XXXX某地产设计部成本培训

谈谈万科CostManagementDep.—的成本(成本培训系列之设计版)关于成本的几个概念万科成本管理的一些手法设计－成本之配合探讨

题纲一、成本是虾米？1.通俗的说法：2.正规的说法：

成本是企业在产品生产、经营过程中，为取得收入而发生的需要补偿和可以控制的各种耗费。关于成本的几个概念建造成本：指项目的建筑安装成本。包括：开发前期准备费、主体建筑工程费、主体安装工程费、社区管网工程费、园林环境费、配套设施费6大项。开发成本：指项目的制造成本。开发成本=土地获得价款+建造成本+开发间接费完全成本：完全成本=开发成本+期间费用。完全成本中不包含营业税金。项目成本：在未特别说明时，一般指项目的“开发成本”。关于成本的几个概念二、万科的成本构成关于成本的几个概念序号成本科目一土地获得价款三主体建筑工程费二开发前期准备费四主体安装工程费五社区管网工程费六园林环境工程费七配套设施费八开发间接费1.土地获得价款：交给人民政府的地价、市政配套设施的使用费、红线以外道路、水、电、气、通讯等建造费、地块内各种建筑物的拆迁及苗木补偿费用。2.开发前期准备费：土地勘测勘察费、设计费、政府说要交但可以少交或不交的费用、水电煤气增容费、临时设施(道路、围板、办公室)建造费、场地平整(土方平衡)、临时水电费用。关于成本的几个概念3.主体建安工程费：基础、柱梁板、墙、门窗、装修、给排水、消防、暖气、天然(煤)气、开关插座、电灯、电话、电视、宽带、对讲、电梯等的费用。4.社区管网工程费：园区内的给排水、消防、暖气、天然(煤)气、电气、智能化系统等管线、设备的费用。关于成本的几个概念5.园林环境工程费：园区内花花草草、山山水水、道路、广场、雕塑、围墙、儿童玩具、灯具、背景音乐、标识牌、垃圾桶、坐椅等的费用。6.配套设施费：居委会、派出所、托儿所、小中学、设备房、会所、游泳池、球场、公交站等的费用。关于成本的几个概念7.开发间接费：工程管理费、销售设施建造费用(样板房、售楼处、广告牌、临时销售环境）、银行利息、物业基金、空房物业管理费。关于成本的几个概念

以上是万科项目开发成本构成，把公司的管理费用、营业(销售)费用、财务费用包含在内就构成项目全成本。关于成本的几个概念三、设计计大师的的成本意意识？1.我们们是干啥啥的？关于成本本的几个个概念非也！房房地产商。政府机关关？慈善机构构？设计院？？2.万科科的理念念关于成本本的几个个概念省钱等于赚钱成本管理不等于省钱成本管理理的宗旨旨：以经济合合理性最最大的成成本提升升产品的的竞争力力，并形形成行业业成本优优势。关于成本本的几个个概念产品观？在一定成成本前提提下为客客户提供供最大化化的价值值3.价值值VS价格关于成本本的几个个概念性价比Satisfaction＝＝Value/CostVCVC⇒V⇒CVCVC如何S？关于成本本的几个个概念4.有效效成本VS无效成本本YC:能形成有有效产品品或提升升价值、、促进营营销有积积极作用用的成本本费用。。WC:房地地产项目目实施过过程中产产生的对对形成产产品、提提升价值值、促进进营销没没有作用用，属于于费用浪浪费的成成本。关于成本本的几个个概念设计环节节涉及的的无效成成本原因现象事例设计失误拆除和重建后期加固与补强花城中央步道种植池500高拆除改为300高由拆除改为200高。设计保守经济性不合理多层建筑假设在砼含量合理前提下，其合理的钢筋含量为55kg/m2，最终设计量为70kg/m2。则可认为其中15kg/m2的钢筋用量为无效成本。设计效果把握不准拆除与重建花城一期别墅外墙涂料更改颜色，费用增加57.3万元。城花项目部展示厅第一次装修与设想风格不协调，拆除、重新装修，约10万元。事例均由由武汉公公司提供供关于成本本的几个个概念原因现象事例设计变更下达不及时拆除与重建金洋公司在已施工阳台栏杆190米后，接到设计变更要求拆除，金洋公司提出了18620.00元的赔偿要求，经协商，赔偿其1万元。材料、施工工艺选择不当拆除与重建花城一期室外空调百叶、栏杆锈蚀严重，可能发生全部更新费用。多工序设计图矛盾拆除与重建一期牡丹苑、百合苑给水井设计在私家花园中，后拆除。信息沟通不畅资金浪费城花营销大厅增加大量费用采用清水砼，但装修设计中，又进行大面积吊顶，使清水砼没有发挥效果，造成浪费。事例均由由武汉公公司提供供一、责任任成本1.为何何成本管理理的一些些手法将目标成成本按照照设计、、工程、、项目发发展、营营销、成成本等不不同责任任主体进进行划分分，通过过技术经经济指标标的目标标设定、、执行和和考核，，来保证证整体成成本的合合理性和和先进性性。目的：令全员实实施自觉觉的成本本管理行行为。2.设计计部门责责任成本本成本管理理的一些些手法目标：1、建造造内容、、建筑形形式合理理化2、结构构指标合合理化及及施工图图质量构成：序号项目反馈指标目标1设计费每M2设计费目标成本2施工图设计每M2钢筋含量、每M2砼含量3设计变更变更造价比率≤3%4园林环境费每M2园林环境费、总成本目标成本二、设计中的的成本管理成本管理的一一些手法1、几个原则则：从公司经营角角度考虑新产产品新技术应应用；经过一定时间间(一、二、、…期)的的市场培育和和客户引导后后，获得客户户的认同，不不降低项目选选择常规产品品和技术的利利润率。新技术和新产产品应是成熟熟的、可靠的的，不应给公公司后续经营营带来潜在的的风险和成本本。如新型防防水材料。二、设计中的的成本管理成本管理的一一些手法功能、效果与与经济性平衡衡；建筑立面造型型的美观性与与经济性武汉的铝合金金窗台板瓷砖铺贴方式式工作过程的合合理性合理安排设计计周期。园建设计时即即确定材料样样板，避免施施工中定样。。二、设计中的的成本管理成本管理的一一些手法２、几个方面面：小区规划配套设施面积积住宅的平面布布置住宅的单元组组成、户型和和住户面积住宅建筑结构构的选择……成本管理的一一些手法3、几个指标标：容积率建筑占地面积积单方钢筋含量量单方砼含量窗地比建筑周长面积积比层高……成本管理的一一些手法4、几个阶段段概念设计阶段段地质条件对规规划布局的影影响沼泽地上建房房子？避开水水塘等软地基基区域标高对土方的的影响±0.000标高、道路路环境标高、、基础埋深配套设施位置置对管线的影影响水泵房、配电电房、煤气调调压站、控制制中心等成本管理的一一些手法配套设施的合合理配置卖不掉的会所所－万科的资资产物业公司的合合理需求亮化工程？落落叶大道？减减少后期维护护成本不计面积的建建筑物架空层－被人人遗忘的角落落成本管理的一一些手法实施方案设计计阶段层高的选择每增加0.1M，增加该该层造价的3~5％外墙门窗的面面积－“窗窗地比”再大些？武汉花城一期期情花0.23武汉城花一期期情花0.28铝合金窗350元/M2【提问】窗户大了，好好处？缺点？？要求：从客户户角度考虑(0.28-0.23)×350元元/M2＝？17.5成本管管理的的一些些手法法停车方方式的的选择择露天？？首层层架空空？建建筑物物地下下车库库？独独立地地下车库库？人人防地地下室室车库库？半半地下下车库库？结构体体系的的选择择基础：：天然地地基、、复合合地基基、筏筏板、、预应应力管桩桩、人人工挖挖孔桩桩、灌灌注桩桩主体结结构：：矩形框框架、、异形形柱框框架、、框架架短肢剪力力墙、、框架架剪力力墙、、剪力力墙、户型平平面优优化墙柱布布置柱、梁梁截面面的确确定成本管管理的的一些些手法法调整前前调整后后例：广广州公公司平平面结结构体体系优优化成本管管理的的一些些手法法施工图图设计计阶段段合同管管理将细化化的成成本指指标、、配合合要求求、进进度要要求、、奖罚额额度在在合同同中予予以明明确，，宜多多奖少少罚。。结构设设计复复核从结构构计算算书入入手，重点点检查查配筋筋值以前优化的的成果果在本本期需需体现现广州花花城二二期一一部分分户形形与一一期相相同、、相近近，这这部分分的结结构布布置优优化已已在一一期完完成。。但有有些新新户形形却不不得不不重新新面对对优化化问题题。经经商谈谈，设设计院院最后后大部部分接接受了了我方方意见见。成本管管理的的一些些手法法室外管管网的的CSD图图(CombineServiceDrawing)将室外外各种种管网网与景景观图图进行行综合合，消消除各各种冲冲突隐隐患。。避免各各种管管网间间距的的冲突突，避避免绿绿化树树木根根系对对管网网的潜潜在破破坏，，同时时调整整管网网避免免井盖盖对路路面的的不雅雅影响响。成本管管理的的一些些手法法景观设设计阶阶段武汉公公司景景观设设计成成本控控制过过程1.制制定目目标成成本2.撰撰写《《×××项目目园林林环境境设计计成本本指导导书》》3.设设计管管理部部、成成本管管理部部共同同提交交设计计任务务书4.签签订委委托设设计合合同(含合合同正正文、、附件件：《《×××项目目园林林环境境设计计任务务书》》、《《×××项目目园林林环境境设计计成本本指导导书》》)5.审审阅方方案设设计阶阶段的的技术术及经经济文文件成本管管理的的一些些手法法6.设设计单单位调调整设设计7.讨讨论确确定景景观分分区，，确定定分区区目标标成本本8.审审阅扩扩初设设计阶阶段的的技术术及经经济文文件9.审审阅设设计单单位提提交的的《×××项项目园园林环环境预预算书书》，，并向向设计计单位位反馈馈《×××项项目绿绿化工工程预预算书书》、、《×××项项目技技术经经济意意见书书》10.设设计计单单位位调调整整设设计计，，出出正正式式图图纸纸11.设设计计部部委委托托深深化化设设计计及及其其预预算算书书12.根根据据招招标标结结果果，，设设计计部部按按目目标标成成本本调调整整设设计计成本本管管理理的的一一些些手手法法景观观设设计计成成本本控控制制的的方方法法按景景观观的的营营销销价价值值高高低低分分区区域域设设计计和和控控制制。。提供供常常用用铺铺装装材材料料和和苗苗木木价价格格给给设设计计公公司司。。将常常用用道道路路、、铺铺装装、、结结构构构构造造做做法法进进行行优优化化、、固固化化，，并并提提供供给给设设计计公公司司。。对于于景景观观设设计计中中的的桥桥、、水水景景等等结结构构设设计计必必需需进进行行复复核核。。设计计－－成成本本之之配配合合一、、成成本本测测算算在可可行行性性研研究究、、设设计计的的各各阶阶段段与与成成本本部部共共同同进进行行成成本本测测算算，，提提供供测测算算所所需需设设计计指指标标。。设计计提提供供各各阶阶段段成成本本测测算算的的依依据据时时，，应应考考虑虑测测算算的的需需求求，，必必要要的的数数据据必必须须准准确确。。可售售面面积积与与建建筑筑面面积积的的关关系系。。可售售面面积积的的计计算算应应尤尤其其准准确确，，政政府府提提供供的的可可售售面面积积要要进进行行复复核核。。设计计－－成成本本之之配配合合二、、设设计计阶阶段段成成本本控控制制共同同开开展展积积极极的的方方案案优优化化工工作作。。如外外墙墙保保温温体体系系研研究究、、材材料料替替换换等等。。共同同对对材材料料布布品品进进行行选选样样。。协调调与与设设计计院院沟沟通通，，共共同同开开展展施施工工图图设设计计中中的的结结构构优优化化。。按时时、、保保质质提提供供完完整整的的施施工工图图纸纸。。设计－成成本之配配合三、设计计变更控控制设计变更更需要经经过成本本部的测测算方可可发起审审批，审审批后方方可实施施。客户变更更需慎重重。一、项目目设计管管理项目设计计计划的的偶尔顺顺延？项目设计计周期的的安排，，怎么合合理？图纸的质质量咋就就不对劲劲ni？武汉四季季花城一一期原计计划2001年年4月10日方方案发标标，7月月10日日完成施施工图，，实际施施工图于于12月月中下旬旬才陆续续完成，，致使施施工单位位在施工工现场闲闲置半年年。探讨探讨东莞项目目3月29日计划划4月10日出出图4月7日日出图时时间改为为4月15日4月12日，因因规划调调整，出出图时间间改为4月15日出示示范区图图纸(9600M2)，其余余图纸25日完完成，图图纸问题题依然较较多。南昌花城城北地块块1A区区原计划划施工图图设计时时间为3月15日至4月30日，实实际从3月底才才开始，，原因是是在标准准化版本本的选用用上花费费了时间间。结果果实际设设计周期期短导致致4月30日图图纸错漏漏问题较较多，对对后续清清单招标标和结算算造成不不小影响响。二、设计计变更管管理轻舞飞扬扬的设计计变更？？为什么设设计变更更需要审审批？探讨三、标准准化设计计和后续续工作的的关系设计标准准化了，，清单编编制、施施工呢？？标准化设设计能否否使后续续部门工工作受益益？－标准化化的程度度。探讨四、工程程量清单单招标工程量清清单招标标是干嘛嘛的？费率招标标弊端VS工程量清清单招标标优势工程量清清单招标标的条件件探讨费率招标标的弊端端总价不确确定，对对于项目目最终成