呼和浩特商业广场项目整体定位及发展策略经济测算物业管理

xx广场项目整体定位及发展策略项目团队结合项目本体条件，进行了针对性调研与访谈工作市场调研项目（41个）案例研究（14个）访谈工作（12个）政府机关：土地储备中心李主任如意区管委会张局长呼市规划局主任销售经理/置业顾问：万达销售张经理水岸小镇置业顾问维多利摩尔城置业顾问中银城市广场置业顾问奈轮国际置业顾问云鼎置业顾问尚座书香门第置业顾问蒙苑国际商业广场置业顾问上东领海相关部门在售项目：海亮广场兰德金玉华府名都中央广场金隅时代城奈伦如意国际蓝色理想奈轮国际水岸小镇维多利摩尔城云鼎尚座书香门第中银城市广场巨海城蓝钻首府兴泰玉都鼎盛华世纪广场维多利时尚广场名都中央广场蒙苑国际商业广场圆融时代广场南京水游城蓝天城儿童体验馆城阳宝龙城市广场威尼斯人度假村酒店娱乐场北京大兴绿地中央广场南京绿地广场南昌绿地中央广场西安绿地中央广场长沙上河国际商业广场华南MALL长春新天地呼和浩特水游城青岛天幕城百货/购物中心：长安金座维多利购物中心万达购物中心维多利商厦维多利时代城王府井百货宝马商城维多利国际广场长乐宫购物中心嘉茂购物中心大学城奥特莱斯酒店：香格里拉大酒店锦江国际大酒店内蒙古饭店新城宾馆内蒙古国际大酒店写字楼：学府康都波仕名人东达城市广场首府广场众生大厦诚信数码大厦2011.4.232011.5.25本体条件解读项目整体定位商业沿街商业公寓写字楼区域发展机会研究物业市场研究案例研究规划布局经济测算规划原则酒店功能落位规划主轴人流动线车流动线产品落位4城市与区域价值总结机会4：区域从“产业拉动”向功能复合的“金融总部基地”转变，正在完成“城市新中心”的华丽转身，本项目要抢占先机，首个代言城市名片。机会3：区域规划利好显现，现有行政、办公、高端居住功能以形成，未来为项目商业、商务、居住功能奠定利好区域未来发展为如意总部基地，政府规划利好，未来承接城市高端人流，区域未来为唯一大面积集中商业规划网点，机会优势明显；承接核心政务人流、办公人流、以及高端居住人流未来人流预计将有30-40万，机会2：城市新中心的区域价值呼之欲出“北控、东优、南拓、西联、中兴”，北部生态价值，西部高新产业带，南部工业产业带，中部传统城市功能聚集但升级乏力，东部城市发展唯一方向，未来城市新中心，多中心的城市格局形成。机会1：城市辐射增强带来的大利好呼和浩特随着经济、贸易、文化的不断发展，省内区域中心的城市地位不断增强，会带来大量的人口、产业、各类商业、商务消费。研究范畴：城市发展宏观背景（城市地位、经济、产业、人口、交通等）、区域规划、区域发展现状（产业、人口、交通、现状）与未来发展趋势判断从“产业拉动”向功能复合的“金融总部基地”转变，正在完成“城市新中心”的华丽转身城市发展新区金融总部基地“城市新中心”公共设施建设较为落后，城市面貌较差，配套设施及交通规划较为初级，仅能满足基本生活需求；环境治理不够到位，居住环境较弱。总部基地定位的提出，使得如意新区由传统的工业园区向呼和浩特总部基地核心区转型，同时伴随大量政策利好。城市功能更加复合、完善，配套设施和交通动向规划更为成熟，体现“城市新中心”价值。政策导向人口支撑配套支持以物流业为主的传统的工业园区，通过产业拉动经济发展，成为区域经济主要增长点。初级阶段发展阶段成熟阶段初级阶段以本区内自生人群为主；同时夹带着部分中高端外溢人群。这时期包含初级阶段中的自生人群、中高端外溢人群外；新增办公人群和政府配套居住人群。随着城市功能的完善，越来越多的城市高端居住人群开始外溢到本区域；同时伴随省内高端居住人群的逐渐迁入。呼市核心城市发展中心，未来集政务、金融、商务办公于一体。两级政府办公新址所在地，使得区域环境、配套设施、交通动线规划等得到大幅改善；成为房地产开发热点，高档办公设施集群出现。区域发展6集中商业市场总结机会4：从国内外商业发展趋势来看，商业形态正在从一站式的shoppingmall向情趣化、景观化、开放式的shoppingpark转变。本项目应抓住市场先机。机会3：城市及周边消费能力强；东部片区为城市高端住宅区域，高端商务、生活消费人口充足。且区域内消费需求多元化，消费者对一站式的集购物、休闲、娱乐于一体的复合商业需求旺盛；机会2：现有商业平台软硬件设施不能满足未来商业发展的需求，在功能配比、商业空间、动线设计、交通停车、经营管理、品牌组合等方面存在极大提升空间。机会1：城市商业发展不均衡，呈现中山路商圈集中过度式开发，核心商圈商业饱和，东部片区有未来承接城市商业发展的趋势世界商业模式进化史Ⅰ：百货大楼纯柜台式的交易形式，柜台成了顾客与货品之间的物理分隔。“无法充分选择最喜爱的商品”成为这个时代的购物者最真实的尴尬写照Ⅱ：购物商场及超市Ⅲ：新兴步行街Ⅳ：SHOPPINGMALLⅤ：SHOPPINGPARK半自我的服务方式，购物行为相对自由随意。超市是继购物商场后更进一步的纯自我服务的购物形式。两种商业模式对文化娱乐及饮食休憩等配套设施未能提供充足的空间，使得消费者的购物活动相对单调，容易疲劳。新兴步行街通是对传统商业老街的提升改造，融汇了诸如购物、餐饮、娱乐等业态。规模上的限制较大，像北京的王府井步行街或上海的南京路步行街，汽车无法进入，限制了大量开车族的高端消费。新型的复合型商业业态，包括百货店、大卖场以及众多专业连锁店在内的超级商业中心。不足有两处：①购物功能占据较大比例，造成休闲、娱乐场地的短缺，②主题缺位，由此引发日益严重的同质化危机。是以第五代商业shoppingpark为核心的HOPSCA,根据不同需要有机组合酒店、商务、办公、会展、居住、交通枢纽等功能，购物公园已经逐渐成为衡量一个城市综合消费水平的标尺，商业模式的升级的必然打造呼市首个寄景于商、一步一景、移步换景的ShoppingPark将购物公园将水系、假山、绿植充分融入购物、餐饮、休闲、娱乐中；将加大休闲、娱乐、餐饮功能，提升客户体验感，培养消费习惯；将创新功能、产品、配置作为提升项目竞争能力重要关键要素；市场环境分析——公寓写字楼住宅商业酒店

商铺地产市场小结：呼市商铺投资需求强，周边市区投资者会在呼市投资，具有较强的投资能力，商业街区越来越受到投资者青睐——商铺市场：区域未来为城市重点发展方向，现状商业处于初步发展阶段，伴随规划利好，区域成熟，区域商业价值潜力巨大；——商铺客户：呼市投资号召力强，以外地高端投资客户以及本地高端客户为主，对于商铺将是投资产品主流，对于商铺产品认同度较高，商铺市场表现旺盛；——商铺供应：项目商业产品未来将有105万体量商业供应，其中东部有40万体量供应，主要为集中商业，沿街商铺未来供应较为有限；公寓市场结结论：东部部片区，精精装修，城城市综合体体的公寓产产品，未来来市场机会会明显；通通过产品内内部分级、、形式多样样化、产品品创新以及及配置提升升产品核心心竞争力市场机会1、产品内部部分级：公寓产品自自身分级，，通过30%以内比例的的大户型产产品树标杆杆，提升产产品高品质质价值，同同时扩充客客户范围；；2、产品形式式多样化：：呼市现有公公寓项目，，60%存在loft产品，其中中loft产品占比较较少，主要要以通过loft打造产品多多样化，提提高客户满满意度；3、产品创新新：通过项目自自身会所以以及公共共共享空间打打造，增加加公寓产品品性价比，，提高客户户价值，增增加产品竞竞争力；4、产品配置置提升：通过大堂、、电梯厅的的精装修，，在客户易于感感知的空间间打造精致公公共空间，，提升项目目品质感；；住宅市场小小结——东部片区的的住宅产品品，在保证证产品舒适适度，控制制户型面积积，利用周周片资源以以及自身商商业资源满满足市场需需求——如意新区为为高端认知知板块，生生态资源丰丰富，高端居住认认知体系建建立，承接接城市中高高端置业人人群；——如意新区聚聚集了大量量政府办公公、行政事事业单位、、商务办公公人群等城城市中高端端消费人群群，未来对于改改善以及刚刚需需求量量大；——居住市场表表现较好的的，120-130平米左右三三居主力户户型市场表表现好，同同时面积需需求在80-90平米两居，，市场表现较较好；——从未来供应应看，未来来东部片区区现有存量量数据，80%以上户型集集中在160平米以上户户型面积，，中端产品品户型未来来市场空白白；———如意意新新区区定定位位为为总总部部基基地地，，未来来以以金金融融、、行行政政集集中中区区域域，，不不批批住住宅宅用用地地，，使使得得居居住住产产品品成成为为成成为为普普遍遍现现象象；；———产品品综综合合实实力力、、配配套套设设施施以以及及教教育育资资源源都是是提提升升溢溢价价以以及及吸吸引引客客户户的的关关键键因因素素.写字字楼楼市市场场小小结结———抢占占先先机机，，先先期期入入市市；；中中端端产产品品，，控控制制成成本本；；平平台台价价格格，，快快速速回回现现———写字字楼楼主主力力面面积积区区间间：：从从面面积积区区间间看看，，市市场场上上散散售售写写字字楼楼面面积积区区间间主主要要集中中在在70－200平米米左左右右，，产产品品自自由由分分隔隔，，弹弹性性组组合合；；———写字字楼楼销销售售价价格格：：市市场场写写字字楼楼主主要要集集中中在在7000-8000元/平米米，，去去化化速速度度为为2500-5000平米米/月，，市场场表表现现较较为为一一般般；；———写字字楼楼产产品品：：市市区区写写字字楼楼以以中中端端产产品品为为主主，，硬硬件件配配套套水水平平一一般般，，东部部片片区区未未来来以以中中高高端端办办公公物物业业为为主主流流产产品品；；———写字字楼楼客客户户：：受受政政府府动动迁迁，，以以及及规规划划利利好好，，城城市市东东部部为为主主要要承承接接城城市市办办公公物物业业，，以大大中中型型企企业业整整栋栋以以及及整整层层购购置置物物业业为为主主，，为为项项目目核核心心客客户户；———写字字楼楼供供应应：：现现有有办办公公物物业业存存量量以以及及供供应应量量分分析析，，未未来来将将有有580万体体量量写写字字楼楼供供应应，，市场场竞竞争争激激烈烈.酒店店小小结结———呼市市以以本本地地酒酒店店市市场场为为主主，，星星级级酒酒店店市市场场表表现现一一般般，，产产品品水水品品缺缺乏乏特特色色，，高高星星级级酒酒店店未未来来市市场场竞竞争争压压力力较较大大，，特特色色主主题题酒酒店店市市场场空空缺缺，，具具备备市市场场竞竞争争力力；；———呼市市酒酒店店在在市市区区较较为为集集中中，，主要要集集中中在在新新华华大大街街沿沿线线，，开开始始逐逐渐渐向向东东部部扩扩初初的的趋趋势势；；———呼市市酒酒店店品品牌牌多多以以本本地地品品牌牌为为主主，国国际际酒酒店店管管理理公公司司经经营营开开业业的的就就两两家家，，客户户认认知知度度一一般般；；———呼市市酒酒店店整整体体产产品品水水平平一一般般，本本地地酒酒店店品品牌牌居居多多，，缺乏乏特特色色，同同质质化化严严重重，，客户户整整体体认认知知有有限限；———————呼市市酒酒店店未未来来供供应应将将有有11家高高星星级级酒酒店店，，主主要要集集中中在在东东部部片片区区，，以以及及中中心心城城区区地地段段，，以以国国际际五五星星级级酒酒店店为为主主的的高高星星级级酒酒店店，，星级级酒酒店店市市场场的的未未来来竞竞争争较较为为激激烈烈；；各类类物物业业市市场场收收益益与与风风险险分分析析指标住宅公寓写字楼商业酒店价格7000-10000元/平方米7000－10000元/平米8000－14000元/平米20000－350000元/平米－销售速度（月均消化）70-100套/月约8000－90000平/月60-－70套/月约4000－5000平均2500平米/月万达：5000平米/月（市场表现好）1500－3000平米/月（平均）－回现速度回现最快回现较慢回现慢回现次之－主流产品120－130平米三居室，180平米以上四居室，80－90平米市场供应有限，市场表现较好以70-80平米、40-50平米投资型公寓为主面积划分主要集中在70-200平米，整层面积集中在1200-2000平米主流面积控制在100-200平米左右客户支撑城市住宅以改善升级型客户为主，刚性需求物业及顶级城市豪宅消化较快以80%以上为投资客户，其中本地客户与省内客户5：5东部片区以整层整栋购置客户为主，主要集中在大中型金融、贸易类公司；市区有部分散户，成长型投资客户为主90%以上为投资客户，其中50%左右或以上为省内客户；未来供应未来存量及供应量293万平方米.未来存量主要集中在东部片区以及市区25万平米体量未来供应量主要集中在东部片区，预估未来将有580万平米写字楼供应为来商业供应量主要集中在市区，105万商业体量，其中约有40万集中商业体量集中在东部片区未来预计有11个高星级酒店，主要集中在市区及东部片区机会与风险排序机会：住宅>商业>公寓>写字楼案例例总总结结：：综综合合体体项项目目成成功物业组组合——综合体体功能能商业业配比比基本本占比比50%以上，，保证证回现现物业业，满满足开开发商商基本本现金金流平平衡作作用；；商业功能能借鉴——功能复合合，汇集集购物、、餐饮、、休闲、、娱乐于于一体的的城市综综合体，，满足一一站式生生活的需需要；核心驱动动物业——通过持有有的商业业为核心心驱动物物业，通通过商业业打造实实现综合合体核心心价值，同时通通过特色色、创新新配置以以及业态态提升项项目知名名度，打打造标杆杆项目商铺规划划——在商铺规规划中，，加强主主力店与与商铺关关系，将将核心功功能主力力店与商商铺相互互融合，，实现商商铺价值值，同时时共享商商业人流流。商业规划划配比——商业功能能与办公公、居住住功能自自然区分分开，人人流和项项目贯穿穿，整体体规划单单体相互互分离，，动线相相互交织织；整体定位位——改变城市市格局的的力量xx广场首席·CityPark体验之都都项目整体体形象定定位首席·CityPark体验之都都城市升级级商业升级级功能升级级产品升级级生活升级级享受升级级体验升级级公寓沿街商业收益物业业标签物业业驱动物业业写字楼回现物业业功能补充充集中商业居住公寓寓投资公寓寓高端公寓寓物业功能能定位：：商业+公寓+写字楼+酒店特色酒店店形象标杆杆功能补充充项目物业业配比建建议功能总建面67万平米项目总体体量：67万平米，，其中持持有12万平米，，销售55万平米1.商业：24万平米集中商业业：12万平米；；商业街区区：8万平米；；VILLAGE：4万平米2.写字楼：：13万平米3.酒店：2万平米；；物业配比比原则：：指标要求求本体制约约市场现状状市场规律律24万平米13万平米2.万平米28万平米商业公寓写字楼酒店4、公寓：：28万平米投资公寓寓：15万平米；；居住公寓寓：9万平米；高端公寓寓：4万平米本项目之之于呼和和浩特：：是引领商商业产品品升级的的商业名片片、商业业标杆本项目之之于东部部：是加速总总部基地地国际化化进程的的旗舰领航航本项目之之于总部部基地：：是促进区区域标志志性商业业核心驱动动地块资源源评价C地块：商商业街区区用途道路：南邻四纬纬路，通通往如意意新区核核心区，，通达性性极好；；人流：地块所在在区域为为新区，，暂时人人流量不不是很大大；展示性：：展示性较较好，无无遮挡；；总结：C地块商业业价值极极高，可可规划销销售型物物业，快快速回现现道路：南邻四纬路，可通达如意新区核心，车流量较大，东临远经二路，可通往机场，道路红线100米景观大道；人流：地块所在区域为新区，暂时人流量不是很大；展示型：该用地地块位于四纬路和远经二路交叉口，展示性好，容易形成地标形象；总结：D地块商业业价值很很高，开开发办公公物业易易于形成成地标B地块：集中商商业用途道路：地块东临远经经二路，道路路红线100米，景观大道道，交通便利利；南侧为商商业、商务用用途，未来会会有商业配套套；资源：地块北依菠萝萝山，有较好好的自然资源源；总结：B地块性质为大A地块：公寓用途道路：地块北侧和西侧未来规划30米市政路；南侧为商业地块，未来会规划大规模商业配套；资源：地块北民族中学，有较好的教育资源；总结：A地块为居住、投资用途，有较好的教育资源，地块开发潜力较大通过以下对地地块的分区评评价，得出地地块资源排序序为商业科研用地地D＞C＞B＞AC地块B地块D地块A地块规划原则1.形象地标——建筑形象与规规划理念上，，传承park主题，通过现现代、独特的的建筑群体面面确立项目区区域名片、地地标形象；2.功能分区——公寓组团，写写字楼组团与与商业组团在在建筑单体上上相互独立，，在人流动线线上相互融合合、流动；3.街铺与集中商商业紧密结最大化将沿街商业与集中商业融合，通过主力店带动沿街商铺价值以及人流；通过主要商业景观节点，作为商业休憩空间；4.公寓区产品分级，资源倾向居住公寓与发展商发展愿景相吻合：以快速回现为核心目标；在对功能型居住性产品，尽量满足产品舒适度；5.

规划理念易于分期开发——满足分期开发要求：根据不同物业对项目价值影响不同，入市时间差异，合理排布；规划路四纬路百米景观大道道规划路公寓区集中商业（驱动物业））商务区Villa区沿街商铺地块进入性：：四维路＞景观观大道＞西侧侧道路＞北侧侧道路地块展示性：景观大道＞四维路＞西侧道路＞＞北侧道路集中商业：展示型足，昭昭示型够强；；集中商业消费费目的型强，，与沿街商铺铺更好融合；；商业villa展示型足够，，标签价值体体现；商业villa特色商业街区面积尽量做足，通过南北边较长轴线，实现商铺体量；通过贯穿南北商业街实现集中商业人流、居住人流、办公人流对于沿街商铺的人流提升；利用主要景观节点，贯穿沿街商业动线，带动商业人流；公寓产品居住产品物业，满足居住舒适度，做足南北通透，户型方正；中高端居住产品尽量保证居住纯粹，能够共享商业景观，同时功能格局相对独立；投资型公寓投资产品控制面积，布局在地块北侧，尽量减少学校对于居住的影响；公寓产品对于地块四至抗性较小，所以以北侧为主；PlanningRoadSiweiRoadLandscapeRoadPlanningRoadMountainPeakMountainPeakVILLAGEUplandTribeGORGE规划理念项目采用西方方主流规划理理念，将项目目生态“PARK”的构思相融合合缤纷百货品味生活VILLAGE精品酒店商业街区地下商业下沉广场景观PARK规划方案写字楼公寓缤纷百货品味生活总部基地VILLAGE商业街区景观公园公寓寓精品酒店下沉广场缤纷百货品味生活VILLAGE精品酒店商业街区地下商业下沉广场景观PARK规划方案写字楼公寓缤纷百货品味生活总部基地VILLAGE商业街区景观公园公寓寓精品酒店下沉广场缤纷百货品味生活VILLAGE精品酒店商业街区地下商业下沉广场景观PARK写字楼公寓景观轴设计规划方案缤纷百货品味生活VILLAGE精品酒店商业街区地下商业下沉广场景观PARK写字楼公寓交通设计规划方案缤纷百货品味生活VILLAGE精品酒店商业街区地下商业下沉广场景观PARK写字楼公寓规划方案缤纷百货品味生活VILLAGE精品酒店商业街区地下商业下沉广场景观PARK写字楼公寓规划方案集中商业购物公园产品品打造，引入入景观置于整整体商业环境境；利用业态及配配置创新，引引入消费者认认知度高的敏敏感因素，增增加产品竞争争优势；一站式集中购购物、餐饮、、休闲、娱乐乐、观赏互动动的大型低密密城市综合体体；引入地上停车车系统，利用用地上地下相相互结合，满满足客户地上上停车需求；；商业物业发展展策略消费客群定位位：以区域客客户内部消消费定位3）外围核心商圈圈：大型商场的次次要商圈在8公里以外，无无论使用何种种交通工具来来店，平均不不超过40分以上上；外围核核心商商圈涉涉及范范围为为呼包包鄂经经济圈圈常驻驻人口口为746万人，，以及及呼市市流动动人口口230万人，，总计计约976976万人口*0.2%＝1.952万。地块块距距离离城城市市核核心心商商圈圈10公里里距距离离，，城城市市尺尺度度较较小小，，客客户户对对于于地地块块区区域域距距离离感感知知较较弱呼市商业30%－40%以省内中高端消费客户，包括鄂尔多斯、乌海、包头，地块北侧为火车站东站、东侧为机场；辐射半径大大增强，吸纳人群数量大；1）核心心商商圈圈：：核心心商商圈圈即即主主要要商商圈圈，，也也称称第第一一商商圈圈，，大大型型商商场场的的核核心心商商圈圈在在5公里里以以内内，，无无论论使使用用何何种种交交通通工工具具来来店店，，不不超超过过20分钟钟；；本项项目目所所在在区区域域为为核核心心商商圈圈范范围围18万人*60%＝10.8万。2）次级级核核心心商商圈圈：：大型型商商场场的的次次要要商次级商圈范围覆盖到整个呼市，2011年呼市常住人口287万人；287万人口*4%＝11.48万。1.商圈圈预预测居民民旅游游人人数数渗透透率率消费费开开支支××月坪坪效效可支支撑商业面积人口数量渗透率预计消费人口提袋率每月消费次数消费开支月坪效核心商圈居民数18万60%10.8万40%3.5300－4001100次级商圈287万4%11.48万25%1.5200－3001000旅游人口数976万0.2%1.952万30%0.08300－4001000可支撑商业面积可支撑商业面积为49987－68084平方米，按营业面积占建筑面积50%计算，商业建筑面积在10－14万平方米国内内主主要要代代表表性性城城市市商商业业指指标标通过过对对区区域域内内消消费费者者访访谈谈，，区区域域内内主主流流消消费费者者每每月月消消费费次次数数为为3－4次，，每每次次消消费费金金额额在在300-400元左左右右；；本次次测测算算采采用用的的基基本本指指标标为为：：核核心心商商圈圈渗渗透透率率60%，提提袋袋率率40%，每每月月消消费费次次数数3.5，消消费费开开支支300－400元，，月月坪坪效效1100元。。＝2.案例例比比123北京京华贸贸中中心心总体体量量：：100万平平方方米米，，由由大大型型集集中中商商业业、、5A级写写字字楼楼、、五五星星级级酒酒店店（（万万豪豪和和里里兹兹·卡尔尔顿顿））、、公公寓寓构构成成；；商业业：：总体体规规划划面面积积20万平平米米，，多多处处商商业业设设施施有有机机分分布布于于百百万万平平米米建建筑筑集集群群里里；；：：酒酒店店部部分分面面积积10万平平方方米米左左右右4沈阳阳世贸贸五五里里河河总体体量量：：占地地面面积积180000平方方米米，，总总建建筑筑面面积积:1600000平方方米米，，容容积积率率接接近近10；由由超超高高层层写写字字楼楼、、五五星星级级酒酒店店、、高高档档公公寓寓和和集集中中商商业业构构成成；；商业业面面积积：：商业业总总面积积近近10万平平方方米米济南南万达达广广场场总体体量量：：项目目总总用用地地面面积积345亩，，建建筑筑面面积积约约100万㎡㎡，，由由城城市市高高尚尚社社区区、、5A级写写字字楼楼、、超超五五星星级级酒酒店店和和大大型型购购物物中中心心组组成成；；商业业面面积积：：大型型综综合合性性商商业业面面积积约约12万平平方方米米香港港环球球贸贸易易广广场场总体体量量：：总建建筑筑面面积积60万平平方方米米，，由由90层的超高高层写字字楼、82层高端住住宅（天天玺）、、38层超五星星级酒店店（W酒店）、、20层高端公公寓（港港景汇））、元方方购物中中心构成成商业面积积：圆方方购物中中心总面积近10万平方米米缤纷百货货主题区域建筑面积（㎡）楼层规划业态缤纷百货主题区500006时尚百货运营模式整体租赁目标客户百盛、王府井百货、新世界百货等以“时尚生活活”为主题，，引进时时尚百货货品牌，，百货店店具有强强大的消消费吸引引力和品品牌号召召力，同同时沿街街展示形形象好缤纷百货货品味生活活VILLAGE精品酒店店商业街区区地下商业业下沉广场场景观PARK写字楼公寓规划方案案购物广场场中心绿集中商业业与公园园入口景观观景观节点点入口景观观集中商业业景观、娱娱乐、休休闲、商商业相互互融合集中商业业层层集中商业业以水为主主题，创创造亲水水广场，，同时内内部设施施打造上上注重的的与水的的有效结结合亲水中心心广场步行道与与水的结结合灯光打造造绿植结合合多维度立立体交通通缤纷百货货品味生活活VILLAGE精品酒店店商业街区区地下商业业下沉广场场景观PARK写字楼公寓规划方案案品位生活活主题区域建筑面积（㎡）目标业态品味生活75000业态规划B1：品位生活15000时尚家居、家电、个人护理店等1F：时尚名品15000品牌旗舰店、珠宝首饰、钟表等2F：动感天地15000个性服饰、时尚用品3F：多彩生活15000休闲餐饮、药妆护理、美容院等4F：亲子乐园15000主题餐厅、儿童体验、儿童教育、数码产品等5-6F：欢乐世界15000方特乐园、影院、电玩城等以“品位生活活”为主题，，引进时时尚家居居、运动动专业店店、儿童童体验及及儿童娱娱乐、影影院、KTV等配套功功能，以以定向消消费和儿儿童消费费带动项项目缤纷百货货品味生活活VILLAGE精品酒店店商业街区区地下商业业下沉广场场景观PARK写字楼公寓规划方案案精品商区区钢管密布布的天顶顶、黑白白交织的的酷色、、光怪陆陆离的造造型……混乱与序序列涂抹抹出“运运动达人人”的内内心世界界——由大型旗旗舰店组组团而成成的运动动小镇，，拥有单单层2000㎡的展示空空间，是是体育品品牌玩味味陈列艺艺术的盛盛大沙龙龙。除了能享享受一站站式购物物的便捷捷，室内内球馆、、体育场场将为您您带来健健康、有有氧的一一天。KTV、影院缤纷百货货品味生活活VILLAGE精品酒店店商业街区区地下商业业下沉广场场景观PARK写字楼公寓规划方案案主题餐厅厅缤纷百货货品味生活活VILLAGE精品酒店店商业街区区地下商业业下沉广场场景观PARK写字楼公寓规划方案案电玩城缤纷百货品味生活VILLAGE精品酒店商业街区地下商业下沉广场景观PARK写字楼公寓规划方案VILLAGE规划类型建筑面积（㎡）数量独栋面积（㎡）层数主力户型（㎡）CVILLAGE4000030栋600-20003-4800-1500总计40000VILLAGE产品分级，，利用四纬纬路展示效效果良好的的区域，布布置商业街街区，后期期可整栋销销售给投资资客缤纷百货品味生活VILLAGE精品酒店商业街区地下商业下沉广场景观PARK写字楼公寓规划方案VILLAGE独特的建筑筑形式带来来独特的高高端商业体体验高端商业VILLAGE规划VILLAGE意为独栋商商业，即独独立经营，，3－4层商业，独独栋面积约约500－2000平米，既便便于经营，，又受投资资客青睐缤纷百货品味味生生活活VILLAGE精品品酒酒店店商业业街街区区地下下商商业业下沉沉广广场场景观观PARK写字字楼楼公寓寓规划划方方案案三里里屯屯village————集文文化化、、艺艺术术、、休休闲闲和和购购物物于于一一体体的的全全新新空空间间三里里屯屯village区位：位于朝阳区工体北路与三里屯路交会处，处于城市核心区，周边分布较多高端综合体项目，商业氛围浓厚；交通：临近地铁1、2、10号线，交通极为便利；特点:时尚，现代，前卫，新颖，亮丽；定位：中高档品牌的开放式购物中心，年轻人；设计理念：开放式设计理念，南区采用胡同式设计、北区采用四合院式设计；开发商：太古房地产开发有限公司。南区北区占地5.3万㎡建筑面积总建面17.2万，北区：8.23万㎡；南区：9.06万㎡建筑形式２－４层低密度建筑单体数量１１栋７栋＋１栋精品酒店位置紧邻工体北路临近使馆区开业时间０８年7月０９年１０月定位中高档国际及本地品牌较南区更高端目标客群时尚运动的年轻一族有一定社会地位和一定消费实力的人群基本本情情况况分为为南南北北区区，，以以时时尚尚、、现现代代、、前前卫卫、、新新颖颖、、亮亮丽丽为为主主要要元元素素，，定定位位为为中中高高档档品品牌牌开开发发式式购购物物中中心心缤纷纷百百货货品味味生生活活VILLAGE精品品酒酒店店商业业街街区区地下下商商业业下沉沉广广场场景观观PARK写字字楼楼公寓寓规划划方方案案建筑筑外外形形外立立缤纷纷百百货货品味味生生活活VILLAGE精品品酒酒店店商业业街街区区地下下商商业业下沉沉广广场场景观观PARK写字字楼楼公寓寓规划划方方案案建筑筑本本身身就就是是一一件件艺艺术术品品，，独独立立品品牌牌大大楼楼，，以以三三维维建建筑筑去去宣宣示示品品牌牌形形象象主力力店店外外形形缤纷纷百百货货品味味生生活活VILLAGE精品品酒酒店店商业业街街区区地下下商商业业下沉沉广广场场景观观PARK写字字楼楼公寓寓规划划方方案案通过过连连廊廊把把各各个个建建筑筑结结合合起起来来，，并并充充分分利利用用连连廊廊空空间间，，打打造造餐餐饮饮业业态态，，同同时时增增添添景景观观感感商街街面面貌貌缤纷纷百百货货品味味生生活活VILLAGE精品品酒酒店店商业业街街区区地下下商商业业下沉沉广广场场景观观PARK写字字楼楼公寓寓规划划方方案案主力力店店分分布布在在主主动动线线的的节节点点位位置置，，能能够够有有效效吸吸引引人人流流，，动动线线设设计计划划较较为为别别致致，，不不留留商商业业死死角角LG：购物物、、超超市市、、影影院院、、珠珠宝宝、、家家电电、、艺艺术术、、家家居居、、礼礼品品、、美美容容；；L1：服饰饰、、娱娱乐乐/休闲闲；；主力力店店：：主主要要分分布布在在南南侧侧、、北北侧侧沿沿路路及及南南庭庭广广场场周周围围；；L2：服服饰饰为为主主；；L3：餐餐饮饮为为主主；；L4：餐餐饮饮、、艺艺术术。。adidasEspritWhitecollarNikeApple橙色大厅顺电美嘉欢乐影城顺电BHGUniqlo平面面布布局局adidasEspritUniqloWhitecollarApple顺电AppleNikeadidasEspritUniqloadidas缤纷纷百百货货品味味生生活活VILLAGE精品品酒酒店店商业业街街区区地下下商商业业下沉沉广广场场景观观PARK写字字楼楼公寓寓规划划方方案案凭借借在在香香港港积积累累的的运运营营经经验验，，太太古古地地产产在在招招商商过过程程深深得得知知名名零零售售进入三里屯village的品牌中，有很多首次进入北京甚至中国的品牌，包括：Uniqlo、BenSherman、Eachway、Coldstone、SteveMadden、UnionAmericanBar&Grille、ElementFresh等品牌。还有中国首家Apple和Fossil专营店；北区多为国际一线品牌，范思哲、劳力士、万宝龙等都有大面积租赁。太古古凭凭借借雄雄厚厚的的招招商商实实力力，，引引进进很很多多国国际际知知名名品品牌牌，，其其中中部部分分品品牌牌为为首首次次进进入入中中国国品牌牌缤纷纷百百货货品味味生生活活VILLAGE精品品酒酒店店商业业街街区区地下下商商业业下沉沉广广场场景观观PARK写字字楼楼公寓寓规划划方方案案品牌牌旗旗舰舰店店装装修修风风格格前前卫卫、、时时尚尚艺术术小小品品缤纷纷百百货货品味味生生活活VILLAGE精品品酒酒店店商业业街街区区地下下商商业业下沉沉广广场场景观观PARK写字字楼楼公寓寓规划划方方案案橙色色大大厅厅是是三三底层750平方米的开放式空间；挑高13米的大厅穹顶；位于二层的VIP室，电梯直达，可俯瞰大厅全景；活动大门，可全开放以连接南庭；大厅前广场是巨幅LED电子屏；冬天为溜冰场，夏天是喷水广场，汇聚人气；广场周边设置有座椅构成三里屯village的休憩空间。橙色色大大厅厅以以及及营营造造出出开开敞敞、、宜宜人人空空间间的的前前广广场场，，成成为为三三里里屯屯Village的活活力力中中心心橙色色大大厅厅缤纷纷百百货货品味味生生活活VILLAGE精品酒店商业街区地下商业下沉广场景观PARK写字楼公寓规划方案艺术小品通过艺术小品品的打造使街街区与建筑形形成互动，增增添更多交流流空间与情趣趣感缤纷百货品味生活VILLAGE精品酒店商业街区地下商业下沉广场景观PARK写字楼公寓规划方案精品酒店规划划类型建筑面积（㎡）房间数层数房间面积（㎡）精品酒店200001001040精品酒店(BoutiqueHotel)最初是指起源源于北美洲的的私密、豪华华或离奇的酒酒店环境，以以提供独特、、个性化的居居住和服务水水平作为自己己与大型连锁锁酒店的区别别。这类酒店在装装饰环境上，，强调“小而而精致”。它它的客房数量量不多，但其其内部装修极极其豪华，别别具特色。在在服务方面，，精品酒店采采用的是管家家式服务，服服务人员与客客房的比例是是3：1，甚至4:1。这类酒店面面向的客户群群体是高收入入、高品位的的极少部分人人群。缤纷百货品味生活VILLAGE精品酒店商业街区地下商业下沉广场景观PARK写字楼公寓规划方案酒店特色主题酒店店，利用新颖颖的建筑形象象，实现产品品标志性特征征，形成综合合体产品标签签；从软性装饰装装修以及服务务层面，体现现特色、艺术术、高端、时时尚的整体产产品意向；分物业物业发发展策略酒店形象定位位：以绿色为主题题，并以自然然光线及灯光光作为重要设设计元素，打打造绿色文化化主题酒店，，展现城市绿绿洲的平静特特质大堂自然光线线绿色主题文化化灯光效果营造造居住氛围内部主题特色色小品酒店核心竞争争力：在硬件上进行行主题包装，，包括大堂设设计、家具布布置和设计、大师设计，以大师手笔标定酒店价值，塑造不可复制的价值标签会议配套设施、餐饮配套、休闲娱乐配套软性服务：贴身管家，24小时客房送餐、留言及叫醒服务等主题餐厅独特居住环境境特色酒吧精品酒店PK五星级酒店精品酒店五星级酒店优势1、建筑风格与VILLAGE相近，风格统一；2、开发成本比五星级酒店低；3、四纬路一带写字楼密集，商务氛围浓厚；4、精品酒店备受高端人士喜好，房间价格超越五星级酒店；5、体量较小，更受投资者青睐，可以作为销售物业整体销售。6、填补市场空缺，目前呼市并没有精品酒店，市场机会较大；优势1、价值形象高，易于形成区域标杆；2、功能复合，五星级酒店往往提供高档餐饮、会议、娱乐等配套设施；3、地标性强，五星级酒店易于成为区域地标性建筑；劣势1、功能单一，精品酒店提供高标准的餐饮和客房服务，但娱乐和会务功能不足；劣势1、投资成本大，五星级酒店投资成本约1-1.2万/㎡（不包括地价）；2、面积大，沉淀资金量大；五星级酒店一般不低于4万平米，按照成本可沉淀约4亿元资金。3、投资回收期长，五星级酒店投资回收期约15－18年；4、市场竞争激烈，未来呼市将供应5家五星级酒店，目前五星酒店入住率65%左右，未来竞争将更加激烈；5、百米景观大道写字楼较少，周边商务氛围较差。6、55M限高影响，五星级酒店难树立形象，形成区域地标。建议开发商开开发精品酒店店，避免沉淀淀大量资金，，精品酒店目目前在呼市处处于空白，可可以避免同五五星级酒店竞竞争，精品酒酒店缺失会缤纷百货品味生活VILLAGE精品酒店商业街区地下商业下沉广场景观PARK写字楼公寓规划方案中国上海市静静安区常德路路1号社会圈层的象象征，个性、、时尚、追求求卓越——时尚精品酒店店瑜瑜舍是“三里屯Village”的重要组成部部份，是太古地产首项2008年於北京三里屯屯開幕的時尚尚酒店「瑜舍舍」，由世界界知名建築師師隈研吾KengoKuma設計；餐廳及酒吧則則出自星級餐餐飲企業家陸陸唯DavidLaris創意理念，展現三里屯新舊交交融、東西薈薈萃、優閒與與時尚合一的的多樣性；设计理念：为为展现城市绿洲的平静特特质外墙为翡翠绿绿玻璃幕墙北京瑜舍隈研吾凹凸有致的外外立面夜晚灯光效果果缤纷百货品味生活VILLAGE精品酒店商业街区地下商业下沉广场景观PARK写字楼公寓规划方案摒弃了传统酒酒店的前台checkin模式，瑜舍采采用服务员主主动上前笔电电登记的模式式，给予来宾宾足够的重视视和休息的可可能位于北京市朝阳区三里屯路11號院1號樓；瑜舍酒店拥有有6间餐饮场所，，包括一间豪豪华酒吧和夜夜总会，提楼层：6层；房间数量：99间；房间面积：70平米；标准房房价：3220元起（北京最贵的酒店）。北京瑜舍大堂自然光线线铆钉墙壁缤纷百货品味生活VILLAGE精品酒店商业街区地下商业下沉广场景观PARK写字楼公寓规划方案酒店内部体现现东西荟萃、、时尚悠闲的的艺术气息，，情景小品与与公共空间的的相互融合，，完美演绎了了新与旧的时时尚奢华北京瑜瑜舍古代藏藏柜瓷片艺艺术品品主题场场景小小品缤纷百百货品味生生活VILLAGE精品酒酒店商业街街区地下商商业下沉广广场景观PARK写字楼楼公寓规划方方案客房设设计采采用极极简风风格，，全天天然橡橡木地地板铺铺设＋＋全玻玻璃落落地窗窗设计计，追追求用用材品品牌的的考究究和居居住的的自然然舒适适缤纷百百货品味生生活VILLAGE精品酒酒店商业街街区地下商商业下沉广广场景观PARK写字楼楼公寓规划方方案极致配配套，，创意意餐厅厅具备备六大大主题SurenoBeiPunk北京瑜瑜舍六种极极致：：Sureño、Bei、punk、Mesh、Villagecafe、私人包包间缤纷百货货品味生活活VILLAGE精品酒店店商业街区区地下商业业下沉广场场景观PARK写字楼公寓规划方案案主题区域建筑面积（㎡）规划业态商业街区80000休闲餐饮、时尚精品店商业街区区缤纷百货货品味生活活VILLAGE精品酒店店商业街区区地下商业业下沉广场场景观PARK写字楼公寓规划方案案缤纷百货货品味生活活VILLAGE精品酒店店商业街区区地下商业业下沉广场场景观PARK写字楼公寓商业街区区规划方案案商业街区区商业为本本体收益益型产品品，在资资源有限限的情况况下最大大化布局局商业体体量，以以提升整整体收益益能力；；商业与主主力店相相互融合合，相互互交织，，最大化化的利用用主力店店带动可可售商铺铺价值，，同时提提升经营营人流；；商业街区区特色风风情化，利用创新的产品形式以及配置，树立亮点商业，提升商铺产品形象；商业控制面积，控制总价，同时利用小进深，大面宽的产品打造高展示性的商铺产品；商业物业业发展策策略商街通过建筑筑和空间间场景的的联动，，营造出出一个情情趣、多多维度交交流空间间，同时时将不同同的人聚聚集到不不同的功功能场所所商业产品品定位产品定位位——可售商业业面积12万平米，，其中步步行街8万平米，，套均面面积约100-200平米，vil产品平均面积套数总建筑面积步行街商铺100－200约45080000合计----8000缤纷百货货品味生活活VILLAGE精品酒店店商业街区区地下商业业下沉广场场景观PARK写字楼公寓规划方案案客户定位位——以稳健投投资型客IIIII辅助客户户：资产产转移型型，以城城市客户户为主，，资产沉沉淀，关关注物业业长期升升值；客户特征征：多为为中大型型企业高高管、中中大型私私营企业业主、能能源企业业主等；；投资总额额：500万元以主要关注要素：区域发展、升值潜力等；面积需求：300平米以上；I核心客户户：稳健健投资客户特征：大型企业、国企背景、中型高新技术企业等投资总额：500万元以内；主要关注因素：地段、物业升值潜力面积需求：300平米以内商业客户户定位缤纷百货货品味生活活VILLAGE精品酒店店商业街区区地下商业业下沉广场场景观PARK写字楼公寓规划方案案缤纷百货货品味生活活VILLAGE精品酒店店商业街区区地下商业业下沉广场场景观PARK写字楼公寓规划方案案商业街区区模拟缤纷百货货品味生活活VILLAGE精品酒店店商业街区区地下商业业下沉广场场景观PARK写字楼公寓规划方案案缤纷百货货品味生活活VILLAGE精品酒店店商业街区区地下商业业下沉广场场景观PARK写字楼公寓规划方案案缤纷百货货品味生活活VILLAGE精品酒店店商业街区区地下商业业下沉广场场景观PARK写字楼公寓规划方案案缤纷百货货品味生活活VILLAGE精品酒店店商业街区区地下商业业下沉广场场景观PARK写字楼公寓规划方案案主题区域规划业态地下商业主力超市、美食广场、餐饮街、溜冰场、创意集市、室内精品街、家居用品、汽车护理、汽车美容等地下部分分缤纷百货货品味生活活VILLAGE精品酒店店商业街区区地下商业业下沉广场场景观PARK写字楼公寓规划方案案地下超市市缤纷百货货品味生活活VILLAGE精品酒店店商业街区区地下商业业下沉广场场景观PARK写字楼公寓规划方案案商业主力力店缤纷百货货品味生活活VILLAGE精品酒店店商业街区区地下商业业下沉广场场景观PARK写字楼公寓规划方案案美食广场场缤纷百货货品味生活活VILLAGE精品酒店店商业街区区地下商业业下沉广场场景观PARK写字楼公寓规划方案案美食饕餮餮街缤纷百货货品味生活活VILLAGE精品酒店店商业街区区地下商业业下沉广场场景观PARK写字楼公寓规划方案案室内溜冰冰场缤纷百货货品味生活活VILLAGE精品酒店店商业街区区地下商业业下沉广场场景观PARK写字楼公寓规划方案案精品家居居缤纷百货货品味生活活VILLAGE精品酒店店商业街区区地下商业业下沉广场场景观PARK写字楼公寓规划方案案室内步行行街缤纷百货货品味生活活VILLAGE精品酒店店商业街区区地下商业业下沉广场场景观PARK写字楼公寓规划方案案B2地下停车车场缤纷百货货品味生活活VILLAGE精品酒店店商业街区区地下商业业下沉广场场景观PARK写字楼公寓规划方案案下沉广场场缤纷百货货品味生活活VILLAGE精品酒店店商业街区区地下商业业下沉广场场景观PARK写字楼公寓规划方案案下沉广场场缤纷百货货品味生活活VILLAGE精品酒店店商业街区区地下商业业下沉广场场景观PARK写字楼公寓规划方案案下沉广场场缤纷百货货品味生活活VILLAGE精品酒店店商业街区区地下商业业下沉广场场景观PARK写字楼公寓规划方案案下沉广场场缤纷百货货品味生活活VILLAGE精品酒店店商业街区区地下商业业下沉广场场景观PARK写字楼公寓规划方案案下沉广场场缤纷百货货品味生活活VILLAGE精品酒店店商业街区区地下商业业下沉广场场景观PARK写字楼公寓规划方案案景观PARK缤纷百货货品味生活活VILLAGE精品酒店店商业街区区地下商业业下沉广场场景观PARK写字楼公寓规划方案景观PARK缤纷百货品味生活VILLAGE精品酒店商业街区地下商业下沉广场景观PARK写字楼公寓规划方案缤纷百货品味生活VILLAGE精品酒店商业街区地下商业下沉广场景观PARK写字楼公寓规划方案缤纷百货品味生活VILLAGE精品酒店商业街区地下商业下沉广场景观PARK写字楼公寓规划方案景观PARK缤纷百货品味生活VILLAGE精品酒店商业街区地下商业下沉广场景观PARK写字楼公寓规划方案上海新天地地举办露天天绘画艺术术展，吸引引游客北京富力中中心中庭内内定期更新新室内3D绘画室内3D绘画缤纷百货品味生活VILLAGE精品酒店商业街区地下商业下沉广场景观PARK写字楼公寓规划方案光之穹顶光之穹頂是是由意大利利裔美籍光之穹頂由由高科技发发光材料组组成，分为为四个主题题，可以自自由变换显显示图案，，参观光之之穹顶已经经成为外地地游客到台台北必去之之地缤纷百货品味生活VILLAGE精品酒店商业街区地下商业下沉广场景观PARK写字楼公寓规划方案拉斯维加斯斯天幕赌城拉斯维维加斯旧城城区为吸引引逰客用数数千万电子子LED打造天幕一缤纷百货品味生活VILLAGE精品酒店商业街区地下商业下沉广场景观PARK写字楼公寓规划方案拉斯维加斯斯天幕拉斯维加斯斯天幕现在在已经成为为城市名片片，更是这这个城市的的人群欢乐乐聚集地，，承载了城城市客厅的的功能，是是继赌场外外又一著名名旅游景点点缤纷百货品味生活VILLAGE精品酒店商业街区地下商业下沉广场景观PARK写字楼公寓规划方案飞天楼梯大悦城和万万达广场系系列产品大大规模应用用飞天梯设设计，通过过跨层电梯梯将客流引引导高楼西单大悦城城朝阳大悦城城飞天梯沈阳大悦城城西单大悦城城飞天梯缤纷百货品味生活VILLAGE精品酒店商业街区地下商业下沉广场景观PARK写字楼公寓规划方案音乐楼梯南京地铁二二号线引进进国内首个个音乐楼梯梯，本项目目可打造呼呼市首个音音乐楼梯，，形成独一一无二的亮亮点，并降降低电梯运运营成本音乐楼梯，，将一段楼楼梯被包装装成了一个个大型的钢钢琴键盘，，当有人在在楼梯上行行走时，楼楼梯还会发发出悦耳的的音乐声。。音乐楼梯主主要是用互互动的形式式吸引市民缤纷百货品味生活VILLAGE精品酒店商业街区地下商业下沉广场景观PARK写字楼公寓规划方案水幕电影项目中间广广场设置水水幕电影，，通过夜间间喷泉营造造夜经济消消费热点缤纷百货货品味生活活VILLAGE精品酒店店商业街区区地下商业业下沉广场场景观PARK写字楼公寓规划方案案IMAXIMAX电影以逼逼真的画画面和身身临其境境的感受受，风靡靡国内各各大院线线，成为为即具有有吸引力力的功能能补充缤纷百货货品味生活活VILLAGE精品酒店店商业街区区地下商业业下沉广场场景观PARK写字楼公寓规划方案案空中会所所在投资型型公寓中中设置空空中mini会所，营营造功能能丰富的的公共空空间，提提供给住住户会客客、交流流、聊天天的空间间，提升升公寓附附加值呼市云鼎鼎公寓，，共设缤纷百货货品味生活活VILLAGE精品酒店店商业街区区地下商业业下沉广场场景观PARK写字楼公寓规划方案案产品公居住公寓产品：控制面积，控制总价，提高产品性价比，快速回现；提升产品舒适度，做足南北通透、户型方正；引入商业配套完善、教育配套、高端居住区作为强势资源依托；利用强