X大地产集团开发报建总结

恒大地产集团开发报建培训

开发报建培训第一章开发部职能概述

第二章规划建设工程类

第三章国土用地类

第四章配套报建类第五章各项验收工作类第六章开发部经理应具备的基本素质和工作能力第一章开发部职能概述

一、开发部职能概述:负责地产集团房地产开发项目涉及规划、建设、国土等政府职能部门各项审批事项的报建、验收及对外协调工作。二、衡量开发报建工作效率的标准："一快一优"，即每一项开发报建业务能以最快的时间、最优的方案（最有利于公司）取得批复。第二章规划建设工程类

一、规划设计条件（规划设计要点）

△拍卖地块的《国有土地使用权出让合同》一般都以《土地使用条件》和《关于确认规划设计条件的复函》作为合同的附件。△规划设计条件的主要内容：（一）用地概况1、用地性质：居住用地分为四类，一类（R1）是指独立式住宅集中、拥有齐全的配套设施，并且布局完整的用地，独立式住宅的层数基本是3层或3层以下。（如低密度别墅居住用地）；二类（R2）是指以多层、中高层及高层单元式居住建筑为主配套设施齐全、布局完整的用地。(例如恒大绿洲的项目用地)；三类（R3）主要针对在工业区、仓储区和学校（尤其是大学）等功能区中配套建设的居住建筑物用地；四类（R4）是指原农村居民住宅用地及其相应的配套设施用地。2、用地位置3、总用地面积：含可建设用地面积（有的分为二类居住用地可建设用地面积和临街兼商业用地可建设用地面积）。或者代征城市公共用地面积（又分为代征市政道路路位用地和代征城市公共绿化用地）。（二）规划技术经济指标及要求1、建筑密度：地块内所有建筑物的基底总面积占净建设用地面积的比例。2、容积率：指一定地块内，计算容积率的总建筑面积与净建设用地面积的比值。3.总建筑面积：净建设用地面积乘以容积率。（三）规划建筑设计要求1、建筑间距：是指两幢建筑物外墙面（柱）之间的水平距离，分为南北向布局主朝向间距，东西向布局主朝向间距，高层建筑之间的最小消防间距，多层建筑之间东西次朝向山墙间距，建筑退让用地红线和市政道路中线间距的控制要求。2、建筑红线退让道路边线（退让间距）：指临规划道路的建筑工程的建筑物控制线与规划路边线最短的水平距离。（四）公建配套项目要求现广州市对新建项目除要求该项目必须配套的公建项目列出目录以外，同时整个项目的公建配套项目须按《广州市城市规划管理技术标准与准则——修建性详细规划篇》的要求配置（即按项目总住宅建筑面积的6%配备公建配套面积）。（注：各地在详规审批阶段可通过公关协调争取尽可能少配公建配套面积）（五）深化规划要求（六）道路交通规划要求重点在把握机动车车位的设置要求，在详规及单体方案设计阶段满足要求，以便于后期楼宇规划验收能顺利通过。（七）专项规划要求（八）规划方案的布局及城市景观要求（九）附加说明规划设计条件是建设用地规划许可证的附件，建设单位和设计单位必须严格按规划设计条件的要求编制规划设计方案报批。△非拍卖地块申请调整规划设计条件或申领规划设计条件的工作要点：尽量争取提高容积率、减少公建配套面积。争取的理由可根据各项目具体情况或当地政策规定而定。如2008年广州出台的了一个《关于适度提高居住用地开发强度的意见》，对广州市新增经营性居住用地项目；政府保障型住房项目；以及原协议出让土地的未全部领取《建设工程规划许可证》的居住小区项目和未领取《建设工程规划许可证》的建筑工程住房项目的开发强度可申请调整和提高。二、建设用地规划许可证△项目融资所需的“四证”之一。△广州办证的前提条件之一是根据《国有土地使用权出让合同》及有关土地出让金缴款证明。因涉及土地出让金巨大，应注意提前做好资金计划或是否可争取分期支付土地出让金。△提前准备好1/500现状地形图。△核发的用地面积是总用地面积（包括净用地面积、道路面积、绿化面积）△该证的附件有：1.建设用地规划红线图，2.规划设计条件△注意附加说明事项，防止在有效期内未申请用地导致该证自行失效。三、修建性详细规划批复△取得规划设计条件之后，可与《建设用地规划许可证》同步办理，并可跨越《总平面规划设计方案》的审批环节。△在详规报批之前，开发人员应尽可能了解清楚当地规划部门对详规的审批依据和审批要求，争取协调总工室及集团设计院相关设计人员与规划部门详规审批重要经办人员提前沟通，充分了解哪些重要指标必须按规定报批，哪些指标有灵活性，以便于项目的方案设计能顺利通过审批，减少因报审方案不符合要求打回重新修改方案所耗费的时间。例如广州恒大绿洲项目详规的审批依据是《建设用地规划许可证》及其附件《规划设计条件》的要求和《广州市城市规划管理标准与准则——修建性详细规划篇》和《广州市城市规划管理标准与准则——综合篇》。△详详规规报报批批中中《《总总平平面面规规划划方方案案图图》》应应重重点点注注意意的的事事项项：：1.所所报报规规划划方方案案的的建建筑筑和和空空间间基基本本布布局局是是否否与与规规划划部部门门的的要要求求基基本本一一致致；；2.综综合合技技术术经经济济指指标标是是否否符符合合规规划划设设计计要要点点及及其其他他审审批批文文件件的的强强制制性性要要求求（（主主要要指指标标包包括括：：规规划划总总用用地地面面积积、、总总建建筑筑面面积积、、住住宅宅建建筑筑面面积积、、公公建建配配套套面面积积、、容容积积率率、、总总建建筑筑密密度度、、居居住住户户数数、、居居住住人人口口、、绿绿地地率率、、总总停停车车数数））;3.建建筑高高度、、建筑筑间距距和建建筑红红线退退让道道路边边线是是否满满足最最低审审批要要求；；4.公公建配配套设设施的的设置置当地地规划划部门门有无无特别别要求求，应应尽可可能争争取少少配公公建配配套设设施或或配备备将来来不需需要移移交的的公配配设施施。△详规规报批批阶段段还要要调查查了解解小区区排水水、煤煤气、、垃圾圾处理理等问问题，，以便便于在在详规规方案案报批批阶段段综合合考虑虑及方方便下下一步步综合合管线线的设设计及及报批批。例例如：：小区区雨水水、污污水怎怎么排排放，，小区区是否否要建建污水水处理理站；；周边边市政政道路路有无无通管管道煤煤气，，是否否需要要自建建煤气气瓶组组站；；小区区生活活垃圾圾怎么么收集集处理理，是是否要要配垃垃圾压压缩站站。例例如，，广州州市在在珠江江新城城及金金沙洲洲两个个地区区实行行生活活垃圾圾真空空管道道收集集系统统，广广州恒恒大绿绿洲项项目须须按要要求设设计和和安装装生活活垃圾圾处理理系统统与市市政管管道收收集收收集处处理系系统接接驳。。△注意意各地地报批批详规规的一一些特特别要要求。。例如广广州报报详规规时须须提供供“五五图一一书””蓝图图3套套及电电子版版：总总平面面规划划图、、绿地地规划划图、、道路路交通通系统统规划划图、、竖向向规划划图、、小区区区划划图、、规划划说明明书；；另外外广州州恒大大绿洲洲项目目还要要在报报送详详规方方案时时同时时提交交该项项目的的三维维电子子模型型。四、环环评、、人防防、消消防、、卫生生学、、园林林绿化化等专专业意意见的的报批批△详规规批复复后协协调总总工室室应最最快的的时间间下发发各专专业意意见报报批所所需的的图纸纸，事事前充充分了了解各各专业业管理理部门门的审审批要要求，，尽量量减少少报入入后图图纸打打回修修改占占用的的时间间。△小区区环评评批复复工作作要提提早启启动，，即在在详规规报入入后审审批出出案之之前就就要启启动。。提前前确定定有实实力、、有信信誉、、有关关系（（与环环保局局）的的环评评公司司并及及早与与之签签订环环评合合同，，一旦旦详规规正式式批复复即可可马上上报入入环评评。申申报小小区环环评时时特别别注意意一些些敏感感性的的公配配项目目如垃垃圾压压缩站站、消消防站站、卫卫生院院、污污水处处理站站以及及小区区雨水水、污污水的的排放放方向向及地地点，，其定定位选选点要要考虑虑透彻彻，编编写环环境意意见时时尽量量向着着风险险小的的方面面去评评价，，避免免日后后在环环保验验收时时引起起不必必要的的麻烦烦。2006年年下半半年以以后广广州市市要求求建设设项目目申报报环评评时，，必须须具备备水务务局出出具的的城市市排水水设施施设计计条件件咨询询意见见。在在申报报环保保验收收时必必须有有水务务局出出具的的污水水接驳驳市政政污水水管网网的批批复文文件及及相关关图纸纸。广广州市市现严严格执执行凡凡有规规划或或环保保设施施变更更的项项目（（如改改变楼楼层、、增减减公配配、发发电机机、中中央空空调系系统等等）都都必须须事先先分别别报批批环境境影响响评价价文件件，否否则不不予环环保验验收，，情节节严重重将要要予以以行政政处罚罚。若若项目目是分分期建建设，，为便便于办办理项项目的的竣工工验收收手续续，须须分期期报批批项目目的环环境影影响登登记表表。△人防防专业业意见见报批批：了了解清清楚各各地对对新开开发的的小区区人防防面积积核定定的规规定，，在申申报小小区人人防总总体规规划时时，人人防面面积宜宜多不不宜少少，目目前广广州市市规划划局在在验收收时对对超出出原规规划审审核面面积的的项目目均要要求办办理超超面积积的人人防意意见。。人防防办审审核对对超出出小区区总体体应建建人防防面积积的部部分则则要按按2500元/平米米收取取异地地建设设费。。广州州市2008年年5月月出台台新的的政策策，规规定从从2008年7月起起，对对新报报建和和在建建的人人防工工程，，要求求在施施工图图设计计阶段段和竣竣工备备案前前同步步完成成平战战转换换预案案的制制定，，并将将平战战转换换预案案作为为人防防专项项设计计审查查和验验收备备案的的必要要资料料。△消防防专业业意见见报批批：广广州市市原来来规定定要规规划局局批复复单体体方案案后方方可报报消防防专业业意见见。现现由于于市规规划局局已取取消总总规和和单体体方案案的审审查环环节，，因此此，只只要详详规批批复以以后，，凭深深化设设计的的建筑筑施工工报建建图即即可报报消防防部门门审查查，在在申报报消防防专业业审查查意见见时，，设计计人员员与消消防局局审查查人员员的事事前沟沟通，，开发发口的的人员员与消消防局局审批批人员员的关关系密密切与与否对对于顺顺利通通过审审查非非常重重要。。有关关消防防报建建可从从消防防疏散散楼梯梯及通通道方方面的的增减减去考考虑充充分扩扩大和和利用用建筑筑销售售面积积以为为公司司争取取利益益。△其他专专业意见见批复。。广州原原规定报报建设工工程规划划许可证证时只须须提供人人防、消消防、环环保、卫卫生学4个专业业意见即即可。现现新增加加了一个个绿化专专业意见见，即必必须由有有绿化设设计资质质的设计计单位，，针对小小区出一一个小区区绿化的的详规，，报市政政园林局局审批出出具绿化化专业意意见。此此外，各各地区根根据不同同项目的的情况有有的还可可能需要要控高意意见、文文物考古古意见、、防洪排排涝、电电力、交交通、地地震灾害害等结合合各专项项规划要要求的意意见。五、小区区综合管管线规划划审批详规批复复后，用用地面积积超过20000平米米的要申申请小区区综合管管线规划划审批，，主要涉涉及供水水、供电电、燃气气、电信信、排水水等管线线布局的的综合平平衡。如如广州恒恒大绿洲洲还涉及及到真空空垃圾收收集处理理系统的的管线平平衡问题题。小区区综合管管线规划划审批后后，可作作为下一一步水、、电、气气、电信信、排水水等管线线工程施施工报批批提供依依据。六、工程程放线记记录册详规批复复后可凭凭详规批批文及附附图直接接申请建建设工程程的放线线册，为为加快办办理建设设工程规规划许可可证做好好准备。。在放线线测量办办案中注注意确保保建筑物物与路边边线以及及楼与楼楼之间的的退让距距离，以以免影响响下期相相邻建设设项目的的楼层高高度。七、建设设工程规规划许可可证1.申请请《建设设工程规规划许可可证》的的条件，，广州现现已简化化为详规规批复后后，即可可申请放放线册，，取得各各专业意意见后就就可以申申办该证证，省略略了单体体方案审审批环节节。2.《建建设工程程规划许许可证》》是公司司项目融融资的““四证””之一，，要加快快此证的的办理，，就必须须在详规规批复后后，在办办理专业业意见的的环节要要尽量缩缩短时间间，特别别是小区区环评批批复环节节，要事事先精心心策划以以最快速速度取得得专业意意见批复复。或者者还可以以在专业业意见尚尚未取得得的情况况下，协协调规划划局先行行报入《《建设工工程规划划许可证证》等，，为加快快审批争争取时间间。3.在《《建设工工程规划划许可证证》办结结取证之之前要缴缴纳市政政配套费费，现广广州原则则上不允允许分层层取证，，如当地地规划建建设部门门对此未未作硬性性规定可可从资金金运作的的角度，，考虑分分层办理理规划许许可证。。4.要注注意确保保现场放放线的楼楼宇与规规划许可可证批复复的固定定点保持持一致。。5.报建建的图纸纸要求符符合退缩缩间距，，开口天天井、采采光、通通风符合合建筑规规范要求求，要满满足各专专业意见见要求。。八、建筑筑工程施施工许可可证1.《建建筑工程程施工许许可证》》是公司司项目融融资的““四证””之一，，是项目目合法开开工建设设法律凭凭证，尽尽快取得得此证非非常重要要。2.因办办理施工工许可证证的前题题条件较较多，如如果办理理设计施施工监理理的邀标标检准，，要在市市建设工工程交易易中心办办理招投投标手续续，取得得中标通通知书，，要办理理施工图图审查，，节能审审查并备备案。要要要签订订劳保金金缴纳协协议，要要缴纳散散装水泥泥专项资资金、印印花税、、新型墙墙体材料料专项基基金、工工程定额额测定费费、有深深基坑的的还要进进行基坑坑支护方方案的审审查，还还要质监监、安监监现场查查勘取得得质监、、安监登登记表，，因此要要精心策策划，做做好同步步和穿插插报建工工作，以以尽量节节省时间间。3.现现广广州州规规定定自自主主邀邀标标的的建建筑筑工工程程设设计计费费超超过过50万万元元，，建建筑筑面面积积超超过过1.8万万平平方方米米的的要要申申报报设设计计邀邀标标核核准准，，监监理理费费超超过过50万万元元要要申申报报监监理理邀邀标标核核准准，，为为使使办办理理中中标标通通知知书书的的工工作作顺顺利利进进行行，，开开发发部部要要与与招招投投标标部部或或集集团团招招投投标标中中心心沟沟通通，，提提醒醒招招投投标标部部在在对对投投标标单单位位资资格格审审查查时时的的注注意意事事项项，，以以减减少少施施工工许许可可证证办办理理的的麻麻烦烦或或时时间间延延续续。。办办理理招招投投标标手手续续时时规规定定有有10天天的的公公示示期期，，尽尽量量协协调调缩缩短短公公示示期期，，以以早早日日取取得得中中标标通通知知书书，，加加快快施施工工许许可可证证的的办办理理。。4.按按规规定定要要取取得得规规划划许许可可证证以以后后才才能能报报施施工工图图审审查查及及节节能能审审查查，，但但为为争争取取时时间间，，可可协协调调施施工工图图审审查查机机构构先先行行审审查查，，取取得得规规划划许许可可证证后后再再取取审审查查意意见见。。5.为为顺顺利利办办理理施施工工许许可可证证，，现现场场的的配配合合工工作作也也很很重重要要，，施施工工现现场场是是否否三三通通一一平平，，是是否否建建好好围围墙墙、、洗洗车车槽槽，，施施工工工工棚棚，，现现场场安安全全维维护护设设施施是是否否已已落落实实，，施施工工材材料料、、机机械械是是否否按按要要求求规规范范布布置置，，安安全全文文明明生生产产的的管管理理制制度度是是否否落落实实，，施施工工用用电电是是否否按按规规范范敷敷设设，，现现场场查查勘勘及及发发证证时时，，建建设设、、施施工工、、监监理理、、设设计计相相关关人人员员是是否否到到位位等等。。6.对于于有先行行施工行行为的建建设工程程，提前前与城管管部门办办理先行行施工的的处罚，，并协调调按已完完成的投投资额作作为处罚罚依据。。在质监监站现场场查勘时时协调形形象进度度的描述述与城管管处罚决决定书相相一致。。7.对于于分层办办理规划划许可证证的项目目，可以以续建的的方式办办理施工工许可证证，避开开施工图图审查、、质监站站现场查查勘、缴缴交劳保保金手续续等，缩缩短办证证时间。。第三章国国土土用地类类一、建设设用地批批准书二、国有有土地使使用证三、预售售许可证证四、商品房屋屋面积实实测及初初始登记记（大确确权）五、土地使用用权转移移登记（（交易过过户）一、建设设用地批批准书1.《建建设用地地批准书书》是建建设单位位依法使使用土地地进行开开发建设设的法律律凭证，，在取得得《建设设用地规规划许可可证》以以后要尽尽快办理理《建设设用地批批准书》》，以便便为下一一步办理理建设工工程规划划许可证证、施工工许可证证以及国国土证做做好准备备。2.通过过招拍挂挂公开出出让取得得的土地地，办理理《建设设用地批批准书》》时，须须市土地地开发中中心或国国土局提提供已征征地拆迁迁结案的的函。要要特别注注意，国国土部门门公开出出让的土土地，我我司与国国土局签签订了《《国有土土地使用用权出让让合同》》后，在在缴交土土地出让让金之前前，务必必要到国国土部门门弄清该该土地是是否已全全部完成成征地拆拆迁结案案，避免免国土部部门拿来来出让的的土地还还存在着着局部未未完成征征地或拆拆迁结案案，给《《建设用用地批准准书》的的办理带带来很大大的麻烦烦甚至影影响整个个项目的的开发报报建计划划。3.注意意《建设设用地批批准书》》的有效效期及批批准的建建设工期期，建设设项目逾逾期施工工的，注注意要提提前向发发证机关关申请延延期。二、国有土土地使用证证1.国土证证是公司重重点督办的的“四证之之一”，尽尽快取得国国土证，有有利于早日日进行土地地融资。2.国土证证核发的使使用权面积积是净用地地面积、不不含市政道道路用地面面积和公共共绿地面积积。3.为便于于项目融资资，一个用用地面积较较大的项目目在办理国国土证时根根据资金计计划的要求求能争取分分证则尽量量办理分证证。广州市市目前的政政策是严格格不准分期期办理国土土证，但在在土地抵押押贷款环节节可将国土土证附图分分成几块分分别办理他他项权利证证，可分块块分别在不不同银行抵抵押贷款。。4.《建设设用地规划划许可证》》所包含的的市政道路路用地及公公共绿化用用地虽不属属于该地块块国土证核核发的权属属用地范围围，但属于于该项目的的建设用地地范围，因因此若有外外单位出于于修建公共共交通等需需要占用部部分绿化用用地的情况况，我司可可要求对方方给予补偿偿。三、预售许许可证1.由于此此证属公司司的重要节节点，办理理此证所需需准备的资资料较多，，因此必须须按当地的的要求，提提前做好报报案的资料料准备工作作，如提前前开设好预预售款监控控帐户，签签订预售款款监控协议议书以及完完成物业管管理招标，，取得中标标备案书等等，而且要要资料核对对无误。2.如国土土证已抵押押贷款，在在办预售证证之前应提提前与资金金计划部沟沟通，把握握好涂销抵抵押的时机机。3.广州的的政策规定定工程形象象进度必须须是多层主主体封顶，，高层工程程进度达到到总层数的的三分之二二方可办理理预售证，，如工程形形象进度未未达到或相相差不大的的情况，可可争取变通通的办法过过关。4.广州现现行政策要要求申请预预售的项目目，开发商商须按照要要求进行网网上填报项项目概况表表和楼盘明明细表，此此项目工作作量大，资资料录入时时易出差错错，因此一一定要实行行交叉审核核，确保录录入的资料料特别是一一些重要的的信息，如如每套房的的预测面积积准确无误误，不出差差错。5.预测的的建筑面积积务必要注注意尽量减减少与实际际施工及后后期实测的的面积误差差，避免在在后期的确确权、办理理房产证时时造成公司司利益的损损失、减少少业主的投投诉。因此此，提供预预测的施工工图一定要要注意是不不是三层会会验后的最最新施工图图，包括建建筑图、能能显示剪力力墙和柱子子变化的结结构图。平平立剖、阳阳台窗台风风道等大样样图与现场场施工的图图纸是否一一致，现场场施工有无无变动。取取得预测面面积的结果果开发部要要提交预决决算部审核核。6.如果申申报预售的的面积累计计超过土地地出让合同同可售面积积，须提前前调整土地地出让合同同面积，并并在办理预预售证前完完成《国有有土地使用用权出让合合同变更协协议》的签签订及土地地出让金的的缴交。7.当预测测总面积超超过报建面面积，须由由销售部确确定不可预预售房屋四、商品房房屋面积实实测及初始始登记（大大确权）1.公司制制度规定开开发部要在在规划验收收完成后60天内取取得权属证证明书。2.工程竣竣工后现场场实测时，，要对经办办人积极引引导，提高高测绘效率率，在经办办人计算实实测结果时时，要争取取有利于公公司的计算算方法，当当遇到销售售套内面积积与实测面面积存在偏偏差可能造造成公司退退款情况，，应协调经经办人对实实测结果进进行适度调调整。3.因确权权能否及时时完成直接接影响到小小业主房产产证的办理理以及超报报建面积房房屋的销售售资金回笼笼，因此大大确权要提提早谋划，，早日完成成。4.如果申申请确权的的面积累计计超过土地地出让合同同上总建筑筑面积，须须提前调整整土地出让让合同面积积，并在申申报确权前前完成《国国有土地出出让合同变变更协议》》的签订及及土地出让让金的缴交交。五、土地使使用权转移移登记（交交易过户））1.对于通通过公司股股权收购所所取得的土土地项目，，我司有时时须将土地地使用权交交易过户到到恒大地产产集团或新新成立的项项目公司名名下。2.土地使使用权转让让通常的工工作流程是是：3.土地使使用权评估估时尽量以以最低标准准去评估，，以达到少少交契税的的目的。4.如原国国土证已抵抵押贷款，，在转移登登记时争取取协调他项项权利人同同意在不涂涂错抵押登登记状态下下转让土地地使用权。。5.政策要要求土地使使用权转移移登记要提提供宗地完完成投资总总额25%的报告，，对此可协协调会计师师事务所对对投资总额额及已完成成25%的的投资作灵灵活处理。。出新的宗地地图土地使用权权评估土地使用权权转让合同同的鉴证取得新的国国土证国有土地使使用权转移移登记缴纳契税，，取得完税税证第四章配配套报报建类一、规划阶阶段二、建设阶阶段三、竣工阶阶段一、规划阶阶段（前提条件件：取得修修建性详细细规划批复复）1.小区地地名批复工作要点：：（1）取得得《建设用用地批准书书》及附图图；（2）取得得策划部关关于小区命命名的方案案。2.小区道道路命名报报批工作要点：：（1）取得得地名批复复；（2）取得得策划部关关于小区路路名的方案案意见；（3）规划划路的命名名要征求道道路两旁相相关单位的的意见。3.施工临临水临电的的报批：此项工作宜宜早不宜迟迟，确保在在项目计划划开工节点点时间之前前完成，临临水临电方方案以接入入点越近越越好，并能能满足施工工现场需求求。广州现现行政策要要求在取得得建设工程程规划许可可证后才能能报临水临临电，为不不影响开工工节点，即即使不具备备报案条件件也要通过过公关协调调完成报批批通水送电电。4.小区开开设临时施施工出入口口的报批5.城市排水水设施设计条条件咨询意见见这是广州2008年新出出台的规定，，对新建住宅宅小区在详规规批复后进行行施工图设计计前，须就小小区排水设计计咨询水务局局的意见，并并以水务局的的咨询意见作作为申报小区区环评批复的的前提条件之之一。该意见见主要就小区区排水体制、、排水去向及及排水设计提提出相关要求求。例如要求求小区排水按按雨污分流体体制设计和实实施，严禁雨雨污管道混接接，小区雨水水、污水出小小区后排水的的方向。建筑筑或小区排水水管在接入市市政排水管网网前，要求在在预处理设施施后，小区雨雨水和污水出出户管分别设设置专用水质质检测井（设设置在用地红红线范围内和和便于检测与与维护的位置置）。建议小小区设置雨水水蓄水池，充充分利用雨水水补充景观水水、绿化、冲冲洗道路和冲冲厕所等。6.小区施工工临时排水证证的报批二、建设阶段段1.防雷报建建工作要点：（1）取得《《建设工程规规划许可证》》后报入（2）防雷检检测费可以谈谈判，广州按按建筑面积0.96元/平方米收取取。2.各期门牌牌号报批3.各期通邮邮报批工作要点：（1）取得邮邮政部门批准准通邮的批复复意见；（2）签订邮邮箱制作安装装协议，约定定好安装时间间，注意控制制成本，不该该交的费用不不要交。4.小区永久久供水工程的的报批工作要点：（1）为控制制成本，在总总工室计算小小区总水量之之后，在申报报永久性供水水协议时在满满足小区总用用水量的前提提下供水方案案以供水管径径最小、供水水线路最短为为原则。（2）对远离离市区、周边边无市政设施施的项目，小小区永久供水水方案的报批批应提早策划划、报批、要要充分考虑供供水线路的优优化与实施可可能存在的问问题。提前做做好应对措施施。5.小区永久久性用电工程程的报批工作要点：（1）为降低低成本，开发发部应该会同同总工室与当当地供电局加加强沟通，事事前充分了解解其政策规定定，如每户用用电量的计算算标准，电房房设置的原则则，变压器配配备的原则，，按用电标准准计算出来的的小区总用电电量是否计算算同期率等。。以求最终审审批的供电方方案最有利于于我司降低成成本。（2）要了解解项目周边的的供电规划，，周边有无已已建、在建和和拟建的变电电站，最近的的接驳点在何何处，在不同同的线路方案案中选择最短短又可行的供供电线路方案案。（3）要充分分考虑永久用用电方案报批批及施工的复复杂性，提早早谋划，越早早取得供电协协议越好，以以便为工程施施工预留足够够的时间。6.小区通信信工程的报批批工作要点：（1）取得小小区详规批复复和综合管线线平衡图后即即可报批（2）签订小小区电信综合合业务协议书书，小区电信信机房属于有有偿提供电信信部门使用，，由销售部与与电信局签订订《售房协议议》。7.小区永久久性供气工程程的报批工作重点：在详规报批阶阶段就要了解解项目周边有有无市政煤气气管道，小区区是否要自建建煤气瓶站。。8.小区永久久出入口的报报批9.小区排水水设施设计审审批工作要点：（1）在取得得小区详规批批复及环评批批复意见后报报入小区排水水设计审批。。（2）城市排排水设施通过过验收，除接接驳管外，包包括水质检测测井等内部排排水设施已按按照批准的《《城市排水设设施设计审批批书》和附图图实施完成，，按规定设置置的污水处理理设施通过验验收，已在排排放口设置专专用水质检测测井。（3）广州现现规定要取得得排水许可证证后方可申请请环保验收。。10．管线、、市政绿化、、路灯、公交交车站等市政政设施迁移的的报批。三、竣工阶段段1、城市排水水设施接驳核核准、城市排排水许可证的的报批。2、公建配套套设施的移交交。工作要点：（1）要了解解当地的政策策及土地使用用权出让合同同的约定，区区分哪些属于于小区服务性性无偿移交的的公配项目，，哪些属于小小区经营性有有偿移交的公公配项目，哪哪些属于政策策没有明确移移交接收的单单位，可交可可不交的原则则上不移交，，由我司商业业部或物业公公司自行出租租处理。（2）对于有有偿的项目，，要了解有偿偿移交的文件件依据及计算算标准，无依依据的可与接接收部门协商商确定移交价价格。（3）小区规规划配套的教教育及医疗卫卫生服务设施施如小学、幼幼儿园、卫生生院等是否属属于无偿移交交还是有偿移移交主要看该该项目公配设设施有无相应应扣减土地有有偿使用出让让金。第五章各各项验收工工作类一、规划验收收二二、质量验验收三、人防竣工工验收备案四四、消防防验收五、环保验收收六六、竣工验验收备案七、防雷验收收八八、小区园园林绿化工程程竣工备案九、永久水、电、、供气工程的的竣工验收一、规划验收收1.规划验收收合格证是交交搂的必备证证照之一，是是大确权及其其他单项验收收的前提条件件，因此，工工程竣工后要要尽快完成规规划验收。2.公司制度度规定“开发发部必须在工工程竣工后30天取得《《规划验收合合格证》”，，为顺利完成成规划验收，，开发部须跟跟踪协调工程程部按公司要要求的工程竣竣工标准完成成竣工验收，，即“竣工标标准应以满足足规划验收条条件为标准，，主体工程全全面完工（含含外墙装修）），建设工程程用地红线（（或建筑物30米）范围围内的道路、、绿化（含天天面）全面完完工所有临建建、构筑物拆拆除完毕。””3.各地应了了解当