致该类需求的明显收缩，影响是相对有限的。二、“新国国八条”主主要内容解解读第五条：严严格住房用用地供应管管理。内容：各地地要增加土土地有效供供应，落实实保障性住住房、棚户户区改造住住房和中小小套型普通通商品住房房用地不低低于住房建建设用地供供应总量的的70%的要求；在新增建设设用地年度度计划中，，单列保障障性住房用用地，做到到应保尽保保。今年的的商品住房房用地供应应计划总量量原则上不不得低于前前2年年均实际际供应量；；大力推广以以“限房价价、竞地价价”方式供供应中低价价位普通商商品住房用用地；加强对企业业土地市场场准入资格格和资金来来源的审查查，参加土土地竞买的的单位或个个人，必须须说明资金金来源并提提供相应证证明；对擅自改变变保障性住住房用地性性质的，坚坚决纠正，，严肃查处处；对已供房地地产用地，，超过两年年没有取得得施工许可可证进行开开工建设的的，及时收收回土地使使用权，并并处以闲置置一年以上上罚款。依依法查处非非法转让土土地使用权权行为。中铁房地产产集团（长长沙）有限限公司10分析：1）、在供应应端，体现现资源向满满足基本居居住需求方方向倾斜。。同时，稳稳定商品房房用地供应应以稳定未未来供求关关系预期；；二、“新国国八条”主主要内容解解读第六条：合合理引导住住房需求。。内容：：各直辖辖市、、计划划单列列市、、省会会城市市和房房价过过高、、上涨涨过快快的城城市，，在一一定时时期内内，要要从严严制定定和执执行住住房限限购措措施。。原则上上对已已有1套住房房的当当地户户籍居居民家家庭、、能够够提供供当地地一定定年限限纳税税证明明或社社会保保险缴缴纳证证明的的非当当地户户籍居居民家家庭，，限购购1套住房房；对已拥拥有2套及以以上住住房的的当地地户籍籍居民民家庭庭、拥拥有1套及以以上住住房的的非当当地户户籍居居民家家庭、、无法法提供供一定定年限限当地地纳税税证明明或社社会保保险缴缴纳证证明的的非当当地户户籍居居民家家庭，，暂停停在本本行政政区域域内向向其售售房。。中铁房房地产产集团团（长长沙））有限限公司司11二、““新国国八条条”主主要内内容解解读分析：：1）、直直接以以行政政手段段将二二套以以上购购房者者和非非本地地多套套购房房者驱驱离市市场，，是新新国八八条最最严厉厉也是是效果果最直直接的的措施施。2）、至少有有四十十个以以上城城市原原则上上需从从严控控制，，涵盖盖了主主要城城市，，影响响面至至少波波所有有核心心市场场。3）、严严厉限限购将将催生生“卖小买买大”购房行行为，，在一一定阶阶段内内会增增加大大房型型需求求，形形成阶阶段性性结构构性机机会（（上海海除外外）。。同时时也可可能加加大小小房型型存量量房的的市场场投放放。中铁房房地产产集团团（长长沙））有限限公司司12二、““新国国八条条”主主要内内容解解读第七条条：落落实住住房保保障和和稳定定房价价工作作的约约谈问问责机机制。。内容：：未如期期确定定并公公布本本地区区年度度新建建住房房价格格控制制目标标、新新建住住房价价格上上涨幅幅度超超过年年度控控制目目标或或没有有完成成保障障性安安居工工程目目标任任务的的省（（区、、市））人民民政府府，要要向国国务院院作出出报告告，有有关部部门根根据规规定对对相关关负责责人进进行问问责；；对于执行差差别化住房房信贷、税税收政策不不到位，房房地产相关关税收征管管不力，以以及个人住住房信息系系统建设滞滞后等问题题，也纳入入约谈问责责范围。中铁房地产产集团（长长沙）有限限公司13分析：1）、首次以以政策的形形式规定关关于房价工工作的约谈谈问责机制制，明确了了相关领导导的责任，，有利于房房价的调控控政策的实实施，也体体现出中央央调控房价价的决心，，进而稳定定市场预期期二、“新国国八条”主主要内容解解读第八条：坚坚持和强化化舆论引导导。内容：对各地稳定定房价和住住房保障工工作好的做做法和经验验，要加大大宣传力度度，引导居居民从国情情出发理性性消费。对对制造、散散布虚假消消息的，要要追究有关关当事人的的责任。中铁房地产产集团（长长沙）有限限公司14分析：1）、此条强强调的是居居民居住及及购房观念念需要有大大的转变，，会是伴随随保障性住住房、商品品房的共同同发展逐渐渐形成，也也是来自政政府结合中中国实际情情况亡羊补补牢的声音音；2）、如能够够最短时间间内居住观观念有重大大的转变，，将会起到到事半功倍倍的作用。。二、“新国国八条”主主要内容解解读总结：新国八条充充分体现了了政府调控控房市的强强烈企图心心和坚定意意志。各项项政策的落落实执行除除了希望切切实控制房房价上涨的的同时，将将推动房地地产行业和和市场实现现四个方面面的战略转转型：一、房地产产行业定位位从单纯的的经济支柱柱部门向民民生部门转转型；二、从商品品房占绝对对主导的纯纯市场化发发展向商品品房和保障障房并驾齐齐驱的双轨轨制转型；；三、逐投资资投机，回回归自主需需求，推动动商品住宅宅从投资品品回归消费费品；四、住房资资源从通过过市场机制制更多向中中高收入阶阶层配置，，转变为通通过行政手手段和市场场机制相结结合集中向向中低收入入阶层配置置。中铁房地产产集团（长长沙）有限限公司15三、“房产产税新政””主要内容容解读两版房产税方案差异上海重庆点评适用范围及确定均价上海全市行政区域，作为参照的“新房成交均价”指上海市上一年度新建商品住宅成交均价。重庆市主城9个区，作为参照的“新房成交均价”指上两个年度主城新建商品住房建筑面积成交均价的算术平均。两地的“新房成交均价”均以当地统计部门公布的数字为准。不同的是重庆取前两年的均价相加再除以二，上海直接取上一年的均价。存量房征收与否一律不征。存量独栋商品住宅要征收。

“新购普通房”是否在列本市家庭：新购的第二套及以上住房（包括新房和二手房）非本市家庭：新购住房（不论是否第一套）。本市家庭：独栋商品住宅（无论存量还是增量）；新购的高档住房（指价格比主城新房成交价高2倍）非本市家庭（同时无户籍、无企业、无工作）的第二套住房。两市对外来炒房者都高度警惕，上海尤严。免税面积（起征点）按“人均面积”算，人均60平方米（含）为起征点。按“户面积”算，一个家庭只能对一套应税住房扣除免税面积。分每户100平方米和180平方米两种起征点。在上海，若同一家庭，即使已有存量房产，但新购住房后，家庭人均住房面积仍低于60平方米（含）的，免征房产税；在重庆，存量独栋商品住宅，免税面积为180平方米；新购的独栋商品住宅、高档住房，免税面积为100平方米。同时无户籍、无企业、无工作的个人的应税住房均不扣除免税面积。适用税率分两档：0.4%和0.6%。分三档：0.5%、1%和1.2%。无论上海重庆，税率都较温和，也都体现了差别税率。试点的意义更大。税款计算应纳税额=新购住房应税面积×新购住房单价×相应税率×70%。应纳税额=应税建筑面积×建筑面积交易单价×对应税率。应税建筑面积是指纳税人应税住房的建筑面积扣除免税面积后的面积。上海应税房的总房价是打7折后再计税。三、“房产产税新政””主要内容容解读分析：1）、两地房房产税试点点方案相对对稳健，比比业内和公公众预期更更温和，因因此没有对对市场预期期产生重大大冲击；2）、在严厉厉限购政策策已经落地地的情况下下，房地产产税试点作作为市场调调控手段的的效用有限限，短期内内，无论对对市场供求求和房价走走势都不会会有明显而而直接的影影响；3）、长期看看，作为制制度变革的的一项重大大举措，将将逐步改变变市场规则则，影响消消费观念，，使市场运运行发生系系统性变化化4）、房产税税从试点到到全面铺开开预计将有有一个较长长的周期，，在逐步推推进的过程程中，因预预期变化，，市场可能能会出现局局部性和阶阶段性的变变化，抑制制和刺激的的局部效应应不可避免免；中铁房地产产集团（长长沙）有限限公司17总结：一、房产税税试点的启启动宣告：：房地产政政策正式从从主要围绕绕房价目标标的市场供供求调节迈迈向房价控控制和制度度变革并举举的新阶段段；二、与其说说房产税推推出是为了了调控房价价，不如说说是借势房房价高企推推动税制改改革，房产产税试点对对房市走势势影响有限限。房产税税从试点到到不断铺开开的过程还还将推动市市场出现阶阶段性、结结构性的热热点机会。。房地产系系统制度变变革的完成成需要一个个较长的过过程，因此此，本轮房房地产市场场的调整和和新的稳定定秩序的形形成将会持持续数年的的时间。中铁房地产产集团（长长沙）有限限公司18三、“房产产税新政””主要内容容解读四、“加息息”内容解解读内容：：央行2月8日晚宣宣布了了今年年首次次加息息，自自2月9日起上上调金金融机机构人人民币币存贷贷款基基准利利率。。一年年期存存贷款款基准准利率率分别别上调调0.25个百分分点。。一年年期存存款利利率由由2.75%上调至至3%，一年年期贷贷款利利率由由5.81%上调至至6.06%。中铁房房地产产集团团（长长沙））有限限公司司19分析：：1）、应应对通通货膨膨胀：：央行行此次次加息息是预预料中中的应应对通通胀举举措，，从存存贷款款不对对称加加息分分析，，央行行缓解解负利利率的的目的的也很很明显显，由由于今今年一一季度度和上上半年年CPI都可能能维持持高位位，一一季度度仍有有加息息可能能，而而且由由于数数量型型工具具对银银行资资金流流动性性影响响大，，控制制社会会融资资总量量的任任务可可能将将更主主要的的落在在利率率调整整这一一价格格工具具上。。2）、间间接影影响楼楼市：：开发发贷与与房贷贷的利利率的的提升升，也也给开开发商商与购购房者者造成成心理理压力力，但但加息息后的的利率率尚未未达到到2007年的高高点，，因此此，加加息政政策主主要的的影响响依然然来自自对未未来持持续加加息预预期的的恐惧惧，从从而对对市场场信心心造成成影响响。五、新新政背背景下下的市市场形形势展展望与与对策策思考考1、宏观观经济济环境境仍然然支持持房地地产市市场继继续活活跃2010年房地地产市市场面面临有有史以以来最最为严严厉的的政策策调控控，但但市场场却表表现出出超呼呼想象象的强强势，，与2008年的市市场态态势形形成鲜鲜明对对比。。其关关键支支持因因素在在于良良好的的宏观观经济济环境境：1）、经经济增增长强强劲，，处于于新一一轮上上升周周期2）、流流动性性极度度宽松松；3）、利利率仍仍然处处于中中低水水平，，即便便执行行1.1倍的房房贷利利率，，与2007年12月的利利率高高点相相比仍仍有较较大差差距；；4）、通通涨上上行，，资产产价格格高企企，保保值需需求旺旺盛正是是由由于于全全面面恶恶化化的的宏宏观观经经济济环环境境与与房房市市调调控控政政策策的的叠叠加加，，造造就就了了2008年房房地地产产市市场场的的阶阶段段性性调调整整。。2010年完完全全不不一一样样的的宏宏观观经经济济环环境境造造就就了了市市场场需需求求的的全全面面持持续续活活跃跃，，尽尽管管调调控控政政策策持持续续加加码码，，但但市市场场依依然然表表现现抢抢眼眼。。2011年宏宏观观经经济济可可望望继继续续保保持持较较快快增增长长态态势势；；货货币币政政策策虽虽然然从从适适度度宽宽松松开开始始回回归归常常态态，，但但总总体体上上流流动动性性收收缩缩需需要要有有一一个个过过程程；；利利率率将将继继续续上上调调，，但但仍仍将将维维持持在在适适中中的的水水平平上上；；通通涨涨预预期期进进一一步步加加强强，，保保值值需需求求依依然然旺旺盛盛。。总总体体上上看看，，宏宏观观经经济济环环境境对对市市场场需需求求的的支支持持依依然然强强劲劲，，2011年刚刚性性购购房房需需求求和和改改善善性性需需求求继继续续保保持持持持续续活活跃跃是是可可以以期期待待的的。。中铁铁房房地地产产集集团团（（长长沙沙））有有限限公公司司20五、、新新政政背背景景下下的的市市场场形形势势展展望望与与对对策策思思考考2、新政政主主要要从从需需求求层层面面入入手手对对房房地地产产市市场场施施加加结结构构性性影影响响新国国八八条条以以行行政政手手段段直直接接禁禁止止部部分分人人群群继继续续购购买买商商品品住住宅宅，，一一定定程程度度上上将将会会压压缩缩需需求求总总量量，，同同时时其其影影响响更更多多是是结结构构性性的的：：1）、、三三套套及及以以上上购购房房需需求求和和外外地地两两套套及及以以上上购购房房需需求求被被阶阶段段性性行行政政禁禁止止，，投投资资投投机机购购房房大大门门基基本本关关闭闭。。根根据据金金网网络络公公司司对对主主要要城城市市2010年购房客客群结构构的跟踪踪分析，，预计直直接影响响新房需需求在10-25%左右；2）、受国国八条和和房产税税试点的的综合影影响，对对已有一一套住宅宅的本地地居民，，一方面面由于受受信贷政政策收紧紧的影响响，购买买二套住住房的门门槛提高高；另一一方面，，为尽可可能降低低纳税机机率，在在未试点点城市将将会刺激激有足够够经济基基础的人人群尽早早购买二二套房，，并且为为尽量用用足政策策，不排排除更倾倾向购买买大房型型，甚至至把首套套房也售售出，两两套均换换购成大大房型。。中铁房地地产集团团（长沙沙）有限限公司21五、新政政背景下下的市场场形势展展望与对对策思考考3）、对于于有资格格购买一一套住房房的外地地人群，，将会更更倾向于于一次到到位购买买更大面面积的商商品房4）、对于已经经拥有两两套住房房的人群群，在房房产税预预期下，，不排除除集中出出现一波波“售小购大大”型升级购购房需求求，他们们将成为为高端市市场的主主要机会会所在。。5）、首套套购房受受新政影影响不大大，而且且将因供供应更充充沛而收收益，预预计将保保持持续续活跃，，成交会会有所加加大，成成为市场场的绝对对主力。。其中，，一次到到位的购购房行为为预计有有一定程程度的增增加。随着房产产税试点点的正式式启动，，未来几几年预计计房地产产相关制制度变革革将会持持续推进进。第一一，房地地产税收收制度不不断完善善；第二二，住房房保障制制度将全全面系统统建立；；第三，，土地制制度将发发生重大大变革，，不仅是是土地出出让方式式的变化化，同时时集体所所有土地地的上市市交易和和使用权权到期延延续制度度等重大大问题均均将涉及及。这些些重大制制度的变变革，意意味着未未来几年年房地产产将进入入一个战战略转型型期，房房地产市市场的制制度基础础和运行行规则面面临全面面重建，，其对房房地产市市场的长长期深层层影响更更需要给给予持续续关注。。中铁房地地产集团团（长沙沙）有限限公司22五、新政政背景下下的市场场形势展展望与对对策思考考3、2011年市场形形势总体体展望1）、2011年商品住住宅市场场在经济济基本面面和调控控政策的的双向搏搏奕中震震荡波动动的态势势已经确确立。一一方面，，总体良良好的宏宏观经济济形势将将继续为为房市提提供有利利支持，，市场可可望继续续保持较较高的活活跃度；；另一方方面，与与2010年相比，，宏观经经济环境境的正向向支持有有所减弱弱，而政政策调控控的力度度则进一一步加强强。总体体上看，，2011年大部分分城市市市场活跃跃度有一一定程度度回落应应是大概概率事件件。因严严厉的限限购政策策，部分分城市多多套房购购买群体体和纯投投资购房房成交的的下降将将直接导导致总体体成交规规模出现现20%左右的回回落。同同时，得得益于供供应增加加，首套套刚需购购房可望望保持增增长。2）、得益于2010年房地产投资资和开工建设设规模的较快快增长，预计计2011年供应形势将将继续好转，，同时受新政政影响需求将将受到一定程程度的抑制，，2011年供求关系将将更趋宽松。。但是，基于于土地供应的的长期制约，，在需求回落落有限的情况况下，多数城城市供求关系系难以发生逆逆转。因此，，我们预计：：房价上涨的的势头将会得得到有效遏制制，但房价不不会发生深度度调整。2011年房价将呈现现出有涨有落落、相对稳定定的态势，总总体上将进入入一个平台整整理期。中铁房地产集集团（长沙））有限公司23五、新政背景景下的市场形形势展望与对对策思考3)、2011年不同城市市市场表现将呈呈现出更大的的差异。多数数城市因结构构性的有冷有有热导致整体体市场表现不不冷不热。不同细分市场场表现有冷有有热：面向首次置业业人群基本居居住需要的普普通商品房市市场需求基础础稳定，不受受政策限制，，且具有长期期发展潜力，，供应得到更更有利的政策策保障，在2011年将继续呈现现出供需两旺旺的态势，未未来相当长时时间内都将是是商品房市场场的主体市场场；改善型住宅市市场主要面向向二套房需求求。虽然信贷贷政策有所收收紧，入市门门槛有所提高高，但总体需需求相对稳定定。特别受房房产税预期的的影响，在未未试点城市将将刺激有经济济实力的人群群尽早购买第第二套房，形形成阶段性的的活跃态势；；二套房市场场将更高比例例呈现出购买买大房型的需需求倾向，使使市场更趋两两级，这也正正是大户型产产品的主要市市场机会所在在；投资投机购房房需求被阶段段性驱离住宅宅市场。高端端市场面临行行政性强制紧紧缩，总体上上影响最直接接，2011年市场活跃度度将明显下降降。受房产税税预期影响，，可能出现的的更多一次到到位购房需求求和高端客户户售小换大需需求，是高端端项目的有限限市场机会所所在。中铁房地产集集团（长沙））有限公司24五、新政背景景下的市场形形势展望与对对策思考4)、2011年不同城市市市场表现将呈呈现出更大的的差异。多数数城市因结构构性的有冷有有热导致整体体市场表现不不冷不热。其其中三类城市市和地区需要要给予更多关关注：1.对于高房价城城市，主要是是一线和二线线热点城市，，投资购房比比例和外地购购房比例往往往较高，在高高端、多套需需求受限情况况下，交易量量影响较大，，市场可能表表现出明显的的量缩价稳的的走势；2.部分土地和商商品房供应一一直比较充沛沛以及在2011年供应快速放放量的城市，，因供求关系系更有利于买买方，卖方竞竞争压力陡增增，房价可能能出现率先调调整的走势；；3.以海南为代表表的主要依赖赖非本地、非非第一居所需需求的地区，，市场将面临临一段较长时时期的观望局局面，具有很很大的不确定定性，短期压压力显而易见见。中铁房地产集集团（长沙））有限公司255)、由于政策需需要一个消化化过程，各地地落实情况尚尚不明朗，2011年市场走势的的不确定性和和短期波动性性将会显著提提高，这也是是市场风险所所在。预计，，3-4月是各地市场场成交波动的的关键观察时时点，四季度度则是房价波波动的敏感时时点。6)、影响市场最最终表现的关关键性变动因因素是：消费费者预期的变变化。尽管目目前主要消费费人群的市场场预期尚未出出现根本性逆逆转，但随着着政策的落实实和市场出现现的变化，消消费者预期将将会被逐步影影响或自我强强化，需要持持续保持关注注。中铁房地产集集团（长沙））有限公司26五、新政背景景下的市场形形势展望与对对策思考1)、着眼长远调结结构，加快战战略转型，是是2011年房地产企业业面临的第一一优先课题。。一方面，顺顺应国家政策策指引的行业业转型方向，，住宅开发更更多面向基本本居住需求；；同时，根据据自身资源特特点和竞争优优势适时跟进进新的发展领领域；另一方方面，要及时时关注行业制制度变革方向向，前瞻性研研究制度变革革之后的市场场运行机制和和企业发展模模式，为未来来新规则下的的竞争做好资资源、技术和和管理准备。。2、近期要特别重重视抓好二套套改善性和二二套换购升级级型需求在部部分城市阶段段性激发的市市场机会，一一方面，具有有地段、资源源和品质优势势的项目藉此此拓展更理想想的赢利空间间，另一方面面，对于地价价成本高、竞竞争优势不突突出或产品设设计面积偏大大且已固化的的项目，应当当以量为先，，加快消化速速度，藉此全全力降低库存存，避免成为为长期包袱.2）、短中期回避以以非本地需求求和非第一居居所需求为主主要面向的市市场方向和项项目机会。既既有项目适当当调整投资开开发计划，适适度压缩规模模；对新的土土地和项目投投资应本着审审慎保守原则则进行决策。。3）、对于既有在运运作项目：产产品未定型的的，可以根据据新的市场方方向做相应的的检讨调整。。近两年未开开征税的城市市，面向二套套需求的，户户型面积可适适当加大且提提高三居以上上比例，以与与该类客群新新的购买取向向更匹配。产产品已定型的的，中小户型型项目全力抓抓本地购房需需求，市场会会继续稳定活活跃，大户型型主抓两套需需求和外地户户籍首套。年年度营销目标标应以加快走走量为优先关关注，全力压压缩库存。4）、鉴于市场调整整期的特点，，具体项目营营销政策和作作业方案应当当保留更多灵灵活性，进行行多预案策略略规划和储备备，随行就市市，以动制动动。中铁房地产集集团（长沙））有限公司27五、新政背景景下的市场形形势展望与对对策思考4、开发企业应应对策略六、对长沙房房地产市场的的影响分析1、长沙市场背背景分析：2011年长沙房地产产市场有可能能呈现震荡甚甚至少许回落落的走势。在在2010年不断调控政政策下，长沙沙房地产市场场表现稳健，，持续上扬。。但2011年政策压力巨巨大，长沙房房地产市场有有可能呈现震震荡甚至少许许回落的走势势。年度住宅宅销售面积1982.87万平米，销售售价格4519元/平米。在2010年，随着4月份宏观调控控，长沙市场场观望气氛弥弥漫，量价不不振。但是在在下半年刚性性需求开始集集中进场，销销售量和价格格都出现大幅幅上扬，商品品房和住宅的的价格在12月达到6253元/平米和5600元/平米。但价格格上涨较快之之后，在目前前政策强力打打压下观望态态势极易出现现，未来的调调控也将成为为常态，因此此2011年的销售很难难再现2010年的局面，但但长沙依然以以刚需为主，，总体市场相相对一线城市市泡沫较少，，市场总体健健康：（长沙沙内五区）中铁房地产集集团（长沙））有限公司28六、对长沙房房地产市场的的影响分析2010年销售面积（万㎡）价格（￥/㎡）商品房2140.464788住宅1982.8745191）、长沙市场场以刚性需求求为主，升级级性和投资性性为辅。2010年成交总量结结构上，4000-5000元/㎡区间占比最大大（30.27%），120㎡以下房源占64.44%，市场上以刚刚性需求为主主。2）、长沙整体体经济2010年表现抢眼，，而长沙房地地产市场从价价格上依然在在全国二线城城市、省会城城市排名后列列。在强劲的的城市活力和和居民收入能能力对比下，，长沙房地产产市场的低销销售价格、高高销售量表现现在全国房地地产市场形成成“价值洼地地”。中铁房地产产集团（长长沙）有限限公司29六、对长沙沙房地产市市场的影响响分析2010年长沙GDP4450亿元增长15.5%居民可支配收入20710元增长11.9%3）、具体执执行保留了了操作空间间。对于限限购人群划划定为湖南南省省内，，而非本城城；信贷政政策适当放放宽，可以以通过非常常规手段获获得购房资资格和利率率优惠；拆拆迁货币补补贴和低收收入家庭货货币补贴大大量入市。。中铁房地产产集团（长长沙）有限限公司30六、对长沙沙房地产市市场的影响响分析2、长沙市场场受影响分分析：综合本次政政策调控方方向和2010年的长沙市市场表现，，在2011年新政之下下长沙市场场将受到以以下影响：：1）、下半年年集中放量量、竞争激激烈、销售售压力明显显。由于调调控政策如如新国八条条、房产税税、加息等等陆续出台台后，市场场将在春节节后迅速形形成观望态态势，销售售市场萎缩缩。按照以以往的经验验，大部分分开发商上上半年都将将谨慎推盘盘，这将导导致大部分分的项目在在年度销售售任务压力力下，下半半年将集中中放量，市市场供应巨巨大。而在在政策调控控下，客户户量萎缩，，客户竞争争加剧，各各项目的销销售压力明明显（山语语城周边市市场2011年供应主要要集中在：：马厂板块块近90万㎡，秀秀峰山板板块36.5万㎡，竞竞争较2010年更加激激烈）。。中铁房地地产集团团（长沙沙）有限限公司31六、对长长沙房地地产市场场的影响响分析2）、价格格上扬的的态势必必然受到到抑制。。首先城城市价格格调控目目标将重重点针对对城市中中心区和和豪宅项项目，在在价格波波动影响响下必然然进一步步对整体体市场价价格形成成压制。。其次新新“国八八条”和和房产税税的系列列组合拳拳，对市市场信心心形成严严重打击击，进而而形成浓浓厚观望望情绪，，这将导导致成交交量萎缩缩，成交交量萎缩缩将抑制制价格上上涨。4）、执行行细则具具有不确确定性。。虽然在在2010年长沙在在执行中中留有余余地，但但是本次次新政首首次将““官帽子子”与房房价联系系起来，，对于相相应的负负责部门门和领导导必然造造成压力力，具体体执行细细则更可可能偏紧紧偏严。。5）、满足足刚性需需求的中中小户型型受政策策营销较较小。本本次调控控从信贷贷、土地地供应、、税收征征收上对对一次置置业、中中小户型型的刚性性需求采采取了保保护，对对未来市市场的供供给和消消费起到到了非常常显现的的引导。。6）、从长长期来看看长沙市市场将依依然利好好，成为为开发商商主力战战场。一一方面长长沙作为为省会城城市、区区域经济济中心、、南北物物流中轴轴，经济济发展将将持续走走强，吸吸纳大量量资金、、人才、、产业。。另一方方面长沙沙房地产产市场的的“价值值洼地””效应依依然存在在，经济济的发展展将不断断创造刚刚性需求求。中铁房地地产集团团（长沙沙）有限限公司32七、长沙沙山语城城项目应应对策略略1）、剩余余大户型型加快推推售：在在新政具具体执行行细则还还未公布布实施的的情况下下，山语语城将加加快推出出一期剩剩余的少少量别墅墅与18栋的大户户型，抢抢夺投资资性、升升级性需需求客户户。2）、挖掘掘二期客客户：由由于长沙沙市购房房客户以以省内周周边地市市、省外外湖南籍籍客户为为主，占占比约70%，本次新新政对该该类客户户影响明明显，在在整体市市场需求求下降的的情况下下，项目目公司将将重点研研究如何何挖掘、、抢夺有有限的客客户。3）、加强强项目内内部建设设、口碑碑营销：：在政策策调控下下，市场场由逐渐渐向买方方市场倾倾斜，客客户更加加挑剔，，可选择择和对比比项目更更多，因因此在项项目广告告包装上上加强引引导；工工程、园园林方面面加强建建设；物物业等方方面加强强服务，，营造更更宜居的的住区。。从而依依托大量量老客户户的口碑碑进行销销售。4）、谨慎慎定价，，确保销销量：可可以预见见新政出出台后整整体市场场的价格格上扬态态势将受受到明显显抑制，，因此2010年6月份二期期首批房房源推出出定价需需谨慎，，根据上上半年的的市场表表现及蓄蓄客情况况时调整整项目的的销售策策略，以以确保二二期销售售持续热热销局面面，通过过定价调调整确保保销售量量。5）、储备备土地、、商住并并重：从从以往房房地产市市场的经经验来看看，政策策调控期期间，土土地成交交价格将将出现回回落，且且竞争减减少，是是进行土土地储备备的最佳佳时机。。同时由由于住宅宅的投资资、投机机受到目目前的政政策围剿剿，而商商业市场场的投资资和投机机则明显显未受影影响，而而长沙的的商业尚尚处于由由城市单单一商圈圈向多商商圈发展展的阶段段，商业业机会较较大。中铁房地地产集团团（长沙沙）有限限公司33鉴于国家家调控政政策刚刚刚出台，，各地细细则尚在在陆续推推出中，，市场各各方需要要有一个个消化期期，市场场博弈刚刚刚开始始，影响响2011年市场形形势的诸诸多因素素仍在变变化中，，市场走走势研判判需要更更多的观观察和实实证调查查。中铁房地地产集团团（长沙沙）有限限公司34附件：2011年1月月份土地地挂牌成成交情况况中铁房地地产集团团（长沙沙）有限限公司35地块编号土地使用权人位置土地面积（㎡）用途容积率成交价格（万元）溢价率

楼面地价（元/㎡）[2010]网挂074号湖南发展高新置业有限公司天心区湘江中路25548.24商业≤8.06799077.3%3327[2010]网挂075号上海世茂股份有限公司芙蓉区肇家坪13827.34商业≤约12.3414820.0%2439[2010]网挂076号复地（集团）股份有限公司开福区湘春路32077.07商业、住宅≤7.415780000.0%3279[2010]网挂077号湖南一力股份有限公司天心区大托镇披塘村100928.32商业≤1.682710.0%512[2010]网挂079号湖南金基投资置业有限公司天心区芙蓉南路58244.37商业、住宅≤4.24494416.6%1837[2011]网挂001号邦源投资有限公司芙蓉区东牌楼74363.79商业≤9.4563693104.5%80531）、总成成交面积积为：总总占地304989.1平米，，总建建面1717445平米；；多是是商业业地块块，没没有纯纯住宅宅地块块；平平均地地价为为3241.2元/㎡；多多以底底价成成交附件：：2010年1月份份土地地挂牌牌成交交情况况中铁房房地产产集团团（长长沙））有限限公司司36地块编号土地使用