XXXX房地产经纪典型案例

房地产经纪典型案例【案情】1988年，王老头出面欲购买邻居郭某家房产一处，由于资金紧张，其子王小二出资，并以王老头名义购买。购得房屋以后一直由王小二使用至2007年拆迁之际。房屋于1989年12月取得土地使用权证，登记的权利人为王老头。

2005年王老头向王小二出具《关于王家房产权归属函》一份，载明：“兹有***处朝南街面房，该房用地面积72.8米（包括围墙），房屋占地面积52.95米，系1988年由我出面代吾子王小二向原房主郭某购买，购房款4000元由子王小二出资，办妥后由其使用。年迁月移为防止子孙产权纠纷，今特遗言，该房屋产权为我第二子王小二所有，其他各房不得异议。”

2007年，王小二就涉案房屋以王老头名义与拆迁指挥部签订《拆迁补偿安置协议书》，王小二收取拆迁补偿款等款项32万元。王老头认为，本人才是房屋权利人，王小二无权占有拆迁补偿款。一、物权公示与房屋所有权确权【评析】

1、不动产权属证书是登记机关发给权利人作为其享有该不动产权利的证明。2、不动产权属证书只具有推定的证据效力，不具有绝对的证据效力。

【类似案例】亡父名下的房产是否属遗产？老人甲早年丧妻。2010年4月，甲居住的某村占地49平米的两间平房被列入拆迁范围。不久,甲病逝。2010年5月，甲的儿子乙将另一儿子丙告上法庭，要求继承甲的两间平房，并提供《集体土地建设用地使用证》等证据，用于证明权属证书登记名字为甲。乙认为，权属证书上为甲，则房屋应属甲所有。甲去世后，乙有权继承甲的遗产。丙认为，二间平房原为六间，1980年代丙已从父母处买入，后以甲的名义申报建造平房，供父母养老。因此，房屋应归丙所有，不能作为遗产分割。后查明，二间平房确系丙为解决父母居住以甲的名义申报出资建造。最终，法院驳回乙的诉讼请求。（三）借名购房纠纷中真正权利人的认定规则【案情】2001年，姜某购买了北京市B小区201室房屋一套，交纳了全部房款及相关费用，但因该房地产项目为经天公司和纬地公司合作开发，而姜某并非上述公司人员。为了方便购买，姜某就将该房屋产权登记在了经天公司员工郭某的名下。该房屋多年来一直由姜某居住使用，并进行了装修，居住期间的相关费用亦由姜某支付，房产证也由姜某保管。但是当姜某欲将房屋变更登记在自己名下时，郭某拒绝，并称该房屋当初就是郭某出钱所购买，登记在郭某名下就是郭某所有的房屋。后姜某将郭某诉至法院，请求判令确认北京市B小区201室房屋归姜某所有。【分歧】

原告：当初是原告交纳了全部房款及相关费用，只是因为身份关系，为了方便购买，才将房产登记在被告名下。原告多年来居住使用，并进行了装修，居住期间的相关费用亦由原告支付，房产证也由原告保管着。这些事实都能够证明原告就是争议房屋的真正权利人。被告：证据表明购房人是被告，没有证据显示购房款是原告交纳。原告之所以手持房屋产权证书，是因为被告自己的老房产证丢失后被其获得，但被告已补办了新的房产证。依据物权法的规定和不动产物权的取得规则，被告对争议房屋拥有当然的所有权。【解析】

1、不动产登记错误时的救济措施

法律为了保护可能的事实权利人，规定了异议登记和更正登记。

所谓异议登记，是将事实上的权利人以及利害关系人对不动产登记簿记载的权利所提出的异议计入登记簿。此时，登记簿上所记载权利失去正确性推定的效力，第三人也不得主张依照登记的公信力而受到保护。

2、本案中不动产之真正权利人的认定依据（1）涉诉房屋产权证登记为谁，由谁保管（2）涉诉房屋的购房款及相关税费由谁支付（3）涉诉房屋由谁长期支配使用（4）房屋出卖方的证明二、房产经纪人的信息告知义务

【案例】2007年12月中旬，河南郑州的张女士通过某房产中介公购买一套二手房。中介公司向张女士推荐了刘先生的一套面积约为90平方米的房屋，两天后张女士携带购房定金在某房产中介公司与刘先生签订了购房合同，双方很快就办结了房屋交接和过户手续。2008年1月初，张女士筹备结婚事宜。被邻居告知这套房子是“凶宅”。张女士愤怒，遂以刘先生隐瞒真相为由，坚决要求其中止合同退还房款。但刘先生坚称该房屋是从别人手中购买的，自己对原房主的妻子在房里吊死一事并不知情，故不愿意退还房款，双方发生纠纷。张女士请求法院：确认自己和刘先生签订的购房合同无效，判令刘先生返还购房款40万元，并判令某房产中介公司、刘先生连带赔偿其精神损失1万元。一审法院：1、购房合同是双方真实意思表示，合法有效。2、“凶宅”是其主观认识问题，属于封建迷信。3、虽未告知买方，但并不影响房屋使用，也不存在违法等情形。判决：卖方无需返还购房款、赔偿经济损失。

二审法院：：1、“凶宅宅”虽不构构成房屋物物质性使用用的障碍，，但会影响响心理，客观观上降低效效用。2、既然知知晓为“凶凶宅”，就就应在出卖卖前告知。。违背《民民法通则》第第七条“民民事活动应应当尊重社社会公德，，不得损害害社会公共利利益”。。3、“凶宅宅”显然然属于重要要事实。《《合同法》》第四百二二十五条“居间间人应当就就有关订立立合同的事事项向委托托人如实报报告”的规定定相违背。。二审判决：：1、确认购购房合同无无效。2、房东将将40万元元购房款返返还给买方方。【类似案例例】杭州滨滨江案2011年年3月，章章女士通过过中介购买买了滨江一一套别墅，房款款共678万元，中中介费等用用80多万万。过户后，2011年6月月，开始装装修房子。。就在这个个时候，一件意想不不到的事情情发生了。。原来，2003年别别墅内发生生过一起凶凶杀案。章女士找到到房东，要要求退房。。协商无果果，诉至法院，要求求房东解除除购房合同同、归还购购房款，并并赔偿自己的的损失。【各方观点】【原告律师师】房东故故意隐瞒重重大事实，，构成欺诈诈，购房合合同应当撤撤销。凶宅宅不吉利，，房屋的价价值也会因因为凶杀案案而大大缩缩水。章女女士却是在在不明真相相的情况下下用市场价价买了这套套房。【房东律师师】房屋买买卖合同合合法有效，，而且早就就全面履行行完毕，不不存在任何何可以撤销销的情形。。“你买的的是房子，，又不是房房子的历史史。房子产产权清晰，，功能全面面，没有一一点问题，，有什么理理由撤销合合同？有一一定年份的的二手房，，很可能曾曾经发生死死伤一类的的事情。我我们没有告告知你房子子死过人的的义务，你你们也没主主动来问。。凶杀案这这件事，当当时那么轰轰动，你们们只要稍微微查一下就就能知道，，我们完全全没有隐瞒瞒的必要。。”三、房产经经纪的审核核义务【案例1】】2009年7月初初，张某委委托某中介介为自己提供租房信信息。双方方签订居间间服务合同同后，某中中介在网上搜搜索到一合合适的房源源，于是通通知张某看看房。当月15日，张张某在中介介陪同下与与出租人见见面看房。自称称为李某的的出租人出出示了房屋屋回迁安置置合同复印件和本本人身份证以以证明自己是是房东。中介介人员对上述材料料真实性未提提出异议。此此后，张某对对房屋满意，当场场向出租人支支付4000元定金。次次日，双方在中介公公司签定《房房屋租赁合同同》，约定租租期一年（2009年7月16日至2010年7月月15日），，租金24000元元。此后，张张某支付出租租人剩余租金金20000元，张某向中中介公司支付付服务费1500元。同年7月24日，该房屋屋真正权利人人李某出现，，对张某使用房屋提出质质疑并诉至法法院，称自己己2009年年6月底已将将房屋租给王某，，不知张某如如何入住房屋屋，李某要求求张某搬出房屋。9月10日，张、、李二人达成成调解协议，，张某腾出房房屋交还给李某某。此后张某某将中介公司司诉至法院，，称中介未尽到核实出租租人房屋及身身份情况的义义务，致使自自己损失，要求中介公司司返还服务费费1500元元，赔偿损失失24000元。中介公司辩称称：经纪人通通过网上搜索索为张某找到到房源并安排看房，，在看房现场场，自称为李李某的出租人人出示了相关资料与证件件，表明为出出租人所有。。经纪人还到到物业公司查询该房业主主是否是李某某，物业公司司说该房业主主是李某，但未同意查看看资料。中介介已合理履行行义务，对于于房屋伪造的证件也无法法识别。同时时，张某签定定合同也负有有审查义务，对损失的的发生也有责责任。焦点问题：中介公司是否否尽到了审核核义务及如实实报告义务？？一、关于房产产经纪人应尽尽的法定义务务（一）法定义义务的主要来来源：1、《合同法法》“第二十十三章《居间间合同》”【第424条条】居间合合同是居间人人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同同的媒介服务务，委托人支付付报酬的合同。【第425条条】居间人人应当就有关关订立合同的的事项向委托人如实报告告。居间人故意隐隐瞒与订立合合同有关的重重要事实或者者提供虚假情况，损损害委托人利利益的，不得得要求支付报报酬并应当承担损害赔偿偿责任。【第四百二十十六条】居居间人促成合合同成立的，，委托人应当按照约约定支付报酬酬。对居间人人的报酬没有有约定或者约定不明确，，依照本法第第六十一条的的规定仍不能能确定的，根据居间人的的劳务合理确确定。因居间间人提供订立立合同的媒介服务而促成成合同成立的的，由该合同同的当事人平平均负担居间人的报酬。。居间人促成合合同成立的，，居间活动的费费用，由居间间人负担。【第四百二十十七条】居居间人未促成成合同成立的的，不得要求支付报报酬，但可以以要求委托人人支付从事居居间活动支出的必要费用用。【居间人的义义务】1、报告订约约机会或者媒媒介服务的义义务2、忠实和尽尽力的义务3、负担居间间活动费用的的义务2、《房地产产经纪管理办办法》第二十十一条房地产经纪机机构签订房地地产经纪服务务合同前，应应当向委托人说明房房地产经纪服服务合同和房房屋买卖合同同或者房屋租赁合同的相相关内容，并并书面告知下下列事项：（一）是否与与委托房屋有有利害关系；；（二）应当由由委托人协助助的事宜、提提供的资料；；（三）委托房房屋的市场参参考价格；（四）房屋交交易的一般程程序及可能存存在的风险；；（五）房屋交交易涉及的税税费；（六）经纪服服务的内容及及完成标准；；（七）经纪服服务收费标准准和支付时间间；（八）其他需需要告知的事事项。二、未尽如实实报告义务的的法律责任（一）民事责责任提供虚假信息息通常包括三三种情况：1、故意提供供虚假情况。。2、疏于审核核和调查，虚虚假情况没有有发现。3、根据交易易习惯进行全全面审核，却却没有发现虚假情况。（二）行政责责任《房地产经纪纪管理办法》》第三十三条条“（四））房地产经纪机机构签订房地地产经纪服务务合同前，不不向交易当事人人说明和书面面告知规定事项的”：县级以上地方方人民政府建建设（房地产产）主管部门责令限期期改正，记入入信用档案；；对房地产经纪人人员处以1万元罚罚款；对房地产经纪机机构处以1万元以以上3万元以以下罚款。【类似案例】】潘某伪造其岳岳父袁先生的的身份证件，，经中介公司司牵线与冯某某签订了房屋买卖合合同并收取了了130万元元房款。在办办过户手续时时，冯某被交易易中中心心告告知知袁袁先先生生的的身身份份证证是是伪伪造造的的，，不不能能办办理理过过户户手手续续。。后后经经公安安侦侦破破，，查查清清潘潘某某使使用用伪伪造造的的袁袁先先生生的的身身份份证证和和印印章章，，持持房房产产证，，还还找找人人冒冒充充袁袁先先生生办办理理过过户户手手续续，，而而袁袁先先生生本本人人不不知知情情。。此此后，，法法院院以以合合同同诈诈骗骗罪罪判判处处潘潘某某有有期期徒徒刑刑10年年。。此此后后，，冯冯某某将将中中介介公司司告告到到法法院院，，认认为为中中介介公公司司未未尽尽审审查查义义务务，，要要求求中中介介返返还还服服务务费费并赔偿偿损损失失70万万元元。。法院院审审理理认认为为，，引引用用《《合合同同法法》》第第425条条…………中中介介公公司司应应向向委委托托人如如实实报报告告有有关关订订立立合合同同的的事事项项。。该该案案中中房房产产中中介介对对潘潘某某有有无无袁袁某某的真真实实委委托托、、袁袁某某的的身身份份及及证证件件真真伪伪未未做做必必要要的的、、谨谨慎慎的的、、充充分分的的审核核，，故故对对冯冯某某损损失失负负有有不不可可推推卸卸的的责责任任，，应应承承担担赔赔偿偿责责任任。。而而冯冯某作作为为买买受受人人也也有有义义务务对对所所购购房房屋屋具具体体情情况况做做全全面面调调查查，，不不能能因因由由中介介公公司司居居间间而而放放弃弃自自己己应应尽尽的的防防范范风风险险的的注注意意义义务务，，也也应应承承担担相相应责责任任。。因因此此判判决决中中介介公公司司返返还还居居间间服服务务费费并并赔赔偿偿损损失失22万万元元。。四、、跳跳单单的的认认定定【案案例例】】2008年年下下半半年年，，原原产产权权人人李李某某到到多多家家房房屋屋中中介介公公司司挂挂牌销销售售房房屋屋。。2008年年10月月22日日，，某某房房地地产产经经纪纪有有限限公公司司带带陶陶某某看了了该该房房屋屋；；11月月23日日，，上上海海某某房房地地产产顾顾问问公公司司带带陶陶某某之之妻妻曹曹某看看了了该该房房屋屋；；11月月27日日，，中中诚诚公公司司带带陶陶某某看看了了该该房房屋屋，，并并于于同日日与与陶陶某某签签订订了了《《房房地地产产求求购购确确认认书书》》。。该该《《确确认认书书》》第第2.4条约约定定，，陶陶某某在在验验看看过过该该房房地地产产后后六六个个月月内内，，陶陶某某或或其其委委托托人、、代代理理人人、、代代表表人人、、承承办办人人等等与与陶陶某某有有关关联联的的人人，，利利用用中中诚诚公司司提提供供的的信信息息、、机机会会等等条条件件但但未未通通过过中中诚诚公公司司而而与与第第三三方方达达成买卖交交易的，，陶某应应按照与与出卖方方就该房房地产买买卖达成成的实际成交价价的1%，向中中诚公司司支付违违约金。。当时，中中诚公司司对该房房屋报价价165万元，，而某房房地产顾顾问公司报价145万万元，并并积极与与卖方协协商价格格。11月30日，在在某房地产顾问问公司居居间下，，陶某与与卖方签签订了房房屋买卖卖合同，，成交价138万元。。后买卖卖双方办办理了过过户手续续，陶某某向某房房地产顾顾问公司支支付佣金金1.38万元元。【评析】】法院审理理认为，，1、衡量量买方是是否“跳跳单”违违约的关关键，是是看买方方是否利利用了该中中介公司司提供的的房源信信息、机机会等条条件。2、原产产权人通通过多家家中介公公司挂牌牌出售同同一房屋屋，陶某及其家家人分别别通过不不同的中中介公司司了解到到同一房房源信息，并通通过其他他中介公公司促成成了房屋屋买卖合合同成立立。因此，陶陶某并没没有利用用中诚公公司的信信息、机机会，故故不构成违约约，中诚诚公司的的请求不不能得到到支持。。【跳单认认定的四四个条件件】1、中介介公司的的委托授授权。2、中介介公司是是否提供供了房源源信息或或成交机机会，并积极履履行媒介介服务。。3、委托托人是否否利用该该信息、、机会与与出卖方方私下成交或另另委托他他人居间间成交。。4、委托托人是否否存在逃逃避支付付（不付付或少付付）佣金的恶意意。五、意向向合同违违约金【案情】】2012年7月5日日，张三三、李四四与王二二通过中中介公司司签订《《意向转让协协议书》》，约定定张三、、李四将将坐落杭杭州市城城北某小小区的一一套房屋转让让给王二二，转让让价113万元元，王二二通过商商业按揭揭方式支支付房款，首付付款34万元于于2012年7月12日前支支付。如如产生营营业税及及个税合同自动动取消，，双方不不承担违违约责任任。王二二为表示示购买诚诚意，同同意向居间方方支付意意向金2万元。。待卖方方接受买买方的购购买条件件并签署署该意向书后后，居间间方所收收买方的的意向金金转为购购房定金金。卖方方同意于于2012年10月25日前交交房给买买方。买买卖双方方同意在在该协议议书签字字后七个工作作日内签签订《房房屋转让让合同》》。协议议书经买买卖双方方签字后后，买方或卖卖方违约约，违约约方应按按房屋拟拟转让价价的10%向对对方支付付违约金。如买买方未通通过按揭揭申请手手续，并并不愿意意更改付付款方式式，导致致此房屋买卖卖无法进进行，则则该意向向协议自自动终止止，买卖卖双方及及居间方方均不承担任任何责任任。后王王二未在在约定时时间与张张三、李李四签订订《房屋屋转让合同》》，也未未在约定定时间支支付首付付款。2012年7月月13日日，张三三、李四四委托律律师向王王二发函函，称王王二已构构成违约，，要求解解除双方方协议书书，并追追究违约约责任。。【评析】】1、《意意向转让让协议书书》系真真实意思思表示，，不违反反强制性性规定。。违约金金约定是是确定并并且有效效的。2、王二二未按照照意向协协议约定定与其签签订《房房屋转让让合同》及及支付首首付款，，应属违违约。3、王二二在签订订合同之之前即应应当知晓晓其履行行能力及及其是否能能取得按按揭贷款款，其签签订合同同之后再再以无法取得按按揭贷款款为由不不履行合合同，并并不能免免除其责责任。4、意向向合同属属正式合合同前的的预约合合同。一一方因另另一方违违约而而遭受受损失失应限限定在在为准准备达达成正正式合合同而支出出的费费用范范围内内。合合同约约定的的违约约金与与损失失相比显然然过高高。六、违违法经经纪服服务的的行政政处罚罚2012年年2月月初，，购房房人周周某在在网上上看到到杭州州某纪纪公司发发布的的城西西一套套房源源，经经询问问，公公司职职员小小赵向向周某告告知该该房尚尚未办办理““三证证”，，并向向其出出示了了房东东陈某的购购房合合同。。经过过小赵赵的居居间撮撮合，，2月月12日，，陈某与周周某签签定了了《房房屋转转让预预约协协议》》，该该协议议明确确“甲、、乙双双方均均已知知悉上上述物物业甲甲方的的三证证尚未未办理理完毕，，暂不不能办办理交交易过过户手手续，，但甲甲、乙乙双方方要求求先行确确立转转让协协议，，待上上述物物业原原三证证办理理完毕毕后，，再正式式办理理物业业权属属过户户手续续”。。同时时，双双方约约定由由乙方周周某支支付双双方共共同委委托人人定金金1万万元，，也约约定待待原三证证办理理完毕毕后10个个工作作日内内双方方签订订《杭杭州市市房屋转让让合同同》并并支付付代理理费。。（一））相关关管理理规定定《房地地产经经纪管管理办办法》》第二二十五五条房房地地产经经纪机构构和房房地产产经纪纪人员员不得得有下下列行行为：：………（九））为不不符合合交易易条件件的保保障性性住房房和禁禁止交易的的房屋屋提供供经纪纪服务务《房地地产经经纪管管理办办法》》第三三十七七条规规定，，违反反本办法法第二二十五五条第第（九九）项项的，，由县县级以以上地地方人民民政府府建设设（房房地产产）主主管部部门责责令限限期改改正，记记入信信用档档案；；对房房地产产经纪纪人员员处以以1万万元罚款；；对房房地产产经纪纪机构构，取取消网网上签签约资资格，，处以以3万万元元罚罚款款。。（二二））违违法法事事实实的的证证据据1、、2012.03.30周周某某提提交交的的信信访访投投诉诉件件1份份。。2、、甲甲乙乙双双方方签签定定的的《《房房屋屋转转让让预预约约协协议议》》。。3、、针针对对涉涉案案房房屋屋的的《《查查档档证证明明》》，，证证明明该该房房房房产登登记记取取得得权权属属的的时时间间为为2012年年3月月12日日。。4、、周周某某、、陈陈某某及及经经纪纪公公司司的的《《调调查查询询问问笔笔录录》》。。5、、经经纪纪公公司司《《情情况况说说明明》》。。（三三））认认定定事事实实及及处处理理结结果果涉案案公公司司在在代代理理房房屋屋买买卖卖过过程程中中，，未未核核实实房房产产权属属信信息息，，居居间间买买卖卖双双方方对对未未依依法法登登记记取取得得权权属属证书书的的房房屋屋签签订订《《房房屋屋转转让让预预约约协协议议》》的的行行为为，，扰乱乱了了房房地地产产交交易易及及经经纪纪活活动动秩秩序序，，违违反反了了《《房房地产产经经纪纪管管理理办办法法》》第第25条条第第9项项的的规规定定，，根根据据《房房地地产产经经纪纪管管理理办办法法》》第第37条条的的规规定定，，对对被被处处罚人人涉涉案案经经纪纪公公司司罚罚款款人人民民币币三三万万元元。。七、、房房屋屋买买卖卖合合同同无无效效后后的的抵抵押押是是否否有有效效？？【案案例例】】原原告告甲甲与与被被告告乙乙系系夫夫妻妻关关系系，，与与被被告告丙丙系系表表