《物业承接查验办法》讲座

《物业承接查验办法》讲座深圳房地产与物业管理进修学院专职教授深圳物业管理研究所副所长前言前期物业管理（是指房屋出售之日起至业主、业主大会在与物业服务企业签订《物业服务合同》生效时止）阶段是物业管理过程中的一个特殊阶段，物业企业如何处理建设单位、房地产开发企业、业主之间的关系，正确评估项目、编制前期各种相关文件，成为物业企业做好前期物业管理工作，减少各种矛盾纠纷、促进日常物业管理阶段各项服务工作顺利开展的重要因素。

目前，住房和城乡建设部已制定了《物业承接查验办法》，并于2011年1月1日起施行。该办法进一步规范了物业承接查验行为，将有效促进前期物业管理活动的监督管理。

为使房地产主管单位、物业企业相关人员进一步了解前期物业管理最新政策、熟悉前期物业管理阶段的工作任务，掌握前期各项工作的业务技能，提升项目前期运作能力，特设置本课程。第一部分解读《物业承接查验办法》物业承接查验制度是《物业管理条例》确定的七大基本制度之一。《物业承接查验办法》（以下简称《办法》）将《条例》的有关规定进行细化、补充和完善，进一步明确了建设单位、物业服务企业和业主在物业承接查验活动中的权利义务，增强了物业承接查验制度的可操作性。本解读分为一个背景、五个明确、一个适用以及若干案例。立法背景长期以来困扰物业管理工作的深层次问题是如何构建业主与物业服务企业之间的和谐互信关系，而影响和谐互信关系的主要因素有两方面，一方面是前期开发的遗留问题，另一方面是后期管理问题。前期矛盾主要来源于权属、质量、责任三个方面，其现象是物业服务企业夹在建设单位与第二业主中间，两面不是人，两头夹击，处于弱势的不公平地位。其根本原因在于前期物业管理阶段业主大会缺位，而本质则是产权不清晰，或者说是产权移交，主要是共用部分、共用设施设备产权移交不清。2006年，在做原国家建设部有关承接查验课题时，我的设想是基本不撼动原有的制度设计框架，在业主大会成立后，物业服务企业向业主大会移交时，增加建设单位与物业服务企业一同参加移交，然而这一愿望被人曲解和冷落。时过五年，终于被人们所关注与认识。北京市以制定《北京市物业管理办法》为契机，首次明确了前期物业管理责任由建设单位承担，这个制度设计把建设单位和业主的权利义务交接点延长到业主大会成立的环节，既可以解决前期物业管理权利义务不对等的问题，也可以使物业共用部位、共用设施设备有业主大会这个真正为全体业主负责的主体来进行承接查验。交付应该有两种情况其一，是产权转移；其二，是委托管理。那么前期物业管理，开发商交付给物业服务企业是前者，还是后者呢？如果是前者，物业服务企业没有接受业主的委托授权，而且还可能得出业主交给业主的悖论；如果是后者，那么物业服务企业，没有权利要开发商交付什么，交付的数量和质量上提出如何要求！(在简易交付场合下，往往合同的成立与生效，交付的完成，所有权的转移，风险负担的转移等四个法律现象，是一并发生的。)《北京市物业管理条例》第八条建设单位承担前期物业服务责任。……第十条业主共同决定解除前期物业服务合同的,建设单位应当与全体业主进行物业共用部分查验交接,撤出物业管理区域,并移交下列资料:……

《办法》在没有撼动原有的制度框架的前提下，通过强化建设单位在承接查验工作中的权利和责任，通过加强对企业服务企业在承接查验工作的指导和协助，最大限度地减少开发建设遗留问题，为前期物业管理活动创造有利条件，以促进物业管理行业的健康发展。五个明确1、明确了物业承接查验的基本条件《办法》通过第十一条详细规定实施承接查验的物业应当具备的七个基本条件，鼓励物业服务企业通过参与建设工程的设计、施工、分户验收和竣工验收等活动，向建设单位提供有关物业管理的建议。第十一条条实施施承接查查验的物物业，应应当具备备以下条条件：（一）建建设工程程竣工验验收合格格，取得得规划、、消防、、环保等等主管部部门出具具的认可可或者准准许使用用文件，，并经建建设行政政主管部部门备案案；（二）供供水、排排水、供供电、供供气、供供热、通通信、公公共照明明、有线线电视等等市政公公用设施施设备按按规划设设计要求求建成，，供水、、供电、、供气、、供热已已安装独独立计量量表具；；（三）教教育、邮邮政、医医疗卫生生、文化化体育、、环卫、、社区服服务等公公共服务务设施已已按规划划设计要要求建成成；（四）道道路、绿绿地和物物业服务务用房等等公共配配套设施施按规划划设计要要求建成成，并满满足使用用功能要要求；（五）电电梯、二二次供水水、高压压供电、、消防设设施、压压力容器器、电子子监控系系统等共共用设施施设备取取得使用用合格证证书；（六）物物业使用用、维护护和管理理的相关关技术资资料完整整齐全；；（七）法法律、法法规规定定的其他他条件。。为什么要要设置七七个条件件？由于建设设单位交交予物业业服务企企业的物物业的性性质难以以确定，，是产权权转移关关系呢，，还是委委托管理理关系呢呢？为了了防止建建设单位位有什么么、交什什么，形形成后患患。此外，《《办法》》第三十十八条还还规定了了“建设设单位不不得以物物业交付付期限届届满为由由，要求求物业服服务企业业承接不不符合交交用条件件或者未未经查验验的物业业。”另一方面面，在前前期物业业管理阶阶段业主主大会缺缺位的情情况下，，为保障障物业服服务企业业实施承承接查验验工作有有约可依依和有据据可查，，《办法法》明确确规定建建设单位位在三个个契约性性文件中中必须约约定物业业承接查查验的相相关内容容。第六条建建设单单位与物物业买受受人签订订的物业业买卖合合同，应应当约定定其所交交付物业业的共用用部位、、共用设设施设备备的配置置和建设设标准。。第七条建建设单单位制定定的临时时管理规规约，应应当对全全体业主主同意授授权物业业服务企企业代为为查验物物业共用用部位、、共用设设施设备备的事项项作出约约定。第八条建建设单单位与物物业服务务企业签签订的前前期物业业服务合合同，应应当包含含物业承承接查验验的内容容。五个明确确2、明确确了物业业承接查查验协议议的核心心作用在物业承承接查验验全过程程中，签签订物业业承接查查验协议议是最为为关键的的核心环环节。《《办法》》中关于于物业承承接查验验协议的的规定有有五个条条款之多多，凸显显其核心心作用。。《办法法》明确确了物业业承接查查验协议议的内容容、效力力和违约约责任。。第二十一一条建建设单位位应当委委派专业业人员参参与现场场查验，，与物业业服务企企业共同同确认现现场查验验的结果果，签订订物业承承接查验验协议。。第二十二二条物物业承接接查验协协议应当当对物业业承接查查验基本本情况、、存在问问题、解解决方法法及其时时限、双双方权利利义务、、违约责责任等事事项作出出明确约约定。第二十三三条物物业承接接查验协协议作为为前期物物业服务务合同的的补充协协议，与与前期物物业服务务合同具具有同等等法律效效力。第二十四四条建建设单位位应当在在物业承承接查验验协议签签订后10日内内办理物物业交接接手续，，向物业业服务企企业移交交物业服服务用房房以及其其他物业业共用部部位、共共用设施施设备。。第二十五五条物物业承接接查验协协议生效效后，当当事人一一方不履履行协议议约定的的交接义义务，导导致前期期物业服服务合同同无法履履行的，，应当承承担违约约责任。。为什么要要设置物物业承接接查验协协议？承接查验验的前提提条件保保证了，，但承接接查验的的结果没没有保障障，最终终也会使使承接查查验功亏亏一篑。。如何使使承接查查验的结结果具有有法律效效力，在在承接查查验的法法律关系系无法理理顺的情情况下，，只有重重新建立立一个合合同关系系来达到到制约双双方的行行为，即即签订物物业承接接查验协协议。五个明确确3、明确确了物业业承接查查验双方方的共同同责任《办法》》对《条条例》第第二十八八条规定定的相关关内容进进行了必必要的补补充和完完善。（《条例例》第二十八八条物业服务务企业承承接物业业时，应应当对物物业共用用部位、、共用设设施设备备进行查查验。））⑴在物业业承接查查验的定定义中，，《办法法》明确确规定物物业承接接查验的的主体为为物业服服务企业业和建设设单位。。(第二条本本办法法所称物物业承接接查验，，是指承承接新建建物业前前，物业业服务企企业和建建设单位位按照国国家有关关规定和和前期物物业服务务合同的的约定，，共同对对物业共共用部位位、共用用设施设设备进行行检查和和验收的的活动。。)⑵对于查查验记录录和交接接记录，，《办法法》要求求建设单单位和物物业服务务企业共共同签字字确认。。（第十九条条现场场查验应应当形成成书面记记录。查查验记录录应当由由建设单单位和物物业服务务企业参参加查验验的人员员签字确确认。第二十六六条交交接工作作应当形形成书面面记录。。交接记记录应当当由建设设单位和和物业服服务企业业共同签签章确认认。）⑶对于恶恶意串通通、弄虚虚作假，，共同侵侵犯业主主利益的的行为，，《办法法》规定定建设单单位和物物业服务务企业应应当共同同承担责责任。（（第四十条条建设设单位与与物业服服务企业业恶意串串通、弄弄虚作假假，在物物业承接接查验活活动中共共同侵害害业主利利益的，，双方应应当共同同承担赔赔偿责任任。）为什么要要明确承承接查验验双方的的共同责责任？一是物业业服务企企业在其其中属于于弱势地地位，建建设单位位说交什什么，物物业服务务企业就就接什么么，以后后出了问问题很难难追究清清是谁的的责任，，例如消消防设施施的交接接；二是是建设单单位与物物业服务务企业在在物业承承接查验验活动中中共同侵侵害业主主利益的的，如何何厘清双双方的责责任也是是一大难难题。明确双方方的共同同责任，，是确保保承接查查验过程程中双方方相互推推诿、相相互扯皮皮或者共共同推卸卸责任的的有效法法宝。五个明确确4、明确确了行政政部门对对物业承承接查验验的监管管责任制定《办办法》的的主导思思想之一一，就是是要通过过公权力力的适度度干预，，平衡物物业承接接查验双双方的权权利义务务，保护护处于弱弱势地位位的业主主和物业业服务企企业。⑴办理备备案手续续。（第二十九九条物物业服务务企业应应当自物物业交接接后30日内，，持下列列文件向向物业所所在地的的区、县县（市））房地产产行政主主管部门门办理备备案手续续：）⑵责令限限期改正正。（第四十二二条建建设单位位、物业业服务企企业未按按本办法法履行承承接查验验义务的的，由物物业所在在地房地地产行政政主管部部门责令令限期改改正；逾逾期仍不不改正的的，作为为不良经经营行为为记入企企业信用用档案，，并予以以通报。））⑶行行使使处处罚罚权权。。（（第四四十十三三条条建建设设单单位位不不移移交交有有关关承承接接查查验验资资料料的的，，由由物物业业所所在在地地房房地地产产行行政政主主管管部部门门责责令令限限期期改改正正；；逾逾期期仍仍不不移移交交的的，，对对建建设设单单位位予予以以通通报报，，并并按按照照《《物物业业管管理理条条例例》》第第五五十十九九条条的的规规定定处处罚罚。。《物物业业管管理理条条例例》》第五五十十九九条条违反反本本条条例例的的规规定定，，不不移移交交有有关关资资料料的的，，由由县县级级以以上上地地方方人人民民政政府府房房地地产产行行政政主主管管部部门门责责令令限限期期改改正正；；逾逾期期仍仍不不移移交交有有关关资资料料的的，，对对建建设设单单位位、、物物业业服服务务企企业业予予以以通通报报，，处处1万万元元以以上上10万万元元以以下下的的罚罚款款。。））明确确监监管管职职责责的的目目的的是是什什么么？？其一一是是督督促促物物业业服服务务企企业业在在物物业业承承接接查查验验中中切切实实做做到到““客客观观公公正正””；；其其二二是是保保证证前前期期物物业业服服务务合合同同双双方方在在物物业业承承接接查查验验之之切切实实做做到到““权权责责分分明明。。五个个明明确确5、、明明确确了了物物业业承承接接查查验验的的内内容容和和重重点点⑴内内容容。（（第十十六六条条（一一））共共用用部部位位：：一一般般包包括括建建筑筑物物的的基基础础、、承承重重墙墙体体、、柱柱、、梁梁、、楼楼板板、、屋屋顶顶以以及及外外墙墙、、门门厅厅、、楼楼梯梯间间、、走走廊廊、、楼楼道道、、扶扶手手、、护护栏栏、、电电梯梯井井道道、、架架空空层层及及设设备备间间等等；；（二二））共共用用设设备备：：一一般般包包括括电电梯梯、、水水泵泵、、水水箱箱、、避避雷雷设设施施、、消消防防设设备备、、楼楼道道灯灯、、电电视视天天线线、、发发电电机机、、变变配配电电设设备备、、给给排排水水管管线线、、电电线线、、供供暖暖及及空空调调设设备备等等；；（三三））共共用用设设施施：：一一般般包包括括道道路路、、绿绿地地、、人人造造景景观观、、围围墙墙、、大大门门、、信信报报箱箱、、宣宣传传栏栏、、路路灯灯、、排排水水沟沟、、渠渠、、池池、、污污水水井井、、化化粪粪池池、、垃垃圾圾容容器器、、污污水水处处理理设设施施、、机机动动车车（（非非机机动动车车））停停车车设设施施、、休休闲闲娱娱乐乐设设施施、、消消防防设设施施、、安安防防监监控控设设施施、、人人防防设设施施、、垃垃圾圾转转运运设设施施以以及及物物业业服服务务用用房房等等。）⑵不作作为内内容。。（第十七七条建建设设单位位应当当依法法移交交有关关单位位的供供水、、供电电、供供气、、供热热、通通信和和有线线电视视等共共用设设施设设备，，不作作为物物业服服务企企业现现场检检查和和验收收的内内容。）⑶重点点。（（第十八八条现现场场查验验应当当综合合运用用核对对、观观察、、使用用、检检测和和试验验等方方法，，重点点查验验物业业共用用部位位、共共用设设施设设备的的配置置标准准、外外观质质量和和使用用功能能。）而而非其其内在在质量量和安安全性性能。。明确承承接查查验重重点的的作用用是什什么？？强化物物业承承接查查验工工作的的针对对性和和实用用性，，根据据以往往物业业承接接查验验中存存在的的问题题，有有针对对性进进行相相关制制度的的设计计。定位与与适用用⑴定位位。作作为《《条例例》的的配套套性政政策和和物业业承接接查验验制度度的细细化和和补充充。《《办法法》既既不同同于““物业业接管管验收收标准准”，，也不不同于于“物物业服服务项项目交交接办办法””。与与技术术性强强的““物业业接管管验收收标准准”相相比，，更偏偏重于于制度度性和和程序序性，，与综综合性性整体体项目目的““物业业服务务项目目交接接办法法”相相比，，《办办法》》涉及及交接接的内内容仅仅为物物业共共用部部位和和共用用设施施设备备。定位与与适用用⑵《办办法》》的适适用范范围，，应明明确限限定为为前期期物业业管理理阶段段的新新建物物业，，虽然然《办办法》》规定定前期期物业业服务务合同同终止止后，，业主主大会会和业业主委委员会会选聘聘物业业服务务企业业之间间的承承接查查验可可以参参照，，但仅仅限于于其中中部分分程序序性和和技术术性条条款，，《办办法》》中大大量关关于建建设单单位和和物业业服务务企业业的权权利、、义务务及法法律责责任的的实体体规定定具有有主体体的相相对性性和内内容的的时效效性。。物业先先查验验责任任可明明确【案例例】市市民姚姚女士士所在在的小小区，，自开开发商商撤出出后，，物业业公司司没有有真正正履行行管理理义务务。小小区路路灯等等公共共设施施受损损得不不到及及时解解决，，居民民怨声声载道道，开开发商商却与与物业业单位位相互互推诿诿。由由于大大多数数小区区业主主入住住前没没有查查验小小区公公共部部位及及设施施的质质量达达标情情况，，以至至于存存在质质量问问题的的部分分无法法被发发现并并及时时得到到维修修。作作为责责任主主体的的开发发商及及物业业管理理公司司遗留留下来来的问问题，，成了了小区区全体体业主主的头头疼事事。物业先先查验验责任任可明明确【政策策解读读】在在商品品房交交房过过程中中，绝绝大多多数业业主只只对自自己购购买的的房屋屋内部部进行行检查查验收收，而而对小小区公公共部部位、、公共共设施施不进进行查查验。。因此此，这这些未未被查查验的的部分分若存存在质质量问问题，，并不不能被被发现现并要要求开开发商商维修修。一一旦在在房屋屋保质质期外外出现现故障障，就就得使使用公公共维维修资资金维维修，，损害害了业业主的的利益益。《《办法法》的的出台台，类类似姚姚女士士所在在小区区的遭遭遇可可得到到有效效规避避。物业先查验责责任可明确《办法》规定定，开发商必必须在确保物物业不存在质质量问题的情情况下才能撤撤出。交接后后发现隐蔽工工程质量问题题、影响房屋屋结构安全和和正常使用以以及给业主造造成经济损失失的，由开发发建设单位负负责维修及依依法承担赔偿偿责任。物业业服务企业擅擅自承接未经经查验的物业业，因物业共共用部位、共共用设施设备备缺陷给业主主造成损害的的，物业服务务企业也要承承担相应的赔赔偿责任。《《办法》的实实施，可以帮帮助业主第一一时间发现问问题，明确维维修责任，也也就意味着最最终交到全体体业主手中的的是合格的物物业。物业档案归全全体业主所有有【案例】市民民梁先生住的的小区，前期期物业管理公公司即将期满满。小区业委委会筹备小组组征求业主意意见后，准备备聘请新的物物业管理公司司。此事备受受小区业主关关注。梁先生生说，自入住住以来，业主主不知道小区区内具体的物物业档案包括括什么内容。。这次更换物物业，很多业业主希望能详详细地了解小小区路灯、建建筑物的基础础等小区公共共部分、设施施的资料。物业档案归全全体业主所有有【政策解读】】不只是梁先先生，很多小小区业主都不不了解，或者者很少关心小小区物业的档档案。业主入入住后，一旦旦小区的公共共设施、部位位等出了问题题，因维修不不及时导致的的物业管理纠纠纷时有发生生，遭遇开发发商和物业管管理公司“扯扯皮”的事也也就不可避免免。《办法》》的实施，则则可避免开发发商和物业踢踢皮球。按规规定，物业承承接查验档案案属于全体业业主所有，业业主享有知情情权和监督权权。前期物业业服务合同终终止，新旧物物业企业更替替时，业主大大会选聘新的的物业服务企企业的，原物物业服务企业业应当在前期期物业服务合合同终止之日日起10日内内，向业主委委员会移交物物业承接查验验档案。物业档案归全全体业主所有有开发商要在物物业交付使用用15日前，，和物业企业业完成承接查查验。在查验验工作开始之之前20天，，开发商就得得把竣工验收收材料、设备备清单、保修修文件等资料料移交给物业业企业。物业业企业应当对对物业共用部部位、共用设设施设备进行行现场检查和和验收。同时时双方要签订订协议，对基基本情况、存存在问题、解解决方法及其其时限、双方方权利义务、、违约责任等等事项作出明明确约定。交交接产生的费费用，由开发发商和物业企企业在前期物物业服务合同同中约定，没没有约定或者者约定不明确确的，由建设设单位承担。。业主代表可参参加现场查验验【案例】市民民梁先生还有有疑问，进行行现场查验如如果没有第三三方监督，只只有开发商、、物业公司两两方，则很难难避免开发商商和物业公司司串通一气作作假。能否由由小区的业主主本人或者业业主聘请的第第三方参加现现场查验？业主代表可参参加现场查验验【政策解读】】为了保障业业主利益，《《办法》规定定，物业承接接查验可以邀邀请业主代表表以及物业所所在地房地产产行政主管部部门参加，也也可以聘请相相关专业机构构协助进行，，物业承接查查验的过程和和结果可以公公证。在物业业交付使用15日前，建建设单位或开开发商与选聘聘的物业服务务企业完成物物业共用部位位、共用设施施设备的承接接查验，并将将物业承接查查验备案情况况书面告知业业主。业主代表可参参加现场查验验物业